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Baufinanzierung bei steigenden Zinsen – worauf müssen Bauherren achten?

25. August 2024 by Wolfgang Walter

Der Traum vom eigenen Heim ist mittlerweile wieder schwieriger zu realisieren. Nachdem die Baukosten in den letzten Jahren deutlich gestiegen sind, ziehen seit 2023 auch die Bauzinsen an – und verharren auf hohem Niveau. Angehende Bauherren müssen in dieser Situation besonders aufpassen und sehr präzise kalkulieren. Wer seine Hausaufgaben macht, hat dennoch alle Optionen offen, ein Eigenheim zu finanzieren.

Die Auswirkungen steigender Zinsen auf eine Baufinanzierung

Viele Jahre lang waren Verbraucher in Europa niedrige Zinssätze in allen Bereichen gewohnt. Den Weg gibt die Europäische Zentralbank (EZB) vor und diese hatte den Leitzins immer weiter gesenkt. Ab etwa 2014 herrschte eine Nullzinspolitik, die auch dafür sorgte, dass Baufinanzierungen mit sehr niedrigen Zinssätzen verfügbar waren.

2021 endete jedoch diese Zinspolitik. Die EZB hob seitdem mehrfach den Leitzins an. Dies hat auch Auswirkungen auf die Zinsentwicklung in Österreich sowie für Baufinanzierungen. Die Zeiten, in denen es Baufinanzierungen mit Zinssätzen um oder sogar unter zwei Prozent effizient gab, sind somit bis auf absehbare Zeit vorbei.

Aus diesem Grund ist es vor allem wichtig, das richtige Modell der Baufinanzierung zu wählen. Bauherren sind versucht, die laufende Rückzahlung im Zaum zu halten, indem eine längere Laufzeit mit niedrigerer Anfangstilgung gewählt wird. Das geht entgegen der Meinung vieler Experten, die zu Tilgungen zwischen drei und vier Prozent raten.

Auslandskredite aus Deutschland; Für Österreicher inzwischen eine interessante Option

Mit der Verschärfung der Richtlinien für die Kreditvergabe in Österreich sind Auslandskredite besonders bei der Baufinanzierung in den Fokus gerückt. Inzwischen gibt es sehr strenge Vorgaben für die Kreditvergabe in Österreich. So ist bei der Baufinanzierung eine Eigenleistung von mindestens 20 Prozent vorgeschrieben und die Rückzahlung darf maximal 40 Prozent des Einkommens im Haushalt pro Monat verschlingen.

In anderen Ländern sind die Vorgaben deutlich weniger streng. Nicht jeder Bauherr aus Österreich weiß, dass auch ein Kreditgeber aus einem anderen Land für die Finanzierung infrage kommt. Besonders interessant ist hier Deutschland. Zum einen sind die Vorgaben leichter zu erfüllen und zum anderen sprechen noch andere Punkte für Deutschland. So gibt es keine Sprachbarriere bei der Beantragung und die große Auswahl an Banken erhöht die Chance für günstige Konditionen.

Aus diesen Gründen ist es für Österreicher oft sinnvoll, sich bei einem Kreditvergleich auch im europäischen Ausland, vor allem in Deutschland, umzusehen. Für die Beantragung eines Auslandskredits sind Einkommensnachweise sowie meist ein festes Referenzkonto erforderlich. Zudem fordern die Banken mitunter erweiterte Nachweise zur Bonität an, da Prüfungen über die SCHUFA nicht zur Verfügung stehen. Auch muss der Wohnsitz in Österreich nachgewiesen werden. Dementsprechend ist der Prozess eventuell etwas komplexer und langwieriger als bei einem Kredit in Österreich. Die Beantragung ist jedoch heutzutage auch bei einem Auslandskredit bequem online möglich, was ebenfalls für diese Option spricht.

Baufinanzierung bei steigenden Zinsen: Angebote vergleichen und passende Option wählen

Durch das höhere Zinsniveau ist es so wichtig wie schon lange nicht mehr, sich genau mit den Konditionen von Bauspardarlehen auseinanderzusetzen. Auf den ersten Blick scheint der Unterschied zwischen 2,5 und 5,5 Prozent Zinssatz marginal. Wer jedoch genau nachrechnet, erkennt schnell die Auswirkungen.

Für diesen Zweck sind Rechner für den Hauskredit hilfreich. Diese erlauben theoretische Berechnungen mit unterschiedlichen Kreditkonditionen. Bei einer Kreditsumme von 400.000 Euro beispielsweise mit einem Zinssatz von 2,5 Prozent liegt die monatliche Rate bei 20 Jahren Laufzeit bei rund 1.800 Euro. Ist der Immobilienkredit hingegen mit 5,5 Prozent verzinst, liegt die monatliche Rate schon bei 2.800 Euro.

Ein solcher Rechner ist also hilfreich dabei, das eigene Budget für den Hausbau zu kalkulieren. Wer seine Grenze für die monatliche Rückzahlung kennt, kann auf diesem Weg herausfinden, welche Kreditart zu einem passt und die maximalen Kosten für den Hausbau errechnen.

Video: Finanzieren bei steigenden Zinsen – auf die Tilgung kommt es an

Quelle: Bauen und Wohnen / YouTube

Den eigenen Kreditrahmen kalkulieren: So viel darf ein Haus bei steigenden Zinsen kosten

Bei der Planung und der Kalkulation des Eigenheims machen Bauherren oftmals Fehler. Dies ist teilweise verständlich, denn zum einen haben die wenigsten Erfahrungen mit diesen Prozessen und zum anderen handelt es sich um die Verwirklichung eines Lebenstraums. Aus diesem Grund ist es wichtig, sich Wissen anzueignen und Ratgeber zur Baufinanzierung zu studieren.

Entscheidend ist es, Fehler bei der Baufinanzierung unbedingt zu vermeiden. Einer der größten Fehler ist es, die Kosten zu unterschätzen. Das bezieht sich gar nicht auf die direkten Kosten für den Hausbau, denn diese sind meist recht korrekt kalkuliert. Viel wichtiger sind die laufenden und zusätzlichen Aufwendungen einer Immobilie, die während der Kreditrückzahlung auf die frisch gebackenen Hausbesitzer zukommen.

Da sind zum Beispiel Punkte wie die Versicherung und Grundsteuer. Auch die laufenden Kosten für Heizung, Strom und Nebenkosten können schnell deutlich höher als geplant sein. Dies summiert sich mitunter auf einige hundert Euro pro Monat. Wer bereits bei der Baufinanzierung eng kalkuliert hat und dafür ein größeres Haus gebaut hat, sieht sich schnell in einer Finanzierungsfalle. Aus diesem Grund sollten Bauherren die Grenze für die Tilgung des Immobilienkredits bei 35 Prozent des Nettoeinkommens ziehen. Liegen die monatlichen Raten darüber, ist das Projekt risikoreich und sollte verkleinert werden.

FAQ Baufinanzierung bei steigenden Zinsen

Welche Fragen sollte man bei einer Baufinanzierung stellen?

Wie funktioniert Baufinanzierung?
Was bringt ein Baufinanzierungsvermittler?
Wie bekommt man niedrige Bauzinsen?
Was bedeutet Tilgung bei der Finanzierung?
Was ist Sondertilgung?
Was ist ein Annuitätendarlehen?
Wie hoch sind die Nebenkosten bei einer Baufinanzierung?
Wie lange dauert eine Immobilienfinanzierung?

Was wird bei einer Baufinanzierung geprüft?

Eine Bonitätsprüfung hat das Ziel, die finanzielle Zahlungsfähigkeit und Zuverlässigkeit einer Person oder eines Unternehmens zu bewerten. Dabei werden Informationen wie Kreditgeschichte, Einkommen und andere finanzielle Faktoren analysiert.

Auf was achtet die Bank bei Kreditvergabe?

Ihre Einnahmen und Ausgaben müssen Sie in Form von Kontoauszügen oder Gehaltsbescheinigungen angeben. Um Ihre Kreditwürdigkeit fundiert beurteilen zu können, prüft die Bank neben Ihren Einkommensverhältnissen aber auch mögliche anderweitige finanzielle Verpflichtungen und Ihre bisherige Kreditwürdigkeit.

Wie bereite ich mich auf ein Bankgespräch vor?

Zunächst sollten Sie checken, ob alle Unterlagen beisammen sind. Bereiten Sie sich gut vor, um gezielt auf Fragen eingehen zu können und halten Sie die Kommunikation auf Augenhöhe. Machen Sie Pausen und fragen Sie regelmäßig nach, ob Sie sich verständlich ausgedrückt haben. Denken Sie daran: Wer Fragen stellt, führt das Gespräch und verbessert seine Verhandlungsposition.

Wie komme ich aus einer Baufinanzierung raus?

Eine Baufinanzierung können Sie immer nach Ablauf von zehn Jahren (ab Vollauszahlung) oder zum Ablauf der Zinsbindung ohne Kosten kündigen. Darüber hinaus muss die Bank einer vorzeitigen Kündigung nur bei berechtigtem Interesse zustimmen. Wichtig: Eine Vorfälligkeitsentschädigung darf das Kreditinstitut dennoch verlangen.

Unzulässige Kreditbearbeitungsgebühren – jetzt Rückerstattung sichern

30. Juli 2024 by Wolfgang Walter

Bringen Rückerstattungen bald tausende Euro für Konsumenten?

Nach einem OGH-Urteil vom Jänner 2024 könnte sich so mancher Kreditnehmer in Österreich bald über mehrere Tausend Euro an Rückerstattungen freuen. Grund: Viele Gebühren sollen unrechtmäßig berechnet worden sein – das berichtet der Europäische Konsumentenschutzverein.

Inhaltsverzeichnis

Unzulässige Kreditbearbeitungsgebühren – tausende Euro per Rückzahlung

Unzulässige Kreditbearbeitungsgebühren – welche Vertragsklauseln sind betroffen?

Fazit für Konsumenten

Video

FAQ

Hintergrundwissen zum Thema unzulässige Kreditbearbeitungsgebühren

Viele Kreditnehmer, denen unzulässige Gebühren durch Banken oder sonstige Kreditgeber verrechnet wurden, könnten sich demnächst über tausende Euro an Rückerstattungen in der Haushaltskassa freuen. Der Europäische Konsumentenschutzverein, initiiert vom Grazer Rechtsanwalt Andreas Kaufmann, holt auf Grundlage eines OGH-Urteils per Sammelklage unrechtmäßig eingehobene Kreditgebühren zurück.

Unzulässige Kreditbearbeitungsgebühren: Tausende Euro per Rückzahlung

Der OGH-Entscheid via Jahresbeginn veranlasst den Europäischen Konsumentenschutzverein (EKV) aktuell Rückerstattungsansprüche einzuklagen damit ungerechtfertigte Kreditgebühren von Kunden zurückgefordert werden.

Begründung: Laut Konsumentenschutzgesetz sind Kreditinstitute auch bei Kreditgebühren zu Transparenz verpflichtet, was in der aktuellen Marktlage nicht gegeben sei. Beispielsweise würden die Kreditbearbeitungsgebühren vielfach bis zu vier Prozent der Kreditsumme betragen – nicht im Kreditzins enthalten, sondern extra verrechnet.

Unzulässige Kreditbearbeitungsgebühren: Welche Vertragsklauseln sind betroffen?

Folgende Klauseln sollen in Vergleichsfällen als unzulässig bewertet worden sein:

Einmalige Bearbeitungsgebühr von vier Prozent des Kreditbetrages
Erhebungsspesen von 75 Euro
Überweisungsspesen von 15 Euro
Kosten für Porto und Drucksorten von 25 Euro
Kontoführungsgebühr von sieben Euro pro Quartal

Wichtig zu wissen: Laut Webseite des EKV soll ein Anspruch auf Rückzahlung der Gebühren bis 30 Jahre rückwirkend möglich sein – auch für bereits getilgte Kredite. Weiters sei dieser Betrag mit vier Prozent zu verzinsen.

Unzulässige Kreditgebühren: Fazit für Konsumenten

Wurden in Ihrem Kreditvertrag unter anderem Kreditbearbeitungsgebühren, Überweisungsspesen, Erhebungsspesen oder Kontoführungsgebühr angeführt und tatsächlich berechnet, könnte laut Kaufmann und EKV ein Anspruch auf Rückerstattung bestehen. Aufgrund der Höhe der Kreditgebühren könnten Kreditnehmer unter Umständen von mehreren Tausend Euro an Rückerstattungen profitieren. Banken würden nach Aussage des EKV nach einer Klage nicht mit einer Aufkündigung des Vertrages reagieren dürfen. Der EKV bietet hierzu eine unverbindliche Prüfung der Verträge an.

Video: ORF – Rückforderung von Kreditbearbeitungsgebühren

Quelle: Verbraucherschutzverein / YouTube

FAQ Unzulässige Kreditbearbeitungsgebühren

Welche Bearbeitungsgebühren sind zulässig?

In der Praxis sind bei Verbraucherkreditverträgen Bearbeitungsgebühren vor allem in Höhe von zwei oder drei Prozent des Darlehensbetrags üblich. Nach der üblichen Vereinbarung fällt die Bearbeitungsgebühr nur an, wenn der Kreditvertrag zustande kommt.

Welche Gebühren darf die Bank verlangen?

Banken können Gebühren grundsätzlich erheben, die sie es mit ihren Kunden vertraglich vereinbart haben. Hierzu gibt es in der Regel Preisverzeichnisse. Auch die Höhe der Gebühren an Geldautomaten ist nicht gesetzlich geregelt. Für bestimmte Dienstleistungen dürfen Kreditinstitute jedoch keine Gebühren verlangen.

Wie hoch sind die Bearbeitungsgebühren bei Krediten?

Wie hoch sind die Bearbeitungsgebühren bei Krediten? Die Höhe der Kosten variiert je nach Bank und Kreditart. Oftmals bewegen sie sich zwischen einem und 3,5 Prozent des aufgenommenen Kreditbetrags. Vorab festgelegte Kosten ohne ersichtliche Gegenleistung sind nicht zulässig.

Was zählt zu den versteckten Gebühren?

Zu den gängigen Kosten zählen beispielsweise Kontoführungsgebühren und Überziehungszinsen. Zu den versteckten Kosten zählen etwa Gebühren für die Girocard (EC-Karte), Gebühren für Zahlungen mit der Girokarte, Gebühren beim Geldabheben sowie Gebühren für Überweisungen im Onlinebanking (In- und Ausland).

Baufinanzierung in Österreich für deutsche Staatsbürger

25. Juli 2024 by Wolfgang Walter

Wie finanziert man als Deutscher eine Immobilie in Österreich?

So mancher Grenzgänger und Urlauber aus Deutschland überlegt sich in Österreich mit eigenem Grundstück, Haus oder Wohnung sesshaft zu werden. Doch schnell mal eine Immobilie im rot-weiß-roten Nachbarland kaufen – so einfach ist das nicht. Hier erfahren Sie, wie Sie diesen Wunsch in die Tat umsetzen und welche Wege in Österreich zu einer Baufinanzierung führen.

Baufinanzierung oder Ratenkredit vergleichen

Inhaltsverzeichnis

Ausländer-Grundverkehrsbehörde

Probleme mit Banken

Welche Banken finanzieren?

Welche Kosten fallen an?

Vergleich & Beratung

Wohnbauförderung

Fazit, Video & häufige Fragen

Hintergrundwissen zum Thema Baufinanzierung für deutsche Staatsbürger

Im Gegensatz zu Schweizer Staatsbürgern genießen Deutsche beim Immobilienkauf in Österreich alle Rechte von EU-Bürgern. Theoretisch können sie im ganzen Land Immobilien erwerben und müssen hierzu lediglich einige wenige Auflagen erfüllen. Ein entscheidendes Kriterium für den Erwerb einer Immobilie in Österreich ist deren Nutzung.

Plant ein deutscher Käufer, seinen ständigen Aufenthaltsort nach Österreich zu verlegen und damit auch Steuerinländer zu werden, bestehen keinerlei Hinderungsgründe, dass Bau oder Kauf einer Immobilie genehmigt werden. Es genügt, die entsprechende Bestätigung beim Grundbuchamt einzureichen – der Eigentumsübertrag erfolgt fließend.

Anders sieht es aus, wenn die Immobilie als Freizeitwohnsitz dient, der Erwerber also auch künftig ein Steuerausländer bleibt. Damit der Eintrag im Grundbuch erfolgen kann, muss eine Genehmigung für die Nutzung als Zweitwohnsitz vorliegen. Diese und den Freizeitwohnsitzbescheid muss der Käufer beim Grundbuchamt einreichen.

Tipp: Unabhängig davon, wie Sie Ihre Immobilie später nutzen werden, sollten Sie sich als Erwerber um den Freizeitwohnsitzbescheid kümmern. Damit sind Sie grundsätzlich auf der sicheren Seite. Wird die Immobilie ohne Genehmigung als Zweitwohnsitz genutzt, droht die Zwangsversteigerung!

Immobilie in Österreich erwerben: Der erste Weg führt zur Ausländer-Grundverkehrsbehörde

Für EU-Bürger, die weder ihren Hauptwohnsitz in Österreich haben noch in Österreich ihrer hauptberuflichen Tätigkeit nachgehen, gilt: Bevor man als Ausländer ein Objekt in Österreich sein Eigen nennen darf, steht der Gang zur sogenannten Ausländer-Grundverkehrsbehörde an. Diese Behörde stellt die Erwerbsgenehmigung zum Kauf eines spezifischen Objekts in Österreich aus.

Dazu benötigt die Behörde folgende Unterlagen:

Antrag auf Genehmigung (Formular)
Vertragsentwurf
Erklärung der Nutzung der Liegenschaft
Lageplan der Liegenschaft
Grundbuchauszug
Reisepass
Weitere Dokumente bei juristischen Personen und Vereine (help.gv.at)

Die gesetzliche Basis bildet das sogenannte Grundverkehrsgesetz. Als Landesrecht liegt es in Österreich in neun unterschiedlichen Fassungen vor und gilt immer nur in dem Bundesland, für welches es verfasst worden ist. Hier ist eine Auflistung aller neun Grundverkehrsgesetze der Bundesländer in Österreich abrufbar.

Die jeweilige Grundverkehrsbehörde, bei der der Antrag auf Erwerbsgenehmigung gestellt wird, findet man entweder am Amt der zuständigen Landesregierung oder in der zuständigen Bezirksverwaltungsbehörde.

Immobilie als Deutscher in Österreich finanzieren: Banken haben so ihre Probleme

Viele deutsche Staatsbürger möchten Immobilien in Österreich finanzieren. Dabei stellt sich zunächst die Frage: Baufinanzierung in Österreich abwickeln? Oder lieber zu einem Kreditgeber in Deutschland gehen? Denn beides ist theoretisch möglich, allerdings stößt man schnell auf Probleme: Deutsche Banken können sich nicht im österreichischen Grundbuch eintragen. Österreichische Banken wiederum können das Einkommen im Ausland nur sehr schwer pfänden und als Sicherheit werten. Wie gehen also die jeweiligen Banken in Deutschland und Österreich vor?

Welche deutsche Bank finanziert Immobilien in Österreich?

Da Österreich EU-Mitglied und direktes Nachbarland ist, sind Finanzierungsanfragen bei jeder deutschen Hausbank möglich. Der Grundbuchprozess ist nahezu identisch zu dem in Deutschland und die Bank benötigt keine beglaubigten Übersetzungen. Stimmen Bonität und Eigenkapitalquote von mindestens 20 Prozent, sollte nichts gegen eine Finanzierung sprechen. Dennoch gibt es einen Haken, der trotz guter Bonität, die Finanzierung in Deutschland oft unmöglich macht.

Deutsche Banken können sich nicht im österreichischen Grundbuch eintragen lassen, für sie entfällt also die obligatorische grundbücherliche Besicherung. Daher verlangen sie bei einer Auslandsfinanzierung nicht nur das zu erwerbende Objekt als Sicherheit für den Kredit. Als potenzieller Erwerber müssen Sie üblicherweise noch eine in Deutschland vorhandene Immobilie als zusätzliche Sicherheit stellen. Diese muss entsprechend einen Beleihungsrahmen aufweisen, der eine zusätzliche Grundschuld für die Auslandsfinanzierung ermöglicht.

Wer bereits in Deutschland eine nahezu schuldenfreie Immobilie besitzt, wird für sein Traumhaus in Österreich den Aufwand vermutlich in Kauf nehmen. Wer in Deutschland hingegen nur zur Miete wohnt, dürfte mit einer Finanzierung in Österreich durch eine deutsche Bank arge Probleme bekommen.

So gesehen ist die Finanzierung einer Immobilie in Österreich über eine Bank in Deutschland generell nur die zweitbeste Lösung. Zumal viele Kreditinstitute in Österreich spezielle Finanzierungen für ausländischer Staatsbürger parat haben.

Tipp: Um eine österreichische Immobilie über eine Bank aus Deutschland zu finanzieren, müssen genügend beleihbare Ersatzsicherheiten vorhanden sein. Mit einer auslaufenden Lebensversicherung, einem gefüllten Aktiendepot oder einer abbezahlten Immobilie als Sicherheit haben Sie bei nahezu allen Banken bessere Finanzierungs-Chancen.

Welche österreichische Bank finanziert Immobilien für Deutsche in Österreich?

Die hohe Nachfrage nach Immobilien in Österreich durch Deutsche und die restriktive Haltung der Banken im Nachbarland führte dazu, dass sich Kreditinstitute in Österreich längst auf diese Zielgruppe spezialisiert haben. Dabei unterscheidet sich der Finanzierungsprozess kaum.

Einige wenige Unterschiede zu Deutschland gibt es allerdings:

Begrifflichkeit: Der Überbegriff Immobilienfinanzierung wird je nach Finanzierungsart im Detail anders bezeichnet:

Hypothekenkredit: wenn die Finanzierung durch eine Bank erfolgt.
Hypothekendarlehen: wenn die Finanzierung durch eine Bausparkasse erfolgt.
Baufinanzierung: wenn es um einen Neubau geht.
Hausfinanzierung oder Wohnfinanzierung: wenn eine Bestandsimmobilie finanziert wird.

Eigenkapital und Bonität: Stärker noch als deutsche Kreditinstitute favorisieren österreichische Banken die Eigenkapitalformel 20 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Erwerbsnebenkosten. Im Idealfall liegen die Eigenmittel somit um die 30 Prozent – das erleichtert die Finanzierung.

Zinssätze: Anders als in Deutschland spielen variable Zinsen in Österreich eine größere Rolle. Häufig kombinieren Kreditnehmer Darlehen mit festem und variablem Zinssatz. Eine ebenfalls geläufige Finanzierungsvariante sind Cap-Darlehen: Hier wird gegen eine geringe Cap-Prämie eine Obergrenze für variable Bauzinsen vereinbart. Richtwert für den variablen Zins ist in der Regel der EURIBOR.

Abgesehen von Eigenkapital, Bonität und Zins bestehen die üblichen Voraussetzungen für die Kreditvergabe an deutsche Käufer:

Letzte drei Gehaltsabrechnungen oder Jahresgehaltsnachweis
Nachweis zu bestehenden Eigenmitteln
Unterlagen zur Immobilie: Exposé, Pläne, Kaufvertragsentwurf
Finanzierungssumme samt Kostenaufstellung und Finanzierungsplan
Detaillierte Haushaltsrechnung
Lichtbildausweis und Schufa-Selbstauskunft

Tipp: Mit dem Vorhandensein benannter Sicherheiten erreicht Sie auch in Österreich eine bessere Bonität. Deutsche favorisieren vielfach bekannte Institute aus ihrem Heimatland. Beispielsweise die Allianz-Versicherung, die attraktive Baufinanzierungen für Liegenschaften in Österreich anbietet. Weiters die ING, die als ING Austria Kunden aus Deutschland spezielle Baufinanzierungen für den Standort Österreich offeriert.

Immobilie in Österreich kaufen: Mit welchen Kosten müssen Erwerber rechnen?

Die gute Nachricht vorweg: Für deutsche Käufer einer Immobilie in Österreich liegen die Erwerbsnebenkosten rund 30 Prozent unter denen in Deutschland. Im Einzelnen setzen sie sich zusammen aus:

Maklercourtage

Die Maklerprovision beträgt zwischen drei und vier Prozent des Kaufpreises und wird, wie auch in Deutschland üblich, zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Hinzu kommt eine Umsatzsteuer von 20 Prozent. Die österreichische Immobilienmaklerverordnung gibt hier klare Grenzen vor.

Kaufpreis bis 36.336,42: drei Prozent
Kaufpreis von 36.336,43 bis 48.448,57: 1453,46 Euro netto
Kaufpreis ab 48.448,58 Euro: vier Prozent

Notargebühren und Grundbucheintrag
Hiesige Notare oder Rechtsanwälte kalkulieren zwischen zwei bis fünf Prozent des Kaufpreises für ihre Dienstleistungen ein. Der Grundbucheintrag allein kann mit rund 1,1 Prozent des Kaufpreises kalkuliert werden. Mittlerweile wird das Standardgrundbuch als digitales Grundbuch geführt.

Grunderwerbsteuer

Für die Grunderwerbsteuer werden in Österreich 3,5 Prozent der Bemessungsgrundlage fällig. Bei nahen Angehörigen beträgt die Grunderwerbsteuer lediglich zwei Prozent. Eine Erbschafts- oder Schenkungsteuer gibt es in Österreich nicht.

Tipp: Für Ihre Immobilienfinanzierung in Österreich sollten Sie insgesamt mit einer Nebenkostenbelastung um die zehn Prozent des Kaufpreises rechnen.

Baufinanzierung als Deutscher in Österreich – auch hier zählen Vergleich und Beratung

Wer in Deutschland eine Baufinanzierung sucht, wird heute kaum noch zu seiner Hausbank gehen und ohne Prüfung deren Angebot annehmen. Gleiches gilt in Österreich – die erstbeste Offerte ist längst nicht das Beste. Haben Sie also Interesse an einer Baufinanzierung in Österreich, kommen Sie an einem Kreditvergleich nicht vorbei.

Online-Vergleichsportale: Vergleichsportale für Baufinanzierungen bieten Ihnen als Kreditnehmer die notwendige Transparenz. Digitale Vergleichs- und Beratungsprozesse sind in Salzburg, Kärnten oder der Steiermark ebenso die Regel wie in Bayern oder Berlin. Da es für Ausländer oft recht mühsam ist, geeignete Banken und Bausparkassen in Österreich selbstständig zu erkunden, sollten Sie den Vergleich Ihrer Baufinanzierung einem unabhängigen Profi überlassen, der alle Eigenheiten bei österreichischen Finanzierungen kennt. Deren Dienste sind vielfach kostenlos.

Professionelle Finanzberatung nutzen: Gute Angebote, die auch tatsächlich in Ihrem Sinne als Kunde sind, liefern unabhängige Finanzierungsberater. Diese Unternehmen bieten, analog den Plattformen in Deutschland, Zugriff auf eine große Anzahl von Banken und Finanzinstituten. Sie wissen bei Anfragen meist direkt, welches Institut für die Finanzierung infrage kommt und treffen eine erste Vorauswahl. Weiters stehen Sie bei ungeliebten Detailarbeiten wie Kaufabwicklung oder das Einreichen von Fördergeldern helfend zur Seite.

Das alles spart Ihnen als Kunde Zeit und Geld. Sie sind von der ersten Anfrage bis zur Auszahlung des Immobiliendarlehens nicht auf sich allein gestellt und der daraus resultierende Zeitvorteil liegt überdies klar auf der Hand.

Immobilienerwerb für Deutsche: Die Wohnbauförderung in Österreich

Nicht nur Inländer können sich beim Kauf, Bau oder Sanierung von Haus und Wohnung fördern lassen. Alle EU-Bürger, die ein Objekt in Österreich erwerben, sind förderungsberechtigt und können in den Genuss von billigen Darlehen sowie Zuschüssen kommen.

Die Wohnbauförderung ist, wie auch bei unseren Nachbarn in Deutschland, Ländersache. Worauf sie ihren Fokus in Sachen Förderung richten, und welche Immobilieneigner berechtigt sind, entscheiden die neun Bundesländer Österreichs selbst. Mehr Informationen zum Thema Wohnbauförderung im jeweiligen Bundesland finden Sie auf der Website help.gv.at.

Tipp: Nur Liegenschaften als Hauptwohnsitz werden in Österreich gefördert. Ferienimmobilien oder Zweitwohnsitze sind aus den Förderungen ausgeschlossen. Um zu den berechtigten Förderwerbern zu gehören, dürfen weiters gewisse Einkommensgrenzen nicht überschritten werden.

Fazit zur Immobilienfinanzierung in Österreich

Wer sich als Deutscher in Österreich für eine Immobilie interessiert, muss nicht groß umdenken. Vieles in Sachen Erwerb und Finanzierung von Haus oder Wohnung ist identisch, einige Formulierungen und Prozesse weichen allerdings ab. Die Bescheinigung für den „Freizeitwohnsitz“ ist kein Hexenwerk, sondern je nach Bundesland sogar sehr einfach erhältlich – gleiches gilt für die Wohnbauförderung bei Hauptwohnsitzen.

Wo man letztendlich seine Liegenschaft finanziert – in Deutschland oder Österreich – müssen Interessenten selbst entscheiden. Größtes Hindernis bei Immobilienfinanzierung in Österreich über eine deutsche Bank sind hohe Sicherheitshürden. Eine grundbücherliche Besicherung ist für deutsche Kreditinstitute hierzulande nicht möglich, das erschwert insbesondere potenziellen Käufern ohne Immobilie und zusätzliche Sicherheiten in Deutschland den Traum vom Eigenheim bei uns.

Unabhängig davon: Als Ausländer sollte man beim Erwerb einer Immobilie immer einen Finanzierungsprofi vor Ort hinzuziehen – das spart nicht nur Nerven und Zeit, es führt letztlich zum passenden Objekt mit optimaler Finanzierung.

Video: Immobilie kaufen in Österreich – so ist der Ablauf

Quelle: ImmoAnwalt / YouTube

FAQ Baufinanzierung in Österreich für Deutsche

Wie kann ich eine Immobilie in Österreich finanzieren?

Es gibt eigens auf Finanzierungen für Deutsche spezialisierte Berater, die Sie bei der Kommunikation mit der Bank in Österreich unterstützen. Alternativ können Sie eine Immobilie auch bei einer Bank in Deutschland finanzieren.

Brauche ich einen Wohnsitz in Österreich, um dort ein Haus zu kaufen?

Nein, Sie brauchen aber eine Zweitwohnsitz-Bescheinigung, falls Sie den Hauptwohnsitz nicht nach Österreich verlegen wollen. In Sachen Wohnbauförderung ist ein Hauptwohnsitz in Österreich aber zwingend notwendig.

Welche Bank finanziert Immobilien in Österreich?

Einige österreichische Banken haben besondere Angebote für Deutsche, um diese finden und vergleichen zu können empfehlen wir einen Finanzierungsberater. Alternativ sind Finanzierungen auch direkt über einen Online-Vergleich möglich.

Wie finde ich eine Bank, die Immobilien in Österreich für Deutsche finanziert?

Der sicherste und einfachste Weg ist zweifelsfrei der Kontakt zu einem Finanzierungsberater. Dieser kennt den Markt in Österreich und weiß, wer als Ansprechpartner infrage kommt.

Wie erfolgt eine Baufinanzierung in Österreich?

Die Finanzierungsvarianten sind mit denen in Deutschland weitgehend identisch. Immobilienkredite mit variablen Zinsen spielen in Österreich allerdings eine deutlich größere Rolle. Bausparen, Forward-Darlehen und Cap-Darlehen sind ebenfalls weit verbreitet. Die Bauzinsen in Österreich bewegen sich in etwa auf dem Niveau in Deutschland.

Was ist bei Hausbetriebskosten entscheidend?

25. Juli 2024 by Wolfgang Walter

Was sind Hausbetriebskosten?

Unter Hausnebenkosten versteht man all jene Aufwände, die nach dem Kauf einer Immobilie weiterhin anfallen. Hausbetriebskosten sind insbesondere laufende und regelmäßig wiederkehrende Kosten, um ein Haus oder eine Hausanlage tatsächlich nutzen zu können. Sie fallen neben der laufenden Finanzierung an oder werden durch den Vermieter auf die monatliche Miete aufgeschlagen. Als Kostenfaktor werden sie direkt dem Haus zugerechnet – daher auch der Begriff Hausbetriebskosten.

Inhaltsverzeichnis

Unterschied Hausnebenkosten & Nebenkosten Hauskauf

Betriebskosten-Übersicht

Was nicht dazu zählt

Höhe Betriebskosten

Betriebskosten berechnen

Vor- und Nachteile

Betriebskosten einsparen

Fazit

Video

FAQ

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Was ist der Unterschied zwischen Hausnebenkosten und Nebenkosten beim Hauskauf?

Vielfach verwechselt werden die Hausnebenkosten (Hausbetriebskosten) mit den Nebenkosten beim Hauskauf. Unter Letzteren fasst man die Notarkosten, die Aufwände für den Makler, Grundbuchkosten, Kosten für die Erschließung und Installation der Hausanschlüsse sowie weitere Aufwände zusammen. Diese Beträge sind aber nur einmalig zu begleichen. Die Hausnebenkosten bzw. Hausbetriebskosten hingegen fallen monatlich an.

Betriebskosten für das Haus – was zählt dazu?

Bei Altbauten und im geförderten Neubau sind die Betriebskosten gesetzlich genau geregelt. Hingegen bei frei finanziertem Neubau oder im gemieteten Ein- und Zweifamilienhaus ist die Vereinbarung im Mietvertrag ausschlaggebend. Fehlt aber eine Vereinbarung, dann gilt § 1099 ABGB (Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch).

Konkret bedeutet dies: Der Vermieter trägt sämtliche Lasten und Abgaben, auch die Betriebskosten. Oft wird im Mietvertrag im Zusammenhang mit den Betriebskosten auf die §§ 21 bis 23 MRG (Mietrechtsgesetz) verwiesen. Hier gelten die Regelungen des gesetzlichen Betriebskostenkatalogs des MRG für das Mietverhältnis.

Gängige Betriebskosten: Wenn Sie eine Immobilie gekauft oder gebaut haben, müssen Sie mit den folgenden Posten als Betriebskosten rechnen:

Grundsteuer
Abfallgebühren
Straßen- und Gehwegreinigung
Wasser/Abwasser
Schornsteinfeger
Heizkosten
Heizungswartung
Strom
Versicherungen
Telekommunikation
Instandhaltungsrücklage
Straßenausbaubeitrag

Beispiel private Miethäuser in Wien: Wichtige Betriebskostenpositionen 2019 im Überblick

Versicherungsprämien: 5,80 € / m²: Versicherungen für Feuer, Haftpflicht und Leitungswasserschäden. Zusätzlich gegen Glasbruch und Sturmschaden

Reinigungskosten: 5,81 € / m²: Hausreinigungskosten für Reinigungsfirmen sowie alte Dienstverträge mit Hausbesorgern und Hausbetreuern sowie deren Abfertigungen.

Wasser/ Abwasser: 4,63 € / m²: Ablese- und Abrechnungskosten bei der Verbrauchsabrechnung Eichmessungen sowie Wasserdichtheitsprüfung.

Verwaltungshonorar: 3,60 € / m²: Laufende Kosten für die Hausverwaltung in und außerhalb vom Gebäude.

Müllentsorgung: 2,96 € / m²: Müllentsorgung, Sperrmüll-Entrümpelung, Beschaffung von Tonnen.

Kosten für Liftanlage: 2,95 € / m²: Zusatzkosten in Häusern und Wohnungen mit Aufzügen.

Quelle: Betriebskostenspiegel 2021 MVÖ

Mögliche zusätzliche Kosten: Im Altbau und geförderten Wohnbau fallen zusätzlich folgende Kosten an: Kaminkehrer, Schneeräumung, öffentliche Abgaben wie Grundsteuer, Strom und Beheizung von Gemeinschaftsanlagen, Service und Wartung.

Tipp: Als Mieter haben Sie das gesetzliche Recht auf eine Betriebskostenabrechnung durch Hausverwaltung oder Vermieter. Deren Kontrolle kann sich lohnen, denn laut MVÖ ist ein Großteil aller überprüften Abrechnungen in vielen Punkten zu beanstanden. Mietervereine in Österreich helfen bei etwaigen Rückforderungen.

Betriebskosten beim Haus – das zählt ausdrücklich nicht dazu

Was gerade Mieter vielfach nicht wissen: Instandhaltungs- und Sanierungskosten zur Behebung von baulichen Mängeln fallen ausdrücklich nicht unter die Betriebskosten. Sie sind

bei Privatimmobilien wie Ein- und Zweifamilienhäuser vom Eigentümer getragen,
in Wohnblöcken durch den Rücklagenfonds der Hauseigentümergemeinschaft gedeckt.

Tipp: Auch Strom, Heizung und Warmwasser des individuell genutzten Wohnraums werden bei Mietwohnungen – entgegen der weit verbreiteten Meinung – nicht zu den Betriebskosten gerechnet.

Wovon hängt die Höhe der Betriebskosten ab?

Die Höhe der Betriebskosten hängt von mehreren Faktoren ab:

In erster Linie von der Größe der Wohnfläche: Je größer die Wohnfläche ist, desto höher sind auch die monatlichen Betriebskosten. Nur ein kleiner variabler Teil ist auch verbrauchsabhängig.

Ein wesentlicher Faktor sind Versicherung und Reinigung: Dies gilt insbesondere für Mieter. Bei der Versicherung fallen hohe fixe Beträge an, genauso wie beim Personal für die Reinigungsfirma.

Nicht zu vergessen die Ver- und Entsorgung: Der Müll muss regelmäßig entsorgt werden, bei Kanal- und Abwasser fallen neben Fix-Gebühren verbrauchsabhängige Kosten an.

Zuletzt die Heizkosten: Diese sind fix zu rechnen, solange eine Zentralheizung, Holz, Pellets, Öl oder Kohle verfeuert werden. Weiters fallen für Eigentümer diverse Instandhaltungskosten an.

Eine kleine Checkliste: wesentlichsten Faktoren für Hausbetriebskosten

Lage des Hauses (Standort)
Einheitswert
Größe des Hauses
Alter, technischer Zustand und Ausstattung des Hauses
Art der Heizungsanlage und ihre Effizienz
Zahl der Bewohner im Haus
gewählte Versicherungen (Umfang der Absicherung / Preisgestaltung)

Steigende Betriebskosten: Laut Betriebskostenspiegel 2021 der Mietervereinigung Wien (MVÖ) betrugen beispielsweise die monatlichen Nettobetriebskosten pro Quadratmeter Nutzfläche in privaten Wiener Mietshäusern im Jahr 2019 rund 2,21 Euro – ein Anstieg zum Vorjahr um rund 2,3 Prozent. Eine 100 m² Wohnung brachte so Nettobetriebskosten von durchschnittlich 220 Euro pro Monat mit sich. Bei gängigen Einfamilienhäusern mit rund 150 m²liegt die monatliche Belastung bereits bei gut 350 Euro.

Betriebskosten berechnen – Mietimmobilie und Eigenheim

Eigentümer zahlen in Sachen Betriebskosten die eingehenden Rechnungen. Bei Mietern wird in der Regel eine monatliche Pauschale vereinbart, die sich nach der Haus- bzw. Wohnungsgröße richtet. Bemessungsgrundlage des Pauschalbetrags sind die Gesamtausgaben des Vorjahres – plus maximal zehn Prozent Erhöhung.

Betriebskosten bei Hausanlagen: Die Betriebskostenabrechnung des Vorjahres muss laut Mietrechtsgesetz (MRG) bis zum 30. Juni des Folgejahres vorliegen. Über- oder unterschreiten die tatsächlichen Betriebskosten die gezahlte Vorab-Pauschale, kommt es für Mieter oder Eigentümer zu Nachzahlungen bzw. Gutschriften.

Betriebskosten bei Eigenheimen: Bei Eigenheimen wie Ein- und Zweifamilienhäusern ist das Berechnungsschema der Betriebskosten im Grunde gleich, dem großer Gebäude. Nur Liftkosten und Verwaltungsgebühren entfallen in der Regel.

Unterschiede je nach Bundesland und Gemeinde: Laut Statistik variieren die monatlichen Nebenkosten in etwa zwischen 2,10 € und 2,60 € pro Quadratmeter. Die Kosten unterschieden sich je Bundesland und Gemeinde, da Gebühren autonom festgelegt werden. Weiters hängen diese davon ab, ob Sie selbst Eigentümer einer Liegenschaft sind und Sie damit einzelne Kostenpositionen, wie beispielsweise die Grundsteuer immer selbst tragen müssen.

Durchschnittliche monatliche Betriebskosten: Beispielrechnung für ein Haus mit 150 m²:

Position	Kosten pro m²	Kosten für ein 150 m² Haus
Versicherung	0,55 €	82,50 €
Reinigung	0,45 €	67,50 €
Wasser/ Abwasser	0,45 €	67,50 €
Müllentsorgung	0,25 €	37,50 €
Kaminkehrer	0,15 €	22,50 €
Instandhaltung	0,50 €	82,50 €
Monatliche Gesamtkosten	2,35 €	360,00 €

Tipp für Immobilienfinanzierer: Für Banken oder Bausparkassen in Österreich spielen die Betriebskosten innerhalb der Haushaltsrechnung eine wesentliche Rolle beim Kreditantrag. Teilweise setzen Kreditinstitute in Sachen Betriebskosten auch pauschale Werte von 2,50 oder 3,00 Euro pro Quadratmeter an. Je detaillierter Sie die Kosten benennen können, umso besser!

Betriebskosten – Vor- und Nachteile bei Haus und Mietwohnung

Sowohl Haus als auch Mietwohnung bieten in Sachen Betriebskosten Vor- und Nachteile. Letztendlich fällt die Entscheidung für ein Haus oder eine Wohnung nicht auf Basis der Höhe der Nebenkosten. Dennoch wollten Sie diese abschätzen können. Ein Vergleich:

Betriebskosten beim Haus

Vorteile	Nachteile
Bei Neubauten können Sie spätere Kosten selbst beeinflussen. Es gibt keine Gemeinschaftsflächen und -räume, deren Betriebskosten Sie mitbezahlen. Als Hauseigentümer haben Sie durch individuelle Energienutzung mehr Einfluss auf die Betriebskosten. Lift und Gemeinschaftsservice entfallen im Regelfall.	In der Regel größere Wohnflächen und somit höhere Kosten. Als Eigentümer sind Sie für alle Instandhaltungsarbeiten selbst verantwortlich und müssen diese aus privaten Reserven finanzieren (kein Rücklagenmodell der Eigentümer- und Wohngemeinschaft).

Betriebskosten bei der Mietwohnung

Vorteile	Nachteile
Anfallende Reparaturen bezahlt der Vermieter. Ihre Miete deckt die normale Abnutzung ab. Instandsetzungen zum Ende des Mietverhältnisses nur bedingt nötig. Alles Kostenfaktoren sind in der Regel gesetzlich geregelt (MRG).	Höhere Kostenabhängigkeit von Bausubstanz und Wohnstruktur. Weniger Einflussmöglichkeiten auf allgemein anfallende Betriebskosten. Abhängigkeit vom Verhalten der Eigentümergemeinschaft oder den Mietern.

Betriebskosten einsparen – fünf Tipps zum Schluss

Egal, ob eigenes Haus oder Mietwohnung: Die monatlichen Betriebskosten können auch Sie selbst beeinflussen. Hierbei sollten neben der Immobilienwahl bei allen Nebenkosten, inklusive dem individuellen Wasser- und Stromverbrauch, ansetzen. Grundsätzlich lassen sich Kosten vor allem hier einsparen:

Tipp 1: Kleinere Wohnfläche, effiziente Gebäude- und Platzstruktur: Je geringer die Wohnfläche ist, desto niedriger sind gewisse Kosten wie Strom, Heizung und teilweise auch die Instandhaltung. Optimale Raumaufteilung und ökologisch optimierte Bauart hilft Energiekosten sparen.

Tipp 2: Strom sparen: Verbrauchsoptimierte Haushaltsgeräte und stromsparende LED-Leuchten sind die Basis. Geräte sollten bei Stillstand nicht immer im stromschluckenden Standby-Modus stehen. Restwärme bei Herdplatten und Öfen kann genützt werden.

Tipp 3: Optimal Heizen: Eine gute Isolierung und Dämmung von Wänden, Türen und Fenstern sind Grundvoraussetzung zum Sparen bei den Heizkosten. Weiters sollte das Überheizen von Räumen vermieden werden. Dauerhaftes heizen nur bei niedrigen Temperaturen, Stoßlüftung.

Tipp 4: Versicherungskosten optimieren: Sowohl Elementar- als auch Haushaltsversicherungen sollten genau verglichen werden. Seriöse Versicherungsmakler bieten individuell angepasste Polizzen in unterschiedlichen Preisstufen. Hohes Sparpotenzial bieten unabhängige Online-Vergleichsportale.

Tipp 5: Selbst reinigen und Instandhaltern: Viel Geld beim Haus kann durch Eigenleistung gespart werden: Grundreinigung, kleinere Wartungs- und Reparaturarbeiten, regelmäßige Pflege – dies an Profis auszulagern lässt die Betriebskosten deutlich ansteigen.

Fazit zum Thema Hausbetriebskosten

Die monatlichen Betriebskosten für ein Haus berechnen sich aus der Summe aller relevanten Kostenfaktoren umgelegt auf Quadratmeter und Monatszeiträume. Betriebskosten lassen sich vor der Bauphase noch gut planen, abhängig von Größe und Bauart des Hauses sowie Heizung, Elektroanlagen, Beleuchtung, Badausstattung oder Isolation.

Alle Betriebskosten sollten Sie bei der Kalkulation der monatlichen Ausgaben zusammen mit Ihrer Finanzierung immer mit einplanen. Das bringt langfristige Sicherheit beim Budget und erleichtert auch den Kreditantrag bei der finanzierenden Bank.

Apropos Finanzierungskosten: Auch hier Sie Einspar- und Gestaltungsmöglichkeiten in der aktuellen Niedrigzinsphase bei Baukrediten. Mit langjährigen Fixzins-Bindungen und einer Streckung der Laufzeit haben Sie gleich zwei Vorteile: Zum einen die Sicherung eines historisch niedrigen Zinsniveaus auf 20 bis 30 Jahre und zum anderen niedrigere Raten aufgrund der langen Laufzeit. Lassen Sie sich von unserem Finanzexperten Optifin unverbindlich beraten!

Video: Monatliche Nebenkosten eines Eigenheims

Quelle: Faktor Wir – Baufinanzierung & private Absicherung / YouTube

FAQ

Welche Nebenkosten habe ich als Hausbesitzer?

Mit diesen laufenden monatlichen Kosten müssen Sie rechnen: Grundsteuer, Strom- und Heizkosten, Gebühren für Schornsteinfeger, Wasser, Abwasser, Müll und Straßenreinigung, Telefon-, Internet- und Rundfunkgebühren sowie Versicherungsbeiträgen.

Wie hoch sind die monatlichen Kosten für ein Haus?

Es lässt sich pauschal schwer sagen, wie hoch die monatlichen Kosten für ein Haus ausfallen, da sich die Nebenkosten sowohl nach dem Haus selbst als auch nach Ihrer Wohnlage richten. Im Allgemeinen liegen die monatlichen Hausbetriebskosten in Österreich zwischen 250 und 400 Euro.

Welche Kosten zählen nicht zu den Betriebskosten?

Nicht zu den Nebenkosten zählen Verwaltungskosten, beispielsweise Kosten für Hausverwaltung, Bankgebühren, Porto, Zinsen und Telefon. Diese Kosten sind nicht umlagefähig. Auch Reparaturkosten, Instandhaltungskosten oder Rücklagen muss der Mieter nicht zahlen.

Was kostet ein Haus jährlich in Österreich?

Grob überschlagen muss für ein 150 Quadratmeter großes Einfamilienhaus, in dem drei Personen wohnen, mit ungefähren Kosten zwischen 6.000 und 8.500 Euro pro Jahr gerechnet werden. Eigene Sparmaßnahmen und ein genauer Vergleich bei Betriebskosten und Finanzierung helfen die Kosten deutlich zu senken.

Wie müssen Betriebskosten im Mietvertrag angegeben werden?

Umzulegende Nebenkosten müssen entweder im Mietvertrag einzeln genannt oder per Hinweis auf die Betriebskostenverordnung klar zuordenbar sein. Es kann zwar auf alle möglichen Betriebskosten im Mietvertrag verwiesen werden, zahlen müssen Mieter aber nur tatsächlich angefallene Aufwendungen in ihrem Mietverhältnis.

Mietkauf Haus und Wohnung in Österreich

25. Juli 2024 by Wolfgang Walter

Welche Rahmenbedingungen gelten beim Mietkauf in Österreich?

In Sachen Mietkauf gelten in Österreich bestimmte Regeln, nach denen der Kaufpreis einer Immobilie berechnet wird. Neben dem reinen Kaufpreis fallen weitere Kosten zur Gesamtinvestition an. Weiters gibt es verschiedene Möglichkeiten, um den Kauf zu finanzieren. Auch die Mindestmietdauer vor einem Kauf sowie eine mögliche Weitervermietung der Mietkauf-Immobilie sind gesetzlich festgeschrieben.

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Inhaltsverzeichnis

Mietdauer & Kaufpreis

Fazit, Video & FAQ

Mietkauf – was ist das eigentlich?

Beim Mietkauf handelt es sich um ein Mietverhältnis mit späterer Kaufoption. Mit Abschluss des Mietvertrages für Haus oder Wohnung erhalten Sie das Recht, die Immobilie, in der Sie leben, nach Ablauf einer bestimmten Frist käuflich zu erwerben. Kommt es zum Kauf, vereinbaren Käufer und Verkäufer den Preis direkt untereinander.

Der Mietkauf stellt damit keine herkömmliche Finanzierungsform wie ein Immobilienkredit oder Leasing dar. Anders als beim Immobilienkauf ist beim Einzug zu Beginn kein Bankkredit erforderlich. Weiters sind Mietkauf-Objekte in der Regel öffentlich geförderte Immobilien und werden von gemeinnützigen Bauvereinigungen in Österreich angeboten.

Wie läuft ein Mietkauf in der Praxis ab?

Der Mietkauf von Haus oder Wohnung läuft im Allgemeinen in vier Phasen ab:

Mietvertrag: Sie schließen einen Mietvertrag mit dem Vermieter ab. Dieser enthält die Option, die selbst bewohnte Immobilie nach Ablauf einer bestimmten Mietdauer zu kaufen.

Finanzierungsbeitrag: Sie leisten eine Anzahlung an den Vermieter, mit dem Sie sich das Optionsrecht für den späteren Kauf sichern. Sollten Sie sich gegen einen Kauf entscheiden, wird der Finanzierungsbeitrag vermindert zurückerstattet.

Mietphase: Sie bewohnen die Immobilie für die vereinbarte Mietdauer und zahlen hierfür einen monatlichen Mietzins. Somit sind Sie Mieter mit allen herkömmlichen Mietrechten.

Optionsphase: Nach Ablauf der vereinbarten Mietdauer haben Sie dann drei Wahlmöglichkeiten. Sie können

weiterhin in Miete wohnen,
das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen,
oder die Immobilie wie vertraglich zugesichert kaufen.

Welche Vor- und Nachteile bietet der Mietkauf?

Wer sich für den Mietkauf einer Immobilie interessiert, stellt sich rasch die Frage: Lohnt sich diese Alternative zur Immobilienfinanzierung für mich – und wo liegen die Chancen und Risiken?

Vorteile beim Mietkauf	Nachteile beim Mietkauf
Immobilie testen: Sie können das künftige Wohneigentum probe wohnen und sich in Ruhe für oder gegen einen späteren Kauf entscheiden.	Unbekannter Kaufpreis: Der letztendliche Kaufpreis der Immobilie wird erst nach der Mietphase ausgehandelt. Benötigtes Eigenkapital und Finanzierung sind so schwer abzuschätzen.
Günstige Miete nutzen: Der Mietzins von öffentlich geförderten Mietkauf-Objekten fällt üblicherweise günstiger als am freien Immobilien-Markt.	Keine Vorfinanzierung: Der monatlich gezahlte Mietzins wird nicht vom späteren Kaufpreis abgezogen. Die Mietsumme müssen Sie also zur Gesamtinvestition hinzurechnen.
Eigenkapital aufbauen: Während der Mietdauer können Sie gegebenenfalls zusätzliches Eigenkapital für den späteren Kauf ansparen.	Zusätzliche Kosten: Mit Abschluss des Mietvertrages ist eine Anzahlung zu leisten, die beim Nichtkauf nur vermindert zurückerstattet wird. In diesem Fall kommen beim Einzug zusätzliche Kosten hinzu.
Flexibel bleiben: Sie sind nicht verpflichtet, die Immobilie zu kaufen. Nach der Mietdauer kann das Objekt gekündigt oder weitergemietet werden.
Attraktiven Kaufpreis sichern: Der spätere Kaufpreis Mietkauf-Immobilien ist in der Regel günstiger als bei Objekten, welche Sie frei finanzieren müssen.

Mietkauf von Haus oder Wohnung – das müssen Sie erfüllen

Bei Mietkaufobjekten handelt es sich meist um öffentlich geförderte Immobilien, von gemeinnützigen Bauvereinigungen und Wohnbaugenossenschaften in Österreich angeboten werden. Ziel ist es dabei, vor allem für einkommensschwächere Haushalte und junge Familien leistbaren Wohnraum zu schaffen.

Daher gibt es eine Reihe von Bedingungen, welche Sie erfüllen müssen, um den Mietkauf eines Hauses oder einer Wohnung nutzen zu können:

Volljährigkeit und Herkunft	Mietinteressent müssen volljährig und als österreichischer Staatsbürger gemeldet sein. Auch Bürger anderer EU-Staaten und anerkannte Flüchtlinge gemäß Genfer Konvention haben Anspruch auf einen Mietkauf.
Durchschnittliches Nettoeinkommen	Beim Haushalts-Nettoeinkommen gelten bestimmte Mindest- und Höchstgrenzen, die jedes Bundesland gesondert festgelegt. In Wien beispielsweise liegt die jährliche Einkommensgrenze bei 49.080 Euro für Einzelpersonen und 73.150 Euro Zweipersonen-Haushalte.
Wohnbedarf und Wohninteresse	Weiters ist ein dringender Wohnbedarf nachzuweisen. Mieter müssen zudem die neue Wohnadresse als Hauptwohnsitz anmelden.

Welche Gesamtkosten fallen beim Mietkauf an?

Die Gesamtkosten beim Mietkauf von Haus und Wohnung setzen sich – je nach gewählter Option – aus Finanzierungsbeitrag, Mietzins, Kaufpreis und Kaufnebenkosten zusammen:

Finanzierungsbeitrag: Dieser ist zu Beginn des Mietverhältnisses für die spätere Kaufoption zu zahlen und dient der Bauvereinigung zur Finanzierung von Grund- und Baukosten. Die Höhe hängt von Alter, Lage und Größe der Immobilie ab. Mieter erhalten den Finanzierungsbeitrag abzüglich einer Gebühr von einem Prozent jährlich zurück, wenn das Mietverhältnis gekündigt wird.

Mietzins: Dieser ist über die vereinbarte hinweg Mietdauer monatlich an den Vermieter zu zahlen. Als herkömmliche Mietzahlungen werden diese Ausgaben nicht auf den späteren Kaufpreis angerechnet.

Kaufpreis: Dieser wird vom Vermieter selbst errechnet und in der Regel erst zum Ende des Mietverhältnisses dem Interessenten nach Kaufantrag bekannt gegeben.

Kaufnebenkosten: Schließlich ist auch der Immobilienerwerb per Mietkauf mit den üblichen Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragung und Notarkosten verbunden.

Mietdauer und späterer Kaufpreis in Sachen Mietkauf

Wie lange muss man die Wohnung mieten?

Durchschnittlich werden Mietwohn-Immobilie in Österreich für zehn bewohnt. Im Anschluss greift die mit dem Finanzierungsbeitrag erworbenen Optionen, das Objekt zu kaufen, weiter anzumieten oder zu kündigen.

Mietzeiten von fünf bis 15 Jahren: Gemäß der Wohngemeinnützigkeitsgesetz (WGG) Novelle 2019 ist der Kauf von Haus oder Wohnung aber bereits nach von fünf Jahren möglich, sofern der Erstbezug ab dem 01.08.2019 erfolgte. Spätestens nach fünfzehn Jahren muss der Mietkauf abgeschlossen werden – andernfalls erlischt in der Regel das Optionsrecht.

Wie hoch fällt der spätere Kaufpreis aus?

In der Regel ist der Kaufpreis der Immobilie erst nach Ablauf der vereinbarten Mietdauer bekannt. Der Vermieter ist nach Antrag verpflichtet, Ihnen innerhalb von drei Monaten ein Kaufangebot zu unterbreiten, das Sie als Mieter annehmen oder ablehnen können. Weiters kann der Mieter im Zweifelsfall das zuständige Bezirksgericht anrufen, um den geforderten Kaufpreis überprüfen zu lassen.

Für die Kaufpreis-Berechnung kommen im Normalfall zwei Möglichkeiten zur Anwendung:

Verkehrswertberechnung: Diese basiert auf dem aktuellen Verkehrswert der Immobilie, also dem voraussichtlich am Markt erzielbaren Verkaufspreis – dieser kann durch einen Sachverständigen ermittelt werden.
Neuimmobilienberechnung: Diese Berechnung basiert auf den Kosten einer neu zu errichtenden Immobilie unter Berücksichtigung altersbedingter Abschreibungen sowie Zu- und Abschlägen für Lage und Ausstattung.

So läuft die Finanzierung einer Mietkaufimmobilie

Die Finanzierung Ihrer Mietkauf-Wohnung oder Ihres Mietkauf-Hauses setzt sich idealerweise aus zwei Abschnitten zusammen: dem angesparten Eigenkapital und einer anschließenden Immobilienfinanzierung:

Angespartes Eigenkapital: Während der Mietzeit haben Sie die Möglichkeit, Eigenkapital anzusparen. Hierbei gilt: Je mehr Eigenmittel Sie ansparen, desto günstiger wird Ihre spätere Finanzierung.

Klassische Immobilienfinanzierung: In der Regel benötigen Käufer beim Mietkauf eine Finanzierung für die Immobilie. In Sachen günstigem Baukredit sollten unbedingt einen unabhängigen Vergleich durchführen und sich von einem Wohnbau-Finanz-Experten Angebote relevanter Banken und Bausparkassen zukommen lassen – beispielsweise durch unseren Partner Optifin.

Kurzes Fazit zum Thema Mietkauf

Mietkauf kann eine clevere Alternative zur klassischen Finanzierung von Haus oder Wohnung sein – gerade dann, wenn Sie sich in Ihrer aktuellen Lebenssituation noch nicht endgültig für den Erwerb entscheiden wollen oder können. Als öffentlich geförderte Immobilienform bietet er weiters gerade einkommensschwächeren Haushalten und jungen Familien ohne ausreichendes Eigenkapital den schrittweisen Einstieg in die eigenen vier Wände.

Dennoch ist diese Form des potenziellen Haus- und Wohnungskaufs mit zahlreichen Voraussetzungen, gesetzlichen Rahmenbedingungen und auch Unbekannten verbunden. Dies gilt nicht zuletzt für den tatsächlichen späteren Kaufpreis. Sofern der Vermieter zustimmt, kann dieser ausdrücklich zu Mietbeginn vertraglich vereinbart werden. Somit ist bereits während der Mietphase bekannt, welche Summe für einen späteren Kauf anspart bzw. finanziert werden muss. Ein deutlicher Vorteil in Sachen Budget-Kalkulation.

FAQ Mietkauf

Wie funktioniert das mit dem Mietkauf?

Beim klassischen Mietkaufmodell verpflichtet sich der Mieter, die Immobilie nach Ablauf einer bestimmten Frist zu einem festgelegten Preis zu kaufen. Der Immobilienbesitzer stundet dem Käufer die Kaufsumme inklusive der Zinsen. Der Mieter begleicht die Schulden über seine monatlichen Mietzahlungen und den letztendlichen Kaufpreis.

Was ist der Unterschied zwischen Mietkauf und Leasing?

Beim Mietkauf wird der bezahlte Mietzins am Ende nicht auf den letztendlichen Immobilienkaufpreis angerechnet. Beim Leasing hingegen wird durch monatliche Leasingraten bereits ein Teil des Kaufpreises bezahlt, sodass später lediglich ein Restwert fällig wird, um in das Eigentum des Mieters überzugehen.

Was ist der entscheidende Vorteil bei Mietkauf?

Für den Mietkauf muss kein Kredit aufgenommen werden, somit entstehen auch keine Schulden. Da der volle Kaufpreis des Hauses oder der Wohnung vom Verkäufer für eine bestimmte Zeit gestundet wird, fallen auch keine banküblichen Zinskosten an.

Für wen lohnt sich Mietkauf?

Besonders sinnvoll ist der Mietkauf, wenn man noch nicht über die finanziellen Mittel verfügt, um sich Traum vom Eigenheim sofort zu erfüllen. Denn einen Kredit zur Immobilienfinanzierung erhält in der Regel nur, wer bereits einen gewissen Anteil an Eigenkapital vorweisen können.

Wer ist Eigentümer bei einem Mietkauf?

Beim Mietkauf wird wirtschaftliches und juristisches Eigentum unterschieden: Wirtschaftlich wird der Käufer mit Unterzeichnung des Mietvertrages Eigentümer der Immobilie. Juristisch erfolgt der Eigentumsübergang erst mit der Eintragung ins Grundbuch, nachdem der endgültige Kaufpreis gezahlt wurde.

Kann man eine Mietkauf-Immobilie selbst vermieten?

Laut WGG Novelle 2019 gilt im Falle einer Weitervermietung für Kaufoptionen seit dem 01.08.2019 eine Mietzinsobergrenze, welche je nach Bundesland variieren kann. Zu diesem Richtwert dürfen außer den Betriebskosten keine weiteren Zuschläge erhoben werden. Wird das Objekt befristet vermietet, so ist der Richtwert um 25 Prozent zu reduzieren. Immobilien mit Kaufoption vor dem 01.08.2019 können hingegen frei vermietet werden.

Video: Mietkauf und Alternativen

Quelle: Kredit.Media / YouTube