Wie entstehen Baukreditzinsen eigentlich?

Die meisten Immobilienkäufer benötigen eine Baufinanzierung von der Bank, um ihr Eigenheim zu erwerben. Das Geld bekommen Häuslebauer nur gegen eine Art Leihgebühr, den gebundenen Sollzins. Den setzen Kreditinstitute nicht völlig nach eigenem Ermessen an. Entscheidend sind neben Ihrer finanziellen Situation äußere Faktoren wie Kredithöhe, Laufzeit und allgemeines Zinsniveau.

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Inhaltsverzeichnis

Ermittlung der persönlichen Zinssatzes

Persönliche und externe Einflussfaktoren

Fazit

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Häufige Fragen

Bauzinsen: So ermittelt die Bank Ihren persönlichen Zinssatz

Baukreditzinsen entstehen aus einem Geflecht wirtschaftlicher Zusammenhänge und werden von bestimmten Einflussfaktoren gesteuert. Maßgeblich sind die österreichische Wirtschaft, die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) und der amerikanischen Zentralbank Federal Reserve (Fed). Weiters können wirtschaftspolitische Ereignisse das aktuelle Niveau der Bauzinsen kurz- bis mittelfristig verändern – wie aktuell der Krieg in der Ukraine oder die überbordende Inflation. Banken reagieren auf solche Entwicklungen, bevor sie eine Baufinanzierung vergeben.

Das Geld für Ihre Baufinanzierung muss sich die jeweilige Bank selbst beschaffen – entweder bei anderen Geldinstituten oder Anlegern. Ist das Zinsniveau für Baufinanzierungen gerade niedrig, zahlt sie selbst wenig für ihre Kredite und gibt diesen Vorteil an Sie als Kunden weiter. Dann fällt Ihr persönlicher Sollzins von vorneherein günstiger aus. Sind die Kredite für die Bank selbst teuer, fordert sie diese in Form höherer Hypothekenzinsen von Ihnen ein.

Weiters nimmt die Bank ihre Kunden selbst genauer unter die Lupe: Wie ist es um Ihre Bonität bestellt? Welche Zahlungsmoral hatten Sie in der Vergangenheit? Wie viel Eigenkapital bringen Sie für Ihre Baufinanzierung mit? Und verfügen Sie über ein ausreichendes, gesichertes Einkommen? All das wird im Antragsprozesses der Baufinanzierung genau erkundet.

Abschließend beleuchtet die Bank alle Eckdaten Ihrer Finanzierung: Wie hoch ist die Darlehenssumme? In welchem Zustand befindet sich die Immobilie? Welche Sonderwünsche haben Sie bezüglich Ihres Kreditvertrages? Auch das hat Einfluss auf die Höhe des angebotenen Sollzinses und bestimmt Ihren persönlichen Bauzins der kommenden Jahre.

Baukreditzins: Viele individuelle Faktoren beeinflussen ihn

Sie als Kunde sind der zentrale Punkt Ihrer Baufinanzierung. Vorderst interessiert sich die Bank für Ihre persönliche finanzielle Lage: Einkommensverhältnisse, Gehalt, Ersparnisse, Sondereinkünfte oder sonstige Ratenzahlungen – alles wird eingehend erkundet und hat Einfluss auf die Zinsen Ihrer Baufinanzierung.

Gutes Einkommen erleichtert Kredite zu guten Konditionen. Ein regelmäßiges, hohes, sicheres Gehalt bildet eine gute Voraussetzung für eine günstige Baufinanzierung. Festangestellte haben per se eine bessere Ausgangsposition als Freiberufler, Selbstständige, Rentner oder Arbeitssuchende. Das bedeutet nicht, dass diese Gruppen keinen Kredit erhalten, aber deren Sollzins fällt in der Regel höher aus. Gibt es einen zweiten Finanzierungsträger, beispielsweise den Ehepartner oder einen Bürgen, steigt die Wahrscheinlichkeit auf günstige Zinsen bei der Baufinanzierung. Weiters wichtig: Die Höhe Ihres Eigenkapitals – selbst eingebrachte Geldmittel senken das Finanzierungsrisiko und ermöglichen einen niedrigeren Sollzins.

Je besser die Bonität -beziehungsweise Zahlungsfähigkeit, desto günstiger fallen die Zinsen für Baufinanzierungen aus. Wenn Sie eine Baufinanzierung beantragen, holt die Bank Ihre Einwilligung für eine KSV-Abfrage bzw. SCHUFA-Auskunft ein. Diese sammeln Daten über vorhandene Konten und Kredite sowie Kreditkarten aller natürlichen Personen und Unternehmen, und registrieren auch offene Zahlungen und Inkassoverfahren. Je näher der ermittelte Score an der 100-Prozent-Marke liegt, desto positiver bewertet Sie die Bank und belohnt Sie mit einem niedrigen Bauzins.

Die Bank analysiert auch Lage und Zustand der gewünschten Immobilie. Entweder sie hat bereits vergleichbare Objekte finanziert, oder sie beauftragt einen Sachverständigen zur Begutachtung. Bei minderwertigen Objekten stehen die Chancen meist schlecht, überhaupt eine Finanzierung zu erhalten. Ist die Immobilie in gutem Zustand und attraktiver Lage, fällt der Sollzins wohlwollender aus.

Schließlich kommt es auf die Finanzierungsart an. Die meisten Immobilienkäufer entscheiden sich für ein Annuitätendarlehen mit konstant gleich hohen Monatsraten über die gesamte Laufzeit hinweg. Der Kreditvertrag verfügt aber auch über bestimmte Zusatzoptionen, die Sie selbst justieren können, die aber unter Umständen den Sollzins erhöhen oder auch verringern.

Längere Zinsbindung, höherer Zins: Bei Kreditabschluss müssen Sie sich für eine bestimmte Zinsbindung mit gleich hohem Sollzins und konstanter Monatsrate entscheiden. Besonders lange Zinsbindungen lassen sich Banken durch Aufschläge auf den Sollzins bezahlen. Im Schnitt liegt der Aufschlag pro fünf Jahre bei rund 0,5 Prozentpunkten.

Höhere Tilgung, niedriger Sollzins: Zu Beginn legen Sie fest, wie viel Prozent Ihrer monatlichen Rate in die Tilgung des Darlehens fließt. Je höher Sie die anfängliche Tilgung, desto niedriger wird Ihr Sollzins ausfallen. Das Minimum liegt bei einem Prozent pro Jahr, empfehlenswert sind mindestens zwei oder drei Prozent. So wird Ihre Restschuld schneller begleichen und das Finanzierungsrisiko für beide Seiten verkürzt. Daher senken Banken bei höheren, anfänglichen Tilgungsraten den Sollzins.

Tilgungssatzwechsel und Sondertilgungen: Mit Sondertilgungsoptionen haben Sie die Möglichkeit, Ihre Restschuld noch schneller zu senken – beispielsweise mit Boni vom Arbeitgeber, fälligen Sparverträgen oder Erbschaften. Aber auch Tilgungssatzwechsel können nützlich sein, wenn es zu finanziellen Engpässen kommen sollten – beispielsweise bei Familiengründung oder vorübergehender Erwerbslosigkeit. Die meisten Baukredite enthalten standardmäßig pro Jahr einmal die Möglichkeit, eine Sondertilgung in Höhe von fünf Prozent zu leisten. Tilgungssatzwechsel müssen hingegen auf Wunsch bei Vertragsabschluss festgelegt werden.

Baukreditzins: Auch äußere Faktoren spielen eine Rolle

Jede Baufinanzierung an Kunden muss die Bank im Vorfeld refinanzieren. In der Regel leiht sie sich das Geld bei ihren Anlegern oder bei anderen Banken oder der EZB. Kurz gesagt: Um an die finanziellen Mittel für Baufinanzierungen zu gelangen, vergeben Banken Immobilienpfandbriefe an Investoren – und zahlt dabei selbst einen Zins. Je weniger, desto besser für die Bank, und für Sie als Baufinanzierungskunde. Aber welche Faktoren spielen hier genau eine Rolle?

Staatsanleihen sind ein Mittel der Geldbeschaffung. Österreich tritt damit als Kreditgeber auf, und die Käufer der Staatsanleihen investieren in unser Land. Da Österreich solide wirtschaftet, sind deren Staatsanleihen seit Jahren sehr beliebt. Die Kurse der Staatsanleihen steigen, gleichzeitig kann Österreich aber immer weniger Zinsen dafür gewähren: Die Zinsen der Staatsanleihen sinken. Dies sogt gleichzeitig für Pfandbriefzinsen und niedrige Baukreditzinsen. Hieraus ergibt sich eine direkte Kettenreaktion: Eine stabile, deutsche Wirtschaft sorgt für sinkende Staatsanleihezinsen, woraufhin Pfandbriefzinsen und Baukreditzinsen sinken.

Natürlich funktioniert das auch umgekehrt. Vor geraumer Zeit kündigte die EZB an, ihr Anleihekaufprogramm zu drosseln und erhöhte in der Folge auch die Leitzinsen. Anleger wanderten aus der Eurozone ab in Richtung Dollarraum – die Nachfrage nach österreichischen Staatsanleihen ließ nach und die Anleihezinsen stiegen samt den Bauzinsen folgerichtig an

Tipp: Behalten Sie die Kursverläufe der österreichischen Staatsanleihen im Blick, bevor Sie eine Immobilienfinanzierung abschließen. Diese werden von der Österreichischen Nationalbank veröffentlicht und bieten einen verlässlichen Maßstab für die Baukreditzinsen.

Das Zinsniveau in Europa wird maßgeblich durch die EZB bestimmt. Sie sorgt für Preisstabilität und Kaufkraft des Euro – entweder durch Geldentzug aus dem Wirtschaftskreislauf oder indem die EZB mehr Geld in Umlauf bringt. In ihrem Handeln orientiert sich die EZB an der Inflationsrate.

Gleichzeitig verleiht die Europäische Zentralbank verleiht Geld an europäische Banken. Hierzu legt sie den sogenannten Leitzins fest, also zu welchen Konditionen sich die Banken das Geld leihen können. Die wiederum geben die Konditionen an ihre Kunden weiter. In wirtschaftlich guten Zeiten erhöht die EZB den Leitzins, womit auch die Kreditzinsen für Konsumenten in die Höhe gezogen werden. In wirtschaftlich schlechteren Zeiten senkt die EZB den Leitzins, die Kreditzinsen sinken ebenfalls.

Dies gilt auch für Baukreditzinsen, allerdings meist rascher. Bereits bei der Ankündigung von Zinsänderungen beginnt der Markt, die zu erwartende Maßnahme einzupreisen. In der aktuellen Lage bedeutet dies: Die Bauzinsen stiegen heuer bereits im Vorfeld der mehrmaligen Leitzinserhöhungen und haben sich 2022 mehr als verdreifacht.

Auch die Inflationsrate beeinflusst neben den Verbraucherpreisen die Vergabe von Baukrediten. Da diese im Jahr 2022 auf einem neuen historischen Höchststand angelangt sind, können sich immer weniger Konsumenten den ursprünglich geplanten – und benötigten – Immobilienkredit leisten. Im gesamten Euro-Raum wie in Österreich wird die Vergabe von Baukrediten schwieriger – neben gestiegenen Zinsen durch eine deutlich geschwundene Kaufkraft der Immobilieninteressenten. Einfach ausgedrückt: Auch hohe Inflation bedeutet weniger finanziellen Spielraum für Baufinanzierungen.

Tipp: Der Leitzins gibt ein Grundniveau für alle Zinsen vor und stellt deshalb auch eine Leitlinie für die Bauzinsen dar, an der sie sich orientieren. Das tun sie aber bereits, bevor sich der Leitzins verändert. Da lohnt sich eher ein Blick auf den Verlauf der Staatsanleihen.

Die Zinsen für Baufinanzierungen werden nicht nur von der europäischen Wirtschaft beeinflusst, mit tonangebend sind hierbei vor allem die USA. Je stärker der Dollar, desto mehr Kapital fließt aus der Eurozone. Nachfrage und Kurse auch österreichischer Staatsanleihen sinken – mit einer zeitverzögerten Reaktion auf unsere Baukreditzinsen.

Erhöht die US-Notenbank Fed – wie 2022 geschehen – die Leitzinsen in den USA, zieht die EZB nach, um die Geldanlage wieder attraktiver zu gestalten. Uns steigende Leitzinsen im Euroraum sorgen – wie beschrieben – für steigende Konsum- und Baukreditzinsen.

Fazit: Einflussfaktoren im Blick behalten und beraten lassen

Die passende, günstige Baufinanzierung gleicht ohnehin meist der Stecknadelsuche im Heuhaufen – und seit dem abgelaufenen Jahr mehr denn je. 2022 haben sich die Zinsen für Baufinanzierungen in Österreich mehr als verdreifacht. Zu viele Faktoren beeinflussen die Entwicklung der Baukreditzinsen, als das Leihen hier im Alltag noch durchblicken können.

Konsumenten brauchen daher – mehr denn je – Orientierung, wie es mit dem Zinsniveau aktuell aussieht und welchen Zins Sie persönlich überhaupt erwarten können. Unabhängige Online Vergleich zeigen Ihnen die aktuelle Zinsentwicklung für Baufinanzierung auf, stellen einen übersichtlichen Zinsvergleich für Sie parat, und helfen Ihnen, den richtigen Zeitpunkt und das passende Angebot für Ihre persönliche Baufinanzierung zu finden.

Dies gilt nicht zuletzt für mögliche Sonderkonditionen und spezielle Wünsche wie Anschlussfinanzierungen. Nach dereinfach gestalteten Finanzierungsanfrage setzen sich unsere Spezialisten innerhalb weniger Stunden mit Ihnen in Verbindung.

Video: Warum explodieren die Baufinanzierungszinsen aktuell?

Quelle: Baufinanzierung  Faktor Wir / YouTube

FAQ

Wie ergeben sich Bauzinsen?

Einer der Hauptfaktoren, die den Bauzins bestimmen, ist der sogenannte Beleihungsauslauf. Er gibt das Verhältnis zwischen Darlehenshöhe und Beleihungswert – also der benötigten Darlehenssumme – an. Umso geringer der Beleihungsauslauf ist, desto günstiger wird die Immobilienfinanzierung.

Welche Faktoren beeinflussen den Bauzins?

Der Bauzins orientiert sich an den langfristigen Bundesanleihen. Bonität des Darlehensnehmers, Objektart, Lage der Immobilie, Darlehenshöhe und Beleihungsauslauf haben ebenfalls Einfluss auf die Höhe der individuellen Bauzinsen.

Wer bestimmt Bauzinsen?

Die Europäische Zentralbank verleiht Geld an europäische Banken. Hierzu legt sie den Leitzins fest: Er gibt an, zu welchen Konditionen sich die Banken in Österreich das Geld leihen können. Die wiederum geben die Konditionen, ob nun gut oder schlecht, an ihre Kreditkunden weiter. 

Warum gehen Bauzinsen nach oben?

Die Gründe für die stark steigenden Bauzinsen sind vielfältig. Der aktuell wesentliche Treiber dafür ist die sehr hohe Inflation im Euroraum: Sie zieht unter anderem die Zinsen für Bundesanleihen und Pfandbriefe in die Höhe. Und dies wirkt sich direkt auf die Entwicklung der Bauzinsen aus.

Werden die Bauzinsen 2023 wieder sinken?

Die Teuerungsrate dürfte im Jahr 2023 weiterhin hoch bleiben und damit keinen Raum für nachhaltige Zinssenkungen bieten. Insgesamt rechnen Experten daher mit gleichbleibenden Zinssätzen ohne markante Bewegungen – weder nach unten noch nach oben. Konsumenten müssen in Österreich mit Bauzinsen in einem Bereich zwischen drei und vier Prozent rechnen.

 

Wie tickt die Generation Y beim Thema Eigenheim?

Trotz Krisen, Zinsexplosion und Inflation: Der Wunsch, in den eigenen vier Wänden zu wohnen, ist in Österreich ungebrochen – erst recht bei jungen Menschen. Aktuelle Umfragen ergeben, dass rund 90 Prozent der unter 30-Jährigen irgendwann eine Immobilie kaufen wollen. Das größte Hindernis dabei: Die Frage der Finanzierung und die eigenen Wünsche.

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Viele wollen die eigene Immobilie

Gute Lage und Wertsteigerung als Faktoren

Blick auf Laufzeit, Familie & Finanzierung

Online-Vergleich

Fazit & Video

Häufige Fragen

Hintergrundwissen

Rund 60 Prozent der Baufinanzierungs-Anfragen kommen mittlerweile von der Generation Y – also der Geburtsjahrgänge zwischen den Jahren 1980 und 1995.

Die Millennials, wie Angehörige der Geburtenkohorte Y auch genannt werden, gelten schon längst nicht nur als erste Generation der verunsicherten „Digital Natives“ mit ausgeprägtem Hang zu Selbstverwirklichung und Work-Life-Balance. Sie zieht es vermehrt ins Eigenheim – nicht zuletzt aus den Erfahrungen in den Jahren der Corona-Pandemie und weltweiter Krisen.

Hierbei denkt diese Altersgruppe, die heute ungefähr 22 bis 40 Jahre alt ist, in Sachen Immobilienfinanzierung durchaus anders als Banken und Sparkassen dies bisher von ihren Kunden gewohnt waren. Sie hinterfragt, weil sie online alles überprüfen oder vergleichen kann – eben auch die Baufinanzierung. Bei der Beratung wünschen sich die Millennials dennoch eine Kombination aus digitalen Services und persönlichem Gespräch.

Baukredite auch für junge Leute: Hohe Zuversicht bei der Finanzierung

Obwohl der Traum vom eigenen Haus für viele inzwischen unrealistisch erscheinen mag, entscheiden sich viele Angehörige der Generation Y für den Kauf oder Bau einer Immobilie. Das hängt mit ihrer Zuversicht zusammen, dieses Vorhaben finanziell bewältigen zu können. Rund 65 Prozent der 25- bis 35-Jährigen ist sich sicher, eine Immobilie finanzieren zu können – so viele wie in keiner anderen Altersgruppe. Wichtigstes Motiv der Jüngeren bei der Eigenheimsuche ist der Wunsch, in eine größere und schönere Wohnung umziehen zu können. Jeder Vierte plant eine Familie zu gründen und möchte deshalb geräumig in den eigenen vier Wänden wohnen.

Wohnung und Haus der Generation Y:  Gute Lage und Wertsteigerung entscheiden

Entscheidendes Kaufkriterium für fast die Hälfte ist die Lage der Wohnimmobilie: Kindertagesstätten, Schulen, Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten sollten in der Nähe sein. Auch die ruhige Lage, gute Verkehrsanbindung und eine nette Nachbarschaft sind wichtig. Dagegen rangiert in Zeiten von Homeoffice die Nähe zum Arbeitsplatz auf der Wunschliste mittlerweile weit unten.

Das Gros der jüngeren Generation sieht im Immobilienkauf auch eine attraktive Investition, um Haus oder Wohnung später zu vermieten. Man rechnet in Zukunft mit steigenden Mietpreisen, höheren Grundstücks- und Wohnungspreisen und künftig zunehmendem Bedarf an Wohneigentum. Allerdings möchte sich die Generation Y von einem Immobiliendarlehen nicht komplett in ihrer Lebensplanung einschränken lassen. Sie wünschen sich flexible Finanzierungsmodelle, mit deren Hilfe Freiräume erhalten werden können, vor allem Ratenpausen im Fall einer beruflichen Neuorientierung oder eines Sabbaticals.

Immobilienkauf bei jungen Leuten: Die persönliche Situation geht vor

Viele junge Erwachsene wünschen sich eine eigene Immobilie, auch wenn sie den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses erst in einigen Jahren vollziehen wollen oder können. Entscheidend ist immer die persönliche Situation – sowohl privat wie beruflich.

Keine langen Laufzeiten

Ein Immobilienkredit mit Laufzeiten von 30 oder 40 Jahren gehört in die Vergangenheit. Die Elterngeneration hat ein eigenes Haus und arbeitet seit 25 Jahren im gleichen Job – das ist gut so und lässt einfacher planen. Junge Leute hingegen brauchen die Flexibilität. Kaum welche wissen heute noch, ob sie immer einen festen Arbeitsplatz haben werden, ob sie für eine neue Arbeit nach Paris, London oder Hongkong ziehen müssen. Da ist ein riesiger Immobilienkredit über viele Jahre im Hintergrund eher hinderlich. Das Modell, ein Baudarlehen über 40 Jahre abzubezahlen, ist Vergangenheit. Wenn sich die Generation Y ein Haus oder eine Eigentumswohnung kauft, möchte sie im Vorhinein viel sparen, um einen Großteil des Kaufpreises durch Eigenkapital zu decken. Finanzierungen mit einer Spanne von zehn Jahren sind für die meisten ok, viele können sich auch vorstellen, die Immobilie später zu vermieten.

Warum auf Partner und Familie warten?

Viele wohnen seit einigen Jahren in ihrer Traumstadt und möchten dortbleiben. Passen Job und Freundeskreis wird die Vorstellung von einer eigenen Wohnung oder einem Reihenhaus rasch konkreter – auch als Single.  Auch wenn ich mir später Kinder wünsche, möchte ich das Haus nicht nur für eine eventuelle zukünftige Familie kaufen. Ein Eigenheim ist immer eine gute Investition – und ich möchte meine eigenen Wohnträume erfüllen.

Hier auf den passenden Partner oder eine künftige Familie zu warten, um sich den Wunsch nach einem Eigenheim zu erfüllen, erscheint vielen als Zeitverschwendung. Von diesem Klischee halten insbesondere junge Frauen immer weniger – auch wenn es nicht leicht wird, ein Haus oder eine Wohnung komplett selbst zu finanzieren. Die Immobilie muss den eigenen Wünschen und Bedürfnissen entsprechen: nicht zu groß, mit getrenntem Wohn- und Arbeitsbereich und einer guten Energieeffizienz. Neben Klimafreundlichkeit steht bei den meisten ein eigener Garten auf der Wunschliste. Lebensqualität zuerst, Kinder und Familie bei Bedarf.

Kein Haus auf dem Land!

Obwohl viele der jüngeren Generation in einer Kleinstadt oder auf dem flachen Land aufgewachsen sind, ist das Landleben für die wenigsten ein Modell für die Zukunft. Natürlich reizen Natur und ländliche Idylle – die Metropolen in Österreich sind aber heute das Zuhause der Generation Y.

In der Bubble der 25- bis 35-Jährigen lebt der Wunsch nach einer schönen Eigentumswohnung in einer Großstadt als gute Geldanlage und Altersvorsorge. Die eigene Wohnung nach dem individuellen Geschmack zu renovieren und zu gestalten, gleichzeitig in die Anonymität und Diversität der Großstadt einzutauchen, sobald man seine Wohnung verlässt – das ist das Ziel vieler. Das Leben in der Großstadt ist nun einmal bunter als das Leben in der Kleinstadt – deswegen schreckt ein Haus oder eine Wohnung auf dem Land ab.

Gemeinsame Finanzierung als Lösung

Auch nach Jahren in der WG kommt so mancher zum Entschluss, nicht mehr zur Miete wohnen zu wollen. Und in Zeiten horrender Immobilienpreise wird vielen rasch klar: Es bringt nichts, wenn jeder für sich ein klassisches Einfamilienhaus baut oder eine Wohnung kauft. Gemeinschaftlicher Besitz und die vielen Vorteile des Zusammenlebens hat einen immer größeren Reiz für junge Leute.

So gründen viele der Generation Y einen Verein, über die sie ein Gemeinschaftshaus kaufen können. Als GmbH wird ein Immobilienkredit aufgenommen, das Eigenkapital wird durch Direktkredite der Hausbewohner an die Firma gestemmt – und schon entsteht ein gemeinschaftlicher Besitz mit dauerhaft günstiger Miete.

Die große Herausforderung ist, die passende Immobilie zu finden und alle Beteiligten über einen langen Zeitraum zu motivieren. Meist kein größeres Problem, denn das Gemeinschaftshaus lebt durch das Bewusstsein für die Nachbarschaft. Keiner will allein vor sich hinleben, sich gegenseitig bei Einkäufen, Gartenarbeit oder sonstigen Bedürfnissen unterstützen. Gerade beim erschwinglichen Altbau kann das Gebäude CO₂-neutral saniert und über viele Jahre zum kleinen Budget nutzbar gemacht werden.

Der große Vorteil gegenüber Eigentümergemeinschaften: Alle wohnen zur Miete, ändern sich die Lebensumstände, werden die Mietverträge angepasst und das Gemeinschaftsheim für jeden passend neu justiert. 

Immobilienkredite in jungen Jahren: Online-Vergleich liegt längst im Trend

Kreditkarten, Spar- und Girokonten oder Konsumkredite werden von vielen Älteren in Österreich gerne via Internet abgeschlossen. Aber eine Baufinanzierung fürs Leben? Eher nicht! Ganz anders bei den Millennials: Sie leben aufgeklärt, selbstbewusst und vor allem digital. Sie wissen um Ihre Wünsche, Ziele und Ansprüche in Sachen Baufinanzierung und können diese durch einen gezielten Online-Vergleich perfekt umsetzen.

Trotz stark gestiegener Bauzinsen im letzten Jahr gibt es immer noch Schnäppchen zur Finanzierung von Haus und Wohnung. Vorausgesetzt, Bonität und Eigenkapital stimmen, und das monatliche Salär landet sicher am Konto. Das gelingt der Generation Y – trotz Krisen und Inflation – erstaunlich gut. Und so haben Banken und Baufinanzierer die neue Onlinegeneration längst für sich entdeckt.

Faktisch kein Kreditinstitut kommt heute ohne ein Online-Angebot in Sachen Baufinanzierung aus. Hier lassen sich Zinsen rasch und effektiv vergleichen, und ein passendes Baudarlehen deutlich schneller verwirklichen. Übrigens, ohne auf eine klassische Beratung zu verzichten – denn moderne Baufinanzierer bieten beides: günstiges Baudarlehen und kompetente Beratung.

Fazit

Ein eigenes Auto? Braucht kein Mensch, das kann man doch sharen! Pauschalreisen? Viel zu unflexibel! Doch wenn es um die eigenen vier Wände geht, werden selbst 30-Jährige zu wertkonservativen Jüngern. Die Generation Y träumt vom Eigenheim – sogar mehr als alle anderen vor ihr.

Das verwundert so manchen klassischen Konsumenten in Österreich – uns hingegen nicht. Gerade die aktuellen Krisen fördert das Verlangen nach Stabilität und Sicherheit – auch durch die eigene Immobilie. Viele sind überzeugt: Wer am Ende seines gerade beginnenden Berufslebens einigermaßen sorgenfrei leben will, sollte das in den eigenen vier Wänden tun.

Aufgewachsen zwischen Terrorangst, Finanzkrise und Pandemie sind die heute unter 30-Jährigen in ihrer Verunsicherung nüchtern, ja wertkonservativ geworden. Sie studieren rasch und binden sich rasch und wissen dank ihrer unzähligen Praktika recht gut, wo es beruflich für sie hingeht.

Gleichzeitig verfügt diese vernünftige Generation Y über so viel Wissen wie kaum eine Generation vor ihr. Das hilft – nicht zuletzt in Sachen Baufinanzierung: Sich informieren, genau vergleichen und beim besten Angebot zuschlagen – so sehen Baukredite heute aus.

Video: Welche Baufinanzierungen gibt es? Vorteile vs. Nachteile

Quelle: Baufi Lab / YouTube

FAQ

Wie geht Baufinanzierung eigentlich?

Eine Baufinanzierung meist so ab: Sie reichen Ihre Unterlagen zu Ihrer Immobilie online ein oder machen einen Termin bei der Bank. Dort wird Ihr Finanzierungsbedarf errechnet und Ihre Bonität geprüft. Erhalten Sie die Zusage für Ihre Baufinanzierung, wird Ihnen dann entweder die gesamte Darlehenssumme oder je nach Bauabschnitt Geld bis zur vereinbarten Höhe ausgezahlt.

Wann sollte ich mit meiner Baufinanzierung beginnen?

So früh wie möglich beraten lassen und einen Finanzfahrplan erstellen. Auch dann, wenn man den Immobilienkauf noch gar nicht vor Augen hat. Wer erst mit dem Vermögensaufbau beginnt, wenn der Wohnungs- oder Hauskauf ansteht, verschwendet wertvolle Zeit, in der die Immobilienpreise weiter steigen können.

In Bestandsimmobilie oder Neubau investieren – was ist besser?

Bestandsimmobilien kosten oft weniger als ein Neubau. Wer sein Umfeld darüber informiert, dass man sich für einen Haus- oder Wohnungskauf interessiert, hört vielleicht frühzeitig von einem Verkauf. Die Umgestaltung der Immobilie nach den eigenen Wünschen kann dann nach und nach und je nach finanzieller Situation erfolgen.

Sollte ich eine Immobilie als Single oder Paar kaufen?

Wer zu zweit eine Immobilie kauft, braucht vielleicht etwas mehr Platz. Allerdings machen sich die geteilten Ausgaben speziell beim Eigenkapital und den Kaufnebenkosten schnell bemerkbar. Außerdem kann ein Paar monatlich eine höhere Rate bezahlen, und hat somit den Kredit schneller abbezahlt als ein Single. Für einen Immobilienkauf muss man weder verheiratet noch verpartnert sein.

Was muss ich in Sachen Vergleich bei einer Baufinanzierung beachten?

Grundsätzlich ist es ratsam, Angebote mehrerer Banken einzuholen, um diese miteinander zu vergleichen und sich das beste Angebot auszusuchen. Unsere Spezialisten für Baufinanzierung können die Angebote von zahlreichen Partnerbanken in einem Rutsch für Sie vergleichen und finden mit Ihnen gemeinsam den günstigsten Weg in Ihr Eigenheim.

Was ändert sich aktuell bei Baufinanzierungen in Österreich?

Österreichs Häuslebauer sind zunehmend verunsichert. Erstmals seit Jahren fallen vielerorts die Preise für Immobilien leicht, doch die Finanzierungskosten sind hoch. Bauzinsen steigen deutlich an und längst nicht jeder Finanzierungsinteressent erhält den angepriesenen „Bestzins“. Verhandeln mit der Bank kann helfen – wenn die persönlichen Voraussetzungen stimmen.

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Günstige Zinsen nur für ideale Kunden

Faktoren der Zinshöhe

Lange Laufzeit, hoher Zinssatz

Objektwert & Konditionen

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Häufige Fragen

Hintergrundwissen zum Thema Verhandlung mit der Bank

Aktuell verheißen viele Werbekampagnen von Baufinanzierern in Österreich die einmalige, günstige Chance:

Baufinanzierung um 2,25 % – jetzt Baudarlehen zu Spitzenkonditionen sichern und die eigenen vier Wände ab morgen genießen.

Blöd, wer da nicht schnell zugreift, denkt sich so mancher Kunde – denn die Botschaft ist klar: Warum eine teure Miete zahlen, wenn für das gleiche Geld schon mein Eigenheim finanzieren kann? Das irreführende dabei: Es gibt keinen Grund für Hektik in Sachen Baufinanzierungen, gerade diese eignen sich nicht für die Schnäppchenjagd. Die angepriesenen Billigkonditionen haben fast immer einen Haken. Und teurer als die monatliche Miete werden Finanzierung in aller Regel auch, denn die Schaufensterkonditionen der Banken und Baufinanzierer sind für Durchschnittskonsumenten kaum zu ergattern.

Baugeld – günstige Werbezinsen nur für den idealen Kunden

Genau das bestätigen auch viele unabhängige Dienstleister, die Zinskonditionen der Baufinanzierer tägliche vergleichen: Banken bewerben grundsätzlich nur die Konditionen für den idealen Kunden, also für Häuslebauer die nur maximal 60 Prozent des Kaufpreises finanzieren möchten – und können. Natürlich lassen sich solche Konditionen am Markt vergleichen. Wer aber mehr Geld braucht, oder sonst etwas an den beworbenen Kreditbedingungen verändern möchte, der zahlt höhere Zinsen. Die können gut und gerne doppelt so hoch sein – aus dem Eingangsbeispiel werden dann rasch 4,50 Prozent und mehr.

Höhe der Bauzinsen – viele Faktoren spielen eine Rolle

Für die Zinskonditionen beim Immobilienkauf oder dem Bau eines Hauses spielen andere Faktoren eine viel größere Rolle als die gestiegenen Leitzinsen der EZB. Banken und Immobilienfinanzierer bewerten vorders die Zahlungsfähigkeit ihrer Kunden. Dazu zählen etwa auch das Alter wegen der Gesamtlaufzeit der Finanzierung oder die Vermögenslage des Kreditnehmers, beispielsweise eine zusätzliche Altersvorsorge oder bereits abbezahlte Immobilien. Je nach Kunden können die Banken ihre Kalkulation und damit ihre Kreditkonditionen inklusive Effektivzins anpassen.

Bonität entscheidet: Für die Finanzierungskonditionen ist die Bonität mindestens so wichtig wie der Objektwert. Teure Wertgutachten lohnen sich meist nicht. Letzten Endes bewerten die Finanzierer das Risiko eines Zahlungsausfalls und gestalten dementsprechend die Auf- und Abschläge bei den Zinskonditionen. Wird die Zahlungsfähigkeit eines Kunden stärker strapaziert, steigt das Risiko für die Bank. Kurz gesagt: hohes Risiko, hoher Zins.

Bis zu 800 Faktoren bei der Kalkulation: Banken und Baufinanzierer berücksichtigen in ihrer Finanzkalkulation bis zu 800 Faktoren Das beginnt bereits mit der anteiligen Höhe der Finanzierungssumme, der sogenannten Beleihung. Wer statt der üblichen 50 oder 60 Prozent des Kaufpreises für die Immobilie gleich 90 oder sogar 100 Prozent finanzieren will oder muss, zahlt einen höheren Zins. Beispielsweise beträgt der Zinsaufschlag bei einer 90-Prozent-Finanzierung im Vergleich zu 50 Prozent bei einer Hypothek mit zehnjähriger Zinsbindung, einem Prozent Tilgung und einem Finanzierungsbetrag von 200.000 Euro im günstigsten Fall 0,3 bis 0,5 Prozentpunkte. Allerdings berechnen Banken in der Praxis für das Risiko einer hohen Beleihung deutlich höheren Zinsaufschlag – falls sie hohe Beleihungsgrenzen akzeptieren. Einige Banken finanzieren per se nur bis maximal 80 Prozent des Kaufpreises. Aber auch 100-Prozent-Finanzierungen sind bei einigen Banken noch zu bekommen – wenn Ihre Bonität als Kreditnehmer gewährleistet ist.

Tipp: Baufinanzierungsexperten raten allen potenziellen Bauherren zu einer Finanzierung bis maximal 70 Prozent des Objektwertes. 20 bis 30 Prozent Eigenkapital sehen alle Banken gerne. Von einer Vollfinanzierung wird in der Regel abgeraten – weiters sollten Häuslebauer Rücklagen für Notarkosten, die Grundsteuer sowie die spätere Instandhaltung parat haben.

Baufinanzierung – je länger, desto höher der Zinssatz

Ein wesentlicher Faktor ist auch die Zinsbindungsfrist. Hier gilt nach wie vor: je länger Sie Ihren Zins festschreiben, umso höher fällt der Zinssatz aus. So müssen Hauskäufer damit rechnen, dass bei einer Zinsbindung von zehn Jahren der Effektivzins etwa 0,6 Prozentpunkte höher liegt als bei fünf Jahren. Für 15 Jahre Laufzeit kommen nochmals 0,3 Prozentpunkte obendrauf – unabhängig vom Objektwert und Darlehenshöhe. Beispielsweise beträgt aktuell der durchschnittliche Zinssatz bei fünfjähriger Festschreibung effektiv 2,35 Prozent. Für eine zehnjährige Zinsbindung werden bereits 2,90 Prozent fällig, eine auf 15 Jahre festgeschriebene Finanzierung kosten durchschnittlich 3,34 Prozent effektiv.

Günstigen Zins längerfristig sichern: Trotz deutlicher Zinsanstiege im Jahr 2022 raten Experten den meisten Hauskäufern noch immer zu möglichst langen Laufzeiten. Denn historisch betrachtet sind Bauzinsen noch immer günstig. Wer also ruhig schlafen möchte, sollte versuchen, einen Kredit mit 15 oder 20 Jahren Zinsbindung zu ergattern. Die sind aktuell nur wenige Zehntelprozent Prozent teurer als die klassische 10-Jahres-Finanzierung. Allerdings bieten nicht alle Banken in Österreich eine 20-jährige Zinsbindung an.

Sportlich finanzieren und sparen: Immobilienkäufern mit Rücklagen und guter Bonität können ihre Kreditkosten dennoch optimieren und einiges an Geld sparen. Kurzlaufende Kreditzinsen über fünf Jahre liegen im Vergleich zu den Baukrediten mit 15 Jahren Zinsbindung rund ein Prozent niedriger. Selbst wenn der Zins in fünf Jahren fast zwei Prozent höher liegt, hätten Sie als Hauskäufer noch günstiger finanziert als der Bauherr mit 15 Jahren Festschreibung – gleiche Ratenhöhe vorausgesetzt. Allerdings ist das nur etwas für Häuslebauer mit starken Nerven, die den Markt ständig beobachten wollen – und eine Wette auf künftig moderat steigende Bauzinsen.

Tipp: Die Zins- und Tilgungsrate steigt bei einer Laufzeiterhöhung von fünf auf zehn Jahre um etwa 17 Prozent, bei einer Erhöhung von zehn auf 15 Jahre nochmals um rund sieben Prozent.

Hauskauf – hohe Objektwerte sind für Banken attraktiv

Auch das mag für viele Kreditinteressenten komisch: Ein hoher Objektwert ist für Banken und Kreditvermittler durchaus attraktiv, weil mit ihm auch die Zinseinnahmen steigen. In der Praxis bedeutet das: Je mehr Kredit die Bank vergibt – unter Berücksichtigung von Bonität und den anderen wichtigen Faktoren –, umso besser fallen die Konditionen aus. Unter dem Strich bieten viele Banken in Österreich die besten Konditionen aber immer nur für eine bestimmte Kombination aus Darlehenshöhe, Finanzierungs- oder Eigenkapitalanteil und Zinsbindungsfrist an. Teilweise bieten die Finanziere sogar Sonderkontingente, etwa für den Kauf eines selbstgenutzten Einfamilienhauses mit einer Finanzierungssumme über 500.000 Euro an. Allerdings gilt auch hier: Angebote möglichst unabhängig überprüfen lassen.

Bessere Bauzinsen sichern – genau vergleichen und mit der Bank verhandeln

Was viele Eigenheim-Finanzierer nicht wissen: Banken und Baufinanzierer haben Spielräume – und das nicht nur bei Zins und Zinsbindung. Zusatzoptionen wie Sondertilgung oder eine Änderung der Tilgungsrate während der Zinsbindung bezahlten Häuslebauer früher mit einem Zinsaufschlag, weil den Finanzierern so potenziell Zinseinnahmen verloren gehen. Bei den meisten Banken ist aber inzwischen eine Sondertilgung in Höhe von fünf Prozent der Kreditsumme jährlich kostenfrei inkludiert. Möchten Sie diese Sondertilgungsgrenze von fünf Prozent weiter nach oben schrauben, erhöht sich in der Regel Ihr Kreditzins um 0,01 bis 0,02 Prozentpunkte pro ein Prozent Sondertilgung. Auch die kostenfreie Tilgungssatzänderung ist bei den meisten Anbietern ein- bis zweimal während der Zinsbindung möglich.

Unser Rat für Häuslebauer und Käufer von Wohneigentum: Ruhe bewahren und alle Konditionen der Anbieter gründlich hinterfragen und vergleichen. Denn übertriebene Eile ist vor allem bei einer Baufinanzierung über Jahrzehnte fehl am Platz. Die Zinsen für Immobilienkredite haben sich im Jahr 2022 zwar deutlich erhöht – im Schnitt zwischen 2,0 und 2,5 Prozent. Dennoch bleiben sie im historischen Vergleich weiter niedrig. Mit einem gezielten Online-Vergleich können Immobilienkäufer mit ausreichender Bonität am Markt weiterhin gute Schnäppchen erzielen – ohne versteckte Haken.

Fazit

Die eigenen Wände zu finanzieren, das ist in Österreich schwieriger geworden – keine Frage. Die Zinsen galoppieren seit den EZB-Entscheidungen 2022 förmlich davon. Da hilft die ein oder andere Preissenkung bei Kaufimmobilien meist wenig. Zumal die extreme Inflation die Baukosten noch für einige Zeit hochhalten wird und zumindest für 2023 weitere Zinssteigerungen bei der Immobilienfinanzierung fast schon ausgemacht sind.

Dennoch: Gut zu verhandeln, kann sich für Hauskäufer in jedem Fall auszahlen. Die Banken haben, durchaus Verhandlungsspielräume bei Zins, Tilgungsrate und Sondertilgung. Das gilt vor allem für viele Sparkassen und Volksbanken. Lediglich die sehr knapp kalkulierenden Finanzierer, die in Online-Zinsvergleichen ganz oben stehen, haben in aller Regel kaum noch Spielräume mehr nach unten – sie bieten aber ohnehin deutlich günstigere Konditionen als klassische Filialbanken.

Wichtig: Die eigene Bonität bei der Baufinanzierung muss stimmen. Das beginnt bei einer Eigenkapitalquote von mindesten 20 bis 30 Prozent – was die Beleihungsgrenze automatisch drückt. Weiters sind ausreichende, sichere Einkommen bei Banken gefragt. Idealerweise verfügen Finanzierungsinteressenten über zusätzliche Sicherheiten – beispielsweise durch Spar- oder Versicherungsrücklagen oder aber auch durch einen geeigneten zweiten Kreditnehmer bzw. Bürgen.

Video: Wie bekommt Ihr den Top-Zins bei der Bank? Zinsentwicklung 2022

Quelle: Jörg Somborn Baufinanzierungen / YouTube

FAQ

Wie hoch sind die Bauzinsen 2022?

Die aktuellen Bauzinsen für eine Standardfinanzierung liegen Ende November 2022 je nach Höhe des eingebrachten Eigenkapitals und der Vertragslaufzeit im Durchschnitt bei 3,5 bis 4,0 Prozent effektivem Jahreszins. Es gibt vereinzelte Angebote, die sich auch unter- bzw. oberhalb dieser Spanne bewegen.

Werden die Bauzinsen 2023 weiter steigen?

Die Zinsen für Baufinanzierungen sind im Verlauf des Jahres 2022 auch in Österreich sehr schnell gestiegen: Mit einem Plus von rund 2,5 bis 3,0 Prozentpunkten kosten Baudarlehen aktuell ungefähr mehr als viermal so viel als noch Ende 2021. Dem Kreditvermittler Interhyp zufolge, werden die Bauzinsen mit zehnjähriger Zinsbindung auch 2023 weiter steigen.

Wie finanziere ich ein Haus in Österreich?

Häuslebauer können ihre Baufinanzierung über eine Bank in Österreich abschießen. Weiters kann man die Immobilie durch ein Kreditinstitut aus Deutschland finanzieren lassen – hier empfehlen wir den Kontakt zu österreichischen Banken mit Niederlassung in Deutschland. Beide Wege sind gleichermaßen empfehlenswert.

Wie viel Haus kann ich mir in Österreich leisten?

Die goldene Regel für Hausinteressenten lautet: rund 20 Prozent der Objektkosten sollten mindestens durch Eigenmittel aufgebracht werden. Die restlichen Kosten können über eine der Banken oder Bausparkassen in Österreich und Förderstellen finanziert werden.

Wie bekomme ich einen guten Zinssatz?

• Erkunden Sie vorab Ihr Budget.
• Bringen Sie ausreichend Eigenkapital ein.
• Wählen Sie die passende Sollzinsbindung.
• Wählen Sie den richtigen anfänglichen Tilgungssatz.
• Achten Sie auf Sonderleistungen und Extras im Vertrag.
• Planen Sie mögliche Eigenleistung mit ein.

Kann man mit der Bank über Zinsen verhandeln?

Die kostenfreie Tilgungssatzänderung ist bei den meisten Anbietern ein- bis zweimal während der laufenden Zinsbindung möglich. Gut zu verhandeln, zahlt sich für Hauskäufer also aus. Die Banken haben Verhandlungsspielräume beim Zins. Das gilt vor allem für viele Sparkassen und Volksbanken in Österreich.

Was hat sich in Sachen Immobilienkredit geändert?

Die Anforderungen an Immobilieninteressenten sind deutlich größer geworden. Die Zinsen für Baufinanzierungen steigen, Lohn- und Materialkosten schnellen durch die Decke, die Haushaltsbudgets werden immer schmäler. Grund dafür ist die enorm hohe Inflation in Österreich und ganz Europa. Zudem schauen Banken bei Immobilienfinanzierungen mittlerweile genauer hin – bevor sie das begehrte Darlehen gewähren.

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Inhaltsverzeichnis

Viele Kreditanfragen nicht mehr bewilligt

Baukosten und Eigenkapital

Kreditkosten

Forward-Darlehen

Fazit & Video

Häufige Fragen

Hintergrundwissen zum Thema steigende Kreditkosten

Günstige Kreditzinsen, schnelle Finanzierungen, Haus und Wohnung zum kleinen Budget – das war einmal. Der Traum vom Eigenheim rückt für viele Konsumenten in Österreich in immer weitere Ferne. Dies liegt nicht nur an den immens gestiegenen Bauzinsen, oder an den zunehmend hohen Baukosten. Auch die hohe Inflation von rund zehn Prozent bringt Privathaushalte in finanzielle Bedrängnis und die Vergabe von Immobilienkrediten gerät zunehmend ins Stocken.

Hohe Inflation – viele Kreditanfragen können nicht mehr bewilligt werden

Banken und Kreditvermittler in Österreich schauen inzwischen genauer hin, wer einen Immobilienkredit beantragt und was er dafür mitbringt. Durch die hohe Inflationsrate, getrieben insbesondere von hohen Energiepreisen, mussten die Geldhäuser ihre Mindestanforderungen an Lebensunterhaltungs- und Bewirtschaftungskosten im Rahmen der Bonitätsbetrachtung deutlich nach oben korrigieren. Neben den gestiegenen Zinsen spielen die Kosten eine immer wichtigere Rolle. Bei der Frage, wie viel freies Einkommen potenzielle Käufer haben und wie kreditwürdig sie sind, fallen immer mehr Interessenten durch das Raster. Die Folge: Längst nicht jeder Finanzierungswunsch kann erfüllt werden – und für immer mehr Häuslebauer bleiben die eigenen vier Wände ein Wunschtraum.

Hohe Baukosten – Käufer bringen mehr Eigenkapital mit

Potenzielle Käufer steuern auch wegen des Zinsanstiegs immer mehr Eigenkapital zu Finanzierung bei und entscheiden sich für eine längere Zinsbindung. So brachten laut Kreditvermittler Interhyp Immobilieninteressenten in den ersten sechs Monaten 2022 durchschnittlich rund 160.000 Euro an Eigenkapital mit. Zudem wählten Kunden angesichts des raueren Marktumfelds im Schnitt mit 14 Jahren deutlich längere Kreditlaufzeiten als früher. Die immens gestiegenen Grundstücks- und Baukosten machen diesen Vorteil aber in vielen Fällen wieder zunichte. Die Folge: Finanzierungslücken wachsen, das Monatsbudget reicht trotz vielfältiger Anstrengungen nicht immer für einen seriösen Baukredit.

Steigende Kreditkosten – Bauzinsen ziehen weiter an

Seit Mitte August steigen die Zinsen für zehnjährige Baufinanzierungen wieder an. Im Jahresverlauf 2022 haben sich diese sogar verdreifacht und markieren neue Höchststände von drei Prozent und mehr. Dass die Banken hier zuletzt restriktiver bei der Kreditvergabe agierten, in kein Wunder. Immer weniger Konsumenten können es sich leisten, sehr hohe Finanzierungssummen aufzunehmen. Experten zufolge wird sich der Kundenkreis bei Baufinanzierung – zumindest mittelfristig – weiter verringern. Nur ein gezielter Zinsvergleich kann hier eine Entlastung um das ein oder andere Zehntel Prozent im Haushaltsbudget schaffen.

Forward-Darlehen – Zinsrisiko bei laufenden Finanzierungen vermeiden

Steigende Kreditkosten und hohe Inflation sind nicht nur Immobilieninteressenten ein heißes Thema. Auch wer aktuell eine Immobilie abbezahlt, sollte gewappnet sein. Allen Prognosen nach werden 2023 die Kreditzinsen für Immobilien weiter steigen. Um zukünftige Zinsrisiken – zumindest weitgehend – einzudämmen, sollten Häuslebauer bereits jetzt ihre Zinsen für die Zukunft absichern – per Forward-Darlehen.

Hiermit lassen sich die aktuellen Zinsen – je nach Bank für 12 Monate oder länger – bereits jetzt für die weitere Anschlussfinanzierung sicherstellen. Dies zu einem moderaten Preisaufschlag, der je nach Anbieter bei 0,1 bis 0,3 Prozentpunkte liegt. Auch hier lohnt sich ein genauer Vergleich über unsere Experten.

Fazit – der Traum vom Eigenheim wird schwieriger

Die Zinswende der Europäischen Zentralbank (EZB) sowie die Energiekrise setzen Konsumentinnen und Konsumenten in Österreich zunehmend unter finanziellen Druck. Die historisch hohe Inflationsrate belastet die Haushaltsbudgets der Menschen. Viele können nur begrenzt Geld zur Baufinanzierung zurücklegen, so manche können bereits jetzt ihre bereits abgeschlossenen Immobilienkredite nicht mehr bedienen.

In beiden Fällen ist der Traum vom Eigenheim rasch ausgeträumt – wenn die Bank das nötige Baudarlehen nicht gewährt oder die finanzierte Immobilie im schlimmsten Fall versteigert werden muss.

Für Immobilienexperten deutet sich schon jetzt eine Trendwende an. Lieber einen Baukredit abbezahlen, anstatt hohe Mietkosten zu stemmen – diese Rechnung geht für immer mehr Konsumentinnen und Konsumenten in Österreich auf. Gerade dann, wenn Kredite- und Nebenkosten genauso hoch oder höher ausfallen als monatliche Miete oder jährlicher Abschlag. Steigende Kreditkosten und hohe Inflation zerstört für viele Österreicherinnen und Österreicher den Traum vom Eigenheim.

Video: Steigende Zinsen – platzt der Traum vom Eigenheim?

Quelle: BR24 / YouTube

FAQ

Wieso steigen Immobilienkredite?

Nicht nur Energie, Konsumentengüter und Co.  werden derzeit teurer, auch Immobilienkredite. Das liegt unter anderem an der veränderten Nachfrage am Geldmarkt. Ein Rekord jagt den nächsten – und zwar nicht im positiven Sinne: Die Bauzinsen steigen, mittlerweile liegen sie im Schnitt bei rund vier Prozent.

Was passiert mit meinem Hauskredit bei einer Inflation?

Käufer, die einen Immobilienkredit aufgenommen haben, profitieren von den Inflationseffekten, da der reale Wert der Schulden sinkt. Wie hoch diese positiven Auswirkungen sind, hängt von mehreren Einflussgrößen ab. Ein wesentlicher Faktor für den Zusammenhang zwischen Inflation und Immobilienkrediten sind die Zinsen.

Werden die Bauzinsen 2023 weiter steigen?

Die Zinsen für Baufinanzierungen sind im Jahr 2022 sehr rasch gestiegen: Mit einem Plus von rund 2,5 bis 3,0 Prozentpunkten kosten Darlehen aktuell ungefähr mehr als viermal so viel als zu Beginn des Jahres. Zuletzt haben sich Immobilienkredite um rund 0,5 Prozentpunkte verteuert.

Wann gehen die Preise für Immobilienpreise wieder runter?

Führende Banken in Österreich und Deutschland gehen davon aus, dass 2024 die Preise für Immobilien mit hoher Wahrscheinlichkeit sinken werden. Diese Phase soll für rund drei Jahre anhalten. Man erwartet hier einen Rückgang der Immobilienkaufpreise um durchschnittlich fünf Prozent.

Wie kann ich mir jetzt noch niedrige Bauzinsen sichern?

Niedrige Bauzinsen lassen sich unter anderem mit folgenden drei Möglichkeiten sichern:

1. Annuitätendarlehen mit langer Laufzeit.
2. Kombi-Kredite der Bausparkassen.
3. Flexibler Bausparvertrag mit Fix-Zins.

 

Wofür lassen sich Immobilie und Grundstück beleihen?

Ihre abbezahlte Immobilie oder ein Grundstück sind hohe Vermögen, die leider nicht immer zur Verfügung stehen. Deren Beleihung kann aber eine Möglichkeit sein, um beispielsweise Kapital für größere Ausgaben zu kreieren oder die eigene Altersvorsorte und Pflege zu finanzieren. Kapitalbeschaffung durch Immobilien funktioniert ganz einfach, wenn Sie einige Dinge beachten.

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Inhaltsverzeichnis

Was ist Kapitalbeschaffung mit Immobilien?

Vorgehen beim Beleihen eines Hauses

Zinsen & Nebenkosten bei Beleihung

Hypothekar- oder Ratenkredit?

Fazit & Video

Häufige Fragen

Kapitalbeschaffung durch Immobilien – was ist das eigentlich?

Kapitalbeschaffung durch Immobilien funktioniert ganz einfach: Sie beleihen Ihr Grundstück, Ihre Wohnung oder Ihr Haus und nehmen dafür einen Kredit bei der Bank auf. Zur Absicherung des Darlehens wird eine Grundschuld auf Ihr Eigenheim eingetragen, wodurch Sie Immobilienkredite auch mit langen Kreditlaufzeiten zu günstigen Konditionen bekommen. Es handelt sich also um eine besondere Form der Immobilienfinanzierung. Allerdings steht Ihnen – anders als bei einer herkömmlichen Baufinanzierung –das Kapital zur freien Verfügung.

Kredite mittels Kapitalbeschaffung sind aber nicht zu verwechseln mit einer Umkehrhypothek, bei der meist im Rentenalter Kreditzahlungen für die eigene Immobilie durch die Bank erfolgen und Ihr Eigentum nach Lebensende in der Regel komplett an das Kreditinstitut übergeht. Bei der Kapitalbeschaffung bleibt die Immobilie Ihr Eigentum, denn die gewährte Finanzierung ist ja komplett zurückzuzahlen. Entweder durch Sie selbst oder durch Ihre Erben – Kinder, Enkel oder Verwandte.

Schuldenfreies Haus beleihen – so gehen Sie vor

Wie gehen Sie nun eine Kapitalbeschaffung als Immobilienbesitzer an? Um Haus, Wohnung oder Grundstück sinnvoll zu beleihen, sollten Sie folgende Schritte wählen:

Verwendungszweck erkunden: Überlegen Sie sich, für welchen wohnwirtschaftlichen oder auch nicht-wohnwirtschaftlichen Zweck Sie Ihr Kapital verwenden möchten. So können Sie rasch die gewünschte Kredithöhe definieren.

Monatsrate kalkulieren: Weiters ist es wichtig zu wissen, welche Summe Sie monatlich für die Kreditrückzahlung aufbringen können bzw. wollen. Hierzu eignet sich eine kurze Haushaltsrechnung, bei der Sie alle monatlichen Einnahmen und Ausgaben gegenüberstellen. So erkunden Sie rasch Ihr aktuell verfügbares Monatsbudget.

Individuell beraten lassen: Je nach persönlicher Lebenslage sind die Anforderungen an einen Kredit sehr unterschiedlich. Hier ist es sinnvoll, vorab einen Finanzierungsexperten hinzuzuziehen und mit ihm gemeinsam mögliche Lösungen aufzuzeigen.

Angebote vergleichen: Mit diesem Wissen können Sie dann geeignete Kreditmodelle vergleichen. Welche Bank bietet aktuell das für Sie passende Kreditmodell und natürlich die besten Konditionen für eine Kapitalbeschaffung durch Ihre Immobilie? Hierzu können Sie nun geeignete Kreditangebote online bei den verschiedenen Anbietern einholen.

Vertrag abschließen und Kredit auszahlen lassen: Haben Sie sich für ein Kreditmodell entschieden, reichen unsere Experten für Sie den Kreditantrag ein. Wird dieser von der jeweiligen Bank oder Bausparkasse bewilligt, steht einem verbindlichen Kreditvertrag und einer raschen Auszahlung nichts mehr im Weg.

Immobilie und Grundstück beleihen: so können Sie Ihren Kredit verwenden

Ist die Kreditsumme am Konto gelandet, steht Ihnen frei zu Verwendung. Sie müssen also der kreditgebenden Bank keine Belege für den Verwendungszweck vorlegen. Einigen Banken gefällt es allerdings besser, wenn das Kapital zur Investition ins Eigenheim eingesetzt wird.

Grundsätzlich wird bei der Verwendung von Beleihungskapital zwischen wohnwirtschaftlichen und nicht-wohnwirtschaftlichen Zwecken unterschieden. Hier einige Beispiele:

Wohnwirtschaftliche Zwecke	Nicht-wohnwirtschaftliche Zwecke
Renovierung oder Sanierung Umschuldung bestehender Kredite Finanzierung weiterer Immobilien Kauf von Inventar wie Bad, Küche oder Wohnmöbel	Auszahlungen an Erben Finanzierung der Pflege im Alter Aufstockung von Pension und Rente Finanzierung von Konsumgütern Finanzierung von Studium oder Weiterbildungen der Kinder

Hypothek auf schuldenfreies Haus – diese Zinsen und Nebenkosten müssen Sie einkalkulieren

Wie bei einer klassischen Immobilienfinanzierung für Neubau oder Wohnungskauf fallen auch bei der Kapitalbeschaffung Kaufnebenkosten an. Diese sind allerdings deutlich geringer, da beispielsweise die Maklerprovision und Grunderwerbsteuer nicht erneut anfallen. Kosten für die Eintragung des Pfandrechts und den Notar werden in aller Regel dennoch in entsprechender Höhe fällig.

Für günstige Zinsen dient der Bank hauptsächlich die Grundschuld als Sicherheit. Dabei hängen die aktuellen Kreditzinsen bei der Kapitalbeschaffung durch Beleihung Ihrer Immobilie von folgenden Faktoren ab:

• Kredithöhe und persönliche Bonität
• Aktuelles Beschäftigungsverhältnis (Angestellter, Beamter, Selbständiger, Pensionär)
• Standort der zu beleihenden Immobilie
• Nutzungsart der Immobilie (Selbstnutzung, Vermietung, Gewerbe)
• Verhältnis von Kredithöhe und Beleihungswert
• Weitere offene Kreditverpflichtungen
• Zusätzlichen Sicherheiten wie weitere Immobilien, Pfandrechte oder Wertpapiere.

Kredit auf Haus aufnehmen – Hypothekarkredit oder Ratenkredit?

Geldmittel zur freien Verfügung gibt es nicht nur per Hypothekarkredit, durch Kapitalbeschaffung mittels Beleihung, sondern auch durch klassische Ratenkredite. Welche dieser beiden Optionen für Ihre Zwecke geeignet ist, hängt von Ihrer persönlichen Situation ab.

Beleihung dauert länger: Während ein Ratenkredit heute online schnell beantragt und ausgezahlt werden kann, da die Prüfung seitens der Bank weniger Aufwand erfordert, brauchen Sie bei der Kapitalbeschaffung durch einen Hypothekarkredit einen längeren Atem. Denn die Beantragung braucht aufgrund der erforderlichen Unterlagen und Nachweisen deutlich mehr Zeit. Weiters ist beim Ratenkredit keine Eintragung ins Grundbuch erforderlich. Bei der Immobilienbeleihung hingegen muss notariell eine Grundschuld auf Ihre Immobilie oder Ihr Grundstück eingetragen werden

Hypothekarkredit ist zinsgünstiger: Im Gegenzug fällt ein Hypothekarkredit aufgrund der Absicherung durch Ihre Immobilie deutlich zinsgünstiger als ein Ratenkredit. Weiters können im Gegensatz zum Ratenkredit höhere Kreditsummen über 50.000 Euro aufgenommen werden.

Ratenkredit

Vorteile	Nachteile
Schneller und unkomplizierter Antrag Keine Besicherung im Grundbuch erforderlich Rasche Tilgung durch Sondertilgungen möglich	Deutlich höhere Zinsen In der Regel nur für bis 50.000 Euro möglich Meist Begrenzung der Kreditaufnahme im Alter

Hypothekarkredit

Vorteile	Nachteile
Zinsgünstig aufgrund der Absicherung durch Immobilie oder Grundstück Hohe Kreditsummen über 50.000 Euro möglich Kreditaufnahme auch im hohen Alter möglich	Eintragung ins Grundbuch erforderlich (zusätzliche Kosten) Aufwändigere Beantragung mit zusätzlichen Kreditunterlagen und Nachweisen

Fazit: Abbezahlte Immobilie beleihen – wann lohnt sich das?

Für Immobilieneigentümer ist die Kapitalbeschaffung eine relativ einfache Möglichkeit, gebundenes Vermögen aus, nahezu schuldenfreien Immobilie oder Grundstücken in liquide Mittel umzuwandeln. Besonders interessant ist diese Finanzierungsart für Eigentümer, die einen höheren Darlehensbetrag und einem günstigen Zinssatz profitieren möchten.

Sind Sie als Kreditnehmern sich bereits im Rentenalter, sollten Sie potenzielle Erben wie Ehepartner, Kinder oder Enkelkinder unbedingt mit ins Kreditgespräch einbinden. Hierfür müssen diese nicht zwingend für den abgeschlossenen Hypothekarkredit verpflichtet werden. Es geht allein darum, Transparenz über bestehende und künftige Verbindlichkeiten zu schaffen. Weiters kann ein Vermerk im Testament sinnvoll sein.

Abschließend gilt das gleiche wie bei jeder klassischen Immobilienfinanzierung: Ganz gleich in welchem Alter Sie sich befinden, wenn Sie mit Ihren finanziellen Mitteln die monatliche Tilgung einer Immobilienbeleihung nicht stemmen können, sollten Sie diese auch nicht durchführen.

Video: Grundstücke und Immobilien als Eigenkapitalersatz verwenden

Quelle: Jörg Somborn, Baufinanzierungen / YouTube

Häufige Fragen

Welche Art von Immobilien kann ich beleihen?

Privatkonsumenten können grundsätzlich drei Immobilienarten beleihen: Haus, Wohnung und Grundstück. Dabei ist unerheblich, ob eine Immobilie selbst genutzt wird oder vermietet ist und ob ein Grundstück bereits bebaut ist oder nicht. Wichtig: Die Immobilie sollte sich in Österreich befinden und beim Grundstück sollte es sich um Bauland handeln.

Muss meine Immobilie schuldenfrei sein?

Eine komplett schuldenfreie Immobilie macht den Kreditantrag bei der Bank, natürlich einfacher. Dennoch lässt sich ein Darlehen beantragen, wenn die Restschuld weniger als 20 Prozent beträgt. Weiters begünstigt ein sicheres, regelmäßiges Einkommen eine Kreditbewilligung. Grundsätzlich gilt: Je höher der Verschuldungsgrad Ihrer Immobilie, desto schlechter sind die Kreditkonditionen sein – eine Umschuldung kann zu deutlich besseren Zinsen führen.

Wie hoch kann ich meine Immobilie beleihen?

In welcher Höhe Sie Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Grundstück belehnen können, hängt zwei Aspekten ab:

• Dem Wert, den die zu beleihenden Immobilie hat.
• Der monatlichen Rate, welche Sie sich leisten können.

Ein gängiges Verfahren zur Immobilienbewertung ist das Vergleichswertverfahren. Hier werden erzielte Preise vergleichbarer Immobilientransaktionen in der Region herangezogen. Viele Kreditinstitute behalten zudem einen Sicherheitsabschlag von rund zehn Prozent ein.

Welche Faktoren mindern den Immobilienwert?

Zu laufenden Immobilienkrediten wirken sich Lage der Immobilie, Mängel sowie das Alter negativ auf den Immobilienwert aus. Grundsätzlich weisen bewohnte gepflegte Immobilien meist einen höheren Wert aus als Objekte, die leer stehen. Weiters mindern Dienstbarkeiten wie beispielsweise Fahrtrechte, Fruchtgenussrechte oder Wohnrechte Dritter den Wert.

Bis zu welchem Alter kann ich Hypothekarkredite zur Kapitalbeschaffung aufnehmen?

Es gibt keine gesetzliche Altersgrenze, allerdings ist eine Kreditbewilligung bei vielen Banken und Bausparkassen in Österreich ab dem Rentenalter sehr schwer. Wie bei allen Immobilienfinanzierungen prüfen Kreditinstitute vorab die Bonität der Kreditnehmer, um eine regelmäßige Tilgung der monatlichen Raten bis zum Ende der Kreditlaufzeit sicherzustellen. Einige Banken bieten weiters sogenannte Generationenkredite an, bei denen offene Immobilienkredite auf die Erben des übertragen werden.