Welches Zinsmodell ist das Richtige für mich?

Häuslebauer können zwischen Fixzinsen und variablen Zinsen wählen. Fixe Zinsen bleiben über die festgelegte Kreditlaufzeit gleich, variable Zinsen können sich mehrfach ändern. Bauzinsen drehten zuletzt deutlich nach oben – deren weitere Entwicklung ist aber schwer vorherzusagen. Unser Blog gibt Ihnen Entscheidungshilfen an die Hand, welches Zinsmodell beim Wohnkredit für Sie der bessere ist.

Baufinanzierung oder Ratenkredit vergleichen

Inhaltsverzeichnis

Hypothekendarlehen – Eckdaten

Baufinanzierung fix vs variabel

Zinsentwicklung

Was ist die bessere Wahl?

Fazit

Video und häufige Fragen

Hypothekendarlehen: Wichtige Eckdaten einer langfristigen Finanzierung

Zunächst teilt sich jedes Hypothekendarlehen einige wichtige Eckdaten mit klassischen Krediten. Natürlich müssen Sie als Kreditnehmer wissen, wie viel Geld Sie benötigen, brauchen einen Plan hinsichtlich der monatlichen Raten oder in welcher Laufzeit Sie die Schuld beglichen möchten.

Tilgung und Bonität: Aufgrund der meist langen Laufzeiten haben noch weitere Faktoren eine besondere Bedeutung: der anfängliche Tilgungssatz beispielsweise, ihre Kreditwürdigkeit bzw. Bonität als Schuldner und so manche zusätzlichen Angaben, die Banken für die Kalkulation einer Baufinanzierung benötigen.

Auch beim Hypothekendarlehen bestimmt sich Ihre Bonität über eine Kombination folgender Informationen:

• Monatliche Nettoeinnahmen
• Monatliche Ausgaben inkl. der kommenden Kreditraten
• Vorhandene Schulden
• Vorhandenes Vermögen
• Weitere finanzielle Verpflichtungen wie Unterhaltszahlungen oder Bürgschaften

Eine Besonderheit bezüglich der Kreditwürdigkeit beim Hypothekenkredit, die beim klassischen Ratenkredit entfällt, ist das Thema Eigenkapital. Ohne eine ausreichende Eigenmittel lassen sich Bauvorhaben in Österreich bei den meisten Banken nur schwer finanzieren – zumindest werden sie vorausgesetzt, um die Konditionen bester Bonität zu erhalten. Nur ein besonders hohes Einkommen oder eine Bürgerschaft können dazu führen, dass trotz geringem Eigenkapital eine ausgezeichnete Bonität eingeräumt wird.

Die Frage nach dem Zinsmodell: Da bei Baukrediten in der Regel sehr hohe Summen über lange Zeiträume hinweg finanziert werden müssen, kommt den laufenden Zinskosten aber die größte Bedeutung zu. Hier bestimmt der Euribor (Interbanken Zinssatz) bzw. Leitzins (Zinssatz zwischen den Banken und der EZB bzw. Zentralbank) neben der Bonität und der Losgröße den Effektivzins.

Grundsätzlich gelten Effektivzinsen als variable. Das bedeutet, sie werden entsprechend der Entwicklung des Euribor oder Leitzinses angepasst. Eine fixe Verzinsung stellt gewissermaßen eine Versicherung gegenüber steigenden Basiszinsen dar. Diese Absicherung lassen sich die Banken über einen weiteren Aufschlag bezahlen. Beispielsweise werden statt 2,50 Prozent variabler Zinsen 3,25 Prozent an fixen Zinsen erhoben. Letztlich entscheidet das richtige Zinsmodell über die optimale Finanzierung Ihrer künftigen Immobilie.

Baufinanzierung: Die Unterschiede zwischen fixer und variabler Verzinsung

Fix oder variabel: beide Zinsmodelle haben ihre Vor- und Nachteile. Ist Sicherheit für Sie entscheidend, sollten Sie in jedem Fall eine Fixzinsbindung wählen. Variable Zinsen eignen sich dann für Sie, wenn Sie risikofreudig sind und auf wieder sinkende Zinsen setzen.

Fixe Zinsen: Sie bieten optimaler Planbarkeit, monatliche Kreditrate und Haushaltsbudget lassen sich für lange Zeit fix kalkulieren. Weiters sind weniger Vermögenswerte als bei einem Kredit mit variablem Zinssatz erforderlich. Allerdings sind bei Fixzinskrediten kostenfreie Sondertilgungen meist nur mit vertraglicher Vereinbarung möglich. Banken und Bausparkassen in Österreich verlangen hier für übersteigende Beträge meist ein Pönale von einem Prozent.

Variable Zinsen: Diese können während der Kreditlaufzeit starken Schwankungen. In Zeiten nachhaltiger Leitzinserhöhungen wie aktuell können Ihnen variable Kredite sogar teurer kommen als Finanzierungen mit Fixzinsbindungen. Hingegen sind in Phasen niedrigeren Leitzinsen, wie in den vergangenen Jahren, Kredite mit fixer Verzinsung und langen Laufzeiten für Sie deutlich attraktiver. Eine variable Verzinsung sollten Sie folglich nur wählen, wenn genügend freie Vermögensteile zur Verfügung stehen, um bei Bedarf mehrere Sondertilgungen möglich sind.

Fixe und variable Zinsen: Die Entwicklung in den letzten Jahren

Lange Zeit profitierten Kreditnehmer in Österreich von einem sehr niedrigen Zinsniveau. Von Ende 2021 stiegt der EUR-Swap-Satz 15 Jahre dann aber innerhalb eines Jahres fast kometenhaft von 0,49 Prozent auf 3,14 Prozent. Verantwortlich hierfür waren neben der Pandemie und stockenden Lieferketten geopolitische Veränderung sowie eine rasant steigende Inflationsrate im Euroraum 2022 – von 5,9 Prozent im Februar auf 9,2 Prozent im Dezember 2022. Im Vergleich lagen 2019, 2020 und 2021 deren Jahresdurchschnitte bei moderaten 1,2, 0,3 und 2,6 Prozent.

Infolgedessen mussten die Notenbanken weltweit ihre Leitzinsen deutlich anheben – im oben genannten Zeitraum stieg der EZB-Leitzins sogar von null Prozent auf deutlich über drei Prozent an. Ein geldpolitisches Risiko mit gewaltigen Folgen für potenzielle Häuslebauer und Kreditnehmer.

Entwicklung von Euribor und Swap-Satz 2020 bis 2022

Die Basis für variable Zinsen in Österreich ist der 3-Monats-Euribor bzw. der 12-Monats-Euribor – je nach Bank und Bausparkasse. Für fixe Zinsen hingegen wird der Swap-Satz als Referenzzinssatz verwendet. Variable Zinssätze sind in den letzten drei Jahren moderat gesunken um anschließend merklich anzusteigen. Auch der 3-Monats-Euribor verteuerte sich 2022 von – 0,57 auf + 2,13 Prozent.

3-Monats-Euribor		Swap-Satz 15 Jahre
31.12.2020	– 0,55 Prozent	31.12.2020	– 0,08 Prozent
31.12.2021	– 0,57 Prozent	31.12.2021	+ 0,48 Prozent
31.12.2022	+ 2,13 Prozent	31.12.2022	+ 3,14 Prozent

Fixzins oder variabler Zins: Was ist 2023 in Sachen Baukredit besser?

Seit Mitte 2021 schien das Thema Inflation nicht nur für Konsumenten im Alltag auf, auch Notenbanker wurden alarmiert und letztlich zum Handeln gezwungen: Die expansive Geldpolitik der vergangenen Jahre wurde rasch ad Acta gelegt.

Leitzinserhöhungen der EZB: So stieg die vom Jänner 2021 bis Juni 2023 die Inflationsrate in den USA von 1,4 auf 9,1 Prozent. Auch die Eurozone litt unter einer enorm hohen Inflation, was das Asset-Ankaufprogramm der EZB zum Stillstand brachte und deutliche Leitzinserhöhungen in mehreren Schritten 2022 und 2023 nach sich zog. Mittlerweile liegt der für Österreich wichtige EZB-Leitzins bei stolzen 3,75 Prozent – Ende offen.

Geopolitische Krisenszenarien: Geldpolitik hängt aber auch von vielen anderen Faktoren ab: dem aktuellen Kriegsverlauf in der Ukraine, möglichen Versorgungsengpässen bei fossilen Energieträgern in den kommenden Monaten, oder eine zunehmende Lohn-Preis-Spirale infolge steigender Inflation und Zinserhöhungen.

Finanzierungsentscheidung 2023: Allein von solchen Faktoren sollten Sie sich als Kreditnehmer bei Ihrer Entscheidung für die passende Fixzinsbindung aber nicht leiten lassen. Denn unabhängig von zukünftigen Zinsszenarien liegen die Vorteile fixer Zinsen auf der Hand: Durch fixe Sollzinsen können Sie Ihre monatlichen Kreditraten solide kalkulieren, weiters wissen Sie genau, wie hoch Ihr Kreditsaldo nach Ablauf der Fixzinsperiode ist. Das lässt Vorbereitungen zu, indem Sie beispielsweise Vorkehrungen durch Sondertilgungen treffen. Was Sie dabei stets im Blick haben sollten: Bei Krediten mit fixen Zinsen verlangen Banken in der Regel höhere Sollzinsen, außerdem können Sie in der aktuellen Lage weitere Zinsentwicklungen am Markt nur schwer abschätzen.

Fazit: Sicherheit oder Chance – die Entscheidung liegt bei Ihnen

Sicherheit durch Fixzinsen, die kostet oder variable Zinsen, die Chancen auf künftig niedrigere Zinsen bringt – letztendlich müssen Sie sich beim Bau oder Kauf Ihrer Immobilie selbst für eine der beiden Varianten entscheiden. Zugegeben: Das ist im aktuellen Umfeld der Zinsdifferenzen bei Immobilienkrediten nicht immer leicht.

Wer risikofreudig ist und von zumindest einer Zinsanhebungspause bzw. einer längeren Periode niedrigen BIP-Wachstums ausgeht, kann das Risiko variabel verzinster Kredite durchaus eingehen – sofern Reserven in der Haushaltskassa vorhanden sind. Vieles hängt in Sachen Baufinanzierung neben der persönlichen Risikoneigung aber auch von der aktuellen Bonität, den freien Vermögenswerten sowie der Kreditsumme und Kreditlaufzeit ab.

Welches Modell also, das richtige für Sie ist, sollten Sie letztlich zusammen mit einem Finanzierungsexperten erkunden. Natürlich helfen wir Ihnen dabei: Nachdem sie bei unseren Finanzierungsspezialisten von Optifin alle Unterlagen eingereicht haben, sucht er das beste Finanzierungsangebot unter allen Bewerbern für Sie. Erst wenn Sie sich für ein Angebot entschieden haben, kommt ein Geschäft zwischen Ihnen und der Bank zustande.

Video: Variable vs. Fixe Zinsen – das solltest du bei deiner Finanzierung wissen!

Quelle: Steve’s Financial Talk / YouTube

Häufige Fragen

Was ist besser, fixe oder variable Verzinsung?

Der feste Zinssatz liegt in der Regel etwas höher als der variable Zinssatz. Sollte das allgemeine Zinsniveau fallen und Sie haben zuvor einen variablen Kredit abgeschlossen, zahlen Sie niedrigere Zinsen für Ihre Baufinanzierung, als zu Vertragsbeginn vereinbart. Beim Fixzinskredit hingegen wird der in Ihrem Vertrag festgelegte Zinssatz beibehalten, auch wenn dies zu Ihrem Nachteil ist.

Wie hoch ist der variable Zinssatz in Österreich?

Aktuell liegt der variable Zinssatz für Kredite in Österreich bei rund zwei Prozent, Kredite mit fixen Zinssätzen beginnen hingegen bei rund 3,5 Prozent.

Kann ein Fixzins beim Baukredit steigen?

Ganz einfach gesagt – nein! Bei einem Fixzinskredit wird der Sollzins für einen vereinbarten Zeitraum unveränderlich festgelegt, die Zinsen für Ihren Fixzinskredit bei einer Baufinanzierung können also weder steigen noch sinken.

Wie hoch kann ein variabler Zinssatz steigen?

Bei guter Bonität zahlen Kreditnehmer aktuell knapp einen Prozent Aufschlag auf den Drei-Monats-Euribor und damit mittlerweile rund drei Prozent Zinsen. Experten gehen davon aus, dass die variablen Zinsen bis Jahresmitte 2023 weiter auf zumindest vier Prozent ansteigen werden.

Wie hoch werden die Zinsen in Österreich steigen?

Per 04. Mai 2023 erfolgte eine weitere Leitzinserhöhung der EZB um 0,25 %. Entsprechend stieg der 3-Monats-Euribor von minus 0,57 % Anfang Januar 2022 auf mittlerweile plus 3,50 Prozent im Mittel.

 

Wo liegen die Vor- und Nachteile von Bestandsimmobilien oder Neubauten?

Bestandsgebäude wurden im Vergleich zu Neubauten meist auf größeren Grundstücken errichtet, wer Glück hat, entgeht einer teuren Sanierung. Neu errichtete Wohnobjekte punkten mit einer sehr guten Energieeffizienz und bieten hohe Flexibilität. Welche Vorteile beide Varianten haben und welche Rolle die Art der späteren Nutzung der Immobilie spielt, erfahren Sie in diesem Ratgeber.

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Inhaltsverzeichnis

Neubau: Energieeffizienz & Flexibilität

Bestandsimmobilie: Charme & Größe

Neubau oder Bestand: Kostenvergleich

Vor- und Nachteile

Mehr Kostenkontrolle

Fazit, Video und häufige Fragen

Neubauimmobilie – Energieeffizienz und Flexibilität

Wenn Sie sich für eine Neubauimmobilie entscheiden, stellt sich vorderst die Frage: Haus oder Eigentumswohnung. Auch ob das Objekt bereits fertig gebaut ist oder noch gebaut wird, spielt eine wichtige Rolle. Um in einen Neubau zu investieren, haben Sie also vier Möglichkeiten:

• ein bestehendes Haus als Neubau kaufen
• geplantes Haus als Neubau vom Bauträger erwerben
• eine bestehende Neubauwohnung kaufen
• geplante Eigentumswohnung vom Bauträger erwerben

Individuell nach Wunsch: Ist Ihre Immobilie erst noch in Planung, können Sie bei der räumlichen Gestaltung sowie bei Ausstattungsmerkmalen und der Auswahl der Baumaterialien meist Ihre persönlichen Wünsche mit einbringen. Bei einem Haus sind die Gestaltungsmöglichkeiten sehr groß, bei einer Neubauwohnung hingegen eher eingeschränkt. Im Regelfall werden Mehrparteienimmobilien bereits fertig geplant und dann die einzelnen Eigentumswohnungen im Objekt zum Erwerb angeboten. Auch wenn Sie als Käufer den Grundriss der Neubauwohnung vielleicht nicht mehr beeinflussen können, lassen sich Inneneinrichtung und Ausstattung vollständig selbst bestimmen. Manche Bauträger bieten dir dafür gleich die passenden Optionen an.

Modern und kosteneffizient: Weiters haben Sie einen gesetzlichen Gewährleistungsanspruch
und müssen sich in den ersten Jahren keine Sorgen um teure Reparaturen machen. Zudem sind Neubauten mit moderner Technik ausgestattet und erreichen eine deutlich höhere Energieeffizienz. Mit dem Kauf einer Passiv- oder Niedrigenergieimmobilie sparen Sie auf lange Sicht zusätzlich Nebenkosten. Auch der Wiederverkaufswert liegt ungleich höher.

Höherer Preis je nach Lage: Hingegen liegt der Kaufpreis eines Neubaus vom Bauträger in den meisten Fällen deutlich höher als der Erwerb einer vergleichbaren Bestandsimmobilie gleicher Lage. Da in beliebten Gegenden und Ballungsräumen kaum noch Grundstücke für Einfamilienhäuser vorhanden sind, müssen Interessenten sehr tief in die Tasche greifen oder Richtung Peripherie ausweichen. Hingegen stehen die Chancen auf den Kauf einer Neubauwohnung in Zentrumsnähe sehr gut – auch bei Eigentumswohnungen gilt: je zentraler, desto höher die Nachfrage und umso höher die Preise.

Bestandsimmobilie – Charme und Größe

Ob Eigentumswohnung oder Haus – Bestandsimmobilien müssen nicht erst gebaut werden, sie sind sofort bezugsfertig und je nach Baujahr und Zustand fallen lediglich einige Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten an.

Bezugsfertig und günstiger: Einer der Hauptvorteile von Bestandsimmobilien ist deren Bezugsfertigkeit direkt nach dem Kauf. Weiters sind Wohnräume und zugehörige Grundstücke in der Regel größer als die aktuell erhältlichen Parzellen. Zudem haben ältere Immobilien ihren eigenen Charme – etwa als stilvolle Jahrhundertwende-Villen gemütliche Bauernhäuser oder Altbauwohnungen. Schließlich müssen Käufer gebrauchter Häuser und Wohnungen meist deutlich weniger in die Kassa greifen als beim Neubau.

Sanierung und Unterhalt beachten: Zu beachten sind allerdings Kosten für etwaige Reparatur- und Sanierungsarbeiten – insbesondere, wenn gravierende Baumängel erst nach dem Kauf zutage treten, sind diese nur schwer kalkulierbar. Je älter Haus oder Wohnung sind, desto mehr Geld sollten Sie für überraschende Instandhaltungsarbeiten parat haben. Weiters gilt es vor dem Kauf einer Eigentumswohnung Hausgeld, Sonderumlagen sowie Regelungen zu Sonder- und Gemeinschaftseigentum von der jeweiligen Wohnungseigentümergemeinschaft zu erkunden.

Hohes Potenzial für Wertsteigerung: Im Gegensatz zu Neubauten von der Stange steigen Bestandsimmobilien in guten Lagen teils überdurchschnittlich im Wert. Wohnraum ist vor allem in Großstädten sehr begehrt und selbst wenn nach dem Erwerb zunächst höhere Kosten auf Eigentümer zukommen, kann die Wertsteigerung der Immobilie diese Mehrausgaben rasch kompensieren.
Wichtig: Vor dem Kauf einer Bestandswohnung sollten Sie bereits wissen, ob Sie Ihre Immobilie zu eigenen Wohnzwecken erwerben oder diese als Renditeobjekt zur eigenen Altersvorsorge dienen soll.

Neubau oder Bestand – die Frage nach den Kosten

In Sachen Kosten unterscheiden sich Neu- und Bestandsimmobilien teils deutlich. Dies gilt sowohl für Grund und Boden, Baukosten sowie anfallende Nebenkosten:

Grundstück und Nebenkosten

Während beim Kauf älterer Immobilien die Erschließungs- und Grundstückskosten bereits im Endpreis enthalten sind, müssen diese beim Neubau hinzugerechnet werden. Dabei sind Grundstückspreise sehr regionsabhängig: wo Bestandsimmobilien hohe Preise erzielen, sind auch die Grundstücke recht teuer – und umgekehrt. In ländlichen Gegenden gibt es den Quadratmeter mit etwas Glück oft unter 100 Euro, in Toplagen schießen die Preise gut und gerne auf 1.000 Euro und mehr.

Egal ob Bestandsimmobilie oder Neubau, Interessenten sollten weiters auf die anfallenden Nebenkosten achten. Hierzu zählen beispielsweise:

• Kosten für Baugenehmigung, Vermessungsarbeiten, Lageplan oder Bodengutachten
• Erschließung des Grundstücks mit Wasser, Abwasser, Strom und Gas
• Kosten für Rodungen, Trockenlegungen oder Abriss bestehende Gebäude
• Preis für eine befestigte Baustraße oder Zufahrtswege
• laufenden Kosten für Baustrom und -wasser und nötige Bauversicherungen
• Gutachter- und Architektenhonorare

Festpreisangebote vom Bauträger

Wer sich beim Neubau eines Einfamilienhauses an einen Bauträger oder Fertigteilhaushersteller wendet, kann in der Regel mit einem Festpreisangebot rechnen, dass das gesamte Projekt finanziell übersichtlicher und günstiger gestaltet. Wichtig dabei: Achten Sie genau darauf, was in dem genannten Festpreis enthalten ist. Begriffe wie schlüsselfertig und bezugsfertig können je nach Anbieter höchst unterschiedlich ausgelegt werden.

Architektenhaus mit Kostenschätzung

Ein klassisches Architektenhaus hingegen basiert auf einer Kostenschätzung des beauftragten Architekten. Ihr Architekt wird Ihnen zum Thema Kosten in der Regel keinen konkreten Festpreis nennen, sondern bestenfalls eine ungefähre Kalkulation pro Quadratmeter Wohnfläche. Der Quadratmeterpreis eines durchschnittlichen Einfamilienhauses in Österreich liegt aktuell etwa zwischen 1.000 Euro und 2.000 Euro – je nach Haustyp, Bauweise, Ausstattung und persönlichen Bedürfnissen. Allerdings gibt es in der Praxis nach oben hin preislich kaum Grenzen, denn jedes Extra lässt die Kassa klingeln. Weiters enthalten die Preisspannen keine Außenanlagen, sie beziehen sich ausschließlich auf die zu errichtende Immobilie.

Neubau vs. Bestand: Vor- und Nachteile im Überblick

Gebäudeart	Vorteile	Nachteile
Neubauimmobilie	keine Instandhaltungs-kosten in den ersten Jahren technisch auf dem neuesten Stand hohe Energieeffizienz und geringere Energiekosten Option der Mitgestaltung Neubauwohnungen auch in Zentrumsnähe von Städten vorhanden	Meist höherer Kaufpreis Neubauten sind nicht immer sofort bezugsfertig Höherer Organisations-aufwand beim Bau Infrastruktur meist erst in der in Entwicklung
Bestandsimmobilie	Meist niedrigerer Kaufpreis Immobilie mit persönlichem Charme höhere Chancen für Objekte in Ballungsräumen meist gut ausgebaute Infrastruktur	Sanierungs- und Instandhaltungskosten schwer kalkulierbar Risiko unbekannter Baumängeln Meist geringfügige Umgestaltungsmöglichkeit weitere Kosten durch energetische Baumaßnahmen

Mehr Kostenkontrolle: Eigenleistung, Ausstattung, Faktor Zeit

Wer mehr Zeit als Geld hat und sich etwas einschränkt, kann zusätzlich an der Kostenschraube drehen und die Finanzierung seines Eigenheims dadurch deutlich günstiger gestalten.

Eigenleistung: Ein hoher Anteil an Eigenleistung spart die immensen Lohnkosten für Handwerker und Facharbeiter. Hier gilt natürlich: viele Hände erreichen auch viel. Eine große Familie, ein umfangreicher Freundeskreis oder fleißige Kollegen sind klar von Vorteil. Als Eigenleistung eignen sich sämtliche nicht sicherheitsrelevanten Arbeiten – vom Außenputz über Fliesenlegen bis zur Wand- und Deckengestaltung. Allerdings sollten Sie Ihre Fähigkeiten realistisch einschätzen und mögliche Einsparpotentiale vorab vom Architekten oder Bauträger erstellen lassen.

Ausstattung: Mehr Geld als durch Eigenarbeit lässt sich mit einer kostengünstigen Ausstattung sparen. Möglichkeiten ergeben sich insbesondere im Bereich Küche, Bad, Fenster und Türen sowie Elektrik: Einfache Nasszelle mit schlichten Fliesen und preiswerten Armaturen statt Wellnessoase mit Whirlpool, gebrauchte intakte Einbauküche statt 40.000-Euro-Küche aus dem Möbelprospekt oder zweckmäßige Steckdosen, Schalter und Lampen statt Designerware – das alles wirkt wahre Kostenwunder.

Zeitfaktor: Schließlich bringt auch der Faktor Zeit bares Geld. Wer die eben genannten Dinge erst mit den Jahren durch ein Luxusambiente ersetzt oder seine Immobilie erst nach und nach mit teurem Pool, Gartensauna und Designerterrasse verschönert, überfordert das begrenzte Budget samt hoher Kreditkosten nicht schon von Beginn an.

Kurzes Fazit

Wohnung oder Haus, Neubau oder Bestandsimmobilie: Für viele ist es eine Glaubensfrage, für die allermeisten von uns letztlich aber eine Kostenfrage. Mögen Bestandsimmobilien ein hohes Charmepotenzial besitzen, ein großer Garten und die Wohnung mit Deckenstuck den Jugendtraum erfüllen – am Ende gilt es eine intakte Immobilie zu erwerben und mögliche Folge- bzw. Instandsetzungskosten von Beginn an einzukalkulieren.

Gleiches gilt für den Bau oder Kauf neuer Wohnungen und Häuser nach individuellen Wünschen. Der Faktor Energieeffizienz ist heute wichtiger denn je, der Faktor Nebenkosten allerdings auch – gerade hier verschätzen sich so manche Häuslebauer in Österreich leider gewaltig.

Video: Neubau oder Bestandsimmobilie?

Quelle: Jörg Somborn Baufinanzierungen / YouTube

 

Häufige Fragen

Was gilt als Neubau in Österreich?

Der Begriff Neubau gilt in der Regel bis zum Zeitpunkt der ersten umfassenden Sanierung – meistens aber nur fünf Jahre lang. Als Neubauwohnungen werden im österreichischen Mietrechtsgesetz Objekte bezeichnet, die nach dem 30.06.1953 (Mietwohnungen) bzw. nach dem 08.05.1945 (vermietete Eigentumswohnungen) errichtet wurden.

Ist eine Kernsanierung ein Neubau?

Ein kernsaniertes Haus oder eine kernsanierte Wohnung kommen einem Neubau gleich. Beim Erwerb solcher Immobilien ersparen sich Bauherren viel Aufwand, Ärger und letztlich auch hoher Kosten in den folgenden Jahren. 

Was ist besser Alt- oder Neubau?

Neubauten haben gegenüber einem Altbau den Vorteil, dass sie eine merkliche modernere Technik, effiziente Dämmung und letztlich eine hohe Energieersparnis in Aussicht stellen. Sie kosten allerdings in der Anschaffung um einiges mehr als Bestandsbauten.

Warum Sanierung statt Neubau?

Bei einer Sanierung kann man die vorhandene Bausubstanz mitsamt ihrer grauen Energie weiter nutzen. Natürlich werden auch hier im Rahmen des Umbaus Ressourcen verbraucht, aber deutlich weniger, als wenn ein Gebäude abgerissen, der Bauschutt entsorgt und auf dem Grundstück schließlich ein Neubau errichtet wird

Werden Immobilien wieder günstiger in Österreich?

Wohnungen und Häuser dürften heuer etwas billiger werden. In Österreich rechnen Experten mit einer Verbilligung um fünf Prozent, nachdem im Vorjahr die Preise im Schnitt um zehn Prozent zugelegt haben. Nach Jahren drastisch steigender Immobilienpreise dürfte es 2023 zu einer ersten Beruhigung am Markt kommen.

Wann brauche ich eine Eigenheimversicherung?

Eine Eigenheimversicherung schützt vor Schäden am Gebäude und ist in erster Linie für Hausbesitzer notwendig. Diese müssen unverschuldet und unvorhergesehen zustande gekommen sein – beispielsweise durch Unwetter, Naturkatastrophen oder Feuer. In der Regel ist in der Eigenheimversicherung eine Haushaltsversicherung inkludiert, welche Schäden am Inhalt oder Böden des Hauses absichert.

Versicherungen und mehr können Sie bei unserem Partner Durchblicker vergleichen:

Inhaltsverzeichnis

Liegt eine Pflichtversicherung vor?

Wie hoch sind die Kosten?

Welche Schäden werden abgedeckt?

Die passende Versicherung

Im Schadens & Kündigungsfall

Fazit, Video und häufige Fragen

Die Eigenheimversicherung – sinnvoll und Pflicht?

Die klassische Eigenheimversicherung (auch Gebäudeversicherung genannt) schützt vor Schäden an Gebäuden und Nebengebäuden durch unvorhersehbare und unverschuldete Gefahren wie Brand, Leitungswasser, Unwetter, Naturkatastrophen und beinhaltet in der Regel eine Haftpflicht. In diesen Fällen ersetzt die Versicherung den Wert bzw. die Wertminderung und übernimmt auch Folgeschäden.

Durchaus sinnvoll: Die finanziellen Schäden an Ihrer Immobilie, welche durch Sturm, Feuer, Leitungswasser und andere Ereignisse entstehen können enorm sein. Da die eigene Immobilie häufig das wertvollste Eigentum ist und meist durch hohe Kredite belastet wird, ist der Schutz durch eine Eigenheimversicherung sinnvoll.

In der Regel Pflicht: Im Normalfall verlangen alle Banken in Österreich beim Abschluss einer Finanzierung einen Nachweis einer Eigenheimversicherung. Dazu lässt sich das Kreditinstitut von der Versicherung meist einen sogenannten Sperrschein aushändigen. Kaufen Sie eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, wird häufig die Eigenheimversicherung für die gesamte Immobilie abgeschlossen und über die Betriebskosten verrechnet.

Was kostet eine Eigenheimversicherung durchschnittlich? 

Die Kosten für eine Eigenheimversicherung hängen von der vereinbarten Versicherungssumme ab. Für deren Berechnung greifen Versicherer in der Regel auf die Quadratmeteranzahl der verbauten Fläche zurück. Je nach Größe des Hauses beginnen die Prämien für die Polizze bei rund 200 Euro jährlich. Bei erweitertem Versicherungsumfang mit diversen Zusatzpaketen können die Kosten aber auch auf rund 600 Euro jährlich steigen.

Welche Schadensfälle sind durch eine Eigenheimversicherung gedeckt? 

Bei der Wahl Ihrer Versicherung haben Sie verschiedene Möglichkeiten. Fast alle Anbieter bieten Grundpakete an, welche individuell je nach Bedarf gegen Aufpreis erweitert werden können. Standardmäßige Grundleistungen für die verschiedenen Schadensfälle sowie optionale Zusatzleistungen haben wir hier für Sie zusammengefasst:

Standardmäßige Grundleistungen

• Feuer: Schäden durch Brand, Blitzschlag, Explosion, Flugzeugabstürze sowie Folgeschäden durch Löschen, Abreißen, Ausräumen etc.
• Unwetter: Schäden durch Sturm, Hagel, Schneedruck, Felssturz, Steinschlag, Erdrutsch, Hochwasser sowie Folgeschäden durch umstürzende Gegenstände.
• Leitungswasser: Schäden durch Lecks an wasserführenden Anlagen und Geräten, Bruch- und Frostschäden an Rohrleitungen und angeschlossenen Einrichtungen – inklusive Reparaturen, Aufräumarbeiten, Auftau- und Reinigungskosten
• Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht: Typische Schadenersatzverpflichtungen von Haus- und Grundbesitzer, beispielsweise Lecks in Erdöltanks mit Verschmutzung des Erdreichs – inklusive aller entstandenen Schäden und Reinigungsarbeiten.

Zusatzleistungen je nach Vertrag

• Schäden durch indirekten Blitzschlag und Überspannung
• Optische Schäden durch Hagel
• Einbruch, Diebstahl und Vandalismus
• Schäden an Photovoltaik-Anlagen und Wall-Box
• Schäden an Außenanlagen inklusive Garten
• Glasbruch an sämtlichen Verglasungen
• Rechtschutz für Nachbarschaftsstreitigkeiten
• Haftpflicht für Haustiere und weitere Vermögenswerte
• Schäden aufgrund grober Fahrlässigkeit

Tipp: Standardmäßige Grundleistungen sowie die Erweiterungen durch Zusatzleistungen sind bei einzelnen Versicherungen je nach Lage und Ausstattung der Immobilie durchaus unterschiedlich gestaltet. Dies sollten Sie vorab in den jeweiligen Versicherungsbedingungen im Detail erkunden. 

Passende Eigenheimversicherung finden – so gehen Sie vor

Das passende Versicherungsprodukt für Ihre Zwecke zu finden, ist in der Praxis nicht immer einfach und eine professionelle Bedarfsanalyse sinnvoll. Insbesondere beim Angebotsvergleich, der Beratung sowie beim Vertragsabschluss sollten Sie auf folgende Schritte achten:

Versicherungsbedarf erkunden 

Prüfen Sie vorderst Ihren Versicherungsbedarf anhand der Eckdaten Ihres Eigenheims. Hier stellt sich die Frage, was Sie im Detail versichern möchten:

• Gebäude und Nebengebäude
• Außenanlagen, Terrassen, Pools
• Verglasungen innen und außen
• Solar- bzw. Photovoltaikanlage
• Wertgegenstände und besondere Ausstattungen 

Versicherungssumme berechnen

Achten Sie weiters darauf, dass Ihr Eigenheim weder über- noch unterversichert wird. In den meisten Fällen wird eine Quadratmeterversicherung vereinbart. Bei einer Summenversicherung sollte die pauschal errechnete Versicherungssumme dem tatsächlichen finanziellen Aufwand der Immobilie entsprechen.

Polizzen vergleichen

Die Offerten der Versicherungsunternehmen sind zwar im Kern ähnlich, unterscheiden sich aber oft im Detail. Daher lohnt es sich verschiedene Eigenheimversicherungen miteinander zu vergleichen, Angebote diverser Polizzen einzuholen und sich umfassend beraten zu lassen. Achten Sie weiters auf Faktoren wie Vertragslaufzeit, Zahlungsrhythmus, Selbstbehalt, Schadenfreiheit sowie Rabatte und spezielle Produktpakete – so lässt sich die Versicherungsprämie teils deutlich senken.

Prämie bei Eigenheimversicherung sparen – fünf Tipps

Durch die Wahl eines geeigneten Versicherungspakets und Einhaltung bestimmter Voraussetzungen können Sie bei der Prämie viel Geld sparen. Optimieren Sie so Ihre individuelle Eigenheimpolizze:

• Lange Laufzeit abschließen: Für eine Vertragsbindung über fünf oder zehn Jahren bieten Ihnen fast alle Versicherer einen Dauerrabatt von rund 10 Prozent.
• Jährliche Zahlungsweise wählen: Zahlen Sie die Versicherung jährlich per Bankeinzug, vermeiden Sie zusätzliche Bearbeitungsgebühren und sparen gegenüber einer monatlichen bzw. viertel- oder halbjährlichen Zahlungsweise.
• Selbstbehalte vereinbaren: Nehmen Sie im Schadensfall eine Selbstbeteiligung in Kauf, tragen Sie die Kosten für den Schaden anteilig in einer gewissen Höhe – so können Sie zwischen 10 und 25 Prozent der Prämie sparen.
• Schadenfreiheit inkludieren: Halten Sie Ihre Obliegenheiten gewissenhaft ein und erreichen als Versicherungsnehmer längere Zeiten ohne Schadensmeldung, gibt es meist ebenfalls Schadenfreiheitsrabatte. Ebenfalls wichtig: vermeiden Sie grobe Fahrlässigkeit! 
• Zusätzliche Rabatte erkunden: Erkundigen Sie sich bei Ihrem Versicherer nach zusätzlichen Rabattoptionen. Beispielsweise gibt es Prämiennachlässe für Angestellte im öffentlichen Dienst sowie spezielle Rabatte für Maßnahmen zusätzlicher Sicherung Ihrer Immobilie. 

Im Schadensfall – nur dann zahlt die Eigenheimversicherung

Zwei Dinge sind entscheidend, damit Ihre Haushaltsversicherung im Fall der Fälle auch wirklich greift: sogenannte Obliegenheiten im Alltag sowie das persönliche Handeln im Schadensfall:

Obliegenheiten im täglichen Umgang
Türen versperren	Beim Verlassen des Hauses sollten Sie die Haustüre zusätzlich mit dem Schlüssel zusperren.
Fenster schließen	Ebenso sollten Sie bei Verlassen des Hauses alle Fenster schließen.
Schaden unverzüglich melden	Tritt ein Schadensfall ein, müssen Sie die Versicherung sofort informieren.
Schaden eigenständig mindern	Soweit gefahrlos möglich müssen Sie den Schaden eigenständig begrenzen.
Aufklärungspflicht aktiv nachkommen	Weiters müssen Sie der Versicherung bei der Suche nach Ursache und Schadenshöhe helfen.

Handeln je nach Schadensfall
Brandfall	Umgehend Feuerwehr und Polizei verständigen.
Einbruch oder Diebstahl	Umgehend die Polizei verständigen.
Leitungswasserschäden	Hauptleitungen schließen, bei zugefrorenen Rohren Fachmann hinzuziehen.
Sturmschäden	Vorläufig abdecken und verankern, sofern gefahrlos möglich.
Beschädigung durch unbekannte Fahrzeuge	Umgehend die Polizei verständigen

Eigenheimversicherung kündigen – drei wichtige Fälle

Eigenheimversicherungen können unter bestimmten Voraussetzungen sowohl vom Versicherungsnehmer als auch der Versicherung gekündigt werden. Grundsätzlich sollten Sie die Kündigung stets schriftlich per Einschreiben und unter Berücksichtigung der Kündigungsfrist einreichen:

Kündigung von langfristigen Verträgen: Versicherungsverträge länger als drei Jahre können frühestens zum Ablauf des dritten Jahres jährlich gekündigt werden. Dabei kann die Versicherung allerdings eine (Teil-)Rückforderung der Prämien bzw. des Dauerrabatts als Entschädigung von Ihnen verlangen.

Ablaufkündigung: Eigenheimversicherungen haben in der Regel eine Laufzeit von zehn Jahren. Nach dieser Zeit läuft der Vertrag automatisch ab, außer er obliegt einer Verlängerungsklausel. Dann wird der Versicherungsvertrag verlängert, wenn Sie nicht rechtzeitig die üblichen ein oder drei Monate vor Ablauf kündigen. 

Kündigung bei Verkauf oder Umzug: Bei Umzug oder Verkauf der Immobilie müssen Sie darauf achten, dass Ihre Kündigung dem Umzug und vor der Austragung aus dem Grundbuch. Andernfalls kann die Polizze automatisch auf den neuen Wohnsitz bzw. auf den neuen Hauseigentümer übergehen.

Fazit: Eigenheimversicherung – Schutz, Vertragsdetails, Vergleich

Eine Eigenheimversicherung schützt Sie vor Schäden an Ihrer Immobilie – ob mit ihren Grundleistungen oder optionalen Zusatzleistungen. Die Polizzen der verschiedenen Versicherungsunternehmen sind im Kern zwar ähnlich, unterscheiden sich aber oft im Detail. Daher lohnt es sich, verschiedene Eigenheimversicherungen miteinander zu vergleichen und sich umfassend beraten zu lassen, um einen optimalen Versicherungsschutz für Ihre Immobilie zu finden. In Sachen Kostensenkung gilt es auf die Faktoren lange Vertragslaufzeit, jährlicher Zahlungsrhythmus, Selbstbehalt, Schadenfreiheit und Spezialrabatte. Weiters sollte man die gängigen Kündigungsmodalitäten sowie nötige Obliegenheiten im Schadensfall kennen – nur dann greift eine solche Versicherung auch wirklich für die eigene Immobilie.

Video: Haushaltsversicherung einfach erklärt

Quelle: Christoph Hofstädter / YouTube

Häufige Fragen

Wo liegt der Unterschied zwischen Eigenheimversicherung und Haushaltsversicherung? Die Eigenheimversicherung übernimmt

Schäden am Gebäude, eine Haushaltsversicherung deckt Schäden am beweglichen Inhalt sowie an Wänden und Böden im Gebäude ab. Häufig ist eine Haushaltsversicherung in der Eigenheimversicherung inkludiert. Diese Kombination ist für Hauseigentümer sinnvoll, während für Mietwohnungen eine Haushaltsversicherung in der Regel ausreicht.

Ist die Eigenheimversicherung in Österreich Pflicht?

In Österreich gibt es keine gesetzliche Pflicht zum Abschluss einer Eigenheimversicherung. Wer das finanzielle Risiko durch Feuer, Sturm, Leitungswasser und Co. reduzieren möchten, sollte sich aber für eine solche Versicherung durchaus entscheiden.

Für wen macht es Sinn, eine Eigenheimversicherung abzuschließen?

Eine Eigenheimversicherung ist prinzipiell für alle Immobilienbesitzer empfehlenswert, da der finanzielle Schaden am Haus durch Naturgefahren wie Brand, Überschwemmung oder Sturm schnell existenzbedrohend werden kann. Dies gilt insbesondere bei laufenden Finanzierungen zur Immobilie.

Worauf gilt es bei der Eigenheimversicherung zu achten?

Eine Eigenheimversicherung schützt vor Schäden an Ihrer Immobilie. Die Angebote verschiedener Versicherungsunternehmen sind im Kern ähnlich, unterscheiden sich aber oft im Detail. Achten Sie weiters auf die Faktoren lange Vertragslaufzeit, jährlicher Zahlungsrhythmus, Selbstbehalt, Schadenfreiheit und spezielle Rabatte – so können Sie die jährliche Prämie deutlich senken.

Wie hoch sind die Kosten einer Rohbauversicherung?

Eine Rohbauversicherung erhalten Bauherren während der Bauphase von durchschnittlich zwei bis fünf Jahren meist kostenlos. Allerdings unter der Bedingung, dass sie im Anschluss beim selben Versicherer eine Eigenheimversicherung abschließen.

Warum ist eine gute Planung bei jeder Baufinanzierung wichtig?

Der Kauf einer Eigentumswohnung oder der Bau eines Einfamilienhauses sind für die meisten von uns eine der größten Investitionen im Leben. Viele Fragen zu möglichen Finanzierungsformen sowie Leistbarkeit, Zinsen, Laufzeiten und Tilgungsraten eines Kredits wollen beantwortet werden. Unsere Checkliste gibt Ihnen konkrete Tipps bei der Finanzierungsplanung.

Baufinanzierung oder Ratenkredit vergleichen

Inhaltsverzeichnis

Haushaltsrechnung

Eigenkapital & Kreditrate

Finanzierungsedarf inkl. Nebenkosten

Bewertung Wunschobjekt

Bankangebote, Versicherungen & Förderungen

Checkliste, Fazit, Video & häufige Fragen

Hintergrundwissen zum Thema Checkliste Baufinanzierung

Traumwohnung oder Wunschhaus aussuchen, einen Kredit bei seiner Bank beantragen und einziehen: So simpel ist der Weg zum neuen Eigenheim leider in den wenigstens Fällen. Vielmehr bedarf es einer genauen Planung, um den Bau oder Kauf erfolgreich unter Dach und Fach zu bringen.
Neben einem unabhängigen Berater bei der Suche nach der passenden Baufinanzierung können Sie zur Vorbereitung den Schritten unserer Checkliste folgen. So gibt es am Ende bestimmt keine bösen Überraschungen in Sachen Baukredit:

Check 1: Haushaltsrechnung erstellen

Der erste Schritt in Sachen Finanzierungsplanung ist die Haushaltsrechnung: Verschaffen Sie sich einen guten Überblick über Ihre monatlichen Einnahmen und Ausgaben. Ausgaben, welche durch die neue Immobilie entfallen, beispielsweise laufende Mietkosten, können Sie dabei unberücksichtigt lassen. Die Differenz zeigt Ihnen, welche Summe Ihnen für die monatliche Finanzierung maximal zur Verfügung steht. Sie sollten allerdings
Für unerwartete Einkommensausfälle – beispielsweise Jobwechsel, Karenz oder kurzfristige Arbeitslosigkeit –, Urlaube und unerwartete Sonderausgaben und Reparaturen sollten Sie auf jeden Fall einen Sicherheitspuffer mit einplanen. Rund zehn Prozent sind hier eine angemessene Größe.

Check 2: Vorhandenes Eigenkapital bestimmen

Neben dem frei verfügbaren Einkommen ist das vorhandene Eigenkapital ein wesentlicher Baustein in der Immobilienfinanzierung. Eigenmittel können neben Ersparnissen auch Lebensversicherungen oder lastenfreie Liegenschaften wie Grundstücke, Häuser oder Eigentumswohnungen sein. Weiters eignen sich Guthaben aus einem Bausparvertrag oder Geldmittel aus einer Erbschaft als Eigenkapital und haben Vorteile bei Ihrer Baufinanzierung.
Zum einen sinkt dadurch der Anteil an benötigtem Fremdkapital und somit die Kosten für Zinsen. Zum anderen werden Sie als Kreditnehmer mit Eigenkapital besser bewertet als beispielsweise bei einer Vollfinanzierung.
Als Richtwert gilt: mindestens 20 Prozent – besser noch 30 Prozent – der benötigten Gesamtsumme sollten Sie als Eigenkapital in Ihre Baufinanzierung mit einbringen. Zusätzlich können Sie über andere Sicherheiten sowie eine gute Bonität Ihre Kreditwürdigkeit erhöhen und bessere Konditionen mit der Bank aushandeln.

Check 3: Mögliche Kreditrate festlegen

Sind Eigenkapital und frei verfügbares Budget für den laufenden Kredit geklärt, kann es an die erste Abschätzung der monatlichen möglichen Kreditrate gehen. Für eine gesicherte Baufinanzierung ist dies entscheidend, denn auch ein Baudarlehen mit den besten Konditionen nützt Ihnen nichts, wenn die monatlichen Raten Ihr Budget dauerhaft übersteigen.
Als Richtwert für die Ratenhöhe bietet sich beispielsweise die Höhe der bisher gezahlten Miete an. Bedenken Sie aber bei Ihrer Einnahmen-Ausgaben-Berechnung, dass Sie im künftigen Eigenheim für eventuelle Reparaturen und ähnliche Sonderausgaben selbst aufkommen müssen. Der bereits angesprochene finanzielle Puffer bei der Baufinanzierung ist daher bei der Frage, wie viel Haus oder Wohnung Sie sich leisten können, mit entscheidend.

Check 4: Finanzierungsbedarf ermitteln und Nebenkosten berechnen

Als nächsten Schritt sollten Sie die Gesamtkosten für Ihr Immobilienvorhaben erkunden. Diese bilden die Grundlage für die benötigte Kreditsumme. Ihren tatsächlichen Finanzierungsbedarf errechnen Sie dann mit nachfolgender einfacher Gleichung:

Haus- oder Wohnungspreis + Nebenkosten – Eigenkapital = Finanzierungsbedarf

Wichtig: Beim Hausbau oder Wohnungskauf fallen zusätzlich zum Kauf- bzw. Baupreis eine Reihe an Nebenkosten an, die rasch mehrere Tausend Euro ausmachen können. Mit bis zu 15 Prozent an Nebenkosten müssen Baufinanzierer in Österreich je nach Lage und Objekt rechnen.
Zu diesen Nebenkosten zählen insbesondere folgende Posten:

• Notargebühren (2,5 Prozent des Kaufpreises)
• Grunderwerbssteuer (0,5 bis 3,5 Prozent des Kaufpreises)
• Grundbuchkosten (1,1 Prozent des Kaufpreises)
• Maklercourtage (4 Prozent des Kaufpreises)
• Kosten für den Architekt (individuell)
• Baunebenkosten (Baugenehmigung, Grundstücksvermessung, Baustrom etc.)

Check 5: Wunschobjekt bewerten (lassen)

Ist der preisliche Rahmen für Ihre Baufinanzierung erkundet, kann die konkrete Suche nach dem neuen Eigenheim beginnen. Hierzu sollten Sie sich die Unterstützung von unabhängigen Experten – beispielsweise einem Gutachter oder Makler – suchen, die Ihnen dabei helfen, Kosten oder Wert des Hauses bzw. der Wohnung realistisch einzuschätzen.
Gerade wenn Sie als Kauf- und Bauinteressierte wenig oder keine Erfahrungen in der Immobilienbranche mitbringen, ist ein Expertenrat in der Praxis bares Geld wert – kann er Ihnen doch helfen, das bestmögliche Haus bzw. die optimale Wohnung für Ihr Budget zu finden und mögliche Extrakosten im Vorfeld mit einzuplanen.

Check 6: Optimale Kreditlaufzeit und richtige Zinsbindung wählen

Vielfach unterschätzt bei Baufinanzierungen werden die positiven Auswirkungen von geeigneter Kreditlaufzeit und richtiger Zinsbindung.
Die mögliche Kreditlaufzeit ist unter anderem abhängig davon, wie alt Sie bei der Fälligkeit des Kredits sind und wann Sie Ihre Pension antreten. Die genauen Bestimmungen können je nach Kreditinstitut. Weiters wirkt sich die gewählte Laufzeit auf die Gesamtkosten des Kredits aus. Je länger die Laufzeit, desto geringer die monatliche Kreditrate. Allerdings steigen mit einer längeren Laufzeit auch die Gesamtbelastung – in Summe wird Ihr Kredit am Ende teurer. Hier gilt es, die richtige Balance zwischen monatlicher Ratenbelastung und Zeitraum der Kreditrückzahlung zu finden.
Die Entscheidung, welche Art der Verzinsung am besten zu Ihnen passt, hängt von individuellen Faktoren ab: Wie schätzen Sie die künftige Zinsentwicklung? Können oder möchten Sie sich beim Überschreiten eines bestimmten Zinssatzes die monatliche Kreditrate noch leisten? Der Vorteil von Krediten mit variablen Zinsen liegt aktuell im immer noch moderaten Zinsniveau und damit günstigen Kosten für einen Baukredit. Steigen die variablen Zinsen allerdings weiter an, verteuert sich Ihre monatliche Kreditrate. Bei Krediten mit fixen Zinsen ist der Zinssatz für den gewählten Zeitraum fix definiert und die monatlichen Kreditraten bleiben gleich. Das schafft Planbarkeit und Zinssicherheit, schlägt sich aber in höheren Zinssätzen nieder. Nach den deutlichen Zinserhöhungen bei Baudarlehen im letzten Jahr und einer gewissen Unsicherheit auf den Zinsmärkten empfiehlt sich derzeit ein Fixzins-Kredit bestenfalls mit nur mittlerer Laufzeit.

Check 7: Angebote der Banken vergleichen, Effektivzinssatz beachten

Der wichtigste Punkt für Ihre Kreditentscheidung ist es aber, den Markt zu vergleichen und Angebote von mehreren Banken einzuholen. Denn die Zinsunterschiede zwischen der eigenen Hausbank und Alternativbanken im Onlinesegment fallen nach wie vor hoch aus. Unser unabhängige Finanzierungspartner Optifin nimmt Ihnen den mühsamen Marktvergleich ab. Mit Ihrer kostenfreien Online-Anfrage erhalten Sie innerhalb weniger Werktage Angebote verschiedener Banken und werden telefonisch kontaktiert. Die exakte Rate ermitteln unsere Berater nach einer ausführlichen Auswertung gemeinsam mit Ihnen zusammen.
Um Kreditangebote mit Top-Konditionen zu erhalten, sollten Sie beim Vergleich von Angeboten der Banken und Bausparkassen zwischen dem Nominal- und Effektivzinssatz unterscheiden. Der nominale Zinssatz gibt den Jahreszinssatz an, mit dem der Kreditbetrag verzinst wird. Über die tatsächliche Kostenbelastung sagt dieser jedoch nichts aus, da Nebenkosten nicht berücksichtigt sind. Achten Sie daher bei Ihrer Immobilienfinanzierung immer auf den Effektivzinssatz, bei dem alle Kosten, Spesen und Gebühren bereits inkludiert sind.

Check 8: Kredit und Ablebensversicherung

Mitunter setzen Banken in Österreich für eine erfolgreiche Kreditvergabe den Abschluss einer Ablebensversicherung (auch Risikoversicherung genannt) voraus. Diese deckt die noch offenen Kreditraten, wenn ein oder mehrere Kreditnehmer verstirbt. Die Ablebensversicherung dient also zur finanziellen Absicherung der Hinterbliebenen, die Versicherungssumme wird von der Kredithöhe bestimmt, ebenso fließen die Kosten der Ablebens- bzw. Risikoversicherung in die Berechnung des Effektivzinssatzes ein. Gut zu wissen: Eine Ablebensversicherung ist nicht zwingend nötig und verteuert Ihren Baukredit teils deutlich.

Check 9: Wohnbauförderung nutzen

Um die Finanzierung von Wohnraum zu erleichtern, unterstützen sowohl der Staat als auch die Bundesländer Immobilienfinanzierer mit unterschiedlichen Wohnbauförderungen. Diese setzen sich aus verschiedenen Maßnahmen zusammen und variieren je nach Art und Bundesland stark: Gefördert werden beispielsweise die Errichtung neuer Eigenheime, der Kauf einer Eigentumswohnung, Wohnraumschaffung mittels Zu-, An-, Um- oder Einbauten sowie Sanierungsvorhaben. Da die Anforderungen variieren stark, lohnt sich in den meisten Fällen eine Beratung bei den zuständigen Stellen. Hier finden Sie einen Überblick über die aktuellen Förderprogramme.

Zum Schluss: Checkliste für Ihre Dokumente zur Baufinanzierung

Kreditinstitute verlangen eine Reihe von Auskünften und Unterlagen für den Abschluss einer Baufinanzierung. Fragen Sie Ihre Bank am besten im Voraus, welche Dokumente für den Vertragsabschluss benötigt werden. Das spart Zeit und sichert Ihre Finanzierung.
Diese personenbezogenen Unterlagen fordert Ihre Bank:

• Selbstauskunft bzw. KSV-Abfrage
• Personalausweiskopie
• Aktuelle Einkommensnachweise
• Steuerbescheinigung bzw. Steuerbescheid
• Nachweise zum Eigenkapital
• Nachweise über sonstige Verbindlichkeiten
• Diese objektbezogenen Unterlagen braucht Ihre Bank:
• Exposé, Grundrisse, Querschnitt und Wohnflächenberechnung des Objekts
• Detaillierte Baubeschreibung
• Flurkarte und aktueller Grundbuchauszug
• Kaufvertragsentwurf
• Kostenvoranschlag für den Bau lt. Bauvertrag

Fazit: Unsere Tipps bringen Sie rascher ans Ziel

Wunschimmobilie aussuchen, Kredit beantragen und einziehen – damit springen Sie bei fast jeder Baufinanzierung zu kurz. Dagegen sind Sie nach eingehender Analyse der genannten Faktoren bereit für jeden Zinsvergleich und jedes Bankgespräch. Testen Sie möglichst Finanzierungsofferten verschiedener Banken auf Herz und Nieren und verhandeln Sie mit Ihrem Berater über mögliche Kredite und deren Konditionen.
Nutzen Sie das neue Wissen unserer Checkliste, lassen Sie sich nicht einschüchtern und fordern Sie selbstbewusst einen konkreten Kreditvertrag als Entwurf von jedem Anbieter. Und bitten Sie ruhig einen unabhängigen Experten, den Kreditvertrag zur Baufinanzierung detailliert zu bewerten. Es gilt: Kreditvertrag erst gründlich studieren und dann unterschreiben.

Video: Große Hauskauf Checkliste – auf was man alles achten muss

Quelle: Baufinanzierung leicht gemacht

FAQ

Welche Grundsätze zur Baufinanzierung sollte man beachten?

Für Ihre Baufinanzierung sollte auf jeden Fall ausreichend Eigenkapital vorhanden sein. Zumindest die Kaufnebenkosten in Form von Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie Maklergebühren sollten Sie aus eigenen Mitteln finanzieren können. Rund 15 Prozent an Nebenkosten sollten Häuslebauer für ihre Finanzierung einplanen.

Was prüft die Bank bei einer Baufinanzierung?

Damit Sie Ihre Baufinanzierung zu besonders günstigen Konditionen bekommen, erwarten Kreditinstitute neben einer guten Bonität ausreichendes Eigenkapital. Auf Grundlage der Einkommenssituation, der Vermögensverhältnisse und einer aktuellen KSV-Auskunft stuft die Bank Ihre Kreditwürdigkeit ein – mindestens 20 Prozent Eigenkapitalquote sind obligatorisch.

Bis wann sollte man ein Haus abbezahlt haben?

Viele Experten raten dazu, bis spätestens zum Eintritt in die Pension schuldenfrei zu sein. Dabei gilt: Je kürzer die Zeit bis zum geplanten Ruhestand, desto höher müssen Sie die anfängliche Tilgung Ihrer Baufinanzierung vereinbaren, um das Ziel auch tatsächlich erreichen zu können.

Wie lange zahlt man 300.000 Euro für eine Immobilie ab?

Sie möchten für Ihre Immobilie einen Immobilienkredit in Höhe von 300.000 Euro aufnehmen, und als erste Zinsbindung sollen 15 Jahre vereinbart werden, dann sollte das Darlehen nach rund 30 Jahren vollständig zurückgezahlt sein, wenn Sie im Rentenalter eine bezahlte Immobilie besitzen wollen.

Wie entwickeln sich die Bauzinsen in den nächsten 10 Jahren?

Baufinanzierungsexperten rechnen damit, dass sich die Zinsen für 10-jährige Hypothekarkredite dieses Jahr wahrscheinlich in einem Korridor zwischen drei bis vier Prozent bewegen werden. Für die kommenden zehn Jahre wird allgemein wieder von einer Entspannung am Bauzinsmarkt ausgegangen.

Was geht in Sachen nachhaltig Bauen in Österreich?

Nachhaltiges Bauen steht bei Immobilieninteressenten in Österreich aktuell hoch im Kurs. Über die Jahre hinweg hat die Akzeptanz für Niedrigenergiehäuser, Passivhäuser oder 3-Literhäuser mehr und mehr zugenommen. Was diese Kategorien in Sachen Energieverbrauch und Bauweisen unterscheidet, haben wir für Sie erkundet.

Baufinanzierung oder Ratenkredit vergleichen

Inhaltsverzeichnis

Wichtigste Punkte

Energieeffizienz im Fokus

Passivhäuser

1,5 oder 3-Liter-Haus

Finanzierung

Fazit, Video und häufige Fragen

Hintergrundwissen zum Thema nachhaltig Bauen

Niedrigenergiehäuser, Passivhäuser oder 3-Literhäuser sorgen nicht nur für ein angenehmes und gesundes Raumklima, sie ermöglichen Bauherren auch, ökologisch und zugleich klimaneutral zu bauen. 

Wer aber nachhaltig bauen möchte, der hat einiges zu beachten. Im Fokus stehen zahlreiche Maßnahmen in Sachen Gebäudeerrichtung, Heizungstechnik und aktiver Wärmedämmung. Zu den wichtigsten Punkten einer nachhaltigen ökologischen Bauweise zählen insbesondere: 

• die grundsätzliche Südorientierung und Verschattungsfreiheit des Gebäudes, 
• eine kompakte Gebäudehülle im Verbund mit bestem Wärmeschutz,
• das wärmebrückenfreie Bauen sowie die Dichtheit der Außenhülle,
• Der Einbau hochwertiger Fenster und Türen als Kollektoren
• die Frischluft Vorwärmung inklusive einer Lüftung der Wohneinheit mit Wärmerückgewinnung,
• der Verzicht auf eine konventionelle Heizungstechnik,
• sowie eine kontrolliert angelegte Wohnraumlüftung.

Das Niedrigenergiehaus – Energieeffizienz im Fokus

Niedrigenergiehäuser sind quasi der Einstieg in das ökologische nachhaltige Bauen. Es handelt sich hierbei um Gebäude mit einem Heizwärmebedarf von weniger als 50 kwh / m² a (Kilowattstunden pro Quadratmeter Nutzfläche und Jahr) sowie maximal fünf Liter Energiebezugsfläche pro Jahr. Die entspricht einem Ölverbrauch von rund vier Litern je m² pro Jahr. 

Erreicht wird dies in erster Linie durch eine ausreichende Wärmedämmung mit Maßnahmen wie Wärmeschutzverglasungen, erneuerbarer Energieträger zu Heizzwecken, die Nutzung von Sonnenenergie durch Solaranlagen für die Warmwasseraufbereitung und Heizung, Wärmepumpen und Photovoltaikanlagen sowie passiv genutzte Sonnenräume und Wintergärten.

Tipp: Solche Maßnahmen gelten sowohl für Neubauten als auch bei der Sanierung bestehender Gebäude als obligatorisch, um den Standard eines Niedrigenergiehauses zu erfüllen.

Das Passivhaus – die konsequente Weiterentwicklung

Als eine Weiterentwicklung der Niedrigenergiehäuser gelten sogenannte Passivhäuser. Diese zeichnen sich durch einen Heizwärmebedarf von höchstens 15 kvh / m² a sowie eine Energiebezugsfläche von bis zu 1,7 Liter pro Jahr aus, was einem Ölverbrauch von maximal 1,5 Litern je m² pro Jahr entspricht. 

Passivhäuser verfügen über kleinstdimensionierte Heizanlagen wie Einzelöfen, werden mit Hilfe von kontrollierter Wohnraumlüftung mit Wärmerückgewinnung beheizt, häufig in Kombinationen mit der Nutzung von Sonnenenergie oder anderen Alternativenergieträgern. 

Dies ist Grundlage, den verbleibenden Energiebedarf komplett durch erneuerbare Energien zu decken und insgesamt weniger Energie zu verbrauchen als aktuell durchschnittliche Neubauten in Österreich, welche allein Haushaltsstrom für die Warmwasserbereitung benötigen.

Tipp: Gelten diese Maßnahmen für Neubauten mittlerweile vielfach zum Standard, ist bei der Sanierung von Bestandsgebäuden hierfür ein ungleich höherer Aufwand nötig. Dies sollten Sie zusammen mit einem Sanierungsfachmann vorab erkunden.

Das 1,5- oder 3-Liter-Haus – niedrigster Energielevel für die Zukunft

Das sogenannte 1,5- und 3-Liter-Haus zählt aktuell mit zum höchsten Standard in Sachen Energie effizienten Bauens. Solche Niedrigenergiehäuser haben einen Heizenergieverbrauch von maximal drei Liter Heizöläquivalent pro m² oder weniger. 

Sie zeichnen sich durch beste Wärmedämmung, modernste Fenstertechnik mit aktiver und passiver Sonnenenergienutzung, entsprechendem Sonnenschutz für den Sommer und automatischer Komfortlüftung mit Wärmerückgewinnung sowie einer einfachen Kleinstheizung für die verbleibenden 20 bis 30 Heiztage pro Winter aus.

Tipp: Diese energetischen Maßnahmen eigenen sich fast ausschließlich für neu geplante Immobilien. Wer sich einen äquivalenten Energielevel in seiner Bestandsimmobilie wünscht, sollte zusammen mit einem qualifizierten Energieberater mögliche Alternativen erörtern.

Finanzierung von nachhaltigem Bauen: Immer mehr Banken springen auf den Zug auf 

Was wäre nachhaltiges Bauen ohne entsprechende Immobilienfinanzierungen? Dies haben Baken in Österreich längst erkannt und nutzen ihrerseits grüne Finanzierungen fürs Marketing, sondern mit Blick auf die Zukunft. Zwar hoffen Kreditnehmer bei Banken vielfach noch auf bessere Konditionen als bei einer normalen Baufinanzierung – das Spektrum grüner Kredite wächst aber auch in Österreich und betrifft längst nicht nur Ökosiedlungen.

Kunden suchen moderne Finanzierungen: Einerseits verschärfen die Banken ihre Kriterien für die Kreditvergabe. Anderseits sind es die Kunden selbst, die den Wandel in Sachen nachhaltiger Baufinanzierung vorantreiben. Weiters ist bei grünen Gebäuden das regulatorische Risiko – für Besitzer wie Banken – deutlich reduziert: Das Risiko also, dass eine Immobilie künftig durch schärfere Umweltauflagen teuer nachgerüstet werden muss oder im schlimmsten Fall sogar wertlos wird.

Banken bieten Zinsnachlässe: So bieten immer mehr Banken in Österreich deutliche Zinsnachlässe bei der Finanzierung von Bau oder Kauf nachhaltiger Immobilien. Auch zahlreiche Sanierungs- und Modernisierungskredite werden explizit offeriert. Weiters können Immobilienfinanzierer auch auf Angebote auf Deutschland zurückgreifen – hier haben sich insbesondere Direktbanken auf entsprechende Nachfrage eingestellt.

Erfüllt ein zu bewertendes Gebäude die strengen Kriterien laut Taxonomie-Verordnung nicht, kann es sich mit einem anerkannten Nachhaltigkeitszertifikat dennoch für eine grüne Finanzierung qualifizieren. Anerkannte und akzeptierte Partner sind vor allem Zertifikate der ÖGNI, DGNB, aber auch Zertifikate der Klassifizierungssysteme LEED und BREEAM.

Tipp: Egal ob Neubau oder spätere Sanierung – brauchen Sie ein zinsgünstiges Baudarlehen, sollten Sie nach entsprechenden Offerten Ausschau halten und verhandeln. In Österreich und Deutschland gibt es hier bereits einige Angebote.

Fazit: Nachhaltig bauen, günstiger finanzieren

Energie sparen – CO2 binden: Diesem Kredo folgen nachhaltige Immobilien in Österreich seit Jahren. Häuslebauer haben hier vielfältige Möglichkeiten, Besitzer von Bestandsimmobilien müssen bisweilen die Möglichkeiten energetischer Sanierungen zusammen mit Energiefachläuten mühsam ausloten. 

Für beide Klientele gilt dies auch in Sachen Finanzierung. Immer mehr Banken in Österreich und bei unseren Nachbarn in Deutschland haben das sogenannte Green Finance für ihre Portfolios entdeckt – auch bei Krediten zeigt sich eine deutliche Entwicklung in Richtung Nachhaltigkeit. Wir empfehlen Ihnen: Genau vergleichen und Banken deutlich auf Möglichkeiten ansprechen. 

Video: Passivhaus erklärt in 90 Sekunden

Quelle: Pinwheel Structures / YouTube

Häufige Fragen

Was versteht man unter einem Niedrigenergiehaus?

Meist werden hiermit Häuser bezeichnet, die weniger Energie verbrauchen als rechtlich erlaubt ist. Der internationale Richtwert für Niedrigenergiehäuser liegt bei einem Heizenergiebedarf von maximal 70 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr. Sie besitzen in der Regel eine luftdichte sowie wärmegedämmte Hülle und lassen selbst im tiefsten Winter nur sehr wenig Wärme entweichen. 

Was ist der Unterschied zwischen einem Passivhaus und einem Niedrigenergiehaus?

Bei einem Passivhaus brauchen Sie eine Wohnraumlüftung sowie darüber hinaus kein Heizsystem. Bei einem Niedrigenergiehaus hingegen ist eine Wohnraumlüftung zwar empfohlen, aber kein Muss. Eine Heizung hingegen schon. Die Investitionskosten beider Varianten sind in etwa vergleichbar.

Welche Nachteile hat ein Passivhaus?

• deutlich höhere Baukosten
• kompakte Bauweise mit weniger Gestaltungsmöglichkeiten
• trockenere Raumluft und wartungsintensive Lüftungsanlage 
• geringe Möglichkeiten die Raumtemperatur anzupassen

Welche Hauptmerkmale weisen Drei-Liter-Häuser auf?

Das Konzept des Fraunhofer Instituts für Bauphysik erstellt beschreibt einen Haustyp mit einem Verbrauch von 30 Kilowattstunden pro Quadratmeter. Umgerechnet entspricht dies einem Verbrauch von drei Liter Öl auf einen Quadratmeter. Die Außenwand Dämmung muss mindestens 45 cm betragen. Weiters erfordern das Dach, die Decken und der Keller eine gute Dämmung, die Fenster sollten 3-fach Wärmeschutzscheiben haben.

Was steht im Energieausweis?

Mit dem Energieausweis wird der Energiebedarf eines Gebäudes ermittelt. Zustand von Fenstern, Türen, Wänden und Heizung werden eruiert und für eine Gesamtberechnung herangezogen. Damit können relativ rasch energetische Schwachstellen an der Immobilie aufgezeigt werden: fehlende Dämmung, alte Fenster, Wärmebrücken etc. 

Was kostet der Energieausweis? Und wer zahlt?

Die Höhe der Kosten für einen Energieausweis ist nicht per Gesetz definiert. Sie schwanken je nach Art der Immobilie und sind weiters von der Lage der Immobilie abhängig. Generell kann man für ein Einfamilienhaus mit rund 500 Euro, bei einem Mehrparteienhaus mit etwa 1.000 Euro rechnen. Es empfiehlt sich, die Preise mehrere Anbieter zu vergleichen.
Kauf und Verkauf: Wird für den Verkauf eines Gebäudes ein Energieausweis benötigt, kommt der Verkäufer für die Kosten auf. Im Kaufvertrag festgelegt sein, dass die Kosten vom Käufer erstattet werden müssen.
Mietverträge: Im Mietrechtsgesetz trägt der Vermieter die Kosten. Sie fallen unter Erhaltungsaufwand und sind keine Betriebskosten. Der Vermieter kann diese Kosten als Ausgaben in der Hauptmietzinsabrechnung ansetzen.