Um was geht es bei der strukturierten Finanzierung?

Strukturierte Finanzierung ist ein Oberbegriff für unterschiedlichste gewerbliche Finanzierungsinstrumente. Diese gehen über den klassischen Abschluss von Krediten und Darlehen hinaus, und sind unter anderem durch komplexe wirtschaftliche und (steuer-)rechtliche Vertragsgestaltungen gekennzeichnet. Dabei stehen immer die Vereinbarkeit mit der aktuellen Unternehmensfinanzierung und deren gleichzeitige Optimierung im Mittelpunkt.

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Inhaltsverzeichnis

Definition

Merkmale

Vorteile

Ablauf

Unterlagen

Die passende Bank

Fazit, Video & FAQ

Strukturierte Finanzierung – Definitionh

Als strukturierte Finanzierung wird allgemein die Finanzierung einer wirtschaftlich und juristisch selbständigen Einheit bezeichnet, bei der das eingesetzte Kapital aus dem künftig erwirtschafteten Cashflow des Projekts zurückfließt. Die Hauptunterschiede zur klassischen Finanzierung sind die Mitübernahme der Projektrisiken durch Kreditinstitute und eine Nachhaltigkeit des Kreditvorhabens.

Bei strukturierten Finanzierungen geht es um anlass- und transaktionsorientierte Fremdfinanzierungen, deren Instrumente über die klassische Kreditgewährung hinausgehen und durch komplexe wirtschaftliche, rechtliche und steuerrechtliche Verträge gekennzeichnet sind. Weiters erfolgt – im Gegensatz zu klassischen Finanzierungen – die Kreditvergabe durch mehrere Kreditinstitute gemeinschaftlich.

Strukturierte Immobilienfinanzierung: Vielfach wird diese Form der Finanzierung bei Immobilienvorhaben per Bankkredit verwendet. Gründe sind beispielsweise die Akquise einer oder mehrerer Immobilien, oft bedarf es auch einer Finanzierung in Sachen Instandsetzungen oder Instandhaltungen. Die meist großen Geldbeträge erfordern Sorgfalt und Fachkenntnis der Finanzierungspartner. Weiters ist die strukturierte Immobilienfinanzierung auf die Art des Projekts (Neubau oder Bestandsobjekt), Nutzung der Immobilie, Laufzeit, Renditeerwartungen, Marktentwicklungen sowie Rückzahlungsvereinbarungen abzustimmen. Auch hier steht der zukünftige zu erwartende Cashflow zusammen mit möglichen Risiken im Vordergrund.

Weitere typische Anlässe für diese Art der Finanzierung sind:

• Projektfinanzierung im Rahmen einer Wachstumsstrategie, beispielsweise die Errichtung neuer Produktionsstandorte oder Filialen.
• Betriebsmittelkredite zur langfristigen Sicherung der aktuellen Produktionsstandorte.
• Neuordnung aller Bankverbindlichkeiten beispielsweise durch Ablösen und Zusammenfassen historisch gewachsener Kreditverbindlichkeiten.
• Wachstumsinvestitionen zur Erschließung neuer überregionaler und internationaler Märkte.
• Akquisitionsfinanzierung zur Übernahme von Unternehmen per Fremdfinanzierung des Kaufpreises.
• Finanzierung einer Nachfolgelösung im Rahmen einer Betriebsübergabe.
• Syndizierte Finanzierung durch mehrere Banken in einem Kreditvertrag zu einheitlichen Konditionen bei Laufzeit, Zinsen und Sicherheiten samt Risikoteilung.

Typische Merkmale der strukturierten Finanzierung

Die hohen Kreditvolumen strukturierter Finanzierungen können oft nur von mehreren Banken gemeinsam gestemmt werden. Diese syndizierten Finanzierungen – oft auch Konsortialkredite genannt –, vereinen abgestimmte Laufzeiten, Rückzahlungsbedingungen, Zinssätze und Sicherheiten unter einem Kreditvertrag:

Geplanter Cash-Flow: Kreditnehmer sind stark gefordert, den Banken eine genaue und fundierte Ertrags- und Liquiditätsplanung vorzulegen, an der sich die Finanzierung in Sachen Laufzeiten und Tilgung orientieren kann.

Sicherheiten, Verpflichtungen und Kündigungsgründe: Weiters stehen Sicherheiten nicht im vollen Umfang zur Verfügung und Banken müssen hohe Blankoanteile akzeptieren. Daher versuchen sich Kreditinstitute durch Sicherheitspakete, umfassende Verpflichtungen und besondere Kündigungsgründe innerhalb ihrer Kreditverträge zu schützen.

Risikoteilung: Auch sind verschiedene Geldgeber in unterschiedlichen Rängen an einer strukturierten Finanzierung beteiligt. Eigenkapital durch die Eigentümer bzw. Private-Equity-Beteiligungsgesellschaften, Mezzanin-Kapital von Fonds, Kredite von Banken, Zuschüsse oder Kredite von Förderstellen sowie ggf. Verkäuferdarlehen bei Unternehmenskäufen.

Vertragsklauseln und Financial Covenants: Zudem finden sich oftmals Sonderregelungen zu vorzeitigen Tilgungen oder Kündigungsrechten. Hierzu gibt es eine Vielzahl an Spezialklauseln wie die Change-of-Control-Klauseln, Asset Disposal-Klauseln, Beschränkung der Aufnahme weiterer Finanzverbindlichkeiten, Informationspflichten sowie Zusicherungen und Gewährleistungen wirtschaftlicher und rechtlicher Art, die ein Kündigungsrecht der Banken auslösen.

Tipp: Vielfach wird auch die Kreditmarge bzw. der Aufschlag an bestimmte Kennzahlen und deren Fall der Verletzung in Kreditverträgen gekoppelt. Die beliebtesten Kennzahlen sind die Eigenkapitalquote und der Verschuldungsgrad. Je besser in der betroffenen Zinsperiode die Kennzahl ausfällt, desto niedriger der Zinsaufschlag und umgekehrt. 

Strukturierte Finanzierung – Vorteile im Vergleich zu klassischen Finanzierungen

Ausgefeilte Finanzierungskonzepte, welche die Haftungsrisiken, Kosten, Sicherheiten und Laufzeiten am Kapitalbedarf und der Kapitalfähigkeit der Kunden ausrichten, bieten zahlreiche Vorteile, beispielsweise:

• Kundenorientierte Finanzierung: Cash-Flow-basierte, flexible Rückzahlungsmodalitäten – auf die Zahlungsströme und Bilanzen des Unternehmens abgestimmt.
• Finanzierungs- durch Liquiditätssicherung: auf Basis einer fundierten Projektplanung unter Berücksichtigung von Worst-Case-Szenarien.
• Fördermittel und Garantien: diese können beispielsweise per Förderkredite, Exportförderungen etc. individuell integriert werden.
• Konsortialkredite: mehrere Banken schließen vergeben gemeinsam einen Kredit zu einheitlichen Konditionen, Bedingungen, Laufzeiten und Sicherheiten.

Vier Schritte zur optimalen Strukturfinanzierung

Jede strukturierte Finanzierung sollte gut konzipiert und mit möglichen Kreditgebern ausführlich besprochen werden. Dies gelingt Ihnen am besten mit den folgenden Schritten:

1: Vorerhebung mit Experten: Finanzierungswunsch und Finanzierungsmöglichkeiten gilt es vorab in mehreren Terminen mit einem Finanzierungsprofi auszuloten – in Sachen Baufinanzierung beispielsweise mit unserem Partner Optifin.

2: Finanzplanung, Businessplan und Quantifizierung: Herzstück der Banken- bzw. Finanzierungsstrategie ist ein detailliertes Exposee. In diesem sollte Ihr Investitions- oder Immobilienvorhaben möglichst genau beschrieben sein.

3: Verhandlung mit Banken: Auf Basis des Exposees handeln die Corporate Finance-Experten mit ihrem Know-how und Marktüberblick mit möglichen Kreditinstituten die geplante strukturierte Finanzierung aus.

4: Angebotsanalyse und Abschluss: Abschließend werden die verschiedenen Kredit-Offerten zusammen mit dem Experten-Team besprochen und der für Sie optimale Kreditvertrag abgeschlossen.

Diese Unterlagen brauchen Sie für eine erfolgreiche strukturierte Finanzierung

Für eine strukturierte Finanzierung sind vollständige, aktuelle Unterlagen für erfolgreiche Bankgespräche unverzichtbar. Je nach Finanzierungsgrund sind beispielsweise folgen wichtige Dokumente beizubringen:

• Firmenbuch, Gewerbeberechtigung bzw.
• Letzte Einkommenssteuerbescheide
• Aufstellung von Vermögen und Schulden
• Einnahmen-Ausgaben-Rechnung der letzten 3 Jahre
• Aktuelle Haushaltsrechnung, Verbindlichkeiten oder Kredite
• Darstellung von Geschäftsmodell, Finanzierungszweck und Vorhaben
• Erläuterung der Finanzierungsstruktur
• Unterlagen über vorhandene Sicherheiten wie Eigenkapital, Grundbuchauszüge, Versicherungspolizzen

Tipp: Die erforderlichen Unterlagen sind von Ihrem konkreten Finanzierungswunsch und Ihrer aktuellen beruflichen Situation abhängig. Selbstverständlich erhalten Sie bei jeder Angebotsanfrage über unseren Partner Optifin tatkräftige Unterstützung.

Strukturierte Finanzierung – so finden Sie die passende Bank

Nicht selten gewähren bei strukturierten Finanzierungen mehrere Banken gemeinsam Ihre Finanzierung. Eine erfolgreiche Gesprächsführung mit mehreren Banken gleichzeitig erfordert neben Engagement detaillierte Kenntnisse zu Prozessen der Kreditentscheidung und dem aktuellen Finanzierungsmarkt.

Einige Tipps erhöhen Ihre Aussicht auf einen erfolgreichen Kreditabschluss deutlich:

• Bei hohen Finanzierungsvolumen ist die Auswahl der Bank bzw. Kreditgeber oftmals eingeschränkt. Überlassen Sie hier einem Profi die Vorauswahl.
• Achten Sie bei der Wahl der Finanzierung nicht nur auf den günstigsten Zinssatz. Faktoren wie Branchenkenntnisse, Förder-Know-how und Beratungsqualität sind ebenso entscheidend für Ihr Kreditvorhaben.
• Bankberater und Risikomanager bekommen von unserem Partner Optifin alle wesentlichen Informationen für die Kreditentscheidung übersichtlich aufbereitet eingereicht. Dies beschleunigt Ihre Kreditentscheidung und erhöht die Chancen auf eine Zusage zu günstigen Konditionen.
• Das große Bankennetz der Finance-Experten von Optifin verhilft Ihnen zum passenden Finanzierungspartner, da mehrere Kreditangebote verglichen werden und die beste Option für Sie aufbereitet wird. Weiters bietet deren langjährige Erfahrung raschen Zugang zu den spezialisierten Abteilungen der Banken.

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Kurzes Fazit zur strukturierten Finanzierung

Jede strukturierte Finanzierung muss, letztlich rentabel sein. Egal um welches Vorhaben es sich handelt: geht es darum, die Finanzierung an die geplanten Liquiditätsflüsse bzw. Cash-Flows und die Bilanzrelationen des Projekts / Unternehmens sowie die vorhandenen Sicherheiten mit ausreichend Puffer anzupassen. Hierbei sollten alle damit verbundenen Verpflichtungen, Klauseln und Bedingungen für den Kreditnehmer langfristig handelbar und umsetzbar sein.

Eine erfolgreiche Genehmigung strukturierter Finanzierungen durch die Risikogremien der Banken erfordert neben einer detaillierten Darstellung des Finanzierungswunsches fundierte Kenntnis und hohes Vertrauen in das Geschäfts- bzw. Finanzierungsmodell.

Die geeignete Finanzierung für Ihre konkreten Projekte und Investitionen ist eine wesentliche Voraussetzung für Ihren Erfolg. In Sachen Immobilienfinanzierung verhilft Ihnen unser langjähriger Partner Optifin zur besten und günstigsten strukturierten Finanzierung, und steht Ihnen auch über den Vertragsabschluss hinaus beratend zur Seite.

FAQ Strukturierte Finanzierung

Was sind strukturierte Kredite?

Der Begriff strukturierte Kredite (Structured Financing) beschreibt stark individualisierte Finanzierungen, die über die klassischen Standardfinanzierungen – wie beispielsweise Konsumkredite oder Anleihen – hinausgehen und durch komplexe wirtschaftliche, steuerrechtliche oder technische Vertragsgestaltungen gekennzeichnet sind.

Was sind recourse und non recourse Finanzierungen?

Recourse Finanzierung ist die Ausprägungsform der internationalen Projektfinanzierung, bei der die beteiligten Banken umfassende Rückgriffsrechte für alle Verbindlichkeiten gegenüber den Sponsoren haben. Unter dem Begriff Non-Recourse-Finanzierung (Projektfinanzierung) wird die strukturierte Finanzierung einer wirtschaftlich und zumeist rechtlich abgrenzbaren, sich selbst refinanzierenden Wirtschaftseinheit von begrenzter Lebensdauer verstanden.

Welche Finanzprodukte werden bei der strukturierten Finanzierung eingesetzt?

Die Möglichkeiten strukturierter Finanzierungen sind sehr groß und reicht von syndizierten Bankkrediten, Schuldscheindarlehen, Anleiheemissionen und Leasingfinanzierungen bis hin zu Fördermitteln und eigenkapitalähnlichen Instrumenten wie Mezzanin-Kapital sowie Beteiligungen durch Private-Equity-Investoren.

Ab welchen Summen sind strukturierte Finanzierungen sinnvoll?

In der Regel sind die Beträge strukturierte Finanzierungen sehr hoch und beginnen durchschnittlich ab fünf bis zehn Millionen Euro. Jedoch kann eine einfache Strukturierung bei Krediten – je nach Projekt – bereits ab zwei oder drei Millionen Euro Finanzierungssumme sinnvoll sein.

Welche Laufzeiten sind für strukturierte Finanzierungen typisch?

In Abhängigkeit von Geschäftsmodell und Finanzierungsanlass sind Laufzeiten von fünf bis zehn Jahren für Betriebsmittellinien, Akquisitionsfinanzierungen oder Wachstumsfinanzierungen üblich. Immobilienfinanzierungen, Projektfinanzierungen oder die Neuordnung von Finanzverbindlichkeiten haben hingegen meist langfristige Kreditlinien mit Laufzeiten bis zu 20 Jahren.

Video: Strukturierte Finanzierung für Familienunternehmen

Quelle: Deutsche Bank / YouTube

 

Was bringt eine professionelle Unterstützung bei Projektfinanzierungen?

Überblick am Bankenmarkt und langjährige Erfahrung sind Voraussetzung für eine schnelle und fundierte Umsetzung von Projekten. Im Fokus steht eine gemeinsame Informationsaufbereitung in einem Exposé für Banken und Fördereinrichtungen. Darauf aufbauend übernehmen Finanzierungspartner wie Optifin die komplette Bankenkommunikation – von der Ausschreibung über die Angebotsverhandlungen, bis hin zum Kreditvertragsabschluss.

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Inhaltsverzeichnis

Merkmale

Bereiche

Ablauf

Instrumente

Voraussetzungen

Konditionen & Förderungen

Fazit, Video & FAQ

Merkmale einer Projektfinanzierung

Projektfinanzierungen dienen der Finanzierung unterschiedlichster Investitionsvorhaben über einen bestimmten Zeitraum. Sie können kurzfristig, bis zur Fertigstellung und Verkauf der Objekte, oder langfristig samt Betrieb organisiert sein. Gemeinsam ist allen, dass die planmäßige Rückführung aus dem Cash-Flow der Projekte selbst erfolgen soll und diese gleichzeitig als Sicherheit für die Kreditgeber dienen.

Bei jeder Projektfinanzierung steht also die Rentabilität im Mittelpunkt, schließlich bestimmt diese am Ende, ob Rückzahlungen erfolgen können und welchen Ertragswert die Pfandsicherheit selbst für die Projektfinanzierung der Bank bietet.

Eine erfolgreiche Projektfinanzierung weist einige grundlegende Charakteristika auf:

• Cash-Flow: Zu den wichtigsten Charakteristika gehört die Art der Rückzahlung der Finanzierungsmittel – diese erfolgt aus dem Cash-Flow. Dieser ist entscheidend für den wirtschaftlichen Erfolg und den Bestand des Projekts.
• Vermögensgegenstand: Das Projekt selbst stellt den einzigen oder wichtigsten Vermögensgegenstand dar, auf welchem sich Geldgeber und Banken besichern können.
• Projektzyklen: Weiters unterteilen sich Projektfinanzierungen in kleinere Projektzyklen. Diese dienen der Überprüfung und Dokumentation erreichter Ziele. Nach der jeweiligen Analyse schlagen die Kreditgeber weitere Finanzierungsformen vor.
• Projektgemeinschaften:Schließlich werden Projektfinanzierungen aufgrund der hohen Investitionssummen in den seltensten Fällen von einer Bank allein vergeben. In der Regel erfolgt der Zusammenschluss zu Projektgemeinschaften, die Finanzierung erfolgt also durch mehrere Kapitalgeber.

Projektfinanzierung – in verschiedensten Bereichen möglich

Am häufigsten kommen Projektfinanzierungen in Bereich gewerblicher Immobilien zum Einsatz. Daneben gibt es in Österreich aber weitere Sektoren – beispielsweise Energie, Transport und Infrastruktur, oder EPUs und KMUs:

Projektfinanzierung von Immobilien

Immobilienprojektfinanzierungen werden in der Regel in eigenen Projektgesellschaften abgewickelt, die aufgrund des Umfangs der Immobilieninvestition den Geschäftserfolg sichern. Projektfinanzierungen in der Immobilienbranche kommen in zwei Grundformen vor:

• Kauf, Errichtung und Verkauf von Immobilien: Dazu zählt das klassische Bauträgergeschäft von Wohnungen, Bürogebäude, Einkaufszentren, Hotels oder Pflegeheime sowie Mietwohnungsprojekte.
• Kauf, Errichtung bzw. Sanierung zur langfristigen Vermietung: Dies sind klassische Renditeobjekte für langfristig orientierte Immobilieninvestoren in nahezu allen Bereichen.

Anlagenfinanzierung

Einige Banken in Österreich haben sich auf die renditestarke Projektfinanzierung von Anlagen zur Energieerzeugung und -verteilung – beispielsweise Windkraftwerke, Stromnetze oder Photovoltaik – spezialisiert. Auch verkehrsinfrastrukturelle Maßnahmen wie der Bau von Straßen, Flughäfen oder Nahverkehrssystemen gehören zu solchen Projekten. Entscheidend ist hier die Rentabilität der jeweiligen Anlage, oft erfolgt die Finanzierung unter Eigentumsvorbehalt oder per Leasing bzw. Mietkauf.

Spezialgüter

Weiters werden spezielle Investitionsgüter wie Kraftwerke, Flugzeuge und Schiffe, Pipelines oder Solaranlagen in Österreich häufig mittels einer Projektfinanzierung erworben und betrieben. Auch hier steht bei der Kreditentscheidung der Banken ganz die Rentabilität bzw. der geplante Cash-Flow aus dem Objekt im Fokus.

Öffentliche Projekte

Auch große staatliche Projekte wie der Bau neuer Autobahnen, Bahnstrecken oder Flughäfen werden gemeinsam von öffentlicher Hand und privaten Investoren in sogenannten Public-private-Partnership (PPT) errichtet und betrieben. Auf kommunaler Ebene können dies auch Kläranlagen, Biogasanlagen, öffentliche Verkehrsmittel oder soziale Wohnbauprojekte sein. Öffentliche Körperschaften verfügen meist über beste Bonitäten – Banken müssen hier weniger bilanzielle Eigenmittel (Basel III) unterlegen und können Projektfinanzierungen zu sehr günstigen Konditionen anbieten.

EPUs und KMUs

Schließlich greifen immer mehr Freiberufler, Kleinunternehmer oder Ein-Personen-Unternehmer auf Projektfinanzierungen zurück, um sich chancenreich am Markt zu platzieren. Durch Kapital- und Unternehmensbeteiligungen oder der Investitionskredite beispielsweise, insbesondere können aber Internationalisierungs- und Exportprojekte mit der Gründung einer Projektgesellschaft finanziert werden. Förderungen in diesem Bereich kommen beispielsweise von den Business Angels, von Social Businesses und von nationalen und internationalen Organisationen.

Klassischer Ablauf einer Projektfinanzierung

Projektfinanzierungen laufen in der Regel in fixen aufeinanderfolgenden Phasen ab:

Vorstellungsphase: Projekt und Investoren werden der Bank präsentiert. Ein detailliertes Finanzierungs-Exposé sowie der professionelle Ablauf durch Finance-Experten wie Optifin sorgen für entscheidenden Mehrwert.

Überprüfungsphase: Projektkalkulation und angebotene Sicherheiten werden vom Kreditgeber überprüft. Dazu sollte die Kalkulation möglichst unterschiedlichste Szenarien berücksichtigen.

Angebotsphase: Auf Basis der eingereichten Unterlagen bietet die Bank ein verbindliches Finanzierungsangebot zu fixen Konditionen und Bedingungen an.

Kreditphase: Nach Einigung aller Parteien wird der Kreditvertrag zur Finanzierung des Projektes erstellt und nach sorgfältiger Überprüfung unterzeichnet. Im Anschluss erfolgt die Auszahlung.

Diese fünf Schritte führen in der Praxis zum passenden Kredit:

1: Kreditanfrage stellen

2: Beratungsgespräch vereinbaren

3: Bankunterlagen aufbereiten

4: Kreditangebote vergleichen

5: Kreditvertrag abschließen

Wichtige Instrumente der Projektfinanzierung

Je nach Projekt, Unternehmen und Investmentphase können unterschiedliche Instrumente der Finanzierung eingesetzt werden. In Kombination werden diese dann als Projektfinanzierung bezeichnet. Die wichtigsten Finanzierungsinstrumente:

• Betriebsmittelkredit
• Fonds
• Hypothekardarlehen
• Leasing und Leasing-Fonds
• Roll-over-Kredit
• Zins-Caps
• Kapital von Investoren

Voraussetzungen für Projektfinanzierungen

Wenn Sie auf der Suche einer Projektfinanzierung sind, sollten Sie die wichtigsten Voraussetzungen für eine erfolgreiche Umsetzung von Projektfinanzierungen kennen:

• Know-how und Erfahrung der Projektanten mit vergleichbaren Projekten.
• Fundierte Projektkalkulation mit detaillierter Beschreibung aller Prämissen.
• Solide Eigenmittelausstattung, passend zu den Projektrisiken.
• Werthaltiges Sicherheitspaket, ergänzt durch Sicherheiten außerhalb des Projektes.

INFO: Projektfinanzierung auf einen Blick

Projektfinanzierung    In der Regel kommt eine Projektfinanzierung im Bereich der Unternehmens-finanzierung für großvolumige Projekte zum Einsatz. Die Rückzahlung des aufgenommenen Kapitals erfolgt dann ausschließlich aus dem Cash-Flow, der durch das Projekt erzielt wird.

Mezzanine-Kapital    Dies ist eine Mischform zwischen Fremd- und Eigenkapital. Bilanziell wird es dem Eigenkapital zugeordnet und als solches von Banken anerkannt. Unternehmen erhalten wirtschaftliches und bilanzielles Eigenkapital, ohne den Kapitalgebern Einfluss zu gewähren.

Basel III-Reformpaket   Basel III sind Vorschriften des Basler Ausschusses der Bank für Internationalen Zahlungsausgleich. Mit dem Paket wurde die Reform der globalen Bankenregulierung nach der Finanzkrise 2008 vollendet. Hauptbestandteil ist die Eigenkapitalanforderung der Banken.

Projektfinanzierung – passende Konditionen aushandeln

Eine passende Projektfinanzierung gestaltet sich meist sehr individuell. Je nach Unternehmensgröße und Investitionsvorhaben kommen unterschiedliche Arten der Finanzierung infrage. Auch hybride Finanzierungsinstrumente können in einigen Fällen die passende Lösung sein.

Finanzierungsexperten kontaktieren: Erfahrene Finanzierungspartner wie Optifin unterstützen Kunden bei der Ausverhandlung und Abwicklung von Projektfinanzierungen. Ortsnahe Spezialisten beurteilen Ihre Idee und planen gemeinsam mit Ihnen die ersten Schritte.

Fachwissen und Kontakte nutzen: Unabhängiges Fachwissen und Erfahrung mit Banken hilft Ihnen bei der Suche nach einem maßgeschneiderten Angebot und erhöht die Chancen auf eine Projektfinanzierung deutlich.

Per Vergleich sparen: Das Einholen mehrerer Angebote und Aussortieren überteuerter Offerten sichert ihnen weiters enormes Sparpotenzial. Potenzial. Kapital einsparen, unverbindlich und ohne zusätzliche Kosten.

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Projektfinanzierung – Förderungen in Österreich nutzen

Es gibt einige Organisationen und Kreditinstitute hierzulande, die ihren Fokus auf die Förderung von Projekten legen:

Business Angels: Business Angels stellen sich als Organisation mit zahlreichen Förderungen hinter Unternehmer, die ihr Herzensprojekt umsetzen wollen. In vielen Fällen treten einzelne Business Angels auch als private Investoren auf.

Bund und Länder: Auch die unterschiedlichen Finanzierungsprogramme von Bund und Ländern in Österreich sowie Wirtschafts-, Innovations-, Kunst- und Kulturförderungen sind wichtige Anlaufstellen zur Verwirklichung Ihrer Projekte.

Banken: Auch zahlreiche regionale und überregionale Kreditinstitute in Österreich bieten eigene Möglichkeiten zur Projektfinanzierung an.

Fazit: Projektfinanzierung als Herausforderung

Projektfinanzierungen gibt es heute in Österreich in nahezu allen Investitionsbereichen. Alles steht und fällt mit einer durchdachten Aufbereitung und Darstellung des Projektes, plausiblen Planungsvorgaben und der richtigen Kapitalstruktur. Insbesondere im Bereich der gewerblichen Finanzierung, wo der Blick der Banken auf Planzahlen und nicht die klassische Bilanzanalyse geht, ist eine professionelle Beratung und Unterstützung bei der Finanzierung entscheidend. Hierbei bieten der Blick und die Unterstützung erfahrener Corporate Finance-Berater wie beispielsweise von Optifin einen großen Mehrwert.

In den vergangenen Jahren hat sich die Situation der Kreditvergabe für die Projektfinanzierung merklich verschlechtert. Die Gründe dafür sind vielfältig: Aufsichtsbehörden haben die regulatorischen Anforderungen (Basel III und IV) gegenüber Banken sukzessive strenger gestaltet. Die Sicherungsbedürfnisse und der Druck auf Bankenseite, die regulatorische Kosten auf die Kreditnehmer umzulegen, steigen. Banken verlangen umfassende Sicherheiten, beispielsweise in Form von hohen Eigenkapitalquoten. Hinzu kommt, dass sich die Immobilien- und Grundstückspreis in den letzten Jahren signifikant erhöht haben.

Das alles ist nicht nur von vielen Projektentwicklungs- und Bauträgergesellschaften schwer zu realisieren. Gerade mittelständische und inhabergeführte Projektgesellschaften stellt es vor Herausforderungen. Sie benötigen schnell Fremdkapital einer Bank – nur damit bleiben sie wettbewerbsfähig und sichern margenstarke Projekte am Markt ab.

FAQ Projektfinanzierung

Was ist Crowdfunding bei Immobilien?

Beim Crowdfunding – auch Crowdinvesting oder Equity-Based Crowdfunding genannt – stellen viele Investoren (Crowd) bestehenden Bauträgern und Unternehmen ein Teil des benötigten Mezzanine-Kapitals für die Projektfinanzierung zur Verfügung. Vertraglich werden diese über Nachrangdarlehen geregelt.

Ist eine Projektfinanzierung ohne Eigenkapital möglich?

Projektfinanzierungen ohne Eigenkapital sind in der Regel nicht möglich, außer das Projekt weist nur sehr geringe Risiken auf und die Investoren verfügen über ausgezeichnete Bonitäten. Zudem müssen externe Sicherstellungen vorhanden sein. In der Regel ist – je nach Projektrisiko – eine Eigenkapitalquote von rund 15 bis 30 % erforderlich.

Weil läuft eine sogenannte Mezzanine Finanzierung ab?

Die Mezzanine Finanzierung ist ein eigenkapitalersetzendes Finanzierungsinstrument, das neben Immobilienfinanzierungen auch zur Stärkung der Eigenkapitalquote bei Unternehmen dient. Das Kapital kann in unterschiedlichsten Varianten zur Verfügung gestellt werden und steht in der Regel im Nachrang zu weiteren Gläubigern. Durch die hohe Risikobereitschaft der Investoren sind Mezzanine Finanzierung teurer als bankenübliche Darlehen.

Was kostet eine Projektfinanzierung?

Die Kosten hängen wesentlich von der Bonität der Investoren, den Projektrisiken und der Projektkalkulation sowie den Sicherheiten ab. Projektfinanzierungen sind durchschnittlich teurer als klassische Unternehmensfinanzierungen. Während öffentliche Projekte zu sehr günstigen Zinssätzen unter 1 % finanziert werden, liegen Bauträgerfinanzierungen im Bereich von 1,5 bis 2,5 %.

Welche Bank eignet sich für eine Projektfinanzierung?

Für die Wahl der passenden Bank sind Projektfinanzierungs-Knowhow sowie die Kenntnis des jeweiligen Wirtschaftssektors und der Region entscheidend. Neben, den besten Konditionen, gilt es die strategisch richtige Bank zu finden, die das Projekt und Geschäftsmodell versteht. Weiters ist eine nachhaltige Betreuung bis hin zum erfolgreichen Abschluss von Vorteil.

Video: Grundstücke und Immobilien als Eigenkapitalersatz verwenden

Quelle: Jörg Somborn / YouTube

 

 

Welche Rahmenbedingungen gelten beim Mietkauf in Österreich?

In Sachen Mietkauf gelten in Österreich bestimmte Regeln, nach denen der Kaufpreis einer Immobilie berechnet wird. Neben dem reinen Kaufpreis fallen weitere Kosten zur Gesamtinvestition an. Weiters gibt es verschiedene Möglichkeiten, um den Kauf zu finanzieren. Auch die Mindestmietdauer vor einem Kauf sowie eine mögliche Weitervermietung der Mietkauf-Immobilie sind gesetzlich festgeschrieben.

Inhaltsverzeichnis

Definition

Ablauf

Vor- & Nachteile

Anforderungen

Gesamtkosten

Mietdauer & Kaufpreis

Fazit, Video & FAQ

Mietkauf – was ist das eigentlich?

Beim Mietkauf handelt es sich um ein Mietverhältnis mit späterer Kaufoption. Mit Abschluss des Mietvertrages für Haus oder Wohnung erhalten Sie das Recht, die Immobilie, in der Sie leben, nach Ablauf einer bestimmten Frist käuflich zu erwerben. Kommt es zum Kauf, vereinbaren Käufer und Verkäufer den Preis direkt untereinander.

Der Mietkauf stellt damit keine herkömmliche Finanzierungsform wie ein Immobilienkredit oder Leasing dar. Anders als beim Immobilienkauf ist beim Einzug zu Beginn kein Bankkredit erforderlich. Weiters sind Mietkauf-Objekte in der Regel öffentlich geförderte Immobilien und werden von gemeinnützigen Bauvereinigungen in Österreich angeboten.

Wie läuft ein Mietkauf in der Praxis ab?

Der Mietkauf von Haus oder Wohnung läuft im Allgemeinen in vier Phasen ab:

Mietvertrag: Sie schließen einen Mietvertrag mit dem Vermieter ab. Dieser enthält die Option, die selbst bewohnte Immobilie nach Ablauf einer bestimmten Mietdauer zu kaufen.

Finanzierungsbeitrag: Sie leisten eine Anzahlung an den Vermieter, mit dem Sie sich das Optionsrecht für den späteren Kauf sichern. Sollten Sie sich gegen einen Kauf entscheiden, wird der Finanzierungsbeitrag vermindert zurückerstattet.

Mietphase: Sie bewohnen die Immobilie für die vereinbarte Mietdauer und zahlen hierfür einen monatlichen Mietzins. Somit sind Sie Mieter mit allen herkömmlichen Mietrechten.

Optionsphase: Nach Ablauf der vereinbarten Mietdauer haben Sie dann drei Wahlmöglichkeiten. Sie können

• weiterhin in Miete wohnen,
• das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen,
• oder die Immobilie wie vertraglich zugesichert kaufen.
  

Welche Vor- und Nachteile bietet der Mietkauf?

Wer sich für den Mietkauf einer Immobilie interessiert, stellt sich rasch die Frage: Lohnt sich diese Alternative zur Immobilienfinanzierung für mich – und wo liegen die Chancen und Risiken?

Vorteile beim Mietkauf	Nachteile beim Mietkauf
Immobilie testen: Sie können das künftige Wohneigentum probe wohnen und sich in Ruhe für oder gegen einen späteren Kauf entscheiden.	Unbekannter Kaufpreis: Der letztendliche Kaufpreis der Immobilie wird erst nach der Mietphase ausgehandelt. Benötigtes Eigenkapital und Finanzierung sind so schwer abzuschätzen.
Günstige Miete nutzen: Der Mietzins von öffentlich geförderten Mietkauf-Objekten fällt üblicherweise günstiger als am freien Immobilien-Markt.	Keine Vorfinanzierung: Der monatlich gezahlte Mietzins wird nicht vom späteren Kaufpreis abgezogen. Die Mietsumme müssen Sie also zur Gesamtinvestition hinzurechnen.
Eigenkapital aufbauen: Während der Mietdauer können Sie gegebenenfalls zusätzliches Eigenkapital für den späteren Kauf ansparen.	Zusätzliche Kosten: Mit Abschluss des Mietvertrages ist eine Anzahlung zu leisten, die beim Nichtkauf nur vermindert zurückerstattet wird. In diesem Fall kommen beim Einzug zusätzliche Kosten hinzu.
Flexibel bleiben: Sie sind nicht verpflichtet, die Immobilie zu kaufen. Nach der Mietdauer kann das Objekt gekündigt oder weitergemietet werden.
Attraktiven Kaufpreis sichern: Der spätere Kaufpreis Mietkauf-Immobilien ist in der Regel günstiger als bei Objekten, welche Sie frei finanzieren müssen.

Mietkauf von Haus oder Wohnung – das müssen Sie erfüllen

Bei Mietkaufobjekten handelt es sich meist um öffentlich geförderte Immobilien, von gemeinnützigen Bauvereinigungen und Wohnbaugenossenschaften in Österreich angeboten werden. Ziel ist es dabei, vor allem für einkommensschwächere Haushalte und junge Familien leistbaren Wohnraum zu schaffen.

Daher gibt es eine Reihe von Bedingungen, welche Sie erfüllen müssen, um den Mietkauf eines Hauses oder einer Wohnung nutzen zu können:

Volljährigkeit und Herkunft	Mietinteressent müssen volljährig und als österreichischer Staatsbürger gemeldet sein. Auch Bürger anderer EU-Staaten und anerkannte Flüchtlinge gemäß Genfer Konvention haben Anspruch auf einen Mietkauf.
Durchschnittliches Nettoeinkommen	Beim Haushalts-Nettoeinkommen gelten bestimmte Mindest- und Höchstgrenzen, die jedes Bundesland gesondert festgelegt. In Wien beispielsweise liegt die jährliche Einkommensgrenze bei 49.080 Euro für Einzelpersonen und 73.150 Euro Zweipersonen-Haushalte.
Wohnbedarf und Wohninteresse	Weiters ist ein dringender Wohnbedarf nachzuweisen. Mieter müssen zudem die neue Wohnadresse als Hauptwohnsitz anmelden.

Welche Gesamtkosten fallen beim Mietkauf an?

Die Gesamtkosten beim Mietkauf von Haus und Wohnung setzen sich – je nach gewählter Option – aus Finanzierungsbeitrag, Mietzins, Kaufpreis und Kaufnebenkosten zusammen:

Finanzierungsbeitrag: Dieser ist zu Beginn des Mietverhältnisses für die spätere Kaufoption zu zahlen und dient der Bauvereinigung zur Finanzierung von Grund- und Baukosten. Die Höhe hängt von Alter, Lage und Größe der Immobilie ab. Mieter erhalten den Finanzierungsbeitrag abzüglich einer Gebühr von einem Prozent jährlich zurück, wenn das Mietverhältnis gekündigt wird.

Mietzins: Dieser ist über die vereinbarte hinweg Mietdauer monatlich an den Vermieter zu zahlen. Als herkömmliche Mietzahlungen werden diese Ausgaben nicht auf den späteren Kaufpreis angerechnet.

Kaufpreis: Dieser wird vom Vermieter selbst errechnet und in der Regel erst zum Ende des Mietverhältnisses dem Interessenten nach Kaufantrag bekannt gegeben.

Kaufnebenkosten: Schließlich ist auch der Immobilienerwerb per Mietkauf mit den üblichen Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragung und Notarkosten verbunden.

Mietdauer und späterer Kaufpreis in Sachen Mietkauf

Wie lange muss man die Wohnung mieten?

Durchschnittlich werden Mietwohn-Immobilie in Österreich für zehn bewohnt. Im Anschluss greift die mit dem Finanzierungsbeitrag erworbenen Optionen, das Objekt zu kaufen, weiter anzumieten oder zu kündigen.

Mietzeiten von fünf bis 15 Jahren: Gemäß der Wohngemeinnützigkeitsgesetz (WGG) Novelle 2019 ist der Kauf von Haus oder Wohnung aber bereits nach von fünf Jahren möglich, sofern der Erstbezug ab dem 01.08.2019 erfolgte. Spätestens nach fünfzehn Jahren muss der Mietkauf abgeschlossen werden – andernfalls erlischt in der Regel das Optionsrecht.

Wie hoch fällt der spätere Kaufpreis aus?

In der Regel ist der Kaufpreis der Immobilie erst nach Ablauf der vereinbarten Mietdauer bekannt. Der Vermieter ist nach Antrag verpflichtet, Ihnen innerhalb von drei Monaten ein Kaufangebot zu unterbreiten, das Sie als Mieter annehmen oder ablehnen können. Weiters kann der Mieter im Zweifelsfall das zuständige Bezirksgericht anrufen, um den geforderten Kaufpreis überprüfen zu lassen.

Für die Kaufpreis-Berechnung kommen im Normalfall zwei Möglichkeiten zur Anwendung:

• Verkehrswertberechnung: Diese basiert auf dem aktuellen Verkehrswert der Immobilie, also dem voraussichtlich am Markt erzielbaren Verkaufspreis – dieser kann durch einen Sachverständigen ermittelt werden.
• Neuimmobilienberechnung: Diese Berechnung basiert auf den Kosten einer neu zu errichtenden Immobilie unter Berücksichtigung altersbedingter Abschreibungen sowie Zu- und Abschlägen für Lage und Ausstattung.

So läuft die Finanzierung einer Mietkaufimmobilie

Die Finanzierung Ihrer Mietkauf-Wohnung oder Ihres Mietkauf-Hauses setzt sich idealerweise aus zwei Abschnitten zusammen: dem angesparten Eigenkapital und einer anschließenden Immobilienfinanzierung:

Angespartes Eigenkapital: Während der Mietzeit haben Sie die Möglichkeit, Eigenkapital anzusparen. Hierbei gilt: Je mehr Eigenmittel Sie ansparen, desto günstiger wird Ihre spätere Finanzierung.

Klassische Immobilienfinanzierung: In der Regel benötigen Käufer beim Mietkauf eine Finanzierung für die Immobilie. In Sachen günstigem Baukredit sollten unbedingt einen unabhängigen Vergleich durchführen und sich von einem Wohnbau-Finanz-Experten Angebote relevanter Banken und Bausparkassen zukommen lassen – beispielsweise durch unseren Partner Optifin.

Kurzes Fazit zum Thema Mietkauf

Mietkauf kann eine clevere Alternative zur klassischen Finanzierung von Haus oder Wohnung sein – gerade dann, wenn Sie sich in Ihrer aktuellen Lebenssituation noch nicht endgültig für den Erwerb entscheiden wollen oder können. Als öffentlich geförderte Immobilienform bietet er weiters gerade einkommensschwächeren Haushalten und jungen Familien ohne ausreichendes Eigenkapital den schrittweisen Einstieg in die eigenen vier Wände.

Dennoch ist diese Form des potenziellen Haus- und Wohnungskaufs mit zahlreichen Voraussetzungen, gesetzlichen Rahmenbedingungen und auch Unbekannten verbunden. Dies gilt nicht zuletzt für den tatsächlichen späteren Kaufpreis. Sofern der Vermieter zustimmt, kann dieser ausdrücklich zu Mietbeginn vertraglich vereinbart werden. Somit ist bereits während der Mietphase bekannt, welche Summe für einen späteren Kauf anspart bzw. finanziert werden muss. Ein deutlicher Vorteil in Sachen Budget-Kalkulation.

FAQ Mietkauf

Wie funktioniert das mit dem Mietkauf?

Beim klassischen Mietkaufmodell verpflichtet sich der Mieter, die Immobilie nach Ablauf einer bestimmten Frist zu einem festgelegten Preis zu kaufen. Der Immobilienbesitzer stundet dem Käufer die Kaufsumme inklusive der Zinsen. Der Mieter begleicht die Schulden über seine monatlichen Mietzahlungen und den letztendlichen Kaufpreis.

Was ist der Unterschied zwischen Mietkauf und Leasing?

Beim Mietkauf wird der bezahlte Mietzins am Ende nicht auf den letztendlichen Immobilienkaufpreis angerechnet. Beim Leasing hingegen wird durch monatliche Leasingraten bereits ein Teil des Kaufpreises bezahlt, sodass später lediglich ein Restwert fällig wird, um in das Eigentum des Mieters überzugehen.

Was ist der entscheidende Vorteil bei Mietkauf?

Für den Mietkauf muss kein Kredit aufgenommen werden, somit entstehen auch keine Schulden. Da der volle Kaufpreis des Hauses oder der Wohnung vom Verkäufer für eine bestimmte Zeit gestundet wird, fallen auch keine banküblichen Zinskosten an.

Für wen lohnt sich Mietkauf?

Besonders sinnvoll ist der Mietkauf, wenn man noch nicht über die finanziellen Mittel verfügt, um sich Traum vom Eigenheim sofort zu erfüllen. Denn einen Kredit zur Immobilienfinanzierung erhält in der Regel nur, wer bereits einen gewissen Anteil an Eigenkapital vorweisen können.

Wer ist Eigentümer bei einem Mietkauf?

Beim Mietkauf wird wirtschaftliches und juristisches Eigentum unterschieden: Wirtschaftlich wird der Käufer mit Unterzeichnung des Mietvertrages Eigentümer der Immobilie. Juristisch erfolgt der Eigentumsübergang erst mit der Eintragung ins Grundbuch, nachdem der endgültige Kaufpreis gezahlt wurde.

Kann man eine Mietkauf-Immobilie selbst vermieten?

Laut WGG Novelle 2019 gilt im Falle einer Weitervermietung für Kaufoptionen seit dem 01.08.2019 eine Mietzinsobergrenze, welche je nach Bundesland variieren kann. Zu diesem Richtwert dürfen außer den Betriebskosten keine weiteren Zuschläge erhoben werden. Wird das Objekt befristet vermietet, so ist der Richtwert um 25 Prozent zu reduzieren. Immobilien mit Kaufoption vor dem 01.08.2019 können hingegen frei vermietet werden.

Video: Mietkauf und Alternativen

Quelle: Kredit.Media / YouTube

Warum ist eine Bauherrenhaftpflichtversicherung sinnvoll?

Wer ein Haus baut oder bauen lässt, der braucht auch entsprechende Versicherungen. Diese sind beispielsweise erforderlich, um sich gegen Haftpflichtansprüche Dritter zu schützen. Die gängigste Versicherung ist die sogenannte Bauherrenhaftpflichtversicherung, welche häufig in Anspruch genommen wird, wenn es auf einer Baustelle zu Unfällen oder Verletzungen kommt.

Inhaltsverzeichnis

Wer gilt als Bauherr?

Schäden & Haftung

Abdeckung

Kosten

Wie finde ich eine gute Versicherung?

Weitere Versicherungen

Fazit, Video & FAQ

Hintergrundwissen zum Thema Bauherrenhaftpflicht

Wer eine Baustelle betreibt, muss dafür sorgen, dass diese sicher ist. Insbesondere müssen gefährliche Bereiche abgesichert werden – gegen das Betreten durch Außenstehende und natürlich auch gegen den Zutritt von Kindern. In der Praxis kommt es auf Baustellen dennoch sehr schnell zu Unfällen und zu Verletzungen. Neben geeigneten Sicherungsmaßnahmen ist daher eine ausreichend hohe Bauherrenhaftpflichtversicherung unbedingt nötig.

Optimal versichert: Wer gilt eigentlich als Bauherr?

Als Bauherr gelten alle Personen, die durch das Veranlassen eines Bauvorhabens eine Gefahrenquelle für Arbeiter oder Besucher schaffen. Dabei kann es sich um eine natürliche Person oder juristische Personen handeln. Viele Häuslebauer unterliegen dem Irrtum, als Bauherr kein eigenes Haftungsrisiko zu tragen, weil sie den Bau in der Regel nicht selbst durchführen, sondern sachverständige Personen und Firmen damit beauftragen.

Allerdings wird der Bauherr nicht von seinen Sorgfaltspflichten befreit. Bei deren Verletzung kann aus einem Schaden rasch ein Haftpflichtschaden mit weitreichenden Folgen werden. Zu den allgemeinen Haftungsfällen gehören die Verkehrssicherungspflicht, die Auswahlpflicht und die Überwachungspflicht.

Welche Schäden können passieren und wo haftet der Bauherr?

Grundsätzlich trägt der Bauherr die Verantwortung, dass die Baustelle ordentlich abgesichert wird. Diese Verantwortung wird in der Praxis oft an einen Bauunternehmer bzw. einen Bauleiter übertragen. Das bedeutet jedoch nicht, dass auch die Haftung abgetreten werden kann – denn Bauleiter oder Bauunternehmer müssen durch den Bauherrn beobachtet und überwacht werden.

Personen- und Sachschäden: Grundsätzlich gibt es eine Reihe von möglichen Gefahren und Unfällen, bei denen die Bauherrenhaftpflichtversicherung von Vorteil ist. In der Praxis kommt es oft zu Sachschäden, aber auch Personenschäden können nicht ausgeschlossen werden. So verletzen sich Handwerker oder Lieferanten regelmäßig bei der Ausübung ihrer Tätigkeiten, Passanten sowie Nachbarn können sich beim Besuch der Baustelle verletzen, oder der Bauherr selbst verletzt beim Erkunden des Baufortschritts. Sachschäden hingegen können am Bau selbst, aber auch auf angrenzenden Nachbargrundstücken und Straße entstehen.

Zwei Beispielfälle: Typische Beispiele für einen Unfall auf der Baustelle ist ein Arbeiter, der von einem Gerüst stürzt oder jemand, der in eine Grube fällt, weil diese nicht ordentlich abgesichert wird.

Sicherheitsvorschriften: Für gewöhnlich arbeiten auf einer Baustelle mehrere Gewerbe bzw. entsprechend beauftragte Unternehmer gleichzeitig. Auch hier hat der Bauherr darauf zu achten, dass alle nach den entsprechend gesetzlichen Vorschriften handeln – oder er muss eine Person finden, die sich insbesondere um folgendes kümmert:

• die Einhaltung der Arbeitsschutzvorschriften
• das Einhalten der Gefahrengutvorschriften
• das Einhalten der Baustellensicherheit

Wer also weiß, wie groß Verantwortung und Haftung als Bauherr sind, wird sich rasch über notwendige Versicherungen informieren. In der Regel ist zwar bei Privathaftpflichtversicherungen ein entsprechendes Bauherrenrisiko inkludiert, die enthaltenen Deckungssummen sind allerdings für mögliche Unfälle oder höhere Schäden viel zu gering. Nur eine Bauherrenhaftpflichtversicherung kann entsprechende Schadenersatzzahlungen abwehren.

Welche Schäden deckt eine Bauherrenhaftpflichtversicherung?

Im Idealfall sichert eine Bauherrenhaftpflichtversicherung Schäden an Personen, an Sachgegenständen sowie sogenannte Vermögensschäden ab. Die Versicherung übernimmt alle Zahlungen in diesen Bereichen, sofern der Bauherr dazu verpflichtet ist, Schadenersatz zu leisten. Wird der Bauherr nicht in Haftung genommen oder ein Anspruch zu Unrecht geltend gemacht, währt die Versicherung unberechtigte Ansprüche ab – notfalls auch vor Gericht.

Allmählichkeitsschäden: Weiters ist die Bauherrenhaftpflicht für sogenannte Allmählichkeitsschäden zuständig. Hierbei handelt es sich um Schäden, die meist erst nach einer gewissen Zeit sichtbar sind, aber im Zusammenhang zum Bauvorhaben nachgewiesen werden.

Hierzu zählen insbesondere:

• Wetterbedingte Schäden am Rohbau
• Schäden durch Brand, Blitzschlag, Explosionen
• Schäden durch Vandalismus und Diebstahl (Baugeräte, Materialien, Inventar)
• Schäden durch Eigenschaften des Baugrundes (Aufschwimmen des Rohbaus)
• Schäden durch nicht ordnungsgemäß gesicherte Baustelle (Kind verletzt sich beim Spielen)
• Schäden durch unzureichend / nicht gesichertes Baumaterial (Unfälle auf angrenzenden Straßen oder Nachbargrundstücken)
• Schäden nach dem Aushub der Baugrube (Gebäude der Nachbarn)

Wichtig: Der Versicherungsschutz einer Bauherrenhaftpflichtversicherung umfasst Schadensereignisse, die während der gesamten Dauer der Bauzeit eintreten und endet in der Regel mit der Bauendabnahme – oder mit Ende einer vereinbarten Laufzeit. Wird das Bauvorhaben in mehrere Etappen durchgeführt, besteht ein Versicherungsschutz auch in der Zeit zwischen den einzelnen Bauabschnitten. Allerdings endet dieser spätestens nach drei Jahren. Sollte also das Bauprojekt nicht rechtzeitig abgeschlossen sein, gilt es den Vertrag vorzeitig zu verlängern.

Tipp: Wenn Sie im Internet die Tarife und Versicherungen vergleichen, werden feststellen, dass es hier deutliche Unterschiede gibt. Daher ist es sinnvoll, sich zunächst über die entsprechenden Leistungen zu informieren und darauf zu achten, was alles abgesichert werden kann.

Bauherrenhaftpflicht: Welche Deckungssumme ist sinnvoll und wie wird sie berechnet?

Entscheidend in Sachen Bauherrenhaftpflicht ist die Deckungssumme. Deren Höhe kann individuell an das Bauvorhaben angepasst werden – als Bauherr sollten Sie hier keinesfalls am falschen Ende sparen.

Individuelle Deckungssumme ermitteln: Generell gilt – je höher eine Deckungssumme ist, umso höher sind die potenziellen Schäden, die abgesichert werden. In der Praxis sind hier – je nach Versicherung – Summen von zehn Millionen und mehr Euro je Versicherungsfall abgedeckt.

Wie hoch die Deckungssumme genau ausfallen muss, sollte im Detail vorab geklärt werden. Hierzu ist es notwendig, die Summe des gesamten Bauvorhabens sowie dessen voraussichtliche Dauer möglichst genau zu beziffern. Wer diese kennt, muss durchschnittlich mit einem Beitragssatz von etwa einem Prozent rechnen und kann daraus in etwa netto den Beitrag der Versicherungsprämie ermitteln.

Tipp: Lassen Sie sich hierzu unbedingt vor Beginn der Bautätigkeit von einem Fachmann beraten, um ein individuelles Angebot zu erstellen. Als Laie sind mögliche Risiken am Bau und die dafür nötigen Deckungssummen nur schwer einzuschätzen.

Was kostet eine Bauherrenhaftpflichtversicherung im Detail?

Die Prämie zur Bauherrenhaftpflicht berechnet sich aus der gewünschten Versicherungssumme und der Bauzeit des Gebäudes. In der Regel belaufen sich die Kosten auf ein Promille Bausumme. Planen Sie beispielsweise ein 400.000 Euro teures Einfamilienhaus, müssen Sie um die 400 Euro Gesamtprämie für die Versicherung zahlen. Hierbei wird generell von einer Bauzeit von bis zu drei Jahren bei den meisten Häusern ausgegangen.

Der durchschnittliche jährliche Beitrag in diesem Beispiel für ein Haus von 400.000 Euro wird von Versicherern mit 400 x 0,40 Euro angesetzt – somit kommen Bauherrn auf eine Prämie in Höhe von 160 Euro. Der Mindestbeitrag für die Bauherrenhaftpflichtversicherung beläuft sich bei vielen Versicherungen auf rund 100 Euro. Unter dem Strich sind die Kosten für eine Bauherrenhaftpflicht also recht niedrig, weshalb es in jedem Fall zu empfehlen ist, die entsprechende Polizze abzuschließen.

Mögliche Zusatzleistungen: Sollten Schäden durch Bauherren selbst oder Freunde und Nachbarn entstehen, die auf der Baustelle ohne erforderliche Ausrüstung und Schutzausrüstung helfen, so ist es möglich, entsprechende Leistungen ebenfalls zu versichern. Oftmals wird hierfür ein geringer Zuschlag von 25 bis 50 Euro für die Versicherungsprämie fällig.

Wie finde ich eine gute Bauherrenhaftpflichtversicherung?

Wer sich online in Sachen Bauherrenhaftpflichtversicherung informiert wird feststellen, dass es jede Menge Optionen gibt, wie man sich eine passende Polizze zusammenstellen kann. Das dauert in der Regel nur wenige Minuten und hat jede Menge Vorteile – sowohl in Bezug auf die Kosten als auch den enthaltenen Leistungen.

Um mittels kostenlosen Rechner Angebote verschiedener Versicherungen berechnet und vergleichen zu können, sind allerdings einige Angaben nötig, beispielsweise:

• Art des Bauvorhabens (Neubau, Sanierung)
• Preis für das Bauvorhaben (gesamte geschätzte Bausumme)
• Dauer des Bauvorhabens (Komplettbau, Bauabschnitte)
• Gebäudetyp (Einfamilienhaus, Doppelhaus, Reihenhaus, Mehrfamilienhaus)
• Exakte Lage des Bauvorhabens (Bundesland, PLZ)
• Ausführung des Bauvorhabens (Unternehmen, Privat- und Freundschaftsdienste)
  

Weitere Versicherungen neben der Bauherrenhaftpflicht

Bauwesensversicherung: Hierbei handelt es sich um eine Kaskoversicherung für Ihren Rohbau. Im Gegensatz zur Bauherrenhaftpflichtversicherung deckt die Bauwesenversicherung Schäden am Rohbau ab, sollte dieser durch Feuer, Sturm, anderen Elementargefahren oder Vandalismus beschädigt werden. Weiters lassen sich hier Gefahren wie Glasbruch oder Erdbeben einschließen.

Rohbauversicherung: Als Kombiversicherung umfasst die sogenannte Rohbauversicherung sowohl die Bauwesenversicherung als auch die Bauherrenhaftpflicht. Diese gibt es bereits zu sehr günstigen Prämien, die Versicherungsdauer umfasst üblicher Weise drei Jahre. Nach Abschluss der Bauarbeiten enden alle diese Versicherungen automatisch.

Bauherrenhaftpflicht – kurzes Fazit

Zusammenfassend lässt sich feststellen: Bauherren tragen weit mehr Verantwortung, als oft vermutet wird. Schadensfälle am Bau können jederzeit eintreten und sind für Laien nur schwer einzuschätzen. Hinzu kommt ein immenses Kostenrisiko durch Personenschäden, Sachschäden oder Allmählichkeitsschäden – wer hier nicht ausreichend versichert ist, gefährdet rasch sein gesamtes Bauvorhaben und damit das investierte Kapital. Sparen Sie also besser nicht an der falschen Stelle und sorgen Sie mit einer individuell gestalteten Bauherrenhaftpflichtpolizze vor.

Video: Bauherrenhaftpflichtversicherung einfach erklärt

Quelle: Immobilien mit Kopf / YouTube

FAQ

Wann muss man eine Bauherrenhaftpflicht abschließen?

Eine Bauherrenhaftpflicht sollten Sie noch vor Baubeginn abschließen, denn sobald der Architekt oder die Baufirma die Planung aufnehmen, haften Sie für Schäden. Die Bauherrenhaftpflicht endet mit der Beendigung der Baumaßnahmen. Der Versicherungsbeitrag für die Bauherrenhaftpflicht wird als Einmalzahlung fällig.

Wie viel kostet die Bauherrenhaftpflichtversicherung?

Die Kosten für die Bauherrenhaftpflicht belaufen sich in der Regel auf ein Promille, also ein Tausendstel der Bausumme. Wenn Sie beispielsweise ein 250.000 Euro teures Einfamilienhaus planen, müssen Sie zwischen 200 und 300 Euro an Versicherungssumme zahlen.

Was deckt die Bauherrenhaftpflichtversicherung ab?

Die Bauherrenhaftpflicht deckt alle Haftpflichtrisiken des Versicherungsnehmers als Bauherr und / oder Besitzer des zu bebauenden Grundstücks ab. Grundsätzlich werden Schäden ersetzt, die Dritten auf der Baustelle oder aufgrund ihres Vorhandenseins zugefügt werden – Sach- und Personenschäden sowie Allmählichkeitsschäden.

Welche Summe bei Bauherrenhaftpflicht?

Die Kosten der Bauherrenhaftpflicht richten sich nach der Höhe der Bau- und der Versicherungssumme. Empfehlenswert ist eine Versicherungssumme von mindestens drei bis fünf Millionen Euro für Personen- und Sachschäden, wobei die meisten Versicherer diesen Betrag ohnehin als Untergrenze ansetzen.

Wann zahlt Bauherrenhaftpflicht nicht?

Die Bauherrenhaftpflichtversicherung zahlt grundsätzlich nicht, wenn ein Arbeiter einen Unfall auf der Baustelle hat. Denn das ist ein Arbeitsunfall und ein Fall für die gesetzliche Unfallversicherung. Die Bauherrenhaftpflicht ist aber trotzdem hilfreich: Denn sie wehrt den Schadensersatzanspruch des Arbeiters für Sie als Bauherren ab.

Wozu eignet sich ein Wohnbaukonto?

Das Baukonto dient zur Überbrückung der ersten Projektphasen eines Wohnprojekts. Daher bewegt sich die Kreditlaufzeit in der Regel nur zwischen 12 und maximal 48 Monaten. In dieser Zeit sind keine Tilgungen nötig, nur die anfallenden Sollzinsen müssen regelmäßig beglichen werden. Am Ende des Kreditzeitraums wird das Baukonto abgedeckt und es erlischt.

Inhaltsverzeichnis

Definition

Wann lohnt es sich?

Konditionen

Sicherheiten

Vorteile

Nachteile

Fazit, Video & FAQ

Hintergrundwissen zum Thema Baukonto

Kaum fällt der Startschuss für das eigene Wohnprojekt, flattern die ersten Rechnungen ins Haus. Ob Notarkosten, Grunderwerbssteuer oder Aufwendungen für Planungen und den Architekten – bereits diese Posten können ins Geld gehen. Entweder Sie greifen dann auf Ihre Ersparnisse zurück, oder aber Sie müssen die nötigen finanziellen Mittel beschaffen. Eine flexible Möglichkeit hierfür ist das sogenannte Baukonto.

Kurze Definition: Was ist ein Baukonto?

Das Baukonto – auch Wohnbaukonto genannt – ist wie ein Überziehungsrahmen auf einem Konto aufgebaut. Es bietet jedoch deutlich günstigere Zinsen und ist in der Regel auf eine maximale Laufzeit von vier Jahren begrenzt. Danach wird der ausgenutzte Kreditbetrag zurückbezahlt oder in einen Kredit umgewandelt und somit abgedeckt.

Wohnbaukonten bieten eine äußerst flexible Art der Finanzierung für Kunden, die sich in der ersten Bauphase oder Planung ihrer Immobilie befinden und den exakten Kreditbetrag, den sie letztlich benötigen werden, noch nicht kennen. Mit dem gewährten Kontokorrentkredit werden bei Bedarf alle Rechnungen zum Wohnprojekt beglichen.

Dies ist aber nicht unendlich möglich, denn zu Beginn wird mit dem Kreditinstitut eine Obergrenze festgelegt. Bis zu dieser Maximalsumme können Sie das Baukonto dann jederzeit flexibel nutzen. Für Baukonten ist in der Regel keine grundbücherliche Besicherung notwendig.

Wohnbaukonto: In welchen Fällen lohnt sich das?

Ein Baukonto lohnt sich insbesondere dann, wenn Sie in der Projektphase Ihres Wohnprojekts hohe finanzielle Flexibilität brauchen. Wer kennt das nicht: Sie haben genaue Wünsche und Ziele, können jedoch die anfallenden Kosten und den Zeitablauf zur Umsetzung noch nicht einschätzen. Einige Beispiele aus der Praxis:

Eigenleistung: Beides trifft meist auf Häuselbauer oder Haussanierer zu, die in Eigenleistung selbst Hand anlegen möchten. Hier sind die Kosten für erforderliche Baumaterialen kalkulierbar, welche Leistungen man jedoch im Laufe der Umsetzung zukaufen muss, oft erst später klar.

Überbrückung der Wohnbauförderung: Auch wer eine Wohnbauförderung beantragt hat und auf die Auszahlung des Förderbetrags wartet, ist mit einem Baukonto gut bedient. Flattern Rechnungen ins Haus, werden diese vorab beglichen. Sobald die Wohnbauförderung ausbezahlt wird, fließt diese auf das Baukonto für weitere Zahlungen.

Zwischenfinanzierung Immobilienverkauf: Gleiches gilt für Zwischenfinanzierung beim Verkauf einer vorhandenen Immobilie. Bis en geeigneter Käufer und der optimale Preis für die Bestandsimmobilie gefunden ist, kann der Verkaufserlös über ein Baukonto vorübergehend vorfinanziert und später wieder ausgeglichen werden.

Zwischenfinanzierung von Bauspardarlehen: Schließlich lassen sich per Wohnbaukonto die notwendigen Eigenmittel sowie der gewünschte Darlehensbetrag eines Bauspardarlehens zwischenfinanzieren – wenn der Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif ist, aber dringend Geld benötigt wird.

INFOKASTEN

Baukonto und Zwischenfinanzierung: Wo liegt der Unterschied? Ein Baukonto dient vor allem dazu, die verschiedenen Zahlungsflüsse während eines Bauprojekts flexibel längerfristig zu managen. Auf eine Zwischenfinanzierung greift man hingegen dann zurück, wenn nur bestimmte Zahlungsflüsse kurzfristig vorfinanziert werden müssen.

Konditionen: Welche Kosten fallen beim Baukonto an?

Da es sich beim Wohnbaukonto um einen Kontokorrentkredit handelt, berechnet die Bank für den jeweils in Anspruch genommenen Betrag natürlich einen Sollzinssatz. In aller Regel fällt dieser etwas höher als bei langfristigen Wohnbaufinanzierungen. Grund: Die Laufzeit und Kreditrahmen beim Baukonto sind begrenzt und Kreditinstitute erwarten hier automatisch einen geringeren Zinsertrag. Gleichzeitig ist der Aufwand für Kreditprüfung und Erstellung des Rahmenvertrages vergleichbar einer Baufinanzierung.

Weiters können im Zusammenhang mit einem Baukonto noch andere Kosten anfallen. Eine Kontoführungsgebühr beispielsweise, die monatlich oder quartalsweise eingehoben wird. Zu Vertragsbeginn werden auch ein einmaliges Bearbeitungsentgelt oder Provisionen erhoben.

Schließlich sind Gebühren für den Grundbucheintrag zu bezahlen, soweit sich die jeweilige Bank grundbücherlich besichern möchte – dies ist dann der Fall, wenn keine ausreichenden sonstigen vorhanden sind.

Tipp: Grundsätzlich hängt die Höhe des Sollzinssatzes auch beim Wohnbaukonto von vorhandenen Sicherheiten ab. Höhere Sicherheiten bedeuten automatisch einen geringeren Sollzinssatz und umgekehrt.

Welche Sicherheiten werden für ein Baukonto verlangt?

Ob ein Wohnbaukonto grundbücherlich besichert wird, hängt vom individuellen Sachverhalt und dem jeweiligen Kreditinstitut ab. Eine wesentliche Rolle spielt aber die persönliche Bonität des Kreditnehmers. In der Praxis gehen Banken hier sehr unterschiedlich vor:

• Vollständigen Eintragung der Hypothek im Grundbuch: In diesem Fall ist das Kreditinstitut für die komplette Laufzeit voll besichert und es fallen die gesamten Eintragungs-Gebühren an.
  
• Eintragung der Rangordnung im Grundbuch: Die Anmerkung der Rangordnung gilt nur ein Jahr ab Eintragung und kann nicht verlängert werden. Dafür fallen vorerst auch nur die halben Kosten an. Das Baukonto muss innerhalb des Jahres vollständig ausgeglichen sein.
  
• Einverleibungsfähige Pfandurkunde (EPU): Hier wird zwar eine Pfandurkunde erstellt und notariell beglaubigt, allerdings trägt das Kreditinstitut die Hypothek nicht sofort im Grundbuch ein. Dies ist günstigste, wenn auch für Banken unsicherste, Variante.

Baukonto: Die wichtigsten Vorteile

Für Häuselbauer oder Sanierer bietet ein Baukonto drei wesentliche Vorteile: 

Höchstmaß an Flexibilität: Während der Projektphase können durch Sie als Kreditnehmer problemlos Ein- und Auszahlungen vorgenommen werden. Insbesondere dann ein großer Vorteil, wenn laufend Rechnungen zur Zahlung anstehen und problemlos angebotene Skonti vereinbart werden können.

Vor- oder Zwischenfinanzierungen: Eigenmittel, die noch in einer zu verkaufenden Immobilie, einem nicht zuteilungsreifen Bausparvertrag oder einer zu erwartenden Wohnbauförderung gebunden sind, können Sie mit dem Baukonto ebenfalls elegant herauslösen – ohne einer laufenden Kreditrückzahlung.

Liquiditätsbelastung: Schließlich können Sie dank einem Baukonto Ihre monatliche Liquidität gut steuern. Zwar ist der in der Regel etwas höhere Zins laufend zu bezahlen, eine regelmäßige Kredittilgung müssen Sie über die vereinbarte Laufzeit aber nicht vornehmen.

Nachteile: Wohnbaukonto und dann?

Gibt es auch Nachteile in Sachen Wohnbaukonto? Ja!

Grundsätzlich ist das Modell Wohnbaukonto verlockend: Über die gesamte Laufzeit werden nur Zinskosten fällig – Tilgungen müssen keine geleistet werden. Das schafft finanziellen Spielraum, birgt aber Gefahren. Die Zinsen sind meist deutlich höher als bei Immobiliendarlehen und am Ende muss die aufgelaufene Kreditsumme komplett abgelöst werden – entweder durch Eigenmittel oder über eine weitere Wohnbaufinanzierung.

Baukonten können zudem nur über einen, relativ kurzfristigen Zeitraum und mit begrenzter Kreditsumme genutzt werden, um Zahlungsflüsse während eines Bauprojekts zu managen. Stehen höher Summen zur Zahlung an, bleibt auch hier nur ein langfristiger Wohnbaukredit als Kreditlösung.

Sind die Baukosten über längere Zeit unklar, und können Zahlungen durch das Wohnbaukonto nicht sichergestellt werden, bleibt der Kunde zudem oft an seine Bank gebunden und muss schlimmstenfalls mit einem sehr teuren Kredit am Baukonto auskommen – falls die Bonität für einen klassischen Wohnbaukredit nicht ausreicht.

Tipp: Läuft Ihr Wohnkonto aus oder sind die Zinskonditionen bei Ihrer aktuellen Bank zu hoch, sollten Sie als Kreditnehmer ein anderes Kreditinstitut aussuchen, welches den Saldo des Baukontos durch ein günstigeres bedarfsgerechtes Kreditmodell übernimmt.

Schneller ans Ziel: per Baukontorechner

Ein kostenloser Baukontorechner erspart Ihnen bei der Suche nach dem geeigneten Kontomodell viel Zeit und Mühe. Per Vergleich verschaffen Sie sich mit wenigen Klicks einen ersten Überblick zu allen Angeboten am Markt und finden rasch die Variante, die tatsächlich am günstigsten ist.

Anschließend können sie den besten Anbieter um ein unverbindliches und kostenloses Beratungsgespräch kontaktieren und gemeinsam einen Finanzierungsvorschlag ausarbeiten

Für eine optimale Planung Ihrer Finanzen sollte Ihnen die Bank folgende Punkte bieten:

• Detailprüfung zum aktuellen Stand Ihrer Finanzierung
• Analyse und Erarbeitung verschiedener Kreditmodelle
• Abgleich mit den aktuell besten Angeboten am Markt
• Prüfung sämtlicher Bedingungen der besten Angebote
• Prüfung der Umsetzung für Ihre Finanzierung
• Begleitung bis zum endgültigen Vertragsabschluss

Fazit zum Thema Baukonto

Als kurzfristiger Kontokorrentkredit eignet sich ein Wohnbaukonto ideal, um die Liquidität für private Bauprojekte effizient zu managen. Es unterstützt Häuselbauer sowohl bei der Finanzierung des eigentlichen Bauvorhabens, kann zur Vorfinanzierung einer noch nicht bewilligten Wohnbauförderung genutzt werden, oder dient als Zwischenfinanzierung beim Verkauf und Wechsel auf eine neue Immobilie.

Hat das Baukonto seinen Zweck erfüllt, wird es nach Beendigung des Bauprojektes in der Regel geschlossen. Alternativ lässt sich ein Wohnbaukonto auch bequem in einen langfristigen, zinsgünstigen Wohnbau-Kredit umwandeln.

Video: Wohnbaukonto – die Lösung für Zwischenfinanzierungen

Quelle: Ihre Optimale Finanzierung / YouTube

FAQ

Wie funktioniert das Baukonto?

Beim Baukonto vereinbart man mit der Bank einen Kreditrahmen (Kontokorrentkredit), der für vorübergehende Zahlungen eines Wohnprojekts bei Bedarf ausgenutzt werden kann. Fallen Rechnungen an, die mit dem Wohnprojekt in Verbindung stehen, werden diese über das Baukonto beglichen. So eignet sich ein Wohnbaukonto auch ideal für Zwischenfinanzierungen.

Was kostet ein Überbrückungskredit?

Überbrückungskredite sind deutlich teurer als andere Baufinanzierungen. Die Zinsen sind variabel und schwanken je nach Marktlage. Effektiv kann ein Zwischenfinanzierungsdarlehen bis zu drei Prozent an Sollzinsen ausmachen. Bearbeitungsgebühren von ein bis zwei Prozent sowie Kosten der Kreditsicherung (Grundschuld) verteuern den Überbrückungskredit zusätzlich.

Wie läuft eine Zwischenfinanzierung ab?

Eine Zwischenfinanzierung ist ein Darlehen, welches vorübergehende Liquiditätsengpässe überbrückt. Der Zeitraum der Zwischenfinanzierung endet, sobald der Kreditnehmer Zugriff auf Eigenkapital oder einen anderen Kredit hat. Zwischenfinanzierungen sorgen zumeist für eine stabile Gesamtfinanzierung.

Wie hoch sind die Zinsen für eine Zwischenfinanzierung?

Bei einer Zwischenfinanzierung gibt es keinen festen Zinssatz für die gesamte Laufzeit. Er wird individuell entsprechend den Voraussetzungen des Antragstellers und der aktuellen Marktlage ausgehandelt. In der Regel liegen die Zinsen aber deutlich höher als bei klassischen Immobiliendarlehen.

Ist ein Kontokorrentkredit ein Darlehen?

Ein Kontokorrentkredit wird im Rahmen eines Girokontos als eine Art des Darlehens gewährt. Der Hauptunterschied zwischen einem klassischen Darlehen und dem Kontokorrentkredit: die Summe, die zur Verfügung steht, wird nicht vorher ausgezahlt und vereinbart.