Günstige Baufinanzierung in Österreich | ab 0,90% Zinssatz

Hintergrundwissen zur Baufinanzierung

Was ist eine Baufinanzierung und was gilt es zu beachten?

Eine Bau- oder Immobilienfinanzierung ist ein meist langfristig angelegter Kredit zum Kauf oder Neubau einer Immobilie. In Österreich können Sie Ihre Baufinanzierung bei Banken, Bausparkassen und über Finanzmakler abschließen. Hierzu bieten die einzelnen Kreditinstitute viele Finanzierungsmodelle mit unterschiedlichen Konditionen bzw. Rahmenbedingungen an. Auch Förderprogramme der Länder helfen beim Erwerb von Haus und Wohnung.

Der Klassiker bei der Baufinanzierung ist das Immobiliendarlehen. Es kann als Annuitätendarlehen, als Festdarlehen oder als endfälliges Volltilgerdarlehen abgeschlossen werden. Die genauen Konditionen für ein Darlehen bemessen sich meist an Summe und Laufzeit sowie am Risiko des Kunden – also dessen Bonität.

Bei jeder Finanzierung erhalten Sie als Kreditnehmer einen vorher vereinbarten und ausgehandelten Betrag, den Sie für einen bestimmten Zweck verwenden dürfen. Ab der Auszahlung wird der Kredit durch monatliche Raten abbezahlt, welcher sich jeweils aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammensetzt.

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Welche Vorteile genießen Sie mit einer Baufinanzierung?

Eine moderne Immobilienfinanzierung bietet Ihnen heute eine Vielzahl an Vorteilen. Zu den wichtigsten zählen:

Aktuell günstige Zinsen: Die Zinsen bei Baudarlehen sind historisch niedrig. Das gilt mittlerweile für alle Kreditsummen und Laufzeiten. Hinzu kommt: Dank hypothekarischer Besicherung sind die Konditionen noch günstiger.

Sicherheit über Jahre: Bei einer Baufinanzierung haben Sie beste Planbarkeit. Die einmal vereinbarten monatlichen Raten bleiben über viele Jahre hinweg konstant.

Gute Rendite bis ins Alter: Mit einer selbst finanzierten Immobilie sparen Sie über die Jahre hinweg deutlich bei den Wohnkosten. Gerade als Vorsorge fürs Alter gilt: Besser kaufen als mieten.

Beste Kapitalanlage: Auch dann, wenn Sie in Zeiten niedriger Sparzinsen zusätzlichen Wohnraum schaffen, profitieren Sie von niedrigen Bauzinsen und Förderungen.

Hoher Inflationsschutz: Der Wert von Immobilien steigt in Österreich seit Jahren stetig. Geld, das Sie in eine Immobilienfinanzierung investieren, bietet Ihnen also besten Schutz vor Inflation.

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Für wen ist eine Immobilienfinanzierung überhaupt geeignet?

Lieber Monat für Monat das Geld an die Bank überweisen, als es irgendeinem Vermieter in den Rachen zu werfen. Das kann sich auch für Sie durchaus lohnen. Egal ob Sie planen, eine Immobilie zu kaufen oder Ihr persönliches Traum-Eigenheim nach eigenen Wünschen und Vorstellungen selbst bauen. Eine Baufinanzierung ist ideal für Sie

• zum Kauf und Neubau eines Ein- oder Mehrfamilienhauses
• zum Kauf eine Eigentumswohnung
• für den Erwerb eines Grundstücks
• zur Umschuldung bestehender Immobilienkredite
• oder zur Finanzierung einer ersteigerten Immobilie.

Welche Faktoren zählen für eine günstige Immobilienfinanzierung besonders?

Eine Baufinanzierung erfordert meist hohe Kreditsummen und entsprechend lange Laufzeiten der Tilgung. Neben günstigen Effektivzinsen sollten Bauherren daher versuchen, einen möglichst hohen Eigenanteil in die Finanzierung einzubringen. Zudem gilt es, die Kreditschuld bei der Bank möglichst rasch zu tilgen. Dank Eigenkapital, hoher monatlicher Tilgungsrate und regelmäßigen Sondertilgungen werden Sie früher schuldenfrei. Sie können über die Jahre hinweg viele Tausende an Euro bei Ihrer Baufinanzierung einsparen:

Eigenkapital: Erkunden Sie zu Beginn Ihrer Baufinanzierung, wie viel Eigenkapital Sie in den Kauf oder Bau einer Immobilie einbringen können: Sei es in Form von freien Ersparnissen, bestehenden Bausparverträgen, Lebensversicherungen oder anderen Kapitalanlagen wie Aktien oder Fonds. Neben der Eigenleistung ist die Höhe des Eigenkapitals ein wesentlicher Baustein für eine günstige Finanzierung.

Tipp: Je höher der Eigenanteil an den Gesamtkosten der Immobile, desto weniger Geld müssen Sie sich von der Bank leihen. In Prozent ausgedrückt, spricht man hier auch vom sogenannten Beleihungswert. Dieser sollte zwischen 60 und 80 Prozent der Kaufsumme liegen, um einen Baukredit zum günstigen Zinssatz zu bekommen.

Tilgungsrate: Auch Ihr monatlicher Tilgungsanteil beim Immobiliendarlehen bestimmt wesentlich das Tempo der Entschuldung. Zwar ermöglicht eine geringe Tilgung kleinere Monatsraten, sie verlängert aber Ihre Baufinanzierung unnötig. Und das kostet Sie am Ende sehr viel Geld.

Tipp: Nutzen Sie bei den aktuell niedrigen Bauzinsen freies Kapital möglichst für eine höhere Tilgungsrate. Drei bis fünf Prozent der Kreditsumme als Tilgung sind hier ideal.

Sondertilgung: Mittlerweile bieten nahezu alle Anbieter von Baufinanzierungen außerplanmäßige Rückzahlungen als Sondertilgungen an. Zwar sind diese von Bank zu Bank jährlich auf eine gewisse Höhe oder Anzahl begrenzt, dennoch sollten Sie jede Möglichkeit der Sondertilgung nutzen.

Tipp: Ob 13. Monatsgehalt, Jahresbonus oder überraschende Einkünfte in der Kassa – jede zusätzliche Tilgung verringert die Kreditlaufzeit und Ihre Restschuld. Am Ende zahlen Sie so deutlich weniger Zinsen an Ihre Bank.

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Spezielle Arten der Baufinanzierung – wo liegen hier die Vor- und Nachteile?

Neben der klassischen Finanzierung per Annuitätendarlehen halten Banken je nach Bedarf, Zeitpunkt und Liquidität des Konsumenten verschiedenste Modelle der Baufinanzierung parat. Natürlich jeweils mit Vor- und Nachteilen:

Baufinanzierung ohne Eigenkapital: Gerade bei jungen Familien und Haushalten mit geringerem Einkommen beliebt: Der Kauf oder Bau von Immobilien ohne Eigenkapital. Viele Banken haben solche Vollfinanzierungen als Baufinanzierung ohne Eigenkapital im Programm. Oft spricht man bei dieser Form der Immobilienfinanzierung auch von 100 %, 105 % oder 110 % Finanzierungen – je nachdem, ob nur der Kaufpreis der Immobilie oder auch die Baunebenkosten finanziert werden.

Vorteil: Als Bauherr oder Käufer behalten Sie Ihre Liquidität und können sich trotzdem Ihren Traum vom Eigenheim verwirklichen.

Nachteil: Vollfinanzierungen sind über die Jahre hinweg um ein Mehrfaches teurer als jede normale Immobilienfinanzierungen mit Eigenanteil. Hohe Zinsbelastungen fressen hier sprichwörtlich bares Geld auf und bergen zudem hohe Risiken.

Volltilgerdarlehen: Im Gegensatz zum gängigen Annuitätendarlehen, wird bei endfälligen Baufinanzierungen die gesamte Kreditsumme bis zum Ende der vereinbarten Laufzeit komplett zurückbezahlt. Es verbleibt also keine Restschuld.
Vorteil: Endfällige Baudarlehen bieten hohe Planungssicherheit hinsichtlich der gesamten Kreditkosten, fordern keine Anschlussfinanzierung nach der Bindungsfrist und sind meist erheblich günstiger.
Nachteil: Bei Volltilgerdarlehen müssen Häuslebauer monatlich deutlich tiefer in die Tasche greifen. Je nach Laufzeit liegt die Monatsrate deutlich höher. Dies können sich Konsumenten nur selten leisten.

Forwarddarlehen: Je nach Finanzierungsmodell müssen sich Käufer ihr Baudarlehen oft erst zu einem späteren Zeitpunkt auszahlen lassen. Andererseits wollen sich Immobilienbesitzer zur späteren Weiterfinanzierung bestehender Baudarlehen günstige Zinsen für die Zukunft sichern. Beides ist mit einem sogenannten Forwarddarlehen möglich.

Vorteil: Eine gute Möglichkeit, sich ein günstiges Zinsdarlehen für die Zukunft zu sichern– bis zu sechzig Monate nach Vertragsabschluss sogar spesenfrei.
Nachteil: Bei längeren Karenzzeiten fallen zusätzliche Kredit- oder Bereitstellungszinsen an. Dann sind Forwarddarlehen oft geringfügig teurer als normale Annuitätendarlehen.

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Worauf sollten Sie bei der Immobilienfinanzierung immer achten?

Baufinanzierungen sind heute Dank niedriger Zinsen günstiger denn je. Für kurze Laufzeiten von fünf Jahren gibt es bereits Angebote um 1 % an Zinsen. Ein Vergleich der Zinssätze rechnet sich aber immer, gerade bei höheren Kreditsummen und längeren Laufzeiten. Achten Sie bei jeder Finanzierung vor allem auf folgende Faktoren:

Effektivzins: Zuallererst sollten Sie den sogenannten Effektivzins erkunden, der im Gegensatz zum Sollzins bereits alle anfallenden Gebühren und Kosten Ihrer Baufinanzierung beinhaltet. Je niedriger dieser ausfällt, umso mehr Geld können Sie bei der Finanzierung Ihrer Immobilie sparen. Im Baufinanzierung Vergleich sind die Effektivzinsen der einzelnen Anbieter klar dargestellt.

Laufzeit und Bindungsfrist: Da dieFinanzierung einer Immobilie meist über viele Jahre läuft, ist die Laufzeit – auch Zinsbindung genannt – ein weiterer wesentlicher Kostenfaktor. Sie selbst können entscheiden, wie lange Sie Ihren Darlehenszins festschreiben wollen. Von fünf bis zu 40 Jahren ist dies bei den meisten Anbietern in Österreich problemlos möglich. Dabei gilt: Je länger Sie sich bei einer Immobilienfinanzierung binden, desto höher fällt der Zinssatz aus. Allerdings sind die Zinsaufschläge hier mittlerweile eher moderat.

Nebengebühren: Viele Bauherren und Immobilienkäufer schenken im Rahmen Ihrer Baufinanzierung anfallenden Bau- oder Kaufnebengebühren kaum Beachtung. Dies kann gefährlich werden, denn die Nebengebühren betragen je nach Finanzierungs- und Kaufdetails zwischen 10 % und 15 % an den Gesamtkosten. Allfällige Kosten für Immobilienmakler, Notar, Eintragung ins Grundbuch, Grunderwerbssteuer aber auch etwaige Bearbeitungsgebühren und Finanzierungsnebenkosen müssen Sie entweder durch Eigenkapital aufbringen oder über Ihre Baufinanzierung mitfinanzieren. Weiters sollten Sie gerade beim Kauf älterer Immobilien Rücklagen für die Instandhaltung in ausreichender Höhe einplanen.

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Fazit zum Thema Baufinanzierung

In Zeiten sehr günstiger Zinsen scheinen die eigenen vier Wände für die meisten Konsumenten sprichwörtlich greifbar. Bevor allerdings die geeignete Wunschimmobilie gefunden ist, und eine passende Finanzierung dazu steht, vergehen nicht selten viele Monate. Bei einer Baufinanzierung gilt es dabei viele Punkte zu beachten. Das Wichtigste: Gründlich und sorgfältig planen, gut informieren, und die verschiedenen Finanzierungsangebote genau erkunden. Schließlich möchten Sie beim Traum vom Eigenheim auf Nummer Sicher gehen – und das für viele Jahre.

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