Anschlussfinanzierung: Umschuldung und Prolongation

Inhaltsverzeichnis:

• Einführung
• Prolongation und Umschuldung
• Prolongation und Umschuldung in der Praxis
• Welche Variante ist sinnvoll?
• Vor- und Nachteile
• Fazit
• FAQ
• Video

Anschlussfinanzierung – Sie haben die Wahl

Wenn die aktuelle Baufinanzierung ausläuft, stehen die meisten Häuslebauer vor der Entscheidung, wie es mit ihrem Baukredit weitergehen soll. Denn in aller Regel stehen nach Ablauf der ersten Zinsbindungsphase noch Restschulden am Konto, die nicht auf einen Schlag zurückgezahlt werden können.

Spätestens jetzt müssen Sie sich als Kreditnehmer entscheiden, wie Sie den noch ausstehenden Kredit für Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung weiterführen möchten. Dabei gibt es grundsätzlich zwei Varianten einer Anschlussfinanzierung: Zum einen die sogenannte Prolongation, also Verlängerung des bestehenden Darlehens bei der aktuellen Bank. Zum anderen die Finanzierung bei einer anderen Bank mittels Umschuldung. Beide Varianten schauen wir uns in diesem Ratgeber etwas genauer an.

Prolongation und Umschuldung – was ist das genau?

Prolongation

In aller Regel wird Ihnen die derzeitige Bank rechtzeitig vor Ablauf der Erstfinanzierung ein Angebot zur weiteren Finanzierung und Fortführung Ihres Baudarlehens unterbreiten – schließlich möchte sie diese als Kunde behalten. Bei einer Prolongation, also der Verlängerung des aktuellen Immobilienkredits, akzeptieren Sie ein solches Angebot der bisherigen Bank für den Baukredit. Als Kreditnehmer unterschreiben Sie dann eine neue Zinsvereinbarung und das Darlehen für die Baufinanzierung läuft mit den neu ausgehandelten Konditionen einfach weiter.

Dieses Verfahren ist für Sie als Kreditnehmer völlig unkompliziert und mit keinerlei Aufwand verbunden. Allerdings muss das Angebot der bisherigen Bank nicht immer das günstigste sein – es ist es sogar in den seltensten Fällen.

Tipp: Schon aus diesem Grund sollten Sie rechtzeitig vor Ablauf der aktuellen Zinsbindung Ihres Erstdarlehens selbst verschiedene Kreditofferten am Markt erkunden und sorgfältig miteinander vergleichen.

Umschuldung

Die zweite Möglichkeit einer Anschlussfinanzierung ist die Umschuldung. Hier führen Sie Ihr Baudarlehen nicht einfach bei der aktuellen Bank fort, sondern schließen einen Immobilienkredit über die Restschuld mit einem neuen Kreditgeber ab. Das kann Ihnen unter Umständen eine Menge Zinsen und Geld sparen.

Auch hier ist der Ablauf nicht weiter schwierig: Im Zuge der Umschuldung löst der neue Kreditgeber beim Auslaufen der Zinsbindung das bestehende Restdarlehen ab und erhält im Gegenzug die erstrangige Hypothek an der Liegenschaft im Grundbuch als Kreditsicherheit zugeschrieben. Die Abtretung regeln die Kreditinstitute unter sich, als Darlehensnehmer müssen Sie hier nichts weiter veranlassen. Für die Grundschuldabtretung bei der Kreditablösung fallen Beglaubigungskosten beim Notar und Grundbuchgebühren an. Je nach Zinsvorteil des neuen Hypothekarkredits werden diese allerdings in der Regel mehr als ausgeglichen. Bereits ein Zinsvorteil von wenigen Zehntelprozenten gegenüber der Offerte der aktuellen Bank kann Ihre Zinsersparnis bei einer neuen Finanzierung höher ausfallen als die die zu leistenden Gebühren.

Tipp: Bei Umschuldungen des Immobilienkredits vor Ende der Zinsbindungsfrist kann eine Strafzahlung zwischen einem und fünf Prozent, die sogenannte Pönale, fällig werden. Diese errechnet sich nach dem Betrag, den Sie vor Laufzeitende an den alten Kreditgeber zurückzahlen müssen. Bei Verträgen, die nach dem 11.6. 2010 abgeschlossen wurden, beträgt die Pönale maximal ein Prozent.

Wie laufen Prolongation und Umschuldung in der Praxis ab?

Prolongationsangebot durch die Hausbank

Bereits, drei Monate, bevor Ihr Immobiliendarlehen ausläuft, erhalten Sie das Prolongationsangebot ihrer aktuellen Bank meist automatisch. Natürlich haben Sie als Kreditnehmer auch die Möglichkeit rechtzeitig vor Ablauf der Zinsbindung selbst ein solches Angebot bei Ihrer Bank anzufordern. Sagen Ihnen die angebotenen Konditionen zu, müssen Sie nichts weiter tun, als die neue Kreditvereinbarung zur Anschlussfinanzierung Ihres Immobilienkredits zu unterschreiben. Im Prolongationsangebot werden sowohl Zinssatz als Laufzeit neu festgelegt, die Tilgung selbst kann in bestehender Höhe fortgeschrieben werden. Alternativ können Sie die Tilgung für das neue Darlehen im Zuge der Prolongation auch erhöhen oder verringen – beispielsweise um schneller schuldenfrei zu werden oder die monatliche Kreditbelastung zu verringern.

Tipp: In der Regel wird Ihnen die Bank mehrere Angebote für Ihren Baukredit mit verschiedenen Sollzinsbindungen unterbreiten. Hier gilt: Ist der Zinssatz günstig, kann sich eine längere Laufzeit mit Fix-Zins durchaus lohnen.

Umschuldung per Vergleich

Anders sieht die Sache bei einer Umschuldung aus. Hier müssen Sie selbst aktiv werden. Schließlich wechseln Sie hier mit Ihrem neuen Darlehen für die Anschlussfinanzierung zu einer anderen Bank um – in der Regel – deutlich bessere Zinsen für den Anschlusskredit zu erhalten. Dazu braucht es vorderst den genauen Vergleich der verschiedenen Offerten am Markt. Weiters müssen Sie für eine Finanzierungsanfrage bei der neuen Bank einige Unterlagen einreichen.

Wichtige Unterlagen zur Umschuldung

• Einkommenssteuerbescheid und Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate
• Grundbuchauszug zum Objekt
• Sämtliche bisherigen Unterlagen über die Immobilie
• Darlehensvertrag der bisherigen Bank
• Bestätigung der Restschuld zum Ablösetermin
• ggf. Nachweise über geplante oder durchgeführte Sanierungen

Tipp: Details zur Umschuldung Ihrer Baufinanzierung, wie die notarielle Abtretung der Grundschuld und die konkrete Ablösung der Kreditsumme, klären die Banken meist selbst untereinander. Hier müssen Sie als Kreditnehmer also nicht weiter aktiv werden. 

Prolongation und Umschuldung – welche Variante ist für Sie sinnvoll?

Bleibt die entscheidende Frage: Was ist nun der bessere Weg in Sachen Anschlussfinanzierung für mich? Die Frage lässt sich im Grunde recht einfach beantworten. Denn grundsätzlich gilt hier:

• Je höher Ihre Restschuld zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung, desto mehr Geld können Sie mittels Umschuldung zu einer günstigeren Kreditofferte sparen.
• Ist bei Ablauf der Zinsbindung dagegen der Restschulbetrag sehr gering, lohnt sich ein Wechsel in Sachen Finanzierung zu einer neuen Bank für die restliche Laufzeit in aller Regel nicht.

Niedrigzinsen machen Umschuldung besonders attraktiv: Entscheidend ist, letztlich das Einsparungspotenzial einer Umschuldung. Ein Großteil der Baukredite in Österreich, sind Bauspardarlehen bzw. Hypothekarkredite der Banken. In Zeiten der Hochzinsphasen lohnte sich etwa der Abschluss eines Bauspardarlehens mit Fixverzinsung und einer Obergrenze für Zinsen bei sechs Prozent. In der aktuellen Niedrigzinsphase kann ein Wechsel hier über Jahre eine Menge Euro sparen!

„Laut dem Verein für Konsumenteninformation kann eine Umschuldung bei einer Kreditsumme von 180.000 Euro und 30 Jahren Laufzeit zwischen 26.000 bis 43.000 Euro Ersparnis bringen.“

Tipp: Erkunden Sie in der aktuellen Niedrigzinsphase am Ende Ihrer Zinsbindungsfrist unbedingt Offerten verschiedener Banken. Nicht selten ist sogar das Umschulden per vorzeitiger Kündigung mit Pönale am Ende günstiger für Sie.

Umschuldung und Prolongation – Ihre Vor- und Nachteile im Überblick

Prolongation oder Umschuldung – viele Immobilienbesitzer in Österreich stellt die meist nötige Anschlussfinanzierung in Sachen Bau- und Wohnkredit vor Schwierigkeiten. In der folgenden Tabelle sind die jeweiligen Vor- und Nachteile der beiden Varianten nochmal zusammengefasst:

Fazit zum Thema Anschlussfinanzierung

Prolongation oder Umschuldung – diese Entscheidung in Sachen Anschlussfinanzierung fällt vielen Häuslebauern oft schwer und ist im Grunde doch recht einfach. Auch wenn die Verlängerung des bestehenden Darlehens bei der aktuellen Bank sehr bequem und die Umschuldung mit einem gewissen Aufwand verbunden ist: Als Kreditnehmer sollten Sie stets prüfen, ob Sie mit dem Wechsel zu einer neuen Bank durch niedrigere Zinsen nicht bares Geld für Ihre Anschlussfinanzierung sparen können.

Durch einen einfachen Online-Kreditvergleich sind die aktuell besten Konditionen rasch erkundet. Haben Sie sich online einen ersten Überblick über den besten Baukredit verschafft, ist dank modernem digitalem Kreditantrag und Kreditabschluss der Aufwand ebenfalls sehr gering. Weiters kümmern sich die beteiligten Banken um die eigentliche Kreditablösung sowie die neue nötige Rangfolge in Sachen Grundbuchbesicherung automatisch.

Übrigens: Eine Umschuldung ist grundsätzlich auch dann möglich, wenn Sie bereits mehrere Kredite zur derzeitigen Baufinanzierung haben. Auch hier bieten viele Kreditinstitute in Österreich rasche und kostengünstige Lösungen an.

FAQ – weitere wichtige Fragen zur Anschlussfinanzierung

Was passiert, wenn meine aktuelle Zinsbindung endet?

Mit dem Auslaufen der Zinsbindungsfrist endet der Kreditvertrag nicht automatisch. Wenn der Kreditnehmer nichts unternimmt, läuft zumeist das Darlehen bis auf weiteres mit einer variablen Verzinsung weiter. Die Zinsen richten sich dann nach den aktuellen Marktzinsen.

Was bedeutet Restschuld am Ende der Sollzinsbindung?

Die Restschuld ist der Betrag, der von einem Kredit nach Ablauf der Zinsbindungsphase übrig ist. Um diese Schuld zu tilgen, gibt es die Möglichkeit einer Anschlussfinanzierung.

Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung / Pönale?

Inzwischen hat die EU festgelegt, wie hoch die Entschädigung maximal sein darf: Beträgt die Restlaufzeit mehr als 12 Monate: maximal 1 Prozent der Restschuld. Ist die Restlaufzeit kürzer als 12 Monate: maximal 0,5 Prozent der Restschuld. Bei Verträgen, die nach dem 11.6. 2010 abgeschlossen wurden, beträgt die Pönale generell maximal ein Prozent.

Wie lange kann ich Zinsen zur Baufinanzierung festschreiben lassen?

Bei Annuitätendarlehen können Sie die Zinsen in der Regel zwischen fünf und 30 Jahren festschreiben. Das heißt: Wenn Sie eine Sollzinsbindung von fünf Jahren wählen, zahlen Sie fünf Jahre lang den vereinbarten Zins und den Tilgungsanteil.

Für welchen Zeitraum kann ich mir Zinsen per Forward-Darlehen sichern?

Das kann in fünf Jahren oder auch in sechs Monaten sein, je nachdem, mit welcher Vorlaufzeit Sie sich die Zinsen gesichert haben. Diese Phase, der Zeitraum zwischen dem Abschluss des Forward Darlehens und dem Laufzeitbeginn, wird auch Forward-Periode genannt.

Wann kann die Bank meine Anschlussfinanzierung ablehnen?

Generell wird die Bank Ihr Anliegen dann ablehnen, wenn sie befürchtet, dass Sie den Kredit nicht wie geplant tilgen können. Ausschlaggebend für diese Annahme sind beispielsweise: Negativer KSV-Eintrag, negative Kredithistorie oder aktuelle Ratenrückstände.

Was muss ich bei der Anschlussfinanzierung sonst noch beachten?

• Nutzen Sie Möglichkeiten zur Sonderkündigung.
• Starten Sie frühzeitig mit der Planung.
• Verhandeln Sie mit Ihrer derzeitigen Bank.
• Vergleichen Sie aktuelle Konditionen verschiedener Banken.
• Sparen Sie möglichst Eigenkapital an und leisten Sie Sondertilgungen.
• Optimieren Sie Ihre Tilgung und passen Sie die Zinsbindung an.

Video: Anschlussfinanzierung und Forward-Darlehen – wann ist der richtige Zeitpunkt?

Quelle: Jörg Somborn / YouTube