Eigentumswohnung – Finanzierung mit und ohne Eigenkapital

Wie viel Eigenkapital braucht man für eine Eigentumswohnung?

Mindestens 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten sollten beim Erwerb einer Immobilie durch Eigenkapital abgedeckt werden. Wer zur Finanzierung seiner Eigentumswohnung noch mehr Eigenkapital aufbringen kann – umso besser. Denn mehr Eigenkapital bringt günstigere Zinsen. Allerdings muss auch eine Finanzierung komplett ohne Eigenkapital (Vollfinanzierung) nicht immer schlechter sein.

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Für wen lohnt sich eine Eigentumswohnung?

Die aktuell noch niedrigen Zinsen beim Baugeld machen Investitionen in Wohnungen besonders attraktiv. Eigennutzung und Vermietung können dank Krediten kostengünstig realisiert werden. Vor allem als Kapitalanlage sind Eigentumswohnungen gefragt – insbesondere bei Konsumenten mit hohem Einkommen. Denn in Österreich werden Jahreseinkommen ab 60.000 Euro durchschnittlich mit rund 33 Prozent besteuert.

Allerdings sind Eigentumswohnungen eine komplexe und langfristige Geldanlage. Unabhängig vom aktuellen Zinsstand müssen Kreditnehmer die Finanzierung der Eigentumswohnung exakt durchkalkulieren und planen. Andernfalls können rasch unnötige Kosten oder Komplikationen entstehen.

Eigentumswohnung – wie viel Immobilie kann ich mir leisten?

Vor dem Wohnungskauf sollte der Kassensturz stehen: Vorhandenes Eigenkapital ist rasch ermittelt, zusätzlich muss eine exakte Haushaltsrechnung durchgeführt werden. Hier stellen Sie Ihre monatlichen Einnahmen und Ausgaben gegenüber – ehrlich und realistisch. Am besten über einen längeren Zeitraum, beispielsweise die letzten sechs oder zwölf Monate. Der Differenzbetrag aus Ausgaben und Einnahmen kann zur monatlichen Kredittilgung eingesetzt werden. Zusätzlich sollten Sie eine Sicherheitsreserve von zehn bis 15 Prozent als Notgroschen einplanen.

Auf Grundlage des aktuellen Eigenkapitals und der monatlich möglichen Belastung kann dann der maximale Kreditbetrag errechnet werden, der ihnen zur Finanzierung der Eigentumswohnung zur Verfügung steht. Hierzu lässt sich folgende einfache Formel nutzen:

Tipp: Die Rechenformel sollte lediglich zur groben Schätzung genutzt werden. Weiters muss der maximale Kreditbetrag neben der Kaufsumme alle Kaufnebenkosten beinhalten.

Eigentumswohnung finanzieren mit ausreichend Eigenkapital

Immobilienexperten raten, mindestens 20 Prozent Eigenkapital in die Finanzierung einzubringen. Aus gutem Grund: Je mehr Eigenkapital, desto einfacher die Verhandlungen mit der Bank und desto günstiger der Zinssatz des Darlehens.

Solide Planung entscheidend: Sicherheit bei der Finanzierung, auf die es  in Sachen Planung des Wohnungskaufs zu achten gilt. Je nach Höhe des aktuell verfügbaren Eigenkapitals kann es sinnvoll sein, einige Monate oder Jahre mit dem Erwerb der Wohnung zuzuwarten.

Zusätzliches Eigenkapital: Alternativ kann die Eigenkapitalquote durch bestehende Bausparverträge oder private Darlehen im Verwandtenkreis erhöht werden. Diese zählen bei der Finanzierung als vollwertiges Eigenkapital und werden von Banken nicht zur Darlehensberechnung erfasst.

Eigentumswohnung kaufen ohne Eigenkapital (Vollfinanzierung)

Eine Eigentumswohnung komplett ohne Eigenkapital zu finanzieren, funktioniert mittels einer sogenannten Vollfinanzierung. Das allgemeine Zinsniveau ist aktuell noch sehr niedrig – was zwar magere Zinsen auf Ersparnisse bringt, aber Baugeld extrem günstig macht. Die niedrigen Zinsen sprechen auch 2023 noch immer dafür, eine Eigentumswohnung ohne Eigenkapital zu kaufen.

Vollfinanzierung: Bei einem Immobilienkredit ohne Eigenkapital übernimmt die Bank die Finanzierung des kompletten Kaufpreises zuzüglich aller Nebenkosten. Eine Vollfinanzierung umfasst nicht nur die Kreditsumme für den Kauf der Wohnung, sondern zusätzlich Kostenpunkte wie:

• Maklercourtage
• Notarhonorar
• Gebühren für den Grundbucheintrag
• Kosten der hypothekarischen Besicherung
• Grunderwerbsteuer

Strenge Vorgaben: In der Praxis erhalten nur wenige Kreditnehmer eine Vollfinanzierung für ihre Eigentumswohnung. Die Anforderungen für eine 100 Prozent- oder 110 Prozent-Finanzierung sind streng. Obligatorisch sind hohes, geregeltes Einkommen, Top-Werte in Sachen KSV-Auskunft und eine überdurchschnittliche Lage und Ausstattung der Wohnung.

Zusätzliches Risiko: Haben Sie Ihre Bank dennoch überzeugt, drohen meist satte Zinsaufschläge und hohe monatliche Belastungen. Vollfinanzierte Immobiliendarlehen sind aus Sicht der Banken immer ein höheres Risiko – schließlich übersteigt ihr Engagement den reinen Wert der Immobilie, was im Falle einer Zwangsversteigerung Verluste bedeuten kann.

Hohe Zinsaufschläge: Banken berechnen in der Regel Zinsaufschläge, wenn die Darlehenssumme mehr als 80 Prozent des Kaufpreises ausmacht. Bei einer zusätzlichen Finanzierung der Erwerbsnebenkosten kommt ein Risikoaufschlag hinzu, der vom Immobilienwert und Ihren wirtschaftlichen Verhältnissen als Kreditnehmer abhängt.

Beispielrechnung: Wohnungsfinanzierung mit und ohne Eigenkapital

Dass eine Vollfinanzierung bei Niedrigzinsphasen wirtschaftlich sinnvoller sein kann als eine Finanzierung mit Eigenkapital außerhalb einer Niedrigzinsphase, zeigt folgendes Rechenbeispiel.

Ausgangslage: Kauf einer Eigentumswohnung für 150.000 Euro, günstiges Zinsniveau im Jahr 2023, starker Zinsanstieg bis zum Jahr 2029 (höherer Effektivzins).

	Finanzierung ohne Eigenkapital, Kreditaufnahme 2023	Finanzierung mit Eigenkapital nach Ansparphase 2030
Darlehenssumme	150.000 Euro	135.000 Euro
Eigenkapital	0 Euro	15.000 Euro
Effektivzinssatz (10 Jahre Bindung)	1,8 Prozent + Zinsaufschlag = 2,8 Prozent	5,0 Prozent
Monatsrate gerundet	717 Euro	717 Euro
Restschuld gerundet	98.298 Euro	108.760 Euro

Ergebnis: Wird der Kredit 2023 als Vollfinanzierung aufgenommen, ergibt sich – trotz Zinsaufschlag – nach Ablauf der Zinsbindungsfrist von 10 Jahren eine Restschuld von 98.298 Euro. Das im Jahr 2029 aufgenommene Darlehen hingegen wird zu deutlich höheren Zinsen finanziert, was den Vorteil des angesparten Eigenkapitals von 15.000 Euro aufzehrt. Nach Ablauf der 10-jährigen Zinsbindungsfrist liegt die Restschuld um 10.462 Euro höher – die Vollfinanzierung ist somit die bessere Variante.

Eigentumswohnung finanzieren – Kaufnebenkosten im Blick haben

Egal ob mit oder ohne Eigenkapital – beim Kauf einer Wohnung sollten Sie den Kaufnebenkosten besondere Beachtung schenken. Rund zehn bis 15 % der Gesamtkosten gilt es einzukalkulieren. Das verursacht –  je nach Kaufpreis und Lage der Immobilie – zigtausend Euro an zusätzlichen Kosten und bringt so manche Wohnungsfinanzierung ins Wanken. Im Einzelnen kommen folgende Kosten auf Sie zu:

• Maklerprovision (maximal 3 % zuzüglich Mehrwertsteuer)
• Grunderwerbssteuer (3,5 %)
• Anwalts- und Notarkosten (1 bis 3 %)
• Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch (1,2 %)
• Gebühren für die Eintragung des Eigentumsrechts (1,1 %)
• Gebühren für die Eintragung des Pfandrechts (1,2 % des Pfandbetrags)

Finanzierung einer Wohnung – die richtige Tilgungsrate wählen

Zwei Dinge sind in Sachen gewählter Tilgungsrate von Bedeutung. Die monatliche Rate muss zu Ihrem Einkommen als Kreditnehmer passen Sie sollte 40 % des Nettoeinkommens keinesfalls überschreiten. Weiters darf die Tilgungsrate nicht zu niedrig angesetzt werden, da sich Kosten und Laufzeit des Darlehens deutlich erhöhen.

Höhere Tilgungsrate – mehr Ersparnis: Was eine Verdoppelung der monatlichen Tilgungsrate bewirken kann, zeigt folgendes Beispiel. Grundannahme ist hier ein Immobiliendarlehen über 150.000 Euro, mit 2,0 % Sollzins und 15 Jahre Sollzinsbindung:

Darlehensbetrag	150.000 €	150.000 €
Sollzinssatz	2,0 %	2,0 %
Anfangstilgung	2,0 %	4,0 %
Monatliche Tilgung	500 €	750 €
Summe geleisteter Zinszahlungen	37.571,72 €	30.143,44 €
Gesamtlaufzeit des Darlehens	34 Jahre 10 Monate	20 Jahre 5 Monate
Ersparnis	7.428,28 €

Eine Erhöhung der monatlichen Tilgung auf 750 Euro hat großen Einfluss auf die Kosten. Die Laufzeit verringert sich von 34 Jahre 10 Monate auf nur 20 Jahre 5 Monate. Die gesamten Zinszahlungen liegen bei 30.143,44 € statt 37.571,72 €. Ersparnis: 7.428,28 €.

Hohe Tilgung bei Vollfinanzierung: Bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital erwarten Banken ohnehin hohe Tilgungsleistungen. Die 40-Prozent-Regel schafft Grenzen bei Tilgungssatz und monatlicher Ratenhöhe. Banken vergeben Vollfinanzierungen ausschließlich an Kunden mit hohem Einkommen und guter Bonität.

Eigentumswohnung finanzieren – vor der Kreditaufnahme steht der Vergleich

Egal ob mit oder ohne Eigenkapital in der Tasche: Viele Wohnungskäufer verlassen sich bei der Finanzierung auf das erstbeste Angebot ihrer Hausbank. Hier zeigt die Praxis – das kann unnötig teuer werden, da zahlreiche Offerten am Markt mit deutlich besseren Konditionen aufwarten.

Per Online-Vergleich bis zu 30 % sparen: Es empfiehlt sich, mehrere Finanzierungsangebote zu vergleichen. Entweder mit einem Kreditmakler vor Ort oder am besten selbst per Online-Baufinanzierungsvergleich. Hier erhalten Sie mit wenigen Angaben Ihre professionelle Beratung innert weniger Stunden und können dank individuellem Finanzierungskonzept samt besten Zins bares Geld sparen.

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Fazit: Eigenkapital, Kalkulation, Tilgungsrate und Vergleich – Geld sparen beim Wohnungskauf

Eine Eigentumswohnung zu kaufen, das lohnt sich mehr denn je. Vorderst sollten Sie sich vor jedem Wohnungskauf einen Überblick über die eigene Finanzsituation verschaffen – am besten per Haushaltsrechnung. Dank einfacher Faustformeln können Sie errechnen, wie teuer die neue Wohnung werden darf. Hierbei sollte eine Sicherheitsreserve von zehn bis 15 % für die Kaufnebenkosten mit eingeplant werden.

Ob für Sie als Kreditnehmer eine Vollfinanzierung machbar ist, hängt von den finanziellen Verhältnissen und Sicherheiten ab. Idealerweise raten Experten zum Kauf einer Eigentumswohnung aber mit 20 bis 30 % Eigenkapital im Rücken. Das verringert den Finanzierungsbedarf und spart Zinsen und Kosten. Damit die Finanzierung nicht zu teuer wird, sollte weiters eine hohe Tilgungsrate gewählt werden – gerade bei den jetzt noch niedrigen Bauzinsen.

Tipp: Am günstigsten finanzieren Sie Ihr neues Zuhause, wenn Sie verschiedene Finanzierungsangebote einholen. Verlassen Sie sich keinesfalls nur auf Ihre Hausbank!

Video: Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital – geht das?

Quelle: Finanztip / Youtube

FAQ

Wann rechnet sich der Kauf einer Eigentumswohnung?

Trotz guter Lage sind viele Eigentumswohnungen heute preislich überbewertet. Als Faustregel gilt: Mehr als das 25-Fache der Jahresmiete sollte man für eine Wohnung nicht bezahlen, sonst ist eine Überbewertung der Immobilie zu befürchten. Der Vervielfältiger sollte nicht über 25 liegen.

Werden Mieteinnahmen bei der Finanzierung angerechnet?

Dies sehen Banken bei der Kreditprüfung unterschiedlich. Zumeist werden die Mieteinnahmen zwar angerechnet, jedoch in Verbindung mit einem Abschlag. Wie hoch dieser ausfällt, hängt von der jeweiligen Bank und dem Käufer ab. Abschläge in Höhe von 25 bis zu 50 Prozent sind hier  üblich.

Wann lohnt sich die Vermietung einer Eigentumswohnung?

Ob sich die Vermietung einer Eigentumswohnung lohnt, hängt von der Lage des Objektes ab. Ein Mietausfall von fünf Prozent der Miete ist eine sehr optimistische Schätzung. In weniger beliebten Regionen müssen sie mit mehreren Wochen bis Monaten Leerstand rechnen, bis die passenden Mieter gefunden sind.