Eigentumswohnung – Finanzierung mit und ohne Eigenkapital

Wie viel Eigenkapital braucht man für eine Eigentumswohnung?

Mindestens 15 bis 30 Prozent der Gesamtkosten sollten beim Erwerb einer Immobilie durch Eigenkapital abgedeckt werden. Mehr Eigenkapital bringt günstigere Zinsen: Wer also zur Finanzierung seiner Eigentumswohnung noch mehr Eigenkapital aufbringen kann – umso besser. Allerdings muss eine Finanzierung komplett ohne Eigenkapital (Vollfinanzierung) nicht immer schlechter sein.

Für wen lohnt sich eine Eigentumswohnung?

Die aktuellen Niedrigzinsen beim Baugeld machen Investitionen in Wohnungen attraktiver denn je. Sowohl die Eigennutzung als auch die Vermietung können dank Krediten kostengünstig realisiert werden. Vor allem Eigentumswohnungen sind als Kapitalanlage sehr gefragt. Besonders gut eignen sich diese für Konsumenten mit hohem Einkommen – in Österreich werden bereits Jahreseinkommen ab 60.000 Euro durchschnittlich mit rund 33 Prozent besteuert.

Allerdings sind Eigentumswohnungen eine komplizierte und langfristige Geldanlage. Unabhängig vom aktuellen Zinsstand müssen Kreditnehmer die Finanzierung der Eigentumswohnung genau durchkalkulieren und planen. Andernfalls können unnötige Kosten oder Komplikationen entstehen.

Eigentumswohnung – wie viel Immobilie kann ich mir überhaupt leisten?

Vor dem Wohnungskauf sollte der Kassensturz stehen: Vorhandenes Eigenkapital ist rasch ermittelt, zusätzlich muss eine exakte Haushaltsrechnung durchgeführt werden. Hier stellen Sie Ihre monatlichen Einnahmen und Ausgaben gegenüber – aber ehrlich und realistisch. Am besten basiert diese über einen längeren Zeitraum, beispielsweise die letzten sechs oder zwölf Monate. Der Differenzbetrag aus Ausgaben und Einnahmen kann zur monatlichen Kredittilgung eingesetzt werden. Zusätzlich sollten Sie eine Sicherheitsreserve von 10 bis 15 Prozent als Notgroschen einplanen.

Auf Grundlage des aktuellen Eigenkapitals und der monatlich möglichen Belastung kann dann der maximale Kreditbetrag errechnet werden, der ihnen zur Finanzierung der Eigentumswohnung zur Verfügung steht. Hierzu lässt sich folgende einfache Formel nutzen:

Tipp: Die Rechenformel sollte lediglich als grobe Schätzung genutzt werden. Weiters muss der maximale Kreditbetrag nicht nur die reine Kaufsumme, sondern auch alle Kaufnebenkosten beinhalten.

Eigentumswohnung finanzieren mit ausreichend Eigenkapital

Immobilienexperten raten dazu, mindestens 20 Prozent Eigenkapital in die Finanzierung einzubringen. Aus gutem Grund: Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto einfacher werden die Verhandlungen mit der Bank und desto günstiger fällt in der Regel der Zinssatz des Darlehens aus.

Solide Planung entscheidend: Sicherheit bei der Finanzierung also, auf die es auch in Sachen Planung des Wohnungskaufs zu achten gilt. Je nach Höhe des aktuell verfügbaren Eigenkapitals kann es sinnvoll sein, noch einige Monate oder Jahre mit dem Erwerb der Wohnung zuzuwarten.

Zusätzliches Eigenkapital: Alternativ kann die Eigenkapitalquote zusätzlich auch durch bestehende Bausparverträge oder private Darlehen im Verwandtenkreis erhöht werden. Diese zählen bei der Finanzierung als vollwertiges Eigenkapital und werden von Banken nicht zur Darlehensberechnung erfasst.

Eigentumswohnung kaufen ohne Eigenkapital (Vollfinanzierung)

Natürlich ist es möglich eine Eigentumswohnung komplett ohne Eigenkapital zu finanzieren – mittels einer sogenannten Vollfinanzierung. Das allgemeine Zinsniveau ist derzeit äußerst niedrig – was zum einen magere, bis keine Zinsen auf Ersparnisse bringt, zum anderen Baugeld aber extrem, günstig macht. Die niedrigen Zinsen sprechen, quasi dafür, eine Eigentumswohnung ohne Eigenkapital zu kaufen.

Vollfinanzierung: Bei einem Immobilienkredit ohne Eigenkapital übernimmt die Bank die Finanzierung des kompletten Kaufpreises zuzüglich aller Nebenkosten. Eine Vollfinanzierung umfasst also nicht nur die Kreditsumme für den Kauf der Wohnung, sondern zusätzlich Kostenpunkte wie:

• Maklercourtage
• Notarhonorar
• Gebühren für den Grundbucheintrag
• Kosten der hypothekarischen Besicherung
• Grunderwerbsteuer

Strenge Vorgaben: Es gibt einige Banken, die sich darauf einlassen. In der Praxis erhalten aber nur wenige Kreditnehmer eine Vollfinanzierung für ihre Eigentumswohnung. Denn die Anforderungen für eine 100 Prozent- oder 120 Prozent-Finanzierung sind streng. Obligatorisch sind hohes, geregeltes Einkommen, Top-Werte in Sachen KSV-Auskunft und mitunter eine überdurchschnittliche Lage und Ausstattung der Wohnung.

Zusätzliches Risiko: Haben Sie Ihre Bank dennoch überzeugt, drohen meist satte Zinsaufschläge und hohe monatliche Belastungen. Vollfinanzierte Immobiliendarlehen sind aus Sicht der Banken immer ein höheres Risiko – schließlich übersteigt ihr Engagement den reinen Wert der Immobilie, was im Falle einer Zwangsversteigerung Verluste bedeuten kann.

Hohe Zinsaufschläge: Daher berechnen Banken in der Regel bereits Zinsaufschläge, wenn die Darlehenssumme mehr als 80 Prozent des Kaufpreises ausmacht. Bei einer zusätzlichen Finanzierung der Erwerbsnebenkosten kommt ein Risikoaufschlag hinzu, der vom Immobilienwert und Ihren wirtschaftlichen Verhältnissen als Kreditnehmer abhängt.

Beispielrechnung: Wohnungsfinanzierung mit und ohne Eigenkapital

Dass eine Vollfinanzierung innerhalb einer Niedrigzinsphase wirtschaftlich sinnvoller sein kann als eine Finanzierung mit Eigenkapital außerhalb einer Niedrigzinsphase, zeigt folgendes Rechenbeispiel.

Ausgangslage: Kauf einer Eigentumswohnung für 150.000 Euro, niedriges Zinsniveau im Jahr 2021, starker Zinsanstieg bis zum Jahr 2028 (höherer Effektivzins).

Ergebnis: Wird der Kredit 2021 als Vollfinanzierung aufgenommen, ergibt sich – trotz Zinsaufschlag – nach Ablauf der Zinsbindungsfrist von 10 Jahren eine Restschuld von 98.298 Euro. Das im Jahr 2028 aufgenommene Darlehen hingegen wird zu deutlich höheren Zinsen finanziert, was den Vorteil des angesparten Eigenkapitals von 15.000 Euro aufzehrt. Nach Ablauf der 10-jährigen Zinsbindungsfrist liegt die Restschuld um 10.462 Euro höher – die Vollfinanzierung ist somit die bessere Variante.

Eigentumswohnung finanzieren – Kaufnebenkosten im Blick haben

Egal ob mit oder ohne Eigenkapital – beim Kauf einer Wohnung sollten Sie den Kaufnebenkosten stets besondere Beachtung schenken. Rund 10 bis 15 % der Gesamtkosten gilt es hierfür einzukalkulieren, was je nach Kaufpreis und Lage der Immobilie zigtausend Euro an zusätzlichen Kosten verursacht, und so manche Wohnungsfinanzierung rasch ins Wanken bringt. Im Einzelnen kommen folgende Kosten auf Sie zu:

• Maklerprovision (Maximal 3 % zuzüglich Mehrwertsteuer)
• Grunderwerbssteuer (3,5 %)
• Anwalts- und Notarkosten (1 bis 3 %)
• Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch (1,2 %)
• Gebühren für die Eintragung des Eigentumsrechts (1,1 %)
• Gebühren für die Eintragung des Pfandrechts (1,2 % des Pfandbetrags)

Finanzierung einer Wohnung – die richtige Tilgungsrate wählen

Zwei Dinge sind in Sachen gewählter Tilgungsrate von Bedeutung. Die monatliche Rate muss zu Ihrem Einkommen als Kreditnehmer passen Sie sollte 40 % des Nettoeinkommens keinesfalls überschreiten. Weiters darf die Tilgungsrate nicht zu niedrig angesetzt werden, da sich sonst Kosten und Laufzeit des Darlehens deutlich erhöhen.

Höhere Tilgungsrate – mehr Ersparnis: Was eine Verdoppelung der monatlichen Tilgungsrate um ein Prozent bewirken kann, zeigt folgendes Beispiel. Grundannahme ist hier ein Immobiliendarlehen über 150.000 Euro, mit 2,0 % Sollzins und 15 Jahre Sollzinsbindung:

Eine Erhöhung der monatlichen Tilgung auf 750 Euro hat großen Einfluss auf die Kosten. Die Laufzeit verringert sich von 34 Jahre 10 Monate auf nur noch 20 Jahre 5 Monate, die gesamten Zinszahlungen liegen bei 30.143,44 € statt 37.571,72 €. Ersparnis: 7.428,28 €.

Hohe Tilgung bei Vollfinanzierung: Insbesondere bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital erwarten Banken hohe Tilgungsleistungen. Die 40-Prozent-Regel schafft allerdings Grenzen bei Tilgungssatz und monatlicher Ratenhöhe. Daher vergeben Banken nur Vollfinanzierungen an Kunden mit hohem stabilem Einkommen.

Eigentumswohnung finanzieren – vor der Kreditaufnahme steht der Vergleich

Egal ob mit oder ohne Eigenkapital in der Tasche: Viele Wohnungskäufer verlassen sich bei der Finanzierung auf das erstbeste Angebot ihrer Hausbank. Hier zeigt die Praxis – das kann unnötig teuer werden, da zahlreiche Offerten am Markt mit deutlich besseren Konditionen aufwarten.

Per Online-Vergleich bis zu 30 % sparen: Es empfiehlt sich daher, Finanzierungsangebote zu vergleichen. Entweder mit einem Kreditmakler vor Ort oder am besten gleich selbst per Online-Baufinanzierungsvergleich. Hier erhalten Sie mit wenigen Angaben Ihre professionelle Beratung mit innerhalb weniger Stunden und können mit einem individuellen Finanzierungskonzept zum besten Zins bares Geld sparen.

Fazit: Eigenkapital, Kalkulation, Tilgungsrate und Vergleich – Geld sparen beim Wohnungskauf

Eine Eigentumswohnung zu kaufen, das lohnt sich heute mehr denn je. Vorderst sollten Sie sich vor jedem Wohnungskauf einen Überblick über die eigene Finanzsituation verschaffen – am besten per Haushaltsrechnung. Dank einfacher Faustformeln können Sie errechnen, wie teuer die neue Wohnung werden darf. Hierbei sollte eine Sicherheitsreserve von 10 bis 15 % für die Kaufnebenkosten mit eingeplant werden.

Ob für Sie als Kreditnehmer eine Vollfinanzierung machbar ist, hängt von den aktuellen finanziellen Verhältnissen und Sicherheiten ab. Idealerweise raten Experten zum Kauf einer Eigentumswohnung aber mit 20 bis 30 % Eigenkapital im Rücken. Das verringert den Finanzierungsbedarf und spart deutlich Zinsen und Kosten. Damit die Finanzierung nicht zu teuer wird, sollte weiters eine möglichst hohe Tilgungsrate gewählt werden – gerade bei den jetzt niedrigen Bauzinsen.

Am günstigsten finanzieren Sie Ihr neues Zuhause in dem Sie verschiedene Finanzierungsangebote einholen und sich nicht ausschließlich auf Ihre Hausbank verlassen.

Video: Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital – geht das?

Quelle: Finanztip / Youtube