Wie finanziert man sich eine Wohnung?
In Sachen eigene Wohnung finanzieren gilt es vieles zu beachten: Was kann ich mir tatsächlich leisten? Wie viel Eigenkapital brauche ich wirklich? Wo gibt es die besten Zinsen und staatliche Förderungen? Was kommt am Ende an Nebenkosten auf mich zu? Und warum sind Sondertilgungen so wichtig? Antworten auf diese Fragen gibt es hier.
Inhaltsverzeichnis:
- Geeignete Wohnung finden
- Wohnung kaufen oder mieten?
- Entscheidende Fakten
- Immobilienfinanzierung zum Wohnungskauf
- Wie viel Eigenkapital ist sinnvoll?
- Wohnungskauf ohne Eigenkapital
- Nebenkosten
- Förderungen
- Fazit
Hintergrundwissen zum Thema Wohnung kaufen und finanzieren
Immer mehr Mieter in Österreich entscheiden sich für Wohneigentum. Und das ist kein Wunder: Denn in den eigenen vier Wänden zu wohnen, statt auf Dauer hohe Mietzinsen zu bezahlen, das kann sich gerade in Niedrigzinsphasen wie jetzt durchaus lohnen.
Dabei zieht es nicht alle in das eigene Haus, viele möchten lieber eine Eigentumswohnung kaufen. Gerade wer stadtnah oder zentral wohnen möchte, bevorzugt den Wohnungskauf. Doch vor dem Einzug gilt es erst einmal, das passende Objekt oder den geeigneten Bauträger zu finden und vor allem zu klären, wie die neue Eigentumswohnung finanziert werden kann. Spezielle Baukreditrechner zeigen Ihnen sofort, mit welchen Bauzinsen Sie rechnen können. Ehe Sie jedoch abschließend zu der Wohnungsfinanzierung kommen, sollten erst einmal wichtige Fragen zu den Besonderheiten, den Vor- und Nachteilen sowie der Finanzierung und den Kosten einer Eigentumswohnung beantwortet werden.
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Geeignete Wohnung finden – der erste entscheidende Schritt
Wer in Österreich eine geeignete Wohnung zum Kauf sucht, findet zahlreiche Möglichkeiten und ebenso viele Angebote am Markt. Ob klassische Anzeigen in der Tagespresse, das Maklerbüro vor Ort oder ein Geheimtipp von Freunden und Verwandten – rasch steht das vermeintliche Schnäppchen parat. Doch sind das immer die besten und günstigsten Offerten?
Die Erfahrung zeigt – in vielen Fällen nicht! Denn wie bei jedem Kreditvergleich zählt auch in Sachen Wohnung erkunden die Vielfalt. Und gerade hier bieten die führenden Online-Portale in Österreich bei der Immobiliensuche wertvolle Hilfe. Ob Willhaben.at, Immobilienscout24.at, Immowelt.at oder Immodirekt.at: Mit wenigen Klicks und kurzen Angaben lassen sich im Netz regionale wie überregionale Anbieter und Spezialist erkunden, um geeignete Häuser, Grundstücke oder Wohnungen zu finden. Und zwar Neubauprojekte direkt vom Bauträger ebenso, wie meist günstigere Objekte aus privater Hand.
Tipp: Wer bei der Wohnungssuche Immobilienanzeigen mit guten Beschreibungen und aussagekräftigen Bildern bevorzugt, sollte moderne Online-Portalen durchstöbern. Dort gibt es eine Vielzahl an Exposés. Makler, Bauträger und Privatanbieter bieten zum Verkauf stehende Eigentumswohnungen an. Sie haben also sowohl die Wahl provisionspflichtiger als auch provisionsfreier Wohnungen.
Wohnung kaufen oder mieten – welche Vorteile und Nachteile habe ich?
Hat man den Markt erkundet und erste Objekte im Visier, bleiben für viele Konsumenten die meist hohen Kaufsummen zunächst oft abschreckend. Rasch stellt sich da die Frage: Soll ich eine Wohnung tatsächlich kaufen oder doch lieber mieten? Ein Wohnungskauf ist langfristig als Kapitalanlage ideal – das gilt gerade für Ballungszentren, weil dort die Mieten seit vielen Jahren konstant steigen. Allerdings bringt eine Eigentumswohnung auch Verpflichtungen mit sich. Eigentümer müssen sich vor dem Kauf über zusätzliche Kosten und Aufgaben bewusst werden. Die wichtigsten Vor- und Nachteile im Überblick:
Vorteile, eine Wohnung zu kaufen:
- Gerade in zentralen Lagen und Ballungsräumen bietet der Markt mehr Wohnungen als Häuser.
- In der Regel ist es zudem günstiger, in vergleichbarer Wohnlage eine Wohnung, statt ein Haus zu kaufen.
- In den eigenen vier Wände ist man unabhängig von den Mietpreisentwicklungen, regelmäßige Mietzahlungen und Mieterhöhungen entfallen.
- Ändert sich die persönliche Lebenssituation, beispielsweise durch Umzug oder Trennung, lässt sich die Wohnung deutlich rascher vermieten.
- Im Ruhestand erspart eine bereits abbezahlte Eigentumswohnung zusätzliche Mietkosten. Ein Wohnungskauf ist somit ideal für die eigene Altersvorsorge.
- Schließlich ist eine Immobilie auch Bestandteil der Erbmasse, so dass die eigenen Kinder später von der Kapitalanlage profitieren.
Nachteile, eine Wohnung zu kaufen:
- Eigentümer einer Wohnung tragen grundsätzlich die finanziellen Aufwendungen für Reparaturen und Instandhaltung selbst.
- Bei Eigentumswohnungen fällt zusätzliche ein monatliches Hausgeld für laufende Ausgaben an, die das Gemeinschaftseigentum wie Keller und Treppenhaus betreffen. Beispielsweise sind dies Betriebskosten, Heizungskosten, Warmwasserkosten, Instandsetzungsrücklagen und Hausverwaltungskosten.
- Weiters gibt es in der Regel eine Eigentümerversammlung, die verbindliche Beschlüsse trifft – beispielsweise zu baulichen Maßnahmen, der Bildung von Rücklagen oder der Verteilung anfallender Kosten.
- Steht ein Umzug durch Arbeitsplatzwechsel oder Familienzuwachs an, ist der Aufwand bei einer gekauften Wohnung im Vergleich zur Mietwohnung größer – schließlich muss selbst ein geeigneter Mieter oder ein neuer Käufer erkundet werden.
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Entscheidende Fakten – so finanziere ich meine Eigentumswohnung richtig
Die Entscheidung zum Kauf einer Wohnung ist gefallen? Dann geht es an die richtige Finanzierung! Wer eine Wohnung kauft, muss mit einer langfristigen finanziellen Belastung meist über mehrere Jahrzehnte rechnen. Deshalb ist ein gut durchdachter Finanzierungsplan das A und O.
Insbesondere die Lebens- und Vermögensverhältnisse des jeweiligen Käufers entscheiden darüber, welches Finanzierungsmodell sinnvoll ist. Daher gibt es meist nicht „den“ allgemein gültigen Finanzierungsplan. Er muss also stets individuell erstellt werden.
Bei der Erstellung des Finanzierungsplans wird zunächst der Kaufpreis der Wohnung zuzüglich aller Nebenkosten wie Notarkosten oder Grunderwerbssteuer angegeben. Der Eigenkapitalanteil sollte mindestens die Nebenkosten des Wohnungskaufs abdecken. Im Idealfall wird gleich noch ein Teil der Kaufsumme aus Eigenmitteln beglichen.
Für einen guten und sicheren Plan gilt weiters: Immer einen ausreichenden finanziellen Puffer für unerwartete Kosten und sich ändernde Lebensumstände einplanen.
Insbesondere folgende Dinge sind für eine erfolgreiche Finanzierung wichtig:
Sicherheit und Risiko abwägen: Ein gutes Kreditkonzept zur Wohnungsfinanzierung ist neben den persönlichen Bedürfnissen auch auf die wirtschaftliche Belastbarkeit abgestimmt. Bereits hier gilt es zu prüfen, welche Ziele man mit seiner Finanzierung verfolgt:
- Möchte man eine möglichst niedrige monatliche Belastung oder eine rasche Tilgung?
- Steht eine hohe Planungssicherheit oder möglichst niedrige Gesamtkosten im Vordergrund?
- Wie flexibel soll oder muss die Finanzierung ausfallen?
- Welche effektive Zinsbelastung ist dauerhaft möglich oder sinnvoll?
Natürlich können all diese Ziele nicht gleichzeitig erreicht werden – einige schließen einander sogar aus. Eine machbare Kombination gilt es hier, letztlich im Gespräch mit einem Finanzierungsberater oder Vermittler zu erkunden, um erste konkrete Finanzierungsmöglichkeiten zu erkunden.
Einkommen und Ausgaben checken: Geht es im nächsten Schritt an die konkrete Finanzierungsplanung, ist das verfügbare Nettoeinkommen die entscheidende Größe. Hier gilt es also festzulegen, wie viel Geld man monatlich für die Kreditrate aufbringen kann, ohne dass das Haushaltsbudget zu sehr einschränkt werden muss. Dazu eignet sich eine ehrliche Haushaltsrechnung über einen längeren Zeitraum: Was nach Abzug aller Ausgaben vom Einkommen übrigbleibt, entscheidet, letztlich welche monatlichen Zahlungen für einen Kredit machbar sind.
Wichtig ist hierbei stets ein gewisser Sicherheitspuffer: Es gilt also nie das Maximum an monatlichem Budget für die Wohnungsfinanzierung auszuschöpfen – Immobilienexperten raten hier bis zu einem Drittel als stille Reserve für unerwartete Ausgaben oder Reparaturen vorzuhalten.
Richtigen Finanzierungspartner finden: Steht das monatliche Budget fest, steht die Recherche nach einem geeigneten Finanzierungspartner an. Spätesten hier gilt es zu entscheiden, ob die Wohnung mit einem klassischen Annuitätendarlehen bei einer Bank, einem Bausparvertrag oder einer Kombination aus beidem finanziert werden soll.
Die Vertragsbedingungen von Wohnungskrediten fallen dabei – je nach Anbieter – höchst unterschiedlich aus. Beispielsweise verlangen einige Banken, dass Sie als Kreditnehmer einen Eigenkapitalanteil von bis zu 30 Prozent nachweisen, andere Finanzinstitute setzen dies nicht voraus und bieten sogar Vollfinanzierungen an. Weiters gibt es die Option, den Kreditvertrag mit fixem oder mit variablem Zinssatz abzuschließen. Ein Kredit mit fixem Zinssatz legt die Zinshöhe für einen bestimmten Zeitraum vertraglich fest – erst nach Ablauf der Frist wird der Zinssatz hier dem europäischen Referenzzinssatz EURIBOR angeglichen. Bei einem Kredit mit variablem Zinssatz hingegen passt sich die Zinshöhe während der gesamten Vertragslaufzeit dem aktuellen EURIBOR an.
Eine nach wie vor Variante der Immobilienfinanzierung in Österreich ist das Bauspardarlehen. Das Prinzip ist simpel: Alle Bausparer zahlen Sie regelmäßig einen mit der Bausparkasse vereinbarten Betrag in einen großen Topf ein und sparen so ein Bausparguthaben an, das Sie sich bei Fälligkeit auszahlen lassen können. Zusätzlich besteht die Möglichkeit, ein Bauspardarlehen zu beanspruchen. Durch die festgelegte Zinsobergrenze und eine optionale fixe Verzinsung ist diese Baufinanzierungsvariante sehr zuverlässig und risikoarm.
Bonitätskriterien beachten: Zahlungssicherheit wird gerade in Sachen Baufinanzierung großgeschrieben. So vergibt keine Bank in Österreich Wohnungskredite ohne vorherige Bonitätsprüfung. Es ist die bankübliche Feststellung von Sicherheiten, die sowohl die Bank als auch Sie als Kreditnehmer schützen soll. Zu den wichtigsten Bonitätskriterien der Banken zählen dabei neben Einkommen und Eigenkapital auch Sicherheiten bestehende Immobilien, Grundstücke oder sonstigen Wertobjekte. Auch Ihre bisherige Zahlungsmoral, laufende Kredite oder Insolvenzen beeinflussen natürlich die eigene Bonität. In Sachen Finanzplanung lohnt es sich für Sie als Kreditnehmer weiters eine Eigenauskunft beim Österreichischen KSV einzuholen. Diese kann einmal pro Jahr kostenlos angefordert werden und schafft zusätzliche Klarheit für die finanzierende Bank.
Immobilienfinanzierung zum Wohnungskauf – jetzt niedrige Zinsen nutzen
Die seit Jahren anhaltende Nullzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) macht Finanzierungen so günstig wie noch nie. Und an diesem niedrigen Zinsniveau wird sich auch in absehbarer Zeit nichts ändern.
Davon profitieren insbesondere auch Häuslebauer und Finanzierer von Eigentumswohnungen in Österreich. Sowohl Wohnungskredite mit variabler als auch mit fixer Verzinsung gibt es aktuell zu extrem günstigen Zinsen. Diese können und sollten sich Konsumenten also möglichst langfristig sichern und die aktuellen Konditionen bei den Banken genau vergleichen.
Fixzinskredite nutzen: Dabei führt derzeit kein Weg an einem Fixzinskredit vorbei – denn in Sachen Wohnungskredite lassen sich so über viele Jahre die aktuellen Minizinsen fix vereinbaren und mitunter viele tausend Euro an Zinskosten einsparen.
So empfiehlt auch der Verein für Konsumenteninformation (VKI) angehenden Immobilienbesitzern Hypothekarkredite mit Fixzinsvereinbarungen zu nutzen – selbst wenn diese unter Umständen etwas mehr an Zinsen kosten als solche mit variablen Konditionen. Schließlich könnte ein steigendes Zinsniveau rasch dramatische Folgen für Kreditnehmer mit laufenden Krediten mit variabler Zinsvereinbarung haben. Bereits acht von zehn Kreditsuchenden in Österreich entscheiden sich derzeit für einen Fixzinskredit in Sachen Haus- und Wohnungsfinanzierung.
Wohnkredite umschulden: Aber auch für alle Immobilienbesitzer, die bereits einen Wohnkredit haben, kann sich eine Umschuldung rentieren – und zwar dann, wenn die Zins- und Spesenersparnis eines neuen Darlehens deutlich größer ist als mit Ihrem derzeitigen Wohnungskredit. Allerdings wird bei vielen laufenden Kreditverträgen im Falle einer vorzeitigen Kündigung ein Pönale fällig. Diese beträgt durchschnittlich zwischen einem und fünf Prozent vom Restdarlehen – hier gilt es genau zu rechnen. Die Arbeiterkammer empfiehlt weiters, bei jenen Banken, die einen günstigeren Kredit offerieren, stets den effektiven Jahreszinssatz sowie der Gesamtbelastung zu erkunden.
Tipp: Verschaffen Sie mit einem Finanzierungsrechner rasch Klarheit über die aktuellen Konditionen am Kreditmarkt. Sich umfassend nach Zinsen, Bankspesen und Sondertilgungsmöglichkeiten zu informieren und bei mehreren Banken Angebote einzuholen spart Ihnen bares Geld.
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Wie viel Eigenkapital braucht man für eine Wohnung?
Neben dem monatlichen Einkommen sind vorhandene Ersparnisse bei der Wohnungsfinanzierung ein wichtiger Baustein. In Sachen Eigenkapital bei der Wohnungsfinanzierungen gilt also: Viel hilft viel. Denn durch das Einbringen von Eigenkapital können Sie Ihre Finanzierungskosten und die Laufzeit Ihres Darlehens erheblich verringern.
Empfehlenswert sind mindestens 15 Prozent der Kaufsumme als Eigenkapital in die Finanzierung der Eigentumswohnung einzubringen. So decken Sie zumindest die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln ab.
Je mehr Eigenkapital allerdings eingebracht werden kann, desto sicherer und günstiger wird der Weg zu Ihrer neuen Traumwohnung. Für eine stabile günstige Baufinanzierung sollten daher idealerweise 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten aus dem eigenen Vermögen kommen – dies empfehlen Finanzierungsexperten und Konsumentenschützer.
Ist es möglich ohne Eigenkapital eine Wohnung zu kaufen?
Ohne eigenes Geld zur Eigentumswohnung – das geht mittlerweile. Denn unter bestimmten Voraussetzungen ist auch eine Wohnungsfinanzierung ohne Eigenkapital bei Banken möglich – Sie müssen sich dann aber auf hohe Zinskosten per Zinsaufschlag und eine deutlich längere Laufzeit einstellen.
Schließlich wird bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital beziehungsweise Vollfinanzierung der volle Kaufpreis der Immobilie – teilweise sogar inklusive aller Nebenkosten – über einen Kredit der Bank finanziert. Die aktuell niedrigen Bauzinsen schaffen hierzu, durchaus günstige Bedingungen für den Kauf ohne Eigenmittel. Allerdings bringt diese Form der Finanzierung auch einige Nachteile mit sich:
Sie ist teurer: Die Zinskosten können im Vergleich zu einer mit Eigenkapital ausgestatteten Finanzierung doppelt oder sogar drei Mal so hoch ausfallen.
Sie dauert länger: Wer kein Eigenkapital einbringt, bekommt einen schlechteren Sollzins und kann in der Regel die Restschuld nicht so schnell tilgen.
Sie erfordert eine außerordentlich gute Bonität: Ein hohes, gesichertes Einkommen und ein tadelloser Score beim KSV sind obligatorisch.
Sie ist nur mit einer wertigen Immobilie realisierbar: Das Objekt sollte über eine ausgezeichnete Lage verfügen und sich in einem sehr guten Zustand befinden.
Sie erhöht das KSV-Risiko: Schließlich steigt im Falle einer Zwangsversteigerung das Risiko, auf einem höheren Schuldenberg sitzen zu bleiben.
Tipp: Eine überdurchschnittlich gute Kreditwürdigkeit in Form eines tadellosen KSV Vortrags ist in jedem Fall oberste Voraussetzung für eine Wohnungsfinanzierung ohne Eigenkapital. Haben Sie als Kaufinteressent kein Eigenkapital vorzuweisen, sollten Sie in jedem Fall über ein sehr hohes, gesichertes Einkommen verfügen. Denn nur dann kann können Sie den Risiken und Nachteilen einer Finanzierung ohne Eigenkapital gelassen entgegentreten. Selbständige und Freiberufler haben in aller Regel wesentlich schlechtere Chancen, eine Vollfinanzierung oder eine 100-Prozent-Finanzierung zu erhalten.
Die Nebenkosten – bei der Wohnungsfinanzierung oft vergessen
Neben dem eigentlichen Kaufpreis fallen beim Wohnungskauf zahlreiche weitere Kosten an. Hierzu zählen einerseits die Finanzierungskosten, die beispielsweise durch Bereitstellungszinsen anfallen. Zum anderen gehören dazu Nebenkosten, die bei jedem Immobilienkauf entstehen, wie die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten und die Kosten zur Besicherung Grundbuch. Zusätzlich sollten Sie auch eventuelle Zahlungen für die Maklerprovision, für den Umzug oder für eventuell notwendige Modernisierungen in Ihrer Finanzplanung keinesfalls vergessen.
Insgesamt müssen Sie in Österreich – je nach Bundesland und Immobilienstandort durchschnittlich mit 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises an Nebenkosten rechnen. Damit diese nicht in die Wohnungsfinanzierung einfließen und Ihren Zinssatz erhöhen, bestreiten Sie diese am besten aus Ihrem Eigenkapital.
Vergessen Sie weiters nicht, dass auch nach dem Wohnungskauf laufende Kosten für Sie anfallen: Beispielsweise Kosten für die Hausverwaltung, Rücklagen für eventuelle Reparaturen und Instandhaltungen an Ihrer eigenen Wohnung sowie gemeinschaftliche Rücklagen für die gesamte Wohnanlage. Schließlich Müllentsorgung, Strom, Abwasser und Versicherungen anfallen. Bilden Sie deshalb ausreichend Rücklagen – der Verband Privater Bauherren empfiehlt, dafür eine Summe von monatlich ein bis zwei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche zu sparen.
Tipp: Sparen können Sie, wenn Sie beim Wohnungskauf die obligatorische Instandhaltungsrücklage für die Wohnanlage im Kaufvertrag gesondert ausweisen. Da Sie für die Instandhaltungsrücklage keine Gewerbesteuer zahlen müssen, kann diese – wenn Sie separat im Vertrag aufgeführt wird – Ihren Kaufpreis senken. So müssen Sie weniger Grunderwerbssteuer zahlen.
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Förderungen für die Finanzierung und Investitionen in Wohnungen
Auf Bundes- und Landesebene gibt es in Österreich einige Fördermöglichkeiten, die Sie sich als Wohnungskäufer nicht entgehen lassen sollten. Allen voran die Wohnbauförderung, die gemeinsam mit der Familienförderung speziell für junge Familien sehr attraktiv sein kann. Auch der Wechsel zu erneuerbaren Energien wird beispielsweise mit günstigen Krediten oder einmaligen Geldzuschüssen unterstützt.
Tipp: Da die Fördermöglichkeiten von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich geregelt sind, empfiehlt es sich, diese gemeinsam mit dem Kreditberater zu planen und sich vorab selbst bei der jeweiligen Gemeine und bei den Landesverbänden zu erkundigen.
Fazit zum Thema Wohnung kaufen und finanzieren
Etwas für die eigene Altersvorsorge tun und nie wieder Mietzins zahlen – die Vorteile einer Eigentumswohnung sind für viele Konsumenten durchaus verlockend: Das sollte Sie aber keinesfalls zu einem unüberlegten Kauf animieren. Zudem gilt es neben einem genauen Vergleich der Zinskonditionen vorderst auf wichtige Stolperfallen in Sachen Wohnungskauf zu achten.
Persönlichen Budgetplan erstellen: Erkunden Sie im Vorfeld die monatlich zahlbare Kreditrate. Dies ist am besten mit einem ehrlichen Budget- und Haushaltsplan möglich, bei dem alle Nettoeinnahmen den monatlichen Ausgaben gegenübergestellt werden. Wichtig ist zudem ein ausreichender finanzieller Puffer – gerade auch für die realistische Einschätzung in den kommenden Jahren.
Mögliche Folgekosten beachten: Nicht nur die Kaufsumme sowie alle Nebenkosten beim Wohnungskauf sollten Sie stets im Blick behalten, sondern auch mögliche Folgekosten. Beispielsweise spätere Kosten der Eigentümergemeinschaft in Sachen Instandhaltungsrücklagen oder vorher nicht eingeplante Reparaturen an der eigenen Wohnung. Entscheidet Sie sich für den Kauf einer gebrauchten Wohnung, gilt es weiters eine sorgfältige Wohnungsbesichtigung mit einem Sachverständigen vorzunehmen, um mögliche Renovierungskosten vorab zu erkunden. Auch geben Protokolle der Eigentümerversammlung Aufschluss über aktuell geplante Investitionen.
Baubeschreibung genau erkunden: Geht es um den Kauf einer Neubauwohnung, werden diese in der aktuell angespannten Immobilienlage vielfach nur nach Plan oder im Rohbau veräußert. Hier gilt es die Baubeschreibung mit allen inkludierten Leistungen des Bauträgers genau zu erkunden. Schließlich müssen Sie alles was hier nicht inkludiert ist, als zukünftiger Eigentümer selbst finanzieren.
Vergleichen, vergleichen, vergleichen: Schließlich zählt der Vergleich. Dies gilt nicht nur für mögliche Finanzierungsmodelle und aktuelle Zinskonditionen der Banken per Online-Rechner. Auch etwaige Objekte sollten Sie auf möglichst unterschiedlichen Web-Portalen je nach Region, Lage und Zustand vorab genau erkunden.