Günstige Hausfinanzierung | Hauskredit-Vergleich Österreich

Hintergrundwissen zum Thema Hauskredit

Was ist ein Hauskredit und wie funktioniert er?

Der Hauskredit wird gerne auch als Immobilienkredit oder Baufinanzierung bezeichnet. Ein solches Darlehen ist durch die Immobilie selbst abgesichert und meist sehr langfristig angelegt. Die Laufzeit beträgt meist 10, 15 oder mehr Jahre. Abhängig ist dies von der finanziellen Leistung des Kreditnehmers sowie der Höhe der Kaufsumme einer Immobilie.

Entscheidend beim Hauskredit: Die Begriffe Laufzeit und Zinsfestschreibung sollten Sie nicht miteinander verwechseln. Während die Laufzeit durchaus 30 Jahre betragen kann, wird der Zins meist nur über einen kleineren Zeitraum, etwa 10 oder 15 Jahre festgeschrieben. Im Anschluss daran folgt dann eine sogenannte Anschlussfinanzierung, um die restliche Kreditsumme zu tilgen. Eine zweite Zinsfestschreibung ist hier ein normaler Vorgang, den über 90 Prozent aller Kreditnehmer in Österreich auch in Anspruch nehmen.

Der Zins für eine Hausfinanzierung ist abhängig vom Referenzzinssatz EURIBOR oder dem Leitzins der europäischen Zentralbank (EZB), die regelmäßig angepasst werden. Aktuell können Konsumenten von einem sehr niedrig Zinsniveau profitieren, optimal dafür geeignet um eine günstige Hausfinanzierung zu starten.

Als Sicherheit für solch ein Hausdarlehen gilt nicht etwa eine Gehaltsabtretung wie beim Ratenkredit, sondern meist die Eintragung einer Grundschuld auf das Haus. In seltenen Fällen kann auch eine Hypothek als Sicherheit dienen – allerdings ist die Grundschuldeintragung in meist allen Fällen die bessere Wahl.

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Welche Vorteile bietet Ihnen ein Hauskredit Vergleich?

Den größten Vorteil, den Sie per Zinsvergleich mit einem Hausfinanzierung Rechner haben, ist der tagesaktuelle Blick auf die Bauzinsen aller namhaften Anbieter in Österreich. Diese befinden sich seit vielen Jahren auf historisch niedrigem Niveau und machen Baufinanzierung für Haus oder Wohnung damit beispiellos günstig. Natürlich könnten Sie Ihre Hausfinanzierung einfach bei der nächsten Filialbank vor Ort beantragen und die dortigen Konditionen akzeptieren. Hausbanken bieten Ihnen aber selten tatsächlich die besten Zinskonditionen, die Sie auf dem freien Markt per Vergleich lukrieren können.

Im Hauskredit Vergleich erkunden bequem, von zu Hause aus, die Konditionen und Zinssätze vieler namhafter Banken und können diese direkt denen Ihrer Bank vor Ort gegenüberstellen. Zu 99 % werden Sie feststellen: Hier finden Sie einen besseren Zinssatz und haben nun die Option, entweder online bessere Konditionen anzufragen und abzuschließen. Oder Sie konfrontieren Ihre alte Bank mit der neuen besseren Offerte. Sollte Ihre Bank kein verbessertes Zinsmodell unterbreiten, können Sie das andere Angebot nutzen und Ihren Baukredit umschulden.

Ihre Vorteile beim Hauskredit Vergleich auf einen Blick:

• Optimale und tagesaktuelle Marktübersicht
• Einfacher Zinsvergleich vieler verschiedener Banken
• Mögliche Ersparnis von mehreren tausend Euro
• Geringer Zeitaufwand und sofortige Online Anfrage
• Ausschließlich erfahrene seriöse Anbieter

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Welche Optionen bei der Hausfinanzierung gibt es in Österreich?

Für einen Hauskredit stehen Ihnen in Österreich viele Finanzierungsoptionen zur Verfügung. Die beliebteste ist mit Sicherheit das klassische Annuitätendarlehen, welches eine stets gleichbleibende monatliche Rate über die gesamte Zinsfestschreibung garantiert. Aber je nach individueller finanzieller Situation, Verwendungszweck oder anderen Faktoren können für Sie auch weitere Optionen von Vorteil sein. Folgende Kredit-Varianten stehen Ihnen zur Verfügung:

Annuitätendarlehen: Das Annuitätendarlehen ist die Standardform der Hausfinanzierung und verfügt über eine stets gleichbleibende monatliche Rate. Die Annuität, also quasi die jährliche Rate, wird hierbei auf zwölf Monate verteilt, um das Hausdarlehen konstant zu gleichen Summen abstottern zu können. Eine Annuität besteht hierbei aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil. Zu Beginn der Zinsfestschreibung überwiegt der Zinssatz noch deutlich der Tilgung. Mit fortschreitender Laufzeit tilgen Sie aber immer von der Restschuld, wodurch der Zinsanteil immer geringer wird. So bleibt mehr Geld für die tatsächliche Tilgung der Kreditsumme:

Vorteile: Tilgungsanteil steigt mit voranschreitender Laufzeit. Große Planungssicherheit dank langer Zinsbindung. Die Summe für etwaige Anschlussfinanzierung steht bereits zuvor fest.
Nachteile: Wenig flexibel, da Sie nur schwer auf einen besseren Zinssatz reagieren oder einen größeren Teil der Restschuld komplett tilgen können. Die lange Zinsbindung legt Sie lang auf einen Anbieter und Zinssatz fest.

Volltilgerdarlehen: Bei diesem Darlehen wird die Kreditsumme gleich mit der ersten Zinsfestschreibung komplett getilgt. Hierbei sind lange Zinsbindungen mit Laufzeiten von 25 oder 30 Jahren keine Seltenheit. Kürzere Laufzeiten sind nur möglich, wenn Sie in der Lage sind, eine deutlich höhere monatliche Rate finanzieren zu können. Das finden Sie heraus, indem Sie sich unsere schrittweise Anleitung auf dem Weg zum optimalen Hauskredit durchlesen.

Vorteile: Absolute Planungssicherheit, kein Risiko durch die Anschlussfinanzierung, diese ist hier überhaupt nicht nötig.
Nachteile: Keinerlei Flexibilität, um auf Zinsanpassungen zu reagieren. Weiters verlangen Banken bei Volltilgern häufig Zinsaufschläge.

Variables Darlehen: Mit einem variablen Baukredit vereinbaren Sie als Kreditnehmer mit der Bank eine regelmäßige Anpassung des Zinssatzes an die aktuellen Marktzinsen – das geschieht in etwa alle drei Monate anhand des Referenzzinssatzes EURIBOR. So profitieren Sie mit einem solchen vor allem, wenn Sie in den nächsten Monaten und Jahren mit fallenden Zinssätzen rechnen. Umgekehrt steigen Ihre monatlichen Raten, falls die Zinssätze ansteigen. In diesem Fall haben Sie allerdings die Möglichkeit, das Darlehen auf ein Darlehen mit langfristiger Zinsbindung spesenfrei umzustellen.

Vorteile: Bei fallenden Zinssätzen am allgemeinen Bauzinsmarkt sind hohe Zinsersparnisse möglich.
Nachteile: Meist deutlich höherer Zeitaufwand, zudem kaum Planungssicherheit bei der Finanzierung.

Endfälliges Darlehen: Im Gegensatz zu allen anderen Darlehensformen für den Hauskredit wird bei einem endfälligen Darlehen die Kreditsumme nicht getilgt. Stattdessen zahlen Sie nur anfallende Zinsen an die Bank. Die eigentliche Kreditsumme wird am Ende der Zinsfestschreibung als einmalige Zahlung fällig. Häufig dient zu deren Absicherung hier ein Bausparvertrag oder eine Lebensversicherung.

Vorteile: Niedrige monatliche Rate ohne monatlichen Tilgungsanteil. Sowie mögliche Steuervergünstigungen, falls Sie die Immobilie nicht selbst nutzen
Nachteile: Hohe Kosten, da das Darlehen selbst nicht getilgt wird. Weiters doppelte Belastung bei eventuellem Abschluss eines Bausparvertrags oder einer Lebensversicherung

Forward-Darlehen:

Mit einem Forward-Darlehen können Sie sich einen aktuellen Zinssatz bereits für Jahre hinweg für den Zeitpunkt sichern, wenn Ihre erste Zinsbindung ausläuft. Nur wenige Hausfinanzierungen funktionieren mit einer einzigen Zinsfestschreibung. Für die dann fällige Anschlussfinanzierung können Sie einen günstigen Zinssatz also quasi einfrieren und später wieder auftauen. Für Forward-Darlehen verlangen Banken allerdings einen sogenannten monatlichen Bereitstellungszins, wenn deren Abruf sechs Monate übersteigt.

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Laufzeit, Zinsen, Sondertilgung – wie kann ich die Kosten beim Hauskredit senken?

Maßgeblich für die tatsächlichen Kosten beim Hauskredit ist auch hier der sogenannte Effektivzinssatz. Dieser bestimmt die Gesamtkosten und inkludiert bereits alle Spesen, Nebenkosten oder Abschlussgebühren der Finanzierung. Dennoch können Sie mit vielen weiteren Parametern Kosten Ihrer Hausfinanzierung beeinflussen und sogar merklich verringern.

Laufzeit und Zinsen: Neben den monatlichen Raten sind die Laufzeit und die Zinsbelastung während der Tilgungsphase besonders relevant. Kreditnehmer in Österreich können hier grundsätzlich zwischen einer festen und einer variablen Verzinsung wählen. Ein fester Zinssatz orientiert sich am aktuellen Markt und wird für die gesamte Laufzeit vereinbart. Variable Zinssätze hingegen werden gar nicht vereinbart und orientieren sich dauerhaft am Niveau des Zins-Marktes. Folgerichtig sollten Sie in der aktuellen Niedrigzinsphase daher einen Vertrag mit einem festen Zinssatz abzuschließen – und das im Idealfall mit einer längeren Laufzeit. Eine variable Verzinsung hingegen lohnt nur bei hohem Niveau oder künftig deutlich sinken Bauzinsen. Beides ist im derzeitigen historischen Zins-Tal nicht der Fall bzw. kaum anzunehmen.

Sondertilgungen: Auch kostenfreie Sondertilgungen während der Kreditlaufzeit bringen einen deutlichen Kosten-Vorteil. Mit jeder zusätzlichen Rückzahlung senken Sie Ihre Kreditbelastung, ohne dass hierfür Gebühren anfallen. Der Hauskredit ist somit schneller abbezahlt, Zinsbelastung wie Gesamtkosten sinken überproportional. Allerdings sind spesenfreie Sondertilgungen längst nicht bei jedem Vertrag üblich. Als Kreditnehmer sollten Sie die Angebote gerade in dieser Hinsicht genauestens vergleichen und erkunden.

Zusatzkosten: Ebenfalls ein wichtiger Punkt sind die zusätzlichen Kosten für einen Immobilienkredit. Wenn Sie ein Eigenheim bzw. Grundstück erwerben, müssen beispielsweise Grunderwerbssteuer zahlen. Weiters fallen Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch, Bearbeitungskosten, die Courtage für den Makler, Notarkosten und auch die sogenannte Kreditsteuer an. Insgesamt können so rund zehn bis 12 Prozent der Kreditsumme bei einer Hausfinanzierung noch einmal als Nebenkosten fällig werden. Je nach Standort und Kaufsumme der Liegenschaft und abhängig bei welcher Bank Sie Ihren Hauskredit aufnehmen, lassen sich hier durchaus mehrere hundert oder tausend Euro einsparen.

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Welche Kriterien müssen Sie für eine Hausfinanzierung erfüllen?

Wie bei jedem anderen Kredit auch müssen bei der Hausfinanzierung gewisse Voraussetzungen erfüllen sein, um an das Darlehen auch gewährt zu bekommen. Diese können von Anbieter zu Anbieter verschieden sein.

Als Voraussetzung für einen soliden Hauskredit verlangen seriöse Banken und Vermittler für gewöhnlich vom Kreditnehmer

• die Volljährigkeit sowie üblicherweise ein Höchstalter (meist ab 63 Jahre)
• einen ständigen Wohnsitz in Österreich
• häufig eine österreichische Bankverbindung und das Handeln auf eigene Rechnung
• Nachweise über Art und Dauer des Arbeitsverhältnisses
• Einkommensnachweise bei Angestellten (Lohn-/Gehaltsabrechnungen)
• Einsicht in Jahresabschlüsse sowie Steuerbescheide bei Selbstständigen
• Nachweise über regelmäßige Zahlungen wie Miete, Unterhalt, weitere Kredite, Versicherungen, private Altersvorsorge
• ausreichende Bonität mit weiteren Kreditsicherheiten (Sachwerte wie Grundstücke, Fahrzeuge, Sparguthaben, weitere Einkünfte)
• keine negativen Einträge bei Schufa und KSV

Tipp: Als Kreditnehmer treten Sie in der Regel den jeweils pfändbaren Teil Ihrer aktuellen und künftigen Lohn- und Gehaltszahlungen an die Bank ab. Bürgschaften sowie weitere Kreditnehmer können als zusätzliche Kreditsicherheit dienen und eine Hausfinanzierung günstiger machen.

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Wie viel Startkapital ist für einen Hauskredit sinnvoll – und warum?

Als Faustregel zum Thema Eigenkapital empfehlen Kreditexperten mindestens 15 bis 20 Prozent der gesamten Kaufsumme durch Eigenmittel parat zu halten. Für ein Haus, das beispielsweise 300.000 Euro kostet, sollten also möglichst 60.000 Euro Ersparnisse in der Kassa sein, bevor Sie eine Finanzierung starten.

Es gibt gute Gründe eigene Rücklagen in Ihre Hausfinanzierung einzubringen. Eigenkapital senkt nicht nur das Risiko Ihrer Finanzierung, Sie erhalten dadurch auch niedrigere Zinsen von der Bank und können so Ihre Schulden rascher abbezahlen. Zum Eigenkapital gibt es eine simple Grundregel: Je mehr Euro Sie einbringen, desto besser für Ihre Finanzierung.

Ihre Vorteile einer Immobilienfinanzierung mit Eigenkapital:

Neubau, Haus- und Wohnungskauf oder Sanierung mit Eigenkapital …

• sind günstiger: Wer eigenes Geld einbringt, senkt das Finanzierungsrisiko. Daher gewähren Banken für Finanzierungen mit Eigenkapital niedrigere Bauzinsen. Ohne Eigenkapital können die Zinskosten oft doppelt oder drei Mal so hoch ausfallen.
• gehen schneller: Durch den günstigeren Zins sparen Sie nicht nur Geld, sondern haben die Möglichkeit, von Beginn eine höhere Tilgung vorzunehmen. Sie zahlen Ihre Schulden also schneller ab, bringen Ihre Hausfinanzierung eher über die Bühne und tragen das Risiko der Finanzierung für eine kürzere Zeit.
• senken das Finanzierungsrisiko: Falls Sie zahlungsunfähig werden und die Bank eine Zwangsversteigerung veranlasst, haben Sie größere Chancen, ohne Schulden aus der Finanzierung herauszukommen. In der Praxis verhindert dies Überschuldung oder gar eine private Insolvenz.
• erhöhen die Wahrscheinlichkeit einer Hausfinanzierung: Die neue Wohnimmobilienkreditrichtlinie seit März 2016 verpflichtet Banken, die finanziellen Voraussetzungen und Rücklagen des Kreditkunden noch stärker in die Entscheidung einer Baufinanzierung einzubeziehen.

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Hausfinanzierung und Kreditwürdigkeit – was gilt es zu beachten?

Gerade bei einer Hausfinanzierung ist es wichtig, als Kreditnehmer über eine ausreichende Bonität zu verfügen und nicht durch negative Einträge bei Kreditauskunfteien aufzufallen. In Deutschland wird dies meist durch die wichtigste Auskunftei Schufa überprüft, in Österreich ist der Kreditschutzverband KSV hierfür zuständig.

Besonders negativ auf die Kreditvoraussetzungen wirkt sich abweichendes Zahlungsverhalten bei früheren oder noch laufenden Krediten aus. Kreditkündigungen und Kontokündigungen sind in Sachen Kreditvergabe meist ein K.O.-Kriterium für jede Bank. Haben sogar eidesstattliche Versicherungen, Verbraucherinsolvenzen oder Inkassoverfahren ihren Weg in die Datenbank der Auskunfteien gefunden, ist eine Kreditaufnahme für Haus oder Wohnung in der Regel unmöglich.

Tipp: Beachten Sie möglichst VOR jeder Immobilienfinanzierung den Grundsatz: Je besser Ihre Bonität, desto einfacher und günstiger wird Ihre Hausfinanzierung.

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Wohnbauförderung zum Hauskredit – was, wer, wo?

Eine der wichtigsten Förderungsmöglichkeiten bei der Hausfinanzierung ist die Wohnbauförderung. Diese wurde von den Bundesländern als unterstützender Zuschuss oder als Darlehen ins Leben gerufen, um die Wohnraumfinanzierung in Österreich – gerade für junge Familien und Bezieher geringerer Einkommen – zu erleichtern. Das sollten Sie dabei wissen:

Arten der Wohnbauförderung: Es gibt breit gefächerte Unterstützungsmaßnahmen für die Schaffung, den Kauf oder die Sanierung von Wohnraum. Dabei kann es sich um Einmalzahlungen für einen Hausbau- oder Eigenheimkauf oder die Gewährung eines mehrjährigen Darlehens handeln. Auch Zuschusszahlungen auf die Zinsen bereits aufgenommener Hausdarlehens sind möglich.

Höhe der Wohnbauförderung: Die Förderung umfasst verschiedene Maßnahmen und variiert je nach Art und Bundesland stark. Sie kann beispielsweise Einmalzahlungen oder einen rückzahlbaren Kredit in Höhe von 38.000 Euro wie bei der Tiroler Neubauförderung betragen. Die Wiener Eigenheimförderung hingegen gewährt für den Eigenbedarf ein Landesdarlehen von 365 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche.

Zielgruppen der Wohnbauförderung: Fördergelder sind neben Bauträgern insbesondere für Privatpersonen gedacht. Hierzu müssen Sie ab einem festgesetzten Stichtag im jeweiligen Bundesland mit Ihrem Hauptwohnsitz gemeldet sein und österreichischer Staatsbürger oder EU-Bürger sein. Zudem gelten Beschränkungen je nach Leistung und Bundesland: Beispielsweise Einkommensgrenzen oder eine bereits gesicherte Finanzierung des Eigenheims. Auch die Berechnung der Kosten ist nicht einheitlich geregelt.

Tipp: Anträge zur Wohnbauförderung können online oder direkt bei den zuständigen Abteilungen der Landesregierungen bzw. in Wien bei der MA 50 gestellt werden. Beizubringen sind neben persönlichen Ausweisdokumenten, Einkommensnachweise, Darlehenszusagen von Kreditinstituten, Baubewilligungen, Grundbucheintragungen und Baupläne. Je nach Art der Förderung sind weiters Unterlagen wie Energienachweise oder Finanzierungspläne nötig.

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Hauskredit umschulden – wann und wie geht das?

Sie haben bereits einen Hauskredit aufgenommen und möchten diesen beenden oder ablösen? Dann gibt es in Österreich verschiedene Arten, wie Sie Ihr Hausdarlehen zinsgünstig umschulden können:

Gesetzliche Sonderkündigung: Nach Ablauf von zehn Jahren lässt sich jeder Baukredit mit einer sechsmonatigen Kündigungsfrist beenden. Diese gesetzlich festgelegte Sonderkündigung können Sie beispielsweise nutzen, um zu einem zinsgünstigeren Darlehen umzuschulden.

Nach Ablauf der Zinsbindung: Wenn Ihre bestehende Hausfinanzierung ausläuft und eine Restschuld übrig ist, können Sie dieses Geld durch eine Anschlussfinanzierung ablösen und dabei selbstverständlich zu einer günstigeren Bank wechseln.

Vorzeitige Kündigung: Weiters können Sie Ihren Hauskredit mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten jederzeit kündigen. Allerdings wird dann in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank fällig. Deren Höhe sollten Sie unbedingt vorab erkunden und prüfen, ob eine Umschuldung mit Gewinn überhaupt möglich ist.

Fazit: Welcher Hauskredit passt zu mir?

Anders als beim normalen Ratenkredit sind für eine Hausfinanzierung meist hohe Kreditsummen und lange Laufzeiten nötig. Es gilt daher vor einem Abschluss alle Finanzierungsmöglichkeiten und Details der Angebote zu erkunden. Forderst Sie die nächste Bank aufsuchen, sollten Sie sich einen Überblick am Markt verschaffen – per Hauskredit Vergleich sowie unabhängiger Beratung.

Der am häufigsten genutzte Hauskredit in Österreich ist das Annuitätendarlehen. Es bietet gute Transparenz, ein sehr geringes Risiko und im Vergleich zu anderen Darlehensformen eine niedrige Anfangsbelastung. Sollten Sie sich für eine andere Darlehensart interessieren, empfehlen wir Ihnen, beim Beratungsgespräch mit der Bank die genannten Nachteile anzusprechen und diese gemeinsam mit Ihrem Berater genau unter die Lupe zu nehmen. Das minimiert das Risiko einer Fehlentscheidung und hilft den passenden Kredit mit günstigen Konditionen zu entdecken.

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