Wie funktioniert eine Sondertilgung?
Mit einer Sondertilgung verringern Sie als Kreditnehmer die Restschuld Ihres Darlehens. Sie haben die Möglichkeit, unabhängig von ihren monatlichen Raten einmalig oder regelmäßig zusätzliche Zahlungen an die Bank zu leisten. Diese Beträge werden auf die Rückzahlung des Darlehens angerechnet, wodurch sowohl die Restschuld als auch Ihre Zinsbelastung rascher sinken.
Gliederung / Sprungmarken
- Übersicht
- Wann ist eine Sondertilgung möglich?
- Was kostet eine Sondertilgung?
- Wann lohnt sich eine Sondertilgung?
- Wie wird die Sondertilgung berechnet?
- Sondertilgung und Bonität aus?
- Was ist zu beachten?
- Fazit
- Video
Hintergrundinformation zum Thema Tilgungsplan mit Sondertilgung
Sondertilgung – die Chance bei Krediten zu sparen
Sie verfügen über einen Immobilienkredit und haben gleichzeitig noch Sparreserven am Konto, auf dem Sparbuch oder im Wertpapierdepot? Dann sollten Sie jetzt dringend einen Teil Ihres Darlehens zusätzlich zu den monatlichen Ratenzahlungen per Sondertilgung zurückzahlen.
Der Grund dafür ist ganz einfach: Solange die Bauzinsen niedrig sind, können sich viele Häuslebauer in Österreich ihren Kredit bequem leisten. Doch was, wenn die Niedrigzinsphase eines Tages enden sollte? Dann kann nach Ablauf der Fixzinsbindung die monatliche Rate sprunghaft ansteigen, während variabel verzinste Kredite nur moderat Schritt für Schritt teurer werden. Mit einer oder mehreren Sondertilgungen ersparen Sie sich rasch einen großen Teil Ihrer künftigen Zinsaufwendungen und werden schneller schuldenfrei.
Notgroschen beachten: Hierbei gilt es aber, für jede Lebenssituation einen Notgroschen am Konto aufzubewahren. Schließlich können jederzeit Anschaffungen wie beispielsweise ein neues Auto, Möbel oder teurere Reparaturen ins Haus stehen. Wer dann nicht die nötigen Euro am Konto hat, muss erneut einen Kredit samt Zinsen aufnehmen – und das kann die vielen Vorteile einer Sondertilgung rasch wieder zu Nichte machen.
Vertragskonditionen vorab prüfen: Doch auch wer genügend Geld für Sondertilgungen parat hat, muss verschiedene Sachverhalte beim Kreditvertrag unbedingt überprüfen. Hier gilt es zum einen zwischen Verträgen vor und nach dem Verbraucherkreditgesetz per 11. Juni 2010 zu achten. Zum anderen gibt es aber auch Unterschiede zwischen Fixzinsbindungen, variabel verzinsten Krediten oder Bauspardarlehen.
Tipp: Ohne Vertragsstrafe (Pönale) und Zusatzspesen ist eine jährliche Sondertilgung bis zu 10.000 Euro für Verträge nach dem 10. Juni 2010 möglich. Liegt Ihre Tilgung im 12-Monats-Zeitraum darüber, verrechnen manche Banken aber mitunter vom gesamten Tilgungsbetrag die Pönale.
Wann ist eine Sondertilgung möglich?
Der Gedanke an eine Sondertilgung kommt meist bei unverhofftem Geldsegen, etwa durch zusätzliche Boni vom Arbeitgeber, private Schenkungen oder eine Erbschaft. Aber auch eine fällige Sparanlage oder Versicherung bietet häufig die Gelegenheit bestehende Finanzierungen auf den Prüfstand zu stellen. Das ist, durchaus sinnvoll, sollte aber gut geplant und überlegt werden.
Stichtag 10. Juni 2010: Für Kreditverträge, die nach dem 10. Juni 2010 geschlossen wurden, können Sie jährlich jederzeit bis zu 10.000 an Sondertilgungen leisten – und zwar ohne Pönale. Können und möchten Sie mehr Euro zurückzahlen, müssen Sie auf die jeweiligen Kündigungsfristen achten. Diese betragen bei variabel verzinsten Krediten wie auch bei Bauspardarlehen sechs Monate – erst dann können Sie Ihr Baudarlehen in Österreich ohne Vertragsstrafen zusätzlich tilgen.
Pönale bei Fixzinsbindung: In der Praxis haben die meisten Bausparkassen aber keinerlei Kündigungsfrist und erheben auch keine Vorfälligkeitsentschädigung. Bei Fixzinsbindungen von Krediten oder Bauspardarlehen müssen Sie – falls nicht anders vereinbart – ohnehin den Ablauf der Fixzinsbindung abwarten. Eine Kündigung während der Fixzinsperiode bringt in der Regel immer eine Vertragsstrafe mit sich.
Sondertilgung plus Umschuldung: Trotz anfallender Entschädigung und Gebühren lohnt sich in sehr vielen Fällen auch eine komplette oder teilweise Umschuldung. Denn im Vergleich zur laufenden Finanzierung sind die aktuellen Kreditzinsen meist deutlich günstiger. Zusammen mit der Umschuldung können Sie Ihre Sondertilgung bequem einbringen und zu deutlich günstigeren Konditionen weiterfinanzieren.
Tipp: Als Kreditnehmerin und Kreditnehmer müssen Sie vorab informiert werden, ob und unter welchen Bedingungen eine vorzeitige Kreditrückzahlung möglich ist. Enthält der Vertrag keine Regelung dazu, kann Ihr Kreditinstitut auch keine Entschädigung einfordern.
Was kostet eine Sondertilgung?
Wie bereits erwähnt sind Sondertilgungen – gerade im Rahmen einer Baufinanzierung – nicht immer kostenfrei. Eine besonders wichtige Rolle spielt hier der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses sowie die Restlaufzeit Ihres Kredits.
Haben Sie Ihren Kreditvertag nach dem Stichtag des Verbraucherkreditgesetz per 11. Juni 2010 geschlossen, liegt die maximale Höhe der Pönale bei einem Prozent. Beträgt die Restlaufzeit 12 Monaten oder weniger werden maximal nur noch 0,5 % des vorzeitig zurückbezahlten Kreditbetrags fällig.
Wichtig: Bei älteren Verträgen vor dem 11. Juni 2010 liegen die fälligen Pönale-Zahlungen hingegen deutlich höher. Mitunter müssen Sie hier vier Prozent oder mehr der restlichen Kreditsumme als Strafe berappen.
Wann lohnt sich eine Sondertilgung?
Wann lohnt sich eine Sondertilgung also tatsächlich für Sie. Kurz gesagt: Bei tatsächlich kostenloser Offerte durch die Bank für jeden Konsumenten. Und das selbst dann, wenn wie in vielen Fällen die finanzielle Situation Sondertilgungen während der ersten zehn Jahre nach Erwerb der Immobilie kaum ermöglicht. Denn bereits bei einer nicht eingeplanten Trennung von Haus oder Wohnung während der Zinsbindungsphase, können die Sonderrechte aufgrund ihres verpflichtenden Ansatzes bei der Ermittlung einer eventuellen Vorfälligkeitsentschädigung wertvoll sein. In den vergangenen Jahren zeigte sich aber, dass die meisten Häuslebauer in Österreich ihre Sondertilgungsrechte nicht wahrnehmen.
Ein Fehler: Denn interessant sind außerplanmäßige Zahlungen vor allem immer dann, wenn Sie als Darlehensnehmer einmal pro Jahr mit Sonderzahlungen, wie einem Leistungsbonus, einer Erfolgsprämie oder anderen unregelmäßigen Vergütungen rechnen können. Derartige Mittel lassen sich – zumindest zum Teil – bequem, ohne Aufhebens zur Sondertilgung nutzen. Die möglichen Kosten dürfen allerdings den Effekt einer Sondertilgung keinesfalls übersteigen.
Zinsen sparen als wichtigstes Motiv: Ziel von Sondertilgungen ist vorderst natürlich die Ersparnis von laufenden und zukünftigen Zinszahlungen. Vor allem letztere spielen aktuell die wichtigere Rolle. Denn Fakt ist, dass sich die Kreditzinsen nach jedem noch so langen Zins-Tal irgendwann wieder erhöhen können und werden. Das ist sowohl für die Anschlusskonditionen fixverzinster Kredite als auch variabel verzinste Finanzierungen bedeutungsvoll. Zurückgerechnet auf die letzten 12 Jahre brachte eine jährliche zusätzliche Tilgung von 10.000 Euro aber lediglich eine Zinsersparnis von knapp 60 Euro pro Jahr.
Laufzeit verkürzen als weiteres Motiv: Rechnen Sie hingegen in den kommenden 20 Jahren mit deutlich stärker steigenden Zinsen, ist jede Sondertilgung eine Überlegung wert. Denn hierdurch sparen Sie nicht nur Zinskosten, Sie verringern gleichzeitig die Restschuld, verkürzen also die Tilgungsdauer Ihres Darlehens und umgehen so mögliche kommende Hochzinsphasen. Alternativ könnten Sie aber in solch einem Szenario neben einer Teiltilgung gleichzeitig auch auf eine langjährige Fixzinsbindung zu aktuell historisch günstigen Konditionen der Kreditbanken umstellen.
Tipp: Sondertilgungen zur Laufzeitverkürzung können vor allem auch sinnvoll sein, wenn Sie eine Kreditlaufzeit bis in die Pension hinein haben, aber Sie sich über die zukünftige Pensionshöhe unsicher sind. Dann werden Sie versuchen, den bestehenden Kredit noch vor Pensionsantritt zurückzuführen.
Wie wird die Sondertilgung berechnet?
Die prozentuale Angabe der Sondertilgung berechnet sich stets nach der Nettodarlehenssumme. Haben Sie beispielsweise eine jährliche Sondertilgung in Höhe von 5 Prozent vertraglich vereinbart und einen Immobilienkredit in Höhe von 100.000 EUR aufgenommen, dann dürfen Sie pro Jahr maximal 5.000 Euro zusätzlich tilgen. Die Berechnung und dessen Effekt lassen sich an einem kurzen Beispiel leicht verdeutlichen:
Beispielrechnung ohne Sondertilgung:
Bei einem auf zehn Jahre zinsgesicherten Fixzinsdarlehen in Höhe von 100.000 Euro mit einem Zinssatz von 2,5 % p.a. und einer Anfangstilgung von 2,00 % p.a. (monatliche Annuitätenrate 375 Euro) beträgt die Restschuld ohne Sondertilgungen zum Zinsbindungsende rund 77.500 Euro. Unter der Annahme, dass der Zinssatz nach Ablauf der Zinsbindung unverändert bleibt, liegt die Gesamtlaufzeit hier bei knapp 33 Jahren.
Beispielrechnung mit Sondertilgung:
Bei einer jährlichen Sondertilgung in Höhe von 5 %, die regulär nicht zu einer Ratenreduzierung, sondern zu einer Laufzeitverkürzung genutzt wird, beträgt das Restdarlehen nach zehn Jahren nur noch gut 21.000 Euro. Die Differenz zum Restbetrag ohne Sondertilgungen liegt demnach bei 56.500 Euro. Allerdings wurden nur Sondertilgungen in Höhe von 50.000 Euro geleistet. Folglich führen die Sondertilgungen über die geleisteten außerplanmäßigen Zahlungen hinaus zu einer um rund 8.000 Euro erhöhten Tilgung. Die Gesamtzinslast der ersten zehn Jahre verringert sich durch die Sondertilgungen gut 22.000 Euro auf rund 16.000 Euro.
Tipp: Eigene Beispielrechnungen können Sie mit einem modernen Bauzinsrechner erstellen. Der Online Bauzinsrechner liefert unter anderem einen Tilgungsplan sowie die Möglichkeit, jährliche oder einmalige Sondertilgungszahlungen mit einzuberechnen.
Wie wirkt sich eine Sondertilgung auf die Bonität aus?
Mit Sondertilgungen reduzieren Sie nicht nur Restschuld und Zinsbelastung Ihres laufenden Kredits erheblich, diese wirken sich durchaus auch positiv auf Ihre Bonität aus.
Sondertilgung positiv fürs eigene Ranking: Wer regelmäßige vorzeitige Tilgungen bei Krediten leistet, steigt bei zahlreichen Banken in Österreich gleichzeitig im Kredit-Rating. Neben problemloser KSV hilft dies also bei der persönlichen Einstufung Ihrer Bonität als Schuldner. Das verschafft Ihnen mehr Spielraum für die Monatsraten einer künftigen neuen Finanzierung oder Umschuldung – in der Regel zu deutlich besseren Konditionen. Regelmäßige Sondertilgungen oder die vorzeitige Tilgung eines Kredits mit kleinerer Restschuld zahlt sich also gleich doppelt aus.
Tipp: Auch in Sachen Sondertilgung gilt es auf den Notgroschen zu achten. Sie sollten also nicht alle flüssigen Euro in die separate Rückzahlung Ihres Kredits stecken, sondern einen gewissen Puffer für Reparaturen am Eigenheim sowie sonstige Anschaffungen parat halten. 10 bis 15 Prozent sind hier durchaus angebracht.
Was ist bei Sondertilgungen sonst noch zu beachten?
Ein Sondertilgungsrecht ist gerade bei Immobilienfinanzierungen in vielen Fällen nicht von Haus aus gegeben. So müssen mögliche Konditionen zu Sondertilgungen im Kreditvertrag vorderst detailliert vereinbart sein – falls dies der Kreditgeber nicht automatisch macht. Hierbei sollten Sie sich keinesfalls auf ein mündliches Zugeständnis von Sonderrückzahlungsmöglichkeiten der Bank verlassen, sondern derartige Vereinbarungen grundsätzlich als Bestandteil im Darlehensvertrag inkludieren lassen. Die Ausformulierung sollte hierbei folgende Fragen und Details klären:
- Zu welchen Terminen sind Sondertilgungen möglich? Manche Institute gestehen für die Sondertilgungen diverse Termine pro Jahr zu, andere beschränken die außerplanmäßigen Tilgungen auf einmal jährlich.
- Sind nicht geleistete Sonderzahlungen auf das folgende Jahr übertragbar? In der Regel ist dies nicht der Fall. Das bedeutet: die jährlichen Tilgungstermine müssen von Ihnen als Kreditnehmer eingehalten werden.
- Bestehen Mindestanforderungen bei der Höhe von Sondertilgungen? Manche Anbieter lassen Sondertilgungen erst ab einer gewissen Höhe pro Jahr zu, umgekehrt sind diese vielfach auch begrenzt.
- Wann erfolgt die Tilgungsverrechnung nach einer Sondertilgung? Hier gilt: Um die Zinsersparnis zu optimieren sollten sie immer erst wenige Tage vor dem Termin zahlen.
- Sind Sondertilgungen sofort oder erst nach Ablauf einiger Jahre möglich? Unter Umständen räumen hier Banken Sondertilgungen erst nach einer gewissen Karenzzeit ein. Dies gilt es vor Vertragsabschluss zu erkunden.
- Führen Sondertilgungen zu einer Laufzeitverkürzung oder zu einer Ratenabsenkung? Die erste Variante eignet sich zur Verringerung der Zinslast am besten. Sie ist in der Regel immer gültig, wenn nichts anderes im Vertrag vereinbart wird.
- Sind die Sondertilgungen tatsächlich kostenlos möglich? Auch dies ist wichtig. Manche Kreditinstitute werben großzügig mit Sondertilgungsmöglichkeiten und vergessen dabei das Wörtchen kostenlos – meist natürlich nicht ohne Grund.
Tipp: Finanzieren Sie Ihr Eigenheim ausschließlich mithilfe eines Bausparvertrages, müssen Sie sich um außerplanmäßige Rückzahlungen keine Gedanken machen. Auf Bauspardarlehen können grundsätzlich kostenlose Sondertilgungen geleistet werden – das ergibt sich aus der speziellen Refinanzierung solcher Darlehen. Sie werden nicht am Kapitalmarkt aufgenommen, sondern stammen ausschließlich aus den geleisteten Einzahlungen anderer Bausparer. Dadurch entsteht den Bausparkassen bei Sondertilgungen kein Zinsschaden.
Fazit zum Thema Sondertilgung
Sondertilgungen sind Zahlungen außerhalb des bei Darlehensabschluss vereinbarten Tilgungsplans. Während diese außerplanmäßigen Rückzahlungen bei einem gewöhnlichen Konsumentenkredit heute immer möglich sind, wenn auch nicht immer kostenlos, sind sie bei einer Immobilienfinanzierung in der Regel ausgeschlossen – es sei denn, Sie haben bei Darlehensabschluss eine entsprechende Vereinbarung mit Ihrer Bank getroffen.
Da die Zinsen seit der Finanzkrise kontinuierlich gefallen sind, bekommen Sondertilgungen seither einen neuen Stellenwert. Denn abgesehen von einer rascheren Entschuldung der selbst genutzten Immobilie, ist es natürlich sehr viel lukrativer, überschüssiges Geld in der Kassa zur schnelleren Rückzahlung des eigenen Immobilienkredites zu verwenden, als sie bei Magerzinsen als Tages- oder Festgeld zu parken.
Eine Sondertilgung ist vielfach nicht spesenfrei und führt mitunter sogar zu höheren Vertragsstrafen, der sogenannten Pönale. Wichtig für Höhe und Häufigkeit der außerplanmäßigen Rückzahlung ist hier neben den Details im Kreditvertrags vor allem der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses selbst.
Video: Sondertilgungsoption bei der Finanzierung – Vor- und Nachteile
Quelle: immocation / YouTube