Immobilien-Vollfinanzierung: Bauen ohne Eigenkapital

Hintergrundwissen zum Thema Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Welche Voraussetzungen müssen bei der Baufinanzierung ohne Eigenkapital gegeben sein?

Früher galt für Häuslebauer und Käufer von Immobilien die alte Faustregel: Für eine solide Baufinanzierung sind mindestens 15 und 20 Prozent Eigenkapital notwendig. Heute sieht die Sache weit anders aus: Nicht nur in den USA oder in Großbritannien gehören der Haus- und Wohnungskauf ohne Eigenkapital längst zum Standard. Auch in Österreich ist diese Finanzierungsform seit geraumer Zeit möglich und wird bei Konsumenten immer beliebter. Doch es gibt Bedingungen:

Günstige Zinsen und Angebote: Mit einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital können Sie sich sofort die gewünschte Immobilie kaufen und bei entsprechend günstiger Offerte sogar viel Geld sparen. Das vorhandene Eigenkapital muss nicht angerührt werden und kann für andere Notfälle in der Kassa verbleiben. Informieren Sie sich jedoch forderst zu den aktuellen Konditionen für eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital! Diese sind in der Regel schlechter als bei klassischen Annuitätendarlehen mit üblichen Beleihungswerten von 60 bis 80 Prozent.

Gutes solides Einkommen: Entscheidend ist Ihre Bonität. Haben Sie einen unbefristeten Arbeitsvertrag, dann werden Sie schnell einen seriösen Anbieter finden. Falls Ihre Arbeitsstelle nur befristet ist, werden Sie keine gute Bank für die Baufinanzierung ohne Eigenkapital vorfinden. Weiters muss Ihr aktuelles Einkommen meist eine bestimmte Höhe aufweisen, damit der Antrag auf das Darlehen bewilligt wird.

Unterlagen und Sicherheiten: Auch Finanzierungen ohne Eigenkapital erfordern die üblichen Voraussetzungen und Nachweise. Volljährigkeit mit Identitätsnachweis in Österreich, Einkommensnachweise, Kontoauszüge und Arbeitsvertrag. Weiters laufende Kredite und Verbindlichkeiten sowie eine positive Abfrage beim KSV. Oft verlangen Banken spezielle Sicherheiten wie Hypotheken, damit ein günstiger Kreditvertrag zustande kommt.

Welche Tilgungs- und Darlehensverfahren sind bei der Vollfinanzierung zu beachten?

Wenn Sie in Österreich eine Vollfinanzierung bekommen, müssen Sie kein Eigenkapital einsetzen, wenn Sie eine Immobilie erwerben wollen. Das aufgenommene Darlehen muss dennoch in Raten abbezahlen werden. Außerdem werden vereinbarte Zinsen fällig, die Sie an die Bank abführen. Für die Tilgung stehen Ihnen jedoch zwei Darlehensformen zur Wahl:

Annuitätendarlehen: Eine Möglichkeit sind hier gewöhnliche Tilgungsdarlehen, das sogenannte Annuitätendarlehen. Dieses besteht aus monatlichen Raten und bestimmten Zinssätzen, welche jeweils nach der Restschuld berechnet werden. Je länger die Tilgung andauert, desto geringer fällt auch der Zinssatz aus. Auch die monatlichen Belastungen sind dann wesentlich kleiner. Bei geringerem Tilgungssatz müssen Sie als Kreditinteressent allerdings mit einem längeren Tilgungszeitraum rechnen – was insgesamt das Darlehen merklich verteuert.

Endfälliges Darlehen: Beim endfälligen Darlehen hingegen werden zuerst nur die anfallenden Zinsen beglichen. Der Kreditbetrag muss dann am vereinbarten Laufzeitende an die Bank zurückgezahlt werden – allerdings der gesamte Betrag in voller Höhe. Als Darlehensnehmer müssen Sie zwar eine Zeit lang nur die wenigen Zinsen bezahlen, können sich jedoch auch hoch verschulden, falls das gesamte Darlehen am vereinbarten Datum nicht an die Bank zurückgezahlt wird.

Tipp: In beiden Fällen ist üblicherweise eine Anschlussfinanzierung nötig. Außer Sie können die gesamte Restschuld aus eigener Kassa begleichen oder haben in Form beispielsweise einer Versicherung oder eines Bausparers den nötigen Betrag parat. Wichtig: Bei Annuitätendarlehen ist die Restschuld nach abgelaufener Bindungsfrist durch die bereits geleistete Tilgung deutlich geringer als bei endfälligen Darlehen.

Welche Vorteile bringt Ihnen eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Wer ohne Eigenkapital seinen Traum vom Eigentum verwirklicht, der kommt schneller in die eigenen vier Wände. Sie müssen nicht viele Jahre warten, bis der empfohlene Eigenkapitalanteil von 15 bis 20 mühevoll angespart ist, sondern können sofort nach Immobilien mit günstigen Preisen und Zinsen Ausschau halten und diese rasch erwerben.

Zudem sparen Sie sich dadurch vorzeitig teure Mietkosten. Das ist gerade in der heutigen Zeit ein entscheidender Vorteil: Schließlich herrscht einerseits ein sehr niedriges Zinsniveau am Baugeldmarkt, andererseits steigen die Mietpreise nahezu jährlich weiter an.

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist weiters für den Erwerb verschiedenster Immobilienformen geeignet. Beispielsweise profitieren Sie vom steigenden Wert selbst genutzter Wohnungen oder Häuser. Auch wer eine Immobilie kauft, renoviert und danach wiederverkaufen möchte, kann dank einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital rasch Rendite erzielen.

Schließlich sind auch Vollfinanzierungen heute äußerst flexibel. So können Sie Laufzeiten bis zu 40 Jahre wählen und als Kreditnehmer selbst bestimmen, wie lange Sie Ihr Darlehen abbezahlen wollen. Gleiches gilt – bei entsprechender Bonität – auch für die Darlehenssumme frei gewählt werden.

Tipp: Da nahezu jede Bank mittlerweile eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital anbietet, können Sie das individuell beste Angebot rasch erkunden und behalten gleichzeitig freie Mittel für andere Investitionen.

Was ist zu tun?

• früher in die eigenen vier Wänden ziehen
• sofort hohe Mietkosten sparen
• historisch niedrige Zinsen sichern
• von steigenden Immobilienpreisen profitieren
• zusätzliche Liquidität sichern

Wo liegen die Nachteile einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Eine Finanzierung ohne Eigenkapital erscheint auf den ersten Blick natürlich sehr verlockend. Dennoch sollten Sie die Nachteile genau kennen, bevor Sie ein solches Hausdarlehen wählen.

Diese beginnen bereits damit, dass potenzielle Interessenten ohne Eigenkapital in Österreich meist schlicht und ergreifend keinen Kredit erhalten. Als Käufer oder Bauherr müssen Sie in der Regel anderweitige Sicherheiten einbringen. Beispielsweise ein hohes und konstantes Einkommen oder gegebenenfalls sogar eine Hypothek auf Ihr Haus bzw. Ihre Wohnung.

Weitere Nachteile sind die schwankende Entwicklung der Zinsen und die hohen Nebenkosten. Zudem fallen die Zinsen für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital in der Regel generell merklich höher aus.

Weiters gilt es zu beachten: Auch wenn Ihnen eine Vollfinanzierung durch die Bank aufgrund hoher Bonität gewährt wurde, können Veränderungen im eigenen Einkommen starke Konsequenzen nach sich ziehen. Werden Kreditnehmer zum Beispiel arbeitslos oder erkranken, dann wird die erworbene Immobilie mitunter zwangsverkauft – falls die meist hohen Raten nicht mehr getilgt werden. In diesem Fall können schnell hohe Restschulden auf Sie zukommen. Erkunden Sie Vor– und Nachteile genau, bevor Sie sich für eine Vollfinanzierung entscheiden.

Tipp: Auch die Nebenkosten sind ein entscheidender Faktor. Denn für gewöhnlich werden Maklerprovision, Notarkosten sowie die Grunderwerbssteuer und Gebühren für Eintragung im Grundbuch auch bei einer Vollfinanzierung zusätzlich fällig. Außer Sie wählen eine sogenannte 110-, 115- oder 120-Prozent-Finanzierung, bei der dann auch anfallende Nebenkosten inkludiert sind.

Warum ist der Vergleich gerade für eine Finanzierung ohne Eigenkapital so entscheiden?

Auch wenn eine Vollfinanzierung den schnellen problemlosen Einzug ins Eigenheim ermöglicht: Kauf oder Bau einer Immobilie bleiben für die meisten auch dann DIE finanzielle Entscheidung des Lebens. Nehmen Sie sich auf jeden Fall Zeit und führen Sie einen gründlichen Vergleich der Banken und Konditionen durch.

Achten Sie unbedingt darauf, eine seriöse und professionelle Bank zu finden. Dabei gilt es auch die Bedingungen im Vertrag genau durchzulesen. Manche Banken bieten zwar günstige Zinsen an, verlangen jedoch viele Sicherheiten vom Kreditnehmer. Weiters lohnt es sich, Sondertilgungen, damit die Schuldenlast deutlich rascher abzutragen und viel Geld bei der Baufinanzierung zu sparen.

Gerade die vielen Direktbanken in Österreich bieten heute niedrige Zinsen, gute Konditionen und flexible Baufinanzierung auch ohne Eigenanteil an. Diese lassen sich jederzeit online bequem erkunden. Im einfach gestalteten Anfrageformular unseres Partners Optifin errechnen wir für Sie die Angebote von über 80 Banken in Österreich. Ihrem Finanzierungsbedarf entsprechend beraten Sie unsere Experten per Telefon oder auf Wunsch persönlich bei Ihnen zu Hause.

Was ist zu beachten, wenn Sie Haus oder Eigentumswohnung erwerben wollen?

Zur erfolgreichen Finanzierung ohne Eigenkapital gehören nicht nur gute Zinsen, geringe Kreditgebühren oder die Nebenkosten. Die geeignete Immobilie muss erst einmal gefunden und genau geprüft werden. Zudem muss die Finanzplanung passen:

Solide Finanzierungsplanung: Gut informieren ist das eine, selbst genau planen das andere: Mit einer vernünftigen Finanzierungsplanung können Sie böse Überraschungen vermeiden. Viele Banken und Vermittler bieten Konsumenten hier spezielle Beratungen an. Um keine Schulden anzuhäufen und die fälligen Raten jeden Monat abbezahlen zu können, sollte auch bei jeder Vollfinanzierung ein bestimmtes finanzielles Polster vorhanden sein. Weiters müssen Sie auch bei bester Bonität darauf achten, dass die monatlichen Raten nicht zu hoch ausfallen. Oft kann es vorkommen, dass zu den monatlichen Raten weitere Zahlungen beglichen werden müssen oder Kosten für unvorhergesehene Anschaffungen nötig werden. Sind Sie darauf nicht vorbereitet, dann können Sie rasch in eine Schuldenfalle tappen.

Kosten für Makler und Vermittlung: Das Angebot guter und bezahlbarer Immobilien auf dem freien Markt wird in Österreich immer rarer – und das nicht nur in den großen Metropolen. Werden Haus, Wohnung oder Grundstück durch einen Makler gefunden, müssen Sie zusätzlich selbst für die entstandene Maklergebühr aufkommen – auch, falls dies durch die Immobilienabteilungen der Banken erfolgt. Das kann schnell viele Tausend Euro kosten.

Überraschungen bei Kauf und Übergabe: Die lang ersehnte Eigentumswohnung oder das Traumhaus sind gefunden bzw. erstellt, gilt es nach vorhandenen Mängel Ausschau zu halten. Neubauten weisen heute nicht selten Baumängel auf, erworbene Gebrauchtimmobilien müssen vielfach renoviert und modernisiert werden. Treten Mängel auf, dann sollten diese genau dokumentiert und nachgebessert werden. Allerdings müssen Sie auch damit rechnen, dass gekaufte Wohnungen oder Häuser renoviert und manchmal auch umgebaut werden müssen. Auch diese Kosten sollten nicht außer Acht gelassen werden.