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Ende von KIM-V: Seit Juli 2025 neue Kreditregeln

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Was ändert sich nach dem Wegfall der Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung?

Zum 30. Juni 2025 endet die sogenannte Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (kurz KIM-V), die seit 2022 strenge Vorgaben für die Vergabe von Immobilienkrediten mit sich brachte. Welche Vorteile haben künftige Kreditnehmer dadurch?

Seit ihrer Einführung 2022 hatte die KIM-V klare Standards für Immobilienkredite in Österreich definiert. Mit mindestens 20 Prozent Eigenkapital mussten Käufer einen beträchtlichen Anteil der Kosten selbst aufbringen. Zudem durfte die Kreditrate maximal 40 Prozent des Nettoeinkommens ausmachen. Weiters mussten Baukredite innerhalb von 35 Jahren zurückgezahlt werden. Viele Häuslebauer stellte das vor große Herausforderungen.

Immobilienkredite: Juli 2025 fiel die KIM-V

Ab Juli werden diese strikten Vorgaben der KIM-V wegfallen. Banken erhalten mehr Spielraum, um Kredite individuell zu bewerten und anzubieten. Was bleibt ist die Bonitätsprüfung – diese auch ohne gesetzliche Vorschriften weiterhin ein wesentlicher Bestandteil bei Immobilienfinanzierungen.

Nach der KIM-V: Vorteile und Chancen für Immobilienkäufer

Das Auslaufen der KIM-V bringt insbesondere für Käufer mit geringerem Eigenkapital oder unregelmäßigen Einkommen neue Möglichkeiten. Die geplanten Änderungen könnten künftigen Kreditnehmer durchaus zugutekommen:

Immobilienfinanzierung ohne oder mit weniger Eigenkapital

Banken könnten künftig wieder Baufinanzierungen mit bis zu 100 Prozent des Immobilienwertes anbieten. Solche Vollfinanzierungen wären eine klare Chance für jene, die über keine oder wenige Ersparnisse verfügen.

Längere Laufzeiten bei Immobilienkrediten

Auch die Finanzierungsbegrenzung auf 35 Jahre könnte entfallen. Dadurch werden deutlich niedrigere monatliche Raten möglich – ideal für Häuslebauer mit kleinen bis mittleren Einkommen.

Bessere Finanzierungschancen für Selbstständige

Schließlich dürften auch viele Freiberufler und Selbstständige aufatmen, die in der Vergangenheit oft mit besonderen Herausforderungen bei der Vergabe von Immobilienkrediten zu kämpfen hatten. Für solche Kunden könnten Banken künftig deutlich flexiblere Lösungen anbieten.

Individuelle Haushaltsbewertung für Baufinanzierungen

Schließlich bedeutet auch der Wegfall der starren 40-Prozent-Regel, dass die Kreditentscheidungen künftig wieder stärker auf persönliche Haushaltsrechnungen basieren dürfen. Banken können flexibler bewerten, wie viel Belastung sich die Kundschaft leisten darf, statt hierfür einen pauschalen Prozentsatz anzuwenden. Dadurch haben deutlich mehr Konsumenten Chancen auf eine Kreditbewilligung – auch mit einem höheren Anteil des Einkommens – beispielsweise, wenn andere Ausgaben im Haushalt gering sind.

Checkliste Immobilienkredite: So funktioniert es 2026 mit der Finanzierung

In Sachen Immobilienfinanzierung haben Sie selbst in der Hand. Um Ihre Chancen auf einen Immobilienkredit zu verbessern, sollten Sie folgende Punkte berücksichtigen:

Gute Bonität: Stellen Sie sicher, dass Ihre KSV-Auskunft positiv ist und Sie ein stabiles Einkommen vorweisen können. Eine gute Bonität bleibt auch weiterhin das A und O für eine rasche Finanzierungszusage.

Eigenkapital einplanen: Auch wenn 100 %-Finanzierungen künftig wieder möglich werden, ist ein ausreichendes Eigenkapitalanteil weiterhin von Vorteil – für kleine Monatsraten, die Nebenkosten und günstigere Zinsen.

Rücklagen schaffen: Kalkulieren Sie neben dem Kaufpreis unbedingt auch Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Notargebühren mit ein. Das schafft zusätzliches Vertrauen bei den Banken.

Finanzierung sorgfältig vergleichen: Und – Sie ahnen es bereits: Vergleichen Sie unbedingt die aktuellen Kreditkonditionen der Banken – diese könnten künftig noch stärker variieren. Nur mit einem Kredit-Vergleich finden Sie die besten Angebote am Kreditmarkt.

Video: Immobilienkredite  und die neue KIM-Verordnung

Quelle: Finanzgeier / YouTube

FAQ – neue Regeln für Immobilienkredite nach KIM-V

Was besagt die KIM-Verordnung?

Die KIM-Verordnung dient der Regulierung der Immobilienfinanzierung. Sie soll sicherstellen, dass Kredite für Immobilienkäufe verantwortungsvoll vergeben werden und die Finanzmarktstabilität nicht gefährden.

Wann läuft die KIM-Verordnung aus?

Kaum eine andere Verordnung war umstrittener als diese im Bereich der Wohnimmobilienfinanzierungen. Ihre Vorgaben sollte die Qualität der nachhaltigen Kreditvergabe steigern, meinte die Aufsicht. Ihre Vorgaben schränkte die Möglichkeiten der Finanzierung zu stark ein, meinten andere. Zum 30. Juni 2025 läuft die KIM-V aus.

Ohne KIM-V: Welche Auswirkungen gibt es auf dem Immobilienmarkt?

  • Steigende Nachfrage nach Immobilien
  • Kurzfristig mögliche Preissteigerungen
  • Breiteres Immobilienangebote vor allem in ländlichen Regionen
  • Veränderte Marktdynamik durch mehr Wettbewerb
  • Stärkere Bedeutung individueller Beratung

Wie bereiten sich die Banken auf den Wegfall der KIM-V vor?

Obwohl die gesetzlichen Vorschriften entfallen, wird erwartet, dass Banken weiterhin verantwortungsbewusst agieren. Die Finanzmarktaufsicht (FMA) und die Österreichische Nationalbank (OeNB) prüfen bereits alternative Maßnahmen wie Leitlinien und kapitalbasierte Vorgaben, um das Risiko von Kreditausfällen zu minimieren.

Leitzinssenkungen – was bedeuten sie für die Bauzinsen 2026?

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Die Europäische Zentralbank (EZB) hat tatsächlich die Zinswende eingeläutet. 2025 reagiert sie auf die sinkende Inflation und senkte den für das Kreditgeschäft maßgeblichen Leitzins erneut auf mittlerweile 2,00 Peozwent. Was heißt das für die Baufinanzierungszinsen und wie sollten sich angehende Immobilienkäufer und Häuslebauer in diesem Jahr verhalten?

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Leitzinssenkungen – fallen jetzt auch die Bauzinsen?

Potenziell Häuslebauer sollten weiter auf der Hut sein. Nach Meinung vieler Immobilienexperten wird die Leitzinssenkung der EZB keine spürbaren Auswirkungen auf die langfristigen Kreditzinsen haben, weil die Finanzmärkte bereits mehrere kleine Zinsschritte um jeweils 0,25 Prozentpunkte in den kommenden sechs bis neun Monaten im Markt eingepreist haben.

Sind die aktuellen Leitzinssenkungen nur eine Eintagsfliege?

Zudem hat die EZB für den Jahresverlauf 2025 keine konkreten weiteren Zinsschritte in Aussicht gestellt – man wolle von Sitzung zu Sitzung entscheiden, so die Präsidentin der Europäischen Zentralbank, Christine Lagarde.

So gehen auch Kreditinstitute aktuell nicht davon aus, dass die EZB zur Nullzinspolitik vergangener Jahre zurückkehrt. Erwartet werden weitere Zinsschritte um jeweils 0,25 Prozentpunkte – allerdings sollten Immobilieninteressenten nicht den Fehler machen allzu große Auswirkungen auf die Immobilienmärkte zu erwarten. Denn der Leitzins hat keinen zumindest keinen nennenswerten Einfluss auf die Zinsen von zehnjährigen Immobilienfinanzierungen, die für den Immobilienmarkt noch immer entscheidend sind.

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Leitzinssenkungen – wohin geht die Reise bei Bauzinsen im Jahresverlauf?

Laut Interhyp bewegen sich die Zinsen für zehnjährige Immobilienkredite momentan zwischen 3,30 und 4,00 Prozent. Der sogenannte „Bestzins“ des deutschen Baufinanzierungsexperten Dr. Klein für eine zehnjährige Baufinanzierung liegt aktuell sogar knapp darunter.

Was die weitere Prognose angeht, rechnen die Zinsexperten in ihren monatlichen Befragungen mehrheitlich mit einem gleichbleibenden Zins-Korridor zwischen 3,00 und 4,00 Prozent für zehnjährige Darlehen – Schwankungen sind dabei jederzeit möglich.

Nach Zinssenkungen – mit dem Immobilienkauf zuwarten lohnt sich kaum

Nahezu einstimmig herrscht die Meinung, dass angehende Kaufinteressierte bzw. Häuslebauer ihr Vorhaben nicht hinausschieben sollten um auf niedrigere Bauzinsen hoffen. Die Rückkehr eines Bauzinsniveaus zwischen einem und zwei Prozent ist weiter wenig realistisch – die Talsohle bei den Immobilienpreisen scheint seit einigen Quartalen durchschritten. Der beste Augenblick, um sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen, sei jetzt, so viele Experten am Markt.

Im Gegenteil: Bei den fallenden Immobilienpreisen hätten Interessenten aufgrund einer gewissen Marktsättigung aktuell eine gute Verhandlungsbasis. Weiters gelte es Zins-Offerten genau zu vergleichen – gute Bonität und ausreichendes Eigenkapital bieten beste Voraussetzungen für günstige Finanzierungen von Haus und Wohnung.

Schwierig bleibe weiterhin die Lage in den Metropolen und strukturstarken Ballungsräumen. Hier übersteigt die Nachfrage deutlich das Angebot, so dass die Immobilienpreise schon kurzfristig tendenziell wieder steigen dürften. Hinzu kommen immer mehr Mieter, die wegen steigenden Mietenzinsen in den Kaufmarkt strömen würden.

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Video: Bauzinsen November 2025- Analyse und Prognose

Quelle: Baufi Lab / YouTube

FAQ zum Thema Leitzinssenkungen

Wie oft wird der Leitzins angepasst?

Nach mehreren Leitzinserhöhungen in Folge hat sich die EZB dazu entschlossen, den Leitzins erstmals zu senken. Das ist nach mehreren Nullrunden bei den letzten Leitzinsentscheidungen ein erster sichtbarer Schritt in Richtung Zinswende.

Wird der Leitzins 2026 weiter sinken?

Die EZB hat die Zinswende eingeläutet. 2026 sollen die Zinsen wenn überhaubt moderat fallen. Das kann auch Auswirkungen auf die Bauzinsen haben, allerdings ist es sehr unwahrscheinlich, dass die Bauzinsen 2025 auf das Zinsniveau von 2021 sinken. Die Niedrigzinsphase ist wohl vorbei und eine neue ist in absehbarer Zeit nahezu ausgeschlossen.

Wann kommt die nächste Leitzinssenkung?

Nach der ersten Leitzinssenkung im September wollten die EZB-Direktoriumsmitglieder 2025 weitere Zinssenkung folgen lassen – vermutlich erneut um 0,25 Prozentpunkte. So könne der Leitzins Ende des Jahres bei 2,00 Prozent liegen. Wie es 2026 mit dem Referenzzinssatz weiter geht, ist derzeit noch offen.

Wie entwickeln sich die Zinsen im Jahr 2026?

Konsumzinsen und Bauzinsen könnten bis zum Jahr 2026 voraussichtlich bei gut 4 Prozent stagnieren. Die Top-Zinsen für Immobilienkredite liegen aktuell bei rund 3,50 %. Eine Investitionsplanung abzusichern, gestaltet sich für Immobilieninteressenten für 2025 noch schwierig.

Wie entwickeln sich die Zinsen bis 2030?

Bis 2030 müssen sich Kreditnehmer auf eine etwa 30 Prozent höhere Monatsrate für Zinsen und Tilgung einstellen – so die eher wage Prognose einiger Experten. Bis dahin werden aber auch Löhne und Gehälter weiter steigen, was eine Mehrbelastung durchaus abfedert.

Zinswende der EZB – Immobilienpreise, Sparzinsen, Inflation

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Welche Folgen hat die Zinswende der EZB?

Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat bereits vorgelegt, nun läutet die EZB ihre Zinswende ein und senkt den Leitzins im Juni sogar noch vor der Fed. Welche Folgen das für Immobilieninteressenten und Sparer in Österreich hat, und ob die Zinswende gar zu früh kommt – das erfahren Sie in unserem aktuellen Blog.

Inhaltsverzeichnis

Zinswende der EZB trotz leicht steigender Inflation – zu früh?
Sinkende Leitzinsen – wird Wohneigentum jetzt leistbarer?
EZB-Zinswende – steigen die Immobilienpreise in Österreich jetzt weiter?
Zinswende der EZB – werden die Sparzinsen jetzt weiter leiden?
Fazit Zinswende 2024 – droht ein kapitaler Fehler der EZB?
Video: Fallen jetzt die Bauzinsen? Analyse und Prognose Juni 2024
FAQ

 

Hintergrundwissen zum Thema Zinswende der EZB

Zinswende der EZB trotz leicht steigender Inflation – zu früh?

Wie angekündigt hat die europäische Notenbank EZB am Donnerstag im Skytower in Frankfurt die Zinswende eingeläutet. Genau 686 Tage, nachdem man dort am 21. Juli 2022 nach sechs Jahren Abschied von der Nullzinspolitik genommen hatte – viel zu spät, wie man längst weiß. Um 0,25 Prozentpunkte sank jetzt der Referenzzinssatz auf vorerst 4,25 Prozent – weitere Zinnsenkungen könnten im Laufe des Jahres folgen.

Und dass, obwohl die Inflation in der Eurozone aktuell sogar leicht steigt: Mit 2,6 Prozent war die Mai-Inflation im Euroraum um 0,2 Prozentpunkte über der im April und noch einen Tick höher als erwartet. Die Kernrate – ohne Energie und Lebensmittel – stieg sogar auf 2,9 Prozent. Das selbst gestellte Inflationsziel von zwei Prozent ist zwar in Sicht, aber längst nicht erreicht. Was bedeutet das nun für Konsumenten, Kreditnehmer, Häuslebauer und Sparer? Trotz symbolischer Zinssenkung dürfte die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank weiter restriktiv bleiben.

Der Einlagenzins für geparkte Gelder von Geschäftsbanken wurde mittlerweile auf 2,15 Prozent verringert.

Sinkende Leitzinsen – wird Wohneigentum jetzt leistbarer?

Derzeit ist die Leistbarkeitssituation bei Immobilien in Österreich so angespannt wie fast nie zuvor in den letzten Jahrzehnten. Hohe Zinsen haben Immobilieninteressenten von Wien bis Tirol schon länger zusätzliche Kompromisse hinsichtlich Größe, Lage und Ausstattung abverlangt – für viele Häuslebauer blieb der Wunsch nach den eigenen vier Wänden in den letzten Jahren sogar ein unerfüllbarer Traum.

Zwar wurde der Zins-Peak laut dem von Infina erstellten Kreditindex (IKI) mit 5,116 Prozent bereits im Oktober 2023 erreicht, seither ging die Nominalverzinsung variabel verzinster Kredite aber nur marginal zurück. Auch die Zinsdifferenz zwischen langfristigen Zinsbindungen und variabel verzinsten Krediten ist nach wie vor attraktiv.

Da kommt die jetzt eingeleitete Kehrtwende bei den Leitzinsen gerade recht. Sie dürfte – mit einer gewissen Verzögerung – Bewegung ins Zinskarussell bringen. Sowohl klassische Konsumkredite als auch Immobilienkredite oder sonstige Ratenzahlungen könnten sich 2024 in Österreich weiter verbilligen. Um wie viel genau, das wird jedes Kreditinstitut für sich ausarten. Allzu große Zinssprünge dürfen Konsumenten erfahrungsgemäß nicht erwarten – dies gilt insbesondere auch für die Dispozinsen am Giro- und Gehaltskonto.

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EZB-Zinswende – steigen die Immobilienpreise in Österreich jetzt weiter?

Nach jahrelangem Anstieg sind die Preise für Eigentumswohnungen und Häuser in Österreich in den vergangenen zwei Jahren stabil geblieben. Seit der Zinswende 2022 wurden die Kreditvergaberichtlinien verschärft, infolgedessen man kaum Bewegung bei den Immobilienpreisen gesehen hat – mitunter gab es sogar leichte Rückgänge.

Dies könnte sich rasch ändern: Durch die nun eingeläutete Zinswende rechnen die Experten des Wirtschaftsforschungsinstituts (WIFO) damit, dass die Preise am Immobilienmarkt mit Verzögerung wieder steigen werden. Dies bereits im Jahr 2024, verstärkt jedoch ab 2025.

Der Zins, zu dem sich Kreditinstitute frisches Geld bei der EZB besorgen können, sank ebenfalls auf 2,15 Prozent.

Zinswende der EZB – werden die Sparzinsen jetzt weiter leiden?

Mit Sicherheit. Nach kräftigem Anstieg der Zinsen bei Tagesgeld und Festgeld in den letzten beiden Jahren ist bereits im laufenden Jahr 2024 eine Stagnation bzw. ein erster leichter Rückgang bei den Sparzinsen zu beobachten.

Derzeit lukrieren Sparer als Neukunden bis zu 2560 Prozent Zinsen beim Tagesgeld. Für Festgeld mit einer Laufzeit von ein bis drei Jahren erreichen die Zinsangebote ebenfalls bis zu 3,60 Prozent – wobei kürzere Laufzeiten aktuell sogar ertragreicher sind als längere. Die meisten Banken und Sparkassen bieten derzeit für längerfristige Geldanlagen niedrigere Zinsen an als für einjähriges Festgeld – wohl in Erwartung fallender Erträge durch die zukünftige Zinspolitik der EZB. An den Finanzmärkten wird ein sinkendes Zinsniveau in der Eurozone bereits seit längerem vorweggenommen.

Daher sollten Sparer derzeit die Zinsen besonders genau vergleichen und sich das aktuell noch höhere Zinsniveau für einen längeren Zeitraum sichern. Auch wenn man derzeit für kurzfristiges Festgeld noch mehr Zinsen bekommt als für längere Laufzeiten – es ist mitunter ratsam sein Erspartes länger zu binden.

Tagesgeld vergleichen

Festgeld vergleichen

Fazit zur erneuten Zinswende – droht ein kapitaler Fehler der EZB?

Die EZB lockert die Zins-Zügel weiterhin. Die Sparzinsen werden vermutlich weiter darunter leiden. Zinsen zur Immobilienfinanzierung dürften sich hingegen nur geringfügig  verbilligen. Entwarnung also für alle Häuslebauer und Eigenheimkäufer – ob dies zusammen mit den weiterhin hohen Immobilien- und Baupreisen für eine Entspannung am österreichischen Immobilienmarkt insgesamt reicht, bleibt aber abzuwarten.

Obacht ist auch in Sachen Inflation angesagt: Bereits in den Jahren 2021 und 2022 sind die Währungshüter mit ihren Modellen arg danebengelegen. Die Inflation hielt sich nicht an wage Prognosen, was eine dramatische Kehrtwende in Sachen Nullzinspolitik erzwang. Dass sich die EZB nun vor der Fed auf Zinssenkungen einlässt, obwohl das selbst gesteckte Inflationsziel von 2,0 Prozent noch nicht erreicht ist, mag an der vermeintlich sicheren Datenlage in Frankfurt liegen. Ob der 6. Juni 2024 der Beginn eines kapitalen Fehlers der EZB gewesen sein wird oder ein kluges Signal an verunsicherte Konsumenten und Unternehmen in Österreich und anderswo in Europa , das werden wir erst in der Rückschau erfahren.

Video: Zinsentwicklung 2025: EZB-Leitzins pausiert – was ihr jetzt wissen müsst!

Quelle: Dr. Klein Privatkunden AG/ YouTube


FAQ

Wie oft wird der Leitzins angepasst?

Nach mehreren Leitzinserhöhungen in Folge hat sich die EZB dazu entschlossen, den Leitzins erstmals zu senken. Das ist nach mehreren Nullrunden bei den letzten Leitzinsentscheidungen ein erster sichtbarer Schritt in Richtung Zinswende.

Wird der Leitzins 2026 wieder sinken?

Jetzt steht fest – ja! Das wird auch Auswirkungen auf die Bauzinsen haben – es ist sehr unwahrscheinlich, dass die Bauzinsen 2024 auf das Zinsniveau von 2021 sinken. Die Niedrigzinsphase ist wohl vorbei und eine neue ist in absehbarer Zeit nahezu ausgeschlossen.

Wann kommt die nächste Leitzinssenkung?

Die EU-Kerninflationsrate ist von 2,7 Prozent im Mai auf 2,9 Prozent im April gestiegen. Die EZB-Direktoriumsmitglieder haben eine Zinssenkung auf der letzten Sitzung 2025 verschoben und den Leitzins bewi 2,00 belassen

Wie entwickeln sich die Zinsen bis 2026?

Konsumzinsen und Bauzinsen könnten bis zum Jahr 2026 voraussichtlich bei rund fünf Prozent stagnieren. Die Top-Zinsen für Immobilienkredite liegen aktuell bei rund 3,50 %. Eine Investitionsplanung abzusichern, gestaltet sich aktuell eher schwierig.

Wie entwickeln sich die Zinsen bis 2030?

Bis 2030 müssen sich Kreditnehmer auf eine etwa 30 Prozent höhere Monatsrate für Zinsen und Tilgung einstellen – so die eher wage Prognose einiger Experten. Bis dahin werden aber auch Löhne und Gehälter weiter steigen, was eine Mehrbelastung durchaus abfedert.

Fixe oder variable Zinsen bei der Baufinanzierung?

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Welches Zinsmodell ist das Richtige für mich?

Häuslebauer können zwischen Fixzinsen und variablen Zinsen wählen. Fixe Zinsen bleiben über die festgelegte Kreditlaufzeit gleich, variable Zinsen können sich mehrfach ändern. Bauzinsen drehten zuletzt deutlich nach oben – deren weitere Entwicklung ist aber schwer vorherzusagen. Unser Blog gibt Ihnen Entscheidungshilfen an die Hand, welches Zinsmodell beim Wohnkredit für Sie der bessere ist.

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Inhaltsverzeichnis

Hypothekendarlehen – Eckdaten
Baufinanzierung fix vs variabel
Zinsentwicklung
Was ist die bessere Wahl?
Fazit
Video und häufige Fragen

Hypothekendarlehen: Wichtige Eckdaten einer langfristigen Finanzierung

Zunächst teilt sich jedes Hypothekendarlehen einige wichtige Eckdaten mit klassischen Krediten. Natürlich müssen Sie als Kreditnehmer wissen, wie viel Geld Sie benötigen, brauchen einen Plan hinsichtlich der monatlichen Raten oder in welcher Laufzeit Sie die Schuld beglichen möchten.

Tilgung und Bonität: Aufgrund der meist langen Laufzeiten haben noch weitere Faktoren eine besondere Bedeutung: der anfängliche Tilgungssatz beispielsweise, ihre Kreditwürdigkeit bzw. Bonität als Schuldner und so manche zusätzlichen Angaben, die Banken für die Kalkulation einer Baufinanzierung benötigen.

Auch beim Hypothekendarlehen bestimmt sich Ihre Bonität über eine Kombination folgender Informationen:

  • Monatliche Nettoeinnahmen
  • Monatliche Ausgaben inkl. der kommenden Kreditraten
  • Vorhandene Schulden
  • Vorhandenes Vermögen
  • Weitere finanzielle Verpflichtungen wie Unterhaltszahlungen oder Bürgschaften

Eine Besonderheit bezüglich der Kreditwürdigkeit beim Hypothekenkredit, die beim klassischen Ratenkredit entfällt, ist das Thema Eigenkapital. Ohne eine ausreichende Eigenmittel lassen sich Bauvorhaben in Österreich bei den meisten Banken nur schwer finanzieren – zumindest werden sie vorausgesetzt, um die Konditionen bester Bonität zu erhalten. Nur ein besonders hohes Einkommen oder eine Bürgerschaft können dazu führen, dass trotz geringem Eigenkapital eine ausgezeichnete Bonität eingeräumt wird.

Die Frage nach dem Zinsmodell: Da bei Baukrediten in der Regel sehr hohe Summen über lange Zeiträume hinweg finanziert werden müssen, kommt den laufenden Zinskosten aber die größte Bedeutung zu. Hier bestimmt der Euribor (Interbanken Zinssatz) bzw. Leitzins (Zinssatz zwischen den Banken und der EZB bzw. Zentralbank) neben der Bonität und der Losgröße den Effektivzins.

Grundsätzlich gelten Effektivzinsen als variable. Das bedeutet, sie werden entsprechend der Entwicklung des Euribor oder Leitzinses angepasst. Eine fixe Verzinsung stellt gewissermaßen eine Versicherung gegenüber steigenden Basiszinsen dar. Diese Absicherung lassen sich die Banken über einen weiteren Aufschlag bezahlen. Beispielsweise werden statt 2,50 Prozent variabler Zinsen 3,25 Prozent an fixen Zinsen erhoben. Letztlich entscheidet das richtige Zinsmodell über die optimale Finanzierung Ihrer künftigen Immobilie.

Baufinanzierung: Die Unterschiede zwischen fixer und variabler Verzinsung

Fix oder variabel: beide Zinsmodelle haben ihre Vor- und Nachteile. Ist Sicherheit für Sie entscheidend, sollten Sie in jedem Fall eine Fixzinsbindung wählen. Variable Zinsen eignen sich dann für Sie, wenn Sie risikofreudig sind und auf wieder sinkende Zinsen setzen.

Fixe Zinsen: Sie bieten optimaler Planbarkeit, monatliche Kreditrate und Haushaltsbudget lassen sich für lange Zeit fix kalkulieren. Weiters sind weniger Vermögenswerte als bei einem Kredit mit variablem Zinssatz erforderlich. Allerdings sind bei Fixzinskrediten kostenfreie Sondertilgungen meist nur mit vertraglicher Vereinbarung möglich. Banken und Bausparkassen in Österreich verlangen hier für übersteigende Beträge meist ein Pönale von einem Prozent.

Variable Zinsen: Diese können während der Kreditlaufzeit starken Schwankungen. In Zeiten nachhaltiger Leitzinserhöhungen wie aktuell können Ihnen variable Kredite sogar teurer kommen als Finanzierungen mit Fixzinsbindungen. Hingegen sind in Phasen niedrigeren Leitzinsen, wie in den vergangenen Jahren, Kredite mit fixer Verzinsung und langen Laufzeiten für Sie deutlich attraktiver. Eine variable Verzinsung sollten Sie folglich nur wählen, wenn genügend freie Vermögensteile zur Verfügung stehen, um bei Bedarf mehrere Sondertilgungen möglich sind.

Fixe und variable Zinsen: Die Entwicklung in den letzten Jahren

Lange Zeit profitierten Kreditnehmer in Österreich von einem sehr niedrigen Zinsniveau. Von Ende 2021 stiegt der EUR-Swap-Satz 15 Jahre dann aber innerhalb eines Jahres fast kometenhaft von 0,49 Prozent auf 3,14 Prozent. Verantwortlich hierfür waren neben der Pandemie und stockenden Lieferketten geopolitische Veränderung sowie eine rasant steigende Inflationsrate im Euroraum 2022 – von 5,9 Prozent im Februar auf 9,2 Prozent im Dezember 2022. Im Vergleich lagen 2019, 2020 und 2021 deren Jahresdurchschnitte bei moderaten 1,2%, 0,3% und 2,6%. Mitlweweile hat sich der EUR-Swap-Satz 15 Jahre bei rund 2,50 % eingependelt.

Infolgedessen mussten die Notenbanken weltweit ihre Leitzinsen deutlich anheben – im oben genannten Zeitraum stieg der EZB-Leitzins sogar von null Prozent auf deutlich über drei Prozent an. Ein geldpolitisches Risiko mit gewaltigen Folgen für potenzielle Häuslebauer und Kreditnehmer.

Entwicklung von Euribor und Swap-Satz 2020 bis 2022

Die Basis für variable Zinsen in Österreich ist der 3-Monats-Euribor bzw. der 12-Monats-Euribor – je nach Bank und Bausparkasse. Für fixe Zinsen hingegen wird der Swap-Satz als Referenzzinssatz verwendet. Variable Zinssätze sind in den letzten drei Jahren moderat gesunken um anschließend merklich anzusteigen. Auch der 3-Monats-Euribor verteuerte sich 2022 von – 0,57 auf + 2,13 Prozent.

3-Monats-Euribor Swap-Satz 15 Jahre
31.12.2020 – 0,55 Prozent 31.12.2020 – 0,08 Prozent
31.12.2021 – 0,57 Prozent 31.12.2021 + 0,48 Prozent
31.12.2022 + 2,13 Prozent 31.12.2022 + 3,14 Prozent

Fixzins oder variabler Zins: Was ist 2024 in Sachen Baukredit besser?

Seit Mitte 2021 schien das Thema Inflation nicht nur für Konsumenten im Alltag auf, auch Notenbanker wurden alarmiert und letztlich zum Handeln gezwungen: Die expansive Geldpolitik der vergangenen Jahre wurde rasch ad Acta gelegt.

Leitzinserhöhungen der EZB: So stieg die vom Jänner 2021 bis Juni 2023 die Inflationsrate in den USA von 1,4 auf 9,1 Prozent. Auch die Eurozone litt unter einer enorm hohen Inflation, was das Asset-Ankaufprogramm der EZB zum Stillstand brachte und deutliche Leitzinserhöhungen in mehreren Schritten 2022 und 2023 nach sich zog. Mittlerweile liegt der für Österreich wichtige EZB-Leitzins bei stolzen 4,50 Prozent – allerdings könnten 2024 erstmals die Zinsen aller Voraussicht nach sinken.

Geopolitische Krisenszenarien: Geldpolitik hängt aber auch von vielen anderen Faktoren ab: dem aktuellen Kriegsverlauf in der Ukraine, möglichen Versorgungsengpässen bei fossilen Energieträgern in den kommenden Monaten, oder eine zunehmende Lohn-Preis-Spirale infolge steigender Inflation und Zinserhöhungen.

Finanzierungsentscheidung 2024: Allein von solchen Faktoren sollten Sie sich als Kreditnehmer bei Ihrer Entscheidung für die passende Fixzinsbindung aber nicht leiten lassen. Denn unabhängig von zukünftigen Zinsszenarien liegen die Vorteile fixer Zinsen auf der Hand: Durch fixe Sollzinsen können Sie Ihre monatlichen Kreditraten solide kalkulieren, weiters wissen Sie genau, wie hoch Ihr Kreditsaldo nach Ablauf der Fixzinsperiode ist. Das lässt Vorbereitungen zu, indem Sie beispielsweise Vorkehrungen durch Sondertilgungen treffen. Was Sie dabei stets im Blick haben sollten: Bei Krediten mit fixen Zinsen verlangen Banken in der Regel höhere Sollzinsen, außerdem können Sie in der aktuellen Lage weitere Zinsentwicklungen am Markt nur schwer abschätzen.

Fazit Immobilienzinsen: Sicherheit oder Chance – die Entscheidung liegt bei Ihnen

Sicherheit durch Fixzinsen, die kostet oder variable Zinsen, die Chancen auf künftig niedrigere Zinsen bringt – letztendlich müssen Sie sich beim Bau oder Kauf Ihrer Immobilie selbst für eine der beiden Varianten entscheiden. Zugegeben: Das ist im aktuellen Umfeld der Zinsdifferenzen bei Immobilienkrediten nicht immer leicht.

Wer risikofreudig ist und von zumindest einer Zinsanhebungspause bzw. einer längeren Periode niedrigen BIP-Wachstums ausgeht, kann das Risiko variabel verzinster Kredite durchaus eingehen – sofern Reserven in der Haushaltskassa vorhanden sind. Vieles hängt in Sachen Baufinanzierung neben der persönlichen Risikoneigung aber auch von der aktuellen Bonität, den freien Vermögenswerten sowie der Kreditsumme und Kreditlaufzeit ab.

Welches Modell also, das richtige für Sie ist, sollten Sie letztlich zusammen mit einem Finanzierungsexperten erkunden. Natürlich helfen wir Ihnen dabei: Nachdem sie bei unseren Finanzierungsspezialisten von Optifin alle Unterlagen eingereicht haben, sucht er das beste Finanzierungsangebot unter allen Bewerbern für Sie. Erst wenn Sie sich für ein Angebot entschieden haben, kommt ein Geschäft zwischen Ihnen und der Bank zustande.

Video: Variable vs. Fixe Zinsen – das solltest du bei deiner Finanzierung wissen!

Quelle: Steve’s Financial Talk / YouTube

FAQ fixe oder variable Bauzinsen

Was ist besser, fixe oder variable Verzinsung?

Der feste Zinssatz liegt in der Regel etwas höher als der variable Zinssatz. Sollte das allgemeine Zinsniveau fallen und Sie haben zuvor einen variablen Kredit abgeschlossen, zahlen Sie niedrigere Zinsen für Ihre Baufinanzierung, als zu Vertragsbeginn vereinbart. Beim Fixzinskredit hingegen wird der in Ihrem Vertrag festgelegte Zinssatz beibehalten, auch wenn dies zu Ihrem Nachteil ist.

Wie hoch ist der variable Zinssatz in Österreich?

Aktuell liegt der variable Zinssatz für Kredite in Österreich bei rund zwei Prozent, Kredite mit fixen Zinssätzen beginnen hingegen bei rund 3,5 Prozent.

Kann ein Fixzins beim Baukredit steigen?

Ganz einfach gesagt – nein! Bei einem Fixzinskredit wird der Sollzins für einen vereinbarten Zeitraum unveränderlich festgelegt, die Zinsen für Ihren Fixzinskredit bei einer Baufinanzierung können also weder steigen noch sinken.

Wie hoch kann ein variabler Zinssatz steigen?

Bei guter Bonität zahlen Kreditnehmer aktuell knapp einen Prozent Aufschlag auf den Drei-Monats-Euribor und damit mittlerweile rund drei Prozent Zinsen. Experten gehen davon aus, dass die variablen Zinsen bis Mitte 2024 weiter um die vier Prozent verharren werden.

Wie hoch werden die Zinsen in Österreich steigen?

2022 und 2023 erfolgten weitere Leitzinserhöhungen der EZB. Entsprechend stieg der 3-Monats-Euribor von minus 0,57 % Anfang Januar 2022 auf mittlerweile plus 3,50 Prozent im Mittel. Der EZB Leitzins liegt aktuell immer noch bei 4,50 % – Tendenz vorerst offen.

Generation Z: Was junge Kreditnehmer in Österreich bewegt

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Allen Vorurteilen zum Trotz: Die Jungen in Österreich agieren bei der Verschuldung wahrlich nicht unbedacht. Ihre Kredite nehmen sie oft nur für das Nötigste auf – früher war das anders.

Über Geld spricht man bekanntlich nicht gerne – und schon gar nicht über Schulden. Trotzdem brauchen viele Menschen in Österreich einen Kredit, um über die Runden zu kommen. Gerade die Generation Z wird in Sachen Kreditaufnahme häufig kritisiert: zu konsumorientiert, zu risikofreudig, zu wenig vorausschauend. Stimmt das? Aktuelle Zahlen von Kreditvermittlern sprechen da eine andere Sprache. Und sie zeigen, wie unterschiedlich die Generationen mit Krediten umgehen.

Generation Z – Kredite sind meist notwendig

Die Generation Z – also junge Erwachsene unter 30 – nimmt Kredite vor allem aus drei Gründen auf: zur Tilgung von Schulden, für Ausgaben rund ums Wohnen, für Konsumgüter oder für den Kauf eines Autos: Durchschnittlich vier von zehn Krediten in dieser Altersgruppe dienen der Ablösung bestehender Verbindlichkeiten – entweder durch Kontoausgleich oder durch Umschuldung. Somit unterscheiden sich die Prioritäten dieser Generation deutlich von denen der Babyboomer.

In unserem Kreditrechner finden Sie diverse Kreditprodukte. Über eine hohe Annahmequote verfügt die Santander Bank. Diese bietet Jahreszinsen ab 5,70 % – der aktuell zweitgünstigste Kredit. Noch bessere Zinsen offeriert Ihnen derzeit die Anadi Bank ab 4,85 %.

Kreditaufnahme – viele Konflikte der Generationen und Geschlechter

Grundsätzlich scheint die Generation Z eher bereit zu sein, für Konsumgüter Kredite aufzunehmen, als Boomer. Der Grund dafür? Die hohe Akzeptanz für „Buy Now, Pay Later“. Und um den Zins- und Gebührenfallen zu entkommen, hilft oftmals die Ablösung durch einen Kredit mit besseren Konditionen.

Was sagt uns das? Die junge Generation nutzt Kredite nicht blindlings für Luxusausgaben, sie trifft durchaus strategische Entscheidungen. Denn Konsumschulden werden durch günstigere Kredite ersetzt. Gleichzeitig bleiben Mobilität und Wohnraum zentrale Themen in Sachen Kredit – eigentlich klar, denn diese sind heute deutlich schwerer zu finanzieren als in früheren Jahren.

Frau und Mann: Beim Zugang zu Krediten gibt es auch deutliche Unterschiede zwischen den Geschlechtern. In der Generation Z machen Frauen nur knapp 30 Prozent der Kreditnutzer aus. Bei den Babyboomern liegt der Anteil immerhin bei 40 Prozent. Ein deutliches Zeichen, dass Finanzierungen auch 2025 noch immer ungleich verteilt sind.

Vermögen bei Frauen: Warum ist das so? Frauen verdienen im Schnitt weniger, haben seltener unbefristete Jobs in Vollzeit und damit natürlich schlechtere Karten bei der Kreditvergabe. Weiters zählt der geringere Zugang zur finanziellen Beratung und Absicherung. Kredite sind also noch immer ungleich verteilt – egal ob Generation Z oder Babyboomer.

Hypothekarkredite: Auf der Seite unserer Partners Optifin finden Sie ein Anfrageformular, mit dem Sie Ihren Kreditwunsch an unsere Finanzierungsexperten senden können.

Kredite – Generation Z steht gesellschaftlich unter Druck

Ein weiterer wichtiger Punkt: Kreditentscheidungen sind in vielen Fällen das Ergebnis gesellschaftlicher Umstände. Armut wird in Österreich noch immer über Generationen hinweg weitergegeben – ob durch ungleiche Bildungschancen, ungleiche Vermögen oder soziale Divergenzen. In vielen Fällen sind Kredite daher der Versuch, finanzielle Lücken zu füllen: um Bildung zu finanzieren, Mietrückstände auszugleichen, die tägliche Mobilität sicherzustellen oder einen Job ausüben zu können.

Tipp: Mit dem unserem Gratis Kreditkarten Vergleich haben Sie den Überblick und kommen rasch zur persönlich besten Geldkarte.

Babyboomer und Kredite – natürlich gibt es Unterschiede zu heute

Gehen wir einige Jahre zurück – in die 80er. Boomer in der Vergangenheit kamen oft in den Genuss eines stabilen Arbeitsmarktes, steigender Immobilienwerte und auskömmlicher Löhne – die heutige Jugend steht hingegen unter einem ganz anderen Druck. Mieten steigen rasant, Wohnraum wird immer knapper, viele arbeiten in befristeten Jobs oder im Niedriglohnsektor.

Die andere Seite der Medaille: Auch jetzt brauchen viele Konsumentinnen und Konsumenten aus der Babyboomer-Generation in Österreich Kredite – kurz vor oder bereits in der Rente. Denn trotz guter Startvoraussetzungen kämpfen viele mit ähnlichen finanziellen Sorgen: steigende Mietpreise, hohe Gesundheitskosten und, und, und. Auch Babyboomer in Österreich müssen vermehrt finanzieren.

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