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Wie finden Sie die geeignete Geldanlageform in Sachen Betongold?

Österreichs Anleger investieren munter in den Immobilienmarkt, eine Immobilie gilt als sichere und rentable Geldanlage. Betongold sollte heute in keinem Portfolio fehlen, wenn man Vermögen ansparen will. Nicht immer ist es dabei nötig, eine eigene Immobilie zu kaufen. Es gibt interessante Alternativen, Risiken sollte man beachten und die richtige Strategie wählen.

Unser Tipp

FAQ:

Wo lohnt es sich in Immobilien zu investieren?

Wie kann man mit Immobilien Geld verdienen?

Wie funktioniert Immobilien Investment in Österreich?

Wenn Sie sich für eine Investition in Häuser oder Wohnungen entschieden haben, sollte vorderst ein Vergleich der Alternativen stehen. Denn es gibt unterschiedliche Wege für eine Geldanlage in das begehrte Betongold. Konsumenten haben hier die Qual der Wahl und die Vielfalt der Geldanlagen macht es möglich, für jeden Anleger eine passende Variante des Immobilieninvestment zu erkunden. Diese fünf Möglichkeiten sollten Sie jedenfalls kennen:

Klassischer Immobilienkauf: Eine Immobilie zu kaufen, ist wohl die bekannteste Art, in Betongold zu investieren. Anleger können ihr Eigenheim selbst nutzen und müssen künftig keine Miete zahlen. Sie können diese als Kapitalanlage an einen Mieter vermieten. Beides dient in der Regel zur eigenen Altersvorsorge.

Wichtig: Kaufen Sie Haus oder Wohnung zur Eigennutzung, oder als Kapitalanlage haben Sie natürlich keine Risikostreuung. Sie investieren das gesamte Geld in ein einziges Objekt. Kosten fallen für den Kauf, für die Bewirtschaftung und für die Instandhaltung an. Diese Form bietet sich für Anleger an, die langfristig investieren wollen.

Immobilienaktien: Wer sein Geld in Aktien im Immobiliengeschäft investieren will, kauft Anteilsscheine von Aktiengesellschaften, die in der Immobilienbranche tätig sind. Solche Unternehmen entwickeln, bauen, bewirtschaften und vermarkten meist Mehrfamilienhäuser mit gewerblicher oder wohnwirtschaftlicher Nutzung – in Österreich und vielfach darüber hinaus.

Wichtig: Wollen Sie Immobilienaktien kaufen, sollten Sie auf eine breite Streuung der Wertpapiere achten. Zu überlegen gilt weiters, dass die Kurse in den letzten Jahren stark gestiegen sind und Kursschwankungen möglich sind. Dennoch sind Immobilienaktien nach wie vor eine Investition mit einer langfristig attraktiven Rendite.

Immobilienfonds: Soll es ein Investment in Immobilien zu überschaubaren Kosten sein, bieten sich Fondsanteile an. Bei einem Fonds sammelt ein Fondsmanager Geld ein, um dieses in verschiedene Objekte anzulegen. Dabei erkundet er Objekte mit einer möglichst hohen Rendite. Investoren haben die Wahl zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds. Bei einem offenen Immobilienfonds ist das Investitionsvolumen in der Regel unbegrenzt. Das Fondsvermögen wächst, wenn neue Anleger Geld investieren, die Anteile können jederzeit gekauft und verkauft werden. Ein geschlossener Fonds bietet hingegen begrenztes Volumen. Sind alle Anteile verkauft, wird er geschlossen. Anleger müssen ihren Anteil zudem bis zum Ende der Laufzeit halten. Weiters ist in der Regel eine Mindestgeldanlage erforderlich.

Wichtig: Eine Anlage in offenen Fonds ist für Sie schon mit kleinen monatlichen Summen möglich. Weiters sind die Kosten meist überschaubar. Durch die Aufnahme mehrerer Objekte im Fonds erzielt man eine gute Risikostreuung. Deshalb ist ein Immobilienfonds gut für Sie geeignet, wenn Sie mittel- bis langfristig mit soliden Renditen anlegen wollen. Geschlossene Fonds führen zu einer hohen und langen Kapitalbindung. Diese können risikoreich sein und kommen daher für Sie als Privatanleger selten infrage.

Zugriff auf Aktien und Fonds erhalten Sie mit unserem Partner Rentablo. Mit den Rentablo-Konditionen sparen Anleger Ausgabeaufschläge und Bestandsprovision. Sie profitieren von Sonderkonditionen beim Wertpapierhandel. Zudem wird die Sparrate durch ein zusätzliches Cashback-System ergänzt.

Immobilienanleihe: Bei Immobilienanleihen handelt es sich um fest-verzinsliche Wertpapiere. Mit der Herausgabe einer Anleihe nimmt ein Unternehmen Fremdkapital bei Investoren auf. Als Schuldverschreibung ist sie meist durch ein Grundpfandrecht besichert. Meist nachrangig, was bedeutet, dass im Fall einer Insolvenz vorderst alle ausstehenden Forderungen der Gläubiger erstattet werden.

Wichtig: Eine Anleihe in Sachen Immobilien Investment ist mit einem gewissen Risiko verbunden. Sie ist komplex gestaltet und oft schwer zu durchschauen. Insbesondere hängt es stark von der Bonität des Emittenten ab, ob Sie als Anleger das ausgeliehene Geld irgendwann vollständig samt Rendite zurückbekommen. Daher eignen sich Anleihen meist nicht für Einsteiger im Immobiliengeschäft.

Crowdinvesting bei Immobilien: Beim Immobilien-Crowdinvesting muss nicht ein einzelner Anleger hohe Summen einbringen. Hier schließen sich viele private oder institutionelle Anleger zur sogenannten Crowd zusammen und investieren in meist größere Bauprojekte. Die Immobilien-Anlage wird dabei oft von erfahrenen Investorengesellschaften gemanagt, die Privatanlegern quasi als Mentor bei Fragen zur Seite stehen können. Anders, als beim Crowdfunding geht es aber darum, Gewinne mit seinem angelegten Geld zu erzielen.

Wichtig: Immobilien-Crowdinvesting als Form der Geldanlage ist bei Privatkonsumenten in Österreich eher unbekannt. Dabei bietet es gerade privaten Kleinanlegern ein interessantes Immobilieninvestment. Zu kleinen Beträgen für einen überschaubaren Zeitraum ist die erzielbare Rendite äußerst attraktiv – und das ist bei vertretbarem Risiko.

Der bekannteste und erfolgreichste Marktteilnehmer ist dabei Dagobert Invest.

Welche wichtigen Kriterien bestimmen eine Geldanlage in Immobilien?

Bevor man sein Geld in Immobilien investiert, gibt es einiges zu erkunden. Als potenzieller Anleger sollten Sie sich daher einige entscheidende Kriterien anschauen, um beurteilen zu können, ob eine Kapitalanlage für Sie wirklich infrage kommt.

Risikostreuung: Kein Investor sollte seine gesamten Ersparnisse in eine einzige Anlage einbringen. Um das Risiko von Verlusten zu reduzieren, ist es also sinnvoll, die Beträge auf mehrere Anlagen zu verteilen. Denn setzen Sie alles auf eine Karte, vergrößert sich die Gefahr, Teile oder gar das gesamte Geld zu verlieren.

Mindestanlage: Die Wahl des Immobilieninvestment hängt stark davon ab, wie viel Geld man investieren kann oder muss. Wer 50 Euro monatlich anlegen kann, hat andere Investments zur Auswahl als ein Investor mit einem Volumen von 5.000 Euro oder 10.000 Euro. Als Kleinanleger bietet sich Ihnen bei einem monatlichen Beitrag von 50 oder 100 Euro ein offener Immobilienfonds bzw. ein Crowdinvesting an. Ist das Volumen höher, kaufen Sie sich vielleicht eine eigene Immobilie oder einen geschlossenen Fondsanteil.

Kapitalbindung: Ist Ihr Geld erst investiert, können Sie nicht mehr darauf zugreifen. Deshalb gilt es Euro anzulegen, die man nicht dringend benötigt. Eine lange Kapitalbindung reduziert Ihre finanzielle Flexibilität oft über Jahrzehnte hinweg. Daran sollten Sie denken, bevor Sie sich für ein Investment entscheiden.

Kosten: Jede Investition ist mit Kosten verbunden. Manchmal fallen Auslagen für die Vermittlung an, für den Makler, für die Verwaltung oder für die Instandhaltung und die Modernisierung. Vor dem Abschluss eines Immobilieninvestments in Österreich sollen Sie stets alle Kosten erkunden und diese vergleichen.

Mitbestimmung: Bei einigen Investments haben Sie als Anleger das Recht auf Mitbestimmung. Vielfach überlässt man die Entscheidungen aber einem professionellen Verwalter oder Manager. Welche Wahl richtig ist, hängt davon ab, wie Sie als Investor selbst Einfluss nehmen möchten bzw. ob Sie hierfür das nötige Wissen und die Zeit haben.

Klassisches Immobilien-Investment für Einsteiger – welche Strategie?

Viele Konsumenten bevorzugen noch immer den klassischen Kauf von Haus oder Wohnung. Wollen Sie erfolgreich in eine Immobilie investieren, braucht es eine erprobte Strategie. Gerade für Einsteiger auf dem Immobilienmarkt eignen sich zwei Investments in Sachen Immobilien besonders:

Immobilie kaufen und im Bestand halten: Diese Strategie ist vergleichsweise simpel. Sie kaufen ein Objekt an einem gefragten Standort in guter Lage, halten und vermieten dieses für zehn Jahre und verkaufen Ihr Objekt anschließend wieder. Über die Jahre steigt dabei nicht nur der Wert des Objektes kontinuierlich an. Sie können neben Steuervorteilen während der Finanzierungszeit weiters durch den steuerfreien Verkauf Ihre Immobilie nach der gesetzlichen Haltezeit vom Gewinn voll profitieren.

Immobilie renovieren und mit Gewinn veräußern: Diese Variante am Immobilieninvestmentmarkt ist aufwändiger und setzt weiters einige Kenntnisse voraus. Sie kaufen eine gebrauchte, günstige Immobilie in mäßigem Zustand und werten diese durch gängige Renovierungsmaßnahmen und moderne Komfortverbesserungen –beispielsweise dem Einsatz von Smart Home – deutlich auf. So lassen sich mit passender Finanzierung und zusätzlichen Fördergeldern oft in kurzer Zeit noch höhere Gewinne erzielen. Es gilt hier für Privatinvestoren in Sachen Steuern neben der Haltefrist die Anzahl der Objekte zu beachten. Wer in kurzer Zeit zu viele restaurierte Immobilien an die Frau oder den Mann bringen möchte, zählt beim Finanzamt rasch als gewerblicher Immobilienhändler. Egal, ob neue oder gebrauchte Immobilie oder lukratives Restaurationsobjekt. Bevor Sie sich zu Ihrem ersten Immobilieninvestment entscheiden, sollten Sie einige wichtigen Faktoren und Tipps stets im Auge behalten:

Region und Lage: Befinden sich Wohnung oder Haus in boomenden Metropolen, begehrten Stadtteilen oder gefragten Regionen, können Sie in der Regel mit deutlich höherer Rendite rechnen.

Größe und Raumaufteilung: Kleine günstig geschnittene Wohnungen lassen sich meist leichter und gewinnbringender vermieten als die große schöne Penthouse-Wohnung. Deren Preis liegt ungleich höher und wenige Menschen können sich das wirklich leisten.

Ausstattung und Energie: Wenn es auf den ersten Blick komisch klingt: Eine helle Wohnung im fünften Stock lässt sich leichter vermieten als eine dunkle Erdgeschosswohnung – falls ein Lift vorhanden ist. Weiters sollten Böden, Fenster, Sanitärausstattung und Co. stimmen. Vermieten Sie Ihr Objekt mit pflegeleichtem Bodenbelag, stimmen Wasserdruck und Armaturen, oder sind moderne isolierte Fenster verbaut, ersparen Sie sich Ärger mit dem Mieter und erhebliche Investitionen.

Zustand und Sanierungsbedarf: Sollen es eine günstige Gebrauchtwohnung oder ein renovierungsbedürftiges Haus sein, gilt der simple Grundsatz: Je weniger Reparaturen vorderst nötig sind, desto weniger Geld müssen Sie investieren.

Wirtschaftliche Komponente: Schließlich sollten Sie bei jedem Immobilieninvestment erkunden: In welchem Verhältnis steht der geforderte Kaufpreis zur tatsächlich erzielbaren Monatsmiete und wie hoch sind die anfallenden Nebenkosten. Nur ein ausgewogenes Verhältnis verspricht hier langfristig eine wirklich gute Rendite.

Wann lohnt sich ein klassisches Immobilien Investment?

In Österreich boomt der Immobilienmarkt nach wie vor. Und dies trotz hoher Preise und einer Nachfrage nach Immobilienobjekten von allen Seiten. Grund dafür sind nicht zuletzt die historisch niedrigen Zinsen zur Immobilienfinanzierung sowie fehlende Renditealternativen auf dem Kapitalmarkt. Ob und wann sich ein Investment für Sie als privater Anleger lohnt, hängt hierbei von vielen Fragestellungen ab:

Bringen Sie genügend Zeit für ein Immobilien-Investment mit? Schon der Kauf einer Immobilie an sich erfordert viel Zeitaufwand bei der genauen Recherche nach geeigneten Objekten und der Planung ihrer Finanzierung. Weiters haben Sie nach dem Kauf mit Ihrem Objekt so manchen Verwaltungsaufwand. Kostenabrechnungen, Eigentümerversammlungen, Kontakt zu den Mietern – all die Arbeit dürfen und sollten Sie keinesfalls unterschätzen.

Können Sie anfallende Kosten und mögliche Risiken stemmen? Ein solides Immobilien-Investment setzt meist ausreichendes Startkapital voraus. Selbst wenn Bankenfinanzierungen derzeit historisch günstig sind, bergen Finanzierungen ohne Eigenkapital ein hohes Risiko und sind selten wirklich günstig. Weiters bleiben hohe Kosten, etwa Kaufnebenkosten und Kosten für die Instandhaltung des Objekts, die sich über einen längerfristigen Zeitraum wieder hereinholen lassen.

Haben Sie Spaß und Interesse an Immobilien? Wenn nicht, dann sollten Sie das Projekt klassischer Immobilienkauf lieber nochmals überdenken und eine andere Form des Immobilieninvestments oder der Geldanlage wählen. Die Freude und das langjährige Interesse beim Thema sind Grundvoraussetzung für erfolgreiche Anlagen mit guter Rendite.

Stehen Sie einen langfristigen Anlagehorizont durch? Immobilien Investments lohnen sich umso mehr, desto länger Sie Ihr Anlageobjekt im Besitz halten. Ist die Immobilie nämlich einmal abbezahlt, erwirtschaften Sie Monat für Monat höhere Gewinne und Ihr Cashflow –also der Überschuss von Einnahmen zu Ausgaben – steigt an. Weiters profitieren Sie von der Wertsteigerung, staatlichen Zuschüssen und möglichen Steuervorteilen erst mit einem gewissen Anlagehorizont.

Verfolgen Sie wirklich die geeignete Investment-Strategie? Natürlich wollen Sie mit Ihrem Immobilieninvestment vor allem Gewinne erwirtschaften. Wie das gelingt und welche Wege zum Erfolg führen, dies ist von Fall unterschiedlich. Nicht alle Konsumenten haben die geeigneten Voraussetzungen zum klassischen Immobilienkauf und hoher Verschuldung. Je nachdem wie es um die eigenen finanziellen Möglichkeiten bestellt ist, können geringere monatliche Beteiligungen mit Aktien und Fonds, aber gerade durch modernes Crowdinvesting für Sie der erfolgreichere Weg als Immobilieninvestor sein.

Tipp: Investments oft in kleineren Städten interessant

Obwohl sich die Aufmerksamkeit in Sachen Immobilieninvestmentmarkt häufig besonders auf die Metropole Wien oder andere Großstädte der einzelnen Bundesländer richtet, erwiesen sich in den letzten Jahren grade die vielen attraktiven Mittelzentren Österreichs als wahre Perlen für Immobilien-Anleger. Dies sind zumeist prosperierende Regionen, häufig im Speckgürtel der Großstädte gelegen, die zahlreiche Pendler anlocken und dank – noch – überschaubarer Boden- und Immobilienpreise langfristiges Potenzial für Wertsteigerungen bieten.

Ihre Vor- und Nachteile: Chancen und Risiken eines klassischen Immobilien Investments

Vorteile	Nachteile
Immobilien sind eine vergleichsweise sichere Kapitalanlage und bieten auf Dauer gute Renditechancen.	Mit einer Immobilie bündeln Sie Ihr Kapital auf ein einziges Objekt. Dies kann gerade für Privatinvestoren durchaus finanzielle Risiken bergen.
Immobilien sind wertbeständig und deutlich lukrativer als Sparanlagen oder sogar Aktieninvestments.	Die Suche nach geeigneten Objekten ist zeitintensiv, erfordert Marktkenntnisse und Verhandlungsgeschick.
Durch Vermietung lukrieren Sie nach und nach eine zusätzliche Einnahmequelle – ideal für die eigene Altersvorsorge	Nach dem Kauf kann die Instandhaltung einer Immobilie dauerhaft hohe Kosten verursachen.
Immobilien bieten Steuervorteile. Kosten für Herstellung oder Anschaffung können geltend gemacht über die Dauer der Nutzung abgeschrieben werden.	Immobilien sind ein langfristig angelegtes Investment und bedürfen meist eines Anlagehorizonts sogar über Jahrzehnte.
Eigentümer von Immobilien sind zudem meist kreditwürdig für weitere Investments.	Mieter können durch Zahlungsschwierigkeiten Probleme bereiten. Mietausfälle durch Leerstände sind je nach Lage ein Thema.

 

Checkliste für Ihr Immobilieninvestment – was muss ich im Detail erkunden?

Finanzierung und Kauf: Schritt für Schritt zum Objekt

Neben Standort und genauer Lage müssen Sie bei Ihrem Immobilien-Investment viele Faktoren und Details beachten. Damit Sie nach dem Kauf Ihres Wunschobjekts keine böse Überraschung auf Sie warten, gilt es deshalb in allen Punkten sorgfältig vorzugehen.

Vor der eigentlichen Besichtigung sollten Sie per Vergleich oder zusammen mit einem Makler mögliche Angebote sorgfältige prüfen. Diese Fragen sind wichtig:

• Rechnen Sie Ihren finanziellen Spielraum durch – Ist der Kauf des Objekts für Sie möglich?
• Ist der Preis des angebotenen Objekts wirklich realistisch?
• Wie hoch sind die anfallenden Kaufnebenkosten genau?
• Stimmen die Rendite-Angaben und die errechnete Nettomietrendite?
• Sind Region und Infrastruktur rund um das Objekt auf Dauer vielversprechend?

Hat Ihr Wunschobjekt den ersten Vorab-Check bestanden, folgt der nächste große Schritt – die eigentliche Besichtigung der Immobilie. Gehen Sie hier in Ruhe vor! Besonders wichtig ist vorderst der erste Eindruck. Achten Sie auf genaue Lage, nähere Umgebung, die Wohngegend und begutachten Sie die Außenansicht. Ist der erste Eindruck verschafft, geht es an den eigentlichen Wohnraum. Hier hängt viel von Ihren persönlichen Vorstellungen ab. Im Wesentlichen stellt sich dabei die Frage, ob die Räumlichkeiten der Immobilie Ihren Wünschen entsprechen. Planen Sie dabei beispielsweise die mögliche Zimmereinteilung, achten Sie auf Ausstattung und Platzverhältnisse. Natürlich sollten Sie an dieser Stelle den inneren Zustand des Objekts genau unter die Lupe nehmen. Sind die Räume renovierungsbedürftig und wenn ja, wie stark? Dies gilt für alle Räumlichkeiten – vom Bad über den Keller bis zur Garage. Fragen Sie Berater oder Makler bei dieser Gelegenheit nach der energetischen Beschaffenheit, durchschnittliche Heizkosten usw. Wichtig beim Kauf von größeren Gebrauchsimmobilienanteilen sind weiters die aktuell gebildeten Rücklagen sowie der Anteil an Sonderumlagen pro Wohnwert.

Haben Sie sich für ein Immobilieninvestment entschieden, verhandeln Sie auf Basis aller Fakten und gewonnenen Eindrücke am Kaufpreis. Erfahrungsgemäß wechselt selten ein Objekt zum angegebenen Preis den Besitzer! Dies gilt insbesondere in ländlicheren Gegenden, da der Verhandlungsspielraum hier mehr noch als in gefragten Stadtlagen vom Interesse anderer Kaufwilliger abhängt. Sind Preis und Finanzierung geklärt, kann der Kauf samt hypothekarischer Besicherung und Eintrag im Grundbuch abgeschlossen werden.

Tipp: Grundvoraussetzung für ein Immobilieninvestment ist eine solide Bankenfinanzierung, welche meist einen Eigenkapitalanteil in Höhe von 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises vorgibt. Hier sollten Sie sich nicht nur mit Ihrer Hausbank in Verbindung setzen. Finanzierungen über Direktbanken bieten Ihnen deutlich bessere Kreditkonditionen – vergleichen Sie und holen Sie sich also unbedingt mehrere Angebote ein.

Nach dem Kauf: So sparen Sie mit Ihrer Immobilie

Nach dem Kauf gilt es viele Dinge zu regeln: Eigennutzung und passenden Mieter suchen. Staatliche Prämien für energetisches Bauen oder Sanierung sichern. Und natürlich Steuervorteile nutzen. Wenn die jährliche Steuerklärung eher zu den gern gemiedenen Themen gehört, sollten Sie das Thema als Immobilien Investor keineswegs ignorieren. Denn Jahr für Jahr können Sie so Kosten und Ausgaben geltend machen und Steuern sparen. Neben der Rendite zählen nämlich die Steuer-Aspekte mit zu den größten Vorteilen der Immobilien Kapitalanlage in Österreich. Als Vermieter beispielsweise können Sie neben den laufenden Reparaturarbeiten die Anschaffungs- oder Maklerkosten von der Steuer absetzen.

Tipp: Lassen Sie sich in Sachen Wohnbauförderung, Sanierungshilfe und steuerliche Vorteile von den jeweiligen staatlichen Stellen und Finanzexperten beraten. Dies lohnt sich, steigert die Rendite und bringt über die Jahre hinweg stolze Summen in die Kassa

Fazit zum Thema Immobilieninvestment in Österreich

Aufgrund der aktuellen Kapitalmarktsituation sind für private Anleger kaum attraktive Anlagemöglichkeiten als eine Immobilie vorhanden. Die Festgeldzinsen befinden sich auf einem historischen Tief, Versicherungen und Aktienmärkte sind mitunter unrentabel bzw. volatil. Immobilien dagegen gelten generell als eine wertstabile und profitable Anlagemöglichkeit.

Dennoch sind das benötigte hohe Eigenkapital für die Finanzierung eines Eigenheims sowie die Intransparenz bzw. die fehlende Fachkenntnis beispielsweise bei Anlagen wie offene und geschlossene Immobilienfonds typische Einstiegsbarrieren privater Konsumenten in Sachen Immobilieninvestment. Weiters steckt das Crowdinvesting bei Immobilien als moderne und günstige Form der Beteiligung an Immobilien in Österreich bislang noch in den Kinderschuhen.

Kleines Glossar: Wichtige Begriffe in Sachen Immobilien Investment

Eigenkapitalanteil: Zur Finanzierung einer Immobilie per Kredit müssen Sie gegenüber Banken in der Regel einen gewissen Eigenkapitalanteil aufbringen. Dieses beträgt meist zwischen zehn und 20 Prozent des Kaufpreises. Je mehr Kapital Sie selbst einbringen, desto günstigere Konditionen offerieren Ihnen Banken oder Vermittler. Finanzierungen ohne Eigenkapital sind bei entsprechender Bonität zwar heute möglich, sollten vorderst aber genau erkundet werden.

Tilgung: Die regelmäßige Rückzahlung der Verbindlichkeiten ist Ihre Tilgung. Dieser Wert wird meistens prozentual zum Darlehensbetrag angegeben und umfasst neben der Kreditsumme die weiteren Bearbeitungsgebühren der Bank. Die aktuell günstigen Zinsen bei Baufinanzierungen sollten Sie für eine höhere Tilgungsrate unbedingt nutzen. Dies spart bares Geld und macht Ihr Investment rascher rentabel.

Zinsbindungsfrist: Nehmen Sie bei einer Bank einen Kredit auf, wird die Verzinsung für einen bestimmten Zeitraum fix vereinbart. Während dieser Zinsbindungsfrist wirkt sich die aktuelle Marktentwicklung in Sachen Zinsen also nicht auf die Rahmenbedingungen Ihres Darlehens aus. Erst nach Ablauf der Frist muss der Zinssatz neu – beispielsweise durch eine Anschlussfinanzierung – verhandelt werden. Hier gilt: Aktuell günstige Konditionen beim Baukredit möglichst für eine längere Bindungszeit festschreiben lassen.

Kaufnebenkosten: Während die Anschaffungskosten den Kaufpreis der Immobilie umfassen, dürfen Sie dabei keineswegs die Kaufnebenkosten vergessen. Diese können in Österreich – je nach Objekt und Lage – schnell 10 Prozent und mehr des Kaufpreises betragen und Ihre Ausgaben rasch in die Höhe treiben. Die Kaufnebenkosten umfassen neben den Maklergebühren beispielsweise die Notarkosten oder die Grunderwerbssteuer.

Verkehrswert: Der Wert einer Immobilie, der aktuell für das Objekt am freien Markt erzielt werden kann, wird als Verkehrswert bezeichnet. Dieser wird in der Regel vom Gutachter errechnet, der hierbei unter anderem Vergleichspreise, den reinen Sachwert des Objekts sowie das Ertragswertverfahren miteinbezieht.

Rendite: Ein entscheidender Vorteil des Immobilien-Investments sind die meist gut voraussagbaren Gewinne. Diese liegen aktuell meist deutlich über den gängigen Spar- und Kapitalrenditen. Achten Sie darauf, dass Ihnen insbesondere Makler oder Baugenossenschaften hier nicht geschönte Zahlen vorlegen. Stimmt die Rendite auf Dauer nicht, kann Ihre Finanzierung schnell ins Schwanken geraten.

Cashflow: Eine weitere Kenngröße, um die Nachhaltigkeit und Rentabilität Ihres Investments abzuwägen zu können, ist der sogenannte Cashflow. Hier werden den monatlichen Einnahmen – beispielsweise aus Miete oder Förderungen – sämtliche Kosten der Immobilie und deren Finanzierung gegenübergestellt. Idealerweise entsteht hierbei ein Überschuss – dies ist meist aber erst nach einigen Jahren der Fall.

Unser Tipp

Das Thema Crowdinvestment ist unbekannt, jedoch mittlerweile bewährt und damit ertragreich bei hoher Rendite. Daher empfehlen wir im Bereich Immobilien-Anlage den Crowd-Anbieter Dagobert Invest.

 

FAQ

Wo lohnt es sich in Immobilien zu investieren?

Trotz der höheren Renditechancen in den kleineren Städten, investieren immer noch viele Anleger in den Immobilien Boom-Towns in Österreich: Wien, Graz, Linz, Salzburg und Innsbruck. Wer auf der Suche nach einer Immobilie ist, die überdurchschnittliche Rendite in der Zukunft verspricht, ist mit prosperierenden Mittelzentren der Bundesländer besser bedient.

Wie kann man mit Immobilien Geld verdienen?

Immobilien gelten als inflationssicher und versprechen hohe Rendite. Wer mit Immobilien Geld verdienen möchte, dem stehen gleich mehrere Strategien offen:

Immobilie als Eigenheim

Immobilie kaufen und vermieten

Immobilie mieten und vermieten

Immobilie kaufen und verkaufen

Immobilien-Fonds

Crowd- Investing

Immobilie kaufen als Eigenheim

Wer eine Wohnung oder ein Haus für sich selbst oder die Familie kauft, denkt oftmals nicht an Rendite. Kurzfristig gesehen lohnt sich dieser Gedanke auch nicht. Doch langfristig ergibt sich durch den Immobilienkauf eine Vermögenssteigerung – zudem wohnt man im Alter mietfrei.

Immobilie kaufen und vermieten

Mit einem Kredit oder genügend Eigenkapital lassen sich Wohnung oder Haus als Mietobjekt kaufen. Wichtig sind Lage und Qualität des Objekts – nur dann lässt sich damit Geld verdienen.

Immobilie mieten und vermieten

Bei der Untervermietung, – auch „rent to rent“ genannt – handelt es sich um eine ähnliche Strategie wie bei der klassischen Vermietung. Der Unterschied ist allerdings, dass die Immobilie nicht gekauft wird, sondern der Vermieter selbst sie nur mietet.

Immobilie kaufen und verkaufen

Das klassische fix & flip Geschäft. Der Verkauf einer Immobilie lohnt sich besonders, wenn sie unter Marktwert erworben wird und sich dann nach der Renovierung bzw. Sanierung gewinnbringend verkaufen lässt. Hier ist der Markt sehr umkämpft.

Immobilien-Fonds

Auch mit Anteilen eines Immobilienfonds lässt sich Geld verdienen. Durch einen Fonds investieren viele Anleger gleichzeitig, wobei ein Fondsmanager über die genaue Anlage entscheidet und die Verwaltung übernimmt.

Crowd-Investing

Relativ neu ist das Immobilien-Crowdinvesting. Auch dort schließen sich Anleger zusammen. Allerdings läuft alles über eine Online-Plattform und es gibt keine allgemein gültigen Regeln, wie hoch das Mindestkapital oder eine Anlagefrist sein muss. Der Anbieter  entscheidet über Rahmenbedingungen und nennt die mögliche Rendite.

Warum sollte man in Immobilien investieren?

Immobilien bieten das Potenzial, Vermögen relativ günstig aufzubauen und zu vermehren. Viele Wohnungen in guten Lagen haben Ihren Wert in den letzten 50 Jahren vervielfacht. Hinzu kommt, dass der Wohnraumbedarf pro Kopf im gleichen Zeitraum stark gewachsen ist. Und ebenso wächst die Zahl der Single-Haushalte.

Was ist ein Robo-Advisor?

Ein Robo-Advisor ist eine digitale Anlagesoftware, um Geld automatisch über das Internet anzulegen. Hierbei übernehmen Algorithmen die Erstellung, Überprüfung und Anpassung des eigenen Portfolios, was einen professionellen Vermögensverwalter überflüssig macht. Robo-Advisors bieten vor allem Anfängern eine zeitsparende, kostengünstige und erfolgversprechende Anlagestrategie. Ein Performance-Vergleich ist hierbei die beste Eintrittskarte.

Robo-Advisor – was macht er und wie funktioniert er?

Der Begriff Robo-Advisor stammt aus dem Englischen und bedeutet wörtlich übersetzt Roboter Beratung. Es handelt sich meist um Fintech-Unternehmen, welche versuchen, den klassischen Vermögensberater vor Ort zu ersetzen. In der Praxis zeigt sich rasch: Es geht um eine komfortable und moderne Form der Kapitalanlage, die weder umfassende Finanzkenntnisse noch ständige Kontrollen durch den Anleger erfordert.

Eröffnung: Online eröffnet geben Sie als Anleger relevante Angaben zur gewünschten Kapitalsumme, Anlagezeit und der Risikobereitschaft an. Je nach Anbieter werden zusätzlich weitere Wünsche und Anlageziele definiert und anhand all dieser Fakten eine passende Anlagestrategie definiert.

Verwaltung: Einmal gestartet wird dann Ihre Kapitalanlage vollständig automatisiert verwaltet und als Anleger können Sie – im Idealfall – die Rendite gemäß Ihrer Anlageziele verfolgen. Allerdings gilt: Anlagen in Wertpapiere steigen und fallen und eine hohe Rendite heißt meist hohes Risiko.

Investment: Im Gegensatz zu klassischen Kapitalanlagen, investieren Robo-Advisor nicht in die eigentlichen Finanzprodukte wie Aktien, Anleihen, Fonds oder Rohstoffen, sondern vielmehr in sogenannte ETFs die an diese gekoppelt sind. Das bietet zahlreiche Vorteile mit einer Vielfalt an Produkten, denn je nach Anbieter können Sie in folgende Finanzprodukte investieren:

• Aktien
• Staatsanleihen (national und international)
• Staatsanleihen von Schwellenländern
• Unternehmensanleihen (national und international)
• Rohstoffe aller Art
• Immobilien
• P2P Kredite
• Kryptowährungen

Welche Vorteile und Nachteile bietet ein Robo-Advisor?

Wo aber liegen die Vor- und Nachteile einer Geldanlage per Robo-Advisor genau? Ein kurzer Check:

Vorteile von Robo-Advisor

• Anlage mit kleinen Beträgen möglich
• Geringer Zeitaufwand für die Vermögensverwaltung ohne Vorkenntnisse
• Günstigere Konditionen im Vergleich mit anderen Anlageformen
• Hohe Transparenz der Anlagestrategie mit breiter Streuung auf viele Anlageklassen
• Automatische Überprüfung des Depots ohne kognitive Verzerrung der Fakten
• Kapitalanlage kann jederzeit online eingesehen und verwaltet werden

Nachteile von Robo-Advisor

• Depots in der Regel nicht individuell konfigurierbar, keine Beratungsleistung
• Geringere Rendite bei vergleichbaren Verlustrisiken
• Meist neue Anbieter ohne Erfahrungswerte mit Regulierung und Börsenkrisen
• Höhere Kosten als im Do-it-yourself Depot beim low-cost-broker (Brokervergleich)

Worauf sollten Sie bei der Wahl eines Robo-Advisor achten?

Um den richtigen Vermögensverwalter zu finden, müssen Sie sich selbst zunächst einige Fragen stellen: Wie individuell sollen die Lösungen des Anbieters sein? Welchen Service möchten Sie in Anspruch nehmen? Wollen Sie bestimmte Investitions-Entscheidungen selbst beeinflussen? Wie wichtig sind Ihnen niedrige Kosten? Was beim Vergleich eines Robo-Advisor entscheidend ist, haben wir hier zusammengefasst:

Passiv oder aktiv: Aktive Robo-Advisor können Ihr Kundenportfolio jederzeit umzuschichten und auf aktuelle Entwicklungen an den Aktienmärkten reagieren. Passive Robo-Advisor hingegen verändern die Zusammenstellung Ihres Portfolios nach der Depoteröffnung nicht mehr. Die Rendite hängt allein vom Wachstum der Märkte ab.

Kosten: Nicht nur die Höhe der veranschlagten Gebühren unterscheidet sich – manche Anbieter verlangen keine Mindest- und Performancegebühr, andere schon. Entscheidend ist weiters, ob sich ein Anbieter auf Investments in ETFs beschränkt oder aktiv gemanagte Fonds einbezieht. In der Regel ist die Pauschale pro Jahr nicht höher als 1 %, die Gesamtkosten eines Robo-Advisor können aber recht unterschiedlich ausfallen:

	Günstigste Anbieter	Durchschnitt	Teuerste Anbieter
Servicegebühr	0,35 %	0,75 %	0,95 %
ETF-Kosten	0,20 %	0,20 %	0,25 %
Gesamtkosten	0,55 %	0,95 %	1,20 %

Mindestanlage: Die Mindestanlagesumme fällt unterschiedlich hoch aus. Scalable fordert beispielsweise 10.000 Euro, die Erste Bank setzt eine Geldanlage von 5.000 Euro voraus. Anbieter wie Growney, Visualvest oder Quirion verlangen keine oder nur geringe Mindestanlagen.

Performance: Ein Robo-Advisor ist transparent. In der Regel lässt sich ihre Performance über die letzten Monate einsehen. Achten Sie darauf, wie die Anbieter in der Vergangenheit abgeschnitten haben. Aber denken Sie daran, dass die vergangene Performance keine Garantie für die Zukunft ist.

Sicherheit & Steuern: Robo-Advisor sind offiziell keine Vermögensverwalter und unterstehen daher nicht der Beraterhaftung. Wenn es sich um einen im EWR-Raum konzessionierten Anbieter handelt, und die Heimatland-Aufsichtsbehörde dies an die österreichische Aufsicht FMA notifiziert hat, darf er in Österreich innerhalb der von der Sitzlandbehörde erteilten Konzession im Wege des freien Dienstleistungsverkehrs anbieten. Handelt es sich lediglich um einen Finanzanlagenvermittler nach § 34 f Gewerbeordnung (GewO) oder ist der Anbieter als Finanzportfolioverwalter gemäß § 32 Kreditwesengesetz eingetragen? In letzterem Fall stehen die Chancen besser, Schadensersatz zu erhalten, sollte die Maschine einen Fehler machen und Sie dadurch Geld verlieren. Weiters wichtig: Gibt es Ausfüllhilfen zur Besteuerung ausländischer Anbieter oder nicht?

Risikoklassen: Mit das wichtigste sind die sogenannten Risikoklassen. Robo-Advisor bieten Anlegern standardisierte Investitionspakete, die verschiedenen Risikograden zugeordnet sind – von konservativ bis risikoreich. Nach einer kurzen Online-Befragung empfiehlt der Finanzroboter Ihnen als Kunde ein passendes Paket. Manche Anbieter verfügen über eine größere Anzahl an Risikoklassen, was eine individuellere Kapitalanlage möglich macht. Scalable Capital beispielsweise bietet über 23, die Erste sogar über 100, Growney hingegen lediglich über fünf.

Robo-Advisors – die Top-Player in Österreich

In Österreich folgt der Robo-Advisor-Trend dem Zeitgeist in Sachen Geldanlage. Die Zahl der Anbieter steigt stetig – und das nicht nur durch Fintech-Unternehmen ala Quirion, Scalable und Co. Doch welcher Robo-Advisor ist für den Laien zu empfehlen?

Aufgrund unserer aktuellen Datenbasis im Vergleich eignen sich folgende Robo-Advisor als digitale Vermögensverwalter besonders:

Anbieter	Kosten bei 10.000 €	Mindestanlage	Besonderheit
Quirion	0,00 % (0,48 %)	ab 1.000 €	10.000 € für 1 Jahr kostenfrei & Sparplan ab 30 Euro
Growney	0,38 %	ab 500 €	Sparplan ab 25 €
Scalable Capital	0,75 %	ab 1.000 €	Sparplan ab 20 €
Ginmon	0,75 %	ab 1.000 €	Viele Anlageklassen
Oskar	0,80 %	ab 1.000 €	Sparplan ab 25 €
Erste Bank	1,20 %	ab 5.000 €	Ein- und Auszahlungen ab 100 €

Unser Tipp:

Alternativen zu Robo-Advisors – Beispiel Flatex

Völlig automatisierte Geldanlage ohne Zeitaufwand für den Laien – das klingt zunächst prima. Doch möchten Sie selbst die Zügel in der Hand haben, online von einer breiten Auswahl an Wertpapieren per Fonds-Sparplänen oder ETF-Sparplan profitieren und noch Geld sparen, kann ein low-cost broker die geschicktere Lösung sein. Erfahrungen und Test beim Brokervergleich zeigen, dass beispielsweise der Online-Broker Flatex hier eine deutlich größere Auswahl an Wertpapieren hat.

Fazit zum Thema – für wen eignet sich ein Robo-Advisor?

Die Anzahl der Robo-Advisor Anbieter mit professioneller „All-inklusiv-Anlage“ ist in den letzten Jahren der in Österreich deutlich gestiegen – eine Chance für Anleger mit wenig Wissen oder Lust auf den Kapitalmarkt.

Wer Kostentransparenz und volle Kontrolle beim Investment sucht, der ist mit einem low-cost-broker aber oft besser aufgehoben. Hinzu kommt, dass bei so manchem Robo-Advisor die steuerliche Sicht eines Österreichers kaum berücksichtigt wird – so genießen Anleger zwar oft den Komfort bei der Anlage, brauchen aber später einen Steuerberater zur Abfuhr ausländischer Investmentgewinne.

Stellt sich für viele Konsumenten die Frage: wann und für wen ist die Nutzung eines Robo-Advisor wirklich sinnvoll? Eine pauschale Antwort ist hier nicht leicht zu finden. Ein Robo-Advisor eignet sich für Anleger meist, wenn

• sie ein langfristiges Anlagevermögen am Aktienmarkt planen,
• keine Zeit oder Lust haben, sich selbst mit dem Erstellen und Pflegen eines ETF-Portfolios oder anderer Investments zu beschäftigen,
• und langfristig eine gute Rendite an der Börse erzielen möchten.

Tipp: Erfahrene Anleger mit ausreichend Zeit und Wissen im Finanzbereich sollten hingegen selbst ein individuelles ETF-Portfolio zusammenzustellen und Robo Performancegebühren sparen.

Video: Robo-Advisor erklärt – so funktioniert er

Quelle: Finanzfluss / YouTube

FAQ

Wie funktioniert ein Robo-Advisor?

Robo-Advisors nehmen Sparern die Geldanlage umfassend ab. Sie fragen ab, wie viel Risiko ein Kunde bereit ist einzugehen, eine Software schlägt eine passende Geldanlage vor und der Anbieter setzt diese dann technisch für den Kunden um.

Welcher Robo-Advisor ist der beste?

Die Testsieger „Bester Robo Advisor 2022“ von Broker-Vergleich.de waren Whitebox, quirion und bevestor. Zur Erkundung wurden die Stimmen von mehr als 6.000 Kunden und der Redaktion jeweils zu 50 Prozent in das Ergebnis eingebracht.

Für wen eignen sich Robo-Advisor?

Die automatisierten Systeme sparen Zeit und Nerven. Wer sich nicht selbst um die Geldanlage kümmern will, kann die Advisors nutzen, verzichtet dafür aber unter Umständen auf Rendite.

Sind Robo-Advisor zu teuer?

Das „An-die-Hand-nehmen“ lassen sich die digitalen Anlagehelfer ordentlich bezahlen. Laut Finanztip-Berechnungen fallen beim Robo-Advisor Kosten von durchschnittlich rund 0,80 Prozent pro Jahr als Servicegebühr plus ETF-Kosten an.

Wie sicher sind Robo-Advisor?

Guthaben sind aufgrund der gesetzlichen Einlagensicherung bis zu einem Betrag von 100.000 Euro geschützt. Mit dem Verrechnungskonto wird ein Referenzkonto hinterlegt. Auszahlungen sind nur auf dieses Referenzkonto möglich, was in der Regel das Girokonto des Kunden ist. Wenn ihr Robo-Advisor also pleitegeht, ist das Geld nicht weg.

Wann lohnt es sich, eine Immobilie zu kaufen?

In der Regel lohnt die Immobilie, wenn diese ohne Kredit finanziert werden kann. Anderenfalls gilt es, die fälligen Kreditraten mit dem aktuellen Mietzins zu vergleichen. Fällt der Kreditzins höher aus, ist Mieten günstiger. Allerdings sollten Konsumenten in Sachen mieten oder kaufen langfristig rechnen – gerade als Selbstnutzer der Immobilie.

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Baufinanzierung: Zinsen

Vergleich von Miethöhe und Bankrate

Kaufpreis-Miete-Verhältnis berechnen

Mieten oder kaufen: Unterschiede

Mieten oder kaufen: Vermögensvergleich

Vergleich mieten oder kaufen

Fazit

Häufige Fragen

Wie berechnet man die Rendite bei Immobilien?

Was ist der Unterschied zwischen Mieten und Leasen?

Was ist besser: Wohnung kaufen oder mieten?

Warum lieber mieten statt kaufen?

Was sind die Vorteile vom Mieten und Kaufen?

Hintergrundinformationen zum Thema mieten oder kaufen

Wer auf die Suche nach einer neuen Immobilie ist, kommt rasch auf die Frage: Zur Miete wohnen oder Eigentum erwerben? Die Antwort auf diese Frage hängt stark von der individuellen Lebenssituation ab.

Natürlich ist Mieten in aller Regel deutlich flexibler, spontaner und mit weniger Aufwand verbunden.

Dennoch muss der monatliche Betrag für Haus oder Wohnung zum Benutzen aufgewendet werden. Hierfür eine Anschaffung zu tätigen, die man in einigen Jahren sein Eigentum nennen kann, erscheint sinnvoll.

Mieten oder kaufen: eine Frage des persönlichen Typs

Bevor Sie aufs Geld schauen, sollten Sie grundsätzlich abwägen, ob Sie sich in den nächsten Jahrzehnten eher als Eigentümer oder als Mieter einer Immobilie sehen. Wie unterschiedlich das Grundgefühl beider Gruppen ist, erleben besonders Bewohner von Mehrfamilienhäusern, in denen Eigentümer und Mieter nebeneinander wohnen. Während die einen häufig mit dem Hausgeld und den Kosten für Instandhaltung hadern, bemängeln die anderen rasant steigende Mieten, zu hohe Nebenkosten und vielfach ausbleibende Reparaturen.

Auf der anderen Seite weisen Eigentümer wie Mieter gern auf die Vorteile hin: Eigentümer leben in dem Selbstverständnis, dass sie mit jeder Monatsrate an die Bank Vermögen aufbauen. Mieter hingegen verweisen darauf, dass mit der Monatsmiete die Nutzung vom Eigenheim vollständig bezahlt sind. Um Schäden und Reparaturbedarf muss man sich nicht kümmern – das erledigen, Vermieter oder Verwalter.

Unabhängiger Eigentümer: Das häufige Argument, als Eigentümer eines Hauses oder einer Wohnung sei man unabhängiger, stimmt zum Teil. Einerseits fällt mit dem Kauf die Abhängigkeit vom Vermieter weg. An dessen Stellen treten andererseits in der Regel finanzierende Bank, Gemeinde und Nachbarn, mit denen es sich für die nächsten Jahrzehnte zu arrangieren gilt. Hinzu kommt die Tatsache, dass er sich schlicht ständig auf irgendeine Weise um die Immobilie kümmern muss.

Flexibler Mieter: Mieter hingegen führen an, dass sie flexibel bleiben wollen oder müssen. Wer aus beruflichen Gründen in den nächsten Jahren häufiger mit einem Umzug in eine andere Stadt rechnen muss, benötigt diese. Denn wie der Vermögensvergleich zeigt, ist ein Wiederverkauf nach wenigen Jahren kein gutes Geschäft. Allerdings sind Mieter in vielen Städten Österreichs längst nicht so flexibel wie in vergangenen Jahren: Die realen Angebotsmieten liegen über dem lokalen Mietspiegel – wer umziehen möchte oder muss, darf deutlich höhere Mietkosten einkalkulieren.

Tipp: Die Entscheidung über das Mieten oder Kaufen ist ein Stück weit eine Typ-Frage und Sie sollten überlegen, was besser zu Ihnen und Ihren Plänen passt. Es gilt, den kurzfristigen und langfristigen Blick auf die Finanzen keinesfalls außer Acht lassen. Als Erstes kann eine kleine Pro- und Contra-Liste bei der Wohnentscheidung helfen:

Eigentum finanzieren oder Mietimmobilie nutzen: die jeweiligen Vor- und Nachteile

	Immobilie zur Miete	Immobilieneigentum
Vorteile	Flexibilität beim Umzug Kurzfristig günstiger Rasche Abwicklung	Vermögensbildung Altersvorsorge Langfristig günstiger
Nachteile	Steigende Mietpreise Keine Eigentumsbildung Teils befristete Verträge	Hohe Nebenkosten. Aufwändige Ortswechsel Eigenkapital notwendig

Wohnkosten: Mieten in Österreich werden immer teurer

In fast allen Städten und Regionen Österreichs steigen die Immobilienpreise seit Jahren deutlich, die Quadratmeterpreise beim Mieten haben in den vergangenen Jahren ebenso angezogen – durchschnittlich auf knapp 16 Euro pro m². Insbesondere in den Landeshauptstädten und den größeren Metropolen mussten Mieter auf Sicht der letzten zehn Jahre teilweise mit einer Verdoppelung der Mieten für Wohnimmobilien rechnen. Konsumenten mit mittleren und gehobenen Einkommen können so ihre Wohnträume mittlerweile vielfach nicht mehr problemlos verwirklichen – egal ob Kauf oder Miete.

Ein ausschlaggebender Faktor, der für Eigentum sprechen kann, sind steigende Mieten. Hierbei sind die Unterschiede je nach Bundesland enorm.

Durchschnittlicher Mietpreis für Neuwohnungen in Österreich im 2. Quartal 2023 (30 qm – in Euro pro m²):

• Tirol 20,74 Euro
• Innsbruck 22,21 Euro
• Salzburg 16,80 Euro
• Wien 18,51 Euro
• Vorarlberg 14,38 Euro
• Niederösterreich 12,24 Euro
• Steiermark 11,84 Euro
• Graz: 12,14 Euro
• Oberösterreich 11,85 Euro
• Linz 13,88 Euro
• Kärnten 12,87 Euro
• Burgenland 12,33 Euro
• Österreich Schnitt 15,89 Euro

Baufinanzierung: Zinsen für Wohnbaukredite und Erspartes in Österreich steigen wieder

Ob Mieten oder Kaufen einer Wohnung bzw. eines Hauses für Sie besser ist, hängt nicht nur von der aktuellen Monatsmiete ab. Auch die Höhe der Immobilienzinsen ist entscheidend, mitunter können weitere Faktoren wie die Verzinsung Ihres Eigenkapitals eine Rolle spielten.

Das kurzfristige Tagesgelder wie längerfristige fix verzinste Sparkonten seit einiger Zeit wieder bessere Rendite abwerfen, hat sich herumgesprochen. Deutlich angezogen haben jedoch die Zinsen für Immobilienfinanzierungen aufgrund der zahlreichen Abhebungen beim EZB-Leitzins und EURIBOR im vergangenen Jahr. Je nach Summe, Laufzeit und Bonität der Kunden bewegen wich diese im Schnitt um die vier bis fünf Prozent. Experten sehen kurzfristig keine deutlichen weiteren Zinssteigerungen, mittelfristig könnte jedoch eine leichte Aufwärtsbewegung stattfinden.

• Entwicklung der Zinsen in Österreich

Beispielrechnung: Mögliche Ersparnis beim Eigenheim im Vergleich zur Mietwohnung

Für einen monatlichen Mietzins von 750 Euro kann man aktuell durchschnittlich rund 233.000 Euro über eine Laufzeit von 30 Jahren finanzieren. Die Gesamtbelastung beträgt rund 270.000 Euro. Im Vergleich dazu beträgt die Gesamtbelastung durch die Miete über 30 Jahre mehr als 375.000 Euro. Die monatliche Miete würde aufgrund der Inflation in 30 Jahren gut 1.400 Euro ausmachen.
So würde sich ein durchschnittlicher Eigentumswohnungsbesitzer in 30 Jahren über 105.000 Euro ersparen.

Tipp: Für die Entscheidung zwischen Miete und Eigentum ist zu berücksichtigen, dass Mieten einer jährlichen Inflation unterliegen und jährlich teurer werden, wogegen der Kreditbetrag zumindest bei fixen Zinsen über die Laufzeit gleichbleibt. Laut Statistik Austria beträgt die jährliche Inflation über die letzten 28 Jahre knapp 2,2 %.

Vergleich von Miethöhe und Bankrate: hier kann es rasch trügerisch werden

Wer zur Miete wohnt und sich für den Kauf eines neuen Eigenheims interessiert, schaut als Erstes auf seine monatlichen Mietausgaben und vergleicht diese mit der möglichen monatlichen Darlehensrate der Bank nach einem Kauf.

Die einfache Überlegung: Liegen beide gleich oder ist die finanzielle Belastung durch die Kreditrate niedriger, lohnt es sich zu kaufen. Eine solch simple Regel greift viel zu kurz. Denn sowohl Monatsmiete als Kreditrate für die Bank sind eine Momentaufnahme. Eine Baufinanzierung läuft in der Regel über mehrere Jahrzehnte. Welche Lösung beim Mieten oder Kaufen langfristig besser ist, hängt nicht nur von der aktuellen Miete, dem Kaufpreis und den Zinsen ab, sondern von deren Entwicklung in den kommenden Jahrzehnten. Entscheiden ist somit die gesamte Kostensituation.

Zinsen sinken, Nachfrage steigt: Die sinkenden Zinsen seit der Finanzkrise 2008 haben dazu geführt, dass die Nachfrage nach Immobilien in Österreich deutlich gestiegen ist. Davon profitieren in erster Linie die Verkäufer der Immobilien und alle, die an dem Geschäft verdienen: Makler, Bauträger, Projektentwickler und Banken. Sie als Käufer zahlen hingegen deutlich höhere Preise, haben entsprechende höhere Schulden und tragen das Risiko wieder steigender Zinsen – mit dem entsprechenden Rückgang der Nachfrage. Dieser Rückgang wiederum kann perspektivisch über die Jahre den Wert der Immobilie drücken.

Mieten und Kaufpreise: Die niedrigen Zinsen führen weiters dazu, dass sich Mieten und Kaufpreise auseinanderentwickeln: Mieter denken eher darüber nach, bei einem Wohnungswechsel gleich zu kaufen. Die Mieten steigen dann langsamer als die Kaufpreise. Statt aktuelle Mietzahlungen und mögliche Darlehensraten beim Hypothekarkredit zu vergleichen, sollten Sie vielmehr Mieten und Kaufpreise miteinander vergleichen. Denn das Verhältnis von Jahreskaltmiete mit dem angebotenen Kaufpreis ist ein guter Hinweis für das Preisniveau in einer bestimmten Stadt oder Region.

Kaufpreis-Miete-Verhältnis berechnen: auf das gilt es zu achten

Wer als Mieter mit dem Gedanken spielt, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, hat eine klare Vorstellung davon, in welcher Region oder Stadt die Immobilie liegen soll. Weiters suchen Interessenten in größeren Metropolen in bestimmten Stadtteilen – die sie kennen oder in Sachen Arbeitsweg und Freizeitwert für attraktiv halten. Entsprechend groß sind die Unterschiede sowohl bei den Mieten als bei den Kaufpreisen.

Wenn Sie einschätzen möchten, ob Kaufen oder Mieten in Ihrer Wunschregion oder Ihrem Wunschviertel günstiger ist, sollten Sie vorderst darauf achten, dass Sie möglichst identische Häuser oder Wohnungen vergleichen: gleiche Wohnfläche, gleiches Alter oder vergleichbares Niveau bei der Ausstattung. Wenn Sie sich für eine bestimmte Immobilie interessieren, kennen Sie ja den Kaufpreis – und benötigen dann noch eine Angabe zur Miete.

Wichtig: Achten Sie für einen Vergleich darauf, mit einer aktuellen Angebotsmiete für eine vergleichbare Immobilie rechnen und nicht mit Zahlen aus den vergangenen Jahren. Entscheidend ist die Kaltmiete. Teilen Sie dann den angebotenen Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete für die Immobilie.

Beispielrechnung: Eine Wohnung mit 100 Quadratmetern Wohnfläche wird für 240.000 Euro offeriert. Die Kaltmiete am Ort beträgt durchschnittlich zehn Euro pro Quadratmeter. Das ergibt eine Kaltmiete von 1.000 Euro pro Monat bzw. eine Jahreskaltmiete von 12.000 Euro. Der Kaufpreis beträgt das 20-fache der Miete. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro läge der Faktor hingegen bei 25. Dies gilt auch für den Fall, dass der Kaufpreis 240.000 Euro beträgt, die erzielbare Miete beträgt dann nur acht Euro pro Quadratmeter.

Tipp: Als grobe Faustregel in Sachen Kaufpreis-Miete-Vergleich gilt. Bis zu einem Faktor 20 sind Kaufpreise, im Vergleich zur Miete, relativ günstig. Ab einem Faktor 25 wird das Ganze relativ teuer.

Vergleich mit Rendite anderer Anlagen: Hintergrund dieser Faustregel ist die Bedeutung des Kaufpreis-Miete-Verhältnisses für Kapitalanleger. Wer eine Wohnung als Geldanlage kauft, vergleicht die erzielbaren Überschüsse mit der Rendite anderer Anlageformen. Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis ist nichts anderes als der Kehrwert der Bruttomietrendite. Mit dieser berechnet der Kapitalanleger, wie viel die Immobilie pro Jahr vor Kosten abwirft. Eine Jahresmiete von 12.000 Euro bei einem Kaufpreis von 240.000 Euro (Faktor 20) entspricht dann einer Bruttomietrendite von fünf Prozent, ein Faktor von 25 dagegen einer Bruttomietrendite von vier Prozent. Bezieht der Kapitalanleger noch die Kaufnebenkosten und laufende Ausgaben für Verwaltung und Instandhaltung in seine Rechnung ein, sinkt diese anfängliche Mietrendite. Je höher der Faktor, desto geringer ist die Mietrendite – und umso eher wird der Kapitalanleger zögern. So sollten Sie es halten, wenn Sie überlegen, selbst in die Immobilie einzuziehen.

Tipp: Kurzfristig dient das Kaufpreis-Miete-Verhältnis als erste Einschätzung, ob ein Kaufpreis eher günstig oder überzogen ist. Eine günstige Immobilie ist keine Garantie dafür, dass Sie als Käufer langfristig besser fahren. Bei der Frage, ob Sie Mieter bleiben oder lieber Eigentümer werden, gilt es den Blick auf das erzielbare Vermögen nach Jahrzehnten zu richten.

Mieten oder kaufen: in Städten und Bundesländern nehmen die Unterschiede zu

Seit einigen Jahren ist klar, dass sich in den kommenden Jahrzehnten in Österreich die Unterschiede zwischen den einzelnen Städten und Bundesländern in Sachen Miet- und Immobilienpreise noch weiter zunehmen werden: Dynamischen Regionen mit vielen Zuzügen werden Städte und Regionen mit sinkender Bevölkerung gegenüberstehen – hieraus ergeben sich unterschiedliche Perspektiven beim Wiederverkauf einer Immobilie nach zehn, 20 oder gar 30 Jahren.

Prosperierende Regionen: In den attraktiven Regionen und Metropolen dürften Immobilien in ihrem Nominalwert weiter ansteigen. Selbst wenn die Bautätigkeit und damit das Angebot zunimmt. In schrumpfenden Regionen und auf dem flachen Lande hingegen kann es sein, dass künftig gerade ältere Immobilien deutlich an Wert verlieren.

Ländliche Regionen: Wer in einer ländlichen Region Haus oder Wohnung lieber kaufen statt mieten möchte, sollte sich vorderst die Frage stellen: Wird diese Gegend in 20 oder 30 Jahren noch Menschen anziehen, die meine Immobilie dann zu attraktiven Konditionen erwerben wollen?

Mieten oder kaufen: der langfristige Vermögensvergleich ist entscheidend

Beim langfristigen Vermögensvergleich von Mieter und Käufer hat der Käufer zunächst das Nachsehen: Wer eine Immobilie finanziert, benötigt Eigenkapital und muss eine Menge Geld aufnehmen. Beim Kauf werden zunächst Grunderwerbssteuer und Notarkosten fällig. Weiters kommt in vielen Fällen die Courtage des Maklers hinzu. Diese Nebenkosten beim Immobilienerwerb liegen je nach Bundesland und Maklerbeteiligung zwischen acht und 12 Prozent. Diese Ausgaben muss der Käufer mit vorhandenem Geld bestreiten. Beim Mieter in der gleichen Ausgangslage bleibt dieses Guthaben dagegen erhalten.

Eigenkapital und Vermögensbildung: Zusätzlich zu den Nebenkosten für den Kauf benötigt der Käufer weiteres Eigenkapital für die Finanzierung. Ideal ist ein Anteil von 20 Prozent, mit einem geringeren Anteil gewähren Banken heute einen Baukredit – oder nur mit merklich höherem Zinssatz. Sein Eigenkapital wandelt der Käufer sofort in Immobilienvermögen um, der Rest von Haus oder Wohnung gehört der Bank. Erst mit den Tilgungszahlungen über die Jahre sinkt die Restschuld, und das Vermögen des Käufers steigt nach und nach an. Der Mieter wiederum behält sein Guthaben und kann es langfristig am Kapitalmarkt anlegen.

Nutzung vs. Tilgung und Instandhaltung: Sowohl Mieter als Käufer verwenden in den kommenden Jahrzehnten einen großen Teil seines Einkommens für das Thema Wohnen: Während es bei Betriebs- und Heizkosten keine Unterschiede geben sollte, zahlt der Mieter für die Nutzung der Wohnung, während der Käufer eine Monatsrate aus Zins und Tilgung an die Bank überweist. Dazu kommen beim Käufer Kosten für die Instandhaltung.

Tipp: Vergleichbar werden die beiden Wege dann, wenn auf beiden Seiten gleiche Ausgaben stehen. Liegen die Ausgaben des Mieters unter denen des Käufers, so legt der Mieter diesen Überschuss langfristig an und baut damit Vermögen auf. Zahlt er mehr, so muss er auf sein Guthaben zurückgreifen.

Nebenkosten einplanen: Die Nebenkosten für Mieter in Österreich liegen durchschnittlich bei rund zwei bis drei Euro pro Quadratmeter – je nach Immobilie und Lage. Für Immobilienkäufer empfiehlt es sich dagegen im Schnitt rund vier Euro pro Quadratmeter einzuplanen, worin Strom und Telekommunikation enthalten sind. Zusätzlich ist durchschnittlich die Bildung einer Rücklage von einem Euro pro Quadrat sinnvoll, um spätere Reparaturen und Instandhaltungen finanzieren zu können.

Beispielrechnung für einen Vermögensvergleich: Berechnungsgrundlage ist ein Paar, dass die Wohnung wechselt und vor der Entscheidung steht, entweder wieder in eine Mietwohnung zu ziehen oder direkt eine Eigentumswohnung zu kaufen. Für die Entwicklung der Bauzinsen ist angesichts der aktuellen Niedrigzinsphase von einem moderaten Zinsanstieg in den nächsten 20 Jahren auszugehen.

Folgende Grunddaten gelten als Annahme für unsere Beispielsrechnung:

Angebotspreis Wohnung	300.000 €
Wohnfläche	100 Quadratmeter
Monatliche Kaltmiete	1.000 €
Kaufpreis-Miete-Verhältnis	25
Eigenkapital	75.000 €
Zinssatz der Baufinanzierung	2 %
Anfänglicher Tilgungssatz	2 %
Kosten für Instandhaltung	1,5 € pro qm pro Monat
Anstieg bei Instandhaltung	1 % pro Jahr
Zinsentwicklung der Baufinanzierung	Anfangs 2 %, nach 10 Jahren 3 %, nach 20 Jahren 3,5 %
Zinsentwicklung bei der Geldanlage	Anfangs 1 % oder 5 %, Anstiege nach 10 Jahren +1 %, nach 20 Jahren: +0,5 %

Der Kaufpreis liegt in unserer Beispielrechnung beim 25-Fachen der Jahreskaltmiete, und es fallen vergleichsweise hohe Nebenkosten an, weil allein der Makler – so wie in Wien oder anderen Metropolen üblich – sieben Prozent erhält. Weiters liegen die Nebenkosten beim Immobilienerwerb zwischen fünf und 15 Prozent des Kaufpreises.

Die beiden nachfolgenden Szenarien zeigen auf, wie sich unterschiedliche Verläufe bei der Wertentwicklung, dem Mietanstieg und der Geldanlage des Mieters langfristig auswirken können:

Szenario 1: Käufer als rascher Gewinner

Geht man nun davon aus, dass Immobilienpreise und Mieten in den nächsten Jahren mit jeweils einem Prozent pro Jahr weiter steigen und die Bauzinsen moderat ansteigen (nach zehn Jahren auf drei Prozent, nach 20 Jahren auf 3,5 Prozent) und sich bei Geldanlagen kaum Renditen erzielen lassen (anfänglicher Guthabenzins: ein Prozent, nach zehn Jahren: zwei Prozent, nach 20 Jahren: 2,5 Prozent), so liegt der Käufer nach weniger als zehn Jahren beim Vermögensvergleich vorn.

In diesem Szenario gelingt es dem Mieter nicht, Vermögen aufzubauen – im Gegenteil: Wenn der Käufer seine Wohnung abbezahlt hat, zehrt die fortlaufende Mietzahlung beim Mieter dessen Vermögen auf. Der Käufer profitiert davon, dass er im Alter mietfrei wohnt.

Tipp: Dieses Szenario scheint zurzeit realistisch zu sein. Es macht eine Baufinanzierung zum klaren Gewinner gegenüber einem Mietverhältnis und befeuert aktuell die Nachfrage nach Immobilien in Österreich.

Szenario 2: Mieter holt mit der Zeit auf 

 Was passiert ohne Wertentwicklung der Immobilie? Wenn in Zukunft die Nachfrage nach Immobilien sinkt oder die jetzt bestehende hohe Nachfrage dazu führt, dass permanent neue Wohnungen auf den Markt kommen? Eine Wohnung, die zehn oder 20 Jahre genutzt wurde, hat nicht mehr denselben Wert wie beim Erstbezug. Dazu muss die Nachfrage insgesamt nach Jahren schon deutlich ansteigen und das Angebot an Immobilien entsprechend knapp sein.

Wenn sich die Immobilienpreise und Mieten nicht ändern, holt der Mieter gegenüber dem Käufer deutlich auf: Der Käufer überholt ihn später und der Mieter baut Vermögen auf.

Tipp: Dieses Szenario ist für Österreich realistisch. Sinken die Immobilienpreise, bleibt der Mieter sogar für lange Zeit vorn.

Vergleich mieten oder kaufen: das sollten Sie tun

Sie sollten eine Immobilie kaufen, wenn…	Sie sollten weiter Mieter bleiben, wenn…
…Sie langfristig an einem Ort bleiben möchten oder müssen.	…Sie eher flexibel bleiben möchten oder müssen.
…Sie die finanzielle Belastung einer Immobilie gut verkraften können.	…Sie mit Schulden eher schlecht schlafen würden.
…Sie sich gern um Ihre Immobilie kümmern möchten.	…Sie Ihre Wohnung einfach nutzen möchten.
…Sie bereit sind, unerwartete Ausgaben für Reparaturen zu tragen.	…Sie keine unerwarteten Ausgaben haben möchten.
…Sie ein günstiges Objekt in guter Lage gefunden haben.	…es in Ihrer Stadt keine günstigen Objekte mehr gibt.
…Sie nicht ergänzend zur gesetzlichen Rente im Alter vorsorgen möchten.	…Sie ohne Immobilie diszipliniert Geld fürs Alter zurücklegen.
…Sie nicht an die Chancen des Aktienmarktes glauben.	…Sie bereit sind, Ihre Rücklagen langfristig am Aktienmarkt zu investieren.
…Sie erkannt haben, dass eine Immobilie nicht automatisch wertstabil sein muss.	…Sie Ihr Vermögen lieber aufteilen möchten, anstatt es in einen einzelnen Vermögensgegenstand zu investieren.

Fazit zum Thema mieten oder kaufen einer Immobilie

 Mieter bleiben oder Eigentümer werden? Dies ist eine haarige Entscheidung, bei der es viele Facetten zu beachten gilt: Kaufen und finanzieren einer Immobilie hat langfristig entscheidende Vorteile, aber der Mieter kann finanziell am Ende ebenso vorne liegen.

Beim Kauf einer Immobilie geht es ums Geld und um die persönliche Einstellung. Unabhängigkeit vom Vermieter und Flexibilität sind für viele Konsumenten ein wichtiger Grund, vom Mieter zum Häuslebauer und Eigentümer zu werden. Solcherlei Gründe sind berechtigt, Sie sollten die finanziellen Aspekte dennoch nicht komplett überlagern. Wer Haus oder Wohnung zu teuer kauft und bei der Finanzierung die aktuell günstigen Konditionen per Vergleich nicht nutzt, riskiert, langfristig viel Geld zu verlieren. Wer zu einem guten Preis vom Mieter zum Käufer wird und zum besten Immobilienkredit finanziert, kann langfristig viele Zinskosten senken und automatisch für die Altersvorsorge sparen.

Als Mieter müssen Sie dagegen einige Entscheidungen treffen, damit der Vermögensaufbau wirklich gelingt: Gerade, wenn Sie aktuell günstig zur Miete wohnen, sollten Sie so bald wie möglich anfangen zu sparen. Das Geld sollte nicht langfristig auf mager verzinsten Sparkonten parken, sondern langfristig und renditeorientiert angelegt werden. Beispielsweise in Wertpapiere oder Fondssparpläne. Mitunter lockt als Mieter ein höheres Vermögen als beim Immobilienkauf.

Schließlich gilt in Sachen mieten oder kaufen: Man sollte sein gesamtes Vermögen nicht in einer einzelnen Geldanlage halten. Aktien und Co. unterliegen hohen Schwankungen. Sinkt die eigene Immobilie aufgrund mangelnder Nachfrage über Jahrzehnte im Wert, kann Immobilieneigentum zum finanziellen Bumerang werden. Dies gilt insbesondere, wenn die ersehnte Immobilienfinanzierung auf wackeligen Füßen steht. Eine Nachfinanzierung oder der zwangsmäßige Verkauf von Haus und Wohnung sind kein gutes Geschäft.

FAQ zum Thema Immobilie mieten oder kaufen

Wie berechnet man die Rendite bei Immobilien?

Um die Nettomietrendite zu berechnen, addieren Sie die Kaufnebenkosten dem Kaufpreis hinzu. Subtrahieren Sie anschließend von der Nettokaltmiete die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, um den Jahresreinertrag zu erhalten. Dividieren Sie zuletzt den Jahresreinertrag durch die Investitionskosten.

Was ist der Unterschied zwischen Mieten und Leasen?

Der Unterschied zwischen Leasing und Mieten besteht darin, dass Sie als Nutzer des Leasing-Objektes alle Rechte, Risiken und Pflichten haben, die bei der traditionellen Miete in der Regel Ihr Vermieter trägt. Im Gegensatz zu einem Mietvertrag haftet Sie als Leasing-Nehmer für Beschädigungen oder den Ausfall des Objekts.

Was ist besser: Wohnung kaufen oder mieten?

Wenn Sie vor der Frage stehen, ob Sie lieber mieten oder kaufen möchten, sind steigende Mieten definitiv ein wichtiger Faktor. Sie können die monatlichen Kostenvorteile mit der Zeit aufzehren und das Mieten am Ende teuer machen als den Hauskauf oder Kauf einer Eigentumswohnung. Am besten genau durchkalkulieren!

Warum lieber mieten, statt kaufen?

Eines der Argumente für den Kauf eines Eigenheims ist, dass die Miete jedes Jahr steigt. Das Kapital und die Zinsen für die Hypothek bleiben im Gegensatz Jahr für Jahr gleich. Wenn das Haus an Wert gewinnt, steigen die Vermögenssteuern und Versicherungen. Dann kann sich Mieten mehr lohnen.

Was sind die Vorteile vom Mieten und Kaufen?

Mieten	Kaufen
flexibel bei der Wahl des Wohnortes	Sicherheit, da Eigentümer
geringere Verantwortung für Pflege und Instandhaltung	Platz und Freiraum für die Familie iund freie Gestaltung
keine Kredite notwendig	Geldanlage für das Alter, die zudem bewohnt wird
relativ geringe Nebenkosten	Kosten bleiben konstant, während Mieten aktuell immer weiter steigen
	Wertsteigerung in guten Lagen
	Zusätzliche Einnahmen durch Vermietung