Was ist bei einer Immobilienfinanzierung entscheidend?
Die Immobilienfinanzierung zählt bei Österreicherinnen und Österreichern zu den wichtigsten Anliegen in Sachen Kredit. Gerade junge Konsumenten träumen vom eigenen Haus oder der eigenen Wohnung. Doch in der Regel fehlt es am nötigen Kapital, um eine Immobilie aus eigener Kraft zu finanzieren. Eine solide günstige Baufinanzierung ist hier unumgänglich.
Inhalt:
- Wie funktioniert eine klassische Immobilienfinanzierung?
- Der Ablauf einer Immobilienfinanzierung – welche Schritte zählen?
- Vor dem Immobilienkauf: Eigenkapital und Ratenhöhe planen
- Auf Immobiliensuche: Kaufsumme festlegen und die Traumimmobilie finden
- Vor der Finanzierung: Finanzierungsangebote anfordern und mögliche Fördermittel prüfen
- Beim Immobilienkauf: Kaufvertrag abstimmen und beim Notar unterzeichnen
- Zur Finanzierung: Kreditvertrag unterzeichnen und nächste Schritte planen
- Bei jeder Immobilienfinanzierung gilt: Baufinanzierungs-Vergleich nutzen
- Fazit zur Immobilienfinanzierung – Schritt für Schritt zum besten Baukredit
- Video: Kaufvertrag & Co.: Immobilienfinanzierung einfach erklärt
Hintergrundwissen zum Thema Immobilienfinanzierung
Gut die Hälfte aller Österreicherinnen und Österreichern träumt von den eigenen vier Wänden – möglichst rasch abbezahlt, um später fürs Alter vorgesorgt zu haben. Wer eine Wohnung kaufen, ein Haus bauen oder die Bestandsimmobilie sanieren möchte, braucht aber in dem meisten Fällen einen Baukredit. Diesen zu beantragen und die perfekte Immobilienfinanzierung zu erkunden, ist oftmals nicht leicht. Bei der gesamten Finanzierung einer Immobilie gilt es vieles zu beachten und so manche Fallstricke zu umschiffen.
Wie funktioniert eine klassische Immobilienfinanzierung?
Eine Immobilienfinanzierung ist ein langfristig angelegter Kredit zum Kauf oder Neubau einer Immobilie. Hierfür gibt es verschiedenste Möglichkeiten und ebenso viele Finanzierungsmodelle mit unterschiedlichen Konditionen bzw. Rahmenbedingungen.
Der Klassiker unter den Baufinanzierungen ist das Immobiliendarlehen. Es kann als Annuitätendarlehen, als Festdarlehen oder per Volltilgerdarlehen abgeschlossen werden. Die Konditionen für ein solches Darlehen orientieren sich meist am Risiko des Konsumenten und dessen Bonität.
Meist handelt es sich bei der Immobilienfinanzierung um ein sogenanntes Annuitätendarlehen. Hierbei zahlen Sie als Bauherr gleichbleibende monatliche Raten (sogenannte Annuitäten) über eine vereinbarte Laufzeit bei Ihrer Bank ab. Die monatliche Rate setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen, wobei sich die Restschuld und auch die Zinsen stets geringer werden. Als Kreditnehmer legen Sie bei der Immobilienfinanzierung nur eine anfängliche Tilgung fest – und diese steigt mit jeder Rate.
Der Ablauf einer Immobilienfinanzierung – welche Schritte zählen?
Die erste Frage in Sachen Immobilienfinanzierung liegt fast schon auf der Hand: Bei wem kann ich eigentliche Haus, Wohnung oder Grundstück finanzieren? In Österreich kommen als Baufinanzierer Banken, Sparkassen, Bausparkassen, Lebensversicherer und auch einige Pensionskassen infrage. Dabei müssen Sie als potenzielle Immobilienerwerber zunächst nicht unbedingt selbst zu einem der Anbieter gehen. Es gibt Vermittler, die zur Baufinanzierung beraten. Diese verfügen auch über die notwendige Erfahrung mit Baufinanzierungen. Bei einer Baufinanzierung helfen natürlich auch Vergleichsportale im Internet, um einen ersten Überblick an möglichen Offerten zu erkunden. Hier wird nicht nur die Frage beantwortet, wer die günstigste Baufinanzierung bietet, sondern auch, wie diese abläuft.
Wir führen Sie Schritt für Schritt durch den Ablauf einer Baufinanzierung und geben Antworten auf wichtige Fragen zum Thema Immobilienfinanzierung:
Vor dem Immobilienkauf: Eigenkapital und Ratenhöhe planen
Der Ablauf einer Baufinanzierung beginnt meist mit einer Reihe von Überlegungen zum Thema Geld. Als zukünftiger Hausbesitzer sollten Sie sich eine Grenze für die monatlichen Raten setzen und das verfügbare Eigenkapital zusammenstellen. Es ist sehr hilfreich, wenn Sie sich per Kassasturz schlau machen, wie viel Immobilie Sie sich eigentlich leisten können. Ihr Eigenkapital sollte dabei etwa 15 bis 20 Prozent des Kaufpreises betragen und weiters ausreichen, um die Kaufnebenkosten abzudecken. Als Eigenkapital gelten beispielsweise
- Ihr Barvermögen
- Sparanteile von Bausparverträgen
- Festgeld-, Tagesgeld- oder Sparkonten
- Lebensversicherungen
- Kredite von Freunden oder Verwandten
- gekaufte Grundstücke oder Immobilien
- sowie mögliche Eigenleistungen
Tipp: Stellen Sie in einer eine exakten Haushaltsrechnung alle monatlichen Haushaltseinnahmen sämtlichen anfallenden Fixkosten und variablen Kosten pro Monat gegenüber. Sinnvoll ist so eine Kassarechnung meist über mehrere Monate im Voraus. Weiters hat sich ein Puffer von 15 Prozent für eventuell ungeplante Ausgaben in der Haushaltsrechnung vielfach bewährt
Auf Immobiliensuche: Kaufsumme festlegen und die Traumimmobilie finden
Im nächsten Schritt Ihrer Immobilienfinanzierung legen Sie den möglichen Kaufpreis fest. Dieser ergibt sich aus der Summe Ihres Eigenkapitals und der möglichen Darlehenshöhe, abzüglich aller Kaufnebenkosten. Vor allem die Kaufnebenkosten werden hier oftmals vergessen. Dabei machen diese Kosten einen durchaus hohen Anteil am Kaufpreis aus. Mit rund acht bis 12 Prozent sind hier Konsumenten in Österreich – je nach Bundesland, Region und Lage der Immobilie – dabei.
Zu den Baunebenkosten bzw. Kaufnebenkosten zählen in der Regel
- Grunderwerbsteuer (abhängig vom Bundesland)
- Notargebühren
- die Kosten für die Grundstückserschließung
- variable Kosten für das Grundbuchamt und die Baugenehmigung
- Kreditsteuer und Bearbeitungskosten
- evtl. Architektengehalt und Courtage für den Makler
Steht der mögliche Kaufpreis fest, kann die Suche nach Ihrer Traumimmobilie beginnen.
Tipp: Bei der Immobiliensuche helfen neben Banken, Vermittlern und professionellen Maklern auch zahlreiche Immobilienportale im Internet. Hier lassen sich passende Liegenschaften nach Größe, Region und Preis rasch und effektiv erkunden.
Vor der Finanzierung: Finanzierungsangebote anfordern und mögliche Fördermittel prüfen
Haben Sie ein geeignetes Objekt erkundet, geht es in Sachen Immobilienfinanzierung weiter zum konkreten Haus- oder Wohnungskauf. Vorderst ist nun ist ein geeignetes Finanzierungsangebot einzuholen – bei Banken und Vermittlern vor Ort oder besser natürlich via Vergleich im Internet.
Zusammen mit einem professionellen Berater können Sie als Käufer über mögliche Konditionen verhandeln und prüfen, ob auch Fördermittel für Ihr Finanzierungsvorhaben verfügbar sind. Ist alles geklärt, müssen Sie als Käufer zahlreiche Unterlagen an das jeweilige Kreditinstitut übermitteln. Hierzu zählen beispielsweise:
- aktuelle Einkommensnachweise
- Nachweise über Eigenkapital und mögliche Sicherheiten
- konkrete Bau- oder Objektbeschreibungen
- exakte Kostenaufstellungen für Neubau oder Renovierung
- weitere Planunterlagen wie Lageplan oder Gemarkungsauszüge
Tipp: Vereinbaren Sie als Käufer möglichst bereits in dieser Phase einen Notartermin zur Unterzeichnung des Kaufvertrages. So lassen sich Erwerb der Immobilie beschleunigen und aktuelle Konditionen in Sachen Baufinanzierung zu sichern.
Beim Immobilienkauf: Kaufvertrag abstimmen und beim Notar unterzeichnen
Erfüllen Sie als Käufer sämtliche Voraussetzungen für Ihre Finanzierung, erstellt Ihr Kreditinstitut eine Finanzierungsbestätigung samt konkreten Finanzierungsplan. Im Anschluss daran folgt Ihr Notartermin – dieser sollte im Ablauf der Baufinanzierung möglichst zeitnah erfolgen, damit Sie die Konditionen der Finanzierung tatsächlich zu erhalten.
Liegen alle relevanten Unterlagen und Vertragsdaten vor, kann der Kaufvertrag unterzeichnet und notariell beurkundet werden. Hierzu müssen Sie sich beim Notar müssen Sie sich per Lichtbildausweis ausweisen, dieser verliest den Kaufvertrag, der anschließend unterschrieben wird. Vorderst prüfen Notare im Grundbuch, ob alle Angaben zum Objekt stimmen. Weiters erhält der Vertrag einen sogenannten Auflassungsvermerk, welcher den Eigentumsübergang regelt. Der Notar erhält zudem die Vollmacht, später im Grundbuch die Grundschuld für Sie eintragen zu dürfen.
Wichtig: Der Vertragsentwurf muss allen Parteien mindestens 14 Tage vor dem möglichen Notartermin vorliegen, um ausreichend Zeit zur Erkundung aller Vertragsdetails und eventuellen Nachbesserungen zu haben.
Tipp: Zahlen Sie als Erwerber im nächsten Schritt die anfallende Grunderwerbsteuer möglichst umgehend, denn erst per Zahlungsnachweis wird das Grundbuchamt auch aktiv. Liegt der Zahlungsnachweis vor, erfolgt die Auflassungsvormerkung – somit wird das Grundbuch bis zu Ihrem endgültigen Eintrag als neuer Besitzer gesperrt.
Zur Finanzierung: Kreditvertrag unterzeichnen und nächste Schritte planen
Sind Kaufvertrag unterzeichnet und beurkundet, schließen Sie als Käufer Ihren Darlehensvertrag zur Finanzierung ab. Der Notar sperrt das Grundbuch und die Nebenkosten Ihres Haus- oder Wohnungskaufs sind zu zahlen. Der Notar benötigt nun etwa einen Monat, um alle Unterlagen der Gemeinde und des Grundbuchamtes anzufordern. Anschließend erstellt er die Zahlungsaufforderung für den Kaufpreis.
Finanzierungsplan: Zur Prüfung Ihres Darlehensgesuchs muss der Bank ein kompletter Finanzierungsplan vorliegen. Dieser enthält neben den Eckdaten des Immobiliendarlehens über Höhe und Annuität auch Ihre Eigenkapitalnachweise als Käufer, den Kaufvertrag sowie objektrelevante Unterlagen wie Grundbuchauszüge oder Katasterunterlagen.
Kreditvertrag: Gegenstand des Kreditvertrages ist auch die Grundschuldbestellungsurkunde und die Sicherungszweckerklärung. Mit Vorlage der Grundschuldbestellungsurkunde kann jetzt vom Notar die Grundschuld im Grundbuch eingetragen werden lassen. Die Bank erwirbt mit der Grundschuldbestellungsurkunde ein Pfandrecht an dem Grundstück bzw. der Obliegenschaft. Der Darlehensvertrag enthält weiters den Hinweis, bis zu welchem Datum der Betrag an den Verkäufer bzw. auf das Notaranderkonto zu zahlen ist. Banken überweist in der Regel den Darlehensbetrag aber erst, wenn die Auflassungsvormerkung eingetragen ist und der Verzicht der Gemeinde auf ein Vorkaufsrecht vorliegt.
Auszahlung: Anschließend zahlen Bausparkasse oder Bank das Darlehen aus und Sie können als Käufer den vereinbarten Preis überweisen. Bei einem Neubau überweist das Kreditinstitut das Geld meist nur in Teilbeträgen, folgend dem jeweiligen Baufortschritt.
Tipp: Rufen Sie Hausbesitzer die bereitgehaltenen Darlehen erst spät ab, verlangen Kreditinstitute meist sogenannte Bereitstellungszinsen. Um diese zu vermeiden, sollten Sie mit Ihrer Bank eine bereitstellungszinsfreie Zeit vereinbaren – in der Regel liegt diese bei sechs bis 12 Monaten.
Bei jeder Immobilienfinanzierung gilt: Baufinanzierungs-Vergleich nutzen
Bei jeder Immobilienfinanzierung sollten Sie sich vor Abschluss eines Kreditvertrages einen genauen Überblick zu den besten Konditionen und möglichen geeigneten Anbietern in Sachen Baudarlehen verschaffen.
Unser Baufinanzierungs-Vergleich bietet Ihnen hierzu beste Möglichkeiten und kurze Wege. Für Vergleich und rasche Finanzierungsanfrage sind in unserem Anfrageformular nur die wichtigsten Angaben zum gewünschten Immobilienkredit zu machen. Ihren Kreditwunsch können Sie samt Kontaktdaten inkl. Telefonnummer direkt an unsere Finanzierungsexperten senden und erhalten in kürzester ein unverbindliches Angebot.
Für Ihr passendes Angebot zur Immobilienfinanzierung benötigen wir Angaben
- zum Finanzierungsgrund (Kauf, Bau oder Renovierung einer Immobilie)
- zur Art der Immobilie (Einfamilienhaus, Reihenhaus, Eckhaus, Wohnung)
- zur Höhe der voraussichtlichen Baukosten
- zu Ihren bestehenden Eigenmitteln
- zum Immobilienstandort des geplanten Objektes
- zur gewünschten Laufzeit und Tilgungsrate
- zum Grundstückspreis (falls nötig)
- sowie zu Ihrem Beschäftigungsverhältnis und Haushaltsnettoeinkommen
Tipp: Alle Kreditangebote in unserem Baufinanzierungs-Vergleich sind unverbindlich und KSV-neutral. Hierzu melden unsere Partnerbanken Ihre Finanzierungsanfrage den Auskunfteien stets als „Anfrage Immobilienkreditkonditionen“ und nicht als „Anfrage Immobilienkredit“. Vorteil für Sie: Ihre Bonität wird nicht negativ beeinfluss – egal, wie viele Anfragen Sie in Sachen Immobilienfinanzierung stellen.
Fazit zur Immobilienfinanzierung – Schritt für Schritt zum besten Baukredit
Beim Erwerb von Haus oder Wohnung sind Immobilienfinanzierungen in der Regel nötig. Ablauf und Umsetzung gestalten sich für die meisten Konsumenten in Österreich mitunter aber nicht einfach.
Entscheidend sind konkrete Planung und Vorbereitung: Um Ihre individuell besten Möglichkeiten zur Immobilienfinanzierung zu nutzen, sollten solide Haushaltsrechnung und ehrlicher Kassasturz an oberster Stelle stehen. Wieviel Eigenkapital habe ich? Wie hoch darf meine monatliche Rate verlässlich ausfallen. Welches Kreditvolumen und welche Nebenkosten kann mein monatliches Budget verkraften?
Wer all diese Fragen verlässlich beantwortet, kann mit der Suche nach einer geeigneten Liegenschaft und der Umsetzung seiner Finanzierung starten. Wichtig ist dabei natürlich die Suche nach der geeigneten Bank bzw. dem passenden Kreditinstitut. Wer hierbei die günstigste Baufinanzierungsofferte parat hält, lässt sich rasch und effektiv mit einem Baufinanzierungs-Vergleich erkunden. Erfahrungsgemäß sind Online-Anbieter hierbei um einige Prozentpunkte günstiger als die gewohnte Hausbank vor Ort.
Weiters entscheidend in Sachen beste Baufinanzierung: Nutzen Sie den Rat der Finanzierungsprofis zum konkreten Kreditvertrag, lassen Sie sich bei Kauf und notarieller Beurkundung Zeit und erkunden Sie frühzeitig Möglichkeiten zur Anschlussfinanzierung laufender Darlehen.
Video: Kaufvertrag & Co.: Immobilienfinanzierung einfach erklärt
Quelle: HypoVereinsbank – UniCredit, YouTube