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Fixe oder variable Zinsen bei der Baufinanzierung?

25. September 2024 by Wolfgang Walter

Welches Zinsmodell ist das Richtige für mich?

Häuslebauer können zwischen Fixzinsen und variablen Zinsen wählen. Fixe Zinsen bleiben über die festgelegte Kreditlaufzeit gleich, variable Zinsen können sich mehrfach ändern. Bauzinsen drehten zuletzt deutlich nach oben – deren weitere Entwicklung ist aber schwer vorherzusagen. Unser Blog gibt Ihnen Entscheidungshilfen an die Hand, welches Zinsmodell beim Wohnkredit für Sie der bessere ist.

Baufinanzierung oder Ratenkredit vergleichen

Inhaltsverzeichnis

Hypothekendarlehen – Eckdaten

Baufinanzierung fix vs variabel

Zinsentwicklung

Was ist die bessere Wahl?

Fazit

Video und häufige Fragen

Hypothekendarlehen: Wichtige Eckdaten einer langfristigen Finanzierung

Zunächst teilt sich jedes Hypothekendarlehen einige wichtige Eckdaten mit klassischen Krediten. Natürlich müssen Sie als Kreditnehmer wissen, wie viel Geld Sie benötigen, brauchen einen Plan hinsichtlich der monatlichen Raten oder in welcher Laufzeit Sie die Schuld beglichen möchten.

Tilgung und Bonität: Aufgrund der meist langen Laufzeiten haben noch weitere Faktoren eine besondere Bedeutung: der anfängliche Tilgungssatz beispielsweise, ihre Kreditwürdigkeit bzw. Bonität als Schuldner und so manche zusätzlichen Angaben, die Banken für die Kalkulation einer Baufinanzierung benötigen.

Auch beim Hypothekendarlehen bestimmt sich Ihre Bonität über eine Kombination folgender Informationen:

Monatliche Nettoeinnahmen
Monatliche Ausgaben inkl. der kommenden Kreditraten
Vorhandene Schulden
Vorhandenes Vermögen
Weitere finanzielle Verpflichtungen wie Unterhaltszahlungen oder Bürgschaften

Eine Besonderheit bezüglich der Kreditwürdigkeit beim Hypothekenkredit, die beim klassischen Ratenkredit entfällt, ist das Thema Eigenkapital. Ohne eine ausreichende Eigenmittel lassen sich Bauvorhaben in Österreich bei den meisten Banken nur schwer finanzieren – zumindest werden sie vorausgesetzt, um die Konditionen bester Bonität zu erhalten. Nur ein besonders hohes Einkommen oder eine Bürgerschaft können dazu führen, dass trotz geringem Eigenkapital eine ausgezeichnete Bonität eingeräumt wird.

Die Frage nach dem Zinsmodell: Da bei Baukrediten in der Regel sehr hohe Summen über lange Zeiträume hinweg finanziert werden müssen, kommt den laufenden Zinskosten aber die größte Bedeutung zu. Hier bestimmt der Euribor (Interbanken Zinssatz) bzw. Leitzins (Zinssatz zwischen den Banken und der EZB bzw. Zentralbank) neben der Bonität und der Losgröße den Effektivzins.

Grundsätzlich gelten Effektivzinsen als variable. Das bedeutet, sie werden entsprechend der Entwicklung des Euribor oder Leitzinses angepasst. Eine fixe Verzinsung stellt gewissermaßen eine Versicherung gegenüber steigenden Basiszinsen dar. Diese Absicherung lassen sich die Banken über einen weiteren Aufschlag bezahlen. Beispielsweise werden statt 2,50 Prozent variabler Zinsen 3,25 Prozent an fixen Zinsen erhoben. Letztlich entscheidet das richtige Zinsmodell über die optimale Finanzierung Ihrer künftigen Immobilie.

Baufinanzierung: Die Unterschiede zwischen fixer und variabler Verzinsung

Fix oder variabel: beide Zinsmodelle haben ihre Vor- und Nachteile. Ist Sicherheit für Sie entscheidend, sollten Sie in jedem Fall eine Fixzinsbindung wählen. Variable Zinsen eignen sich dann für Sie, wenn Sie risikofreudig sind und auf wieder sinkende Zinsen setzen.

Fixe Zinsen: Sie bieten optimaler Planbarkeit, monatliche Kreditrate und Haushaltsbudget lassen sich für lange Zeit fix kalkulieren. Weiters sind weniger Vermögenswerte als bei einem Kredit mit variablem Zinssatz erforderlich. Allerdings sind bei Fixzinskrediten kostenfreie Sondertilgungen meist nur mit vertraglicher Vereinbarung möglich. Banken und Bausparkassen in Österreich verlangen hier für übersteigende Beträge meist ein Pönale von einem Prozent.

Variable Zinsen: Diese können während der Kreditlaufzeit starken Schwankungen. In Zeiten nachhaltiger Leitzinserhöhungen wie aktuell können Ihnen variable Kredite sogar teurer kommen als Finanzierungen mit Fixzinsbindungen. Hingegen sind in Phasen niedrigeren Leitzinsen, wie in den vergangenen Jahren, Kredite mit fixer Verzinsung und langen Laufzeiten für Sie deutlich attraktiver. Eine variable Verzinsung sollten Sie folglich nur wählen, wenn genügend freie Vermögensteile zur Verfügung stehen, um bei Bedarf mehrere Sondertilgungen möglich sind.

Fixe und variable Zinsen: Die Entwicklung in den letzten Jahren

Lange Zeit profitierten Kreditnehmer in Österreich von einem sehr niedrigen Zinsniveau. Von Ende 2021 stiegt der EUR-Swap-Satz 15 Jahre dann aber innerhalb eines Jahres fast kometenhaft von 0,49 Prozent auf 3,14 Prozent. Verantwortlich hierfür waren neben der Pandemie und stockenden Lieferketten geopolitische Veränderung sowie eine rasant steigende Inflationsrate im Euroraum 2022 – von 5,9 Prozent im Februar auf 9,2 Prozent im Dezember 2022. Im Vergleich lagen 2019, 2020 und 2021 deren Jahresdurchschnitte bei moderaten 1,2%, 0,3% und 2,6%. Mitlweweile hat sich der EUR-Swap-Satz 15 Jahre bei rund 2,50 % eingependelt.

Infolgedessen mussten die Notenbanken weltweit ihre Leitzinsen deutlich anheben – im oben genannten Zeitraum stieg der EZB-Leitzins sogar von null Prozent auf deutlich über drei Prozent an. Ein geldpolitisches Risiko mit gewaltigen Folgen für potenzielle Häuslebauer und Kreditnehmer.

Entwicklung von Euribor und Swap-Satz 2020 bis 2022

Die Basis für variable Zinsen in Österreich ist der 3-Monats-Euribor bzw. der 12-Monats-Euribor – je nach Bank und Bausparkasse. Für fixe Zinsen hingegen wird der Swap-Satz als Referenzzinssatz verwendet. Variable Zinssätze sind in den letzten drei Jahren moderat gesunken um anschließend merklich anzusteigen. Auch der 3-Monats-Euribor verteuerte sich 2022 von – 0,57 auf + 2,13 Prozent.

3-Monats-Euribor		Swap-Satz 15 Jahre
31.12.2020	– 0,55 Prozent	31.12.2020	– 0,08 Prozent
31.12.2021	– 0,57 Prozent	31.12.2021	+ 0,48 Prozent
31.12.2022	+ 2,13 Prozent	31.12.2022	+ 3,14 Prozent

Fixzins oder variabler Zins: Was ist 2024 in Sachen Baukredit besser?

Seit Mitte 2021 schien das Thema Inflation nicht nur für Konsumenten im Alltag auf, auch Notenbanker wurden alarmiert und letztlich zum Handeln gezwungen: Die expansive Geldpolitik der vergangenen Jahre wurde rasch ad Acta gelegt.

Leitzinserhöhungen der EZB: So stieg die vom Jänner 2021 bis Juni 2023 die Inflationsrate in den USA von 1,4 auf 9,1 Prozent. Auch die Eurozone litt unter einer enorm hohen Inflation, was das Asset-Ankaufprogramm der EZB zum Stillstand brachte und deutliche Leitzinserhöhungen in mehreren Schritten 2022 und 2023 nach sich zog. Mittlerweile liegt der für Österreich wichtige EZB-Leitzins bei stolzen 4,50 Prozent – allerdings könnten 2024 erstmals die Zinsen aller Voraussicht nach sinken.

Geopolitische Krisenszenarien: Geldpolitik hängt aber auch von vielen anderen Faktoren ab: dem aktuellen Kriegsverlauf in der Ukraine, möglichen Versorgungsengpässen bei fossilen Energieträgern in den kommenden Monaten, oder eine zunehmende Lohn-Preis-Spirale infolge steigender Inflation und Zinserhöhungen.

Finanzierungsentscheidung 2024: Allein von solchen Faktoren sollten Sie sich als Kreditnehmer bei Ihrer Entscheidung für die passende Fixzinsbindung aber nicht leiten lassen. Denn unabhängig von zukünftigen Zinsszenarien liegen die Vorteile fixer Zinsen auf der Hand: Durch fixe Sollzinsen können Sie Ihre monatlichen Kreditraten solide kalkulieren, weiters wissen Sie genau, wie hoch Ihr Kreditsaldo nach Ablauf der Fixzinsperiode ist. Das lässt Vorbereitungen zu, indem Sie beispielsweise Vorkehrungen durch Sondertilgungen treffen. Was Sie dabei stets im Blick haben sollten: Bei Krediten mit fixen Zinsen verlangen Banken in der Regel höhere Sollzinsen, außerdem können Sie in der aktuellen Lage weitere Zinsentwicklungen am Markt nur schwer abschätzen.

Fazit Immobilienzinsen: Sicherheit oder Chance – die Entscheidung liegt bei Ihnen

Sicherheit durch Fixzinsen, die kostet oder variable Zinsen, die Chancen auf künftig niedrigere Zinsen bringt – letztendlich müssen Sie sich beim Bau oder Kauf Ihrer Immobilie selbst für eine der beiden Varianten entscheiden. Zugegeben: Das ist im aktuellen Umfeld der Zinsdifferenzen bei Immobilienkrediten nicht immer leicht.

Wer risikofreudig ist und von zumindest einer Zinsanhebungspause bzw. einer längeren Periode niedrigen BIP-Wachstums ausgeht, kann das Risiko variabel verzinster Kredite durchaus eingehen – sofern Reserven in der Haushaltskassa vorhanden sind. Vieles hängt in Sachen Baufinanzierung neben der persönlichen Risikoneigung aber auch von der aktuellen Bonität, den freien Vermögenswerten sowie der Kreditsumme und Kreditlaufzeit ab.

Welches Modell also, das richtige für Sie ist, sollten Sie letztlich zusammen mit einem Finanzierungsexperten erkunden. Natürlich helfen wir Ihnen dabei: Nachdem sie bei unseren Finanzierungsspezialisten von Optifin alle Unterlagen eingereicht haben, sucht er das beste Finanzierungsangebot unter allen Bewerbern für Sie. Erst wenn Sie sich für ein Angebot entschieden haben, kommt ein Geschäft zwischen Ihnen und der Bank zustande.

Video: Variable vs. Fixe Zinsen – das solltest du bei deiner Finanzierung wissen!

Quelle: Steve’s Financial Talk / YouTube

FAQ fixe oder variable Bauzinsen

Was ist besser, fixe oder variable Verzinsung?

Der feste Zinssatz liegt in der Regel etwas höher als der variable Zinssatz. Sollte das allgemeine Zinsniveau fallen und Sie haben zuvor einen variablen Kredit abgeschlossen, zahlen Sie niedrigere Zinsen für Ihre Baufinanzierung, als zu Vertragsbeginn vereinbart. Beim Fixzinskredit hingegen wird der in Ihrem Vertrag festgelegte Zinssatz beibehalten, auch wenn dies zu Ihrem Nachteil ist.

Wie hoch ist der variable Zinssatz in Österreich?

Aktuell liegt der variable Zinssatz für Kredite in Österreich bei rund zwei Prozent, Kredite mit fixen Zinssätzen beginnen hingegen bei rund 3,5 Prozent.

Kann ein Fixzins beim Baukredit steigen?

Ganz einfach gesagt – nein! Bei einem Fixzinskredit wird der Sollzins für einen vereinbarten Zeitraum unveränderlich festgelegt, die Zinsen für Ihren Fixzinskredit bei einer Baufinanzierung können also weder steigen noch sinken.

Wie hoch kann ein variabler Zinssatz steigen?

Bei guter Bonität zahlen Kreditnehmer aktuell knapp einen Prozent Aufschlag auf den Drei-Monats-Euribor und damit mittlerweile rund drei Prozent Zinsen. Experten gehen davon aus, dass die variablen Zinsen bis Mitte 2024 weiter um die vier Prozent verharren werden.

Wie hoch werden die Zinsen in Österreich steigen?

2022 und 2023 erfolgten weitere Leitzinserhöhungen der EZB. Entsprechend stieg der 3-Monats-Euribor von minus 0,57 % Anfang Januar 2022 auf mittlerweile plus 3,50 Prozent im Mittel. Der EZB Leitzins liegt aktuell immer noch bei 4,50 % – Tendenz vorerst offen.

Baufinanzierung bei steigenden Zinsen – worauf müssen Bauherren achten?

25. August 2024 by Wolfgang Walter

Der Traum vom eigenen Heim ist mittlerweile wieder schwieriger zu realisieren. Nachdem die Baukosten in den letzten Jahren deutlich gestiegen sind, ziehen seit 2023 auch die Bauzinsen an – und verharren auf hohem Niveau. Angehende Bauherren müssen in dieser Situation besonders aufpassen und sehr präzise kalkulieren. Wer seine Hausaufgaben macht, hat dennoch alle Optionen offen, ein Eigenheim zu finanzieren.

Die Auswirkungen steigender Zinsen auf eine Baufinanzierung

Viele Jahre lang waren Verbraucher in Europa niedrige Zinssätze in allen Bereichen gewohnt. Den Weg gibt die Europäische Zentralbank (EZB) vor und diese hatte den Leitzins immer weiter gesenkt. Ab etwa 2014 herrschte eine Nullzinspolitik, die auch dafür sorgte, dass Baufinanzierungen mit sehr niedrigen Zinssätzen verfügbar waren.

2021 endete jedoch diese Zinspolitik. Die EZB hob seitdem mehrfach den Leitzins an. Dies hat auch Auswirkungen auf die Zinsentwicklung in Österreich sowie für Baufinanzierungen. Die Zeiten, in denen es Baufinanzierungen mit Zinssätzen um oder sogar unter zwei Prozent effizient gab, sind somit bis auf absehbare Zeit vorbei.

Aus diesem Grund ist es vor allem wichtig, das richtige Modell der Baufinanzierung zu wählen. Bauherren sind versucht, die laufende Rückzahlung im Zaum zu halten, indem eine längere Laufzeit mit niedrigerer Anfangstilgung gewählt wird. Das geht entgegen der Meinung vieler Experten, die zu Tilgungen zwischen drei und vier Prozent raten.

Auslandskredite aus Deutschland; Für Österreicher inzwischen eine interessante Option

Mit der Verschärfung der Richtlinien für die Kreditvergabe in Österreich sind Auslandskredite besonders bei der Baufinanzierung in den Fokus gerückt. Inzwischen gibt es sehr strenge Vorgaben für die Kreditvergabe in Österreich. So ist bei der Baufinanzierung eine Eigenleistung von mindestens 20 Prozent vorgeschrieben und die Rückzahlung darf maximal 40 Prozent des Einkommens im Haushalt pro Monat verschlingen.

In anderen Ländern sind die Vorgaben deutlich weniger streng. Nicht jeder Bauherr aus Österreich weiß, dass auch ein Kreditgeber aus einem anderen Land für die Finanzierung infrage kommt. Besonders interessant ist hier Deutschland. Zum einen sind die Vorgaben leichter zu erfüllen und zum anderen sprechen noch andere Punkte für Deutschland. So gibt es keine Sprachbarriere bei der Beantragung und die große Auswahl an Banken erhöht die Chance für günstige Konditionen.

Aus diesen Gründen ist es für Österreicher oft sinnvoll, sich bei einem Kreditvergleich auch im europäischen Ausland, vor allem in Deutschland, umzusehen. Für die Beantragung eines Auslandskredits sind Einkommensnachweise sowie meist ein festes Referenzkonto erforderlich. Zudem fordern die Banken mitunter erweiterte Nachweise zur Bonität an, da Prüfungen über die SCHUFA nicht zur Verfügung stehen. Auch muss der Wohnsitz in Österreich nachgewiesen werden. Dementsprechend ist der Prozess eventuell etwas komplexer und langwieriger als bei einem Kredit in Österreich. Die Beantragung ist jedoch heutzutage auch bei einem Auslandskredit bequem online möglich, was ebenfalls für diese Option spricht.

Baufinanzierung bei steigenden Zinsen: Angebote vergleichen und passende Option wählen

Durch das höhere Zinsniveau ist es so wichtig wie schon lange nicht mehr, sich genau mit den Konditionen von Bauspardarlehen auseinanderzusetzen. Auf den ersten Blick scheint der Unterschied zwischen 2,5 und 5,5 Prozent Zinssatz marginal. Wer jedoch genau nachrechnet, erkennt schnell die Auswirkungen.

Für diesen Zweck sind Rechner für den Hauskredit hilfreich. Diese erlauben theoretische Berechnungen mit unterschiedlichen Kreditkonditionen. Bei einer Kreditsumme von 400.000 Euro beispielsweise mit einem Zinssatz von 2,5 Prozent liegt die monatliche Rate bei 20 Jahren Laufzeit bei rund 1.800 Euro. Ist der Immobilienkredit hingegen mit 5,5 Prozent verzinst, liegt die monatliche Rate schon bei 2.800 Euro.

Ein solcher Rechner ist also hilfreich dabei, das eigene Budget für den Hausbau zu kalkulieren. Wer seine Grenze für die monatliche Rückzahlung kennt, kann auf diesem Weg herausfinden, welche Kreditart zu einem passt und die maximalen Kosten für den Hausbau errechnen.

Video: Finanzieren bei steigenden Zinsen – auf die Tilgung kommt es an

Quelle: Bauen und Wohnen / YouTube

Den eigenen Kreditrahmen kalkulieren: So viel darf ein Haus bei steigenden Zinsen kosten

Bei der Planung und der Kalkulation des Eigenheims machen Bauherren oftmals Fehler. Dies ist teilweise verständlich, denn zum einen haben die wenigsten Erfahrungen mit diesen Prozessen und zum anderen handelt es sich um die Verwirklichung eines Lebenstraums. Aus diesem Grund ist es wichtig, sich Wissen anzueignen und Ratgeber zur Baufinanzierung zu studieren.

Entscheidend ist es, Fehler bei der Baufinanzierung unbedingt zu vermeiden. Einer der größten Fehler ist es, die Kosten zu unterschätzen. Das bezieht sich gar nicht auf die direkten Kosten für den Hausbau, denn diese sind meist recht korrekt kalkuliert. Viel wichtiger sind die laufenden und zusätzlichen Aufwendungen einer Immobilie, die während der Kreditrückzahlung auf die frisch gebackenen Hausbesitzer zukommen.

Da sind zum Beispiel Punkte wie die Versicherung und Grundsteuer. Auch die laufenden Kosten für Heizung, Strom und Nebenkosten können schnell deutlich höher als geplant sein. Dies summiert sich mitunter auf einige hundert Euro pro Monat. Wer bereits bei der Baufinanzierung eng kalkuliert hat und dafür ein größeres Haus gebaut hat, sieht sich schnell in einer Finanzierungsfalle. Aus diesem Grund sollten Bauherren die Grenze für die Tilgung des Immobilienkredits bei 35 Prozent des Nettoeinkommens ziehen. Liegen die monatlichen Raten darüber, ist das Projekt risikoreich und sollte verkleinert werden.

FAQ Baufinanzierung bei steigenden Zinsen

Welche Fragen sollte man bei einer Baufinanzierung stellen?

Wie funktioniert Baufinanzierung?
Was bringt ein Baufinanzierungsvermittler?
Wie bekommt man niedrige Bauzinsen?
Was bedeutet Tilgung bei der Finanzierung?
Was ist Sondertilgung?
Was ist ein Annuitätendarlehen?
Wie hoch sind die Nebenkosten bei einer Baufinanzierung?
Wie lange dauert eine Immobilienfinanzierung?

Was wird bei einer Baufinanzierung geprüft?

Eine Bonitätsprüfung hat das Ziel, die finanzielle Zahlungsfähigkeit und Zuverlässigkeit einer Person oder eines Unternehmens zu bewerten. Dabei werden Informationen wie Kreditgeschichte, Einkommen und andere finanzielle Faktoren analysiert.

Auf was achtet die Bank bei Kreditvergabe?

Ihre Einnahmen und Ausgaben müssen Sie in Form von Kontoauszügen oder Gehaltsbescheinigungen angeben. Um Ihre Kreditwürdigkeit fundiert beurteilen zu können, prüft die Bank neben Ihren Einkommensverhältnissen aber auch mögliche anderweitige finanzielle Verpflichtungen und Ihre bisherige Kreditwürdigkeit.

Wie bereite ich mich auf ein Bankgespräch vor?

Zunächst sollten Sie checken, ob alle Unterlagen beisammen sind. Bereiten Sie sich gut vor, um gezielt auf Fragen eingehen zu können und halten Sie die Kommunikation auf Augenhöhe. Machen Sie Pausen und fragen Sie regelmäßig nach, ob Sie sich verständlich ausgedrückt haben. Denken Sie daran: Wer Fragen stellt, führt das Gespräch und verbessert seine Verhandlungsposition.

Wie komme ich aus einer Baufinanzierung raus?

Eine Baufinanzierung können Sie immer nach Ablauf von zehn Jahren (ab Vollauszahlung) oder zum Ablauf der Zinsbindung ohne Kosten kündigen. Darüber hinaus muss die Bank einer vorzeitigen Kündigung nur bei berechtigtem Interesse zustimmen. Wichtig: Eine Vorfälligkeitsentschädigung darf das Kreditinstitut dennoch verlangen.

Günstige Baufinanzierung in Österreich | ab 3,50 % Zinssatz

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Baufinanzierung anfragen

Hintergrundwissen

Fazit

Baufinanzierungs-Begriffe

FAQ

Wie hoch sind die Zinsen für eine Baufinanzierung aktuell?

Die aktuellen Bauzinsen für eine typische Standardfinanzierung beginnen bei etwa 3,50 Prozent effektiv. Standardfinanzierung bedeutet, dass die Kreditsumme 80 Prozent des Immobilienwerts entspricht und die Zinsbindung zehn Jahre beträgt. Die Grundlage für diese Bauzinsen bilden der rasant gestiegene Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB).

ab 3,50 % Effektivzins
4,25 % Leitzins EZB

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FAQ:

Wie hoch sind die Zinsen für einen Kredit?

Bei welcher Bank gibt es die besten Zinsen?

Kann ich mir eine Baufinanzierung leisten?

Wie viel Darlehen bekomme ich für mein Nettoeinkommen?

Beispielhafte Monatsraten bei der Baufinanzierung:

Kreditsumme	Laufzeit	Zinssatz	Rate
100.000 €	10 Jahre	3,5%	986 €
100.000 €	20 Jahre	3,5%	577 €
100.000 €	10 Jahre	4,5%	1032 €
100.000 €	20 Jahre	4,5%	627 €
100.000 €	10 Jahre	5,5%	1078 €
100.000 €	20 Jahre	5,5%	680 €

Eine Wohnung im Wert von 100.000 € ist im Falle einer günstigen Verzinsung von einem Prozent nach 10 Jahren mit einer Monatsrate von 876 € abgezahlt.

Was benötigen wir für Ihre Finanzierungsanfrage?

Im Anfrageformular können Sie Ihren Kreditwunsch an unsere Finanzierungsexperten senden. Hierzu benötigen wir Informationen

zum Finanzierungsobjekt (Haus, Wohnung etc.)
zur Finanzierungssumme
zu den bestehenden Eigenmitteln
zum Vorhaben (Kauf, Bau, Umbau)
zum Standort
Ihre Kontaktdaten (Telefon & E-Mail)

Weiters tragen Sie bitte Ihre Kontaktdaten inkl. Telefonnummer ein. Nach Angabe Ihrer Kontaktdaten können Sie Ihren Finanzierungswunsch direkt an unseren Partner Optifin versenden. Unsere Immobilienmakler leiten Ihre Anfrage an die entsprechenden Banken weiter und melden sich innerhalb weniger Werktage mit individuellen Angeboten bei Ihnen.

Hintergrundwissen zur Baufinanzierung

Was ist eine Baufinanzierung und was gilt es zu beachten?

Eine Bau- oder Immobilienfinanzierung ist ein langfristig angelegter Kredit zum Kauf oder Neubau einer Immobilie. In Österreich können Sie Ihre Baufinanzierung bei Banken, Bausparkassen und über Finanzmakler abschließen. Hierzu bieten die einzelnen Kreditinstitute viele Finanzierungsmodelle mit unterschiedlichen Konditionen bzw. Rahmenbedingungen an. Förderprogramme der Länder helfen beim Erwerb von Haus und Wohnung.

Der Klassiker bei der Baufinanzierung ist das Immobiliendarlehen. Es kann als Annuitätendarlehen, als Festdarlehen oder als endfälliges Volltilgerdarlehen abgeschlossen werden. Die genauen Konditionen für ein Darlehen bemessen sich an Summe und Laufzeit sowie am Risiko des Kunden – dessen Bonität.

Bei jeder Finanzierung erhalten Sie als Kreditnehmer einen vorher vereinbarten Betrag, den Sie für einen bestimmten Zweck verwenden dürfen. Ab der Auszahlung wird der Kredit durch monatliche Raten abbezahlt, welcher sich jeweils aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammensetzt.

langfristig angelegter Kredit zum Kauf oder Neubau einer Immobilie
Abschluss bei Banken, Bausparkassen und Finanzmakler möglich
verschiedene Finanzierungsmodelle wie Annuitätendarlehen oder endfälliges Darlehen

Welche Vorteile genießen Sie mit einer Baufinanzierung?

Eine moderne Immobilienfinanzierung bietet Ihnen heute eine Vielzahl an Vorteilen. Zu den wichtigsten zählen:

Aktuell noch günstige Zinsen: Die Zinsen bei Baudarlehen sind noch immer relativ niedrig. Das gilt für alle Kreditsummen und Laufzeiten. Hinzu kommt: Dank hypothekarischer Besicherung sind die Konditionen noch günstiger.

Sicherheit über Jahre: Bei einer Baufinanzierung haben Sie beste Planbarkeit. Die vereinbarten monatlichen Raten bleiben über viele Jahre hinweg konstant.

Gute Rendite bis ins Alter: Mit einer finanzierten Immobilie sparen Sie über die Jahre hinweg deutlich bei den Wohnkosten. Gerade als Vorsorge fürs Alter gilt: Besser kaufen als mieten.

Beste Kapitalanlage: Wenn Sie in Zeiten niedriger Sparzinsen zusätzlichen Wohnraum schaffen, profitieren Sie von niedrigen Bauzinsen und Förderungen.

Hoher Inflationsschutz: Der Wert von Immobilien steigt in Österreich seit Jahren stetig. Geld, das Sie in eine Immobilienfinanzierung investieren, bietet Ihnen besten Schutz vor Inflation.

Für wen ist eine Immobilienfinanzierung überhaupt geeignet?

Lieber Monat für Monat das Geld an die Bank überweisen, als es irgendeinem Vermieter in den Rachen zu werfen. Das kann sich für Sie lohnen. Egal ob Sie planen, eine Immobilie zu kaufen oder Ihr Eigenheim nach eigenen Wünschen und Vorstellungen zu bauen. Eine Baufinanzierung ist ideal für Sie

zum Kauf und Neubau eines Ein- oder Mehrfamilienhauses
zum Kauf eine Eigentumswohnung
für den Erwerb eines Grundstücks
zur Umschuldung bestehender Immobilienkredite
oder zur Finanzierung einer ersteigerten Immobilie.

Welche Faktoren zählen für eine günstige Immobilienfinanzierung besonders?

Eine Baufinanzierung erfordert hohe Kreditsummen und lange Laufzeiten der Tilgung. Neben günstigen Effektivzinsen ist ein hoher Eigenanteil hilfreich, um die finanzielle Belastung zu senken. Zudem gilt es, die Kreditschuld bei der Bank rasch zu tilgen. Dank Eigenkapital, hoher monatlicher Tilgungsrate und regelmäßigen Sondertilgungen werden Sie früher schuldenfrei. Sie können über die Jahre hinweg viele Tausende an Euro bei Ihrer Baufinanzierung einsparen:

Eigenkapital: Erkunden Sie zu Beginn Ihrer Baufinanzierung, wie viel Eigenkapital Sie in den Kauf oder Bau einer Immobilie einbringen können: Sei es in Form von freien Ersparnissen, bestehenden Bausparverträgen, Lebensversicherungen oder anderen Kapitalanlagen wie Aktien oder Fonds. Neben der Eigenleistung ist die Höhe des Eigenkapitals ein wesentlicher Baustein für eine günstige Finanzierung.

Tipp: Je höher der Eigenanteil an den Gesamtkosten der Immobile, desto weniger Geld müssen Sie sich von der Bank leihen. In Prozent ausgedrückt, spricht man hier vom sogenannten Beleihungswert. Dieser sollte zwischen 60 und 80 Prozent der Kaufsumme liegen, um einen Baukredit zum günstigen Zinssatz zu bekommen.

Tilgungsrate: Ihr monatlicher Tilgungsanteil beim Immobiliendarlehen bestimmt wesentlich das Tempo der Entschuldung. Zwar ermöglicht eine geringe Tilgung kleinere Monatsraten, sie verlängert Ihre Baufinanzierung jedoch unnötig. Die Kosten sind am Ende viel höher.

Tipp: Nutzen Sie bei den aktuell niedrigen Bauzinsen freies Kapital für eine höhere Tilgungsrate. Drei bis fünf Prozent der Kreditsumme als Tilgung sind hier ideal.

Sondertilgung: Mittlerweile bieten nahezu alle Anbieter von Baufinanzierungen außerplanmäßige Rückzahlungen als Sondertilgungen an. Zwar sind diese von Bank zu Bank jährlich in Höhe oder Anzahl begrenzt, dennoch sollten Sie jede Möglichkeit der Sondertilgung nutzen.

Tipp: Ob 13. Monatsgehalt, Jahresbonus oder überraschende Einkünfte in der Kassa – jede zusätzliche Tilgung verringert die Kreditlaufzeit und Ihre Restschuld. Am Ende zahlen Sie so deutlich weniger Zinsen an Ihre Bank.

Spezielle Arten der Baufinanzierung – wo liegen die Vor- und Nachteile?

Neben der klassischen Finanzierung per Annuitätendarlehen halten Banken je nach Bedarf, Zeitpunkt und Liquidität des Konsumenten verschiedenste Modelle der Baufinanzierung parat. Jeweils mit Vor- und Nachteilen:

Baufinanzierung ohne Eigenkapital: Gerade bei jungen Familien und Haushalten mit geringerem Einkommen beliebt: der Kauf oder Bau von Immobilien ohne Eigenkapital. Viele Banken haben solche Vollfinanzierungen als Baufinanzierung ohne Eigenkapital im Programm. Man spricht bei dieser Form der Immobilienfinanzierung von 100 %-, 105 %- oder 110 %-Finanzierungen – je nachdem, ob nur der Kaufpreis der Immobilie oder auch die Baunebenkosten finanziert werden.

Vorteil: Als Bauherr oder Käufer behalten Sie Ihre Liquidität und können sich Ihren Traum vom Eigenheim verwirklichen.

Nachteil: Vollfinanzierungen sind über die Jahre hinweg um ein Mehrfaches teurer als jede normale Immobilienfinanzierung mit Eigenanteil. Hohe Zinsbelastungen fressen hier sprichwörtlich bares Geld auf und bergen zudem hohe Risiken.

Volltilgerdarlehen: Im Gegensatz zum gängigen Annuitätendarlehen, wird bei endfälligen Baufinanzierungen die gesamte Kreditsumme bis zum Ende der vereinbarten Laufzeit komplett zurückbezahlt. Es verbleibt keine Restschuld.
Vorteil: Endfällige Baudarlehen bieten hohe Planungssicherheit hinsichtlich der gesamten Kreditkosten, fordern keine Anschlussfinanzierung nach der Bindungsfrist und sind günstiger.
Nachteil: Bei Volltilgerdarlehen müssen Häuslebauer monatlich deutlich tiefer in die Tasche greifen. Je nach Laufzeit liegt die Monatsrate deutlich höher. Dies können sich Konsumenten selten leisten.

Forwarddarlehen: Je nach Finanzierungsmodell müssen sich Käufer ihr Baudarlehen oft zu einem späteren Zeitpunkt auszahlen lassen. Andererseits wollen sich Immobilienbesitzer zur späteren Weiterfinanzierung bestehender Baudarlehen günstige Zinsen für die Zukunft sichern. Beides ist mit einem sogenannten Forwarddarlehen machbar.

Vorteil: Eine gute Möglichkeit, sich ein günstiges Zinsdarlehen für die Zukunft zu sichern– bis zu sechzig Monate nach Vertragsabschluss spesenfrei.

Nachteil: Bei längeren Karenzzeiten fallen zusätzliche Kredit- oder Bereitstellungszinsen an. Dann sind Forwarddarlehen geringfügig teurer als normale Annuitätendarlehen.

Worauf ist bei der Immobilienfinanzierung zu achten?

Baufinanzierungen sind heute dank moderater Zinsen noch immer günstig. Für kurze Laufzeiten von zehn Jahren gibt es Angebote um 3,5 Prozent an Zinsen. Ein Vergleich der Zinssätze rechnet sich, gerade bei höheren Kreditsummen und längeren Laufzeiten. Achten Sie bei jeder Finanzierung vor allem auf folgende Faktoren:

Effektivzins: Zuallererst ist der Effektivzins relevant, der im Gegensatz zum Sollzins bereits alle anfallenden Gebühren und Kosten Ihrer Baufinanzierung beinhaltet. Je niedriger dieser ausfällt, umso mehr Geld können Sie bei der Finanzierung Ihrer Immobilie sparen. Im Baufinanzierung Vergleich sind die Effektivzinsen der einzelnen Anbieter klar dargestellt.

Laufzeit und Bindungsfrist: Da die Finanzierung einer Immobilie meist über viele Jahre läuft, ist die Laufzeit – Zinsbindung genannt – ein weiterer wesentlicher Kostenfaktor. Sie selbst können entscheiden, wie lange Sie Ihren Darlehenszins festschreiben wollen. Von zehn bis zu 40 Jahren ist dies bei den meisten Anbietern in Österreich problemlos möglich: Je länger Sie sich bei einer Immobilienfinanzierung binden, desto höher fällt der Zinssatz aus. Die Zinsaufschläge sind hier aber moderat.

Nebengebühren: Viele Bauherren und Immobilienkäufer schenken im Rahmen Ihrer Baufinanzierung anfallenden Bau- oder Kaufnebengebühren kaum Beachtung. Dies kann gefährlich werden, die Nebengebühren betragen – je nach Finanzierungs- und Kaufdetails – zwischen 10 und 15 Prozent an den Gesamtkosten. Allfällige Kosten für Immobilienmakler, Notar, Eintragung ins Grundbuch, Grunderwerbssteuer sowie etwaige Bearbeitungsgebühren und Finanzierungs-Nebenkosen müssen Sie entweder durch Eigenkapital aufbringen oder über Ihre Baufinanzierung mitfinanzieren. Beim Kauf älterer Immobilien sind Rücklagen für die Instandhaltung in ausreichender Höhe einzuplanen.

Fazit zum Thema Baufinanzierung

In Zeiten günstiger Zinsen für die eigenen vier Wände sind für Konsumenten passe. Nach einem rasanten Anstieg verharren Immobilienzinsen weiter auf hohem Niveau. Bevor die geeignete Wunschimmobilie gefunden ist, und eine passende Finanzierung steht, vergehen meist viele Monate. Bei einer Baufinanzierung gilt es viele Punkte zu beachten. Das Wichtigste: Gründlich und sorgfältig planen, gut informieren und die verschiedenen Finanzierungsangebote erkunden. Sie möchten beim Traum vom Eigenheim auf Nummer Sicher gehen – und das für viele Jahre.

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Einfach erklärt: Die wichtigsten Begriffe der Baufinanzierung

Annuitätendarlehen: Bei dieser Form des Baudarlehens wird monatlich ein anfänglich vereinbarter Anteil an der Kreditsumme (Tilgungssatz) zurückbezahlt. Mit zunehmender Laufzeit steigt der Tilgungsanteil, der Zinsanteil an der Kreditrate sinkt. Am Laufzeitende muss die Restschuld erneut weiter finanziert werden. Vorteil: Deutlich geringere monatliche Belastung.

Anschlussfinanzierung: Bei den meisten Baufinanzierungen bleibt am Laufzeitende eine Restschuld. Diese kann mithilfe einer sogenannten Anschlussfinanzierung weiter getilgt werden. Wichtig: Rechtzeitig um eine Anschlussfinanzierung bemühen und Konditionen vergleichen.

Beleihungsgrenze: Diese beschreibt den maximal möglichen Finanzierungsanteil eines Darlehens an der Gesamtsumme der Immobilie. Anbieter von Baufinanzierungen beziehen sich oft auf unterschiedliche Größen, wie den Verkehrswert, den Kaufwert oder den Beleihungswert des zu finanzierenden Objekts.

Bereitstellungszinsen: Immobilienkredite werden nicht immer sofort abgerufen. Bei Neubauten werden die Baukosten in Raten nach dem jeweiligen Baufortschritt gezahlt. Für die Zeit bis zur vollständigen Inanspruchnahme der Kreditsumme verlangen Banken zusätzliche Zinsen.

Fördermöglichkeiten: Eine der wichtigsten Förderungen ist die Wohnbauförderung. Diese Förderung ist da, um jungen Familien die Möglichkeit zu geben, leistbaren Wohnraum mit bestmöglichen Qualitätskriterien zu schaffen. Die Wohnbauförderung wird in Form eines Kredites, eines Zuschusses oder einer Beihilfe angeboten. Daneben bieten die Bundesländer noch weitere Fördermöglichkeiten an. Es lohnt sich, diese zu erkunden.

Quelle: S Immobilien GmbH

FAQ

Wie hoch sind die Zinsen für einen Kredit?

Die Zinsen hängen von Ihrer Bonität und dem Scoring der Bank ab. Das Scoring steht für die Einschätzung des Risikos, das die Bank durch die Kreditvergabe auf sich nimmt. In Österreich starten die Zinsen für eine Baufinanzierung bei 2,00 Prozent pro Jahr. Ihr persönlicher Zinssatz kann Ihnen nach einer Einschätzung unserer Experten genannt werden.

Bei welcher Bank gibt es die besten Zinsen?

Das hängt davon ab, welche Bank Ihre Bonität wie bewertet. Vor einer umfangreichen Prüfung ist es nahezu unmöglich zu sagen, welche Bank die günstigsten Zinsen anbieten kann. Stellen Sie hier eine Anfrage bei unseren Experten.

Kann ich mir eine Baufinanzierung leisten?

Dies hängt vor allem von dem Budget ab, welches Ihnen monatlich zur Verfügung steht. Als Faustregel gilt: Ihre maximale monatliche Rate für eine Baufinanzierung sollte nicht höher als 30 bis 35 Prozent Ihres Nettohaushaltseinkommens sein. Einfluss hat auch das Eigenkapital, welches Sie in Ihre Finanzierung mit einbringen.

Wie viel Darlehen bekomme ich für mein Nettoeinkommen?

Nettoeinkommen	Eigenkapital	Darlehen
2.000 €	0 %	200.000 €
	10 %	220.000 €
	20 %	240.000 €
3.000 €	0 %	300.000 €
	10 %	330.000 €
	20 %	360.000 €
5.000 €	0 %	500.000 €
	10 %	550.000 €
	20 %	600.000 €

Baufinanzierung in Österreich für deutsche Staatsbürger

25. Juli 2024 by Wolfgang Walter

Wie finanziert man als Deutscher eine Immobilie in Österreich?

So mancher Grenzgänger und Urlauber aus Deutschland überlegt sich in Österreich mit eigenem Grundstück, Haus oder Wohnung sesshaft zu werden. Doch schnell mal eine Immobilie im rot-weiß-roten Nachbarland kaufen – so einfach ist das nicht. Hier erfahren Sie, wie Sie diesen Wunsch in die Tat umsetzen und welche Wege in Österreich zu einer Baufinanzierung führen.

Baufinanzierung oder Ratenkredit vergleichen

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Ausländer-Grundverkehrsbehörde

Probleme mit Banken

Welche Banken finanzieren?

Welche Kosten fallen an?

Vergleich & Beratung

Wohnbauförderung

Fazit, Video & häufige Fragen

Hintergrundwissen zum Thema Baufinanzierung für deutsche Staatsbürger

Im Gegensatz zu Schweizer Staatsbürgern genießen Deutsche beim Immobilienkauf in Österreich alle Rechte von EU-Bürgern. Theoretisch können sie im ganzen Land Immobilien erwerben und müssen hierzu lediglich einige wenige Auflagen erfüllen. Ein entscheidendes Kriterium für den Erwerb einer Immobilie in Österreich ist deren Nutzung.

Plant ein deutscher Käufer, seinen ständigen Aufenthaltsort nach Österreich zu verlegen und damit auch Steuerinländer zu werden, bestehen keinerlei Hinderungsgründe, dass Bau oder Kauf einer Immobilie genehmigt werden. Es genügt, die entsprechende Bestätigung beim Grundbuchamt einzureichen – der Eigentumsübertrag erfolgt fließend.

Anders sieht es aus, wenn die Immobilie als Freizeitwohnsitz dient, der Erwerber also auch künftig ein Steuerausländer bleibt. Damit der Eintrag im Grundbuch erfolgen kann, muss eine Genehmigung für die Nutzung als Zweitwohnsitz vorliegen. Diese und den Freizeitwohnsitzbescheid muss der Käufer beim Grundbuchamt einreichen.

Tipp: Unabhängig davon, wie Sie Ihre Immobilie später nutzen werden, sollten Sie sich als Erwerber um den Freizeitwohnsitzbescheid kümmern. Damit sind Sie grundsätzlich auf der sicheren Seite. Wird die Immobilie ohne Genehmigung als Zweitwohnsitz genutzt, droht die Zwangsversteigerung!

Immobilie in Österreich erwerben: Der erste Weg führt zur Ausländer-Grundverkehrsbehörde

Für EU-Bürger, die weder ihren Hauptwohnsitz in Österreich haben noch in Österreich ihrer hauptberuflichen Tätigkeit nachgehen, gilt: Bevor man als Ausländer ein Objekt in Österreich sein Eigen nennen darf, steht der Gang zur sogenannten Ausländer-Grundverkehrsbehörde an. Diese Behörde stellt die Erwerbsgenehmigung zum Kauf eines spezifischen Objekts in Österreich aus.

Dazu benötigt die Behörde folgende Unterlagen:

Antrag auf Genehmigung (Formular)
Vertragsentwurf
Erklärung der Nutzung der Liegenschaft
Lageplan der Liegenschaft
Grundbuchauszug
Reisepass
Weitere Dokumente bei juristischen Personen und Vereine (help.gv.at)

Die gesetzliche Basis bildet das sogenannte Grundverkehrsgesetz. Als Landesrecht liegt es in Österreich in neun unterschiedlichen Fassungen vor und gilt immer nur in dem Bundesland, für welches es verfasst worden ist. Hier ist eine Auflistung aller neun Grundverkehrsgesetze der Bundesländer in Österreich abrufbar.

Die jeweilige Grundverkehrsbehörde, bei der der Antrag auf Erwerbsgenehmigung gestellt wird, findet man entweder am Amt der zuständigen Landesregierung oder in der zuständigen Bezirksverwaltungsbehörde.

Immobilie als Deutscher in Österreich finanzieren: Banken haben so ihre Probleme

Viele deutsche Staatsbürger möchten Immobilien in Österreich finanzieren. Dabei stellt sich zunächst die Frage: Baufinanzierung in Österreich abwickeln? Oder lieber zu einem Kreditgeber in Deutschland gehen? Denn beides ist theoretisch möglich, allerdings stößt man schnell auf Probleme: Deutsche Banken können sich nicht im österreichischen Grundbuch eintragen. Österreichische Banken wiederum können das Einkommen im Ausland nur sehr schwer pfänden und als Sicherheit werten. Wie gehen also die jeweiligen Banken in Deutschland und Österreich vor?

Welche deutsche Bank finanziert Immobilien in Österreich?

Da Österreich EU-Mitglied und direktes Nachbarland ist, sind Finanzierungsanfragen bei jeder deutschen Hausbank möglich. Der Grundbuchprozess ist nahezu identisch zu dem in Deutschland und die Bank benötigt keine beglaubigten Übersetzungen. Stimmen Bonität und Eigenkapitalquote von mindestens 20 Prozent, sollte nichts gegen eine Finanzierung sprechen. Dennoch gibt es einen Haken, der trotz guter Bonität, die Finanzierung in Deutschland oft unmöglich macht.

Deutsche Banken können sich nicht im österreichischen Grundbuch eintragen lassen, für sie entfällt also die obligatorische grundbücherliche Besicherung. Daher verlangen sie bei einer Auslandsfinanzierung nicht nur das zu erwerbende Objekt als Sicherheit für den Kredit. Als potenzieller Erwerber müssen Sie üblicherweise noch eine in Deutschland vorhandene Immobilie als zusätzliche Sicherheit stellen. Diese muss entsprechend einen Beleihungsrahmen aufweisen, der eine zusätzliche Grundschuld für die Auslandsfinanzierung ermöglicht.

Wer bereits in Deutschland eine nahezu schuldenfreie Immobilie besitzt, wird für sein Traumhaus in Österreich den Aufwand vermutlich in Kauf nehmen. Wer in Deutschland hingegen nur zur Miete wohnt, dürfte mit einer Finanzierung in Österreich durch eine deutsche Bank arge Probleme bekommen.

So gesehen ist die Finanzierung einer Immobilie in Österreich über eine Bank in Deutschland generell nur die zweitbeste Lösung. Zumal viele Kreditinstitute in Österreich spezielle Finanzierungen für ausländischer Staatsbürger parat haben.

Tipp: Um eine österreichische Immobilie über eine Bank aus Deutschland zu finanzieren, müssen genügend beleihbare Ersatzsicherheiten vorhanden sein. Mit einer auslaufenden Lebensversicherung, einem gefüllten Aktiendepot oder einer abbezahlten Immobilie als Sicherheit haben Sie bei nahezu allen Banken bessere Finanzierungs-Chancen.

Welche österreichische Bank finanziert Immobilien für Deutsche in Österreich?

Die hohe Nachfrage nach Immobilien in Österreich durch Deutsche und die restriktive Haltung der Banken im Nachbarland führte dazu, dass sich Kreditinstitute in Österreich längst auf diese Zielgruppe spezialisiert haben. Dabei unterscheidet sich der Finanzierungsprozess kaum.

Einige wenige Unterschiede zu Deutschland gibt es allerdings:

Begrifflichkeit: Der Überbegriff Immobilienfinanzierung wird je nach Finanzierungsart im Detail anders bezeichnet:

Hypothekenkredit: wenn die Finanzierung durch eine Bank erfolgt.
Hypothekendarlehen: wenn die Finanzierung durch eine Bausparkasse erfolgt.
Baufinanzierung: wenn es um einen Neubau geht.
Hausfinanzierung oder Wohnfinanzierung: wenn eine Bestandsimmobilie finanziert wird.

Eigenkapital und Bonität: Stärker noch als deutsche Kreditinstitute favorisieren österreichische Banken die Eigenkapitalformel 20 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Erwerbsnebenkosten. Im Idealfall liegen die Eigenmittel somit um die 30 Prozent – das erleichtert die Finanzierung.

Zinssätze: Anders als in Deutschland spielen variable Zinsen in Österreich eine größere Rolle. Häufig kombinieren Kreditnehmer Darlehen mit festem und variablem Zinssatz. Eine ebenfalls geläufige Finanzierungsvariante sind Cap-Darlehen: Hier wird gegen eine geringe Cap-Prämie eine Obergrenze für variable Bauzinsen vereinbart. Richtwert für den variablen Zins ist in der Regel der EURIBOR.

Abgesehen von Eigenkapital, Bonität und Zins bestehen die üblichen Voraussetzungen für die Kreditvergabe an deutsche Käufer:

Letzte drei Gehaltsabrechnungen oder Jahresgehaltsnachweis
Nachweis zu bestehenden Eigenmitteln
Unterlagen zur Immobilie: Exposé, Pläne, Kaufvertragsentwurf
Finanzierungssumme samt Kostenaufstellung und Finanzierungsplan
Detaillierte Haushaltsrechnung
Lichtbildausweis und Schufa-Selbstauskunft

Tipp: Mit dem Vorhandensein benannter Sicherheiten erreicht Sie auch in Österreich eine bessere Bonität. Deutsche favorisieren vielfach bekannte Institute aus ihrem Heimatland. Beispielsweise die Allianz-Versicherung, die attraktive Baufinanzierungen für Liegenschaften in Österreich anbietet. Weiters die ING, die als ING Austria Kunden aus Deutschland spezielle Baufinanzierungen für den Standort Österreich offeriert.

Immobilie in Österreich kaufen: Mit welchen Kosten müssen Erwerber rechnen?

Die gute Nachricht vorweg: Für deutsche Käufer einer Immobilie in Österreich liegen die Erwerbsnebenkosten rund 30 Prozent unter denen in Deutschland. Im Einzelnen setzen sie sich zusammen aus:

Maklercourtage

Die Maklerprovision beträgt zwischen drei und vier Prozent des Kaufpreises und wird, wie auch in Deutschland üblich, zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Hinzu kommt eine Umsatzsteuer von 20 Prozent. Die österreichische Immobilienmaklerverordnung gibt hier klare Grenzen vor.

Kaufpreis bis 36.336,42: drei Prozent
Kaufpreis von 36.336,43 bis 48.448,57: 1453,46 Euro netto
Kaufpreis ab 48.448,58 Euro: vier Prozent

Notargebühren und Grundbucheintrag
Hiesige Notare oder Rechtsanwälte kalkulieren zwischen zwei bis fünf Prozent des Kaufpreises für ihre Dienstleistungen ein. Der Grundbucheintrag allein kann mit rund 1,1 Prozent des Kaufpreises kalkuliert werden. Mittlerweile wird das Standardgrundbuch als digitales Grundbuch geführt.

Grunderwerbsteuer

Für die Grunderwerbsteuer werden in Österreich 3,5 Prozent der Bemessungsgrundlage fällig. Bei nahen Angehörigen beträgt die Grunderwerbsteuer lediglich zwei Prozent. Eine Erbschafts- oder Schenkungsteuer gibt es in Österreich nicht.

Tipp: Für Ihre Immobilienfinanzierung in Österreich sollten Sie insgesamt mit einer Nebenkostenbelastung um die zehn Prozent des Kaufpreises rechnen.

Baufinanzierung als Deutscher in Österreich – auch hier zählen Vergleich und Beratung

Wer in Deutschland eine Baufinanzierung sucht, wird heute kaum noch zu seiner Hausbank gehen und ohne Prüfung deren Angebot annehmen. Gleiches gilt in Österreich – die erstbeste Offerte ist längst nicht das Beste. Haben Sie also Interesse an einer Baufinanzierung in Österreich, kommen Sie an einem Kreditvergleich nicht vorbei.

Online-Vergleichsportale: Vergleichsportale für Baufinanzierungen bieten Ihnen als Kreditnehmer die notwendige Transparenz. Digitale Vergleichs- und Beratungsprozesse sind in Salzburg, Kärnten oder der Steiermark ebenso die Regel wie in Bayern oder Berlin. Da es für Ausländer oft recht mühsam ist, geeignete Banken und Bausparkassen in Österreich selbstständig zu erkunden, sollten Sie den Vergleich Ihrer Baufinanzierung einem unabhängigen Profi überlassen, der alle Eigenheiten bei österreichischen Finanzierungen kennt. Deren Dienste sind vielfach kostenlos.

Professionelle Finanzberatung nutzen: Gute Angebote, die auch tatsächlich in Ihrem Sinne als Kunde sind, liefern unabhängige Finanzierungsberater. Diese Unternehmen bieten, analog den Plattformen in Deutschland, Zugriff auf eine große Anzahl von Banken und Finanzinstituten. Sie wissen bei Anfragen meist direkt, welches Institut für die Finanzierung infrage kommt und treffen eine erste Vorauswahl. Weiters stehen Sie bei ungeliebten Detailarbeiten wie Kaufabwicklung oder das Einreichen von Fördergeldern helfend zur Seite.

Das alles spart Ihnen als Kunde Zeit und Geld. Sie sind von der ersten Anfrage bis zur Auszahlung des Immobiliendarlehens nicht auf sich allein gestellt und der daraus resultierende Zeitvorteil liegt überdies klar auf der Hand.

Immobilienerwerb für Deutsche: Die Wohnbauförderung in Österreich

Nicht nur Inländer können sich beim Kauf, Bau oder Sanierung von Haus und Wohnung fördern lassen. Alle EU-Bürger, die ein Objekt in Österreich erwerben, sind förderungsberechtigt und können in den Genuss von billigen Darlehen sowie Zuschüssen kommen.

Die Wohnbauförderung ist, wie auch bei unseren Nachbarn in Deutschland, Ländersache. Worauf sie ihren Fokus in Sachen Förderung richten, und welche Immobilieneigner berechtigt sind, entscheiden die neun Bundesländer Österreichs selbst. Mehr Informationen zum Thema Wohnbauförderung im jeweiligen Bundesland finden Sie auf der Website help.gv.at.

Tipp: Nur Liegenschaften als Hauptwohnsitz werden in Österreich gefördert. Ferienimmobilien oder Zweitwohnsitze sind aus den Förderungen ausgeschlossen. Um zu den berechtigten Förderwerbern zu gehören, dürfen weiters gewisse Einkommensgrenzen nicht überschritten werden.

Fazit zur Immobilienfinanzierung in Österreich

Wer sich als Deutscher in Österreich für eine Immobilie interessiert, muss nicht groß umdenken. Vieles in Sachen Erwerb und Finanzierung von Haus oder Wohnung ist identisch, einige Formulierungen und Prozesse weichen allerdings ab. Die Bescheinigung für den „Freizeitwohnsitz“ ist kein Hexenwerk, sondern je nach Bundesland sogar sehr einfach erhältlich – gleiches gilt für die Wohnbauförderung bei Hauptwohnsitzen.

Wo man letztendlich seine Liegenschaft finanziert – in Deutschland oder Österreich – müssen Interessenten selbst entscheiden. Größtes Hindernis bei Immobilienfinanzierung in Österreich über eine deutsche Bank sind hohe Sicherheitshürden. Eine grundbücherliche Besicherung ist für deutsche Kreditinstitute hierzulande nicht möglich, das erschwert insbesondere potenziellen Käufern ohne Immobilie und zusätzliche Sicherheiten in Deutschland den Traum vom Eigenheim bei uns.

Unabhängig davon: Als Ausländer sollte man beim Erwerb einer Immobilie immer einen Finanzierungsprofi vor Ort hinzuziehen – das spart nicht nur Nerven und Zeit, es führt letztlich zum passenden Objekt mit optimaler Finanzierung.

Video: Immobilie kaufen in Österreich – so ist der Ablauf

Quelle: ImmoAnwalt / YouTube

FAQ Baufinanzierung in Österreich für Deutsche

Wie kann ich eine Immobilie in Österreich finanzieren?

Es gibt eigens auf Finanzierungen für Deutsche spezialisierte Berater, die Sie bei der Kommunikation mit der Bank in Österreich unterstützen. Alternativ können Sie eine Immobilie auch bei einer Bank in Deutschland finanzieren.

Brauche ich einen Wohnsitz in Österreich, um dort ein Haus zu kaufen?

Nein, Sie brauchen aber eine Zweitwohnsitz-Bescheinigung, falls Sie den Hauptwohnsitz nicht nach Österreich verlegen wollen. In Sachen Wohnbauförderung ist ein Hauptwohnsitz in Österreich aber zwingend notwendig.

Welche Bank finanziert Immobilien in Österreich?

Einige österreichische Banken haben besondere Angebote für Deutsche, um diese finden und vergleichen zu können empfehlen wir einen Finanzierungsberater. Alternativ sind Finanzierungen auch direkt über einen Online-Vergleich möglich.

Wie finde ich eine Bank, die Immobilien in Österreich für Deutsche finanziert?

Der sicherste und einfachste Weg ist zweifelsfrei der Kontakt zu einem Finanzierungsberater. Dieser kennt den Markt in Österreich und weiß, wer als Ansprechpartner infrage kommt.

Wie erfolgt eine Baufinanzierung in Österreich?

Die Finanzierungsvarianten sind mit denen in Deutschland weitgehend identisch. Immobilienkredite mit variablen Zinsen spielen in Österreich allerdings eine deutlich größere Rolle. Bausparen, Forward-Darlehen und Cap-Darlehen sind ebenfalls weit verbreitet. Die Bauzinsen in Österreich bewegen sich in etwa auf dem Niveau in Deutschland.

Checkliste Baufinanzierung & Hausbau – Unterlagen, Fragen & mehr

22. Juli 2024 by Wolfgang Walter

Warum ist eine gute Planung bei jeder Baufinanzierung wichtig?

Der Kauf einer Eigentumswohnung oder der Bau eines Einfamilienhauses sind für die meisten von uns eine der größten Investitionen im Leben. Viele Fragen zu möglichen Finanzierungsformen sowie Leistbarkeit, Zinsen, Laufzeiten und Tilgungsraten eines Kredits wollen beantwortet werden. Unsere Checkliste gibt Ihnen konkrete Tipps bei der Finanzierungsplanung.

Baufinanzierung oder Ratenkredit vergleichen

Inhaltsverzeichnis

Haushaltsrechnung

Eigenkapital & Kreditrate

Finanzierungsedarf inkl. Nebenkosten

Bewertung Wunschobjekt

Bankangebote, Versicherungen & Förderungen

Checkliste, Fazit, Video & häufige Fragen

Hintergrundwissen zum Thema Checkliste Baufinanzierung

Traumwohnung oder Wunschhaus aussuchen, einen Kredit bei seiner Bank beantragen und einziehen: So simpel ist der Weg zum neuen Eigenheim leider in den wenigstens Fällen. Vielmehr bedarf es einer genauen Planung, um den Bau oder Kauf erfolgreich unter Dach und Fach zu bringen.
Neben einem unabhängigen Berater bei der Suche nach der passenden Baufinanzierung können Sie zur Vorbereitung den Schritten unserer Checkliste folgen. So gibt es am Ende bestimmt keine bösen Überraschungen in Sachen Baukredit:

Check 1: Haushaltsrechnung erstellen

Der erste Schritt in Sachen Finanzierungsplanung ist die Haushaltsrechnung: Verschaffen Sie sich einen guten Überblick über Ihre monatlichen Einnahmen und Ausgaben. Ausgaben, welche durch die neue Immobilie entfallen, beispielsweise laufende Mietkosten, können Sie dabei unberücksichtigt lassen. Die Differenz zeigt Ihnen, welche Summe Ihnen für die monatliche Finanzierung maximal zur Verfügung steht. Sie sollten allerdings
Für unerwartete Einkommensausfälle – beispielsweise Jobwechsel, Karenz oder kurzfristige Arbeitslosigkeit –, Urlaube und unerwartete Sonderausgaben und Reparaturen sollten Sie auf jeden Fall einen Sicherheitspuffer mit einplanen. Rund zehn Prozent sind hier eine angemessene Größe.

Check 2: Vorhandenes Eigenkapital bestimmen

Neben dem frei verfügbaren Einkommen ist das vorhandene Eigenkapital ein wesentlicher Baustein in der Immobilienfinanzierung. Eigenmittel können neben Ersparnissen auch Lebensversicherungen oder lastenfreie Liegenschaften wie Grundstücke, Häuser oder Eigentumswohnungen sein. Weiters eignen sich Guthaben aus einem Bausparvertrag oder Geldmittel aus einer Erbschaft als Eigenkapital und haben Vorteile bei Ihrer Baufinanzierung.
Zum einen sinkt dadurch der Anteil an benötigtem Fremdkapital und somit die Kosten für Zinsen. Zum anderen werden Sie als Kreditnehmer mit Eigenkapital besser bewertet als beispielsweise bei einer Vollfinanzierung.
Als Richtwert gilt: mindestens 20 Prozent – besser noch 30 Prozent – der benötigten Gesamtsumme sollten Sie als Eigenkapital in Ihre Baufinanzierung mit einbringen. Zusätzlich können Sie über andere Sicherheiten sowie eine gute Bonität Ihre Kreditwürdigkeit erhöhen und bessere Konditionen mit der Bank aushandeln.

Check 3: Mögliche Kreditrate festlegen

Sind Eigenkapital und frei verfügbares Budget für den laufenden Kredit geklärt, kann es an die erste Abschätzung der monatlichen möglichen Kreditrate gehen. Für eine gesicherte Baufinanzierung ist dies entscheidend, denn auch ein Baudarlehen mit den besten Konditionen nützt Ihnen nichts, wenn die monatlichen Raten Ihr Budget dauerhaft übersteigen.
Als Richtwert für die Ratenhöhe bietet sich beispielsweise die Höhe der bisher gezahlten Miete an. Bedenken Sie aber bei Ihrer Einnahmen-Ausgaben-Berechnung, dass Sie im künftigen Eigenheim für eventuelle Reparaturen und ähnliche Sonderausgaben selbst aufkommen müssen. Der bereits angesprochene finanzielle Puffer bei der Baufinanzierung ist daher bei der Frage, wie viel Haus oder Wohnung Sie sich leisten können, mit entscheidend.

Check 4: Finanzierungsbedarf ermitteln und Nebenkosten berechnen

Als nächsten Schritt sollten Sie die Gesamtkosten für Ihr Immobilienvorhaben erkunden. Diese bilden die Grundlage für die benötigte Kreditsumme. Ihren tatsächlichen Finanzierungsbedarf errechnen Sie dann mit nachfolgender einfacher Gleichung:

Haus- oder Wohnungspreis + Nebenkosten – Eigenkapital = Finanzierungsbedarf

Wichtig: Beim Hausbau oder Wohnungskauf fallen zusätzlich zum Kauf- bzw. Baupreis eine Reihe an Nebenkosten an, die rasch mehrere Tausend Euro ausmachen können. Mit bis zu 15 Prozent an Nebenkosten müssen Baufinanzierer in Österreich je nach Lage und Objekt rechnen.
Zu diesen Nebenkosten zählen insbesondere folgende Posten:

Notargebühren (2,5 Prozent des Kaufpreises)
Grunderwerbssteuer (0,5 bis 3,5 Prozent des Kaufpreises)
Grundbuchkosten (1,1 Prozent des Kaufpreises)
Maklercourtage (4 Prozent des Kaufpreises)
Kosten für den Architekt (individuell)
Baunebenkosten (Baugenehmigung, Grundstücksvermessung, Baustrom etc.)

Check 5: Wunschobjekt bewerten (lassen)

Ist der preisliche Rahmen für Ihre Baufinanzierung erkundet, kann die konkrete Suche nach dem neuen Eigenheim beginnen. Hierzu sollten Sie sich die Unterstützung von unabhängigen Experten – beispielsweise einem Gutachter oder Makler – suchen, die Ihnen dabei helfen, Kosten oder Wert des Hauses bzw. der Wohnung realistisch einzuschätzen.
Gerade wenn Sie als Kauf- und Bauinteressierte wenig oder keine Erfahrungen in der Immobilienbranche mitbringen, ist ein Expertenrat in der Praxis bares Geld wert – kann er Ihnen doch helfen, das bestmögliche Haus bzw. die optimale Wohnung für Ihr Budget zu finden und mögliche Extrakosten im Vorfeld mit einzuplanen.

Check 6: Optimale Kreditlaufzeit und richtige Zinsbindung wählen

Vielfach unterschätzt bei Baufinanzierungen werden die positiven Auswirkungen von geeigneter Kreditlaufzeit und richtiger Zinsbindung.
Die mögliche Kreditlaufzeit ist unter anderem abhängig davon, wie alt Sie bei der Fälligkeit des Kredits sind und wann Sie Ihre Pension antreten. Die genauen Bestimmungen können je nach Kreditinstitut. Weiters wirkt sich die gewählte Laufzeit auf die Gesamtkosten des Kredits aus. Je länger die Laufzeit, desto geringer die monatliche Kreditrate. Allerdings steigen mit einer längeren Laufzeit auch die Gesamtbelastung – in Summe wird Ihr Kredit am Ende teurer. Hier gilt es, die richtige Balance zwischen monatlicher Ratenbelastung und Zeitraum der Kreditrückzahlung zu finden.
Die Entscheidung, welche Art der Verzinsung am besten zu Ihnen passt, hängt von individuellen Faktoren ab: Wie schätzen Sie die künftige Zinsentwicklung? Können oder möchten Sie sich beim Überschreiten eines bestimmten Zinssatzes die monatliche Kreditrate noch leisten? Der Vorteil von Krediten mit variablen Zinsen liegt aktuell im immer noch moderaten Zinsniveau und damit günstigen Kosten für einen Baukredit. Steigen die variablen Zinsen allerdings weiter an, verteuert sich Ihre monatliche Kreditrate. Bei Krediten mit fixen Zinsen ist der Zinssatz für den gewählten Zeitraum fix definiert und die monatlichen Kreditraten bleiben gleich. Das schafft Planbarkeit und Zinssicherheit, schlägt sich aber in höheren Zinssätzen nieder. Nach den deutlichen Zinserhöhungen bei Baudarlehen im letzten Jahr und einer gewissen Unsicherheit auf den Zinsmärkten empfiehlt sich derzeit ein Fixzins-Kredit bestenfalls mit nur mittlerer Laufzeit.

Check 7: Angebote der Banken vergleichen, Effektivzinssatz beachten

Der wichtigste Punkt für Ihre Kreditentscheidung ist es aber, den Markt zu vergleichen und Angebote von mehreren Banken einzuholen. Denn die Zinsunterschiede zwischen der eigenen Hausbank und Alternativbanken im Onlinesegment fallen nach wie vor hoch aus. Unser unabhängige Finanzierungspartner Optifin nimmt Ihnen den mühsamen Marktvergleich ab. Mit Ihrer kostenfreien Online-Anfrage erhalten Sie innerhalb weniger Werktage Angebote verschiedener Banken und werden telefonisch kontaktiert. Die exakte Rate ermitteln unsere Berater nach einer ausführlichen Auswertung gemeinsam mit Ihnen zusammen.
Um Kreditangebote mit Top-Konditionen zu erhalten, sollten Sie beim Vergleich von Angeboten der Banken und Bausparkassen zwischen dem Nominal- und Effektivzinssatz unterscheiden. Der nominale Zinssatz gibt den Jahreszinssatz an, mit dem der Kreditbetrag verzinst wird. Über die tatsächliche Kostenbelastung sagt dieser jedoch nichts aus, da Nebenkosten nicht berücksichtigt sind. Achten Sie daher bei Ihrer Immobilienfinanzierung immer auf den Effektivzinssatz, bei dem alle Kosten, Spesen und Gebühren bereits inkludiert sind.

Check 8: Kredit und Ablebensversicherung

Mitunter setzen Banken in Österreich für eine erfolgreiche Kreditvergabe den Abschluss einer Ablebensversicherung (auch Risikoversicherung genannt) voraus. Diese deckt die noch offenen Kreditraten, wenn ein oder mehrere Kreditnehmer verstirbt. Die Ablebensversicherung dient also zur finanziellen Absicherung der Hinterbliebenen, die Versicherungssumme wird von der Kredithöhe bestimmt, ebenso fließen die Kosten der Ablebens- bzw. Risikoversicherung in die Berechnung des Effektivzinssatzes ein. Gut zu wissen: Eine Ablebensversicherung ist nicht zwingend nötig und verteuert Ihren Baukredit teils deutlich.

Check 9: Wohnbauförderung nutzen

Um die Finanzierung von Wohnraum zu erleichtern, unterstützen sowohl der Staat als auch die Bundesländer Immobilienfinanzierer mit unterschiedlichen Wohnbauförderungen. Diese setzen sich aus verschiedenen Maßnahmen zusammen und variieren je nach Art und Bundesland stark: Gefördert werden beispielsweise die Errichtung neuer Eigenheime, der Kauf einer Eigentumswohnung, Wohnraumschaffung mittels Zu-, An-, Um- oder Einbauten sowie Sanierungsvorhaben. Da die Anforderungen variieren stark, lohnt sich in den meisten Fällen eine Beratung bei den zuständigen Stellen. Hier finden Sie einen Überblick über die aktuellen Förderprogramme.

Zum Schluss: Checkliste für Ihre Dokumente zur Baufinanzierung

Kreditinstitute verlangen eine Reihe von Auskünften und Unterlagen für den Abschluss einer Baufinanzierung. Fragen Sie Ihre Bank am besten im Voraus, welche Dokumente für den Vertragsabschluss benötigt werden. Das spart Zeit und sichert Ihre Finanzierung.
Diese personenbezogenen Unterlagen fordert Ihre Bank:

Selbstauskunft bzw. KSV-Abfrage
Personalausweiskopie
Aktuelle Einkommensnachweise
Steuerbescheinigung bzw. Steuerbescheid
Nachweise zum Eigenkapital
Nachweise über sonstige Verbindlichkeiten
Diese objektbezogenen Unterlagen braucht Ihre Bank:
Exposé, Grundrisse, Querschnitt und Wohnflächenberechnung des Objekts
Detaillierte Baubeschreibung
Flurkarte und aktueller Grundbuchauszug
Kaufvertragsentwurf
Kostenvoranschlag für den Bau lt. Bauvertrag

Fazit Checkliste Baufinanzierung: Unsere Tipps bringen Sie rascher ans Ziel

Wunschimmobilie aussuchen, Kredit beantragen und einziehen – damit springen Sie bei fast jeder Baufinanzierung zu kurz. Dagegen sind Sie nach eingehender Analyse der genannten Faktoren bereit für jeden Zinsvergleich und jedes Bankgespräch. Testen Sie möglichst Finanzierungsofferten verschiedener Banken auf Herz und Nieren und verhandeln Sie mit Ihrem Berater über mögliche Kredite und deren Konditionen.
Nutzen Sie das neue Wissen unserer Checkliste, lassen Sie sich nicht einschüchtern und fordern Sie selbstbewusst einen konkreten Kreditvertrag als Entwurf von jedem Anbieter. Und bitten Sie ruhig einen unabhängigen Experten, den Kreditvertrag zur Baufinanzierung detailliert zu bewerten. Es gilt: Kreditvertrag erst gründlich studieren und dann unterschreiben.

Video: Große Hauskauf Checkliste – auf was man alles achten muss

Quelle: Baufinanzierung leicht gemacht

FAQ Checkliste Baufinanzierung

Welche Grundsätze zur Baufinanzierung sollte man beachten?

Für Ihre Baufinanzierung sollte auf jeden Fall ausreichend Eigenkapital vorhanden sein. Zumindest die Kaufnebenkosten in Form von Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie Maklergebühren sollten Sie aus eigenen Mitteln finanzieren können. Rund 15 Prozent an Nebenkosten sollten Häuslebauer für ihre Finanzierung einplanen.

Was prüft die Bank bei einer Baufinanzierung?

Damit Sie Ihre Baufinanzierung zu besonders günstigen Konditionen bekommen, erwarten Kreditinstitute neben einer guten Bonität ausreichendes Eigenkapital. Auf Grundlage der Einkommenssituation, der Vermögensverhältnisse und einer aktuellen KSV-Auskunft stuft die Bank Ihre Kreditwürdigkeit ein – mindestens 20 Prozent Eigenkapitalquote sind obligatorisch.

Bis wann sollte man ein Haus abbezahlt haben?

Viele Experten raten dazu, bis spätestens zum Eintritt in die Pension schuldenfrei zu sein. Dabei gilt: Je kürzer die Zeit bis zum geplanten Ruhestand, desto höher müssen Sie die anfängliche Tilgung Ihrer Baufinanzierung vereinbaren, um das Ziel auch tatsächlich erreichen zu können.

Wie lange zahlt man 300.000 Euro für eine Immobilie ab?

Sie möchten für Ihre Immobilie einen Immobilienkredit in Höhe von 300.000 Euro aufnehmen, und als erste Zinsbindung sollen 15 Jahre vereinbart werden, dann sollte das Darlehen nach rund 30 Jahren vollständig zurückgezahlt sein, wenn Sie im Rentenalter eine bezahlte Immobilie besitzen wollen.

Wie entwickeln sich die Bauzinsen in den nächsten 10 Jahren?

Baufinanzierungsexperten rechnen damit, dass sich die Zinsen für 10-jährige Hypothekarkredite dieses Jahr wahrscheinlich in einem Korridor zwischen drei bis vier Prozent bewegen werden. Für die kommenden zehn Jahre wird allgemein wieder von einer Entspannung am Bauzinsmarkt ausgegangen.