Wie kann ich die Finanzierung meiner Immobilie optimal gestalten?
Zu kurze Zinsbindung, zu wenig Eigenkapital, unterschätzte Lebenshaltungskosten – Fehler bei der Baufinanzierung kosten Sie viele Tausend Euro. Im schlimmsten Fall kann sogar das Eigenheim komplett gefährdet sein. Wir zeigen Ihnen häufige Fallen und geben Ihnen 10 Tipps, wie Sie als Bauherr und Wohnungskäufer glücklich in die eigenen vier Wände einziehen.
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Inhaltverzeichnis
| Fehler 1 bis 10 (von den Bereitstellungszinsen bis zur Tilgung) |
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| Anfrageformular Baufinanzierung |
FAQ
| Wie hoch sind momentan die Bauzinsen in Österreich? |
| Was sind die häufigsten Fehlerquellen bei der Baufinanzierung? |
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Fehler 1: Falscher Finanzierungsplan durch fehlende Nebenkosten
So mancher Finanzierungsplan in Österreich ist schon von Anfang an löchrig, weil nicht alle mit dem Bau oder Kauf der Immobilien verbundenen Kosten darin enthalten sind.
Ein häufiger Grund: Mit dem reinen Kaufpreis bei Haus und Wohnung ist es längst nicht getan. Hinzu kommt die Grunderwerbsteuer von 3,50 Prozent des Kaufpreises. Mit rund 1,50 bis zwei Prozent schlagen weiters Notar- und Grundbuchkosten zu Buche. Hat ein Makler Ihre Immobile vermittelt, kommt die ortsübliche Provision ab rund 4,00 Prozent dazu. Diese Standardnebenkosten allein machen bis zu 10 Prozent und mehr des Kaufpreises aus.
Tipp: Inkludieren Sie weiters zusätzliche Kosten in Ihren Finanzplan. Beispielsweise für Renovierungen vor dem Einzug oder Möbel, die nicht in die neue Wohnung oder das neue Haus passen. Weiters kann der Umzug einige Tausend Euro kosten.
Fehler 2: Teure Nachfinanzierung aufgrund versteckter Baukosten
Als Bauherr müssen Sie besonders aufpassen, um die Kosten Ihrer Immobilie richtig einzuschätzen. Untersuchungen und Studien zufolge haben Bau- und Leistungsbeschreibungen in Österreich eklatante Mängel. Häufiges Problem: Im sogenannten Festpreis sind nicht alle Leistungen enthalten, die für die Fertigstellung nötig sind. Häufig fehlen die Kosten für die Erschließung des Baugrundes.
Weiters müssen viele Bauherren für das Einrichten der Baustelle, die Bodengutachten, für Hausanschlüsse, Baustrom und Außenanlagen extra bezahlen. Für Laien ist das im jeweiligen Bauvertrag schwer zu erkennen. Sind solche Ausgaben nicht im Kostenplan inkludiert, müssen Sie mit einer teuren Nachfinanzierung rechnen.
Tipp: Lassen Sie Ihren Bauvertrag vor Abschluss unbedingt von einem neutralen Experten prüfen. Bauherren- und Eigentümerverbände sowie der Konsumentenschutzverein leisten wertvolle Hilfe.
Fehler 3: Hohes Risiko bei zu geringem Eigenkapital
Das größte Problem vieler Baufinanzierungen in Österreich ist und bleibt das Eigenkapital. Mitunter reicht das Geld mancher Konsumenten nicht, um die Grunderwerbsteuer zu bezahlen. Auf Dauer ist dies ein riskantes Manöver für Häuslebauer.
Häufige Folge: Beim hohen Kredit ist die Monatsbelastung höher als die vergleichbare Mietwohnung. Weiters verlangen Banken von Kreditnehmern mit wenig Eigenkapital satte Zinsaufschläge. Für eine Vollfinanzierung des Kaufpreises erhöht sich der Zinssatz im Vergleich zu einer üblichen 80-Prozent-Finanzierung bis zu einem Prozentpunkt. Und es darf bei der Finanzierung nichts schiefgehen. Müssen Sie Haus oder Wohnung nach einigen Jahren unverhofft verkaufen, wird der Erlös vermutlich nicht zur Schuldtilgung reichen. Dann ist die Immobilie weg und der Schuldberg bleibt.
Tipp: Für eine solide Finanzierung sollten Sie sämtliche Nebenkosten samt zehn Prozent des Kaufpreises aus eigenen Mitteln bezahlen können. Je mehr Eigenkapital Sie einsetzen, desto besser. Behalten Sie sich weiters Sicherheitsreserve von zwei bis drei Nettomonatsgehältern.
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Fehler 4: Niedrige Tilgung verlockt zu überhöhten Kreditsummen
Niedrige Tilgung und lange Laufzeit bringen kleine Raten. Für viele Häuslebauer zugegeben verlockend. Viele Banken verlangen für Kredite eine Mindesttilgung von einem Prozent der Kreditsumme per Jahr. Die Monatsrate ist dann besonders niedrig – und verlockt dazu, hohe Kredite aufzunehmen. So können sich Durchschnittsverdiener die hohen Kaufpreise in den Großstädten leisten.
Aber: Mit einer Anfangstilgung von einem Prozent der Kreditsumme pro Jahr dauert es mehr als ein halbes Jahrhundert, bis Sie mit Ihrer Immobilie schuldenfrei ist. Wenn Sie als Kunde Glück haben und für den üblicherweise in zehn oder 15 Jahren nötigen Anschlusskredit keinen höheren Zinssatz zahlen müssen – prima.
Steigt der Zinssatz, droht der Ratenschock. Weil Sie Ihre Schulden im Schnecken-Tempo abgebaut haben, brauchen Sie als Kreditnehmer nach Jahren einen Anschlusskredit für eine hohe Restschuld. Das kann Ihre Monatsrate rasch auf das Doppelte katapultieren. Für viele Konsumenten das Aus für ihr Eigenheim.
Tipp: Leisten Sie sich in der aktuellen Niedrigzinsphase möglichst eine Tilgung von drei bis fünf Prozent der Kreditsumme. Brauchen Sie die Immobilie zur Altersvorsorge, sollten Sie spätestens zu Rentenbeginn schuldenfrei sein. Viele Banken bieten Kunden zudem die Möglichkeit, die Monatsrate während der Zinsbindung zu ändern oder Sondertilgungen zu leisten.
Fehler 5: Hohes Zinsrisiko durch zu kurze Zinsbindung
Je kürzer die Zinsbindung, desto niedriger ist der Zinssatz. Das stimmt, denn Kreditnehmer zahlen für einen Kredit mit zehn Jahren Zinsbindung aktuell mitunter 0,5 Prozent weniger Zinsen im Jahr als beispielsweise für einen Kredit über 20 Jahren. Anfangs lässt sich damit sicher Geld sparen. Dennoch sollten Sie sich nicht darauf verlassen, dass Ihr Anschlusskredit in zehn Jahren noch zu den derzeit günstigen Zinsen zu bekommt ist.
Gefährlich ist weiters die Kombination aus kurzer Zinsbindung und niedriger Tilgung. Je weniger Schulden Sie als Kreditnehmer bis zum Ende der Zinsbindung tilgen, desto höher ist das Risiko höherer Zinsen und Raten in der Zukunft.
Tipp: Können Sie Ihre Schulden langsam abbauen, sollten Sie besser eine Zinsbindung von 15 oder 20 Jahre anstatt von 10 Jahren wählen. Lassen Sie sich für jedes Darlehensangebot ausrechnen, wie hoch Ihre Rate nach dem Ende der Zinsbindung ausfällt, falls der Zinssatz um ein oder zwei Prozent ansteigen würde.
Fehler 6: Starre Kreditraten durch fehlende Flexibilität
Viele Kreditangebote haben mitunter einen Haken: Als Kreditnehmer dürfen Sie die Rate während der Zinsbindung weder erhöhen noch senken. Weiters sind Sondertilgungen frühestens zehneinhalb nach einer gewissen Karenzzeit möglich.
Für viele Immobilieninteressenten sind solche Kredite ungeeignet. Gerade dann, wenn schon heute absehbar ist, dass die starre Anfangsrate nach wenigen Jahren nicht mehr passt – beispielsweise bei der Familienplanung junger Paare. Plötzliche Krankheit oder Arbeitsplatzverlust können rasch zum ernsthaften Problem werden.
Gleiches gilt natürlich für Selbstständige und Freischaffende mit schwankenden Einkünften. Gerade für sie ist es wichtig, ihre fixen Kreditverpflichtungen durch flexible Sonderzahlungen und Tilgungsraten jederzeit anpassen zu können.
Tipp: Erkunden Sie möglichst Kredite mit flexiblen Rückzahlungsmöglichkeiten. Jährliche Sondertilgungen bis zu fünf Prozent der Kreditsumme sind bei vielen Banken in Österreich heute ohne Aufschlag möglich. Gleiches gilt für Möglichkeiten, den Tilgungssatz zu senken oder zu erhöhen.
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Fehler 7: Teure Bauzeit durch hohe Bereitstellungszinsen
Viele Bauherren rufen ihren Kredit in Etappen ab – je nachdem, wann die Zahlungen an die Baufirmen fällig werden. Die Bank kassiert gleich zweimal von Ihnen: Auf die ausgezahlte Kreditsumme verlangt sie die vereinbarten Vertragszinsen. Zusätzlich nimmt sie Bereitstellungszinsen auf den Kreditanteil, den Sie als Kunde noch nicht abgerufen haben.
Dieser Zinssatz beträgt einheitlich drei Prozent im Jahr oder 0,25 Prozent pro Monat. Wie teuer Ihre Bauzeit wird, ist höchst unterschiedlich: Manche Banken berechnen die Zinsen schon ab dem zweiten oder dritten Monat nach der Kreditzusage. Andere erst nach sechs oder zwölf Monaten.
Tipp: Achten Sie beim Immobilienkredit Vergleich darauf, in welcher Höhe Banken Bereitstellungszinsen erheben. Versuchen Sie weiters eine möglichst lange Karenzzeit für Bereitstellungszinsen im Vertrag auszuhandeln.
Fehler 8: Staatliche Förderungen werden verschenkt
Der Staat unterstützt gerade für junge Familien und Bezieher geringerer Einkommen bei der Wohnraumfinanzierung. Wichtigstes Beispiel ist die Wohnbauförderung der Bundesländer per Zuschuss oder als Darlehen. Voraussetzungen und Konditionen sind hier unterschiedlich. Doch wer an die Fördertöpfe herankommt, spart viele Tausend Euro. Trotzdem bleiben Chancen ungenutzt. Viele Konsumenten kennen die Programme nicht oder glauben irrtümlich, sie kämen aufgrund ihres Einkommens gar nicht zum Zug. Weiters weisen Banken mitunter nicht auf die Förderung hin, da sie lieber ihre eigenen teureren Darlehen verkaufen.
Tipp: Anträge zur Wohnbauförderung können Sie online oder direkt bei den zuständigen Abteilungen der Landesregierungen bzw. in Wien bei der MA 50 stellen. Wichtige Voraussetzungen sind Einkommensnachweise, Darlehenszusage, Baubewilligung, Grundbucheintragung und Baupläne – sowie Unterlagen wie Energienachweise oder Finanzierungspläne.
Fehler 9: Überhöhte Zinsen durch fehlenden Kreditvergleich
Kleine Zinsunterschiede haben eine große Wirkung. Am meisten Geld verschenken Bauherren und Kreditnehmer in Österreich, wenn sie bei der Finanzierung auf ihre Hausbank vertrauen und keine Angebote anderer Banken erkunden.
Ein Baufinanzierungsvergleich lohnt sich für Sie. Denn selbst scheinbar kleine Zinsunterschiede summieren sich bei hohen Kreditsummen und langen Laufzeiten zu enormen Beträgen. Beispielsweise bringen schon halbes Prozent an Zinsen bei einem 200 000-Euro-Kredit mit 20 Jahren Zinsbindung eine Ersparnis von mehr rund 20.000 Euro.
Tipp: Erkunden Sie die besten Zinsen für Ihre Immobilienfinanzierung ohne viel Aufwand. Per Baufinanzierung Vergleich haben Sie Zugriff auf die günstigsten Konditionen von Banken und Kreditvermittlern Konditionen in Österreich.
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Fehler 10: Eigenleistung wird häufig überschätzt
Wenn Sie selbst mit anpacken, können Sie beim Bau Ihres Hauses viel Geld sparen. Allerdings längst nicht so viel, wie manche Bauherren glauben. Viele überschätzen die mögliche Ersparnis, Aufwand und eigens Können. Im schlimmsten Fall scheitert der Traum vom Eigenheim schon vor dem Einzug, weil Häuslebauer die Arbeiten beim besten Willen nicht schaffen – und dann teure Hilfe vom Fachmann benötigt.
Studien zeigen: Um das Sparpotenzial von rund zehn Prozent voll auszuschöpfen, müssen Bauherren bei einem durchschnittlichen Haus von 140 Quadratmeter rund 450 Stunden auf der Baustelle schuften – neben einem Vollzeitjob kaum zu schaffen. Weiters sind Bodenbeläge und Fliesen verlegt, Dachschrägen dämmt und verkleidet oder Zimmertüren einsetzt nicht jedermanns Sache.
Tipp: Klären Sie vorher mit einem Bausachverständigen, welche Eigenleistungen realistisch und sinnvoll sind. Damit es im Nachhinein keinen Ärger gibt, müssen die Arbeiten weiters in den Bauablauf passen und im Bauvertrag detailliert festgelegt werden.
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Quelle: Kreditcoaching
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FAQ
Wie hoch sind derzeit die Bauzinsen in Österreich?
Die aktuellen Bauzinsen für eine typische Standardfinanzierung starten derzeit ab 3,50 %. Standardfinanzierung beim Immobilienkredit bedeutet, dass die Kreditsumme 80 Prozent des Immobilienwerts entspricht und die Zinsbindung zehn Jahre beträgt. Genügend Eigenkapital und geringe Beleihung sind entscheidend für günstige Bauzinsen.
Was sind die häufigsten Fehlerquellen bei der Baufinanzierung?
Der Hausbank vertrauen:
Bei der Baufinanzierung verlassen sich Käufer und Bauherren noch am liebsten auf ihre Hausbank – und lassen viel Geld liegen. Im Durchschnitt zahlen Kunden in Österreich 3,50 Prozent pro Jahr für Annuitätendarlehen mit zehn Jahren Laufzeit. Bei den Top-Anbietern gibt es Kredite mit zehnjähriger Zinsbindung ab 0,05 Prozent pro Jahr. Das macht schnell mehrere Zehntausend € Unterschied. Kosten unterschätzen Finanzierungspläne sind zum Scheitern verurteilt, weil sie nicht alle Kosten berücksichtigen. Neben dem Kaufpreis kommen Gebühren für Notar und Makler, Grunderwerbssteuer sowie Kosten für den Grundbucheintrag obendrauf. Bis zu 12 Prozent des Kaufpreises. Weiters sollten Kreditnehmer 10 % Puffer einplanen.
Tilgung zu niedrig:
Die beliebteste Form der Baufinanzierung ist das Annuitätendarlehen, bei der die Monatsrate aus Tilgung und Zinsen über die gesamte Laufzeit gleichbleibt. Dank niedrigem Zinsniveau verlangen Banken geringe Kreditraten. Die Krux: Bei niedrigen monatlichen Raten dauert die Tilgung lange – Kreditnehmer sollten mit einer hohen anfänglichen Tilgung gegensteuern. Tipp: so viel tilgen wie möglich – mindestens zwei Prozent.
Zinsbindung zu kurz:
Eine kurze Zinsbindung mag attraktiv scheinen, schließlich sinkt der Zinssatz für das Darlehen zahlt. Das funktioniert nur, wenn Kreditnehmer das Darlehen innerhalb der Frist vollständig abzahlen – oder die Zinsen niedrig bleiben. Steigt der Zins nach Ablauf der Frist, kann es teuer werden. Experten raten Kreditnehmern, sich günstige Konditionen so lange wie möglich zu sichern.
Keine oder falsche Absicherung:
„Stirbt der Hauptverdiener oder fällt dieser aus, fehlt die Absicherung einer Baufinanzierung meist gänzlich. Tragisch für die Familie, nicht selten kann sie die Immobilie nicht halten. Eine Absicherung ist problemlos und muss nicht kostspielig sein. Statt einer klassischen Ablebensversicherung ist die Risiko-Lebensversicherung viel preiswerter und genügt in der Regel vollkommen.“
Wie lange sollte man eine Immobilie finanzieren?
Mit dem Kauf einer Immobilie entsteht eine langfristige Verpflichtung. Der zugehörige Kredit läuft in der Regel zwischen 10 und 35 Jahren, abhängig vom vorhandenen Eigenkapital. Nach dem Ende der Zinsbindung schließt sich im Regelfall eine Anschlussfinanzierung an.
Was passiert, wenn man den Hauskredit nicht mehr bezahlen kann?
Zahlen Sie Ihre Rate nicht mehr, sind Sie als Darlehensnehmer sofort in Verzug. Der Darlehensgebende darf den Vertrag schon nach kurzer Zeit kündigen. Damit es nicht zur Zwangsversteigerung und dem Verlust der Immobilie kommt, sollten Sie nicht abwarten. Es muss rasch gehandelt werden.