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Was ist eine Anlegerwohnung?

Eine Anleger- bzw. Vorsorgewohnung wird nach dem Kauf nicht selbst bewohnt. Hauptzweck der Investition ist es vielmehr, zusätzliche Einkünfte durch Mieteinnahmen zu erzielen und dank steigendem Wohnungswert eingesetztes Kapital zu vermehren. Dabei kann die Anlegerwohnung auch der Altersvorsorge dienen und die zukünftige Rente aufbessern. Dann wird sie Vorsorgewohnung genannt. Dies birgt Vorteile und Risiken: Für dauerhaft hohe Renditen sind clevere Objektwahl, sichere Finanzierung und steuerliche Aspekte entscheidend.

Inhaltsverzeichnis

Baufinanzierung anfragen

Sinn & Zweck

Vorteile inkl. Übersicht

Checkliste für den Kauf

Rechenbeispiel (Rendite)

Steuerliche Aspekte

Risiken (Leerstand & Co)

Kauf mit oder ohne Hilfe?

Finanzierung

Fazit

FAQ (Rendite, Eigenbedarf & Co)

Video

Was ist Sinn und Zweck einer Anleger- oder Vorsorgewohnung?

Wohnung als Renditeobjekt: Das Prinzip Anlegerwohnung ist einfach. Als Investor erwerben Sie eine Wohnung und vermieten diese weiter. Mit den Mieteinnahmen können Sie die monatlichen Raten für das aufgenommene Darlehen zurückzahlen. Ist Ihr Darlehen getilgt, erhalten Sie durch die laufenden Mieteinnahmen zusätzliche Einkünfte – Ihr Leben lang und sogar darüber hinaus. Handelt es sich um eine Geldanlage mit dem Zweck der Altersvorsorge, so wird die Immobilie Vorsorgewohnung genannt. Eine Anlegerwohnung ist somit eine spezielle Form der Eigentumswohnung, deren Hauptzweck darin liegt, durch stetige Mieteinnahmen und Steigerung des Wohnungswerts das eingesetzte Kapital kontinuierlich zu vermehren und bspw. die eigene Altersvorsorge abzusichern. Selbst bewohnt werden Anlegerwohnungen in aller Regel nicht.

Dauerhafter Inflationsschutz: Statt der Euro am Konto besitzen Sie nach einigen Jahren einen Sachwert mit guter Verzinsung – krisensicher und inflationsgeschützt. So müssen sich beispielsweise Anleger, die bereits in der Finanzkrise ab 2008 auf ein Immobilieninvestment gesetzt haben, seither keinerlei Sorgen in Sachen Inflation machen. Im Gegenteil: Der Immobilienwert ist seither teils um das Mehrfache angestiegen. Gerade aktuell wird Ihr Geld durch eine sehr hohe Inflationsrate samt möglicher Strafzinsen entwertet. Mieten hingegen sind wert gesichert, der Wohnungswert als Sachwert bleibt erhalten.

Metropolen weiterhin führend: In Sachen Anleger- und Vorsorgewohnungen sind Metropolen wie Wien, Linz, Graz oder Salzburg erste Wahl. Sie bieten immer noch beste Projekte mit attraktiven Renditen – auch wenn durch die Preisentwicklungen der vergangenen Jahre die Rentabilität im Vergleich zu Projekten Anfang der 2000-er Jahre mittlerweile etwas geringer ausfällt. Für Interessenten ist die Wahl von Projekten mit einem guten Verhältnis von Preis und Ertrag daher wichtiger denn je.

Vorteile einer Anleger- / Vorsorgewohnung

Mit dem Erwerb einer Anlegerwohnung oder Vorsorgewohnung verwandeln sich Ihr Geldvermögen kontinuierlich in Sachvermögen. In beiden Fällen profitieren Sie über die Jahre von zahlreichen Vorteilen:

Hohe Sicherheit: Ein Hauptvorteil ist die Sicherheit Ihrer Kapitalanlage. Die Nachfrage nach Mietwohnungen steigt seit Jahren stetig. Als Sachwert bleibt Ihre Immobilie bei Börsenturbulenzen sowie Währungs- oder Wirtschaftskrisen stabil.

Stabiler Ertrag: Währen die aktuell hohe Inflation unser Geld Jahr für Jahr entwertet und Sie sich für den gleichen Betrag immer weniger leisten können, werden die Mieteinnahmen einer Vorsorgewohnung dem Index angepasst und steigen mit der Inflationsrate praktisch automatisch.

Stetiger Wertzuwachs: Immobilien gewinnen stetig an Wert. Zur Anpassung der Mieteinnahmen an die Inflationsrate kommen rasant steigende Immobilienpreise in Österreich. Weiters muss keine Mehrwertsteuer gezahlt werden und die Zinsen des Wohnungsdarlehens sind steuerlich absetzbar.

Wenig Zeitaufwand: Professionelle Immobiliengesellschaften unterstützen Sie bei der Suche und allfälligen Arbeiten rund um die Immobilie – bis hin zu den Mieteinnahmen. Sicheres Zusatzeinkommen ohne großen Zeitaufwand also.

Lokale Schnäppchen: In der Regel sind die Anbieter auf den lokalen Wohnungsmarkt spezialisiert und bieten beste Voraussetzungen für kluge und rentable Investments. Insbesondere in gefragten Metropolregionen – beispielsweise in Wien, wo beispielsweise aktuell rund 50.000 Mietwohnungen fehlen –, können Sie das Potenzial einer Anlage- und Vorsorgewohnung optimal ausschöpfen.

Ihre Vorteile mit einer Anleger-/Vorsorgewohnung im Überblick

• Krisensicheres Wohnungseigentum mit grundbücherlicher Besicherung
• Gute Alternative zu Niedrigzinsen am Kapitalmarkt
• Hohes Wertsteigerungspotential je nach Lage
• Inflationsschutz durch indexierte Mieteinnahmen und Substanzwert
• Zusatzeinkommen mit solider Rendite dank steigender Mieten
• Umsatzsteuervorteil bei Kauf (Neuwohnung) und Nutzung
• Laufende Abschreibungen und Einkommenssteuerverschiebung
• Komplett-Service beim Erwerb durch spezialisierte Anbieter

Kauf einer Anlegerwohnung – das sollten Sie beachten

Wie beim klassischen Immobilienerwerb gilt es beim Kauf einer Anleger- oder Vorsorgewohnung auf einige konkrete Dinge zu achten. Eine kurze Checkliste finden Sie anbei:

Verwendungszweck: Anleger sollten vor dem Erwerb genau wissen, welche Ziele sie mit dem Erwerb und der Vermietung einer Wohnimmobilie erreichen möchten. Als Anlageform zur eigenen Altersvorsorge, als Renditeobjekt für den späteren Verkauf, oder als Immobilie für den Nachwuchs.

Standort und Lage: Nicht nur Makler wissen – die Lage ist alles! Wenn sich die Wohnung in einer begehrten Lage befindet, lässt sie sich leichter vermieten und das Risiko von Leerstand sinkt. Hierbei spielen Standort, Wohngegend mit hoher Lebensqualität sowie gute Infrastruktur eine wesentliche Rolle. Metropolregionen wie Wien, Linz oder Salzburg zeigen sich besonders attraktiv.

Altbau oder Neubau: Grundsätzlich eignen sich sowohl Alt- als auch Neubauwohnungen. Neubauwohnungen haben den großen Vorteil, dass die Miete frei vereinbart werden kann. Altbauwohnungen unterliegen hingegen den Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes (MRG), was die Rendite in der Regel mindert.

Größe und Ausstattung: Wichtige Punkte sind weiters Größe und Ausstattung. Appartements und Wohnungen bis zu drei Zimmern werden am Wohnungsmarkt aktuell stärker nachgefragt und sind einfacher zu vermieten als große, teurere Wohnungen. Eine gehobene Ausstattung – beispielsweise Fußbodenheizung, Echtholzparkett, moderne Einbauküche und designtes Bad – werten die Vorsorgewohnung weiters auf.

Grundriss: Nicht zu vergessen ist die Raumaufteilung, gerade bei kleineren Wohnungen. Der Platz sollte vom Mieter effizient genutzt werden können. Wer beim Kauf auf diese Ansprüche Rücksicht nimmt, dem sind zufriedene Langzeitmieter und nachhaltiges Zusatzeinkommen gewiss.

Allgemeinzustand: Noch wichtiger ist die aktuelle bauliche Verfassung der Anlegerwohnung. Vermieter müssen für allgemeine Schäden aufkommen. Je älter die Immobilie, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass regelmäßig Geld für Reparatur- oder Renovierungsmaßnahmen fällig wird.

Energieeffizienz: Das Thema Energieeffizienz nicht nur unter Umweltaspekten wichtig. Moderne Niedrigenergiestandards bedeuten geringere Energiekosten, besseres Raumklima und höhere Zufriedenheit der Mieter. All das steigert Mieteinnahmen und Rendite.

Unterhaltskosten: Die Betriebskosten sollten für potenzielle Mieter nicht zu hoch sein, das schreckt ab. 2-Zimmer-Wohnungen mit einer Größe bis 50 Quadratmeter sind nicht nur in der Anschaffung günstig, sondern auch bei Mietern sehr beliebt. Drei- oder Vier-Zimmer-Wohnungen hingegen lassen sich schwerer vermieten und sollten erfahrungsgemäß höchstens 70 Quadratmeter groß sein.

Rentabilität: Weiters müssen Sie beim Erwerb unbedingt darauf achten, dass sich das Investment für Sie rentiert. Erkunden Sie, ob der Kaufpreis der Immobilie angemessen ist, und stellen Sie mögliche Mieteinnahmen gegenüber. Bei hohem Kaufpreis und niedrigen Mieteinnahmen dauert es sehr lange, bis sich Ihre Immobilie amortisiert.

Erfahrener Anbieter: Beim Erwerb sollten Sie nur auf Spezialisten mit viel Erfahrung setzen. Anlage- oder Vorsorgewohnungen sind Langzeitprojekte und soll dauerhaft zusätzliches Einkommen schaffen. Es ist wichtig, ob der Anbieter noch in 10 oder 15 Jahren am Markt aktiv sein wird und Ihnen über den Kauf hinaus mit Rat und Tat zur Seite steht.

Sichere Zahlung: Oft vergessen wird das Thema Geld. Überweisen Sie nicht einfach so an einen Anbieter und achten Sie möglichst auf eine strikte Einhaltung des Bauträgervertragsgesetzes. Hier wird ihr Geld an einen Treuhänder überwiesen, der erst nach der Eintragung ins Grundbuch die Überweisung vornimmt. Weiters wird immer nur für bereits fertige Bauabschnitte bezahlt. Rasche Renditeversprechen fürs kleine Geld sind keine vertrauenswürdige Geldanlage.

Rechenbeispiel Vorsorgewohnung – lohnt sich eine solche Investition?

Unsere vereinfachte Beispielrechnung einer 3-Zimmer-Wohnung zeigt auf, ob sich der Erwerb einer Vorsorgewohnung für Sie finanziell auszahlt:

3-Zimmer-Wohnung Neubau (75 m2 Wohnfläche)	Nettokaufpreis (200.000 Euro)
Nettomiete pro Jahr	15.000 Euro
zzgl. Betriebskosten (vom Mieter zu zahlen)	2.375 Euro
Summe aller Einnahmen pro Jahr	17.375 Euro
Werbungskosten (= Ausgaben)
Abschreibungen pro Jahr – entspricht 60 % des Nettokaufpreises x 1,5 %	3.037 Euro
Betriebskosten	2.375 Euro
Zinskosten	2.625 Euro
Versicherungskosten	625 Euro
Verwaltungskosten	275 Euro
Summe aller Ausgaben	5.900 Euro
Überschuss der Einnahmen pro Jahr	11.475 Euro

Für die Vorsorgewohnung in unserem Rechenbeispiel ergibt sich ein Einnahmenüberschuss von 11.475 Euro pro Jahr. Nach der Berechnung hätte sich der Kaufpreis von 200.000 Euro also nach rund 17 Jahren amortisiert. Die Rendite kann in der Praxis allerdings auch geringer ausfallen, wenn beispielsweise größere Reparaturen zu bezahlen sind oder die Wohnung mehrere Monate lang leer steht.

Dauerhafte Rendite entscheidend: Mit einer Anlage- und Vorsorgewohnung müssen Sie langfristig ein Plus erwirtschaften. Denn zahlen Sie Monat für Monat drauf, wird die Investition nicht nur zur finanziellen Belastung, es besteht weiters das Risiko, dass die Wohnimmobilie unter Liebhaberei fällt. Machen Sie mit der Vermietung auf längere Sicht Verluste, kann Ihr zuständiges Finanzamt die Vorsorgewohnung zudem als Steckenpferd einstufen. Dann entfallen unter Umständen alle Steuervergünstigungen.

Tipp: Wenn Sie darüber nachdenken, ein Haus als Kapitalanlage zu erwerben, kann sich die Amortisationszeit aufgrund des meist höheren Kaufpreises deutlich verlängern. Im Verhältnis dazu fallen Ihre Mieteinnahmen aber auch höher aus, als es bei einer 3-Zimmer-Wohnung der Fall wäre. Beachten Sie weiters, dass bei einem Haus unter Umständen auch höhere Reparatur- und Instandhaltungskosten anfallen.

Vorsorge- und Anlegerwohnung – steuerliche Aspekte nicht vergessen

Mit dem Kauf einer Anlage- oder Vorsorgewohnung kommen etliche steuerliche Angelegenheiten auf Sie zu – mit vielen Rechten und Möglichkeiten, aber auch Pflichten:

Umsatzsteuer und Einkommenssteuer: Mit dem Kauf werden Sie steuerlich zum Unternehmer und können die anfallende Mehrwertsteuer absetzen. Für die erzielten Mieteinnahmen müssen Sie künftig die vom Mieter bezahlte Mehrwertsteuer an das Finanzamt abführen. Weiters lassen sich laufend anfallende Kosten bei der Einkommenssteuererklärung steuerlich abschreiben.

Steuerliche Aspekte vor dem Erwerb: Vorderst gilt es zu überlegen, in welcher Form Sie Ihre Anlegerwohnung erwerben möchten – beispielsweise als Alleineigentümer, in Miteigentumsgemeinschaft oder als GmbH. Hieraus ergeben sich unterschiedliche Steuerbelastungen. Weiters sollten Sie bereits vorab bedenken, was später mit der Immobilie geschehen soll – etwa ein späterer Verkauf oder eine Schenkung an Angehörige. Auch bei einer Schenkung fällt Grunderwerbsteuer in Höhe des Grundstückswerts zum Stufentarif an.

Steuern und Kosten beim Kauf: Bereits beim Kauf einer Vorsorgewohnung müssen Sie mit einigen Steuern und Kosten rechnen:

• der Grunderwerbsteuer (3,5 %),
• der Eintragungsgebühr (1,1 %),
• den Kosten für Makler (bis zu 3,6 % inklusive Umsatzsteuer)
• sowie den Spesen für den Makler sowie den Notar.

Steuern bei Vermietung: Die Überschüsse und Verluste aus der Vermietung beeinflussen die Höhe Ihrer Einkommenssteuer. Bei späterem Verkauf oder Schenkung der Anlage- und Vorsorgewohnung ist Immobilienertragsteuer zu entrichten, sofern Sie einen Überschuss erzielen.

Neben dem Vorsteuerabzug ergeben sich durch den Erwerb einer Anlegerwohnung auch positive Einkommensteuereffekte. So können Sie insbesondere alle Ausgaben innert einer Vermietung der Wohnung als Werbungskosten steuerlich absetzen und somit Ihre Einkommenssteuer senken. Dazu zählen:

• Kreditzinsen und Nebenkosten der Immobilienfinanzierung
• Abschreibungen auf Anschaffungs- und Herstellungskosten (1,5 % pro Jahr)
• Betriebskosten sowie Aufwendungen für Instandhaltungen und Instandsetzungen
• Kosten der Immobilienverwaltung sowie Ausgaben für Steuer- und Rechtsberatung

Im Gegenzug sind die Einkünfte aus Vermietung im jährlichen Einkommen zu berücksichtigen. Hierbei werden die Mieteinnahmen abzüglich aller Werbungskosten angesetzt und in der jährlichen Einkommenssteuererklärung als gesamtes angegeben.

Wichtig: Wird von der Option zur Umsatzsteuer Gebrauch gemacht oder besteht Umsatzsteuerpflicht, sind die Mieteinnahmen der Umsatzsteuer (Wohnzwecke 10 %, weitere 20 %) zu unterwerfen. Hingegen führen die Vorsteuern aus dem Kauf, den Investitionen und den laufenden Aufwendungen zu einer Steuergutschrift.

Tipp: Die Option zur Umsatzsteuerpflicht ist dann sinnvoll, wenn Ihr Mieter Umsätze tätigt, die zum Vorsteuerabzug berechtigen (beispielsweise eine Geschäftsraumvermietung) und Sie als Vermieter wesentliche Investitionen planen. Kein Wahlrecht bei Wohnraumvermietung liegt vor, falls Sie die Kleinunternehmergrenze (30.000 aller Umsätze aus betrieblicher Tätigkeit inkl. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) übersteigen. In diesem Fall sind Mieteinnahmen mit 10 % umsatzsteuerpflichtig.

Sonderform der Liebhaberei: Insbesondere in den Anfangsjahren nach dem Kauf einer fallen in der Regel keinerlei Überschüsse an. Was aber gilt in Sachen Steuern, wenn dauerhaft keine Überschüsse erzielt werden? Alle Tätigkeiten, die mittel- bis langfristig keinen Überschuss erwarten lassen, fallen unter die sogenannte Liebhaberei und sind steuerlich unbeachtlich.
Konkret heißt das: Die Verluste können nicht von anderen Einkünften abgezogen werden und Überschüsse dürfen grundsätzlich nicht in der Einkommenssteuer aufscheinen. Umsatzsteuerlich sind diese Betätigungen der Privatsphäre zuzurechnen – Einnahmen unterliegen also nicht der Umsatzsteuer und Vorsteuern sind nicht abzugsfähig.

Steuern bei Verkauf: Der Verkauf von Grundstücken grundsätzlich ist von der Umsatzsteuer befreit. Veräußern Sie Ihre Anlage- und Vorsorgewohnung innerhalb von 20 Jahren umsatzsteuerfrei oder beenden Sie die Vermietungstätigkeit und die Wohnung wurde zuvor umsatzsteuerpflichtig behandelt, muss die beim Kauf oder durch Großreparaturen abgezogene Vorsteuer anteilig an das Finanzamt rückerstattet werden. Wird auch der Verkauf einer bereits umsatzsteuerpflichtig vermieteten Immobilie umsatzsteuerpflichtig (20 %) behandelt, sind keine Korrekturen der Vorsteuer notwendig. Dem Erwerber steht dann bei unternehmerischer Nutzung wiederum der Vorsteuerabzug zu.  Allerdings erhöhen sich die Grunderwerbsteuer und die Eintragungsgebühr um 20 Prozent. Weiters kommt der zwanzigjährige Vorsteuerkorrekturzeitraum zur Anwendung.

Tipp: Wenn Sie den Ankauf einer Vorsorgewohnung planen, sollten Sie die steuerlichen Möglichkeiten im Detail mit einem Steuerexperten erkunden. Dies gilt auch bei einer bereits laufenden Vermietungstätigkeit oder einem Verkauf Ihrer Immobilie.

Wohnimmobilie als Anlage und Vorsorge – mit welchen Risiken müssen Sie rechnen?

Risiko Mietvertrag und Leerstand: Das gefürchtetste Risiko bei Anleger- und Vorsorgewohnungen sind Leerstände. Diese vermeiden Sie zum einen durch eine Immobilienwahl in gefragter Lage zu bezahlbaren Mietzinsen. Weiters gilt: Langfristige Mietverträge sind ideal und stellen regelmäßige Mieteinnahmen zur Tilgung des Wohndarlehens sicher. Zudem sind unbefristete Verträge für Wohnungssuchende attraktiv, da diese ihnen mehr Rechte einräumen.

Risiko Verwaltung: Übernehmen Sie als Käufer einer Anleger- oder Vorsorgewohnung selbst die Verwaltung, sind Sie für alle Formalien verantwortlich: Die Eigentumsrechte im Grundbuch, die Aufsetzung des Mietvertrags, regelmäßige Abrechnungen mit präzisen Angaben. Hier ist ein routinierter Ablauf nötig, um spätere Konflikte mit Mietern zu vermeiden.

Risiko Instandhaltung: Schließlich bedarf es einer regelmäßigen Pflege und Instandhaltung des Wohnraums, um den Werterhalt der Immobilie dauerhaft zu sichern bzw. zu steigern.  Alternativ können Sie als Besitzer die komplette Verwaltung an professionelle Immobiliengesellschaften übertragen – dies kostet zusätzlich Geld und schmälert die Rendite.

Kauf einer Anlegerwohnung – auf eigene Faust oder mithilfe vom Profi?

Natürlich können Sie Ihre Anlegerwohnung auf eigene Faust suchen – das Internet ist heute voll von Offerten unterschiedlichster Lagen und Preisklassen. Allerdings ist es ratsam, vor dem Kauf einen Makler, Bauträger oder Anwalt hinzuzuziehen.

Externer Profi: Von Objekt, Auswahl des Mieters und der Erstellung des Mietvertrages hängt wesentlich Ihre spätere Rendite ab. Auch kann Sie ein Experte hinsichtlich steuerlicher Entscheidungen sinnvoll beraten. Fallen die Mieteinnahmen noch unter die Kleinunternehmerregelung? Kommt es günstiger, Vorsteuer statt Umsatzsteuer, zu zahlen?

Bauträgermodell: Professionelle Unterstützung leisten alle Bauträger, die in Österreich Vorsorgewohnungen anbieten. Sie übernehmen die Vermietung gleich mit und kalkulieren Reparaturrücklagen sowie Mietausfälle in ihre Berechnungen ein. Auch die kompletten Verwaltungsarbeiten müssen Sie hier nicht selbst übernehmen.

Anleger- und Vorsorgewohnung finanzieren – mehr Rendite dank Zins-Vergleich

Von entscheidender Bedeutung ist die Finanzierung. Und diese wirft rasch Fragen auf, beispielsweise: Ist es sinnvoll, einen Teil des Kaufpreises zu finanzieren? Die eindeutige Antwort lautet hier – ja! Denn im aktuell niedrigen Zinsumfeld ist dies problemlos zu günstigen Konditionen möglich. Mit einem Kredit wird der Erwerb einer Anleger- oder Vorsorgewohnung auch für Konsumenten leistbar, die nicht 100.000 Euro oder mehr am Konto angespart haben. Bereits mit einem angesparten Kapital von 30.000 bis 50.000 Euro kann sich der Kauf einer kleinen Vorsorgewohnung langfristig rentieren.

Hypothekarkredit und Eigenkapital: Für die Finanzierung Ihrer Anlegerwohnung können Sie einen Hypothekarkredit bei der Bank aufnehmen. Im Vergleich zum selbst genutzten Eigenheim stellen Banken bei Vorsorgewohnungen allerdings meist höhere Anforderungen in Sachen Eigenkapital. Wie viel Eigenkapital Sie in die Finanzierung einbringen müssen, hängt von der Lage und Größe der Wohnung ab. 30 Prozent Eigenmittelanteil ist eine seriöse Kalkulationsgrundlage.

Noch Chance auf günstige Bauzinsen: Seit einiger Zeit ziehen auch in Österreich die Bauzinsen wieder an. Typische Standardfinanzierungen per Annuitätendarlehen mit 15 Jahren Laufzeit und 80 Prozent Beleihung gibt es bereits ab etwa 0,50 % effektiv – allerdings meist nur mit variablen Zinsen. Für Immobilienkredite mit Fixzinssatz werden mittlerweile oft deutlich mehr als ein Prozent aufgerufen. Wichtig ist eine gute Bonität, entsprechendes Eigenkapital und einen einwandfreien KSV.

Zusätzliche Anlegerwohnung finanzieren: Falls Sie bereits über ausreichend Eigenkapital für eine Anlegerwohnung verfügen, können Sie sich mit der Finanzierung einer zweiten Vorsorgeimmobilie zusätzliche Rendite durch weitere Mieteinnahmen sichern.

Tipp: Unsere erfahrenen Finanzierungspartner von Optifin beraten Sie über die verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten von Anlageimmobilien in Österreich. So können Angebote für Ihren Immobilienkredit optimal vergleichen und eine Finanzierung unverbindlich anfragen.

Fazit Anlage- und Vorsorgewohnung: Sichere Investitionsmöglichkeit mit Inflationsschutz

Nie war es attraktiver, Kapital in eine Anleger- bzw. Vorsorgewohnung zu investieren. Die Zinsen für Baugeld sind in Österreich immer noch günstig, am Sparkonto drohen Inflationsverluste, die Angebote an Objekten und Nachfrage nach Mietraum steigen stetig.

Mit der richtigen Wohnimmobilie lassen sich langfristig gute Renditen erzielen, die jedes Sparkonto in den Schatten stellen. Weiters bietet Ihnen eine Anleger- oder Vorsorgewohnung eine sichere und flexible Form der Altersvorsorge. Insbesondere aber bieten Sie einer historischen Inflationsrate um die fünf Prozent die Stirn – deren Höhe sich in den kommenden Jahren nur langsam verringern dürfte.

Entscheidend für die Wahl einer Vorsorgeimmobilie sind Lage, Zustand und Ausstattung der Wohnung sowie Infrastruktur und Vermietbarkeit. All dies gilt es vorderst zu erkunden. Weiters müssen Sie als künftiger Immobilienbesitzer eine möglichst kostengünstige Finanzierung abschließen. Hierbei helfen Ihnen unsere Finanzierungspartner von Optifin.

FAQ Anleger- und Vorsorgewohnung

Wie funktioniert eine Vorsorgewohnung?

Mit einer Vorsorgewohnung erwerben Sie als Käufer Wohnungseigentum. Die gewählte Eigentumswohnung gehört Ihnen und Sie können darüber frei verfügen. Hauptzweck einer Vorsorgewohnung ist die Vermietung, um auf lange Sicht zusätzliche Einkünfte zu erzielen. Bei Leerstand der Wohnung werden die Kosten auf alle Eigentümer aufgeteilt.

Kann man jede Wohnung als Vorsorgewohnung kaufen?

Die Vorsorgewohnung ist eine Anlageimmobilie, die durch fortwährende Zusatzeinnahmen der eigenen Pensionsvorsorge sowie dem Vermögensaufbau dient. Im Prinzip kann eine Vorsorgewohnung jede beliebige Wohnung sein – im Vergleich zur Anlegerwohnung erfüllt sie aber einen anderen Zweck.

Wie berechnet man die Rendite bei Vorsorgeimmobilien?

Zu Berechnung der Nettomietrendite addieren Sie zunächst die Kaufnebenkosten dem Kaufpreis hinzu. Anschließend ziehen Sie von der Nettokaltmiete die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten ab, um den Jahresreinertrag zu erhalten. Schließlich dividieren Sie den Jahresreinertrag durch die entstandenen Investitionskosten.

Können Familienangehörige mietfrei wohnen?

Anleger- und Vorsorgewohnungen können unentgeltlich an den Partner oder Angehörige vermietet werden. Hierzu muss auch keine fiktive Miete beim Finanzamt versteuert werden. Allerdings bringt dies dem Vermieter kaum steuerliche Vorteile. Als Investor einer Anlegerwohnung bleiben Sie auf sämtlichen Wohnungskosten inklusive Tilgung sitzen.

Wie lange vorher muss man Eigenbedarf anmelden?

Ist im Mietvertrag nichts anderes vereinbart, liegt die Frist zur Eigenbedarfskündigung laut Zivilprozessordnung (ZPO) bei einem Monat – bei monatlicher Mietzahlung. Fließt der Mietzins in größeren Abständen, beträgt die Kündigungsfrist laut ZPO mindestens drei Monate. Eine Kündigung ist nur jeweils zum Ende eines Monats möglich.

Welche Voraussetzungen gelten bei einer Eigenbedarfskündigung?

Bei Eigenbedarfskündigungen ist in Österreich der Gerichtsweg gesetzlich vorgeschrieben. Als Vermieter müssen Sie nachweisen, dass für Sie selbst, Ihre Kinder oder Enkel dringender Bedarf besteht, in die vermietete Wohnung einzuziehen. Entscheidend sind die aktuelle Wohnsituation sowie persönliche oder wirtschaftliche Bedürfnisse. Drei häufige Beispielfälle:

• Ihr Gesundheitszustand hat sich verschlechtert, die bisherige Wohnung nur noch mit Schmerzen benutzbar.
• Sie oder eine verwandte Person möchte eine Familie gründen. Kind oder Partner müssen hierbei vorhanden sein.
• Ihr Sohn oder die Tochter haben sich vom bisherigen Lebenspartner getrennt und möchten die gemeinsame Wohnung auflösen. Studierende wollen aus einem Studentenwohnheim oder der elterlichen Wohnung ausziehen.

Video: Kauf einer Anlegerwohnung

Quelle: Immobilienrecht – Frag Dan! / YouTube

Wie viel Eigenkapital braucht man für eine Eigentumswohnung?

Mindestens 20, besser noch 30 Prozent der Gesamtkosten, sollten beim Erwerb einer Immobilie durch Eigenkapital abgedeckt werden. Wer zur Finanzierung seiner Eigentumswohnung noch mehr Eigenkapital aufbringen kann – umso besser. Denn mehr Eigenkapital bringt günstigere Zinsen. Allerdings muss auch eine Finanzierung komplett ohne Eigenkapital (Vollfinanzierung) nicht immer schlechter sein.

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Folgend finden Sie eine Liste mit beispielhaften Monatsraten:

Kreditsumme	Laufzeit	Zinssatz	Rate
100.000 €	10 Jahre	3,5%	986 €
100.000 €	20 Jahre	3,5%	577 €
100.000 €	10 Jahre	4,5%	1032 €
100.000 €	20 Jahre	4,5%	627 €
100.000 €	10 Jahre	5,5%	1078 €
100.000 €	20 Jahre	5,5%	680 €

Eine Wohnung, für deren Kauf Sie 100.000 € Kredit aufnehmen müssen, ist im Falle einer günstigen Verzinsung von 3,50 Prozent bereits nach zehn Jahren mit einer Monatsrate von rund 986 € abgezahlt.

Für wen lohnt sich eine Eigentumswohnung?

Die derzeit noch moderaten Zinsen beim Baugeld machen Investitionen in Wohnungen attraktiv. Eigennutzung und Vermietung können dank Online-Krediten kostengünstig realisiert werden. Vor allem als Kapitalanlage sind Eigentumswohnungen gefragt – insbesondere bei Konsumenten mit hohem Einkommen. Denn in Österreich werden Jahreseinkommen ab 60.000 Euro durchschnittlich mit rund 33 Prozent besteuert. Allerdings sind Eigentumswohnungen eine komplexe und langfristige Geldanlage. Unabhängig vom aktuellen Zinsstand müssen Kreditnehmer die Finanzierung der Eigentumswohnung exakt durchkalkulieren und planen. Andernfalls können rasch unnötige Kosten oder Komplikationen entstehen.

Eigentumswohnung – wie viel Immobilie kann ich mir leisten?

Vor dem Wohnungskauf sollte der Kassensturz stehen: Vorhandenes Eigenkapital ist rasch ermittelt, zusätzlich muss eine exakte Haushaltsrechnung durchgeführt werden. Hier stellen Sie Ihre monatlichen Einnahmen und Ausgaben gegenüber – ehrlich und realistisch. Am besten über einen längeren Zeitraum, beispielsweise die letzten sechs oder zwölf Monate. Der Differenzbetrag aus Ausgaben und Einnahmen kann zur monatlichen Kredittilgung eingesetzt werden. Zusätzlich sollten Sie eine Sicherheitsreserve von zehn bis 15 Prozent als Notgroschen einplanen. Auf Grundlage des aktuellen Eigenkapitals und der monatlich möglichen Belastung kann dann der maximale Kreditbetrag errechnet werden, der Ihnen zur Finanzierung der Eigentumswohnung zur Verfügung steht. Hierzu lässt sich folgende einfache Formel nutzen:

Tipp: Die Rechenformel sollte lediglich zur groben Schätzung genutzt werden. Weiters muss der maximale Kreditbetrag neben der Kaufsumme alle Kaufnebenkosten beinhalten.

Eigentumswohnung finanzieren, mit ausreichend Eigenkapital

Immobilienexperten raten, mindestens 20 Prozent Eigenkapital in die Finanzierung einzubringen. Aus gutem Grund: Je mehr Eigenkapital, desto einfacher die Verhandlungen mit der Bank und desto günstiger der Zinssatz des Darlehens. Solide Planung entscheidend: Sicherheit bei der Finanzierung, auf die es  in Sachen Planung des Wohnungskaufs zu achten gilt. Je nach Höhe des aktuell verfügbaren Eigenkapitals kann es sinnvoll sein, einige Monate oder Jahre mit dem Erwerb der Wohnung zuzuwarten. Zusätzliches Eigenkapital: Alternativ kann die Eigenkapitalquote durch bestehende Bausparverträge oder private Darlehen im Verwandtenkreis erhöht werden. Diese zählen bei der Finanzierung als vollwertiges Eigenkapital und werden von Banken nicht zur Darlehensberechnung erfasst.

Eigentumswohnung kaufen ohne Eigenkapital (Vollfinanzierung)

Eine Eigentumswohnung komplett ohne Eigenkapital zu finanzieren, funktioniert mittels einer sogenannten Vollfinanzierung. Das allgemeine Zinsniveau ist aktuell noch sehr niedrig – was zwar magere Zinsen auf Ersparnisse bringt, aber Baugeld extrem günstig macht. Die niedrigen Zinsen sprechen auch 2023 noch immer dafür, eine Eigentumswohnung ohne Eigenkapital zu kaufen. Vollfinanzierung: Bei einem Immobilienkredit ohne Eigenkapital übernimmt die Bank die Finanzierung des kompletten Kaufpreises zuzüglich aller Nebenkosten. Eine Vollfinanzierung umfasst nicht nur die Kreditsumme für den Kauf der Wohnung, sondern zusätzlich Kostenpunkte wie:

• Maklercourtage
• Notarhonorar
• Gebühren für den Grundbucheintrag
• Kosten der hypothekarischen Besicherung
• Grunderwerbsteuer

Strenge Vorgaben: In der Praxis erhalten nur wenige Kreditnehmer eine Vollfinanzierung für ihre Eigentumswohnung. Die Anforderungen für eine 100 Prozent- oder 110 Prozent-Finanzierung sind streng. Obligatorisch sind hohes, geregeltes Einkommen, Top-Werte in Sachen KSV-Auskunft und eine überdurchschnittliche Lage und Ausstattung der Wohnung. Zusätzliches Risiko: Haben Sie Ihre Bank dennoch überzeugt, drohen meist satte Zinsaufschläge und hohe monatliche Belastungen. Vollfinanzierte Immobiliendarlehen sind aus Sicht der Banken immer ein höheres Risiko – schließlich übersteigt ihr Engagement den reinen Wert der Immobilie, was im Falle einer Zwangsversteigerung Verluste bedeuten kann. Hohe Zinsaufschläge: Banken berechnen in der Regel Zinsaufschläge, wenn die Darlehenssumme mehr als 80 Prozent des Kaufpreises ausmacht. Bei einer zusätzlichen Finanzierung der Erwerbsnebenkosten kommt ein Risikoaufschlag hinzu, der vom Immobilienwert und Ihren wirtschaftlichen Verhältnissen als Kreditnehmer abhängt.

Beispielrechnung: Wohnungsfinanzierung mit und ohne Eigenkapital

Dass eine Vollfinanzierung bei Niedrigzinsphasen wirtschaftlich sinnvoller sein kann als eine Finanzierung mit Eigenkapital außerhalb einer Niedrigzinsphase, zeigt folgendes Rechenbeispiel. Ausgangslage: Kauf einer Eigentumswohnung für 150.000 Euro, günstiges Zinsniveau im Jahr 2023, starker Zinsanstieg bis zum Jahr 2029 (höherer Effektivzins).

	Finanzierung ohne Eigenkapital, Kreditaufnahme 2023	Finanzierung mit Eigenkapital nach Ansparphase 2030
Darlehenssumme	150.000 Euro	135.000 Euro
Eigenkapital	0 Euro	15.000 Euro
Effektivzinssatz (10 Jahre Bindung)	3,5 Prozent + Zinsaufschlag = 4,00 Prozent	6,5 Prozent
Monatsrate gerundet	717 Euro	717 Euro
Restschuld gerundet	ca. 118.000 Euro	ca. 132.500 Euro

Ergebnis: Wird der Kredit 2023 als Vollfinanzierung aufgenommen, ergibt sich – trotz Zinsaufschlag – nach Ablauf der Zinsbindungsfrist von 10 Jahren eine Restschuld von rund 118.000 Euro. Das im Jahr 2029 aufgenommene Darlehen hingegen wird zu deutlich höheren Zinsen finanziert, was den Vorteil des angesparten Eigenkapitals von 15.000 Euro nahezu aufzehrt. Nach Ablauf der 10-jährigen Zinsbindungsfrist liegt die Restschuld um 14.500 Euro höher – die Vollfinanzierung ist somit die bessere Variante.

Eigentumswohnung finanzieren – Kaufnebenkosten im Blick haben

Egal ob mit oder ohne Eigenkapital – beim Kauf einer Wohnung sollten Sie den Kaufnebenkosten besondere Beachtung schenken. Rund zehn bis 15 % der Gesamtkosten gilt es einzukalkulieren. Das verursacht –  je nach Kaufpreis und Lage der Immobilie – zigtausend Euro an zusätzlichen Kosten und bringt so manche Wohnungsfinanzierung ins Wanken. Im Einzelnen kommen folgende Kosten auf Sie zu:

• Maklerprovision (maximal 3 % zuzüglich Mehrwertsteuer)
• Grunderwerbssteuer (3,5 %)
• Anwalts- und Notarkosten (1 bis 3 %)
• Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch (1,2 %)
• Gebühren für die Eintragung des Eigentumsrechts (1,1 %)
• Gebühren für die Eintragung des Pfandrechts (1,2 % des Pfandbetrags)

Finanzierung einer Wohnung – die richtige Tilgungsrate wählen

Zwei Dinge sind in Sachen gewählter Tilgungsrate von Bedeutung. Die monatliche Rate muss zu Ihrem Einkommen als Kreditnehmer passen Sie sollte 40 % des Nettoeinkommens keinesfalls überschreiten. Weiters darf die Tilgungsrate nicht zu niedrig angesetzt werden, da sich Kosten und Laufzeit des Darlehens deutlich erhöhen. Höhere Tilgungsrate – mehr Ersparnis: Was eine Verdoppelung der monatlichen Tilgungsrate bewirken kann, zeigt folgendes Beispiel. Grundannahme ist hier ein Immobiliendarlehen über 150.000 Euro, mit 2,0 % Sollzins und 15 Jahre Sollzinsbindung:

Darlehensbetrag	150.000 €	150.000 €
Sollzinssatz	3,50 %	3,50 %
Anfangstilgung	2,0 %	4,0 %
Monatliche Tilgung	700 €	950 €
Summe geleisteter Zinszahlungen	51.500 €	38.800 €
Gesamtlaufzeit des Darlehens	ca. 35 Jahre	ca. 20 Jahre
Ersparnis	ca. 12.700 €

Eine Erhöhung der monatlichen Tilgung auf 950 Euro hat großen Einfluss auf die Kosten. Die Laufzeit verringert sich von 35 Jahre auf nur 20 Jahre. Die gesamten Zinszahlungen liegen bei ca. 38.800 € statt 51.500 €. Ersparnis: rund 12.700 €. Hohe Tilgung bei Vollfinanzierung: Bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital erwarten Banken ohnehin hohe Tilgungsleistungen. Die 40-Prozent-Regel schafft Grenzen bei Tilgungssatz und monatlicher Ratenhöhe. Banken vergeben Vollfinanzierungen ausschließlich an Kunden mit hohem Einkommen und guter Bonität.

Eigentumswohnung finanzieren – vor der Kreditaufnahme steht der Vergleich

Egal ob mit oder ohne Eigenkapital in der Tasche: Viele Wohnungskäufer verlassen sich bei der Finanzierung auf das erstbeste Angebot ihrer Hausbank. Hier zeigt die Praxis – das kann unnötig teuer werden, da zahlreiche Offerten am Markt mit deutlich besseren Konditionen aufwarten. Per Online-Vergleich bis zu 30 % sparen: Es empfiehlt sich, mehrere Finanzierungsangebote zu vergleichen. Entweder mit einem Kreditmakler vor Ort oder am besten selbst per Online-Baufinanzierungsvergleich. Hier erhalten Sie mit wenigen Angaben Ihre professionelle Beratung innert weniger Stunden und können dank individuellem Finanzierungskonzept samt besten Zins bares Geld sparen.

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Fazit: Eigenkapital, Kalkulation, Tilgungsrate und Vergleich – Geld sparen beim Wohnungskauf

Eine Eigentumswohnung zu kaufen, das lohnt sich noch immer. Vor jedem Wohnungskauf sollten Sie sich einen Überblick über die eigene Finanzsituation verschaffen – am besten per Haushaltsrechnung. Dank einfacher Faustformeln können Sie errechnen, wie teuer die neue Wohnung werden darf. Hierbei sollte eine Sicherheitsreserve von zehn bis 15 % für die Kaufnebenkosten mit eingeplant werden. Ob für Sie als Kreditnehmer eine Vollfinanzierung machbar ist, hängt von den finanziellen Verhältnissen und Sicherheiten ab. Idealerweise raten Experten zum Kauf einer Eigentumswohnung aber mit 20 bis 30 % Eigenkapital im Rücken. Das verringert den Finanzierungsbedarf und spart Zinsen und Kosten. Damit die Finanzierung nicht zu teuer wird, sollte weiters eine hohe Tilgungsrate gewählt werden – gerade bei den jetzt noch niedrigen Bauzinsen.

Tipp: Am günstigsten finanzieren Sie Ihr neues Zuhause, wenn Sie verschiedene Finanzierungsangebote einholen. Verlassen Sie sich keinesfalls nur auf Ihre Hausbank!

Video: Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital – geht das?

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FAQ

Wann rechnet sich der Kauf einer Eigentumswohnung?

Trotz guter Lage sind viele Eigentumswohnungen heute preislich überbewertet. Als Faustregel gilt: Mehr als das 25-Fache der Jahresmiete sollte man für eine Wohnung nicht bezahlen, sonst ist eine Überbewertung der Immobilie zu befürchten. Der Vervielfältiger sollte also nicht über 25 liegen.

Werden Mieteinnahmen bei der Finanzierung angerechnet?

Dies sehen Banken bei der Kreditprüfung unterschiedlich. Zumeist werden die Mieteinnahmen zwar angerechnet, jedoch in Verbindung mit einem Abschlag. Wie hoch dieser ausfällt, hängt von der jeweiligen Bank und dem Käufer ab. Abschläge in Höhe von 25 bis zu 50 Prozent sind hier  üblich.

Wann lohnt sich die Vermietung einer Eigentumswohnung?

Ob sich die Vermietung einer Eigentumswohnung lohnt, hängt von der Lage des Objektes ab. Ein Mietausfall von fünf Prozent der Miete ist eine sehr optimistische Schätzung. In weniger beliebten Regionen müssen sie mit mehreren Wochen bis Monaten Leerstand rechnen, bis die passenden Mieter gefunden sind.

Bausparen, Versicherungen und mehr können Sie bei unserem Partner Durchblicker vergleichen:

Was gibt es für Bausparkassen?

In Österreich gibt es vier Bausparkassen:

• Wüstenrot Bausparen
• Raiffeisen Baisparkasse
• s Bausparkasse
• start:Bausparkasse

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Die Grundidee des Bausparens

Bausparen erfreut sich großer Beliebtheit in Österreich. Neben der sicheren Geldanlage und der staatlichen Bausparprämie garantiert der Bausparvertrag ein Bauspardarlehen, um später den eigenen Wohntraum mit günstigen Zinsen zu finanzieren.

Sinn des Bausparens: Bausparen ist eine staatliche geförderte Sparform, die genauen Regelungen unterliegt. Zwar bieten andere Anlagemöglichkeiten eventuell höhere Renditen, ein Bausparvertrag gilt aber als sicheres, wertstabiles Investment. Weiters verbessert ein Bausparvertrag Ihre Chancen auf ein Bauspardarlehen, welches bei der Baufinanzierung attraktive Konditionen für Häuslebauer bietet.

Laufzeit bei einem Bausparvertrag: Die typische Laufzeit für einen Bausparvertrag liegt in Österreich bei sechs Jahren. Beim Bausparen wird neben den Sparzinsen eine jährliche Bausparprämie ausbezahlt. Um diese staatliche Bausparprämie zu erhalten, muss der Bausparvertrag über die volle sechsjährige Laufzeit bedient werden. Kündigen Sie Ihren Bausparvertrag vorzeitig, müssen Sie die Prämie in der Regel komplett zurückzahlen.

Regeln beim Bausparen: Generell können Bausparverträge mit einer Laufzeit von sechs Jahren und bis zu einem Maximalbetrag von 7.200 Euro angespart werden. Hierbei sind folgende Punkte bei Vergleich und Abschluss eines Bausparers zu beachten:

• Die Höhe des nötigen Sparbetrags
• Der gewünschte Einzahlungsrhythmus (monatlich, jährlich, Einmalerlag)
• Die jeweilige Zinsregelung (fixe und variable Verzinsung)

Verschiedene Zinsformen: Gerade in Sachen Zinsregelung unterscheiden sich einzelnen Bauspar-Tarife in Österreich. Es werden Tarife mit fixer oder variabler Verzinsung angeboten. Diese unterscheiden sich wiederum in der Zinssatzhöhe sowie in der Regelung der Zinsanpassung bei der variablen Variante (Zinsgleitklausel). Weiters gibt es bei den Offerten einen Zinsbonus für junge Bausparer bis zu 25 Jahren.

Tipp: Vorderst erscheint das Bausparen als simples Produkt, die Angebote der Bausparkassen sind bisweilen aber recht verschieden: Die unterschiedlichen Zinsen und Konditionen der Bausparverträge kommen mit vielen Tarifbezeichnungen – beispielsweise Jugendbausparen, Flexibles Bausparen, Online Bausparen oder Smartes Bausparen – daher. Um deren Inhalte bewerten zu können, empfiehlt sich ein unabhängiger Vergleich. Hier lässt sich rasch erkunden, welcher Bausparer die besten Konditionen bietet und welche Bausparkasse zu einem passt. 

 

INFO-Kasten: Wichtige Fakten rund um Ihre Bausparfinanzierung

Was ist bei einer modernen Immobilienfinanzierung zusammen mit einem Bausparvertrag wichtig und möglich. Achten Sie im Vergleich vor allem auf folgende Punkte:

• Vertrag mit einer der vier österreichischen Bausparkassen
• Mindestzinssatz liegt bei 1,9 %, die Zinsobergrenze bei 6 %
• Pro Person beträgt die Darlehenssumme maximal 220.000 Euro
• Es gibt mögliche Laufzeit bis zu 35 Jahren
• Kostenfreie Sondertilgungen sind möglich, außer in der Fixzinsphase
• Darlehen sind jederzeit flexibel rückzahlbar, mit Zinszahlungen über einen bestimmten Zeitraum
• Es ist eine Hypothekarische Besicherung der Finanzierung notwendig

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Welche Bausparkassen gibt es in Österreich?

Österreichs Bausparkassen sind rechtlich eigenständige Institute, deren Geschäftstätigkeit sich auf das Bauspargeschäft – dem Ansparen und der Vergabe von Bauspardarlehen – beschränkt. Derzeit stehen für Konsumenten in Österreich vier Bausparkassen parat:

Die start:bausparkasse AG

 Als ehemalige AVB – Allgemeine Bausparkasse – geht die Geschichte der start:bausparkasse bis ins Jahr 1929 zurück. Sie war die erste österreichische Bausparkasse mit Sitz in Wien. Im Juni 2016 wurde die start:bausparkasse AG mit Firmensitz in 1030 Wien gegründet, in der der Bankbetrieb der start:bausparkasse e.Gen. eingebracht wurde. Die start:bausparkasse AG fungiert als Rechtsnachfolgerin der start:bausparkasse e.Gen. Im Dezember 2016 übernahm die BAWAG P.S.K. die start:bausparkasse. Seit Mai 2017 hat das Institut seinen Firmensitz im 1. Wiener Gemeindebezirk. Die start:bausparkasse und die IMMO-BANK bilden gemeinsam die start:gruppe. Heute beschäftigt die start:bausparkasse rund 200 Mitarbeiter und betreut gut 600.000 Bausparverträge.

Bausparen bei start:bausparkasse: Die start:bausparkasse bietet Bausparverträge mit fixer und variabler Verzinsung an. Für junge Bausparer bis 25 Jahren gibt es das sogenannte Jugendbausparen, mit variablen Zinsen und einem besonders attraktiven Startzinssatz. Weiters hält die start:bausparkasse mit dem hypothekarisch besicherten Bauspardarlehen und dem Bauspardarlehen ohne Hypothek zwei Finanzierungsoptionen parat. Erstere bietet Laufzeiten von bis 35 Jahren, das Darlehen ohne Hypothek eine Laufzeit von maximal 15 Jahren.

Die Raiffeisen Bausparkasse Gesellschaft m.b.H

Die Raiffeisen Bausparkasse ist das Spezialinstitut der Raiffeisen Bankengruppe zur Wohnbaufinanzierung. Im Jahr 1961 übernahm die Raiffeisen Organisation die kleine Bausparkasse Dein Heim. Hierdurch entstand die Raiffeisen Bausparkasse, die in den Folgejahren kontinuierlich wächst. Heute hat die Raiffeisen Bausparkasse rund 300 Mitarbeiter und zusätzlich Auslands-Beteiligungen in der Slowakei, in Tschechien, Rumänien. Derzeit sind rund 1,7 Millionen Sparer und Darlehensnehmer Kunden der Raiffeisen Bausparkasse mit Bauspareinlagen in der Höhe von rund sechs Milliarden Euro. Seit ihrer Gründung stellte das Unternehmen rund 30 Milliarden Euro an Finanzierungsleistung für mehr als 480.000 Wohneinheiten in Österreich zur Verfügung.

Bausparen bei Raiffeisen: Die Raiffeisen Bausparkasse bietet Bausparverträge sowohl mit fixer als auch mit variabler Verzinsung an. Für den Fixzinstarif ist die Einzahlung des Sparbetrags als Einmalerlag erforderlich. Für Bausparer unter 25 Jahren gibt es das sogenannte Jugend-Bausparen mit variablen Zinsen zu einem attraktiven Startzinssatz. Seit April 2012 hat Raiffeisen weiters ein MixZins-Produkt im Programm, bei dem der Zinssatz über drei Jahre fix und danach variabel ist.

Die Wüstenrot Bausparkasse AG

Als internationale Unternehmensgruppe unterhält Wüstenrot ihren Hauptsitz in Salzburg. Wüstenrot ist seit über 80 Jahren als Pionier im Bausparen in Österreich aktiv. Die Idee des Bausparens geht auf Georg Kropp zurück, der im deutschen Ort Wüstenrot im Jahr 1921 die erste kontinentale Bausparkasse gründete. 1930 wurde Wüstenrot in Österreich als registrierte Genossenschaft selbständig tätig. Heute unterhält Wüstenrot Tochtergesellschaften in Kroatien, Ungarn, Slowakei und Tschechien und ist mit der Wüstenrot Versicherung-AG ein Vollanbieter im Bereich der Versicherung. Die Wüstenrot Bausparkasse betreut Spareinlagen von rund fünf Milliarden Euro bei weit mehr als 1,7 Millionen Kunden und beschäftigt aktuell gut 1.700 Mitarbeiter.

Bausparen bei Wüstenrot: Die Wüstenrot Bausparkasse offeriert Bausparverträge mit fixer und variabler Verzinsung an. Mit Jugendbausparen hat sie für Bausparer unter 25 Jahren eine Bausparofferte mit variablen Zinsen zu einem attraktiven Startzinssatz parat. Mit dem hypothekarisch besicherten Bauspardarlehen sowie dem Bauspardarlehen ohne Hypothek stellt die Wüstenrot Bausparkasse zwei Formen der Immobilienfinanzierung zur Verfügung. Erstere mit Laufzeiten von bis 35 Jahren, beim Darlehen ohne Hypothek beträgt die Laufzeit maximal 20 Jahre.

Die s Bausparkasse

 Die Bausparkasse der österreichischen Sparkassen AG – kurz s Bausparkasse – wurde 1941 gegründet und ist Teil der österreichischen Sparkassengruppe. Seit 1960 trägt sie formal den Namen „Bausparkasse der österreichischen Sparkassen“. Das Unternehmen steht im Eigentum der österreichischen Sparkassen, der Erste Bank sowie der Wiener Städtische Versicherung. Die s Bausparkasse betreut heute Spareinlagen von rund 6 Milliarden Euro bei mehr als 1,3 Millionen Österreicherinnen und Österreicher als Kunden.

Bausparen bei s Bausparkasse: Die s Bausparkasse bietet Bausparverträge mit fixer und variabler Verzinsung an. Die Einzahlung der Sparraten kann monatlich, jährlich oder als Einmalerlag erfolgen. Das hypothekarisch besicherte Bauspardarlehen der s Bausparkasse mit Laufzeiten von bis zu 30 Jahren ermöglicht weiters Immobilienprojekte von Kauf bis Neu- oder Umbau, Sanierung oder Umschuldung. Ein Fixzinssatz von bis zu 20 Jahren ist möglich. Somit gehen die Angebote der s Bausparkasse weit über das Bausparen und das Bauspardarlehen hinaus. In den letzten Jahren entwickelte sich die s Bausparkasse zum Vorreiter bei Finanzierungen im Bereich Sanieren und Renovieren.

Bausparen mit staatlicher Prämie

Bausparen in Österreich wird vom Staat gefördert und aus diesem Grund eine beliebte Sparform. Die Höhe der Prämie wird dabei jährlich neu festgelegt und richtet sich nach dem allgemeinen Zinsniveau. In Folge war auch die Entwicklung der Bausparprämie in den letzten Jahren sehr rückläufig.

Höhe der Bausparprämie: Die Höhe der Bausparprämie ist unabhängig von der jeweiligen Bausparkasse. Sie wird im Herbst für das darauffolgende Kalenderjahr festgelegt und beträgt seit dem Sparpaket der Bundesregierung zwischen 1,5 Prozent und vier Prozent der jährlich eingezahlten Sparbeträge. 2012 noch lag der Satz noch bei durchschnittlich 1,875 %, wenn eine volle Jahressparleistung eingezahlt wurde. Die Entwicklung der Bausparprämie in den letzten Jahren eher rückläufig.

Maximale Förderung: Die Bausparprämie ist gesetzlich begrenzt. Gefördert werden pro Person und Jahr Einzahlungen von maximal 1.000 Euro (bis 2008) – ab 2009 sind es maximal 1.200 Euro. Die steuerliche Bindungsfrist beträgt sechs Jahre. Bei Kündigung des Bausparvertrags vor dieser Frist muss die Prämie zurückgezahlt werden, außer wenn das angesparte Guthaben nachweislich für wohnwirtschaftliche Maßnahmen wie Hausbau oder Sanierung verwendet wird. Bei Verträgen mit Einmalerlag wird der Gesamtbetrag auf die Vertragsdauer verteilt.

Gutschrift am Bausparkonto: Ihre Bausparprämie wird im Januar oder Februar für die Sparbeträge des vorangegangenen Jahres berechnet und auf das Bausparkonto überwiesen. Um die volle Bausparprämie zu erhalten, ist bis zum Jahresende noch eine Aufzahlung möglich –  beispielsweise wenn übriges Geld in der Kassa liegt oder der Vertrag monatlich angespart wird.

Tipp: In Sachen Bausparprämie ist zu beachten, dass der Erhalt der Bausparprämie in der Regel die Aufrechterhaltung des Vertrags für die vollen sechs Jahre voraussetzt.  Bei vorzeitiger Kündigung müssen Sie die Bausparprämie in der Regel zurückzahlen. Je nach Sparbetrag und Laufzeit kann das teuer kommen.

So wird Ihr Bauspar-Guthaben und die staatliche Prämie berechnet

Gesichertes Guthaben:  1,5 % staatlicher Mindestprämie plus Startzinsen bzw. Fixzinsen im ersten Jahr und in Folge 1,5 % staatliche Mindestprämie plus niedrigste variable Zinsen bzw. Fixzinsen des Bausparvertrags. Kontoführungs- inkl. Kontoauszugsgebühren und KESt. sind bereits abgezogen.

Mögliches Guthaben: 1,5 Prozent staatlicher Mindestprämie plus Startzinsen bzw. Fixzinsen im ersten Jahr und in Folge durch die Prognose berechnete staatliche Prämie plus variable Zinsen bzw. Fixzinsen des Bausparvertrags, Kontoführungs- inkl. Kontoauszugsgebühren und KESt. sind bereits abgezogen. Wichtig: Veränderungen der variablen Zinsen wirken sich auf alle Bausparverträge in ähnlicher Höhe aus – bedingt durch die jährliche Anpassung der Zinssätze an den EURIBOR. Prognostizierte staatliche Prämie und Zinsen in den Folgejahren sind unverbindlich.

Minimum-Guthaben:  1,5 % staatlicher Mindestprämie plus Startzinsen bzw. Fixzinsen im ersten Jahr und in Folge 1,5 % staatliche Mindestprämie plus niedrigste variable Zinsen bzw. Fixzinsen des Bausparvertrags. Kontoführungs- inkl. Kontoauszugsgebühren und KESt. sind bereits abgezogen.

Maximum-Guthaben:  1,5 Prozent staatlicher Mindestprämie plus Startzinsen bzw. Fixzinsen im ersten Jahr und in Folge vier Prozent staatliche Maximalprämie plus höchste variable Zinsen bzw. Fixzinsen des Bausparvertrags. Kontoführungs- inkl. Kontoauszugsgebühren und KESt. sind bereits abgezogen.

Tipp: Ihr Bausparvertrag wird jeweils zu den am Startdatum geltenden Bedingungen abgeschlossen. Diese können sich von den Bedingungen her jederzeit ändern – im Regelfall werden die Bedingungen für den laufenden Monat nicht geändert.

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Einlagensicherung bei Bausparkassen

Je nach Zugehörigkeit der jeweiligen Bausparkasse sind Einlagen von Konsumenten in Österreich wie folgt abgesichert:

start:bausparkasse AG: Anlässlich des Erwerbs der start:bausparkasse durch die BAWAG P.S.K. im Dezember 2016 hat die start:bausparkasse die Sicherungseinrichtung gewechselt: Seit 30.11.2016 ist sie Mitglied der Einlagensicherungsgemeinschaft vom Österreichischen Genossenschaftsverband zur Einlagensicherung der Banken & Bankiers G.m.b.H. Hierüber sind Guthaben auf Bausparkonten bis zu 100.000 Euro pro Einleger pro Kreditinstitut besichert. Bei Gemeinschaftskonten wird die Summe entsprechend aufaddiert.

Raiffeisen Bausparkasse Gesellschaft m.b.H.: Die Raiffeisen Bausparkasse unterliegt den Bestimmungen des Einlagensicherungs- und Anlegerentschädigungsgesetzes (ESAEG) und gehört der für die gesetzliche Einlagensicherung und Anlegerentschädigung zuständigen Einlagensicherung AUSTRIA Ges.m.b.H. an. Pro Kunde und Bank sind Einlagen bis 100.000 Euro abgesichert. Dieser Betrag gilt bei Gemeinschaftskonten pro Kunde – Bausparverträgen mit zwei Vertragskunden sind also bis zu 200.000 Euro besichert.

Wüstenrot Bausparkasse AG: Einlagen bei Bausparkasse Wüstenrot AG sind durch die Einlagensicherung AUSTRIA GmbH geschützt. Die Bausparkasse Wüstenrot AG unterliegt uneingeschränkt den österreichischen Bestimmungen des Einlagensicherungs- und Anlegerentschädigungsgesetzes (ESAEG). Bauspareinlagen sind mit maximal 100.000 Euro pro Kunde und Konto sind hier abgesichert.

 s Bausparkasse: Die Sparkassen AG als Inhaber der s Bausparkasse unterliegt uneingeschränkt den österreichischen Bestimmungen des Einlagensicherungs- und Anlegerentschädigungsgesetzes (ESAEG). Kundeneinlagen der Bausparkasse der österreichischen Sparkassen AG sind ebenfalls bis 100.000 Euro pro Kunde und Bank abgesichert. In Sonderfällen gilt für maximal 12 Monate eine erhöhte Einlagensicherung von bis zu 500.000 Euro (Abfertigungsauszahlung oder private Immobilientransaktionen).

Bausparkassen Vergleich

Egal ob Sparkonto, Konsumentenkredit oder Baufinanzierung – ohne Online-Vergleich finden Sie keine passende Offerte. In Sachen Bausparen erkunden Sie den besten Tarif vorderst durch einen ausgiebigen Vergleich der vier Anbieter und ihrer Offerten. Hierbei sollten Sie einige wichtige Punkte beachten:

Individuelles Ansparen: Sie können die Häufigkeit und Frequenz Ihrer Einzahlung bestimmen – entweder monatlich, jährlich oder als einmalige Einlage. Die Höhe der Einlage liegt üblicherweise zwischen 20 Euro und 100 Euro pro Monat. Weiters lässt sich die Höhe der Einlage im Lauf der Zeit individuell anpassen.

Jugendvorteil: Bausparkassen in Österreich bieten für Vertragsnehmer unter 25 Jahren spezielle Konditionen an. Diese Bausparofferten mit variablen Zinsen gibt es zu einem attraktiven Startzinssatz – meist läuft dies unter dem Begriff Jugendbausparen. Als Einsteiger in der Bausparszene sollten Sie also auf diese Auswahlmöglichkeit im Bausparrechner achten, um eine höhere Anfangsrendite zu erreichen.

Staatliche Bausparprämie: Für Einzahlungen bis zu 1.200 Euro pro Jahr erhalten Sie als Vertragsnehmer eine staatliche Bausparprämie. Diese wird zusätzlich zu den Sparzinsen auf Ihr Bausparkonto überwiesen. Im Bausparvergleich ist diese Prämie im Auszahlungskapital bereits inkludiert. Wichtig: Nur bei voller jährlicher Sparsumme und der maximalen Ansparzeit von sechs Jahren gibt es die volle staatliche Prämie.

Zinsgünstiges Darlehen: Durch Abschluss eines Bausparvertrags haben Sie generell bessere Chancen auf ein günstiges Bauspardarlehen. Weiters bieten Bauspardarlehen im Vergleich zu Hypothekarkrediten noch immer attraktive Konditionen. Wichtigster Vorteil eines Bausparvertrages: Ist dieser nach der Ansparphase zu teilungsfähig, gilt der Bausparer als zusätzliches Eigenkapital – ideal für einen hohen Baukredit mit besten Konditionen.

Bausparen für andere: Mit einem Bausparvertrag lässt sich für künftige Generationen planen. Sie haben jederzeit die Möglichkeit, einen flexiblen Bausparer – beispielsweise als Geschenk für Ihre Kinder, Enkel, Nichten oder Neffen – als Startgeld anzulegen. So lassen sich gute Verzinsung der Spargroschen und staatliche Prämie bereits für die Zukunft sichern.

Vergleich und Abschluss sind in drei Schritten erledigt:

1. Sparintervall und Sparleistung auswählen: Wählen Sie aus, wie Sie Ihren Bausparer ansparen wollen, klicken Sie „Vergleichen“.
2. Individuellen Bausparvergleich starten: Auf einen Blick sehen Sie alle verfügbaren Bausparer und können die Details der Offerten vergleichen. Sparrate, Zinsoption, Vertragsbeginn oder die Option des Jugendbausparens lassen sich separat einstellen.
3. Bausparer online abschließen: Haben Sie sich für eine Offerte entschieden, fordern Sie die Antragsunterlagen der Bausparkasse online an. Ihren Bausparer können Sie ebenso komplett digital abschließen.

Fazit zum Thema Bausparkassen in Österreich

Trotz sinkender Guthabenverzinsung steht Bausparen in Österreich hoch im Kurs. Die vier großen Bausparkasse – start:bausparkasse, Raiffeisen Bausparkasse, Wüstenrot und s Bausparkasse – teilen sich seit Jahren die zahlreichen Bausparverträge der Konsumenten unter sich auf. In der Produktauswahl ähnlich gibt es dennoch Unterschiede – gerade für junge Bausparer und bei deren Verwendung.

Um den besten Bausparvertrag für sich abzuschließen, sollte man einen Online-Vergleich durchführen und die zahlreichen Möglichkeiten bei der Vertragsgestaltung erkunden. Hier haben Sie alle Vertragsdetails sofort im Blick – ob individuelles Ansparziel, Zusatzsparen, staatliche Bausparprämie oder Jugendvorteil für Bausparer unter 25 Jahren. Weiters können Sie sich beim jeweiligen Anbieter auch online beraten lassen.

Alle Bausparkassen in Österreich bieten mittlerweile den flotten, unproblematischen Online-Abschluss und haben sich in Sachen Flexibilität und Online-Services und in den letzten Jahren stark engagiert. Eine Beantragung der staatlichen Bausparprämie ist bei allen Offerten problemlos möglich.

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FAQ

Wann lohnt sich ein Bausparvertrag?

Ein Bausparvertrag lohnt sich vor allem, wenn der Zeitpunkt für das Bauvorhaben ein paar Jahre in der Zukunft liegt und Sie staatliche Förderungen oder Einzahlungen vom Arbeitgeber in Form vermögensbildenden Leistungen nutzen können. Auch als Absicherung gegen steigende Zinsen in der Zukunft ist Bausparen sinnvoll.

Wie funktioniert Bausparen?

Bausparen funktioniert klassischerweise in drei Phasen:

• Ansparen
• Auszahlen
• Tilgen

Ansparphase: Als Bausparer schließen Sie einen Bausparvertrag über eine bestimmte Bausparsumme ab und besparen diesen in regelmäßigen Raten. Dafür erhalten Sie einen garantierten Guthabenzins und die Chance auf staatliche Bausparförderung.

Auszahlungsphase: Ist der vereinbarte Teil der Bausparsumme angespart, können Sie für die zweite Hälfte ein günstiges Bauspardarlehen aufnehmen. Die Konditionen dafür werden bei Vertragsabschluss festgelegt – so können Sie sich aktuell niedrige Zinsen für spätere Jahre sichern. Und Ihren Bau, Umbau oder Kauf dank des festen Darlehenszinses entspannt planen.

Tilgungsphase: In der sogenannten Tilgungsphase zahlen Sie das Bauspardarlehen regelmäßig in monatlichen Raten zurück. Hierbei können Sie mit Sondertilgungen jederzeit mehr als den vereinbarten Betrag abzahlen und Ihr Bauspardarlehen wird schneller gelöscht.