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Wann rentiert sich eine Immobilie als Geldanlage?

Der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage ist dann sinnvoll, wenn der Kaufpreis nicht überhöht ist und Sie die Immobilie dauerhaft zu guten Konditionen vermieten können. Schon bei der Objektauswahl sollten gewisse Punkte berücksichtigt werden. Denn je nach Immobilie können die jährlichen Renditen stark schwanken. Diese gilt es zu erkunden.

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Inhaltsverzeichnis

Rendite einer Immobilie

Fünf Faustregeln für den Immobilienkauf

Wohnung verkaufen oder vermieten?

Immobilienrendite berechnen

Anlegerwohnung als Geldanlage

Steuerliche Aspekte

Abschließende Tipps

Hintergrundwissen zum Thema Immobilien als Geldanlage

Österreicherinnen und Österreicher investieren ihr Kapital gerne in Immobilien. Wer sich für eine Immobilie als Geldanlage interessiert, sollte sich mit drei Fragen besonders befassen:

Worum handelt es sich bei der Rendite einer Immobilie? Welche Rendite ist zu erwarten bzw. wie lässt sich diese berechnen? Und was ist bei der Objektauswahl für die Investition in eine Immobilie zu berücksichtigen?

Rendite einer Immobilie – was ist damit gemeint?

Die Rendite einer Immobilie ist grundsätzlich der jährliche Ertrag, den Sie als Anleger mit einem Haus oder einer Wohnung erwirtschaften. Der Gewinn besteht aus den Mieteinnahmen der Immobilie und wird ins Verhältnis zum eingesetzten Kapital gebracht.

Möchten Sie Kapital in eine Immobilie investieren, spielt die Rendite eine wesentliche Hauptrolle bei der Objektauswahl. Schließlich möchten Sie mit dem Kauf – ähnlich wie bei Aktien, Fonds oder Anleihen – einen möglichst hohen Gewinn erzielen.

So gilt es beim Erwerb von Wohnung oder Haus auf einige wichtige Merkmale des Objekts zu achten:

Haus oder Wohnung als Geldanlage: fünf Faustregeln für den Immobilienkauf

Die Lage: Wollen Sie Ihre Immobilie vermieten, sollten Sie Ihr Objekt in einer Stadt mit mehr als 10.000 Einwohnern kaufen. So erhöhen Sie die Chance, Mieter für Ihre Einheiten zu finden. Vor Ort sollte das Objekt gut an das öffentliche Verkehrsnetz angebunden sein. Weiters sind Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe sowie fußläufig erreichbare Ärzte, Kitas und Schulen Pluspunkte. Achten Sie außerdem darauf, dass die Nachbarschaft eine homogene und stabile Struktur aufweist. Empfehlenswert sind Mikrolagen mit geringer Arbeitslosigkeit und durchschnittlicher Mietpreislage.

Tipp: Die kürzeste Faustformel für die Lage lautet: Können Sie sich vorstellen, hier zu leben? Lautet die Antwort ja, ist das ein gutes Kaufargument.

Die Bauweise: Überprüfen Sie vorab die Bausubstanz des Objekts. Dabei spielt es keine Rolle, ob Sie eine alte oder neue Immobilie kaufen: Entscheidend sind Instandhaltung und Pflege. Berücksichtigen Sie zunächst das Baujahr und prüfen Sie die letzten Modernisierungsarbeiten. Schauen Sie sich weiters bei Mehrfamilienhäusern die Protokolle der Eigentümerversammlung an. Detaillierte Einblicke in die Bauweise erhalten Sie darüber hinaus über Baupläne sowie Grundrisse.

Tipp: Eine einfache Faustregel: Ein Gebäude hat in der Regel eine Lebensdauer von 80 Jahren. Innerhalb dieser Zeit sollten alle Gewerke renoviert werden, um die Lebensdauer zu steigern.

Die Energieeffizienz: Im Rahmen der Energieeinsparungsverordnung (EnEV) müssen Sie als Eigentümer verschiedene Regeln zur Energieeffizienz bzw. energetischen Sanierung einhalten und ihre Immobilie vermieten zu können. Prüfen Sie vor dem Kauf, wie es um deren Energieeffizienz bestellt ist.

Tipp: Bei Altbauten gilt: Neben hohen Kosten für Dämmung oder Austausch von Heizkesseln können weiters hohe Nebenkosten für die Wärmeerzeugung die Rendite schmälern.

Die Ausstattung: Machen Sie Ihren Kauf von der Ausstattung der Immobilie abhängig. Wie hoch ist der Standard, gibt es altersgerechte Vorkehrungen, sind zusätzliche Räume oder Flächen wie ein Garten, eine Waschküche oder ein Fahrradkeller vorhanden?

Tipp: Prüfen Sie all diese Optionen. Sie steigern die Attraktivität Ihres Kaufobjekts deutlich und erleichtern eine lukrative Vermietung.

Aktuelle Vermietung: Bei vermieteten Objekten sollten Sie weiters aktuelle Mietverträge und Mietverhältnisse prüfen. Wie hoch ist die aktuelle Miete, wurden die Mieten bisher regelmäßig gezahlt, gab es Mietsteigerungen in den letzten drei bis fünf Jahren?

Tipp: Die Höhe Ihrer Mieteinnahmen tragen entscheidend zur Rendite des Objekts bei. Um zu erkunden, welche Mietpreiserhöhungen möglich sind, gilt es den aktuellen Mietspiegel zu prüfen.

Immobilien als Kapitalanlage: Wohnung verkaufen oder vermieten?

Immobilien zählen nach wie vor als beliebte Kapitalanlage der Österreicherinnen und Österreicher. Diese können vermietet, mit Gewinn verkauft oder im Alter selbst bewohnt werden. Keine leichte Entscheidung: Als Häuslebauer bekannt, wohnt hierzulande fast die Hälfte der Menschen zur Miete. In Städten wie Wien sind es fast 80 Prozent. Neben Vorteilen von Immobilieneigentum schätzen in den letzten Jahren mehr Konsumenten die Flexibilität durch Wohnen zur Miete. Was lohnt sich mehr – der Verkauf oder die Vermietung der Immobilie?

Dies lässt sich pauschal kaum beantworten: Jährlich werden mehr als 50.000 Wohnungen in Österreich zu hohen Preisen verkauft – Tendenz steigend. Die Anstiege bei den Mieten sind ebenso enorm. Gleichzeitig ist die Inflationsrate um beinahe zwei Prozent angestiegen und verteuern damit die Instandhaltungskosten.

Tipp: Insbesondere ein Anstieg der Mieten bedeutet nicht, dass die Rendite einer Immobilie als Geldanlage steigt. Um die Rendite realistisch zu erkunden ist eine exakte Rechnung erforderlich.

Immobilienrendite für Anlageobjekte berechnen – geht’s

Wie hoch die Rendite Ihrer Immobilie ausfällt, hängt entscheidend vom Kaufpreis, Ihren Mieteinnahmen sowie den zu zahlenden Nebenkosten ab. Die gesamte Rendite setzt sich jedoch aus weiteren Posten zusammen.

Bruttorendite und Mietmultiplikator für den ersten Vergleich

Am einfachsten berechnen Sie die sogenannte Bruttorendite. Diese setzt sich aus den jährlichen Jahresmieteinnahmen und dem Marktwert Ihrer Immobilie zusammen. Im Exposé finden sich zumeist Angaben zur Bruttorendite oder zum Mietmultiplikator. Bei der Bruttorendite und dem Multiplikator werden keine Kaufnebenkosten oder Kosten zur laufenden Bewirtschaftung der Immobilie berücksichtigt.

Der Mietmultiplikator ist eine Kennzahl, die Ihnen den ersten Vergleich mit anderen Angeboten ermöglicht. Diesen berechnen Sie wie folgt:

Mietmultiplikator = Kaufpreis / Jahreskaltmiete

Zur Berechnung der Bruttorendite einer Immobilie reicht eine einfache Formel. Diese berücksichtigt den Kaufpreis bzw. Marktwert und Mieteinnahmen, jedoch keine Nebenkosten oder Zinsen:

Berechnung Bruttorendite

Kaltmiete x 100 / Kaufpreis (Marktwert) = Rendite in %

Beispielrechnung:

Bei jährlichen Mieteinnahmen von 15.000 Euro und einem Kaufpreis / Marktwert von 300.000 Euro wird folgende Rechnung aufgestellt.

15.000 Euro × 100 ÷ 300.000 Euro = 5 Prozent

☛ Die Bruttorendite würde in unserem Beispiel fünf Prozent betragen.

Tipp: Die durchschnittlichen Mieten im Monat pro Quadratmeter erkunden Sie im Mietpreisspiegel der jeweiligen Gemeinde bzw. Region. Anstatt einer kostenpflichtigen Werteinschätzung von Wohnung oder Haus durch einen Experten können Sie zur groben Einschätzung die Preise vergleichbarer Immobilien heranziehen.

Nettorendite berechnen – alle Kostenfaktoren berücksichtigen

Die Bruttorendite ist eine vage Einschätzung. Zur genauen Berechnung muss die sogenannte Nettorendite einer Immobilie ermittelt werden. So werden alle Kosten, die beim Kauf und der späteren Instandhaltung anfallen, berücksichtigt:

Kaufnebenkosten: Schon beim Kauf Ihrer Immobilie entstehen Kosten, die als Erwerbsaufwand bezeichnet werden. Neben dem Kaufpreis fallen Kaufnebenkosten an, beispielsweise Notar- und Gerichtskosten, Maklergebühren und die Grunderwerbsteuer.

Diese können je nach Bundesland und Objekt unterschiedlich hoch ausfallen. Durchschnittlich sind 8 bis 15 Prozent an Kaufnebenkosten einzurechnen – allein engagierte Immobilienmakler verlangen bei erfolgreicher Vermittlung in der Regel zwischen 3,5 und 5,0 Prozent des Kaufpreises. Die Grunderwerbsteuer mit 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises muss ebenso gestemmt werden.

Berechnung Erwerbsaufwand

Kaufpreis + Notar- und Grundbuchgebühr + Grunderwerbssteuer + Maklerhonorar = Erwerbsaufwand

Laufenden Kosten und Rücklagen: Mieter zahlen grundsätzlich jene Nebenkosten, die regelmäßig anfallen und in der Betriebskostenverordnung aufgelistet sind. Als Eigentümer einer Immobilie haben Sie folglich laufende Kosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können, beispielsweise:

• Kosten für die Hausverwaltung
• Reparatur- und Instandhaltungskosten
• Rechtsschutz- und Mietausfallversicherungen
• Wartungskosten, die nicht regelmäßig anfallen
• Zinsen, Kontoführungsgebühren, Kosten für Porto oder Telefonate
• Fassadenreinigung, Baumschnitt, Schädlings- oder Taubenbekämpfung
• Anteilige Nebenkosten für leerstehende Immobilien

Berechnung Nettomieterlös / Nettorendite

Jahreskaltmiete – nicht umlagefähige Betriebskosten – jährliche Rücklage =
Netto-Mieterlös

(Jahresmiete – Bewirtschaftungskosten) *100 / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) =
Nettorendite (in Prozent)

Beispielrechnung:

Bei jährlichen Mieteinnahmen von 15.000 Euro, Bewirtschaftungskosten von 1.200 Euro sowie einem Kaufpreis samt Nebenkosten von 330.000 Euro wird folgende Rechnung aufgestellt.

(15.000 Euro – 1.450 Euro) × 100 ÷ 330.000 Euro
= 4,10 Prozent

☛ Die Nettorendite würde in unserem Beispiel 4,10 Prozent betragen.

Tipp: Die Nettorendite zeigt Ihre Kapitalrendite an, wenn Sie Ihre Immobilie vollständig mit Eigenkapital finanzieren. In der Praxis fallen jedoch Zinsen zur Immobilienfinanzierung, beispielsweise für ein Hypothekardarlehen, an. Sind die Zinsen geringer als die Nettorendite, verkleinert sich Ihre Mietrendite nicht. Als Immobilieneigentümer sollten Sie unbedingt Rücklagen bilden – für anfallende Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahmen.

Anlegerwohnung als Geldanlage – die Instandhaltung

Egal ob private Wohnung und Haus, Bauherrenmodell oder Genossenschaftsimmobilie. – jedes Immobilieninvestment erfordert neben laufenden Kosten Rücklagen zur Instandhaltung, die unbedingt berücksichtigt werden müssen. Zur Berechnung der Instandhaltungsrücklagen können Sie zwei gängige Möglichkeiten nutzen:

Peterssche Formel

Diese in ein häufig genutztes Instrument zur Abschätzung der Instandhaltungsrücklage (Instandhaltungsrückstellung) von Wohngebäuden und beruht auf der empirischen Auswertung von statistischen Daten laufender Kosten für den Werterhalt eines Wohngebäudes.

Annahme: Während der durchschnittlichen Nutzungsdauer einer Immobilie von 80 Jahren, fällt das 1,5-fache der Herstellungskosten (ohne Grundstückskosten, Architekt, Außenanlagen oder Kaufnebenkosten) für Sanierungen und Instandhaltungen an.

Bei Wohnungseigentumsgemeinschaften teilen sich die Kosten wie folgt:

• 65 Prozent für Arbeiten am Gemeinschaftseigentum
• 35 Prozent für Arbeiten am Sondereigentum

Bei angenommenen Herstellungskosten in der Höhe von 1.500 Euro pro Quadratmeter, ergibt sich eine monatliche Rücklage von 2,35 Euro pro Quadratmeter.

Tipp: Eigentümergemeinschaften sollten monatliche Instandhaltungsrücklagen von 1,50 Euro pro Quadratmeter bilden. Als Eigentümer der Wohnung sollten Sie weiters rund 80 Cent pro Quadratmeter für allfällige – nicht auf den Mieter umlegbare – Arbeiten innerhalb der Wohnung sparen.

Instandhaltungsrücklage nach Berechnungsverordnung

Weiters können Sie die Höhe der Instandhaltungsrücklage mit der Berechnungsverordnung (§ 31 Wohnungseigentumsgesetz) bestimmen, die gestaffelt nach Alter des Gebäudes folgende Rücklagen vorsieht:

• höchstens 22 Jahre alte Wohngebäude: 7,10 Euro pro Quadratmeter und Jahr
• höchstens 32 Jahre alte Wohnungen:  9 Euro pro Quadratmeter und Jahr
• ältere Gebäude: 11,50 Euro pro Quadratmeter und Jahr

Tipp: In der Praxis empfiehlt sich eine Höhe Ihrer Instandhaltungsrücklage zwischen der Petersschen Formel und der Berechnungsverordnung. Entscheidend sind Alter, Bauart und Zustand der Immobilie.

Immobilie als Geldanlage – steuerliche Aspekte

Die Rendite einer Immobilie kann ebenfalls von steuerlichen Aspekten beeinflusst werden. Beispielsweise können Sie Ihre Darlehenszinsen steuerlich geltend machen. Das mindert Ihr jährliches Einkommen und senkt Ihre individuelle Steuerlast.

Wichtig: Im Laufe der Finanzierung sinkt mit steigendem Tilgungsanteil der Zinsanteil Ihrer Darlehensrate und damit Ihre mögliche Steuerersparnis.

Ihre Anlageimmobilie können Sie weiters im Rahmen der Absetzung für Abnutzung (AfA) steuerlich abschreiben.

Abschließende Tipps zur Immobilie als Geldanlage

Die Rendite Ihrer Immobilie berechnen Sie in 5 Schritten:

1. Berechnung Gesamtkaufpreis samt Nebenkosten
2. Berechnung Nettomietrendite
3. Berechnung Steuern
4. Berechnung Nettoobjektergebnis
5. Berechnung Eigenkapitalrendite

Investieren Sie möglichst früh: Beginnen Sie so früh wie möglich mit der Investition in eine Immobilie. Je eher Sie ein Objekt finanziert haben, desto schneller können Sie von Ihrer Rendite profitieren.

Nutzen Sie niedrige Zinsen: Investieren Sie, wenn die Zinsen für eine Baufinanzierung niedrig sind. Seit 2015 haben wir in Österreich eine anhaltende Niedrigzinsphase – ein günstiger Moment für einen Immobilienkauf.

Mehrfamilienhäuser für maximale Rendite: Mehrfamilienhäuser ideale Anlageobjekte, wenn Sie mit Ihrer Geldanlage maximale Rendite erzielen möchten. Durch mehrfache Mieteinnahmen können Sie direkt Einfluss auf die Rendite nehmen. Ein Mehrfamilienhaus erfordert aber einen höheren Verwaltungsaufwand.

Eigentumswohnung für geringen Aufwand: Wenn Sie den Aufwand scheuen und auf Rendite verzichten können, sollten Sie sich zunächst für eine Eigentumswohnung entscheiden.

Einfamilienhaus für den Verkauf: Möchten Sie Ihre Rendite durch den späteren Verkauf erzielen, lohnt sich die Investition in ein Einfamilienhaus. Es ist vor allem das Grundstück, das je nach Lage, die meiste Wertsteigerung bringt.

Region und Lage bestimmen die Rendite: Je nach Region und Mikrolage sind mit einer Immobilie in Österreich Renditen von 7 bis 10 Prozent möglich – wenn Sie als Anleger optimal wirtschaften.

Risiken nicht außer Acht lassen: Jede Investition in eine Immobilie ist mit Risiken verbunden. Renovierungskosten spielen ebenso eine Rolle wie mögliche Leerstände oder Steuerzahlungen. All dies sollten Sie in Ihrem Investment mit einkalkulieren.

Video: Immobilie kaufen in Österreich – so ist der Ablauf

Quelle: ImmoAnwalt / Youtube

FAQ Immobilien als Geldanlage

Ist eine Immobilie noch eine gute Geldanlage?

Immobilien sind wertbeständige, sichere Kapitalanlagen und weitgehend geschützt vor der Inflation. Auch kurzfristige Schwankungen auf den Kapitalmärkten übersteht eine Immobilie aufgrund der ihr eigenen Unabhängigkeit von Börsen- und Wirtschaftsdaten.

Sind Immobilien die sicherste Geldanlage?

Immobilien zählen in Österreich trotz Finanzkrise und Mega-Inflation noch zu den sicheren Anlageoptionen. Wer jetzt Wohneigentum kauft, könnte aber beim Verkauf in einigen Jahren durchaus Verluste machen, weil die Zahl potenzieller Käufer schrumpft. Einige Regionen werden aber weniger betroffen sein als andere.

Wo lohnt es sich, in Immobilien zu investieren?

Gute Zukunftswerte für steigende Preise für Wohneigentum finden Käufer vor allem in und um die Metropolregionen wie Wien, Graz, Salzburg oder Linz. Doch auch in einigen eher ländlichen Regionen gibt es Gegenden mit großen Chancen auf Wertsteigerungen.

Welche Immobilien eignen sich als Kapitalanlage?

Generell eignen sich vermietete Immobilien besser als Kapitalanlage. Im Gegensatz zu einer selbstgenutzten Immobilie können Sie bei einem vermieteten Objekt beispielsweise von einigen Steuervorteilen profitieren

Welche Geldanlage ist zurzeit sinnvoll?

Neben Tagesgeld, Festgeld und Sparanlagen kommen auch der Kauf von Investmentfonds, Immobilien(fonds), Edelmetallen oder Aktien in Betracht. Grundsätzlich eignen sich Investitionen in Sachwerte (Aktien, Aktienfonds, Immobilien) als Mittel gegen die Inflation.

Was kostet ein Haus im Unterhalt?

Die durchschnittlichen Betriebskosten eines Hauses in Österreich liegen – je nach Energieform – bei 25 € bis 30 € netto pro Quadratmeter Wohnfläche jährlich. Für ein 150 m² Einfamilienhaus sind das zwischen 3.750 und 4.500 Euro. Pro Monat müssen Immobilienbesitzer zwischen 312 € und 375 € an fixen Unterhaltskosten einkalkulieren.

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Inhaltsverzeichnis

Maklerprovision

Grunderwerbssteuer

Eintragung ins Grundbuch

Notar- bzw. Anwaltskosten

Wohnungs- und Hauskauf

Laufende monatliche Kosten

Fazit Hausnebenkosten

Video Baunebenkosten Hausbau

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FAQ

Was kostet ein Haus im Monat an Nebenkosten?

Was für Kosten hat man als Hausbesitzer?

Welche Neben- und Betriebskosten fallen an?

Hintergrundwissen zum Thema Hausnebenkosten

Neues Haus bauen, die eigene Wohnung kaufen, ein passendes Grundstück erwerben. Bei solchen Vorhaben sollten Sie nicht nur auf den Kaufpreis achten. Zusätzlich fallen allerlei Kaufnebenkosten an: Maklerprovision, Grunderwerbssteuer, Eintragungsgebühr ins Grundbuch, Kosten für Notar oder Anwalt. Die Kaufnebenkosten ergeben in Österreich zusammen gut 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises – eine Menge. Und man sollte spätere laufende Unterhaltskosten ebenfalls nicht außer Acht lassen.

Welche zusätzlichen Kosten und Gebühren bei Immobilienkauf, Hausbau oder Grundstückserwerb im Einzelnen auf Sie zukommen können, dem gehen wir in unserem kleinen Ratgeber nach.

Maklerprovision – was kostet eine Vermittlung und wer zahlt sie?

Die passende Traumimmobilie finden, ist eine mühsame Angelegenheit. Wer sich nicht selbst die Arbeit machen möchte, sucht sich einen passenden Makler und Vermittler – vor Ort oder online. Das Angebot ist riesig und das Ganze kostet viel Geld. In Österreich sind Maklerprovisionen durch das Maklergesetz (kurz Makler G) geregelt.

Käufer, Verkäufer oder beide: Wird die Immobilie über einen Makler gekauft, fällt eine Maklerprovision an. Für gewöhnlich teilen sich Verkäufer und Käufer die Provision zu gleichen Teilen. Es gibt Fälle, in denen Verkäufer bzw. Käufer die Kosten komplett zu 100 % tragen.

Staffelung nach Kaufpreis: Die Höhe der Provision hängt vom Kaufpreis Ihrer Immobilie ab. Bei einem Kaufpreis bis 36.336,42 Euro werden maximal vier Prozent vom Kaufpreis fällig, bei einem Kaufpreis ab 48.488,51 Euro sind es bis zu drei Prozent.

Tipp: Befindet sich der Kaufpreise zwischen den genannten Summen, verlangen Makler eine pauschale Provision von rund 1.450 Euro. Hinzu kommt obligatorisch die Umsatzsteuer von 20 Prozent.

 

Grunderwerbssteuer – wie hoch ist sie, wie wird diese berechnet?

Ein gewichtiger Posten in Sachen Hausnebenkosten ist die Grunderwerbssteuer. Bei Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie fällt grundsätzlich eine Grunderwerbssteuer von 3,5 Prozent an. Hierbei wird die Grunderwerbssteuer vom Grundstückswert berechnet – der Grundstückswert ist die Mindestbemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Dessen Wert wird entweder mit dem Pauschalwertmodell berechnet oder aus dem aktuellen Immobilienpreisspiegel der Statistik Österreich entnommen. Beide Modelle können Sie als Käufer frei wählen.

Beim Pauschalwertmodell werden verschiedene Faktoren zur Berechnung berücksichtigt.

• Grundfläche = Grundstücksfläche laut Grundbuch oder Einheitswertbescheid. Bei Teilübertragung ist die Grundfläche anteilsmäßig zu berechnen.
• Bodenwert = Wert eines nicht bebauten oder fiktiv freien Grundstücks
• Hochrechnungsfaktor = für die Bewertung der Lage nach Postleitzahl.
• Nutzfläche = gesamte Bodenfläche des Gebäudes ohne Wandstärken, Durchbrechungen und Ausnehmungen. Unbeachtet bleiben Treppen, offene Balkone, Terrassen und nicht ausgebauter Dachraum.
• Bruttogrundrissfläche = Alternative zur Nutzfläche, berechnet aus der Summe der Grundrissflächen aller Ebenen abzüglich 30 Prozent für Nicht-Nutzflächenteile.
• Baukostenfaktor = durchschnittliche Baukosten, hochgerechnet von Daten der Statistik Austria.

Der Grundstückswert wird nach dieser einfachen Rechenformel ermittelt:

Grundwert + Gebäudewert = Grundstückwerts

Grundwert = Grundfläche × (3 × Bodenwert/m²) × Hochrechnungsfaktor)
Gebäudewert = Nutzfläche bzw. Bruttogrundrissfläche × Baukostenfaktor × Abschlag für Alter und Art des Gebäudes

Liegenschaften naher Verwandten: Seit 1. Jänner 2016 gilt der Erwerb einer Liegenschaft von nahen Verwandten als unentgeltlich. Hierunter fallen beispielsweise der Verkauf bzw. Kauf im Familienkreis, Schenkungen an Personen außerhalb des Familienkreises oder der Erwerb im Todesfall. Die Steuer beim unentgeltlichen Erwerb von Grundstücken wird gestaffelt berechnet:

• bis 250.000 Euro = 0,5 Prozent des Grundstückswertes
• für weitere 150.000 Euro = 2,0 Prozent des Grundstückswertes
• darüber hinaus = 3,5 Prozent des Grundstückswertes

Tipp: Beim Erwerb von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken im Familienkreis beträgt die Grunderwerbsteuer nur zwei Prozent vom Einheitswert. Prüfung und Eintragung der Flur kann sich lohnen.

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Eintragung ins Grundbuch – wie viel kostet das neue Eigentumsrecht?

Zur rechtlichen Absicherung als neuer Käufer müssen Sie im Grundbuch eingetragen werden. Beim Grundbuch handelt es sich um ein öffentliches Verzeichnis aller Grundstücke in Österreich. Im Grundbuch sind alle Eigentümer einer Liegenschaft und die dazugehörigen Rechte, Pflichten und Belastungen aufgelistet. Dies bringt ebenso Kosten mit sich. Die Eintragungsgebühr ins Grundbuch beträgt 1,1 Prozent vom Kaufpreis.

Finanzierung über die Bank: Haben Sie Ihre Immobilie oder das Grundstück über eine Bank finanziert, kommen weiters noch 1,2 Prozent des eingetragenen Pfandbetrages hinzu.

Tipp: Nicht vergessen sollten Sie die fällige Eingabegebühr. Bei elektronischer Erfassung beträgt diese 44 Euro. Erfolgt die Antragstellung nicht im elektronischen Rechtsverkehr, werden pauschal 62 Euro veranschlagt.

 

Notar- bzw. Anwaltskosten – was fällt für den Kaufvertrag an?

Kein Kauf oder Verkauf ohne Vertrag. Gerade beim Immobilienerwerb ist der Kaufvertrag eine entscheidende Sache. In der Regel wird dieser von einem Notar oder Fachanwalt erstellt. Für die Erstellung und Beglaubigung des Kaufvertrages wird ein Honorar fällig. Die Kosten sind durch den Tarif der jeweiligen Kammer festgelegt. Durchschnittlich beläuft sich die Höhe der Rechtsanwalts- bzw. Notarkosten in Österreich auf 2 bis 3 Prozent des Kaufpreises.

Tipp: Sie haben weiters die Möglichkeit, ein individuelles Pauschalhonorar zu vereinbaren. In Sachen Rechtsanwalts- bzw. Notarkosten lässt sich Geld sparen.

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Wohnungs- und Hauskauf – was kommt an zusätzlichen Kosten auf Sie zu?

Sind Haus erstellt oder Wohnung gekauft und die zahlreichen Nebenkosten der Immobilie bezahlt, ist die Fahnenstange der finanziellen Belastung noch nicht erreicht. Zudem müssen Sie noch mit Einrichtungskosten rechnen. Das nötige Inventar will bezahlt werden und laufende Kosten nach dem Erwerb drücken weiters aufs Haushaltsbudget.

Kosten für Einrichtung und Ausstattung: Es gibt viele Dinge, die bei Einrichtung und Ausstattung Ihres neuen Zuhauses Geld kosten. Sie möchten sich endlich den Traum von einer top-ausgestatteten Küche und eines modernen Bades erfüllen, Schlaf-, Wohn- und Freizeiträume sollen bequem und effektiv gestaltet werden. Qualitativ hochwertige Böden, moderne Rollos und eine umweltbewusste Energieversorgung stehen auf der To-do-Liste. Sie ahnen es: das alles kann nicht im Vorhinein nicht zu 100 Prozent eingeplant werden und sprengt am Ende rasch das eigene Budget. Es gilt zu erkunden was nötig ist und in welchen Bereichen sich Sparpotenzial bietet.

Tipp: Es macht einen Unterschied, ob Sie Häuslebauer sind oder sich eine kleinere Eigentumswohnung kaufen. Einrichtungskosten kommen immer auf jeden zu. Sie sollten sich vor Ihrer Finanzierungsanfrage ein persönliches Maximalbudget setzten. Mit 10 bis 15 Prozent an den Gesamtkosten müssen Sie in Sachen Einrichtung und Ausstattung rechnen.

 

Laufende monatliche Kosten – was verschlingen Haus und Wohnung nach dem Erwerb?

Ist das neue Eigenheim endlich bezogen, wägen sich viele Immobilienbesitzer in finanzieller Sicherheit. Dies ist ein Trugschluss. Denn laufende Betriebs- und Instandhaltungskosten, wiederkehrende Fixkosten und die anfallenden Finanzierungskosten schlagen in Sachen Haus und Wohnung ins Kontor. Auch diese zählen zu den Hausnebenkosten.

Durchschnittliche Betriebskosten: Als Richtwert für die durchschnittlichen Betriebskosten können Sie mit rund 2,5 Euro pro m² Wohnfläche und Monat rechnen.  In den laufenden Betriebskosten enthalten sind beispielsweise:

• Heizkosten
• Wasser- und Kanalgebühren
• Kosten für Müllentsorgung und öffentliche Abgaben
• Kosten für Gemeinschaftsanlagen wie Lift, Grünanlagen, etc.

Tipp: Grundsätzlich gilt: Je größer die Wohnung ist, desto höher fallen die Betriebskosten aus. Laut dem Portal mietervereinigung.at liegen die durchschnittlichen Betriebskosten mittlerweile bei knapp 30 € netto pro m² und Jahr.

Weitere regelmäßige Fixkosten: Neben den Betriebskosten gibt es noch regelmäßige Ausgaben zu beachten – als wiederkehrende Fixkosten bezeichnet. Dazu zählen beispielsweise GIS-Gebühren, Kosten für TV und Internet, Stromgebühren oder Versicherungspolizzen wie Haushaltsversicherung, Haftpflichtversicherung oder Gebäudeversicherung.

Tipp: Ein Online-Vergleich der besten Anbieter bei Telekommunikation, Strom und Versicherungen kann Ihnen monatlich eine Menge Geld sparen.

Kosten für die Finanzierung: Bleiben die laufenden Finanzierungskosten. Die wenigsten können sich ein neues Eigenheim ohne Bankfinanzierung leisten. Die kostet bekanntlich viel Geld – je nach Darlehenssumme und Laufzeit kommt monatlich einiges zusammen.

• Bearbeitungsgebühr bzw. Vermittlungsvergütung: Es entstehen Kosten nicht nur für die Zinsen. Wenn Sie Ihr Immobiliendarlehen bei einer Bank oder Bausparkasse beantragen, fallen Bearbeitungsgebühr bzw. Vermittlungsvergütung an – sogar laufende Spesen für das Führen des Kreditkontos. Die Höhe der Bearbeitungsgebühr beträgt bei Österreichs Banken bis zu 3 Prozent des Kreditbetrags.
• Monatliche Kreditrate: Die monatliche Kreditrate ist ebenso Teil der Finanzierungskosten und sollte nicht unterschätzt werden. Nach Kreditbetrag, Finanzierungsmodell und Laufzeit kann die monatliche Rate variieren. Entscheidend ist der effektive Jahreszins.

Tipp: Bei der Finanzierung lässt sich sparen. Ein Grund, warum wir von kreditvergleichsportal.at unsere User zu einem ausführlichen Konditionen-Vergleich verschiedener Banken beim Haus- und Wohnungskauf raten. Wichtig: Neben der monatlichen Kreditrate noch genügend Spielraum für unvorhergesehene Kosten und Anschaffungen haben. Planen Sie einen Sicherheitspuffer von rund 10 Prozent bei Ihrer Immobilienfinanzierung ein.

 

Fazit Hausnebenkosten – eine kleine Checkliste zum Schluss

Wie unser kleiner Ratgeber zeigt, kann in Sachen Hausnebenkosten so einiges auf Sie zukommen. Damit Sie in der Hektik des Alltags nichts vergessen, bieten wir Ihnen abschließend einen kleinen Überblick der Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf und Hausbau sowie eine kurze Zusammenfassung zur optimalen Kostenplanung. Unsere Checkliste als Fazit.

Diese Kosten müssen Sie für Ihren Immobilienkauf einplanen

• Maklerprovision: ca. 3 %
• Grunderwerbssteuer: ca. 3,5 %
• Grundbucheintragung: ca. 1,0 bis 1,5 %
• Pfandrechteeintragung Hypothek: 1,2 % des Pfandbetrages
• Notar- bzw. Anwaltskosten: 2 bis 3 %
• Einrichtungskosten: individuell bis zu 10 %
• Laufende Kosten: Betriebskosten, Strom, TV & Telefon, Versicherungen
• Finanzierungskosten: monatliche Kreditrate, Bearbeitungs- bzw. Vermittlungsgebühr

Mit dieser Kostenplanung werden Hausbau und Wohnungskauf zum Erfolg

• Detaillierte Kostenaufstellung machen inkl. Kaufnebenkosten und Einrichtungskosten
• Eventuelle Sparmöglichkeiten vorab erkunden
• Finanzierungen vergleichen und beraten lassen
• Aktuelle Förderungen checken und beantragen
• Fortwährende Kosten der Immobilie mit einplanen

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Video: Was kostet der Hausbau – Baunebenkosten

Quelle: Tobias Hoffmann / YouTube

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FAQ Hausnebenkosten

Was kostet ein Haus im Monat an Nebenkosten?

Die Nebenkosten für ein Einfamilienhaus lassen sich nicht exakt festlegen, da sie sich je nach Haustyp und Bauweise stark unterscheiden. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 100 bis 150 Quadratmeter fallen in Österreich jedoch meist zwischen 400 und 600 Euro pro Monat an Nebenkosten an.

Was für Kosten hat man als Hausbesitzer?

Als Hausbesitzer müssen Sie mit diesen laufenden monatlichen Kosten fix kalkulieren:

• Grundsteuer
• Strom- und Heizkosten
• Wasser- und Abwasserkosten
• Spesen für Müll und Straßenreinigung
• Gebühren für Schornsteinfeger
• Telefon-, Internet- und Rundfunkgebühren
• Beiträge für Rechtsschutz-, Haushalts- und Eigenheimversicherung

Kosten-Check: Neben- und Betriebskosten im Überblick

Die monatlichen Nebenkosten sind eine feste Größe im finanziellen Alltag eines Hausbesitzers. Um Sparpotenziale zu erkunden, ist es hilfreich, die Aufteilung auf die einzelnen Kostenpunkte zu kennen.

Öffentliche und private Kosten eines Beispielhauses (120 m2 Wohnfläche / zwei-Personen-Haushalt – durchschnittlich)

Kostenart	Kosten pro Monat	Kosten pro Jahr	Vertragspartner
Grundsteuer	35 €	420 €	öffentlich
Strom und Gas	100 €	1.200 €	privat oder öffentlich
Heizung	150 €	1.800 €	privat
Wasser und Abwasser	40 €	480 €	öffentlich
Müll und Straßenreinigung	25 €	300 €	öffentlich
Telekommunikation	40 €	480 €	privat
Versicherungen	35 €	420 €	privat
Gesamt	425 €	5.100 €
Kosten pro m2	3,54 €	42,48 €

Welche Kosten entstehen beim Grundbucheintragung in Österreich?

Für die Eintragung des Wohnungseigentumsrechts ins Grundbuch (Verbücherung) ist eine Gebühr von 1,1 Prozent des Kaufpreises zu entrichten. Sollten Sie das Kaufobjekt durch eine Hypothek belasten, fallen nochmals 1,2 Prozent vom Wert des Pfandrechts für dessen Eintragung an.

Mit wie viel Prozent an Kaufnebenkosten muss ich in Österreich gesamt rechnen?

In Summe können die Kaufnebenkosten bei der Eigentumswohnung oder beim eigenen Haus in Österreich rund 10 % des Kaufpreises betragen. Die finalen Kosten können auch geringer oder höher sein. Erfolgt der Kauf ohne Makler, dann ersparen Sie sich als Käufer die Maklerprovision.