Was braucht man für eine Baubewilligung?
Bevor der Bau der Traumimmobilie starten kann, braucht es eine Baugenehmigung, in Österreich Baubewilligung genannt. Diese wird mit dem Bauantrag eingeholt und ist mit vielen Formularen und Unterlagen verbunden. Allerlei Fristen gilt es beim Ablauf zu beachten. Schließlich sind Bauantrag und Baugenehmigung mit Kosten verbunden.
| Jetzt Ratenkredit oder Baufinanzierung vergleichen |
Inhaltsverzeichnis:
FAQ:
| Wie weit muss der Abstand zum Nachbargrundstück sein? |
| Wie viel Platz müssen Sie zum Nachbarn lassen |
| Wie berechnet man die Abstandsfläche? |
Bauantrag und Baugenehmigung – ein paar wichtige Dinge vorab
Wer in Österreich ein Bauprojekt starten möchte, muss sich vorderst von seiner Gemeinde eine Baugenehmigung einholen. Ohne diese Baubewilligung kann das jeweilige Bundesland rasch Strafzahlungen und einen Baustopp verhängen, und dies sogar gerichtlich einklagen. Daher ist es unabdingbar, dass Sie eine Baugenehmigung haben, bevor Sie Ihr neues Haus, Ihren Anbau oder Ihre Garage erstellen.
Dies geschieht mit einem sogenannten Bauantrag, bei dem es folgende Fakten zu beachten gilt:
So stellen Sie einen Bauantrag: Der Bauantrag wird von einer bauvorlagenberechtigten Person, in der Regel ist das ein Architekt oder ein Bauingenieur, gestellt. Sie als Bauherr reichen diesen dann bei der jeweiligen Behörde ein.
So wird ein Bauantrag genehmigt: Die Genehmigung in mehreren Stufen obliegt der Baubehörde Ihrer Stadt beziehungsweise Ihres Landkreises.
So viel kostet Ihnen ein Bauantrag: Bauanträge sind nicht umsonst. Je nach Behörde und Land fällt hierfür ein Gebührensatz zwischen einem halben und einem Prozent der Gesamtsumme des Bauprojekts an. Mindestgebühren für die Bearbeitung von 100 bis 200 Euro sind obligatorisch.
So reichen Sie Ihren Bauantrag: Der Bauantrag muss in der Regel schriftlich und in dreifacher Ausfertigung bei der Baubehörde eingereicht werden. Eine Vollmacht der bauvorlagenberechtigten Person braucht es hierzu nicht zwingend.
oder
Bauantrag – wann braucht man ihn, wann nicht?
Für welche Bauprojekte ein Bauantrag bzw. eine Baubewilligung fällig wird, das ist je nach Bundesland in Österreich recht unterschiedlich. Gesetzlich geregelt ist dies in der jeweiligen Landesbauordnung, welche die rechtlichen Vorgaben zur Baugenehmigung im Bebauungsplan der jeweiligen Gemeinde detailliert festlegt.
Da in Österreich das Baurecht Ländersache ist, gibt es neun verschiedene Bauordnungen. Sie müssen also vorab für Ihr Bundesland erkunden, welche Bestimmungen hier gelten.
Grundsätzlich wird in Österreich zwischen drei verschiedenen Bauvorhaben unterschieden:
- geringfügige sowie anzeige- und bewilligungsfreie Bauvorhaben
- anzeigepflichtige Bauvorhaben
- bewilligungspflichtige Bauvorhaben
Anzeige- oder bewilligungsfreie Bauvorhaben: Hier handelt es sich in der Regel um geringfügige Instandsetzungsmaßnahmen, beispielsweise eine Fassadenrenovierung, den Austausch von Fenster und Türen oder die Erstellung eines Geräteschuppens. Dies ist jeweils reine Ländersache.
Anzeigepflichtige Bauvorhaben: Diese unterscheiden sich je nach Bundesland. Anzeigepflichtig sind beispielsweise größere Sanierungsmaßnahmen oder Raumveränderungen, der Bau einer Garage oder eines Wintergartens oder eine Einzäunung des Grundstücks.
Bewilligungspflichtige Bauvorhaben: Dies ist grundsätzlich bei der Errichtung eines neuen Gebäudes notwendig, beispielsweise beim Hausbau oder einem größeren Erweiterungsbau.
Tipp: Sie reichen Ihr Bauvorhaben am besten zusammen mit einem sogenannten bauvorlagenberechtigten Verfasser – also einem Architekten oder Bauingenieur – bei der zuständigen Gemeinde beziehungsweise dem Magistrat ein. In Wien wenden Sie sich an MA 64 (für die Bekanntgabe der Bebauungsbestimmungen) und MA 37, die Baupolizei.
Worauf müssen Sie beim Bauantrag besonders achten?
Die zuständige Bauaufsichtsbehörde prüft die Richtigkeit Ihres Bauantrags bezüglich der jeweiligen Bauordnung von Land und Gemeinden in der Regel penibel. Je nach geltender Bauordnung gibt es zahlreiche Vorgaben, die Sie für Ihr Bauvorhaben berücksichtigen müssen. Beispielsweise zu Größe und Grundriss, der Geschoßzahl und Dachform, oder den nötigen Abstandsflächen und Gestaltung der Außenanlagen.
Die meisten Gemeinden haben in einem sogenannten Bebauungsplan festgesetzt, wie Grundstücke bebaut und genutzt werden dürfen – solche Vorgaben sind vorrangig einzuhalten. Den Bebauungsplan können Sie vor der Planung Ihres Bauvorhabens beim Bauamt einsehen.
Tipp: Erkunden Sie die Vorgaben des örtlichen Bebauungsplans und halten Sie diesen ein. Dies verschafft Ihnen mit einem sogenannten vereinfachten Baugenehmigungsverfahren (Bauanzeige) in vielen Gemeinde einen zeitlichen und bürokratischen Vorteil in Sachen Bauantrag.
oder
Bauantrag – welche Unterlagen müssen Sie einreichen?
In Sachen Unterlagen und Dokumente variieren die Vorgaben je nach Bundesland für den Bauantrag. Erkunden Sie daher rechtzeitig beim zuständigen Sachbearbeiter Ihrer Gemeinde, was Sie für Ihr individuellen Bauprojekt einreichen müssen. Es gibt einige Unterlagen, die für einen Bauantrag österreichweit obligatorisch sind.
Obligatorische Unterlagen in ganz Österreich
- Lageplan Höhenplan des Grundstücks
- Auszug aus dem Liegenschaftskataster
- Bauzeichnungen und schriftliche Baubeschreibung
- Gutachten zur Statik
- Kostenaufstellung des Bauprojekts
- Nachweis des Grundeigentums
- Energieausweis sowie Nachweise zur Sicherheit
Insbesondere in Ballungsräumen gibt es mitunter zahlreiche weitere Vorgaben.
Zusätzlich geforderte Unterlagen (Beispiel Wien):
- Ansuchen um Baubewilligung
- Zustimmung der im Grundbuch eingetragenen Grundeigentümer
- Energieausweis in elektronischer Form, Nachweis über Schallschutz
- Nachweis über den Einsatz alternativer Energieversorgungssysteme (wenn möglich)
- Bestätigung der Planverfasser zum barrierefreien Bauen
- Berechnung der Anliegerleistungen, Nachweis zur Stellplatzverpflichtung
- Statische Berechnungen und Fundierungskonzept
- Gestaltungskonzept Garten bei Neubauten ab Bauklasse II
- Nachweis der Verfügbarkeit von Wassermenge zur Brandbekämpfung
- Eintragung von Standplätzen für Müllbehälter
- Unterlagen zur architektonischen Begutachtung der Abteilung Architektur und Stadtgestaltung
Sie sehen: Grobe Ideen und Wünsche reichen in Sachen Hausbau und Co. Bei weitem nicht aus. Es braucht durchaus, eine Menge an detaillierten und vollständigen Unterlagen, um Ihre Baugenehmigung zu beantragen und zu erhalten.
Tipp: Haben Sie alle notwendigen Unterlagen eingereicht, werden je nach Bundesland Ihre Nachbarn informiert. Hier kommt es nicht selten zu einer Bauverhandlung, bei der alle berechtigten Personen und Behörden die Gelegenheit haben, ihre Interessen zu vertreten. Erst im Anschluss Probleme wird die Baugenehmigung schriftlich erteilt.
oder
Nach dem Bauantrag – wie läuft das Baubewilligungsverfahren ab?
Sind alle Unterlagen beisammen und der vollständige Bauantrag bei Ihrer Gemeinde eingereicht, wird Ihr Bauantrag an die jeweilige Bauaufsichtsbehörde weitergeleitet. Diese prüft den Antrag zunächst auf Richtigkeit. Die Dauer bis zur endgültigen Genehmigung kann unterschiedlich viel Zeit in Anspruch nehmen. In der Regel sollten Sie zwei bis drei Monate für die Bearbeitung des Antrags einplanen. Dies ist insbesondere davon abhängig, ob neben Prüfung eine mündliche Bauverhandlung nötig ist und welche Einwände Anlieger oder örtliche Verbände zum Bauprojekt haben. Eine einheitliche Frist hierfür gibt es in Österreich nicht.
Ablauf einer Baubewilligung (Beispiel Oberösterreich):
Der typische Ablauf eines Baugenehmigungsverfahrens soll im Folgenden am Beispiel des Bundeslandes Oberösterreich erläutert werden:
Unterlagen und Vorprüfung: Zuerst müssen alle Unterlagen bei der zuständigen Baubehörde eingereicht werden. Im Anschluss erfolgt eine Vorprüfung durch die Baubehörde. Hier werden unter anderem der Flächenwidmungs- und Bebauungsplan überprüft, weiters erfolgt eine Abstimmung, ob sich der Bauherr an die landesrechtlichen Vorgaben gehalten hat.
Mündliche Bauverhandlung: Im nächsten Schritt erfolgt die mündliche Bauverhandlungen auf der zukünftigen Baustelle. Hierzu treffen sich Bausachverständige sowie alle Parteien (Bauwerber und Nachbarn), die zuständige Straßenverwaltung und die Planverfasser, um das geplante Bauvorhaben vor Ort zu erkunden. Wichtig: Sollten alle Beteiligten vorab schriftlich erklärt haben, dass es keine Einwände oder Änderungswünsche zum Bauvorhaben gibt, entfällt die mündliche Bauverhandlung.
Schriftliche Baubewilligung: Im vorab letzten Schritt erfolgt die schriftliche Erteilung der Baubewilligung. Diese wird zwei Wochen nach Zustellung der Baubewilligung an den Bauherren rechtskräftig.
Fertigstellungsanzeige: In Oberösterreich müssen Bauherren weiters eine sogenannte Fertigstellungsanzeige im Anschluss an das errichtete Bauvorhaben einreichen. Erst acht Wochen nach Einbringen dieser Anzeige darf das Gebäude benützt werden. Wichtig: Mitunter ist eine sogenannte Baubeginnsanzeige sowie der Nachweis über relevante Sicherungsmaßnahmen an der Baustelle nötig.
Tipp: Auf den Ablauf des Genehmigungsverfahrens können Sie selbst nur bedingt Einfluss nehmen. Wie lange ein Baubewilligungsverfahren tatsächlich dauert, hängt in der Regel von Umfang und Komplexität des Bauprojekts ab. Anzahl der Nachbarn sowie besondere ökologische Gegebenheiten spielen in der Praxis eine wesentliche Rolle. Rechnen Sie in aller Regel mit mindestens zwei Monaten Verfahrensdauer. Durch eine Bauvoranfrage kann sich der Genehmigungsprozess beschleunigen.
Baugenehmigung – was gilt in Sachen Fristen?
Weiters gilt es in Sachen Baugenehmigung einige Fristen zu beachten.
Fristen während der Bauphase: Beispielsweise In einigen Bundesländern müssen Sie den Baubeginn sowie das Bauende schriftlich mitteilen – mittels einer sogenannten Baubeginnsanzeige bzw. Fertigstellungsanzeige. Zudem ist je nach Bundesland ein Ansuchen um Benützungsbewilligung im Anschluss der Baumaßnahme obligatorisch.
Wichtig: Hier gilt es, gemäß der geltenden Rechtslage die jeweiligen Überprüfungsbefunde vorzuzeigen.
Fristen zur Baugenehmigung: Die Baugenehmigung selbst ist befristet. In Wien beispielsweise beläuft sich die Frist auf vier Jahre. Für Bauherren bedeutet dies: Innerhalb von vier Jahren nach Erteilung der Bewilligung muss mit der jeweiligen Baumaßnahme begonnen werden. In Oberösterreich beträgt die Frist drei Jahre.
Wichtig: Wird der Bau innerhalb der Fristen begonnen, kann die Baubewilligung dennoch erloschen sein, falls der Bau nicht innerhalb von fünf Jahren nach Beginn der Bauausführung beendet wurde. Andere Bundesländer bieten hier auf Wunsch eine Fristverlängerung durch jeweilige Anträge.
oder
Bauantrag und Baubewilligung – mit welchen Kosten müssen Sie rechnen?
Bauen ist per se eine kostspielige Angelegenheit – und natürlich gibt es den Bauantrag und die Baubewilligung nicht umsonst. Die Kosten hierfür sind gesetzlich nicht klar festgeschrieben und können je nach Gemeinde und Größe des Bauvorhabens stark variieren. Wichtig ist es, die anfallenden Kosten schon vor der Planung zu erkunden in den Baunebenkosten mit zu berücksichtigen
Im Einzelnen lassen sich die Antragskosten mit folgenden Parametern berechnen:
Gebühr zur Baubewilligung: Je nach Behörde fällt der Gebührensatz für den Bauantrag unterschiedlich hoch aus. Meistens liegt dieser Gebührensatz zwischen einem halben und einem Prozent der Gesamtsumme des Bauprojekts. Viele Behörden berechnen Mindestgebühren für die Bearbeitung des Antrags, die sich je nach Region auf 100 bis 200 Euro belaufen können.
Kosten für Bauantrag: Neben der Bearbeitungsgebühr fallen für den Bauantrag weitere Kosten an. Das Honorar für den Architekten oder Bauingenieur sowie eventuelle Gebühren für nötige Prüfdokumente, beispielsweise zur Statik, zum Lärm- und Umweltschutz oder für Grundbuchänderung und Notar.
Kosten bei Bauvoranfrage: Stellen Sie eine Bauvoranfrage bei Ihrer Baubehörde, was insbesondere für Flurflächen ohne Bebauungsplan sinnvoll und notwendig ist, verursacht dies weiters zusätzliche Kosten, die Sie ebenfalls bei den Baunebenkosten berücksichtigen müssen.
Weitere Punkte zum Bauantrag – Einverständnis, Ablehnung und Widerspruch
Einverständnis der Nachbarn: Nachbarn müssen in Österreich nicht zwingend ihre Zustimmung zu Ihrem Bauvorhaben geben. Es kann nicht schaden, vorab das Einverständnis Ihrer unmittelbaren Anwohner einzuholen – beispielsweise in Sachen Abweichung vom Bebauungsplan, fraglichen Grenzabständen oder sonstigen Wünschen wie Garagen und Gerätehütten. Durch seine Unterschrift kann Ihr Nachbar dem Plan zustimmen, muss er gesetzlich nicht. Grundsätzlich haben Nachbarn das Recht, innerhalb eines Jahres Widerspruch gegen Baumaßnahmen einzulegen.
Tipp: In manchen Gemeinden wird eine zustimmende Unterschrift von den Nachbarn in den Unterlagen des Bauantrags gefordert. Wenn Sie insbesondere Ihr Bauvorhaben zu nah am Nachbargrundstück oder mit einer Geschoßüberhöhung planen, ist es immer sinnvoll die Nachbarn, um Erlaubnis zu fragen.
Ablehnung des Bauantrags: Ablehnungen von Bauanträgen kommen häufiger vor, als so mancher potenzielle Häuslebauer dies glaubt. Vor allem bei Verletzung von gesetzlichen Grenzabständen oder von örtlichen Natur- oder Denkmalschutzvorschriften kann das Genehmigungsverfahren rasch scheitern.
Tipp: Als Bauherr haben Sie immer das Recht einer Ablehnung – in welcher Form immer – zu widersprechen.
Widerspruch gegen Ablehnung: Wichtig in Sachen Widerspruch sind Frist und Form – denn diese muss innerhalb von vier Wochen schriftlich mit einer schlüssigen Begründung erfolgen. Hier empfiehlt es sich am besten bei seinen Architekten, einem Bausachverständigen oder anderweitigen Experten im jeweiligen Fachgebiet Rat einzuholen, damit Ihr Widerspruch Erfolgschancen hat.
Tipp: Per Widerspruch können Sie mit der jeweiligen Behörde nach Kompromisslösungen suchen. ausgehandelt werden. Wird Ihr Ersuchen erneut abgelehnt, bleibt Ihnen der Rechtsweg – was Bauvorhaben in der Praxis verzögert.
oder
Fazit zum Thema Bauantrag und Baugenehmigung
Eine rechtsgültige Baubewilligung in Österreich in der Regel ist unabdingbar, bevor Sie Ihr Bauvorhaben beginnen können. Andernfalls drohen rasch Ablehnung, ein Baustopp mit hohen Kosten und schlimmstenfalls sogar ein langwieriges Gerichtsverfahren.
Wichtig ins Sachen Bauantrag sind zunächst vollständige Dokumente und Pläne und Gutachten, die geltenden Paragrafen und Vorschriften entsprechen. Da diese je nach Bundesland, Gemeinde und konkretem Bauvorhaben recht unterschiedlich sind, ist es ratsam den Bauantrag stets zusammen mit bauvorlagenberechtigten Verfassern wie Architekten oder Bauingenieure zu stellen.
Weiters gilt es die vielfältigen Kosten bei Bauvoranfrage, Bauantrag und Baubewilligung vorab zu erkunden und in die jeweiligen Baunebenkosten bzw. die nötige Baufinanzierung einzuplanen.
Schließlich gibt es einige wichtige Fristen einzuhalten. So müssen beispielsweise in einigen Bundesländern Baubeginn sowie Bauende schriftlich angezeigt werden. Mitunter ist ein schriftliches Ansuchen um Benützungsbewilligung obligatorisch. Was viele Bauherren zudem gerne vergessen: Eine bewilligte Baugenehmigung ist in Österreich nur befristet gültig. Ist diese Frist verstrichen, ist der Bauantrag erloschen und muss erneut gestellt werden. Gleiches gilt bei möglichem Widerspruch in Sachen Antragsablehnung.
oder
Video: Baurecht – Fragen und Antworten
Quelle: BETTERHOMES AG / YouTube
FAQ
Wie weit muss der Abstand zum Nachbargrundstück sein?
Die Bauordnungen in Österreich sehen bei Bauwerken einzuhaltende Mindestabstände zur Grundstücksgrenze vor. Weiters sind Mindestabstandsflächen vorgeschrieben. Der Mindestabstand zur Grenze beträgt – je nach Bundesland – zwischen drei und sechs Metern. Diese müssen von Bauherren eingehalten werden – andernfalls droht eine Ablehnung des Bauantrags.
Wie viel Platz müssen Sie zu Ihrem Nachbarn lassen?
Nach den neun Landesbauordnungen sollten Gebäude so gelegen sein, dass sie auf benachbarten Bauplätzen, stehenden oder zu errichtenden Bauten, eine entsprechende Besonnung und Belichtung erhalten.
Die Bebauungsgrenze kann durch eine Baufluchtlinie, oder eine Baugrenzlinie festgelegt werden, die bis auf geringfügige Ausnahmen – Vordächer, Freitreppen oder Rampen – nicht überschritten werden darf. Im jeweiligen Bebauungsplan Ihrer Gemeinde können andere Regelungen – hier gilt im Einzelfall für die Abstände Grund & Gebäude:
|
Bundesland |
Abstand Gebäude zur Grundstücksgrenze |
Abstand Gebäude zu Gebäude |
| Wien | In offener Bauweise und Bauklassen I & II, mind. 6 m | detto |
| Vorarlberg | Nach Schattenregel, mind. 3 m | detto |
| Tirol | 0,7-fache Höhe der grenzzugewandten Gebäudeseite, mind. 4 m | einheitlich 6 m |
| Steiermark | 2 m plus 1 m für jedes Stockwerk | detto |
| Salzburg | 3/4 der Höhe der Dachtraufe oder Wand in Richtung Grundgrenze, mind. 4m | Untereinander die Summe der beiden errechneten Abstände. |
| Oberösterreich OÖ | mind. 3 m | mind. 3 m |
| Niederösterreich NÖ | Seitlicher Bauwich muss der halben Gebäudehöhe entsprechen, mind. 3m | Unmittelbar aneinander, oder freier Lichteinfall auf alle Hauptfenster bei 45 ° Lichteinfall. |
| Kärnten | Unmittelbar aneinander oder nach der Schattenregel, mind. 3 m | detto |
| Burgenland |
Seitlich und hinten die 1/2 Gebäudehöhe minus 1 m, gemessen an der grenzzugewandten Wand, mind. 3 m. |
detto |
Wie berechnet man die Abstandsflächen?
Für die erforderliche Abstandsfläche wird die Höhe der Außenwände (H) mit einem Faktor zwischen 0,2 und 1 multipliziert. Zu dieser Höhe H wird die Höhe von Dachflächen bis zu einer Neigung von 70 ° zu einem Drittel – bei mehr als 70 ° Neigung komplett hinzugerechnet. Formel zur Berechnung der Abstandsfläche: TA = F * (H + FD * HD).
Was ist der Unterschied zwischen Bauantrag und Baugenehmigung?
Mit dem Bauantrag stellt der Bauherr – also der Häuslebauer – einen Antrag für die Baugenehmigung. Nur diese erlaubt es ihm, sein Bauvorhaben in der geplanten Form auch umzusetzen. Ohne genehmigten Bauantrag darf in Österreich kein Bauvorhaben durchgeführt werden.
Was kommt nach dem Bauantrag?
Ist die Baugenehmigung erteilt, geht es mit der Ausführungsplanung weiter. Die genehmigten Pläne werden also detaillierter, sodass anhand dieser Pläne beispielsweise die Erdarbeiten, die Bodenplatte, der Keller oder Mauerarbeiten beauftragt werden können.