Verkehrswert berechnen: Haus | Wohnung | Grundstück

Worum geht es beim Verkehrswert einer Immobilie?

Der Verkehrswert einer Immobilie ist jener Wert, an dem sich die Transaktionspreise beim Kauf und Verkauf von Liegenschaften orientieren. Dieser kann mittels Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren und Vergleichswertverfahren ermittelt werden. Der standardisierte Einheitswert einer Immobilie dagegen dient vorderst als Besteuerungsgrundlage – beispielsweise zur Ermittlung der Grundsteuer.

Inhaltsverzeichnis

Definition

Berechnung für Erbschaft, Verkauf und Co

Wer ermittelt der Verkehrswert?

Verfahren

Fazit

Video

Verkehrswert einer Immobilie: was ist das genau?

Per Definition ist der Verkehrswert einer Immobilie jener Preis, der zu einem gewissen Stichtag im normalen Geschäftsverkehr und auf der Grundlage der rechtlichen Gegebenheiten sowie der tatsächlichen Eigenschaften der Immobilie zu erzielen wäre. Er gleicht somit dem Marktwert, an dem sich auch Käufer und Verkäufer bei ihren Transaktionspreisen orientieren.

Drei Methoden der Ermittlung: Festgelegt wird der Verkehrswert mittels unabhängigem Schätzgutachten. Hierbei gibt es drei Methoden der Wertermittlung von Immobilien:

• das Ertragswertverfahren
• das Vergleichswertfahren
• und das Sachwertverfahren

Verkehrswert berechnen: bei Erbschaft, Verkauf und Co.

Um den Verkehrswert einer Liegenschaft ermitteln zu müssen, gibt es im Alltag eine Reihe von Situationen. Ein Bewertungsgutachten ist insbesondere nötig bei

Bei Finanzierung, Wohnungskauf oder Hauskauf: Banken oder Bausparkassen verlangen hier vorab immer ein Schätzgutachten. In der Regel führen dies selbst durch und verrechnen hierfür eine Gebühr.

Im Erbfall: Auch im Falle einer Erbschaft ist die Berechnung des Verkehrswertes in der Regel Standard. Schließlich hängt vom Wert der Liegenschaft die Höhe der Erbauszahlung einzelner Erben oder Erbengemeinschaften ab.

Beim Verkauf: Weiters müssen sich Immobilienmakler beim Immobilienverkaufs in ihrer Preisfindung am marktüblichen Wert orientieren – dies ist der dem Verkehrswert. In der Regel wird hier ein Sachverständigengutachten zur Berechnung des Verkehrswerts einer Immobilie in Auftrag gegeben.

Im Scheidungsfall: Schließlich ist auch im Falle einer Scheidung eine Wertermittlung per Schätzgutachten erforderlich. Nur so lassen sich Auszahlungen der Partner korrekt ermitteln.

Wer ermittelt den Verkehrswert einer Immobilie?

Zur Ermittlung des Verkehrswerts gibt es verschiedene Möglichkeiten: vom traditionellen kostenpflichtigen Verfahren per Wertgutachten bis hin zur kostenlosen Online-Ermittlung. Allerdings bieten nicht alle Quellen eine seriöse Wertgrundlage. Die wichtigsten Quellen zur Ermittlung des Verkehrswerts sind:

Sachverständige: Am zuverlässigsten und teuersten sind Bewertungsgutachten von gerichtlich beeideten Sachverständigen. Sie kommen insbesondere bei Erbschaften und Scheidungen zum Einsatz, falls es Streit über den Wert einer Immobilie gibt.

Immobilienmakler: Weiters sind Schätzungen häufig in Maklerdienstleistungen inkludiert. Gute Makler sind häufig gleichzeitig auch gerichtlich beeidete Immobiliensachverständige.

Kreditinstitute: Bank und Kreditvermittler verwenden hingegen meist standardisierte Software-Tools zur Immobilienbewertung. Diese sind nicht so präzise wie individuelle Gutachten durch beeidete Sachverständige – aber kostengünstiger.

Online-Tools: Schließlich bleiben kostenfreie Online-Tool zur Verkehrswertermittlung. Diese achten allerdings in der Regel nur auf Transaktionspreise im Umfeld der Immobilie und weniger auf den Schnitt der Wohnung. Zur exakten Preisschätzung sind diese meist nicht geeignet.

Tipp: Mit Kosten von 500 bis über 1.000 Euro pro Gutachten sind gerichtlich beeidete Sachverständige am teuersten. Immobilienmakler haben Gutachten meist in ihrer Dienstleistung inkludiert. Banken und Kreditvermittler verlangen in der Regel eine Pauschale oder einen Prozentsatz von rund 0,1 bis 0,5 % der Kreditsumme.

Welche Verfahren zur Berechnung des Verkehrswerts gibt es?

In Österreich haben sich drei Verfahren zur Berechnung des Verkehrswerts einer Immobilie etabliert: das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren sowie das Vergleichswertverfahren.

Ertragswertverfahren: erzielbare Mieterträge

Beim Ertragswertverfahren stehen erzielbare Mieterträge eine Immobilie im Vordergrund – wie viel an monatlicher oder jährlicher Miete eine Immobilie also abwirft. Dieses recht aufwändige Verfahren kommt insbesondere bei Mehrfamilienhäusern, Zinshäusern oder Gewerbeimmobilien zum Einsatz und errechnet sich anhand unseres Beispiels eines Zinshauses folgendermaßen:

Beispiel-Immobilie Zinshaus
Grundstücksfläche	600 m2
Bodenrichtwert	400 Euro pro m2
Wohnfläche	400 m2
Quadratmetermiete	10 Euro
Bewirtschaftungskosten	25 % der Mieterträge netto
Liegenschaftszins	3 %
Restnutzungsdauer der Immobilie	30 Jahre (70 Jahre gesamt)

Schritt 1: Ermittlung des Bodenwertes des unbebauten Grundstücks

Bodenwert = Bodenrichtwert * Grundstücksfläche: 400 Euro/m² * 600 m² = 240.000 Euro

Schritt 2: Berechnung des Grundstücksreinertrags

Jährliche Mieteinnahmen minus Bewirtschaftungskosten (Verwaltungs- und Betriebskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallswagnis). Diese werden zu 25 % der Nettomieteinnahmen angesetzt.

Schritt 3: Berechnung des Gebäudereinertrags

Grundstücksreinertrag samt erwartete Wertsteigerung des unbebauten Grundstücks. Zur Vermeidung der doppelten Erfassung des Grundstückswertes wird die Bodenwertverzinsung abgezogen.

Bodenwertverzinsung = Bodenwert *Liegenschaftszins
240.000 Euro (Bodenwert) * 0,03 (Liegenschaftszins) = 7.200 Euro
Gebäudereinertrag = Grundstücksreinertrag minus Bodenwertverzinsung
36.000 Euro – 7.200 Euro = 28.800 Euro

Schritt 4: Ermittlung des Gebäudeertragswerts samt Vervielfältiger

Gebäudeertragswert = Gebäudereinertrag * Vervielfältiger

Der Vervielfältiger inkludiert sowohl Liegenschaftszins als auch Restnutzungsdauer des Gebäudes. Er ist umso höher, je niedriger der Zins ist und je länger das Gebäude genützt werden kann.

Beispiel: 3 % Liegenschaftszins und 30 Jahren Restnutzungsdauer

Vervielfältiger: (1,03³⁰ -1) / (1,03 ³⁰ * 0,03) = 19,6

Gebäudereinertrag * Vervielfältiger = Gebäudeertragswert

Gebäudeertragswert 28.800 Euro * 19,6 = 564.480 Euro

Schritt 5: Berechnung des Ertragswertes:

Abschließend werden Bodenwert und Gebäudewert addiert und erforderliche Zu- und Abschläge (abhängig von Gebäudezustand und Mietbindungen) verrechnet:

Ertragswert = Gebäudeertragswert + Bodenwert +/– Wertänderungen

Angenommen wird ein Schaden am Gebäude um 35.000 Euro. So errechnet sich folgender Ertragswert:

ERTRAGSWERT: 564.480.920 Euro + 240.000 Euro – 35.000 Euro = 769.480 Euro

Sachwertverfahren: Herstellkosten der Bauteile

Deutlich einfacher lässt sich der Verkehrswert mittels Sachwertverfahrens erkunden. Der Sachwert setzt sich dabei aus Bodenwert, Gebäudewert sowie Wert der Außenanlagen zusammen. Entscheidend ist hier der Marktanpassungsfaktor (Sachwert von Immobilien inklusive lokaler Gegebenheiten). Hinzu kommt noch die Alterswertminderung:

Alterswertminderung: Alter des Gebäudes / Gesamtnutzungsdauer * 100

Beispiel-Immobilie Einfamilienhaus am Land
Gebäudeherstellungskosten aktuell	350.000 Euro
Freie Grundfläche:	800 m2
Grundstücks-Richtwertpreis pro m2:	300 Euro
Gebäudealter	30 Jahre (70 Jahre Gesamtnutzung)
Marktanpassungsfaktor:	0,95

Schritt 1: Bodenwert ermitteln

Bei Grund und Boden sind keine Altersanpassungen nötig. Die einfache Formel für den Bodenwert:

Grundstückspreis pro m² mal Grundstücksfläche: 300 Euro * 800 m² = 240.000 Euro an Bodenwert.

Schritt 2: Gebäudesachwert errechnen

Herstellungskosten aktuell: 350.000 Euro

Alterswertminderung: 30 Jahre / 70 Jahre * 100 = 42,9 % bzw. 150.150 Euro

Gebäudesachwert = 350.000 Euro – 150.150 Euro = 199.850 Euro

Schritt 3: Finaler Sachwert

Der finale Sachwert ergibt sich aus der Summe von Gebäudesachwert und Bodenwert multipliziert mit dem Marktanpassungsfaktor:

SACHWERT: (199.850 Euro + 240.000 Euro) * 0,95 = 138.367,50 Euro

Vergleichswertverfahren: lokale Immobilienpreise

Am einfachsten, allerdings nicht sehr präzise, ist das Vergleichswertverfahren. Dieses bietet nur grobe Anhaltspunkte zur Verkehrswertberechnung und zeigt Markttrends auf, wie vergleichbare Objekte gehandelt werden – was nicht immer ganz einfach ist. Größter Vorteil: Mit diesem Verfahren lässt sich kostenlos der aktuelle Verkehrswert ermitteln.

Wichtig: Recherchieren Sie möglichst ähnliche Immobilientransaktionen am lokalen Markt und berichtigen Sie Unterschiede mit Zu- und Abschlägen:

Beispiel-Immobile Wohnung Mehrfamilienhaus
	Vergleichsobjekt	Bewertetes Objekt	Zu- / Abschläge
Wohnfläche	80 m2	80 m2
Stockwerk	1. Stock	6. Stock	12 %
Ausstattung	Lift / Balkon	kein Lift / kein Balkon	– 25 %
Baujahr	1988	1998	7 %
Zustand	baujahrestypisch	baujahrestypisch
Preis / m2	3.200 Euro	3.500 Euro
Immobilienwert	256.000 Euro	225.040 Euro

Berechnung Wohnungspreis: 80 m² * 3.500 Euro = 280.000 Euro

VERGLEICHSWERT: 280.000 Euro – 6 % Abschlag = 263.200 Euro

Verkehrswert berechnen: einige wichtige Punkte zum Schluss

Entscheidende Faktoren

In Sachen Immobilie zählen – neben dem Preis – vor allem die Lage und die Qualität.

• Guter Zustand und Ausstattung: Aufzug und solider Balkon, moderne Küche und geräumiges Badezimmer mit Dusche und Badewanne sowie Kellerabteil und Garagenstellplatz – all dies bringt deutlich Pluspunkte.
• Lage und Anbindung: Bezüglich der Lage zählen vor allem Nähe zu U-Bahnstationen, gute Verkehrsanbindungen, Nahversorgungszentren sowie nahe Park- und Erholungsanlagen. Hinzu kommt die Nähe zum Arbeitsplatz oder zur Hochschule.

Nötigte Unterlagen

Zur Berechnung des Immobilien-Verkehrswerts sollten Ihnen folgende Unterlagen vorliegen:

• Allgemein: Baupläne & Baubeschreibung, Grundrisse & Schnitte, Grundbuchauszug, Lageplan & Flurkarte, Wohnflächenberechnung, Energieausweis.
• Bei Wohneigentum: Wirtschaftsplan, Betriebskosten & Nebenkostenabrechnung, Protokolle aller Eigentümerversammlungen.
• Bei Ertragsobjekten: Mietaufstellungen, Mietverträge, Bewirtschaftungskosten.
• Ermittlung von Belastungen und Rechten: Grundbuchauszüge, notarielle Urkunden und Eintragungen im Grundbuch.

Unterschiede: Verkehrswert und Einheitswert

Verkehrswert und Einheitswert sind in Sachen Immobilienbewertung vielfach im Gebrauch. Hier gibt es aber einige entscheidende Unterschiede:

• Einheitswert: Standardisiert zu einem bestimmten Termin festgestellt und über mehrere Jahre gültig. Dient als Bemessungsgrundlage für Gebühren und Steuern. Weiters wird die jährliche Grundsteuer auf Basis des Einheitswertes berechnet.
• Verkehrswert: Dieser liegt weit über dem Einheitswert und entspricht dem wahren Transaktionswert – also dem möglichen Kaufpreis. Hiervon wird auch die Grunderwerbsteuer mit 3,5 % berechnet.

Fazit zum Thema Verkehrswert berechnen

Kauf und Verkauf, Vermietung, Erbfall oder Scheidung. Es gibt viele Gründe, warum man wissen sollte, was eine Immobilie genau wert ist. Die entscheidende Kennzahl dafür ist der Verkehrswert, welche auf drei Arten berechnet werden kann: dem Ertragswertverfahren, dem Sachwertverfahren sowie dem Vergleichswertfahren. Der Verkehrswert wird von Sachverständigen geschätzt und orientiert sich in der Regel am Ertragswert oder Substanzwert. Bestimmte Umstände erhöhen oder vermindern dabei den erzielbaren Verkaufsbetrag.

Entscheidend in Sachen Verkehrswert sind seriöser Anbieter. Verkehrswertermittlungen können von Sachverständigen, Banken, Immobilienmaklern oder via Online-Tools vorgenommen werden. Am zuverlässigsten und teuersten sind Gutachten gerichtlich beeideter Immobiliensachverständigen. Kostenlose Online-Tools, die nur oberflächliche Transaktionsvergleiche tätigen eignen sich nur bedingt. Besonders zuverlässig ist eine Kombination von 75 % Ertragswertverfahren und 25 % Sachwertverfahren.

Tipp: Mit einem professionellen Immobiliensachverständigen erhalten Sie ein solides Verkehrswertgutachten für Ihre Immobilie und sind immer auf der sicheren Seite.

Video: So ermittelst Du den Wert einer Immobilie

Quelle: Finanztip / YouTube