Was macht variable Hypothekarkredite so gefährlich?
Aufgrund steigender Kosten und schärferer Kreditregeln werden Immobilienkredite in Österreich zunehmend zur Hürde. Vor allem Baufinanzierungen mit variablen Zinsen machen Konsumenten zu schaffen: Seit der Zinswende stieg die monatliche Belastung teils um ein Vielfaches – für viele Haushalte unbezahlbar. Ein Alarmzeichen, dem Banken und Politik mit Lockerungen begegnen wollen – bislang ohne Erfolg.
Inhaltsverzeichnis
Hintergrundwissen zum Thema variable Hypothekarkredite als Problem
Variable Kredite für Haus und Wohnung – in Österreich sehr beliebt
Österreich ist ein Spitzenreiter bei der Vergabe variabel verzinster Kredite. Rund 500.000 Haushalte haben in Österreich haben einen variablen verzinsten Kredit laufen. Das gilt nicht zuletzt für den Immobilienbereich. Wer vor Jahren einen Fixzinskredit für Haus und Wohnung abschloss, wurde fast schon belächelt. Waren hier die Zinsen trotz des damaligen Nullzinsumfeldes doch durchweg höher als bei einem flexiblen Kredit mit variabler Verzinsung – den gab es fast schon für null Prozent.
Doch warum ist das Produkt so beliebt, das in Wahrheit nicht nur für Kunden, sondern auch für Banken Risiken birgt? Österreichs Geldinstitute sind bei der Vergabe von Krediten mit variablen Zinssätzen im europäischen Vergleich recht großzügig – um es vorsichtig auszudrücken. Und die Konsumenten greifen zu. Durchaus überraschend, denn gemeinhin gelten Österreicherinnen und Österreicher bei Finanzgeschäften wie Aktien als risikoscheu und spekulieren ungern. Es könnte so etwas wie Folklore der Bevölkerung sein, dass sie bei Krediten trotz Warnungen extrem risikofreudig sind und in einer Art Schnäppchenmentalität nach dem letzten zehntel Prozentpunkt schielen.
Auch Banken mögen’s variabel: Für die Banken sind variable Kredite interessant, weil sie ihnen eine einfache Form der Absicherung bieten und im Idealfall – wie aktuell – sprudelnde Gewinne ermöglichen. Schnell, einfach und immer am Bedarf des aktuellen Marktes orientiert – wie einst bei den Fremdwährungskrediten ab Mitte der 1990er-Jahre. Deren Geschichte ist hinreichend bekannt und auch in Sachen variabler Hypothekarkredite haben viele Bankkunden und deren Geldhäuser nicht mitbedacht, dass Zinsen eben auch steigen können.
Mittlerweile hat sich das Blatt gewendet. So stiegen die Zinsen variabler Kredite im Schatten der Leitzinserhöhungen ab 2022 sprunghaft an – heute sind Fixzins-Angebote günstiger als variable Kredite. Während immer mehr Schuldner von variablen Hypothekarkrediten nun in Probleme geraten, profitieren Banken weiter. Ein ungleicher Wettbewerb, der mittlerweile nicht nur zu Ausfällen bei Kreditrückzahlungen führt, sondern 2022 auch die Finanzmarktaufsicht (FMA) auf den Plan gerufen hat: Mit der Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (Kim Vo) zur Begrenzung systemischer Risiken bei Immobilienkrediten und auch zum Schutz der Käufer und Käuferinnen. Diese hat dazu geführt, dass Konsumenten deutlich schwerer an Baufinanzierungen kommen und die Vergabe neuer Wohnkredite stark eingebrochen ist. Die Bankenbranche argumentiert nun, dass die Schuldendienstquote von 40 Prozent gelockert gehört. Ein schwacher Trost für alle Häusle Besitzer, die aktuell einen teuren variablen Baukredit bedienen müssen.
Variable Hypothekarkredite – Zinswende wurde für viele Häuslebauer zum Alptraum
Nicht nur die umstrittene Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung macht potenzielle Häuslebauer zu schaffen. Es ist vor allem ein Thema, das für viele aktuelle Kreditnehmer variabler Finanzierungen zum wahren Alptraum wurde: die Zinswende am Immobilienmarkt mit immens gestiegenen monatlichen Raten.
Variable Kreditzinsen seit 2022 von 0 auf 4,50 gestiegen: Lag im Jänner 2022 der 3-Monats-Euribor als Referenzzinssatz vieler Immobilienfinanzierungen noch bei minus 0,6 Prozent, stieg der Referenzzinssatz der Europäischen Zentralbank (EZB) innerhalb von 24 Monaten auf aktuell 4,50 %. Der höchste Stand seit über einem Jahrzehnt.
Immense Mehrbelastung bei variablen Wohnkrediten: Haushalte, die aktuell einen variablen Immobilienkredit abbezahlen, spüren diese finanzielle Mehrbelastung besonders stark: Im Vergleich zu 2021 hat sich die monatliche Kreditrate für einen variablen Wohnkredit über 300.000 Euro von monatlich knapp 1.000 Euro auf über 1.600 Euro erhöht. Ein Zinsanstieg über mehr als 60 Prozent im Vergleich zum Abschluss des Kredits.
Zinsen variabler Immobilienkredite kratzen an 5-Prozent-Marke: Mittlerweile kratzt die variable Verzinsung von Immobilienkrediten in der Regel an der 5-Prozent-Marke oder liegt sogar vielfach darüber. Das schlägt sich voll durch auf die Kreditrate durch und ein baldiger Rückgang ist nicht in Sicht.
Fixzins-Angebote derzeit günstiger als variable Kredite: Aktuell kosten Fixzinskredite sogar weniger als der variable Kredit: Im Schnitt – je nach Laufzeit und Kreditsumme um bis zu einem Prozentpunkt. Kreditnehmer, die einen variablen Hypothekarkredit bedienen müssen oder ihren Fixzinskredit einst auf einen vermeintlich günstigeren variablen Kredit umgestellt haben, sollten eine Umschuldung in Betracht ziehen.
Variable Wohnkredite rückwirkend zu Fixzinskrediten umwandeln – Politik zeigt sich offen
Das alles ist für Kreditnehmer nicht nur ärgerlich und für manche sogar existenzbedrohend. Es führt seit geraumer Zeit auch zu einer landesweiten Diskussion um den Umgang variabel verzinsten Krediten.
So zeigt sich einem Vorstoß der Grünen aus 2023 gegenüber, wonach privaten Kreditnehmern eine rückwirkende Umwandlung eines variabel verzinsten Immobilienkredits ermöglicht werden soll, mittlerweile ein breiter politischer Konsens in Österreich. Man wolle gemeinsam Konsumenten und vor allem Familien unter die Arme greifen, die infolge der Zinswende am Markt in arge finanzielle Bedrängnis gekommen sind.
Konkret soll laut dem vorliegenden Entwurf für einen Initiativantrag die rückwirkende Konvertierung für alle variablen Hypothekar- oder Immobilienkredite gelten, die ab dem 21. März 2016 abgeschlossen wurden. Der Konvertierungsanspruch soll ein Umstellen ermöglichen, als ob Kreditnehmer und Bank bereits vor dem unvorhergesehenen Zinsanstieg einen fixen anstatt eines variablen Kreditsatzes vereinbart hätten – somit würden diese also rückwirkend zu den damaligen Fixzins-Konditionen abgeschlossen. Weiters müssten fix und variabel verzinster Kredit gegenübergestellt werden, um Konsumenten Vergleiche der Vertragsbedingungen zu ermöglichen.
Die Banken sollen den Kreditkunden innerhalb von zwei Monaten ein Umstiegs-Angebot vorlegen, bei Nichtbefolgung sieht der Vorschlag Verwaltungsstrafen für die Banken vor. Der konkrete Fixzinssatz soll von der Finanzmarktaufsicht (FMA) festgelegt werden, damit Banken keine Angebote mit beliebig hohen Zinssätzen offerieren. Die Möglichkeit zur Umwandlung soll einmalig bis Ende 2024 in Anspruch genommen werden können.
Umwandlung variabler Hypothekarkredite – kontroverse Diskussionen und rechtliche Bedenken
Dieser Vorstoß, von dem, laut Studien rund 500.000 Haushalte betroffen sein könnten, sorgt in Österreich seit Monaten für kontroverse Diskussionen unterschiedlichster Gruppen.
Eine nötige Gesetzesänderung würde einen weitreichenden Eingriff in die Privatautonomie von Kreditnehmer und Kreditgeber darstellen, bei dem auch verfassungsrechtliche Grenzen klar überschritten werden. Weiters hätte bei Betrachtung der Inflation sowie der Zinsentwicklung seitens der Europäischen Zentralbank (EZB) klar sein müssen, dass spätestens ab dem Jahr 2021 die Zinsen auch voll auf den Immobilienbereich durchschlagen würden.
Weder Banken noch Kreditvermittlern sei in diesem Kontext mangelnde Aufklärung vorzuwerfen. Mit einer Zwangsumwandlung würden aufsichtsrechtliche und gesetzliche Prinzipien der Kreditwürdigkeitsprüfung außer Kraft gesetzt und ein künstlicher, nicht annähernd dem Markt entsprechender Zinssatz festgesetzt. Weiters würde es die Steuerung der Refinanzierungsstruktur von Banken schwer bis unmöglich machen, und letztendlich zu deutlich höheren Liquiditätskosten und somit auch zu teureren Krediten für alle Konsumenten in Österreich führen.
Schließlich – so ein weiterer Hauptkritikpunkt – seien, trotzt des aktuell angespannten Finanzierungsumfeldes, die Raten ausgefallener Kredite für die Finanzierung von Wohnraum nach wie vor auf einem historisch niedrigen Niveau. Hierzu hätten auch die freiwillig gesetzten Maßnahmen der österreichischen Banken, wie die Aussetzung von Verzugszinsen und Mahnspesen, beigetragen.
Laufende Baukredite umschulden und mit Fix-Zinsen langfristig absichern
Angesichts der vielfach angespannten Lage bei laufenden Finanzierungen raten Immobilienexperten das Zinsänderungsrisiko mit dem Umstieg auf einen Fixzins-Kredit ausschalten. Die aktuell niedrigeren Fixzins-Konditionen werden so langjährig gesichert, weitere Erhöhungen der Kreditrate sind nicht mehr zu befürchten.
Und der Umstieg auf einen Fixzinskredit kann sich lohnen: Wer derzeit einen variablen Immobilienkredit mit rund fünf Prozent effektiv bezahlt und auf eine 20-jährige Fixzinsbindung zu 3,5 Prozent umschuldet, reduziert seine monatliche Kreditrate um rund 150 Euro. Über die gesamte Kreditlaufzeit gerechnet sind das gut 35.000 Euro weniger Zinskosten, die eingespart werden können.
Wichtig zu wissen: Bei einer Kreditumschuldung können Nebenkosten und Pönalen anfallen. Allerdings lässt sich ein Pönale in vielen Fällen vermeiden – etwa dann, wenn man von einem variablen Kredit auf einen fixverzinsten Kredit umschuldet und eine Kündigungsfrist von sechs Monaten einhält.
Tipp: Haushalte mit variablen Wohnkrediten sollten dringend einen Kassasturz machen und prüfen, ob sie die dauerhaft höheren Zinsen stemmen können. Ist das nicht der Fall, sollten betroffene Haushalte auch jetzt noch auf einen Fixkredit umsteigen, solange sie die Kreditvergabekriterien noch erfüllen.
Immobilienkredit – in fünf Schritten zur sicheren Hausfinanzierung
Egal, ob Umschuldung oder Neufinanzierung: In Sachen Immobilienkredit sollte gerade angesichts gestiegener Zinsen und hoher Kosten besonders gut geplant werden. Mit diesen fünf Schritten gelangen Sie zu einer sicheren Haus- oder Wohnungsfinanzierung, die sich dauerhaft trägt:
Schritt 1 – Finanzierungsbedarf erkunden: Die wenigsten Haushalte in Österreich können die komplette Hausfinanzierung aus Eigenmitteln bestreiten. Daher sollten Sie in einem ersten Schritt erkunden, welcher Finanzierungsbedarf durch Kredite und Förderungen für Ihr Vorhaben erforderlich ist.
Schritt 2 – Haushaltsrechnung durchführen: Daher stellt sich die Frage, wie viel Hauskredit Sie sich für die Finanzierung leisten können. Hier hilft Ihnen eine exakte Haushaltsrechnung, in der Sie alle monatlichen Einnahmen und Ausgaben gegenüberstellen – nur so wissen Sie, wie viel Geld pro Monat für die Rückzahlung Ihrer Kreditrate übrigbleibt. Ein Sicherheitspuffer von etwa zehn Prozent sollte dabei eingeplant werden.
Schritt 3 – Finanzierungsplan erstellen: Ist Ihr Finanzierungsbedarf ermittelt, gilt es die richtige Finanzierung zu finden. Hierfür stehen Immobilienkredite oder Bauspardarlehen parat, beides zweckgebundene Kredite bzw. Darlehen, welche hypothekarisch besichert werden. Weiters sollten Sie eine mögliche Wohnbauförderung zum Hauskredit in Ihrem Bundesland erkunden.
Schritt 4 – Kreditvergleich nutzen: Wissen Sie, wie viel und welchen Kredit Sie benötigen, ist es Zeit für den Kreditvergleich. Im online Immobilienkredit-Rechner erhalten Sie mit wenigen Angaben eine erste Einschätzung zur monatlichen Kreditrate und der Finanzierungswahrscheinlichkeit für Ihr Vorhaben. Unsere Finanzierungsexperten helfen Ihnen bei der Wahl des Finanzierungswunsches und holen für Sie die Kreditangebote passender Banken ein.
Schritt 5 – Kreditangebot auswählen: Jetzt können Sie das für Sie optimale Angebot auswählen und mit der Immobilienfinanzierung starten. Dabei unterstützen Sie unsere Finanzierungsexperten auch weiterhin – vom Abschluss des Kreditangebots bis zur Auszahlung Ihres Immobiliendarlehens.
Fazit zum Thema
Galten in Österreich variable Immobilienkredite lange Zeit als günstigere Möglichkeit, an das begehrte Eigenheim zu kommen, hat sich die Lage aufgrund der Zinswende am Markt dramatisch verändert. Kreditnehmer sehen sich teils mehrfach gestiegener Monatsraten bei der Finanzierung von Haus oder Wohnung gegenüber – für viele ist die finanzielle Belastbarkeit längst überschritten.
Das für Sommer 2023 angedachte Hilfspaket für ins Straucheln geratene Kreditnehmer kommt nun doch nicht. Zugute hätten die Gelder vor allem Jungfamilien kommen sollen. Stattdessen gibt es laut Bankenbranche individuelle Angebote für junge Kreditnehmer – gepaart mit den verschärften Kreditvergabekriterien (KIM-Verordnung) für private Wohnimmobilienkredite.
So bleibt Konsumenten, die sich einer überbordenden finanziellen Belastung in Sachen variablem Immobilienkredit gegenübersehen – bis auf weiteres – nur der Gang zur Bank oder zu einem der zahlreichen Konsumentenschutzvereine, um Alternativen aufzuspüren. Oder eine mögliche Umschuldung zu einem günstigeren Online-Darlehen. Unsere Finanzierungsexperten beraten Sie hierzu unverbindlich und kostenlos.
Video: Oberbank TV – fixe oder variable Zinsen?
https://youtu.be/bt6P00dHVNI
Quelle: Oberbank AG /YouTube
FAQ Variable Hypothekarkredite
Was ist ein variabler Kredit?
Bei Darlehensformen mit variablem Zinssatz orientieren sich die Banken an den allgemeinen Leitzinsen der Notenbanken – in der Regel dem EURIBOR bzw. der Europäischen Zentralbank (EZB).
Hierbei können Zinsobergrenzen mit einem geringen Zinsaufschlag beim Abschluss festgelegt werden, um das Risiko bei steigenden Zinsen deutlich zu verringern. Bei vielen Immobilienfinanzierungen war dies nicht der Fall, wodurch variable Hypothekarkredite in den vergangenen Jahren deutlich teuer wurden.
Wie hoch ist der variable und fixe Zinssatz bei Immobilienkrediten in Österreich?
Die Zinssätze für variable Wohnkredite liegen aktuell bei 5,0 % p.a. oder darüber. Fixzinskredite sind mittlerweile günstiger – diese gibt es derzeit ab rund 3,50 % p.a. Seit 2022 haben sich die Zinsen allgemein wesentlich erhöht.
Ist ein variabler Zinssatz zur Baufinanzierung gut?
Ein variabler Zins kann die bessere Wahl sein, wenn man bereit ist, das Risiko einer möglichen Zinserhöhung zu tragen. Sange Zeit waren variable Wohnkredite günstiger als Baudarlehen mit Fixzinsen. Seit der Zinswende hat sich das Bild gedreht: Aktuell müssen Bauherren mit variablen Immobiliendarlehen deutlich tiefer in die Tasche greifen – wer vor Jahren einen Fixzinskredit abgeschlossen hat, profitiert hingegen weiter vom garantierten günstigen Zinssatz.
Werden variable Zinsen sinken oder steigen?
Steigen bzw. sinken die Leitzinsen, so steigt bzw. sinkt auch der variable Zinssatz. Die Kreditrate passt sich also bei variabler Verzinsung während der gesamten Kreditlaufzeit dem neuen Zinsniveau an. Experten gehen davon aus, dass die variablen Zinsen bis Mitte 2024 weiter weiterhin auf dem aktuell hohen Niveau verharren – allerdings ist im Laufe des Jahres mit leicht sinkenden Zinsen zu rechnen.
Warum lohnt sich eine Hypothek?
Die Vorteile einer Hypothek liegen auf der Hand. Weil Banken eine Kreditsicherheit in Form der Hypothek bekommen, fallen die Zinsen auf eine Hypothek in der Regel niedriger aus als die auf eine normale Finanzierung. Zudem ist in den meisten Fällen eine vorzeitige Rückzahlung der Hypothek möglich. Hypothekarkredite sind in Österreich die übliche Form der Immobilienfinanzierung.
Was ist Kim V?
Mit der Kreditimmobilienmaßnahmen-Verordnung (KIM-V) sollten die systemischen Risiken bei Immobilienkrediten verringert und der Schutz von Käufern erhöht werden. Seit Einführung im August 2022 werden die Entscheidungen des Gremiums für Finanzmarktstabilität (FMSG) in der Öffentlichkeit kontrovers diskutiert – denn damit wird sowohl die Kreditvergabe für Eigentum als auch leistbares Wohnen weiterhin erheblich erschwert.
