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Hypothek – Definition & Funktionsweise

Was ist eine Hypothek?

Die Hypothek ist ein Grundpfandrecht, das vor allem in der Immobilienfinanzierung zum Einsatz kommt. Als Immobilienbesitzer übertragen Sie in Höhe einer bestimmten Summe das Recht an Ihrem Wohneigentum an den Gläubiger. In aller Regel ist dies Ihre finanzierende Bank. Je nach Art können sich Hypotheken in Form und Einsatzfeld aber unterscheiden.

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Inhaltsverzeichnis

Wie funktioniert eine Hypothek?

Höhe, Haftung und Kosten

Hypothek vs. Grundschuld

Tilgung und Grundschuld

Vorzeitige Tilgung

Ablauf bei Zahlungsunfähigkeit

Arten und Sonderformen

Erklär-Videos

Wie funktioniert eine Hypothek?

Für den Kauf des Eigenheims müssen Konsumenten fast immer ein Darlehen aufnehmen, mit dem die Immobilie in regelmäßigen Raten finanziert werden kann. Da andere Sicherheiten oft nicht vorhanden sind, werden Hypotheken eingesetzt, um die Kredite abzusichern. Der Kreditgeber – in der Regel die finanzierende Bank – erhält mit dem damit verbundenen Grundpfandrecht noch vor anderen Gläubigern einen vorrangigen Zugriff auf die Immobilie.

Bevorzugte Finanzierungsform: Die Banken bevorzugen diese Art von Finanzierung, denn die Hypothek bietet als Grundschuld ein hohes Maß an Sicherheit. Die Risiken sind für die Gläubiger sehr gering, wenn darauf geachtet wird, dass nur werthaltige Immobilien finanziert werden und der Wert der Immobilie – und damit der Forderung während des Finanzierungszeitraums – erhalten bleibt. Als Gegenleistung erhalten Sie als Kreditnehmer Ihr Geld für die Finanzierung des Hauses oder der Wohnung zu besonders günstigen Konditionen.

Grundbücherliche Besicherung: Das Recht, das Banken und Bausparkassen als Kreditgeber durch die Hypothek erwerben, lassen sie sich in den meisten Fällen grundbücherlich besichern. Dies geschieht in Abteilung III des Hauptbuches, ein öffentliches Verzeichnis, in das Grundstücke, grundstücksgleiche Liegenschaften und die dazugehörigen Rechte eingetragen werden. Das Grundbuch wird in Österreich elektronisch von den Bezirksgerichten geführt.

Hypotheken als alternative Finanzierung: Eine Hypothek ist nicht zwangsläufig an die Finanzierung einer Immobilie gebunden, sie kann beispielsweise auch als Sicherheit bei anderen Krediten dienen. Diese werden dann als Hypothekarkredit oder Hypothekendarlehen bezeichnet. Sie kommen zum Einsatz, wenn eine besonders hohe Kreditsumme benötigt wird, zum Beispiel als Startkapital für eine Selbstständigkeit.

Tipp: Nicht immer ist eine Hypothek zwingend zur Finanzierung einer Immobilie erforderlich. Gerade wenn viel Eigenkapital vorhanden ist und die Kreditsumme deshalb nicht so hoch ausfällt, können Sie als Kreditnehmer Ihrer Bank auch andere Sicherheiten bieten – beispielsweise einen Bürgen. In diesem Fall müssen Sie keine Rechte am Grundstück an den Kreditgeber abtreten.

Hypothek – was gilt für Höhe, Haftung und Kosten?

Mögliche Höhe der Hypothek: Die Höhe der Hypothek ist vorderst abhängig vom Wert der Immobilie. In der Regel kann sie 60 bis 70 Prozent des aktuellen Verkehrswerts betragen, weil auch der Wertverlust von Haus oder Wohnung eingerechnet wird.

Wenn Sie als Immobilienbesitzer mehr Geld für die Finanzierung benötigen, müssen sie eine weitere Hypothek aufnehmen. Der Wert der Immobilie wird in der Regel von einem Gutachter erkundet. Ihre Bank wird dann die Höhe der Hypothek berechnen.

Haftung durch die Hypothek: Als Grundstückseigentümer, auf dessen Grundstück die Hypothek eingetragen wird, sind Sie der Sicherungsgeber. Vermutlich sind Sie gleichzeitig Kreditnehmer, allerdings ist es auch möglich, das eigene Grundstück als Kreditsicherheit für eine andere Person mit einer Hypothek zu belegen.

Neben dem Grundstück selbst können Sie auch dessen wesentliche Bestandteile sowie das Grundstückszubehör und eventuelle Versicherungsentschädigungen zur Haftung einsetzen.

Kosten für eine Hypothek: In Sachen Hypothek müssen Sie mit bestimmten Kosten rechnen. Die Eintragung einer Hypothek ist in Österreich nicht kostenfrei: Eine hypothekarische Grundbucheintragung kostet beim Bezirksgericht standardmäßig 1,2 % vom einzutragenden Kreditbetrag. Weiters kommen meist noch Kosten für die sogenannte Nebengebührensicherstellung hinzu. Diese können bis zu 30 % der Grundbucheintragung betragen – somit können insgesamt 1,56 % an Kosten anfallen.

Schließlich muss der Gutachter bezahlt werden, der den Wert Ihrer Immobilie ermittelt sowie der Notar, bei dem der Hypothekarvertrag aufgesetzt wird – dies ist ebenfalls mit Kosten verbunden.

Tipp: Besteht eine Hypothek, haben Sie als Grundstückseigentümer nicht das Recht, die Immobilie zu verkaufen. Eine Vermietung – um bei Bedarf das Abbezahlen der Raten zu erleichtert – ist hingegen problemlos möglich, da Sie Ihre Immobilie frei nutzen dürfen. Weiters gilt: Je besser Ihre Bonität ist, desto eher wird die Bank auf eine Nebengebührensicherstellung verzichten.

Hypothek vs. Grundschuld – was ist attraktiver?

Bei einer Grundschuld handelt es sich ebenfalls um ein Grundpfandrecht, das Ähnlichkeiten zur Hypothek aufweist. Mittlerweile kommt diese auch in Österreich häufiger vor. Umgangssprachlich wird nach wie vor häufig von einer Hypothek gesprochen, wenn eine Grundschuld gemeint ist. Wo liegt der Unterschied und warum bevorzugen Banken die Grundschuld?

Hypothek mit Bindung an Forderung: Bei einer Hypothek ist der Betrag an die Höhe der zugehörigen Forderung – der aufgenommenen Kreditsumme – gebunden. Damit schrumpft die Hypothek, wenn Sie die Schulden abtragen. Durch diese Bindung (Akzessorietät) ist auch festgelegt, dass eine Hypothek nicht ohne die bestehende Forderung existieren kann.

Es kann vorkommen, dass die Forderung übertragen wird. Beispielsweise durch eine Umschuldung, bei der Sie mit einem neuen Kredit zu günstigeren Konditionen das bestehende Darlehen ablösen. In diesem Fall wird die Hypothek automatisch an den neuen Kreditgeber – in der Regel eine andere Bank – übertragen.

Weiters kann Ihre Bank durch die fixe Bindung die Hypothek jeweils nur für den zugeordneten Kredit verwenden. Durchaus relevant, wenn Sie mehrere Kredite bei derselben Bank laufen haben, von denen Sie einen nicht durch eine Hypothek besicherter nicht mehr bedienen können. Die Hypothek des anderen Kredits bleibt durch die Bindung an die Forderung dabei unberührt.

Flexiblere Grundschuld: In Sachen Grundschuld ist das anders: Diese ist nicht akzessorisch an die Forderung gebunden und bleibt bis zur vollständigen Tilgung in festgelegter Höhe bestehen. Sie existiert somit unabhängig von der Forderung und kann gesondert übertragen werden.

Weiters kann sie auch nach der Tilgung der Forderung bestehen bleiben und anderweitig genutzt werden. Im Vergleich zur akzessorischen Hypothek wird dieses Grundpfandrecht als abstrakt bezeichnet.

Banken bevorzugen Grundschuld: Aus diesen Gründen ist für Banken die Grundschuld in der Regel das attraktivere Grundpfandrecht im Vergleich zur Hypothek:

Die Grundschuld bietet auch dann eine Sicherheit für die Bank, wenn Sie als Kreditnehmer einen anderen laufenden Kredit nicht mehr bedienen können.
Die Hypothek ist dagegen auf einen Kredit beschränkt und verringert sich, während Sie diesen zurückzahlen. Nur eine spezialisierte Hypothekenbank wird diese bevorzugen.
Für Sie als Immobilienbesitzer kann es sich lohnen, die Grundschuld nicht löschen zu lassen. Benötigen erneut Geld benötigen, beispielsweise für eine spätere Modernisierung oder Sanierung, können Sie bei derselben Bank mit günstigen Konditionen eines Hypothekendarlehens finanzieren. Wurde die Grundschuld gelöscht, kommen erneut Kosten für den Eintrag auf Sie zu.

Hypothek – Tilgung und Grundschuld

Mit der laufenden Tilgung Ihres Baukredits erfolgt nach und nach eine Umwandlung der Hypothek in eine Eigentümergrundschuld. Ihre Hypothek verringert sich also in dem Maße, in dem die Forderung getilgt wird. Ist der Kredit vollständig zurückgezahlt, aber die Hypothek nicht gelöscht wird, geht diese in Ihren Besitz als Immobilieneigentümer über. Da Sie allerdings als Eigentümer keine Forderung gegen sich selbst haben und Hypotheken immer an Forderungen gebunden sind, wird aus der ursprünglichen Hypothek automatisch eine Eigentümergrundschuld.

Löschung der Grundschuld: Um diese Grundschuld löschen zu lassen, benötigen Sie eine Löschungsbewilligung des Kreditgebers. Diese wird Ihnen auf Anfrage von Ihrer Bank erteilt, wenn Sie das Darlehen zurückgezahlt haben.

Tipp: Hier müssen Sie selbst aktiv werden, da die Grundschuld nicht automatisch gelöscht wird. Wie bereits angesprochen, kann es sinnvoll sein, die Grundschuld nicht löschen zu lassen, um sie für spätere Darlehen zur günstigen Finanzierung zu nutzen.

Hypothek vorzeitig tilgen oder kündigen – geht das?

Kann ich meine Hypothek vorzeitig löschen oder kündigen – diese Frage stellen sich viele Kreditnehmer. Kunden möchten das Grundbuch oft frühzeitig bereinigen, um das Grundpfandrecht der Bank loszuwerden. Eine vorzeitige Löschung von Hypotheken ist aber nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich.

Vollständige Kredittilgung: Zum einen muss der besicherte Kredit vollständig zurückbezahlt sein. Eine Ausnahme ist möglich: Beispielsweise, wenn Sie als Kreditnehmer über eine herausragende Bonität verfügt – dann könnten bereits vor der kompletten Rückzahlung des Kredites eine Löschung beantragen.

Mitspracherecht der Bank: Weiters hat auch die Bank ein Mitspracherecht. Ob sie einer Löschung zustimmt, hängt von verschiedenen Faktoren ab:

Höhe des verbleibenden Kreditbetrages
vorhandene Sicherheiten zu Tausch
Bisherige Kundenbeziehung zur Bank

Hypothek – was passiert bei Zahlungsunfähigkeit?

Falls Sie Ihre Kreditraten nicht mehr pünktlich bedienen können oder komplett zahlungsunfähig werden, droht schlimmstenfalls die Zwangsversteigerung Ihrer Immobilie. Auf diesem Wege kann die Bank den ausstehenden Betrag problemlos erhalten – ein zentrales Wesensmerkmal der Hypothek

Frühzeitig handeln: Dies sollten Sie unbedingt vermeiden. Reagieren Sie grundsätzlich rechtzeitig, wenn Sie bemerken, dass Sie in einen finanziellen Engpass geraten oder anhaltende Zahlungsschwierigkeiten drohen.

Lösungen mit der Bank erkunden: Suchen Sie das Gespräch mit Ihrem Kreditinstitut und versuchen Sie, eine Tilgungsaussetzung zu vereinbaren, wodurch sich die monatliche Belastung für Sie reduziert. Möglicherweise können Sie auch eine Änderung der Darlehensbedingungen – beispielsweise eine Ratenreduktion – erreichen. In vielen Fällen ist weiters eine Umschuldung des bestehenden Darlehens möglich.

Tipp: Die Chancen, dass Ihre Bank Ihnen entgegenkommt, stehen meist gut. Dann auch sie ist nicht an einer aufwendigen Zwangsversteigerung interessiert. Auch ein Termin bei einer Schuldnerberatung kann Ihnen möglicherweise Lösungsansätze aufzeigen.

Arten und Sonderformen von Hypotheken

Zu guter Letzt sollten Sie als Kreditnehmer wissen, dass verschiedene Arten und Sonderformen von Hypotheken unterschieden werden. Am häufigsten kommt dabei die Verkehrshypothek zum Einsatz, es gibt aber einige andere Möglichkeiten:

Verkehrshypothek: Sie ist die gängigste Form der Hypothek in Österreich. Die Forderung wird durch das Grundbuch abgesichert und muss vom Gläubiger nicht nachgewiesen werden. Hier gibt es zwei Varianten:

Buchhypothek: Bei der Buchhypothek wird die Grundschuld nur im Grundbuch festgehalten. Dadurch muss bei einer Übertragung der Forderung der Grundbucheintrag geändert werden.
Briefhypothek: Bei dieser Form erhält der Gläubiger einen sogenannten Hypothekenbrief, mit dem er seine Ansprüche nachweisen kann. Bei einer Übertragung der Forderung muss lediglich diese Urkunde geändert werden.

Sicherungshypothek: Die Sicherungshypothek ist noch enger an die bestehende Forderung gebunden als die Verkehrshypothek und hat damit eine strengere Abhängigkeit (Akzessorietät). Sie wird auch ins Grundbuch eingetragen, dennoch muss der Gläubiger seine Forderung nachweisen und kann sich nicht auf den Grundbucheintrag allein berufen. Da die Sicherungshypothek nicht verkehrsfähig ist, handelt es sich für Banken meist um kein geeignetes Mittel der Kreditbesicherung.

Rentenhypothek: Möchten Sie eine Hypothek während Ihrer Zeit als Rentner oder Pensionist aufnehmen, handelt es sich dabei um eine sogenannte Rentenhypothek. Als Immobilienbesitzer im Ruhestand können Sie dadurch eine größere Geldsumme erhalten und als Sicherheit eine Hypothek auf Ihr Grundstück eintragen lassen.

Sonderformen bei Hypotheken: Weiters gibt es in Österreich aber auch Sonderformen und unterschiedliche Bezeichnungen für Hypotheken:

Zwangshypothek: Diese kommt bei einer Zwangsvollstreckung zum Einsatz und bietet eine zusätzliche Sicherheit für Gläubiger und Banken.
Gesamthypothek: Diese liegt vor, wenn mehrere Objekte und Grundstücke als Sicherheit für eine größere Forderung dienen. Banken prüfen hier in aller Regel sehr genau.

Videos

Immobilienkauf in Österreich – der Ablauf

Quelle: Immobilienrecht – Frag Dan! / YouTube

Hypothek einfach erklärt

Quelle: easyfinance / YouTube

FAQ

Was ist eine Hypothek Österreich?

Im Rahmen der Finanzierung von Immobilien wird in der Regel vereinbart, dass die zu erwerbende Liegenschaft oder Eigentumswohnung als Pfand für die Kreditrückzahlung bestellt wird. Die Pfandbestellung wird im Grundbuch eingetragen (Hypothek).

Was kann mit einem Hypothekarkredit finanziert werden?

Als klassisches Produkt der Immobilienfinanzierung eignet sich der Hypothekarkredit, um seinen persönlichen Wohntraum zu finanzieren, wie zum Beispiel

Eigenheim
Eigentumswohnung
Haus
Grundstück

Wie hoch sind Hypothekenzinsen in Österreich?

Aktuell sind bei entsprechender Bonität bei Immobilienkrediten variable Zinsen ab 0,625% möglich, fixe Zinsen ab 2,00%. Bei zweckungebundenen Krediten sind Zinskonditionen ab rund 3,00% möglich.

Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Hypothek?

Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Hypothek? Um eine Hypothek aufzunehmen und eine Eigentumswohnung oder einen Hauskauf finanzieren zu können, brauchen Sie Eigenkapital von mindestens 20 % des Kaufpreises.

Wann ist eine Hypothek sinnvoll?

Wer eine Hypothek abzahlt, spart Zinskosten und hat weniger Schulden. Wer die Finanzierung verlängert, kann das Geld anderweitig nutzen. Dabei kommt es vor allem auf Ihre Wünsche an.

Bebauungsplan: Definition, Symbole, Legende & mehr

Inhaltsverzeichnis

Baufinanzierung anfragen

Definition

Legenden & Symbole

Einsicht in Bebauungsplan

Was ohne bebauungsplan?

Fazit & Video

Was beinhaltet ein Bebauungsplan?

Der Bebauungsplan regelt die Art und Weise, wie gebaut werden darf. Er bestimmt insbesondere Bauklasse, Baudichte und Bauweise auf einem bestimmten Grundstück sowie Abstände zu benachbarten Liegenschaften. Diese Angaben sind sowohl für neue Bauvorhaben als für Um- und Zubauten bestehender Immobilien entscheidend – Bauherren sollten sich vorab erkundigen.

Hintergrundwissen zum Thema Bebauungsplan

Bevor Sie sich für ein Grundstück oder den Kauf einer Immobilie entscheiden, sollten Sie den gültigen Bebauungsplan studieren. So erfahren Sie, ob die Bauvorgaben auf dem Grundstück Ihr Traumhaus überhaupt zulassen. Wenn Sie eine fertige Immobilie erwerben, kann dieser Plan für mögliche Um- und Zubauten entscheidend sein.

Bebauungsplan vs. Flächenwidmungsplan: Nicht zu verwechseln ist der Bebauungsplan mit dem Flächenwidmungsplan – beide werden fälschlicherweise synonym verwendet. Im Flächenwidmungsplan wird die Nutzung eines Grundstücks festgelegt (beispielsweise Bauland oder Grünland), der Bebauungsplan enthält Angaben zur Art und Weise der Bebauung selbst.

Bebauungsplan: was ist geregelt?

Grundsätzlich ist die Bauordnung in Österreich Ländersache. Daher fallen Inhalt und Begrifflichkeiten im Bebauungsplan von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich aus. Allgemein geregelt sind folgende Bestimmungen:

Bauklasse: Diese bestimmt die Höhe der Bauwerke, unterteilt in römischen Ziffern I bis …. In Niederösterreich beispielsweise gibt es neun verschiedene Bauklassen – Bauwerke der Klasse I dürfen maximal fünf Meter hoch sein, bei Klasse IX (Hochhaus) müssen diese über 25 Meter hoch sein.

Baudichte: Diese regelt, welcher Anteil der Grundfläche überbaut werden darf. Dafür gibt es verschiedene Kennzahlen: zum einen die Grundflächenzahl (Prozentanteil der bebaubaren Fläche an der Grundstücksfläche), zum anderen die Geschossflächenzahl (Gesamtfläche aller Hauptgeschosse im Verhältnis zur Grundstücksfläche).

Bauweise: Diese legt fest, ob an ein Gebäude direkt oder Abstand gebaut werden darf. Konkret unterschieden wird zwischen offener (Gebäude sind freistehend), gekuppelter (Gebäude sind an einer Seite an das benachbarte angebaut) und geschlossener Bauweise (Gebäude werden an der Fluchtlinie durchgehend errichtet).

Ergänzende Vorschriften: Weiters kann der Bebauungsplan allerlei zusätzliche Vorschriften enthalten, beispielsweise zu:

Gestaltung von nicht bebauten Flächen (zum Beispiel Bepflanzung mit Bäumen und Sträuchern)
Grenzen für den Ausstoß von Emissionen
Anzahl von Parkplätzen
Abstandsfläche zum Nachbargrundstück (Bauwich)
Mindest- bzw. Maximalanzahl von Geschossen
Form und Neigung des Daches
Fassadengestaltung und Materialien (denkmalgeschützte Gebäude)
Gebot oder Verbot von Einfriedungen (Zäune, Mauern, Hecken etc.)

Bebauungsplan: wer beschließt diesen im Detail?

Bebauungspläne gibt der jeweilige Gemeinderat in Auftrag und beschließt diese. Grundlage dafür ist das örtliche Raumordnungsprogramm sowie der Flächenwidmungsplan. Ein beauftragtes Expertenteam übernimmt die entsprechende Bebauungsplanung der einzelnen Teilbereiche und stellt diese der Stadt bzw. Gemeinde als Entwurf vor.

Entwurfsplanung: Dieser Entwurf muss sechs Wochen im Gemeindeamt aufliegen. In dieser Zeit kann beraten und eine schriftliche Stellungnahme zum Plan abgegeben werden. Nach dieser Frist beschließt der Gemeinderat das endgültige Inkrafttreten des Bebauungsplans.

Bebauungsplan verstehen: Legende und wichtige Symbole

Für Bauherren ist ein solcher Bebauungsplan mit seinen einzelnen Bestimmungen und speziellen Planzeichen nicht einfach zu lesen. Da diese zudem je nach Bundesland unterschiedlich ausfallen, liegt jedem Bebauungsplan eine sogenannte Legende zum besseren Verständnis als Anhang bei.

Häufige Symbole und Planzeichen im Bebauungsplan zur Orientierung:

Fluchtlinien: Diese grenzen verschiedene Flächen und Fluren voneinander ab, beispielsweise Straßen, Verkehrstrassen, Naturschutzzonen oder sonstige öffentliche Flächen (Grenzfluchtlinien). Die Baufluchtlinien markieren jene Grenze am Bauland, die – mit Ausnahme bestimmter Vorbauten – nicht überbaut werden darf.
Zahl für Bauklasse und Bauhöhe: Die Bauklasse wird mit römischen Ziffern (I, II ,…) angegeben, die maximale Bauhöhe durch arabische Ziffern 1, 2, …).
Kürzel für Bauweise: Üblich sind Abkürzungen für die offene (o), gekuppelte (gk) und geschlossene (g) Bauweise.
Prozentzahl der Baudichte: Vielfach werden diese Planzeichen um ein Kürzel für die konkrete Kennzahl ergänzt, beispielsweise mit GRZ für die Grundflächenzahl oder GFZ für die Geschossflächenzahl.
Grundriss bestehender Gebäude: Weiters sind vielfach Markierungen zum Zustand von Bestandsgebäuden zu finden – beispielsweise ob Gebäude abzutragen sind oder sich erst in Planung befinden (Schraffur, gestrichelte und punktierte Linien etc.).

Tipp: Erläuterungen zu den Planzeichen finden sich online in der jeweiligen Planzeichenverordnung vieler Bundesländer. Einige Beispiele

Bebauungsplan einsehen: wo ist das überhaupt möglich?

Den aktuell gültigen Bebauungsplan können Bauherren bei der Gemeinde oder Stadt, in der sich das Grundstück befindet, jederzeit einsehen und gegen Gebühr kopieren. Wichtig sind Angaben zur Gemarkung sowie Flur- und Grundstücksnummer des betroffenen Grundstücks.

Vielfach sind Pläne für die Bebauung online abrufbar – beispielsweise in Wien, für die Stadt Salzburg und die Gemeinde Leonding. Solche Online-Versionen sollten Bauherrn zur ersten Orientierung nutzen, da digitale Pläne mitunter nicht rechtswirksam sind.

Bebauungsplan nicht vorhanden oder nicht passend: was können Sie tun?

Nicht für alle Flächen und Grundstücke in Österreich liegen Bebauungspläne vor. Beispielsweise existiert in Niederösterreich nur für rund 50 % aller Grundstücke, die als Bauland gewidmet sind, ein solcher Plan.

Es liegt kein konkreter Bebauungsplan vor:

Für Gebiete ohne konkrete Vorschriften im Bebauungsplan gelten allgemeine Bestimmungen aus der jeweiligen Bauordnung des Bundeslandes. Neue Gebäude oder geplante An- und Umbauten dürfen sich demnach nicht zu stark von den umliegenden unterschieden und müssen sich harmonisch in die Umgebung einfügen. Bevor Sie also mit Ihrem Vorhaben beginnen, muss die Baubehörde in jedem Fall eine Genehmigung erteilen und Richtlinien der Bauordnung überprüfen.

Tipp: Stellen Sie vor dem Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie immer eine sogenannte Bauvoranfrage, um rechtliche Sicherheit zu haben.

Der Bebauungsplan passt nicht zum eigenen Bauvorhaben:

Stimmt das Traumhaus nicht mit den geltenden Vorschriften zur Bebauung überein, oder sollen eingereichte Pläne geändert werden, können Sie bei der jeweiligen Baubehörde einen Antrag auf Abweichung vom Bebauungsplan stellen.

Ausnahmen genehmigen: Unter gewissen Voraussetzungen werden Abweichungen vom geltenden Bebauungsplan genehmigt. In der Regel dann, wenn es sich um geringfügige Änderungen handelt – beispielsweise eine neue Dachform und Fensterfront oder eine bessere Flächennutzung beim Grundriss. Angrenzende Nachbarn und das allgemeine Bestandsbild der näheren Umgebung nicht beeinträchtigt werden.

Änderungen widersprechen: Möchten Sie Änderungen am bestehenden Plan widersprechen, können Sie innerhalb einer sechswöchigen Frist eine schriftliche Stellungnahme abgeben. Das Rechtsmittel der Klage gegen einen neuen Plan besteht für Privatkonsumenten nicht.

Tipp: Sollen Änderungen am gültigen Bebauungsplan erfolgen, müssen alle betroffenen Eigentümer und Grundstücksanrainer benachrichtigt werden. Der Entwurf für die Änderungen muss weiters sechs Wochen im Gemeindeamt zur Einsicht ausgelegt werden.

Fazit zum Thema Bebauungsplan

Neben der allgemeinen Bauordnung und dem Flächenwidmungsplan enthält der Bebauungsplan zahlreiche rechtsverbindliche Vorgaben und Regelungen zur Art und Weise einer Bebauung. Er ist in Österreich für den Großteil aller Flur- und Baugrundstücke vorhanden und gilt sowohl für künftige Neubauten als nachträgliche An- und Umbauten.

Da geltende Bebauungspläne Bauvorhaben in hohem Maße beeinflussen, sollten sich künftige Bauherren schon vor dem Erwerb eines Grundstücks oder einer Bestandsimmobilie bei der zuständigen Gemeinde informieren und den aktuell geltenden Bebauungsplan erkunden.

Es ist ratsam, einen fachkundigen Architekten oder Bauplaner zurate zu ziehen: Denn einen bestehenden Bebauungsplan zu umgehen oder nachträglich Änderungen am Bauvorhaben vorzunehmen ist nur in geringem Umfang möglich. Weiters erweist sich dies in der Praxis als recht aufwändig – ein Recht auf Klage besteht nicht.

Video

https://youtube.com/watch?v=haU4B9PjuOY

Quelle: Elif Chiquet / YouTube

FAQ

Was ist ein Bebauungsplan einfach erklärt?

Der Bebauungsplan (B-Plan) ist eine Regelung über die mögliche Bebauung und ihre Art und Weise von genau definierten Grundstücken. Der B-Plan enthält zudem Bestimmungen zur Nutzung der Grundstücke. Die jeweilige Gemeinde, in der die betreffenden Grundstücke liegen, erlässt den B-Plan als Satzung.

Was steht alles im Bebauungsplan?

Der Bebauungsplan gibt unter anderem vor, wie groß die bebaute Fläche höchstens sein darf, wo genau auf dem Grundstück gebaut werden darf und wie viele Geschosse zulässig sind. Je nach Standort enthält der Bebauungsplan auch Angaben zum Haustyp, zur Dachform oder auch zum Baumaterial.

Woher weiß ich was ich auf einem Grundstück bauen darf?

Wo kann ich den Bebauungsplan einsehen? Bauherrinnen und Bauherren können den Bebauungsplan bei der Gemeindeverwaltung, beim Bauordnungsamt oder im Stadtplanungsamt einsehen. Viele Kommunen bieten auch die Möglichkeit, den B-Plan im Internet abzurufen.

Wann ist ein B-Plan erforderlich?

Gemäß § 1 Abs. 3 BauGB haben die Gemeinden Bauleitpläne (d.h. Flächennutzungsplan und Bebauungsplan) aufzustellen, sobald dies für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist (sog. „Planmäßigkeitsgebot“).

Strukturierte Finanzierung Österreich

15. April 2022 by Wolfgang Walter

Um was geht es bei der strukturierten Finanzierung?

Strukturierte Finanzierung ist ein Oberbegriff für unterschiedlichste gewerbliche Finanzierungsinstrumente. Diese gehen über den klassischen Abschluss von Krediten und Darlehen hinaus, und sind unter anderem durch komplexe wirtschaftliche und (steuer-)rechtliche Vertragsgestaltungen gekennzeichnet. Dabei stehen immer die Vereinbarkeit mit der aktuellen Unternehmensfinanzierung und deren gleichzeitige Optimierung im Mittelpunkt.

Bei Interesse an einer Beratung kontaktieren Sie uns gerne über die info@kreditvergleichsportal.at

Inhaltsverzeichnis

Strukturierte Finanzierung – Definition

Als strukturierte Finanzierung wird allgemein die Finanzierung einer wirtschaftlich und juristisch selbständigen Einheit bezeichnet, bei der das eingesetzte Kapital aus dem künftig erwirtschafteten Cashflow des Projekts zurückfließt. Die Hauptunterschiede zur klassischen Finanzierung sind die Mitübernahme der Projektrisiken durch Kreditinstitute und eine Nachhaltigkeit des Kreditvorhabens.

Bei strukturierten Finanzierungen geht es um anlass- und transaktionsorientierte Fremdfinanzierungen, deren Instrumente über die klassische Kreditgewährung hinausgehen und durch komplexe wirtschaftliche, rechtliche und steuerrechtliche Verträge gekennzeichnet sind. Weiters erfolgt – im Gegensatz zu klassischen Finanzierungen – die Kreditvergabe durch mehrere Kreditinstitute gemeinschaftlich.

Strukturierte Immobilienfinanzierung: Vielfach wird diese Form der Finanzierung bei Immobilienvorhaben per Bankkredit verwendet. Gründe sind beispielsweise die Akquise einer oder mehrerer Immobilien, oft bedarf es auch einer Finanzierung in Sachen Instandsetzungen oder Instandhaltungen. Die meist großen Geldbeträge erfordern Sorgfalt und Fachkenntnis der Finanzierungspartner. Weiters ist die strukturierte Immobilienfinanzierung auf die Art des Projekts (Neubau oder Bestandsobjekt), Nutzung der Immobilie, Laufzeit, Renditeerwartungen, Marktentwicklungen sowie Rückzahlungsvereinbarungen abzustimmen. Auch hier steht der zukünftige zu erwartende Cashflow zusammen mit möglichen Risiken im Vordergrund.

Weitere typische Anlässe für diese Art der Finanzierung sind:

Projektfinanzierung im Rahmen einer Wachstumsstrategie, beispielsweise die Errichtung neuer Produktionsstandorte oder Filialen.
Betriebsmittelkredite zur langfristigen Sicherung der aktuellen Produktionsstandorte.
Neuordnung aller Bankverbindlichkeiten beispielsweise durch Ablösen und Zusammenfassen historisch gewachsener Kreditverbindlichkeiten.
Wachstumsinvestitionen zur Erschließung neuer überregionaler und internationaler Märkte.
Akquisitionsfinanzierung zur Übernahme von Unternehmen per Fremdfinanzierung des Kaufpreises.
Finanzierung einer Nachfolgelösung im Rahmen einer Betriebsübergabe.
Syndizierte Finanzierung durch mehrere Banken in einem Kreditvertrag zu einheitlichen Konditionen bei Laufzeit, Zinsen und Sicherheiten samt Risikoteilung.

Typische Merkmale der strukturierten Finanzierung

Die hohen Kreditvolumen strukturierter Finanzierungen können oft nur von mehreren Banken gemeinsam gestemmt werden. Diese syndizierten Finanzierungen – oft auch Konsortialkredite genannt –, vereinen abgestimmte Laufzeiten, Rückzahlungsbedingungen, Zinssätze und Sicherheiten unter einem Kreditvertrag:

Geplanter Cash-Flow: Kreditnehmer sind stark gefordert, den Banken eine genaue und fundierte Ertrags- und Liquiditätsplanung vorzulegen, an der sich die Finanzierung in Sachen Laufzeiten und Tilgung orientieren kann.

Sicherheiten, Verpflichtungen und Kündigungsgründe: Weiters stehen Sicherheiten nicht im vollen Umfang zur Verfügung und Banken müssen hohe Blankoanteile akzeptieren. Daher versuchen sich Kreditinstitute durch Sicherheitspakete, umfassende Verpflichtungen und besondere Kündigungsgründe innerhalb ihrer Kreditverträge zu schützen.

Risikoteilung: Auch sind verschiedene Geldgeber in unterschiedlichen Rängen an einer strukturierten Finanzierung beteiligt. Eigenkapital durch die Eigentümer bzw. Private-Equity-Beteiligungsgesellschaften, Mezzanin-Kapital von Fonds, Kredite von Banken, Zuschüsse oder Kredite von Förderstellen sowie ggf. Verkäuferdarlehen bei Unternehmenskäufen.

Vertragsklauseln und Financial Covenants: Zudem finden sich oftmals Sonderregelungen zu vorzeitigen Tilgungen oder Kündigungsrechten. Hierzu gibt es eine Vielzahl an Spezialklauseln wie die Change-of-Control-Klauseln, Asset Disposal-Klauseln, Beschränkung der Aufnahme weiterer Finanzverbindlichkeiten, Informationspflichten sowie Zusicherungen und Gewährleistungen wirtschaftlicher und rechtlicher Art, die ein Kündigungsrecht der Banken auslösen.

Tipp: Vielfach wird auch die Kreditmarge bzw. der Aufschlag an bestimmte Kennzahlen und deren Fall der Verletzung in Kreditverträgen gekoppelt. Die beliebtesten Kennzahlen sind die Eigenkapitalquote und der Verschuldungsgrad. Je besser in der betroffenen Zinsperiode die Kennzahl ausfällt, desto niedriger der Zinsaufschlag und umgekehrt.

Strukturierte Finanzierung – Vorteile im Vergleich zu klassischen Finanzierungen

Ausgefeilte Finanzierungskonzepte, welche die Haftungsrisiken, Kosten, Sicherheiten und Laufzeiten am Kapitalbedarf und der Kapitalfähigkeit der Kunden ausrichten, bieten zahlreiche Vorteile, beispielsweise:

Kundenorientierte Finanzierung: Cash-Flow-basierte, flexible Rückzahlungsmodalitäten – auf die Zahlungsströme und Bilanzen des Unternehmens abgestimmt.
Finanzierungs- durch Liquiditätssicherung: auf Basis einer fundierten Projektplanung unter Berücksichtigung von Worst-Case-Szenarien.
Fördermittel und Garantien: diese können beispielsweise per Förderkredite, Exportförderungen etc. individuell integriert werden.
Konsortialkredite: mehrere Banken schließen vergeben gemeinsam einen Kredit zu einheitlichen Konditionen, Bedingungen, Laufzeiten und Sicherheiten.

Vier Schritte zur optimalen Strukturfinanzierung

Jede strukturierte Finanzierung sollte gut konzipiert und mit möglichen Kreditgebern ausführlich besprochen werden. Dies gelingt Ihnen am besten mit den folgenden Schritten:

1: Vorerhebung mit Experten: Finanzierungswunsch und Finanzierungsmöglichkeiten gilt es vorab in mehreren Terminen mit einem Finanzierungsprofi auszuloten – in Sachen Baufinanzierung beispielsweise mit unserem Partner Optifin.

2: Finanzplanung, Businessplan und Quantifizierung: Herzstück der Banken- bzw. Finanzierungsstrategie ist ein detailliertes Exposee. In diesem sollte Ihr Investitions- oder Immobilienvorhaben möglichst genau beschrieben sein.

3: Verhandlung mit Banken: Auf Basis des Exposees handeln die Corporate Finance-Experten mit ihrem Know-how und Marktüberblick mit möglichen Kreditinstituten die geplante strukturierte Finanzierung aus.

4: Angebotsanalyse und Abschluss: Abschließend werden die verschiedenen Kredit-Offerten zusammen mit dem Experten-Team besprochen und der für Sie optimale Kreditvertrag abgeschlossen.

Diese Unterlagen brauchen Sie für eine erfolgreiche strukturierte Finanzierung

Für eine strukturierte Finanzierung sind vollständige, aktuelle Unterlagen für erfolgreiche Bankgespräche unverzichtbar. Je nach Finanzierungsgrund sind beispielsweise folgen wichtige Dokumente beizubringen:

Firmenbuch, Gewerbeberechtigung bzw.
Letzte Einkommenssteuerbescheide
Aufstellung von Vermögen und Schulden
Einnahmen-Ausgaben-Rechnung der letzten 3 Jahre
Aktuelle Haushaltsrechnung, Verbindlichkeiten oder Kredite
Darstellung von Geschäftsmodell, Finanzierungszweck und Vorhaben
Erläuterung der Finanzierungsstruktur
Unterlagen über vorhandene Sicherheiten wie Eigenkapital, Grundbuchauszüge, Versicherungspolizzen

Tipp: Die erforderlichen Unterlagen sind von Ihrem konkreten Finanzierungswunsch und Ihrer aktuellen beruflichen Situation abhängig. Selbstverständlich erhalten Sie bei jeder Angebotsanfrage über unseren Partner Optifin tatkräftige Unterstützung.

Strukturierte Finanzierung – so finden Sie die passende Bank

Nicht selten gewähren bei strukturierten Finanzierungen mehrere Banken gemeinsam Ihre Finanzierung. Eine erfolgreiche Gesprächsführung mit mehreren Banken gleichzeitig erfordert neben Engagement detaillierte Kenntnisse zu Prozessen der Kreditentscheidung und dem aktuellen Finanzierungsmarkt.

Einige Tipps erhöhen Ihre Aussicht auf einen erfolgreichen Kreditabschluss deutlich:

Bei hohen Finanzierungsvolumen ist die Auswahl der Bank bzw. Kreditgeber oftmals eingeschränkt. Überlassen Sie hier einem Profi die Vorauswahl.
Achten Sie bei der Wahl der Finanzierung nicht nur auf den günstigsten Zinssatz. Faktoren wie Branchenkenntnisse, Förder-Know-how und Beratungsqualität sind ebenso entscheidend für Ihr Kreditvorhaben.
Bankberater und Risikomanager bekommen von unserem Partner Optifin alle wesentlichen Informationen für die Kreditentscheidung übersichtlich aufbereitet eingereicht. Dies beschleunigt Ihre Kreditentscheidung und erhöht die Chancen auf eine Zusage zu günstigen Konditionen.
Das große Bankennetz der Finance-Experten von Optifin verhilft Ihnen zum passenden Finanzierungspartner, da mehrere Kreditangebote verglichen werden und die beste Option für Sie aufbereitet wird. Weiters bietet deren langjährige Erfahrung raschen Zugang zu den spezialisierten Abteilungen der Banken.

Bei Interesse an einer Beratung kontaktieren Sie uns gerne über die info@kreditvergleichsportal.at

Kurzes Fazit zur strukturierten Finanzierung

Jede strukturierte Finanzierung muss, letztlich rentabel sein. Egal um welches Vorhaben es sich handelt: geht es darum, die Finanzierung an die geplanten Liquiditätsflüsse bzw. Cash-Flows und die Bilanzrelationen des Projekts / Unternehmens sowie die vorhandenen Sicherheiten mit ausreichend Puffer anzupassen. Hierbei sollten alle damit verbundenen Verpflichtungen, Klauseln und Bedingungen für den Kreditnehmer langfristig handelbar und umsetzbar sein.

Eine erfolgreiche Genehmigung strukturierter Finanzierungen durch die Risikogremien der Banken erfordert neben einer detaillierten Darstellung des Finanzierungswunsches fundierte Kenntnis und hohes Vertrauen in das Geschäfts- bzw. Finanzierungsmodell.

Die geeignete Finanzierung für Ihre konkreten Projekte und Investitionen ist eine wesentliche Voraussetzung für Ihren Erfolg. In Sachen Immobilienfinanzierung verhilft Ihnen unser langjähriger Partner Optifin zur besten und günstigsten strukturierten Finanzierung, und steht Ihnen auch über den Vertragsabschluss hinaus beratend zur Seite.

FAQ Strukturierte Finanzierung

Was sind strukturierte Kredite?

Der Begriff strukturierte Kredite (Structured Financing) beschreibt stark individualisierte Finanzierungen, die über die klassischen Standardfinanzierungen – wie beispielsweise Konsumkredite oder Anleihen – hinausgehen und durch komplexe wirtschaftliche, steuerrechtliche oder technische Vertragsgestaltungen gekennzeichnet sind.

Was sind recourse und non recourse Finanzierungen?

Recourse Finanzierung ist die Ausprägungsform der internationalen Projektfinanzierung, bei der die beteiligten Banken umfassende Rückgriffsrechte für alle Verbindlichkeiten gegenüber den Sponsoren haben. Unter dem Begriff Non-Recourse-Finanzierung (Projektfinanzierung) wird die strukturierte Finanzierung einer wirtschaftlich und zumeist rechtlich abgrenzbaren, sich selbst refinanzierenden Wirtschaftseinheit von begrenzter Lebensdauer verstanden.

Welche Finanzprodukte werden bei der strukturierten Finanzierung eingesetzt?

Die Möglichkeiten strukturierter Finanzierungen sind sehr groß und reicht von syndizierten Bankkrediten, Schuldscheindarlehen, Anleiheemissionen und Leasingfinanzierungen bis hin zu Fördermitteln und eigenkapitalähnlichen Instrumenten wie Mezzanin-Kapital sowie Beteiligungen durch Private-Equity-Investoren.

Ab welchen Summen sind strukturierte Finanzierungen sinnvoll?

In der Regel sind die Beträge strukturierte Finanzierungen sehr hoch und beginnen durchschnittlich ab fünf bis zehn Millionen Euro. Jedoch kann eine einfache Strukturierung bei Krediten – je nach Projekt – bereits ab zwei oder drei Millionen Euro Finanzierungssumme sinnvoll sein.

Welche Laufzeiten sind für strukturierte Finanzierungen typisch?

In Abhängigkeit von Geschäftsmodell und Finanzierungsanlass sind Laufzeiten von fünf bis zehn Jahren für Betriebsmittellinien, Akquisitionsfinanzierungen oder Wachstumsfinanzierungen üblich. Immobilienfinanzierungen, Projektfinanzierungen oder die Neuordnung von Finanzverbindlichkeiten haben hingegen meist langfristige Kreditlinien mit Laufzeiten bis zu 20 Jahren.

Video: Strukturierte Finanzierung für Familienunternehmen

Quelle: Deutsche Bank / YouTube

Das Baukonto – Vorteile, Konditionen und Kosten

28. Feber 2022 by Wolfgang Walter

Wozu eignet sich ein Wohnbaukonto?

Das Baukonto dient zur Überbrückung der ersten Projektphasen eines Wohnprojekts. Daher bewegt sich die Kreditlaufzeit in der Regel nur zwischen 12 und maximal 48 Monaten. In dieser Zeit sind keine Tilgungen nötig, nur die anfallenden Sollzinsen müssen regelmäßig beglichen werden. Am Ende des Kreditzeitraums wird das Baukonto abgedeckt und es erlischt.

Inhaltsverzeichnis

Hintergrundwissen zum Thema Baukonto

Kaum fällt der Startschuss für das eigene Wohnprojekt, flattern die ersten Rechnungen ins Haus. Ob Notarkosten, Grunderwerbssteuer oder Aufwendungen für Planungen und den Architekten – bereits diese Posten können ins Geld gehen. Entweder Sie greifen dann auf Ihre Ersparnisse zurück, oder aber Sie müssen die nötigen finanziellen Mittel beschaffen. Eine flexible Möglichkeit hierfür ist das sogenannte Baukonto.

Kurze Definition: Was ist ein Baukonto?

Das Baukonto – auch Wohnbaukonto genannt – ist wie ein Überziehungsrahmen auf einem Konto aufgebaut. Es bietet jedoch deutlich günstigere Zinsen und ist in der Regel auf eine maximale Laufzeit von vier Jahren begrenzt. Danach wird der ausgenutzte Kreditbetrag zurückbezahlt oder in einen Kredit umgewandelt und somit abgedeckt.

Wohnbaukonten bieten eine äußerst flexible Art der Finanzierung für Kunden, die sich in der ersten Bauphase oder Planung ihrer Immobilie befinden und den exakten Kreditbetrag, den sie letztlich benötigen werden, noch nicht kennen. Mit dem gewährten Kontokorrentkredit werden bei Bedarf alle Rechnungen zum Wohnprojekt beglichen.

Dies ist aber nicht unendlich möglich, denn zu Beginn wird mit dem Kreditinstitut eine Obergrenze festgelegt. Bis zu dieser Maximalsumme können Sie das Baukonto dann jederzeit flexibel nutzen. Für Baukonten ist in der Regel keine grundbücherliche Besicherung notwendig.

Wohnbaukonto: In welchen Fällen lohnt sich das?

Ein Baukonto lohnt sich insbesondere dann, wenn Sie in der Projektphase Ihres Wohnprojekts hohe finanzielle Flexibilität brauchen. Wer kennt das nicht: Sie haben genaue Wünsche und Ziele, können jedoch die anfallenden Kosten und den Zeitablauf zur Umsetzung noch nicht einschätzen. Einige Beispiele aus der Praxis:

Eigenleistung: Beides trifft meist auf Häuselbauer oder Haussanierer zu, die in Eigenleistung selbst Hand anlegen möchten. Hier sind die Kosten für erforderliche Baumaterialen kalkulierbar, welche Leistungen man jedoch im Laufe der Umsetzung zukaufen muss, oft erst später klar.

Überbrückung der Wohnbauförderung: Auch wer eine Wohnbauförderung beantragt hat und auf die Auszahlung des Förderbetrags wartet, ist mit einem Baukonto gut bedient. Flattern Rechnungen ins Haus, werden diese vorab beglichen. Sobald die Wohnbauförderung ausbezahlt wird, fließt diese auf das Baukonto für weitere Zahlungen.

Zwischenfinanzierung Immobilienverkauf: Gleiches gilt für Zwischenfinanzierung beim Verkauf einer vorhandenen Immobilie. Bis en geeigneter Käufer und der optimale Preis für die Bestandsimmobilie gefunden ist, kann der Verkaufserlös über ein Baukonto vorübergehend vorfinanziert und später wieder ausgeglichen werden.

Zwischenfinanzierung von Bauspardarlehen: Schließlich lassen sich per Wohnbaukonto die notwendigen Eigenmittel sowie der gewünschte Darlehensbetrag eines Bauspardarlehens zwischenfinanzieren – wenn der Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif ist, aber dringend Geld benötigt wird.

INFOKASTEN

Baukonto und Zwischenfinanzierung: Wo liegt der Unterschied?

Ein Baukonto dient vor allem dazu, die verschiedenen Zahlungsflüsse während eines Bauprojekts flexibel längerfristig zu managen. Auf eine Zwischenfinanzierung greift man hingegen dann zurück, wenn nur bestimmte Zahlungsflüsse kurzfristig vorfinanziert werden müssen.

Konditionen: Welche Kosten fallen beim Baukonto an?

Da es sich beim Wohnbaukonto um einen Kontokorrentkredit handelt, berechnet die Bank für den jeweils in Anspruch genommenen Betrag natürlich einen Sollzinssatz. In aller Regel fällt dieser etwas höher als bei langfristigen Wohnbaufinanzierungen. Grund: Die Laufzeit und Kreditrahmen beim Baukonto sind begrenzt und Kreditinstitute erwarten hier automatisch einen geringeren Zinsertrag. Gleichzeitig ist der Aufwand für Kreditprüfung und Erstellung des Rahmenvertrages vergleichbar einer Baufinanzierung.

Weiters können im Zusammenhang mit einem Baukonto noch andere Kosten anfallen. Eine Kontoführungsgebühr beispielsweise, die monatlich oder quartalsweise eingehoben wird. Zu Vertragsbeginn werden auch ein einmaliges Bearbeitungsentgelt oder Provisionen erhoben.

Schließlich sind Gebühren für den Grundbucheintrag zu bezahlen, soweit sich die jeweilige Bank grundbücherlich besichern möchte – dies ist dann der Fall, wenn keine ausreichenden sonstigen vorhanden sind.

Tipp: Grundsätzlich hängt die Höhe des Sollzinssatzes auch beim Wohnbaukonto von vorhandenen Sicherheiten ab. Höhere Sicherheiten bedeuten automatisch einen geringeren Sollzinssatz und umgekehrt.

Welche Sicherheiten werden für ein Baukonto verlangt?

Ob ein Wohnbaukonto grundbücherlich besichert wird, hängt vom individuellen Sachverhalt und dem jeweiligen Kreditinstitut ab. Eine wesentliche Rolle spielt aber die persönliche Bonität des Kreditnehmers. In der Praxis gehen Banken hier sehr unterschiedlich vor:

Vollständigen Eintragung der Hypothek im Grundbuch: In diesem Fall ist das Kreditinstitut für die komplette Laufzeit voll besichert und es fallen die gesamten Eintragungs-Gebühren an.
Eintragung der Rangordnung im Grundbuch: Die Anmerkung der Rangordnung gilt nur ein Jahr ab Eintragung und kann nicht verlängert werden. Dafür fallen vorerst auch nur die halben Kosten an. Das Baukonto muss innerhalb des Jahres vollständig ausgeglichen sein.
Einverleibungsfähige Pfandurkunde (EPU): Hier wird zwar eine Pfandurkunde erstellt und notariell beglaubigt, allerdings trägt das Kreditinstitut die Hypothek nicht sofort im Grundbuch ein. Dies ist günstigste, wenn auch für Banken unsicherste, Variante.

Baukonto: Die wichtigsten Vorteile

Für Häuselbauer oder Sanierer bietet ein Baukonto drei wesentliche Vorteile:

Höchstmaß an Flexibilität: Während der Projektphase können durch Sie als Kreditnehmer problemlos Ein- und Auszahlungen vorgenommen werden. Insbesondere dann ein großer Vorteil, wenn laufend Rechnungen zur Zahlung anstehen und problemlos angebotene Skonti vereinbart werden können.

Vor- oder Zwischenfinanzierungen: Eigenmittel, die noch in einer zu verkaufenden Immobilie, einem nicht zuteilungsreifen Bausparvertrag oder einer zu erwartenden Wohnbauförderung gebunden sind, können Sie mit dem Baukonto ebenfalls elegant herauslösen – ohne einer laufenden Kreditrückzahlung.

Liquiditätsbelastung: Schließlich können Sie dank einem Baukonto Ihre monatliche Liquidität gut steuern. Zwar ist der in der Regel etwas höhere Zins laufend zu bezahlen, eine regelmäßige Kredittilgung müssen Sie über die vereinbarte Laufzeit aber nicht vornehmen.

Nachteile: Wohnbaukonto und dann?

Gibt es auch Nachteile in Sachen Wohnbaukonto? Ja!

Grundsätzlich ist das Modell Wohnbaukonto verlockend: Über die gesamte Laufzeit werden nur Zinskosten fällig – Tilgungen müssen keine geleistet werden. Das schafft finanziellen Spielraum, birgt aber Gefahren. Die Zinsen sind meist deutlich höher als bei Immobiliendarlehen und am Ende muss die aufgelaufene Kreditsumme komplett abgelöst werden – entweder durch Eigenmittel oder über eine weitere Wohnbaufinanzierung.

Baukonten können zudem nur über einen, relativ kurzfristigen Zeitraum und mit begrenzter Kreditsumme genutzt werden, um Zahlungsflüsse während eines Bauprojekts zu managen. Stehen höher Summen zur Zahlung an, bleibt auch hier nur ein langfristiger Wohnbaukredit als Kreditlösung.

Sind die Baukosten über längere Zeit unklar, und können Zahlungen durch das Wohnbaukonto nicht sichergestellt werden, bleibt der Kunde zudem oft an seine Bank gebunden und muss schlimmstenfalls mit einem sehr teuren Kredit am Baukonto auskommen – falls die Bonität für einen klassischen Wohnbaukredit nicht ausreicht.

Tipp: Läuft Ihr Wohnkonto aus oder sind die Zinskonditionen bei Ihrer aktuellen Bank zu hoch, sollten Sie als Kreditnehmer ein anderes Kreditinstitut aussuchen, welches den Saldo des Baukontos durch ein günstigeres bedarfsgerechtes Kreditmodell übernimmt.

Schneller ans Ziel: per Baukontorechner

Ein kostenloser Baukontorechner erspart Ihnen bei der Suche nach dem geeigneten Kontomodell viel Zeit und Mühe. Per Vergleich verschaffen Sie sich mit wenigen Klicks einen ersten Überblick zu allen Angeboten am Markt und finden rasch die Variante, die tatsächlich am günstigsten ist.

Anschließend können sie den besten Anbieter um ein unverbindliches und kostenloses Beratungsgespräch kontaktieren und gemeinsam einen Finanzierungsvorschlag ausarbeiten

Für eine optimale Planung Ihrer Finanzen sollte Ihnen die Bank folgende Punkte bieten:

Detailprüfung zum aktuellen Stand Ihrer Finanzierung
Analyse und Erarbeitung verschiedener Kreditmodelle
Abgleich mit den aktuell besten Angeboten am Markt
Prüfung sämtlicher Bedingungen der besten Angebote
Prüfung der Umsetzung für Ihre Finanzierung
Begleitung bis zum endgültigen Vertragsabschluss

Fazit zum Thema Baukonto

Als kurzfristiger Kontokorrentkredit eignet sich ein Wohnbaukonto ideal, um die Liquidität für private Bauprojekte effizient zu managen. Es unterstützt Häuselbauer sowohl bei der Finanzierung des eigentlichen Bauvorhabens, kann zur Vorfinanzierung einer noch nicht bewilligten Wohnbauförderung genutzt werden, oder dient als Zwischenfinanzierung beim Verkauf und Wechsel auf eine neue Immobilie.

Hat das Baukonto seinen Zweck erfüllt, wird es nach Beendigung des Bauprojektes in der Regel geschlossen. Alternativ lässt sich ein Wohnbaukonto auch bequem in einen langfristigen, zinsgünstigen Wohnbau-Kredit umwandeln.

Video: Wohnbaukonto – die Lösung für Zwischenfinanzierungen

Quelle: Ihre Optimale Finanzierung / YouTube

FAQ

Wie funktioniert das Baukonto?

Beim Baukonto vereinbart man mit der Bank einen Kreditrahmen (Kontokorrentkredit), der für vorübergehende Zahlungen eines Wohnprojekts bei Bedarf ausgenutzt werden kann. Fallen Rechnungen an, die mit dem Wohnprojekt in Verbindung stehen, werden diese über das Baukonto beglichen. So eignet sich ein Wohnbaukonto auch ideal für Zwischenfinanzierungen.

Was kostet ein Überbrückungskredit?

Überbrückungskredite sind deutlich teurer als andere Baufinanzierungen. Die Zinsen sind variabel und schwanken je nach Marktlage. Effektiv kann ein Zwischenfinanzierungsdarlehen bis zu drei Prozent an Sollzinsen ausmachen. Bearbeitungsgebühren von ein bis zwei Prozent sowie Kosten der Kreditsicherung (Grundschuld) verteuern den Überbrückungskredit zusätzlich.

Wie läuft eine Zwischenfinanzierung ab?

Eine Zwischenfinanzierung ist ein Darlehen, welches vorübergehende Liquiditätsengpässe überbrückt. Der Zeitraum der Zwischenfinanzierung endet, sobald der Kreditnehmer Zugriff auf Eigenkapital oder einen anderen Kredit hat. Zwischenfinanzierungen sorgen zumeist für eine stabile Gesamtfinanzierung.

Wie hoch sind die Zinsen für eine Zwischenfinanzierung?

Bei einer Zwischenfinanzierung gibt es keinen festen Zinssatz für die gesamte Laufzeit. Er wird individuell entsprechend den Voraussetzungen des Antragstellers und der aktuellen Marktlage ausgehandelt. In der Regel liegen die Zinsen aber deutlich höher als bei klassischen Immobiliendarlehen.

Ist ein Kontokorrentkredit ein Darlehen?

Ein Kontokorrentkredit wird im Rahmen eines Girokontos als eine Art des Darlehens gewährt. Der Hauptunterschied zwischen einem klassischen Darlehen und dem Kontokorrentkredit: die Summe, die zur Verfügung steht, wird nicht vorher ausgezahlt und vereinbart.

Refinanzierung bei Banken und Privathaushalten

27. Feber 2022 by Wolfgang Walter

Achtung:

In diesem Artikel geht es um Refinanzierung sowohl für Banken als auch Privatpersonen. Eine Erläuterung finden Sie hier. Wenn Sie sich direkt über die Refinanzierung von Konsum- oder Baukrediten für Privatpersonen informieren möchten, klicken Sie hier.

Wie läuft eine Refinanzierung ab?

Für eine ausreichende Liquidität ihrer Kreditgeschäfte müssen sich Banken refinanzieren. Am häufigsten genutzt wird die Refinanzierung über Spareinlagen ihrer Kunden, die Darlehensaufnahme über Geschäftsbanken und die Kreditaufnahme bei der EZB. Welchen Weg eine Bank wählt, schlägt sich auch in den Konditionen der privat aufgenommenen Kredite von Konsumenten nieder.

Inhaltsverzeichnis

Definition

Quellen der Refinanzierung

Konditionen & Kosten

Refinanzierung von Konsum- & Baukrediten

Refinanzierung der EZB

Fazit

Video & FAQ

Refinanzierung – was bedeutet das?

Von Refinanzierung spricht man gemeinhin, wenn sich Banken Kapital beschaffen, um ihre Kreditgeschäfte finanzieren zu können (Geldschöpfung). Die Vorsilbe „Re-“ kommt aus dem Lateinischen und bedeutet „wieder, zurück“. Im Bankwesen ist damit gemeint, dass das Kreditinstitut ein Darlehen nicht aus eigenen Mitteln finanziert, sondern das erforderliche Geld aus einer anderen Quelle wiederbeschafft.

Dennoch ist der Sprachgebrauch für den Begriff Refinanzierung nicht einheitlich. Neben der Aufnahme von Geldern zur Kreditvergabe bei Banken wird der Begriff gelegentlich auch im Zusammenhang mit einer Umschuldung verwendet. In diesem Fall steht Refinanzierung als Synonym für Kreditablösung. Beispielsweise kann mit Refinanzierung auch die Ablöse einer bestehenden Immobilienfinanzierung oder auslaufenden Fixzinsvereinbarung gemeint sein.

Welche Quellen nutzen Banken zur Refinanzierung?

In aller Regel haben Kreditinstitute nur ein sehr niedriges bilanzielles Eigenkapital – daher benötigen sie Zugang zu Geldquellen. Zur Refinanzierung nutzen Banken oder Bausparkassen in Österreich parallel mehrere Quellen, um nicht von einer einzigen Finanzierungsquelle abhängig zu sein. Denn jede Finanzierungsquelle hat seine eigenen Kosten und Risiken.

Zu den zahlreichen Möglichkeiten der Refinanzierung zählen – neben den Eigenmitteln – beispielsweise die Sicht-, Termin- und Spareinlagen der Kunden, Schuldverschreibungen und Pfandbriefe, die Aufnahme eines Darlehens bei einer anderen Bank (Interbankengeldmarkt) oder die Refinanzierung über die Europäische Zentralbank (EZB).

Dabei hängen die Refinanzierungskosten der Banken von den aktuellen Marktzinsen, der eigenen Bonität und dem Vertrauen der Banken zueinander ab. Einer der wichtigsten Einflussfaktoren in Sachen Refinanzierung ist und bleibt aber die Geldpolitik der Notenbanken.

Die vier wichtigsten Refinanzierungsquellen von Banken – Vorteile und Nachteile:

Refinanzierung über Sicht-, Termin- u. Spareinlagen

Kunden legen ihr Geld bei Banken vielfältig an, beispielsweise in Tagesgeld und Festgeld, Sparbriefen oder auf Sparbüchern. Auch das Guthaben auf einem Girokonto zählt als Spareinlage. Die Refinanzierung eines Kreditvertrags über langfristig angelegte Gelder (Festgelder, Sparbriefe) bringt Banken Planungssicherheit. Refinanzieren sie sich hingegen über Geld, dass praktisch täglich von ihren Kunden abgehoben werden kann (Täglich Fällige Konten, Girokonten oder Sparbücher), handeln sie mit einem gewissen Risiko. Banken nutzen deshalb nur einen Teil der verfügbaren Spareinlagen – zumal sie gesetzlich verpflichtet sind, eine gewisse Mindestreserve der Kundengelder zur Liquiditätssicherung vorzuhalten. Insgesamt ist die Refinanzierung durch Kundenanlagen sehr attraktiv, da aktuell faktisch keine Zinsen gezahlt werden.

Darlehensaufnahme bei Geschäftsbanken

Geschäftsbanken geben an andere Banken Anleihen aus, Hypothekenbanken vergeben Pfandbriefe. Diese gängige Geschäftspraxis hat in der Vergangenheit zur Verschärfung der Finanzkrise ab 2008 beigetragen, sodass der Refinanzierungszinssatz bei dieser Form der Kapitalbeschaffung mittlerweile recht hoch liegt. Daher verzichten Banken teilweise auf diesen Weg der Darlehens-Refinanzierung. Sind die Refinanzierungskosten höher als die Zinseinnahmen aus dem vereinbarten Kredit an den Bankkunden, ist das ein Verlustgeschäft.

Kreditverkauf an Investoren

Beim Kreditverkauf veräußern Banken Forderungen an einen Dritten, daher wird diese Form der Kredit-Refinanzierung auch Forderungsverkauf genannt. Um solche Kredite verkaufen zu dürfen, müssen Kreditnehmer im Rahmen des Kreditvertrags über die Möglichkeit von ihrer Bank aufgeklärt werden. Daher nutzen Banken diese Form der Refinanzierung eher seltener – beispielsweise, wenn sie sehr kurzfristig neues Kapital benötigen.

Kreditaufnahme bei der Europäischen Zentralbank (EZB)

Notenbanken wie die EZB können ebenfalls kurzfristig Geld verleihen, wobei der Zinssatz dem Leitzins entspricht. Liegt der Leitzins bei null Prozent – wie aktuell –, können Banken die Refinanzierung bei der Europäischen Zentralbank ebenfalls zu null Prozent aufnehmen. Allerdings kommen dennoch Kosten auf sie zu – beispielsweise Gebühren oder Provisionen für die Emission. Da die EZB praktisch unbegrenzt Kapital zur Refinanzierung zur Verfügung stellt, ist dies eine der beliebtesten Quellen bei Banken.

Konditionen und Kosten einer Refinanzierung

Damit Banken sich am Markt Geld leihen können, müssen sie in der Regel eine hohe Bonität nachweisen. Zudem fordert das europäische Kreditwesengesetz als Folge der Finanzkrise ab 2008, dass Banken eine stabile Eigenkapitalquote mitbringen müssen. Weiters sind die entstehenden Kosten einer Refinanzierung abhängig vom gewählten Refinanzierungsweg. In erster Linie handelt es sich um Zinskosten – es können aber auch Emissionskosten und weitere Gebühren anfallen:

Zinskosten: Hinter den Zinsen verbirgt sich eine Reihe von Einzelpositionen. So werden hier beispielsweise Kosten für Schuldverschreibungen und Ausschüttungen zusammengefasst. Nicht zuletzt zählen zu den Zinskosten auch die Zinsen für die Eigenmittel.
Emissionskosten: Diese spielen bei der Refinanzierung über Anleihen eine Rolle. Sie schlagen massiv zu Buche und verteuern ein Kredit maßgeblich. So ist die Refinanzierung über Anleihen einer der teuersten, Wege überhaupt.
Gebühren und Provisionen: Schließlich kommen – gerade bei Forderungsverkäufen oder Interbankengeschäften – vielfach Gebühren und Provisionen für das Kreditgeschäft hinzu. Diese fallen höchst unterschiedlich aus.

Auswirkung der Refinanzierung auf Privatkunden

Aus den verschiedenen Möglichkeiten zur Refinanzierung der Banken ergeben sich einige Konsequenzen für uns Kreditnehmer. Diese schlagen sich in erster Linie im Zinssatz nieder.

Grundsätzlich gilt dabei für eine Bank dasselbe wie für Privatkonsumenten: Wenn sie sich aus einer Notlage heraus Geld leihen muss, beispielsweise weil sie nicht über Eigenkapital refinanzieren kann, bezahlt sie höhere Zinsen. Die Folge: Kreditnehmer dieser Bank müssen ebenfalls einen höheren Zinssatz für ihren aufgenommenen Kredit bezahlen.

Die gesamten Refinanzierungskosten für Banken hängen von drei wesentlichen Faktoren ab:

den aktuellen Marktzinsen
der Bonität der Bank
dem Vertrauen der Banken untereinander

Während der letzten Finanzkrise 2008 waren beispielsweise die Refinanzierungskosten sehr hoch, da nach der Lehman-Pleite im September 2008 die Banken das Vertrauen zueinander verloren hatten.

Tipp: Je höher die Refinanzierungskosten für Banken werden, desto höher sind auch die Zinsen, welche Sie für neue Kredite bezahlen. Denn Banken geben höhere Refinanzierungskosten bei Bedarf vor allem an Neukunden weiter. Wichtiger Einflussfaktor ist dabei der EZB-Leitzins.

Refinanzierung von Konsumentenkrediten und Immobilienkrediten

Geliehenes Kapital aus Refinanzierungen verwenden Banken für unterschiedlichste Kredite – vorderst zur Finanzierung von Immobilien, Kfz sowie sonstige Konsumgüter.

Refinanzierung von Konsumentenkrediten

Ratenkredite, Autofinanzierungen und Umschuldungen sind die häufigsten Gründe einer Refinanzierung bei Banken. Da diese höchst unterschiedliche Summen, Laufzeiten und Tilgungsmöglichkeiten aufweisen, müssen sich Banken stets nach passenden flexiblen Refinanzierungsquellen umsehen.

Konsumentenkredite werden in aller Regel zu Fixzinsen vergeben. Banken müssen solche Darlehen selbstverständlich zu höheren Zinssätzen an den Kunden bringen als den Refinanzierungssatz, den sie beispielsweise bei der Zentralbank oder am Interbankenmarkt bezahlen. Wäre dies nicht der Fall, würde die Bank beim Geldgeschäft über die gesamte Laufzeit einen Verlust erwirtschaften. Gleiches gilt für die zeitliche Flexibilität der Refinanzierungsquelle – wenn der Kunde seinen Ratenkredit, Autokredit, Minikredit oder Abrufkredit vorzeitig kostenfrei tilgt oder gar nicht in Anspruch nimmt, schmälert dies ebenso den Gewinn der Bank. Daher müssen Bankkunden für unterschiedliche Kreditarten mit unterschiedlichen Zinssätzen rechnen.

Refinanzierung von Immobilienkrediten

Immobilienkredite hingegen haben lange Kreditlaufzeiten von 15 bis 35 Jahre und können sowohl mit Fixzinsen oder variablen Zinsen ausgestaltet sein. Hier gilt es für die Bank eine verlässliche kostengünstige Geldquelle zu erkunden. Im Fall variabler Verzinsung, beispielsweise auf Basis des 3-Monats-Euribors, können sich Banken am Interbanken-Geldmarkt zu diesem Zins refinanzieren. Aktuell ist dies in der Praxis aufgrund der Negativzinsen allerdings nicht attraktiv. Die Verwendung in Sachen Immobilienfinanzierung sind ebenfalls recht unterschiedlich.

Gewerblicher Bereich: Im gewerblichen Bereich kommen beispielsweise Refinanzierungen von fertiggestellten Objekten infrage, wenn diese nicht verkauft, sondern weiter ökonomisch genutzt werden sollen. Die Rückzahlung des neuen Darlehens erfolgt durch die erwirtschafteten Mieterlöse.

Private Baufinanzierung: Refinanzierung betrifft zudem den Bereich privater Kreditnehmer, die einen neuen Baukredit suchen, oder ihre Baufinanzierung per adäquater Anschlussfinanzierung verlängern oder erneuern müssen. Drei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist ist die finanzierende Bank verpflichtet, dem Kunden ein Anschlussangebot zu unterbreiten.

Variables Baugeld: Bei variablen Baugeldzinsen ist das Zinsänderungsrisiko natürlich besonders hoch. Durch die Refinanzierung des Darlehens kann die Zinsbelastung der Kreditnehmer auf ein untragbares Niveau steigen – etwa, wenn sich die Marktzinsen während der Kreditlaufzeit wesentlich erhöht und/oder sich die Bonität und Sicherheiten des Kredits verschlechtert haben. Im umgekehrten Fall, bei stark fallenden Bauzinsen, trägt hingegen die Bank ein erhöhtes Kostenrisiko – beispielsweise, wenn sie ihren Refinanzierungszinssatz nicht zeitnah anpassen kann.

Und wie refinanziert sich die Europäische Zentralbank (EZB)?

Als Ursprungsquelle des Geldes ist die EZB faktisch in der Lage, aus dem Nichts Geld zu erschaffen. Daher ist vielfach auch vom Geld drucken im Zusammenhang der europäischen Notenbank die Rede.

In der Praxis läuft dies wie folgt ab: Werden beispielsweise 15 Milliarden Euro für einen Anleihenkauf benötigt, gibt ein Mitarbeiter der Zentralbank die Summe in den Computer ein und per Mausklick erhalten die Partnerbanken der EZB für den Verkauf der Anleihen die betreffenden Summen auf ihren Konten gutgeschrieben. Somit sind im Handumdrehen 15 Milliarden Euro zusätzlich im Umlauf, welche wiederum für Kredite an die Realwirtschaft eingesetzt werden könnten.

Ein kurzes Fazit zum Thema Refinanzierung

Banken refinanzieren ihre ausgegebenen Kredite, weil sie selbst in aller Regel nicht über ausreichend Eigenkapital verfügen. Eine Bank mit guter Bonität hat die Möglichkeit, Geld zu attraktiven Konditionen am Markt aufzunehmen und dieses entsprechend zu günstigen Kreditkonditionen an ihre Kunden weiterzugeben. Befindet sie sich hingegen in einer angespannten wirtschaftlichen Lage, kann sie Geld nur zu schlechteren Konditionen leihen – ihr bleibt im Grunde nichts anderes übrig, als ein Verlustgeschäft bei der Kreditvergabe zu akzeptieren oder alternativ teurere Kredite an Kunden auszugeben.

Wenn Banken oder Bausparkassen in Österreich beispielsweise einen variabel verzinsten Kredit vergeben, können sie sich am Interbankenmarkt zum aktuellen Referenzzins (meist 3-Monats-Euribor plus einen minimalen Aufschlag) refinanzieren. Allerdings herrschen derzeit Negativzinsen und somit ist dieser Markt aktuell praktisch nicht aktiv.

Für uns Konsumenten bleibt unterm Strich die Erkenntnis, dass die wirtschaftlichen Geschicke der Banken eine große Rolle dabei spielen, zu welchen Konditionen wir Kredite von ihnen bekommen. Allerdings bleiben die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen von Banken nicht dauerhaft gleich – deshalb ändern sich auch ständig deren Kreditangebote, sprich Kreditzinsen

Video: Was bedeutet Refinanzierung? Einfach erklärt (Immobilien Definitionen)

Quelle: Alex Düsseldorf Fischer / YouTube

FAQ

Wie funktioniert Refinanzierung?

Refinanzierung bedeutet allgemein die Aufnahme von Finanzmitteln, um Kredite zu vergeben. Insbesondere bei Kreditinstituten ist diese Kapitalbeschaffung zur Finanzierung des Aktivgeschäfts üblich. Das nötige Kapital lässt sich durch Kundeneinlagen, am Interbankengeldmarkt oder von Zentralbanken wie der EZB beschaffen.

Wann macht eine Refinanzierung Sinn?

Eine Refinanzierung macht Sinn, wenn für längere Zeit steigende Immobilienpreise erwartet werden, die Zinsen gesunken oder mit der Vermietung höhere Erträge als beim Verkauf zu erzielen sind. Refinanzierung betrifft zudem private Kreditnehmer, die ihre Baufinanzierung verlängern oder erneuern müssen.

Wie können die Banken Geld schöpfen?

In Wahrheit werden Kredite unabhängig von den Einlagen vergeben. Die Banken schaffen das Geld, quasi aus dem Nichts, indem sie die Summe auf dem Konto des Kreditnehmers einfach gutschreiben. Auf diese Weise entsteht mit jedem Kredit neues Geld – auch Geldschöpfung genannt.

Wie viel darf die Bank von meinem Geld verleihen?

Wenn eine Bank an Privatkonsumenten oder Firmen einen Kredit vergibt, schreibt sie diesen einfach auf dem Konto der Kunden gut. Banken können auf diese Weise grundsätzlich so viel Geld schaffen, wie sie möchten. Zwar unterliegen sie gewissen Vorschriften durch die Zentralbank, aber Ersparnisse (Eigenkapital) brauchen sie dafür nicht.

Wie refinanzieren sich Bausparkassen?

Die Refinanzierung der Bausparkassen erfolgt zum einen durch die Spareinlagen der Bausparer – allerdings begrenzt auf das 5-fache des haftenden Eigenkapitals. Weiters erfolgt die Refinanzierung durch Aufnahme von Darlehen bei anderen Banken und Kapitalsammelstellen wie beispielsweise der EZB.