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Um was geht es bei der strukturierten Finanzierung?

Strukturierte Finanzierung ist ein Oberbegriff für unterschiedlichste gewerbliche Finanzierungsinstrumente. Diese gehen über den klassischen Abschluss von Krediten und Darlehen hinaus, und sind unter anderem durch komplexe wirtschaftliche und (steuer-)rechtliche Vertragsgestaltungen gekennzeichnet. Dabei stehen immer die Vereinbarkeit mit der aktuellen Unternehmensfinanzierung und deren gleichzeitige Optimierung im Mittelpunkt.

Bei Interesse an einer Beratung kontaktieren Sie uns gerne über die info@kreditvergleichsportal.at

Inhaltsverzeichnis

Definition

Merkmale

Vorteile

Ablauf

Unterlagen

Die passende Bank

Fazit, Video & FAQ

Strukturierte Finanzierung – Definition

Als strukturierte Finanzierung wird allgemein die Finanzierung einer wirtschaftlich und juristisch selbständigen Einheit bezeichnet, bei der das eingesetzte Kapital aus dem künftig erwirtschafteten Cashflow des Projekts zurückfließt. Die Hauptunterschiede zur klassischen Finanzierung sind die Mitübernahme der Projektrisiken durch Kreditinstitute und eine Nachhaltigkeit des Kreditvorhabens.

Bei strukturierten Finanzierungen geht es um anlass- und transaktionsorientierte Fremdfinanzierungen, deren Instrumente über die klassische Kreditgewährung hinausgehen und durch komplexe wirtschaftliche, rechtliche und steuerrechtliche Verträge gekennzeichnet sind. Weiters erfolgt – im Gegensatz zu klassischen Finanzierungen – die Kreditvergabe durch mehrere Kreditinstitute gemeinschaftlich.

Strukturierte Immobilienfinanzierung: Vielfach wird diese Form der Finanzierung bei Immobilienvorhaben per Bankkredit verwendet. Gründe sind beispielsweise die Akquise einer oder mehrerer Immobilien, oft bedarf es auch einer Finanzierung in Sachen Instandsetzungen oder Instandhaltungen. Die meist großen Geldbeträge erfordern Sorgfalt und Fachkenntnis der Finanzierungspartner. Weiters ist die strukturierte Immobilienfinanzierung auf die Art des Projekts (Neubau oder Bestandsobjekt), Nutzung der Immobilie, Laufzeit, Renditeerwartungen, Marktentwicklungen sowie Rückzahlungsvereinbarungen abzustimmen. Auch hier steht der zukünftige zu erwartende Cashflow zusammen mit möglichen Risiken im Vordergrund.

Weitere typische Anlässe für diese Art der Finanzierung sind:

• Projektfinanzierung im Rahmen einer Wachstumsstrategie, beispielsweise die Errichtung neuer Produktionsstandorte oder Filialen.
• Betriebsmittelkredite zur langfristigen Sicherung der aktuellen Produktionsstandorte.
• Neuordnung aller Bankverbindlichkeiten beispielsweise durch Ablösen und Zusammenfassen historisch gewachsener Kreditverbindlichkeiten.
• Wachstumsinvestitionen zur Erschließung neuer überregionaler und internationaler Märkte.
• Akquisitionsfinanzierung zur Übernahme von Unternehmen per Fremdfinanzierung des Kaufpreises.
• Finanzierung einer Nachfolgelösung im Rahmen einer Betriebsübergabe.
• Syndizierte Finanzierung durch mehrere Banken in einem Kreditvertrag zu einheitlichen Konditionen bei Laufzeit, Zinsen und Sicherheiten samt Risikoteilung.

Typische Merkmale der strukturierten Finanzierung

Die hohen Kreditvolumen strukturierter Finanzierungen können oft nur von mehreren Banken gemeinsam gestemmt werden. Diese syndizierten Finanzierungen – oft auch Konsortialkredite genannt –, vereinen abgestimmte Laufzeiten, Rückzahlungsbedingungen, Zinssätze und Sicherheiten unter einem Kreditvertrag:

Geplanter Cash-Flow: Kreditnehmer sind stark gefordert, den Banken eine genaue und fundierte Ertrags- und Liquiditätsplanung vorzulegen, an der sich die Finanzierung in Sachen Laufzeiten und Tilgung orientieren kann.

Sicherheiten, Verpflichtungen und Kündigungsgründe: Weiters stehen Sicherheiten nicht im vollen Umfang zur Verfügung und Banken müssen hohe Blankoanteile akzeptieren. Daher versuchen sich Kreditinstitute durch Sicherheitspakete, umfassende Verpflichtungen und besondere Kündigungsgründe innerhalb ihrer Kreditverträge zu schützen.

Risikoteilung: Auch sind verschiedene Geldgeber in unterschiedlichen Rängen an einer strukturierten Finanzierung beteiligt. Eigenkapital durch die Eigentümer bzw. Private-Equity-Beteiligungsgesellschaften, Mezzanin-Kapital von Fonds, Kredite von Banken, Zuschüsse oder Kredite von Förderstellen sowie ggf. Verkäuferdarlehen bei Unternehmenskäufen.

Vertragsklauseln und Financial Covenants: Zudem finden sich oftmals Sonderregelungen zu vorzeitigen Tilgungen oder Kündigungsrechten. Hierzu gibt es eine Vielzahl an Spezialklauseln wie die Change-of-Control-Klauseln, Asset Disposal-Klauseln, Beschränkung der Aufnahme weiterer Finanzverbindlichkeiten, Informationspflichten sowie Zusicherungen und Gewährleistungen wirtschaftlicher und rechtlicher Art, die ein Kündigungsrecht der Banken auslösen.

Tipp: Vielfach wird auch die Kreditmarge bzw. der Aufschlag an bestimmte Kennzahlen und deren Fall der Verletzung in Kreditverträgen gekoppelt. Die beliebtesten Kennzahlen sind die Eigenkapitalquote und der Verschuldungsgrad. Je besser in der betroffenen Zinsperiode die Kennzahl ausfällt, desto niedriger der Zinsaufschlag und umgekehrt. 

Strukturierte Finanzierung – Vorteile im Vergleich zu klassischen Finanzierungen

Ausgefeilte Finanzierungskonzepte, welche die Haftungsrisiken, Kosten, Sicherheiten und Laufzeiten am Kapitalbedarf und der Kapitalfähigkeit der Kunden ausrichten, bieten zahlreiche Vorteile, beispielsweise:

• Kundenorientierte Finanzierung: Cash-Flow-basierte, flexible Rückzahlungsmodalitäten – auf die Zahlungsströme und Bilanzen des Unternehmens abgestimmt.
• Finanzierungs- durch Liquiditätssicherung: auf Basis einer fundierten Projektplanung unter Berücksichtigung von Worst-Case-Szenarien.
• Fördermittel und Garantien: diese können beispielsweise per Förderkredite, Exportförderungen etc. individuell integriert werden.
• Konsortialkredite: mehrere Banken schließen vergeben gemeinsam einen Kredit zu einheitlichen Konditionen, Bedingungen, Laufzeiten und Sicherheiten.

Vier Schritte zur optimalen Strukturfinanzierung

Jede strukturierte Finanzierung sollte gut konzipiert und mit möglichen Kreditgebern ausführlich besprochen werden. Dies gelingt Ihnen am besten mit den folgenden Schritten:

1: Vorerhebung mit Experten: Finanzierungswunsch und Finanzierungsmöglichkeiten gilt es vorab in mehreren Terminen mit einem Finanzierungsprofi auszuloten – in Sachen Baufinanzierung beispielsweise mit unserem Partner Optifin.

2: Finanzplanung, Businessplan und Quantifizierung: Herzstück der Banken- bzw. Finanzierungsstrategie ist ein detailliertes Exposee. In diesem sollte Ihr Investitions- oder Immobilienvorhaben möglichst genau beschrieben sein.

3: Verhandlung mit Banken: Auf Basis des Exposees handeln die Corporate Finance-Experten mit ihrem Know-how und Marktüberblick mit möglichen Kreditinstituten die geplante strukturierte Finanzierung aus.

4: Angebotsanalyse und Abschluss: Abschließend werden die verschiedenen Kredit-Offerten zusammen mit dem Experten-Team besprochen und der für Sie optimale Kreditvertrag abgeschlossen.

Diese Unterlagen brauchen Sie für eine erfolgreiche strukturierte Finanzierung

Für eine strukturierte Finanzierung sind vollständige, aktuelle Unterlagen für erfolgreiche Bankgespräche unverzichtbar. Je nach Finanzierungsgrund sind beispielsweise folgen wichtige Dokumente beizubringen:

• Firmenbuch, Gewerbeberechtigung bzw.
• Letzte Einkommenssteuerbescheide
• Aufstellung von Vermögen und Schulden
• Einnahmen-Ausgaben-Rechnung der letzten 3 Jahre
• Aktuelle Haushaltsrechnung, Verbindlichkeiten oder Kredite
• Darstellung von Geschäftsmodell, Finanzierungszweck und Vorhaben
• Erläuterung der Finanzierungsstruktur
• Unterlagen über vorhandene Sicherheiten wie Eigenkapital, Grundbuchauszüge, Versicherungspolizzen

Tipp: Die erforderlichen Unterlagen sind von Ihrem konkreten Finanzierungswunsch und Ihrer aktuellen beruflichen Situation abhängig. Selbstverständlich erhalten Sie bei jeder Angebotsanfrage über unseren Partner Optifin tatkräftige Unterstützung.

Strukturierte Finanzierung – so finden Sie die passende Bank

Nicht selten gewähren bei strukturierten Finanzierungen mehrere Banken gemeinsam Ihre Finanzierung. Eine erfolgreiche Gesprächsführung mit mehreren Banken gleichzeitig erfordert neben Engagement detaillierte Kenntnisse zu Prozessen der Kreditentscheidung und dem aktuellen Finanzierungsmarkt.

Einige Tipps erhöhen Ihre Aussicht auf einen erfolgreichen Kreditabschluss deutlich:

• Bei hohen Finanzierungsvolumen ist die Auswahl der Bank bzw. Kreditgeber oftmals eingeschränkt. Überlassen Sie hier einem Profi die Vorauswahl.
• Achten Sie bei der Wahl der Finanzierung nicht nur auf den günstigsten Zinssatz. Faktoren wie Branchenkenntnisse, Förder-Know-how und Beratungsqualität sind ebenso entscheidend für Ihr Kreditvorhaben.
• Bankberater und Risikomanager bekommen von unserem Partner Optifin alle wesentlichen Informationen für die Kreditentscheidung übersichtlich aufbereitet eingereicht. Dies beschleunigt Ihre Kreditentscheidung und erhöht die Chancen auf eine Zusage zu günstigen Konditionen.
• Das große Bankennetz der Finance-Experten von Optifin verhilft Ihnen zum passenden Finanzierungspartner, da mehrere Kreditangebote verglichen werden und die beste Option für Sie aufbereitet wird. Weiters bietet deren langjährige Erfahrung raschen Zugang zu den spezialisierten Abteilungen der Banken.

Bei Interesse an einer Beratung kontaktieren Sie uns gerne über die info@kreditvergleichsportal.at

Kurzes Fazit zur strukturierten Finanzierung

Jede strukturierte Finanzierung muss, letztlich rentabel sein. Egal um welches Vorhaben es sich handelt: geht es darum, die Finanzierung an die geplanten Liquiditätsflüsse bzw. Cash-Flows und die Bilanzrelationen des Projekts / Unternehmens sowie die vorhandenen Sicherheiten mit ausreichend Puffer anzupassen. Hierbei sollten alle damit verbundenen Verpflichtungen, Klauseln und Bedingungen für den Kreditnehmer langfristig handelbar und umsetzbar sein.

Eine erfolgreiche Genehmigung strukturierter Finanzierungen durch die Risikogremien der Banken erfordert neben einer detaillierten Darstellung des Finanzierungswunsches fundierte Kenntnis und hohes Vertrauen in das Geschäfts- bzw. Finanzierungsmodell.

Die geeignete Finanzierung für Ihre konkreten Projekte und Investitionen ist eine wesentliche Voraussetzung für Ihren Erfolg. In Sachen Immobilienfinanzierung verhilft Ihnen unser langjähriger Partner Optifin zur besten und günstigsten strukturierten Finanzierung, und steht Ihnen auch über den Vertragsabschluss hinaus beratend zur Seite.

FAQ Strukturierte Finanzierung

Was sind strukturierte Kredite?

Der Begriff strukturierte Kredite (Structured Financing) beschreibt stark individualisierte Finanzierungen, die über die klassischen Standardfinanzierungen – wie beispielsweise Konsumkredite oder Anleihen – hinausgehen und durch komplexe wirtschaftliche, steuerrechtliche oder technische Vertragsgestaltungen gekennzeichnet sind.

Was sind recourse und non recourse Finanzierungen?

Recourse Finanzierung ist die Ausprägungsform der internationalen Projektfinanzierung, bei der die beteiligten Banken umfassende Rückgriffsrechte für alle Verbindlichkeiten gegenüber den Sponsoren haben. Unter dem Begriff Non-Recourse-Finanzierung (Projektfinanzierung) wird die strukturierte Finanzierung einer wirtschaftlich und zumeist rechtlich abgrenzbaren, sich selbst refinanzierenden Wirtschaftseinheit von begrenzter Lebensdauer verstanden.

Welche Finanzprodukte werden bei der strukturierten Finanzierung eingesetzt?

Die Möglichkeiten strukturierter Finanzierungen sind sehr groß und reicht von syndizierten Bankkrediten, Schuldscheindarlehen, Anleiheemissionen und Leasingfinanzierungen bis hin zu Fördermitteln und eigenkapitalähnlichen Instrumenten wie Mezzanin-Kapital sowie Beteiligungen durch Private-Equity-Investoren.

Ab welchen Summen sind strukturierte Finanzierungen sinnvoll?

In der Regel sind die Beträge strukturierte Finanzierungen sehr hoch und beginnen durchschnittlich ab fünf bis zehn Millionen Euro. Jedoch kann eine einfache Strukturierung bei Krediten – je nach Projekt – bereits ab zwei oder drei Millionen Euro Finanzierungssumme sinnvoll sein.

Welche Laufzeiten sind für strukturierte Finanzierungen typisch?

In Abhängigkeit von Geschäftsmodell und Finanzierungsanlass sind Laufzeiten von fünf bis zehn Jahren für Betriebsmittellinien, Akquisitionsfinanzierungen oder Wachstumsfinanzierungen üblich. Immobilienfinanzierungen, Projektfinanzierungen oder die Neuordnung von Finanzverbindlichkeiten haben hingegen meist langfristige Kreditlinien mit Laufzeiten bis zu 20 Jahren.

Video: Strukturierte Finanzierung für Familienunternehmen

Quelle: Deutsche Bank / YouTube

 

Wozu eignet sich ein Wohnbaukonto?

Das Baukonto dient zur Überbrückung der ersten Projektphasen eines Wohnprojekts. Daher bewegt sich die Kreditlaufzeit in der Regel nur zwischen 12 und maximal 48 Monaten. In dieser Zeit sind keine Tilgungen nötig, nur die anfallenden Sollzinsen müssen regelmäßig beglichen werden. Am Ende des Kreditzeitraums wird das Baukonto abgedeckt und es erlischt.

Inhaltsverzeichnis

Definition

Wann lohnt es sich?

Konditionen

Sicherheiten

Vorteile

Nachteile

Fazit, Video & FAQ

Hintergrundwissen zum Thema Baukonto

Kaum fällt der Startschuss für das eigene Wohnprojekt, flattern die ersten Rechnungen ins Haus. Ob Notarkosten, Grunderwerbssteuer oder Aufwendungen für Planungen und den Architekten – bereits diese Posten können ins Geld gehen. Entweder Sie greifen dann auf Ihre Ersparnisse zurück, oder aber Sie müssen die nötigen finanziellen Mittel beschaffen. Eine flexible Möglichkeit hierfür ist das sogenannte Baukonto.

Kurze Definition: Was ist ein Baukonto?

Das Baukonto – auch Wohnbaukonto genannt – ist wie ein Überziehungsrahmen auf einem Konto aufgebaut. Es bietet jedoch deutlich günstigere Zinsen und ist in der Regel auf eine maximale Laufzeit von vier Jahren begrenzt. Danach wird der ausgenutzte Kreditbetrag zurückbezahlt oder in einen Kredit umgewandelt und somit abgedeckt.

Wohnbaukonten bieten eine äußerst flexible Art der Finanzierung für Kunden, die sich in der ersten Bauphase oder Planung ihrer Immobilie befinden und den exakten Kreditbetrag, den sie letztlich benötigen werden, noch nicht kennen. Mit dem gewährten Kontokorrentkredit werden bei Bedarf alle Rechnungen zum Wohnprojekt beglichen.

Dies ist aber nicht unendlich möglich, denn zu Beginn wird mit dem Kreditinstitut eine Obergrenze festgelegt. Bis zu dieser Maximalsumme können Sie das Baukonto dann jederzeit flexibel nutzen. Für Baukonten ist in der Regel keine grundbücherliche Besicherung notwendig.

Wohnbaukonto: In welchen Fällen lohnt sich das?

Ein Baukonto lohnt sich insbesondere dann, wenn Sie in der Projektphase Ihres Wohnprojekts hohe finanzielle Flexibilität brauchen. Wer kennt das nicht: Sie haben genaue Wünsche und Ziele, können jedoch die anfallenden Kosten und den Zeitablauf zur Umsetzung noch nicht einschätzen. Einige Beispiele aus der Praxis:

Eigenleistung: Beides trifft meist auf Häuselbauer oder Haussanierer zu, die in Eigenleistung selbst Hand anlegen möchten. Hier sind die Kosten für erforderliche Baumaterialen kalkulierbar, welche Leistungen man jedoch im Laufe der Umsetzung zukaufen muss, oft erst später klar.

Überbrückung der Wohnbauförderung: Auch wer eine Wohnbauförderung beantragt hat und auf die Auszahlung des Förderbetrags wartet, ist mit einem Baukonto gut bedient. Flattern Rechnungen ins Haus, werden diese vorab beglichen. Sobald die Wohnbauförderung ausbezahlt wird, fließt diese auf das Baukonto für weitere Zahlungen.

Zwischenfinanzierung Immobilienverkauf: Gleiches gilt für Zwischenfinanzierung beim Verkauf einer vorhandenen Immobilie. Bis en geeigneter Käufer und der optimale Preis für die Bestandsimmobilie gefunden ist, kann der Verkaufserlös über ein Baukonto vorübergehend vorfinanziert und später wieder ausgeglichen werden.

Zwischenfinanzierung von Bauspardarlehen: Schließlich lassen sich per Wohnbaukonto die notwendigen Eigenmittel sowie der gewünschte Darlehensbetrag eines Bauspardarlehens zwischenfinanzieren – wenn der Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif ist, aber dringend Geld benötigt wird.

INFOKASTEN

Baukonto und Zwischenfinanzierung: Wo liegt der Unterschied? Ein Baukonto dient vor allem dazu, die verschiedenen Zahlungsflüsse während eines Bauprojekts flexibel längerfristig zu managen. Auf eine Zwischenfinanzierung greift man hingegen dann zurück, wenn nur bestimmte Zahlungsflüsse kurzfristig vorfinanziert werden müssen.

Konditionen: Welche Kosten fallen beim Baukonto an?

Da es sich beim Wohnbaukonto um einen Kontokorrentkredit handelt, berechnet die Bank für den jeweils in Anspruch genommenen Betrag natürlich einen Sollzinssatz. In aller Regel fällt dieser etwas höher als bei langfristigen Wohnbaufinanzierungen. Grund: Die Laufzeit und Kreditrahmen beim Baukonto sind begrenzt und Kreditinstitute erwarten hier automatisch einen geringeren Zinsertrag. Gleichzeitig ist der Aufwand für Kreditprüfung und Erstellung des Rahmenvertrages vergleichbar einer Baufinanzierung.

Weiters können im Zusammenhang mit einem Baukonto noch andere Kosten anfallen. Eine Kontoführungsgebühr beispielsweise, die monatlich oder quartalsweise eingehoben wird. Zu Vertragsbeginn werden auch ein einmaliges Bearbeitungsentgelt oder Provisionen erhoben.

Schließlich sind Gebühren für den Grundbucheintrag zu bezahlen, soweit sich die jeweilige Bank grundbücherlich besichern möchte – dies ist dann der Fall, wenn keine ausreichenden sonstigen vorhanden sind.

Tipp: Grundsätzlich hängt die Höhe des Sollzinssatzes auch beim Wohnbaukonto von vorhandenen Sicherheiten ab. Höhere Sicherheiten bedeuten automatisch einen geringeren Sollzinssatz und umgekehrt.

Welche Sicherheiten werden für ein Baukonto verlangt?

Ob ein Wohnbaukonto grundbücherlich besichert wird, hängt vom individuellen Sachverhalt und dem jeweiligen Kreditinstitut ab. Eine wesentliche Rolle spielt aber die persönliche Bonität des Kreditnehmers. In der Praxis gehen Banken hier sehr unterschiedlich vor:

• Vollständigen Eintragung der Hypothek im Grundbuch: In diesem Fall ist das Kreditinstitut für die komplette Laufzeit voll besichert und es fallen die gesamten Eintragungs-Gebühren an.
  
• Eintragung der Rangordnung im Grundbuch: Die Anmerkung der Rangordnung gilt nur ein Jahr ab Eintragung und kann nicht verlängert werden. Dafür fallen vorerst auch nur die halben Kosten an. Das Baukonto muss innerhalb des Jahres vollständig ausgeglichen sein.
  
• Einverleibungsfähige Pfandurkunde (EPU): Hier wird zwar eine Pfandurkunde erstellt und notariell beglaubigt, allerdings trägt das Kreditinstitut die Hypothek nicht sofort im Grundbuch ein. Dies ist günstigste, wenn auch für Banken unsicherste, Variante.

Baukonto: Die wichtigsten Vorteile

Für Häuselbauer oder Sanierer bietet ein Baukonto drei wesentliche Vorteile: 

Höchstmaß an Flexibilität: Während der Projektphase können durch Sie als Kreditnehmer problemlos Ein- und Auszahlungen vorgenommen werden. Insbesondere dann ein großer Vorteil, wenn laufend Rechnungen zur Zahlung anstehen und problemlos angebotene Skonti vereinbart werden können.

Vor- oder Zwischenfinanzierungen: Eigenmittel, die noch in einer zu verkaufenden Immobilie, einem nicht zuteilungsreifen Bausparvertrag oder einer zu erwartenden Wohnbauförderung gebunden sind, können Sie mit dem Baukonto ebenfalls elegant herauslösen – ohne einer laufenden Kreditrückzahlung.

Liquiditätsbelastung: Schließlich können Sie dank einem Baukonto Ihre monatliche Liquidität gut steuern. Zwar ist der in der Regel etwas höhere Zins laufend zu bezahlen, eine regelmäßige Kredittilgung müssen Sie über die vereinbarte Laufzeit aber nicht vornehmen.

Nachteile: Wohnbaukonto und dann?

Gibt es auch Nachteile in Sachen Wohnbaukonto? Ja!

Grundsätzlich ist das Modell Wohnbaukonto verlockend: Über die gesamte Laufzeit werden nur Zinskosten fällig – Tilgungen müssen keine geleistet werden. Das schafft finanziellen Spielraum, birgt aber Gefahren. Die Zinsen sind meist deutlich höher als bei Immobiliendarlehen und am Ende muss die aufgelaufene Kreditsumme komplett abgelöst werden – entweder durch Eigenmittel oder über eine weitere Wohnbaufinanzierung.

Baukonten können zudem nur über einen, relativ kurzfristigen Zeitraum und mit begrenzter Kreditsumme genutzt werden, um Zahlungsflüsse während eines Bauprojekts zu managen. Stehen höher Summen zur Zahlung an, bleibt auch hier nur ein langfristiger Wohnbaukredit als Kreditlösung.

Sind die Baukosten über längere Zeit unklar, und können Zahlungen durch das Wohnbaukonto nicht sichergestellt werden, bleibt der Kunde zudem oft an seine Bank gebunden und muss schlimmstenfalls mit einem sehr teuren Kredit am Baukonto auskommen – falls die Bonität für einen klassischen Wohnbaukredit nicht ausreicht.

Tipp: Läuft Ihr Wohnkonto aus oder sind die Zinskonditionen bei Ihrer aktuellen Bank zu hoch, sollten Sie als Kreditnehmer ein anderes Kreditinstitut aussuchen, welches den Saldo des Baukontos durch ein günstigeres bedarfsgerechtes Kreditmodell übernimmt.

Schneller ans Ziel: per Baukontorechner

Ein kostenloser Baukontorechner erspart Ihnen bei der Suche nach dem geeigneten Kontomodell viel Zeit und Mühe. Per Vergleich verschaffen Sie sich mit wenigen Klicks einen ersten Überblick zu allen Angeboten am Markt und finden rasch die Variante, die tatsächlich am günstigsten ist.

Anschließend können sie den besten Anbieter um ein unverbindliches und kostenloses Beratungsgespräch kontaktieren und gemeinsam einen Finanzierungsvorschlag ausarbeiten

Für eine optimale Planung Ihrer Finanzen sollte Ihnen die Bank folgende Punkte bieten:

• Detailprüfung zum aktuellen Stand Ihrer Finanzierung
• Analyse und Erarbeitung verschiedener Kreditmodelle
• Abgleich mit den aktuell besten Angeboten am Markt
• Prüfung sämtlicher Bedingungen der besten Angebote
• Prüfung der Umsetzung für Ihre Finanzierung
• Begleitung bis zum endgültigen Vertragsabschluss

Fazit zum Thema Baukonto

Als kurzfristiger Kontokorrentkredit eignet sich ein Wohnbaukonto ideal, um die Liquidität für private Bauprojekte effizient zu managen. Es unterstützt Häuselbauer sowohl bei der Finanzierung des eigentlichen Bauvorhabens, kann zur Vorfinanzierung einer noch nicht bewilligten Wohnbauförderung genutzt werden, oder dient als Zwischenfinanzierung beim Verkauf und Wechsel auf eine neue Immobilie.

Hat das Baukonto seinen Zweck erfüllt, wird es nach Beendigung des Bauprojektes in der Regel geschlossen. Alternativ lässt sich ein Wohnbaukonto auch bequem in einen langfristigen, zinsgünstigen Wohnbau-Kredit umwandeln.

Video: Wohnbaukonto – die Lösung für Zwischenfinanzierungen

Quelle: Ihre Optimale Finanzierung / YouTube

FAQ

Wie funktioniert das Baukonto?

Beim Baukonto vereinbart man mit der Bank einen Kreditrahmen (Kontokorrentkredit), der für vorübergehende Zahlungen eines Wohnprojekts bei Bedarf ausgenutzt werden kann. Fallen Rechnungen an, die mit dem Wohnprojekt in Verbindung stehen, werden diese über das Baukonto beglichen. So eignet sich ein Wohnbaukonto auch ideal für Zwischenfinanzierungen.

Was kostet ein Überbrückungskredit?

Überbrückungskredite sind deutlich teurer als andere Baufinanzierungen. Die Zinsen sind variabel und schwanken je nach Marktlage. Effektiv kann ein Zwischenfinanzierungsdarlehen bis zu drei Prozent an Sollzinsen ausmachen. Bearbeitungsgebühren von ein bis zwei Prozent sowie Kosten der Kreditsicherung (Grundschuld) verteuern den Überbrückungskredit zusätzlich.

Wie läuft eine Zwischenfinanzierung ab?

Eine Zwischenfinanzierung ist ein Darlehen, welches vorübergehende Liquiditätsengpässe überbrückt. Der Zeitraum der Zwischenfinanzierung endet, sobald der Kreditnehmer Zugriff auf Eigenkapital oder einen anderen Kredit hat. Zwischenfinanzierungen sorgen zumeist für eine stabile Gesamtfinanzierung.

Wie hoch sind die Zinsen für eine Zwischenfinanzierung?

Bei einer Zwischenfinanzierung gibt es keinen festen Zinssatz für die gesamte Laufzeit. Er wird individuell entsprechend den Voraussetzungen des Antragstellers und der aktuellen Marktlage ausgehandelt. In der Regel liegen die Zinsen aber deutlich höher als bei klassischen Immobiliendarlehen.

Ist ein Kontokorrentkredit ein Darlehen?

Ein Kontokorrentkredit wird im Rahmen eines Girokontos als eine Art des Darlehens gewährt. Der Hauptunterschied zwischen einem klassischen Darlehen und dem Kontokorrentkredit: die Summe, die zur Verfügung steht, wird nicht vorher ausgezahlt und vereinbart.

Achtung:

In diesem Artikel geht es um Refinanzierung sowohl für Banken als auch Privatpersonen. Eine Erläuterung finden Sie hier. Wenn Sie sich direkt über die Refinanzierung von Konsum- oder Baukrediten für Privatpersonen informieren möchten, klicken Sie hier.

Wie läuft eine Refinanzierung ab?

Für eine ausreichende Liquidität ihrer Kreditgeschäfte müssen sich Banken refinanzieren. Am häufigsten genutzt wird die Refinanzierung über Spareinlagen ihrer Kunden, die Darlehensaufnahme über Geschäftsbanken und die Kreditaufnahme bei der EZB. Welchen Weg eine Bank wählt, schlägt sich auch in den Konditionen der privat aufgenommenen Kredite von Konsumenten nieder.

Inhaltsverzeichnis

Definition

Quellen der Refinanzierung

Konditionen & Kosten

Refinanzierung von Konsum- & Baukrediten

Refinanzierung der EZB

Fazit

Video & FAQ

Refinanzierung – was bedeutet das?

Von Refinanzierung spricht man gemeinhin, wenn sich Banken Kapital beschaffen, um ihre Kreditgeschäfte finanzieren zu können (Geldschöpfung).  Die Vorsilbe „Re-“ kommt aus dem Lateinischen und bedeutet „wieder, zurück“. Im Bankwesen ist damit gemeint, dass das Kreditinstitut ein Darlehen nicht aus eigenen Mitteln finanziert, sondern das erforderliche Geld aus einer anderen Quelle wiederbeschafft.

Dennoch ist der Sprachgebrauch für den Begriff Refinanzierung nicht einheitlich. Neben der Aufnahme von Geldern zur Kreditvergabe bei Banken wird der Begriff gelegentlich auch im Zusammenhang mit einer Umschuldung verwendet. In diesem Fall steht Refinanzierung als Synonym für Kreditablösung. Beispielsweise kann mit Refinanzierung auch die Ablöse einer bestehenden Immobilienfinanzierung oder auslaufenden Fixzinsvereinbarung gemeint sein.

Welche Quellen nutzen Banken zur Refinanzierung?

In aller Regel haben Kreditinstitute nur ein sehr niedriges bilanzielles Eigenkapital – daher benötigen sie Zugang zu Geldquellen. Zur Refinanzierung nutzen Banken oder Bausparkassen in Österreich parallel mehrere Quellen, um nicht von einer einzigen Finanzierungsquelle abhängig zu sein. Denn jede Finanzierungsquelle hat seine eigenen Kosten und Risiken.

Zu den zahlreichen Möglichkeiten der Refinanzierung zählen – neben den Eigenmitteln – beispielsweise die Sicht-, Termin- und Spareinlagen der Kunden, Schuldverschreibungen und Pfandbriefe, die Aufnahme eines Darlehens bei einer anderen Bank (Interbankengeldmarkt) oder die Refinanzierung über die Europäische Zentralbank (EZB).

Dabei hängen die Refinanzierungskosten der Banken von den aktuellen Marktzinsen, der eigenen Bonität und dem Vertrauen der Banken zueinander ab. Einer der wichtigsten Einflussfaktoren in Sachen Refinanzierung ist und bleibt aber die Geldpolitik der Notenbanken.

Die vier wichtigsten Refinanzierungsquellen von Banken – Vorteile und Nachteile:

Refinanzierung über Sicht-, Termin- u. Spareinlagen

Kunden legen ihr Geld bei Banken vielfältig an, beispielsweise in Tagesgeld und Festgeld, Sparbriefen oder auf Sparbüchern. Auch das Guthaben auf einem Girokonto zählt als Spareinlage. Die Refinanzierung eines Kreditvertrags über langfristig angelegte Gelder (Festgelder, Sparbriefe) bringt Banken Planungssicherheit. Refinanzieren sie sich hingegen über Geld, dass praktisch täglich von ihren Kunden abgehoben werden kann (Täglich Fällige Konten, Girokonten oder Sparbücher), handeln sie mit einem gewissen Risiko. Banken nutzen deshalb nur einen Teil der verfügbaren Spareinlagen – zumal sie gesetzlich verpflichtet sind, eine gewisse Mindestreserve der Kundengelder zur Liquiditätssicherung vorzuhalten. Insgesamt ist die Refinanzierung durch Kundenanlagen sehr attraktiv, da aktuell faktisch keine Zinsen gezahlt werden.

Darlehensaufnahme bei Geschäftsbanken

Geschäftsbanken geben an andere Banken Anleihen aus, Hypothekenbanken vergeben Pfandbriefe. Diese gängige Geschäftspraxis hat in der Vergangenheit zur Verschärfung der Finanzkrise ab 2008 beigetragen, sodass der Refinanzierungszinssatz bei dieser Form der Kapitalbeschaffung mittlerweile recht hoch liegt. Daher verzichten Banken teilweise auf diesen Weg der Darlehens-Refinanzierung. Sind die Refinanzierungskosten höher als die Zinseinnahmen aus dem vereinbarten Kredit an den Bankkunden, ist das ein Verlustgeschäft.

Kreditverkauf an Investoren

Beim Kreditverkauf veräußern Banken Forderungen an einen Dritten, daher wird diese Form der Kredit-Refinanzierung auch Forderungsverkauf genannt. Um solche Kredite verkaufen zu dürfen, müssen Kreditnehmer im Rahmen des Kreditvertrags über die Möglichkeit von ihrer Bank aufgeklärt werden. Daher nutzen Banken diese Form der Refinanzierung eher seltener – beispielsweise, wenn sie sehr kurzfristig neues Kapital benötigen.

Kreditaufnahme bei der Europäischen Zentralbank (EZB)

Notenbanken wie die EZB können ebenfalls kurzfristig Geld verleihen, wobei der Zinssatz dem Leitzins entspricht. Liegt der Leitzins bei null Prozent – wie aktuell –, können Banken die Refinanzierung bei der Europäischen Zentralbank ebenfalls zu null Prozent aufnehmen. Allerdings kommen dennoch Kosten auf sie zu – beispielsweise Gebühren oder Provisionen für die Emission. Da die EZB praktisch unbegrenzt Kapital zur Refinanzierung zur Verfügung stellt, ist dies eine der beliebtesten Quellen bei Banken.

Konditionen und Kosten einer Refinanzierung

Damit Banken sich am Markt Geld leihen können, müssen sie in der Regel eine hohe Bonität nachweisen. Zudem fordert das europäische Kreditwesengesetz als Folge der Finanzkrise ab 2008, dass Banken eine stabile Eigenkapitalquote mitbringen müssen. Weiters sind die entstehenden Kosten einer Refinanzierung abhängig vom gewählten Refinanzierungsweg. In erster Linie handelt es sich um Zinskosten – es können aber auch Emissionskosten und weitere Gebühren anfallen:

• Zinskosten: Hinter den Zinsen verbirgt sich eine Reihe von Einzelpositionen. So werden hier beispielsweise Kosten für Schuldverschreibungen und Ausschüttungen zusammengefasst. Nicht zuletzt zählen zu den Zinskosten auch die Zinsen für die Eigenmittel.
  
• Emissionskosten: Diese spielen bei der Refinanzierung über Anleihen eine Rolle. Sie schlagen massiv zu Buche und verteuern ein Kredit maßgeblich. So ist die Refinanzierung über Anleihen einer der teuersten, Wege überhaupt.
  
• Gebühren und Provisionen: Schließlich kommen – gerade bei Forderungsverkäufen oder Interbankengeschäften – vielfach Gebühren und Provisionen für das Kreditgeschäft hinzu. Diese fallen höchst unterschiedlich aus.

Auswirkung der Refinanzierung auf Privatkunden

Aus den verschiedenen Möglichkeiten zur Refinanzierung der Banken ergeben sich einige Konsequenzen für uns Kreditnehmer. Diese schlagen sich in erster Linie im Zinssatz nieder.

Grundsätzlich gilt dabei für eine Bank dasselbe wie für Privatkonsumenten: Wenn sie sich aus einer Notlage heraus Geld leihen muss, beispielsweise weil sie nicht über Eigenkapital refinanzieren kann, bezahlt sie höhere Zinsen. Die Folge: Kreditnehmer dieser Bank müssen ebenfalls einen höheren Zinssatz für ihren aufgenommenen Kredit bezahlen.

Die gesamten Refinanzierungskosten für Banken hängen von drei wesentlichen Faktoren ab:

• den aktuellen Marktzinsen
• der Bonität der Bank
• dem Vertrauen der Banken untereinander

Während der letzten Finanzkrise 2008 waren beispielsweise die Refinanzierungskosten sehr hoch, da nach der Lehman-Pleite im September 2008 die Banken das Vertrauen zueinander verloren hatten.

Tipp: Je höher die Refinanzierungskosten für Banken werden, desto höher sind auch die Zinsen, welche Sie für neue Kredite bezahlen. Denn Banken geben höhere Refinanzierungskosten bei Bedarf vor allem an Neukunden weiter. Wichtiger Einflussfaktor ist dabei der EZB-Leitzins.

Refinanzierung von Konsumentenkrediten und Immobilienkrediten

Geliehenes Kapital aus Refinanzierungen verwenden Banken für unterschiedlichste Kredite – vorderst zur Finanzierung von Immobilien, Kfz sowie sonstige Konsumgüter.

Refinanzierung von Konsumentenkrediten

Ratenkredite, Autofinanzierungen und Umschuldungen sind die häufigsten Gründe einer Refinanzierung bei Banken. Da diese höchst unterschiedliche Summen, Laufzeiten und Tilgungsmöglichkeiten aufweisen, müssen sich Banken stets nach passenden flexiblen Refinanzierungsquellen umsehen.

Konsumentenkredite werden in aller Regel zu Fixzinsen vergeben. Banken müssen solche Darlehen selbstverständlich zu höheren Zinssätzen an den Kunden bringen als den Refinanzierungssatz, den sie beispielsweise bei der Zentralbank oder am Interbankenmarkt bezahlen. Wäre dies nicht der Fall, würde die Bank beim Geldgeschäft über die gesamte Laufzeit einen Verlust erwirtschaften. Gleiches gilt für die zeitliche Flexibilität der Refinanzierungsquelle – wenn der Kunde seinen Ratenkredit, Autokredit, Minikredit oder Abrufkredit vorzeitig kostenfrei tilgt oder gar nicht in Anspruch nimmt, schmälert dies ebenso den Gewinn der Bank. Daher müssen Bankkunden für unterschiedliche Kreditarten mit unterschiedlichen Zinssätzen rechnen.

Refinanzierung von Immobilienkrediten

Immobilienkredite hingegen haben lange Kreditlaufzeiten von 15 bis 35 Jahre und können sowohl mit Fixzinsen oder variablen Zinsen ausgestaltet sein. Hier gilt es für die Bank eine verlässliche kostengünstige Geldquelle zu erkunden. Im Fall variabler Verzinsung, beispielsweise auf Basis des 3-Monats-Euribors, können sich Banken am Interbanken-Geldmarkt zu diesem Zins refinanzieren. Aktuell ist dies in der Praxis aufgrund der Negativzinsen allerdings nicht attraktiv. Die Verwendung in Sachen Immobilienfinanzierung sind ebenfalls recht unterschiedlich.

Gewerblicher Bereich: Im gewerblichen Bereich kommen beispielsweise Refinanzierungen von fertiggestellten Objekten infrage, wenn diese nicht verkauft, sondern weiter ökonomisch genutzt werden sollen. Die Rückzahlung des neuen Darlehens erfolgt durch die erwirtschafteten Mieterlöse.

Private Baufinanzierung: Refinanzierung betrifft zudem den Bereich privater Kreditnehmer, die einen neuen Baukredit suchen, oder ihre Baufinanzierung per adäquater Anschlussfinanzierung verlängern oder erneuern müssen. Drei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist ist die finanzierende Bank verpflichtet, dem Kunden ein Anschlussangebot zu unterbreiten.

Variables Baugeld: Bei variablen Baugeldzinsen ist das Zinsänderungsrisiko natürlich besonders hoch. Durch die Refinanzierung des Darlehens kann die Zinsbelastung der Kreditnehmer auf ein untragbares Niveau steigen – etwa, wenn sich die Marktzinsen während der Kreditlaufzeit wesentlich erhöht und/oder sich die Bonität und Sicherheiten des Kredits verschlechtert haben. Im umgekehrten Fall, bei stark fallenden Bauzinsen, trägt hingegen die Bank ein erhöhtes Kostenrisiko – beispielsweise, wenn sie ihren Refinanzierungszinssatz nicht zeitnah anpassen kann.

Und wie refinanziert sich die Europäische Zentralbank (EZB)?

Als Ursprungsquelle des Geldes ist die EZB faktisch in der Lage, aus dem Nichts Geld zu erschaffen. Daher ist vielfach auch vom Geld drucken im Zusammenhang der europäischen Notenbank die Rede.

In der Praxis läuft dies wie folgt ab: Werden beispielsweise 15 Milliarden Euro für einen Anleihenkauf benötigt, gibt ein Mitarbeiter der Zentralbank die Summe in den Computer ein und per Mausklick erhalten die Partnerbanken der EZB für den Verkauf der Anleihen die betreffenden Summen auf ihren Konten gutgeschrieben. Somit sind im Handumdrehen 15 Milliarden Euro zusätzlich im Umlauf, welche wiederum für Kredite an die Realwirtschaft eingesetzt werden könnten.

Ein kurzes Fazit zum Thema Refinanzierung

Banken refinanzieren ihre ausgegebenen Kredite, weil sie selbst in aller Regel nicht über ausreichend Eigenkapital verfügen. Eine Bank mit guter Bonität hat die Möglichkeit, Geld zu attraktiven Konditionen am Markt aufzunehmen und dieses entsprechend zu günstigen Kreditkonditionen an ihre Kunden weiterzugeben. Befindet sie sich hingegen in einer angespannten wirtschaftlichen Lage, kann sie Geld nur zu schlechteren Konditionen leihen – ihr bleibt im Grunde nichts anderes übrig, als ein Verlustgeschäft bei der Kreditvergabe zu akzeptieren oder alternativ teurere Kredite an Kunden auszugeben.

Wenn Banken oder Bausparkassen in Österreich beispielsweise einen variabel verzinsten Kredit vergeben, können sie sich am Interbankenmarkt zum aktuellen Referenzzins (meist 3-Monats-Euribor plus einen minimalen Aufschlag) refinanzieren. Allerdings herrschen derzeit Negativzinsen und somit ist dieser Markt aktuell praktisch nicht aktiv.

Für uns Konsumenten bleibt unterm Strich die Erkenntnis, dass die wirtschaftlichen Geschicke der Banken eine große Rolle dabei spielen, zu welchen Konditionen wir Kredite von ihnen bekommen. Allerdings bleiben die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen von Banken nicht dauerhaft gleich – deshalb ändern sich auch ständig deren Kreditangebote, sprich Kreditzinsen

Video: Was bedeutet Refinanzierung? Einfach erklärt (Immobilien Definitionen)

Quelle: Alex Düsseldorf Fischer / YouTube

FAQ

Wie funktioniert Refinanzierung?

Refinanzierung bedeutet allgemein die Aufnahme von Finanzmitteln, um Kredite zu vergeben. Insbesondere bei Kreditinstituten ist diese Kapitalbeschaffung zur Finanzierung des Aktivgeschäfts üblich. Das nötige Kapital lässt sich durch Kundeneinlagen, am Interbankengeldmarkt oder von Zentralbanken wie der EZB beschaffen.

Wann macht eine Refinanzierung Sinn?

Eine Refinanzierung macht Sinn, wenn für längere Zeit steigende Immobilienpreise erwartet werden, die Zinsen gesunken oder mit der Vermietung höhere Erträge als beim Verkauf zu erzielen sind. Refinanzierung betrifft zudem private Kreditnehmer, die ihre Baufinanzierung verlängern oder erneuern müssen.

Wie können die Banken Geld schöpfen?

In Wahrheit werden Kredite unabhängig von den Einlagen vergeben. Die Banken schaffen das Geld, quasi aus dem Nichts, indem sie die Summe auf dem Konto des Kreditnehmers einfach gutschreiben. Auf diese Weise entsteht mit jedem Kredit neues Geld – auch Geldschöpfung genannt.

Wie viel darf die Bank von meinem Geld verleihen?

Wenn eine Bank an Privatkonsumenten oder Firmen einen Kredit vergibt, schreibt sie diesen einfach auf dem Konto der Kunden gut. Banken können auf diese Weise grundsätzlich so viel Geld schaffen, wie sie möchten. Zwar unterliegen sie gewissen Vorschriften durch die Zentralbank, aber Ersparnisse (Eigenkapital) brauchen sie dafür nicht.

Wie refinanzieren sich Bausparkassen?

Die Refinanzierung der Bausparkassen erfolgt zum einen durch die Spareinlagen der Bausparer – allerdings begrenzt auf das 5-fache des haftenden Eigenkapitals. Weiters erfolgt die Refinanzierung durch Aufnahme von Darlehen bei anderen Banken und Kapitalsammelstellen wie beispielsweise der EZB.

Was ist wichtig beim Thema Renovierung und Modernisierung?

Schönheitsreparaturen und zählen zu den klassischen Renovierungsmaßnahmen. Im Gegensatz dient die Sanierung bzw. Modernisierung der Mängelbeseitigung und Verbesserung des Bauzustands einer Immobilie. Die Kosten hängen stark vom Umfang der Maßnahmen und der künftigen Nutzung der Immobilie ab. Reichen die Eigenmittel für eine Renovierung nicht aus, sind in der Regel Finanzierungen nötig.

Inhaltsverzeichnis

Definition: Renovierung, Sanierung & Modernisierung

Planung & Tipps

Kosten

Finanzierung & Förderung

Fazit & Checkliste

Video „Kosten, Tipps & Tricks“

FAQ

Hintergrundwissen zum Thema Renovierung

Ob man vor Jahren sein Eigenheim errichtet hat oder frisch eine Bestandsimmobilie erwirbt: früher oder später fallen Reparaturen an. Kleinere Renovierungsmaßnahmen – beispielsweise ein neuer Wandanstrich – sind rasch selbst erledigt. Größere Modernisierungsarbeiten – beispielsweise das Verlegen neuer Böden, Ausbesserungen an der Fassade oder gar ein Umbau – erfordern meist die Hilfe von Profis. Was Renovierung genau bedeutet, wo der Unterschied zur Sanierung bzw. Modernisierung liegt, und was es in Sachen Kosten und Finanzierung zu beachtet gilt, dem gehen wir in unserem Ratgeber zur Renovierung nach.   

Renovierung – Sanierung – Modernisierung: was heißt das?

Renovierung: Renovierungen stellen den ursprünglichen Zustand eines Hauses oder einer Wohnung durch einfache Maßnahmen wieder her. Vor allem jüngere Gebäude, die optisch und technisch noch nicht veraltet sind, aber Abnutzungsspuren aufweisen, können durch eine Renovierung wieder rasch im neuen Glanz erscheinen. Hierfür sind in aller Regel keine größeren Summen oder Finanzierungen nötig.

Zu typischen Renovierungsarbeiten gehören gemeinhin:

• Streichen oder Tapezieren von Innenwänden
• Neuanstrich und Ausbesserung der Fassade
• Verlegen neuer Bodenbeläge, Decken oder Fliesen

Modernisierung & Sanierung: In der Praxis werden die Begriffe Renovierung, Sanierung und Modernisierung oft gleich verwand. Tatsächlich bedeutet aber Sanierung oder Modernisierung weit mehr: Hier werden größere Maßnahmen an Bausubstanz oder Haustechnik durchgeführt, um beispielsweise Mängel und Schäden zu beseitigen oder die Bausubstanz grundlegend zu erneuern. Dafür braucht es deutlich mehr Geld und vielfach sogar eine Finanzierung – durch günstige Privatkredite oder staatlich geförderte Sanierungsdarlehen.

Klassische Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen sind beispielsweise:

• Behebung von Fassadenmängel oder Erneuerung der Dachziegel
• Entfernung von Wasser- und Brandschäden
• Anbringung von Wärmedämmungen
• Einbau energieeffizienter Türen und Fenstern
• Installation umweltschonender Heizungs- und Lüftungsanlagen

Renovierungen planen: drei Tipps für die Praxis

Bei jeder Renovierung gilt es einige Punkte zu beachten, um Ausmaß, Aufwand und Kosten im Rahmen zu halten. Nachfolgend haben wir für Sie einige Tipps zusammengefasst, die Ihnen für eine erfolgreiche Renovierungsplanung helfen:

Tipp 1: Eine exakte Planung durchführen

Es ist wichtig, vor konkreten Renovierungsarbeiten einen genauen Ablaufplan für das Projekt zu erstellen. Verschaffen Sie sich eine Übersicht mit klar definierten Zielen und einer Kostenkalkulation. Folgende Fragen helfen Ihnen dabei:

• Wo genau muss ich Schönheitsreparaturen durchführen?
• Welches Endergebnis möchte ich am Ende erreichen?
• Was hat Priorität für meine Renovierung?
• In welcher Reihenfolge und in welchem Zeitrahmen möchte ich Arbeiten erledigt?
• Wie viel Geld kann oder möchte ich ausgeben?
• Wie viel Zeit muss ich insgesamt einplanen?
• Ist ein Profi bei der Umsetzung nötig?

Tipp 2: Auflagen und Genehmigungen beachten

Für klassische Renovierungsarbeiten im Eigenheim brauchen Sie in der Regel keine Baugenehmigung. Jedenfalls, solange keine Um- und Anbauten geplant sind.

Bei denkmalgeschützten Gebäuden hingegen gelten hingegen besondere Vorschriften zum Umfang und Erhalt des Denkmalschutzes. Diese gilt es zu erkunden, um teure Strafzahlungen zu vermeiden.

In Mietwohnungen dürfen weiters nur Änderungen vorgenommen werden, die Sie problemlos rückgängig machen können. Hier gelten die jeweiligen Regeln im aktuellen Mietvertrag.

Tipp 3: Durch Eigenleistung Kosten sparen

Kleinere Renovierungsmaßnahmen lassen sich mit etwas handwerklichem Geschick allein oder zusammen mit Freunden und Familie in der Regel problemlos bewerkstelligen. Besitzen Sie dieses nicht, verfügen Sie über wenig Zeit und ausreichendes Budget, dann kann es sinnvoll sein, Arbeiten von einem Profi ausführen zu lassen. Hier gilt es Angebote nach Umfang und Kosten zu vergleichen. Auch teilweise Eigenleistung lohnt sich: 25 bis 50 Prozent der Kosten lassen sich so einsparen.

Kosten einer Renovierung

Wobei wir beim wichtigsten Punkt sind: Renovierung ist mit Kosten verbunden. Dabei lässt sich die Frage „Was kostet es, eine Wohnung oder ein Haus komplett zu renovieren?“ nicht pauschal beantworten. Je nach Wohnfläche, Umfang der gewünschten Maßnahmen und deren Komplexität schwanken die Kosten oft sehr stark.

Bausubstanz: So kostet die Renovierung eines Altbaus in der Regel das Mehrfache als die eines jüngeren Bauwerks. Besonders kostenintensiv erweisen sich in der Praxis denkmalgeschützte Gebäude.

Nutzung: Weiters ist entscheidend, ob Sie die zu renovierende Immobilie weiterhin selbst nutzen, oder das Objekt gegebenenfalls weiterverkaufen oder vermieten möchten. Hier gelten oft spezielle Anforderungen und ein stimmiges Preisleistungsverhältnis ist von Vorteil.

Für Ihre grobe Kostenkalkulation können Sie bei gängigen Arbeiten mit folgenden Kosten rechnen – jeweils zuzüglich möglicher Handwerkerleistungen:

Renovierungsmaßnahme	Kosten pro Quadratmeter
Malen oder Tapezieren	ca. 10 bis 15 Euro pro m2
Parkettboden verlegen	ca. 70 Euro pro m2
Fliesen verlegen	ca. 100 Euro pro m2
Decken erneuern	ca. 80 Euro pro m2

Finanzierung und Förderung bei der Renovierung

Reichen die Eigenmittel für die geplanten Renovierungsmaßnahmen nicht aus, gilt es eine geeignete Finanzierung zu sichern: Hier haben Sie verschiedene Möglichkeiten – je nachdem, ob ein neuer Kredit nötig ist, bereits ein Darlehen läuft, oder staatliche Förderungen in Anspruch genommen werden können:

Privatkredit für die Renovierung von Haus oder Wohnung: Als Eigentümer einer Immobilie sollten Sie regelmäßig finanzielle Rücklagen für Renovierungsmaßnahmen bilden – beispielsweise durch gewisse monatliche Beträge auf einem Extrakonto. Übersteigen die Renovierungskosten dennoch die Eigenmittel, können Sie Ihre Renovierung durch einen Privatkredit oder einen speziellen Renovierungskredit finanzieren.

Renovierung durch Umschuldung laufender Kredite: Haben Sie bereits vor Jahren eine Baufinanzierung abgeschlossen, dessen Konditionen heute ungünstig sind, kann sich eine Umschuldung lohnen. Hierbei wird Ihr laufender Kredit durch ein Immobiliendarlehen zu besseren Konditionen ersetzt. Betrag und Laufzeit der Finanzierung lassen sich so den geänderten Bedürfnissen anpassen.
Vorteil: Die Einsparung oder Senkung der monatlichen Rückzahlungsrate kann für die aktuellen Renovierungskosten oder als Rücklage für zukünftige Renovierungen eingesetzt werden. 

Förderungen für die Renovierung: Für klassische Renovierungsmaßnahmen gibt es in der Regel keine staatlichen Förderungen. Es ist daher sinnvoll zu überlegen, ob Sie geplante Schönheitsreparaturen um förderfähige Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten erweitern. Die genauen Regelungen zur Wohnbauförderung sind in Österreich von Bundesland zu Bundesland sehr unterschiedlich.

Weiters sieht das österreichische Steuerrecht einen sogenannten Handwerkerbonus vor. Diesen können Sie beantragen, wenn österreichische Handwerksunternehmen für Ihre Renovierung beauftragt werden. Insgesamt werden bis zu 20 % der Gesamtkosten bzw. höchstens 600 Euro bezuschusst.
Wichtig: Es müssen Fristen eingehalten werden und der Zuschuss kann erst nach der Endabrechnung der Renovierungsmaßnahme erfolgen.

Renovierung von Haus und Wohnung: Fazit und Checkliste

Bereits kleinere regelmäßige Renovierungen steigern die Wohnqualität und den Immobilienwert. Ein neuer Anstrich, ein neuer Bodenbelag oder neue Fliesen – all das kann meist selbst bewerkstelligt werden und die Wirkung eines Raums deutlich verbessern. Dennoch sind Renovierungen stets mit guter Planung und finanziellem Aufwand verbunden: Dies gilt nicht zuletzt für umfangreichere Sanierungsmaßnahmen.

Hier kann es sich lohnen, zusätzlich einen oder mehrere Profis zur Unterstützung Ihres Renovierungsprojektes zu beauftragen. Dies stellt eine fachgerechte Umsetzung der Maßnahmen sicher. Beim Thema Energieeffizienz sollten sich Immobilienbesitzer generell von einem Energieberater fachkundige Hilfe holen. Er nimmt eine energetische Fachplanung vor und kann den Umfang und finanziellen Aufwand für die notwendigen Arbeiten kalkulieren. Zudem ist für die Ausstellung eines Energieausweises ein Energieberater unabdingbar. Schließlich werden Förderprogramme nur gegen Vorlage des Dokuments und einer abschließenden Beurteilung aller Sanierungsmaßnahmen gewährt.

Ihre Checkliste in Sachen Renovierung

Wichtige Punkte, die Sie für eine erfolgreiche Renovierungsmaßnahme beachten sollten:

Gründliche Bestandsaufnahme	In welchen Räumen sind welche Arbeiten durchzuführen?
Realistischer Zeitplan	In welcher zeitlichen Folge soll die Renovierung erfolgen und wie lange wird diese dauern?
Exakte Kostenkontrolle	Wie viel Geld soll investiert werden? Gibt es eine Budgetgrenze und reichen die Eigenmittel?
Planung der Durchführung	Eine exakte Vorplanung hilft die Renovierung arbeits- und kosteneffizient zu halten.
Eigen- oder Fremdleistung	Schließlich spart jede Eigenleistung Kosten. Engagieren Sie einen Profi also nur bei Bedarf.

Video: Haus Sanieren: Kosten, Erfahrungen, Tipps & Tricks

https://youtube.com/watch?v=-tcS9-VgYzc

Quelle: Grace Maleka / YouTube

FAQ

Wie gehe ich bei einer Renovierung vor?

1. Nehmen Sie sich Zeit. Unüberlegt zu arbeiten ist kontraproduktiv!
2. Räumen Sie Möbel raus oder decken Sie diese ab.
3. Sorgen Sie für Bodenschutz, Kantenschutz und spezielle Einstiege.
4. Belüften Sie geschlossene Räume ausreichend, um Staubbelastung zu vermeiden
5. Verwenden Sie fachgerechte Werkzeuge und ggf. Leihgeräte.

Was sind Renovierungskosten?

Zu Renovierungsarbeiten und zu den Kosten einer Renovierung zählen alle Maßnahmen, die eine optische Verschönerung herbeiführen und Abnutzungsspuren beseitigen. Sie haben aber keine Auswirkung auf die grundlegende bauliche und technische Ausstattung einer Immobilie.

Wie berechnet man Renovierungskosten?

Als groben Richtwert können Sie Renovierungskosten von 600 bis 1.200 Euro/m² veranschlagen – je nach Umfang und Ausführung der Renovierung. Hierunter fallen: Böden erneuern, Wände und Decken streichen, tapezieren oder fliesen sowie Innentüren, Bad, WC und Küche erneuern.

Was kostet eine Altbausanierung pro m²?

Sanierung	Kosten pro Quadratmeter / Stück	Kosten für ein Einfamilienhaus (150 m²)
Aufsparrendämmung	150 € pro m²	16.000 €
Zwischensparrendämmung	50 € pro m²	5.500 €
Geschossdeckendämmung	40 bis 50 € pro m²	2.500 bis 3.500 €
Fassadendämmung (Einblasen)	15 bis 30 € pro m²	2.500 bis 4.000 €

Daten-Quelle: PLAN7ARCHITEKT

Können Renovierungskosten von der Steuer abgesetzt werden?

Egal ob eine neue Heizungsanlage, ein moderneres Bad oder eine Fassadendämmung – Vermieter können die Kosten für Renovierungen oder Modernisierungen ihrer Immobilien voll von der Steuer als Werbungskosten absetzen.

Können Modernisierungskosten auf den Mieter umgelegt werden?

In Österreich gibt es keine einheitliche Regelung zur Umlage der Modernisierungskosten auf den Mieter. In Deutschland können jedes Jahr elf Prozent der Gesamtsumme der Modernisierungskosten auf den Mieter umgelegt werden, solange dieser mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten informiert wird.

Werden auch weitere Modernisierungskosten gefördert?

Neben den Förderungen der thermischen Sanierung einer Immobilie gibt es auch Förderungen für weitere Maßnahmen, die den Energieverbrauch nicht betreffen. So gibt es beispielsweise günstige Darlehen für die Modernisierungskosten bei einem nachträglichen Lifteinbau, dem Einbau einer Alarmanlage oder dem Einbau von Lärmschutzfenstern bei Überschreitung der Lärmgrenzwerte. Auch die Modernisierungskosten für die Schaffung zusätzlicher Wohnräume können möglicherweise gefördert werden.