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Wie entstehen Baukreditzinsen eigentlich?

Die meisten Immobilienkäufer benötigen eine Baufinanzierung von der Bank, um ihr Eigenheim zu erwerben. Das Geld bekommen Häuslebauer nur gegen eine Art Leihgebühr, den gebundenen Sollzins. Den setzen Kreditinstitute nicht völlig nach eigenem Ermessen an. Entscheidend sind neben Ihrer finanziellen Situation äußere Faktoren wie Kredithöhe, Laufzeit und allgemeines Zinsniveau.

Inhaltsverzeichnis

Bauzinsen: So ermittelt die Bank Ihren persönlichen Zinssatz

Baukreditzinsen entstehen aus einem Geflecht wirtschaftlicher Zusammenhänge und werden von bestimmten Einflussfaktoren gesteuert. Maßgeblich sind die österreichische Wirtschaft, die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) und der amerikanischen Zentralbank Federal Reserve (Fed). Weiters können wirtschaftspolitische Ereignisse das aktuelle Niveau der Bauzinsen kurz- bis mittelfristig verändern – wie aktuell der Krieg in der Ukraine oder die überbordende Inflation. Banken reagieren auf solche Entwicklungen, bevor sie eine Baufinanzierung vergeben.

Das Geld für Ihre Baufinanzierung muss sich die jeweilige Bank selbst beschaffen – entweder bei anderen Geldinstituten oder Anlegern. Ist das Zinsniveau für Baufinanzierungen gerade niedrig, zahlt sie selbst wenig für ihre Kredite und gibt diesen Vorteil an Sie als Kunden weiter. Dann fällt Ihr persönlicher Sollzins von vorneherein günstiger aus. Sind die Kredite für die Bank selbst teuer, fordert sie diese in Form höherer Hypothekenzinsen von Ihnen ein.

Weiters nimmt die Bank ihre Kunden selbst genauer unter die Lupe: Wie ist es um Ihre Bonität bestellt? Welche Zahlungsmoral hatten Sie in der Vergangenheit? Wie viel Eigenkapital bringen Sie für Ihre Baufinanzierung mit? Und verfügen Sie über ein ausreichendes, gesichertes Einkommen? All das wird im Antragsprozesses der Baufinanzierung genau erkundet.

Abschließend beleuchtet die Bank alle Eckdaten Ihrer Finanzierung: Wie hoch ist die Darlehenssumme? In welchem Zustand befindet sich die Immobilie? Welche Sonderwünsche haben Sie bezüglich Ihres Kreditvertrages? Auch das hat Einfluss auf die Höhe des angebotenen Sollzinses und bestimmt Ihren persönlichen Bauzins der kommenden Jahre.

Baukreditzins: Viele individuelle Faktoren beeinflussen ihn

Sie als Kunde sind der zentrale Punkt Ihrer Baufinanzierung. Vorderst interessiert sich die Bank für Ihre persönliche finanzielle Lage: Einkommensverhältnisse, Gehalt, Ersparnisse, Sondereinkünfte oder sonstige Ratenzahlungen – alles wird eingehend erkundet und hat Einfluss auf die Zinsen Ihrer Baufinanzierung.

Gutes Einkommen erleichtert Kredite zu guten Konditionen. Ein regelmäßiges, hohes, sicheres Gehalt bildet eine gute Voraussetzung für eine günstige Baufinanzierung. Festangestellte haben per se eine bessere Ausgangsposition als Freiberufler, Selbstständige, Rentner oder Arbeitssuchende. Das bedeutet nicht, dass diese Gruppen keinen Kredit erhalten, aber deren Sollzins fällt in der Regel höher aus. Gibt es einen zweiten Finanzierungsträger, beispielsweise den Ehepartner oder einen Bürgen, steigt die Wahrscheinlichkeit auf günstige Zinsen bei der Baufinanzierung. Weiters wichtig: Die Höhe Ihres Eigenkapitals – selbst eingebrachte Geldmittel senken das Finanzierungsrisiko und ermöglichen einen niedrigeren Sollzins.

Je besser die Bonität -beziehungsweise Zahlungsfähigkeit, desto günstiger fallen die Zinsen für Baufinanzierungen aus. Wenn Sie eine Baufinanzierung beantragen, holt die Bank Ihre Einwilligung für eine KSV-Abfrage bzw. SCHUFA-Auskunft ein. Diese sammeln Daten über vorhandene Konten und Kredite sowie Kreditkarten aller natürlichen Personen und Unternehmen, und registrieren auch offene Zahlungen und Inkassoverfahren. Je näher der ermittelte Score an der 100-Prozent-Marke liegt, desto positiver bewertet Sie die Bank und belohnt Sie mit einem niedrigen Bauzins.

Die Bank analysiert auch Lage und Zustand der gewünschten Immobilie. Entweder sie hat bereits vergleichbare Objekte finanziert, oder sie beauftragt einen Sachverständigen zur Begutachtung. Bei minderwertigen Objekten stehen die Chancen meist schlecht, überhaupt eine Finanzierung zu erhalten. Ist die Immobilie in gutem Zustand und attraktiver Lage, fällt der Sollzins wohlwollender aus.

Schließlich kommt es auf die Finanzierungsart an. Die meisten Immobilienkäufer entscheiden sich für ein Annuitätendarlehen mit konstant gleich hohen Monatsraten über die gesamte Laufzeit hinweg. Der Kreditvertrag verfügt aber auch über bestimmte Zusatzoptionen, die Sie selbst justieren können, die aber unter Umständen den Sollzins erhöhen oder auch verringern.

Längere Zinsbindung, höherer Zins: Bei Kreditabschluss müssen Sie sich für eine bestimmte Zinsbindung mit gleich hohem Sollzins und konstanter Monatsrate entscheiden. Besonders lange Zinsbindungen lassen sich Banken durch Aufschläge auf den Sollzins bezahlen. Im Schnitt liegt der Aufschlag pro fünf Jahre bei rund 0,5 Prozentpunkten.

Höhere Tilgung, niedriger Sollzins: Zu Beginn legen Sie fest, wie viel Prozent Ihrer monatlichen Rate in die Tilgung des Darlehens fließt. Je höher Sie die anfängliche Tilgung, desto niedriger wird Ihr Sollzins ausfallen. Das Minimum liegt bei einem Prozent pro Jahr, empfehlenswert sind mindestens zwei oder drei Prozent. So wird Ihre Restschuld schneller begleichen und das Finanzierungsrisiko für beide Seiten verkürzt. Daher senken Banken bei höheren, anfänglichen Tilgungsraten den Sollzins.

Tilgungssatzwechsel und Sondertilgungen: Mit Sondertilgungsoptionen haben Sie die Möglichkeit, Ihre Restschuld noch schneller zu senken – beispielsweise mit Boni vom Arbeitgeber, fälligen Sparverträgen oder Erbschaften. Aber auch Tilgungssatzwechsel können nützlich sein, wenn es zu finanziellen Engpässen kommen sollten – beispielsweise bei Familiengründung oder vorübergehender Erwerbslosigkeit. Die meisten Baukredite enthalten standardmäßig pro Jahr einmal die Möglichkeit, eine Sondertilgung in Höhe von fünf Prozent zu leisten. Tilgungssatzwechsel müssen hingegen auf Wunsch bei Vertragsabschluss festgelegt werden.

Bauzinsen: Auch äußere Faktoren spielen eine Rolle

Jede Baufinanzierung an Kunden muss die Bank im Vorfeld refinanzieren. In der Regel leiht sie sich das Geld bei ihren Anlegern oder bei anderen Banken oder der EZB. Kurz gesagt: Um an die finanziellen Mittel für Baufinanzierungen zu gelangen, vergeben Banken Immobilienpfandbriefe an Investoren – und zahlt dabei selbst einen Zins. Je weniger, desto besser für die Bank, und für Sie als Baufinanzierungskunde. Aber welche Faktoren spielen hier genau eine Rolle?

Staatsanleihen sind ein Mittel der Geldbeschaffung. Österreich tritt damit als Kreditgeber auf, und die Käufer der Staatsanleihen investieren in unser Land. Da Österreich solide wirtschaftet, sind deren Staatsanleihen seit Jahren sehr beliebt. Die Kurse der Staatsanleihen steigen, gleichzeitig kann Österreich aber immer weniger Zinsen dafür gewähren: Die Zinsen der Staatsanleihen sinken. Dies sogt gleichzeitig für Pfandbriefzinsen und niedrige Baukreditzinsen. Hieraus ergibt sich eine direkte Kettenreaktion: Eine stabile, deutsche Wirtschaft sorgt für sinkende Staatsanleihezinsen, woraufhin Pfandbriefzinsen und Baukreditzinsen sinken.

Natürlich funktioniert das auch umgekehrt. Vor geraumer Zeit kündigte die EZB an, ihr Anleihekaufprogramm zu drosseln und erhöhte in der Folge auch die Leitzinsen. Anleger wanderten aus der Eurozone ab in Richtung Dollarraum – die Nachfrage nach österreichischen Staatsanleihen ließ nach und die Anleihezinsen stiegen samt den Bauzinsen folgerichtig an

Tipp: Behalten Sie die Kursverläufe der österreichischen Staatsanleihen im Blick, bevor Sie eine Immobilienfinanzierung abschließen. Diese werden von der Österreichischen Nationalbank veröffentlicht und bieten einen verlässlichen Maßstab für die Baukreditzinsen.

Das Zinsniveau in Europa wird maßgeblich durch die EZB bestimmt. Sie sorgt für Preisstabilität und Kaufkraft des Euro – entweder durch Geldentzug aus dem Wirtschaftskreislauf oder indem die EZB mehr Geld in Umlauf bringt. In ihrem Handeln orientiert sich die EZB an der Inflationsrate.

Gleichzeitig verleiht die Europäische Zentralbank verleiht Geld an europäische Banken. Hierzu legt sie den sogenannten Leitzins fest, also zu welchen Konditionen sich die Banken das Geld leihen können. Die wiederum geben die Konditionen an ihre Kunden weiter. In wirtschaftlich guten Zeiten erhöht die EZB den Leitzins, womit auch die Kreditzinsen für Konsumenten in die Höhe gezogen werden. In wirtschaftlich schlechteren Zeiten senkt die EZB den Leitzins, die Kreditzinsen sinken ebenfalls.

Dies gilt auch für Baukreditzinsen, allerdings meist rascher. Bereits bei der Ankündigung von Zinsänderungen beginnt der Markt, die zu erwartende Maßnahme einzupreisen. In der aktuellen Lage bedeutet dies: Die Bauzinsen haben sich 2022 mehr als verdreifacht und könnten auch heuer bereits im Vorfeld etwaiger Leitzinserhöhungen weiter steigen.

Auch die Inflationsrate beeinflusst neben den Verbraucherpreisen die Vergabe von Baukrediten. Da diese im Jahr 2022 auf einem neuen historischen Höchststand angelangt war und 2023 kaum spürbar sinken dürfte, können sich immer weniger Konsumenten den ursprünglich geplanten – und benötigten – Immobilienkredit leisten. Im gesamten Euro-Raum wie in Österreich wird die Vergabe von Baukrediten schwieriger – neben gestiegenen Zinsen durch eine deutlich geschwundene Kaufkraft der Immobilieninteressenten. Einfach ausgedrückt: Auch hohe Inflation bedeutet weniger finanziellen Spielraum für Baufinanzierungen.

Tipp: Der Leitzins gibt ein Grundniveau für alle Zinsen vor und stellt deshalb auch eine Leitlinie für die Bauzinsen dar, an der sie sich orientieren. Das tun sie aber bereits, bevor sich der Leitzins verändert. Da lohnt sich eher ein Blick auf den Verlauf der Staatsanleihen.

Die Zinsen für Baufinanzierungen werden nicht nur von der europäischen Wirtschaft beeinflusst, mit tonangebend sind hierbei vor allem die USA. Je stärker der Dollar, desto mehr Kapital fließt aus der Eurozone. Nachfrage und Kurse auch österreichischer Staatsanleihen sinken – mit einer zeitverzögerten Reaktion auf unsere Baukreditzinsen.

Erhöht die US-Notenbank Fed – wie 2022 geschehen – die Leitzinsen in den USA, zieht die EZB nach, um die Geldanlage wieder attraktiver zu gestalten. Und steigende Leitzinsen im Euroraum sorgen – wie beschrieben – für steigende Konsum- und Baukreditzinsen.

Fazit: Einflussfaktoren im Blick behalten und beraten lassen

Die passende, günstige Baufinanzierung gleicht ohnehin meist der Stecknadelsuche im Heuhaufen – und seit dem abgelaufenen Jahr mehr denn je. 2022 haben sich die Zinsen für Baufinanzierungen in Österreich mehr als verdreifacht. Zu viele Faktoren beeinflussen die Entwicklung der Baukreditzinsen, als das Leihen hier im Alltag noch durchblicken können.

Konsumenten brauchen daher – mehr denn je – Orientierung, wie es mit dem Zinsniveau aktuell aussieht und welchen Zins Sie persönlich überhaupt erwarten können. Unabhängige Online Vergleich zeigen Ihnen die aktuelle Zinsentwicklung für Baufinanzierung auf, stellen einen übersichtlichen Zinsvergleich für Sie parat, und helfen Ihnen, den richtigen Zeitpunkt und das passende Angebot für Ihre persönliche Baufinanzierung zu finden.

Dies gilt nicht zuletzt für mögliche Sonderkonditionen und spezielle Wünsche wie Anschlussfinanzierungen. Nach dereinfach gestalteten Finanzierungsanfrage setzen sich unsere Spezialisten innerhalb weniger Stunden mit Ihnen in Verbindung.

Video: Warum explodieren die Baufinanzierungszinsen aktuell?

Quelle: Baufinanzierung  Faktor Wir / YouTube

FAQ Bauzinsen

Wie ergeben sich Bauzinsen?

Einer der Hauptfaktoren, die den Bauzins bestimmen, ist der sogenannte Beleihungsauslauf. Er gibt das Verhältnis zwischen Darlehenshöhe und Beleihungswert – also der benötigten Darlehenssumme – an. Umso geringer der Beleihungsauslauf ist, desto günstiger wird die Immobilienfinanzierung.

Welche Faktoren beeinflussen den Bauzins?

Der Bauzins orientiert sich an den langfristigen Bundesanleihen. Bonität des Darlehensnehmers, Objektart, Lage der Immobilie, Darlehenshöhe und Beleihungsauslauf haben ebenfalls Einfluss auf die Höhe der individuellen Bauzinsen.

Wer bestimmt Bauzinsen?

Die Europäische Zentralbank verleiht Geld an europäische Banken. Hierzu legt sie den Leitzins fest: Er gibt an, zu welchen Konditionen sich die Banken in Österreich das Geld leihen können. Die wiederum geben die Konditionen, ob nun gut oder schlecht, an ihre Kreditkunden weiter. 

Warum gehen Bauzinsen nach oben?

Die Gründe für die stark steigenden Bauzinsen sind vielfältig. Der aktuell wesentliche Treiber dafür ist die sehr hohe Inflation im Euroraum: Sie zieht unter anderem die Zinsen für Bundesanleihen und Pfandbriefe in die Höhe. Und dies wirkt sich direkt auf die Entwicklung der Bauzinsen aus.

Werden die Bauzinsen 2023 wieder sinken?

Die Teuerungsrate dürfte im Jahr 2023 weiterhin hoch bleiben und damit keinen Raum für nachhaltige Zinssenkungen bieten. Insgesamt rechnen Experten daher mit gleichbleibenden Zinssätzen ohne markante Bewegungen – weder nach unten noch nach oben. Konsumenten müssen in Österreich mit Bauzinsen in einem Bereich zwischen drei und vier Prozent rechnen.