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Wann lohnt es sich, eine Immobilie zu kaufen?

In der Regel lohnt die Immobilie, wenn diese ohne Kredit finanziert werden kann. Anderenfalls gilt es, die fälligen Kreditraten mit dem aktuellen Mietzins zu vergleichen. Fällt der Kreditzins höher aus, ist Mieten günstiger. Allerdings sollten Konsumenten in Sachen mieten oder kaufen langfristig rechnen – gerade als Selbstnutzer der Immobilie.

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Inhaltsverzeichnis

Mieten oder kaufen

Wohnkosten

Baufinanzierung: Zinsen

Vergleich von Miethöhe und Bankrate

Kaufpreis-Miete-Verhältnis berechnen

Mieten oder kaufen: Unterschiede

Mieten oder kaufen: Vermögensvergleich

Vergleich mieten oder kaufen

Fazit

Häufige Fragen

Wie berechnet man die Rendite bei Immobilien?

Was ist der Unterschied zwischen Mieten und Leasen?

Was ist besser: Wohnung kaufen oder mieten?

Warum lieber mieten statt kaufen?

Was sind die Vorteile vom Mieten und Kaufen?

Hintergrundinformationen zum Thema mieten oder kaufen

Wer auf die Suche nach einer neuen Immobilie ist, kommt rasch auf die Frage: Zur Miete wohnen oder Eigentum erwerben? Die Antwort auf diese Frage hängt stark von der individuellen Lebenssituation ab.

Natürlich ist Mieten in aller Regel deutlich flexibler, spontaner und mit weniger Aufwand verbunden.

Dennoch muss der monatliche Betrag für Haus oder Wohnung zum Benutzen aufgewendet werden. Hierfür eine Anschaffung zu tätigen, die man in einigen Jahren sein Eigentum nennen kann, erscheint sinnvoll.

Mieten oder kaufen: eine Frage des persönlichen Typs

Bevor Sie aufs Geld schauen, sollten Sie grundsätzlich abwägen, ob Sie sich in den nächsten Jahrzehnten eher als Eigentümer oder als Mieter einer Immobilie sehen. Wie unterschiedlich das Grundgefühl beider Gruppen ist, erleben besonders Bewohner von Mehrfamilienhäusern, in denen Eigentümer und Mieter nebeneinander wohnen. Während die einen häufig mit dem Hausgeld und den Kosten für Instandhaltung hadern, bemängeln die anderen rasant steigende Mieten, zu hohe Nebenkosten und vielfach ausbleibende Reparaturen.

Auf der anderen Seite weisen Eigentümer wie Mieter gern auf die Vorteile hin: Eigentümer leben in dem Selbstverständnis, dass sie mit jeder Monatsrate an die Bank Vermögen aufbauen. Mieter hingegen verweisen darauf, dass mit der Monatsmiete die Nutzung vom Eigenheim vollständig bezahlt sind. Um Schäden und Reparaturbedarf muss man sich nicht kümmern – das erledigen, Vermieter oder Verwalter.

Unabhängiger Eigentümer: Das häufige Argument, als Eigentümer eines Hauses oder einer Wohnung sei man unabhängiger, stimmt zum Teil. Einerseits fällt mit dem Kauf die Abhängigkeit vom Vermieter weg. An dessen Stellen treten andererseits in der Regel finanzierende Bank, Gemeinde und Nachbarn, mit denen es sich für die nächsten Jahrzehnte zu arrangieren gilt. Hinzu kommt die Tatsache, dass er sich schlicht ständig auf irgendeine Weise um die Immobilie kümmern muss.

Flexibler Mieter: Mieter hingegen führen an, dass sie flexibel bleiben wollen oder müssen. Wer aus beruflichen Gründen in den nächsten Jahren häufiger mit einem Umzug in eine andere Stadt rechnen muss, benötigt diese. Denn wie der Vermögensvergleich zeigt, ist ein Wiederverkauf nach wenigen Jahren kein gutes Geschäft. Allerdings sind Mieter in vielen Städten Österreichs längst nicht so flexibel wie in vergangenen Jahren: Die realen Angebotsmieten liegen über dem lokalen Mietspiegel – wer umziehen möchte oder muss, darf deutlich höhere Mietkosten einkalkulieren.

Tipp: Die Entscheidung über das Mieten oder Kaufen ist ein Stück weit eine Typ-Frage und Sie sollten überlegen, was besser zu Ihnen und Ihren Plänen passt. Es gilt, den kurzfristigen und langfristigen Blick auf die Finanzen keinesfalls außer Acht lassen. Als Erstes kann eine kleine Pro- und Contra-Liste bei der Wohnentscheidung helfen:

Eigentum finanzieren oder Mietimmobilie nutzen: die jeweiligen Vor- und Nachteile

	Immobilie zur Miete	Immobilieneigentum
Vorteile	Flexibilität beim Umzug Kurzfristig günstiger Rasche Abwicklung	Vermögensbildung Altersvorsorge Langfristig günstiger
Nachteile	Steigende Mietpreise Keine Eigentumsbildung Teils befristete Verträge	Hohe Nebenkosten. Aufwändige Ortswechsel Eigenkapital notwendig

Wohnkosten: Mieten in Österreich werden immer teurer

In fast allen Städten und Regionen Österreichs steigen die Immobilienpreise seit Jahren deutlich, die Quadratmeterpreise beim Mieten haben in den vergangenen Jahren ebenso angezogen – durchschnittlich auf knapp 16 Euro pro m². Insbesondere in den Landeshauptstädten und den größeren Metropolen mussten Mieter auf Sicht der letzten zehn Jahre teilweise mit einer Verdoppelung der Mieten für Wohnimmobilien rechnen. Konsumenten mit mittleren und gehobenen Einkommen können so ihre Wohnträume mittlerweile vielfach nicht mehr problemlos verwirklichen – egal ob Kauf oder Miete.

Ein ausschlaggebender Faktor, der für Eigentum sprechen kann, sind steigende Mieten. Hierbei sind die Unterschiede je nach Bundesland enorm.

Durchschnittlicher Mietpreis für Neuwohnungen in Österreich im 2. Quartal 2023 (30 qm – in Euro pro m²):

• Tirol 20,74 Euro
• Innsbruck 22,21 Euro
• Salzburg 16,80 Euro
• Wien 18,51 Euro
• Vorarlberg 14,38 Euro
• Niederösterreich 12,24 Euro
• Steiermark 11,84 Euro
• Graz: 12,14 Euro
• Oberösterreich 11,85 Euro
• Linz 13,88 Euro
• Kärnten 12,87 Euro
• Burgenland 12,33 Euro
• Österreich Schnitt 15,89 Euro

Baufinanzierung: Zinsen für Wohnbaukredite und Erspartes in Österreich steigen wieder

Ob Mieten oder Kaufen einer Wohnung bzw. eines Hauses für Sie besser ist, hängt nicht nur von der aktuellen Monatsmiete ab. Auch die Höhe der Immobilienzinsen ist entscheidend, mitunter können weitere Faktoren wie die Verzinsung Ihres Eigenkapitals eine Rolle spielten.

Das kurzfristige Tagesgelder wie längerfristige fix verzinste Sparkonten seit einiger Zeit wieder bessere Rendite abwerfen, hat sich herumgesprochen. Deutlich angezogen haben jedoch die Zinsen für Immobilienfinanzierungen aufgrund der zahlreichen Abhebungen beim EZB-Leitzins und EURIBOR im vergangenen Jahr. Je nach Summe, Laufzeit und Bonität der Kunden bewegen wich diese im Schnitt um die vier bis fünf Prozent. Experten sehen kurzfristig keine deutlichen weiteren Zinssteigerungen, mittelfristig könnte jedoch eine leichte Aufwärtsbewegung stattfinden.

• Entwicklung der Zinsen in Österreich

Beispielrechnung: Mögliche Ersparnis beim Eigenheim im Vergleich zur Mietwohnung

Für einen monatlichen Mietzins von 750 Euro kann man aktuell durchschnittlich rund 233.000 Euro über eine Laufzeit von 30 Jahren finanzieren. Die Gesamtbelastung beträgt rund 270.000 Euro. Im Vergleich dazu beträgt die Gesamtbelastung durch die Miete über 30 Jahre mehr als 375.000 Euro. Die monatliche Miete würde aufgrund der Inflation in 30 Jahren gut 1.400 Euro ausmachen.
So würde sich ein durchschnittlicher Eigentumswohnungsbesitzer in 30 Jahren über 105.000 Euro ersparen.

Tipp: Für die Entscheidung zwischen Miete und Eigentum ist zu berücksichtigen, dass Mieten einer jährlichen Inflation unterliegen und jährlich teurer werden, wogegen der Kreditbetrag zumindest bei fixen Zinsen über die Laufzeit gleichbleibt. Laut Statistik Austria beträgt die jährliche Inflation über die letzten 28 Jahre knapp 2,2 %.

Vergleich von Miethöhe und Bankrate: hier kann es rasch trügerisch werden

Wer zur Miete wohnt und sich für den Kauf eines neuen Eigenheims interessiert, schaut als Erstes auf seine monatlichen Mietausgaben und vergleicht diese mit der möglichen monatlichen Darlehensrate der Bank nach einem Kauf.

Die einfache Überlegung: Liegen beide gleich oder ist die finanzielle Belastung durch die Kreditrate niedriger, lohnt es sich zu kaufen. Eine solch simple Regel greift viel zu kurz. Denn sowohl Monatsmiete als Kreditrate für die Bank sind eine Momentaufnahme. Eine Baufinanzierung läuft in der Regel über mehrere Jahrzehnte. Welche Lösung beim Mieten oder Kaufen langfristig besser ist, hängt nicht nur von der aktuellen Miete, dem Kaufpreis und den Zinsen ab, sondern von deren Entwicklung in den kommenden Jahrzehnten. Entscheiden ist somit die gesamte Kostensituation.

Zinsen sinken, Nachfrage steigt: Die sinkenden Zinsen seit der Finanzkrise 2008 haben dazu geführt, dass die Nachfrage nach Immobilien in Österreich deutlich gestiegen ist. Davon profitieren in erster Linie die Verkäufer der Immobilien und alle, die an dem Geschäft verdienen: Makler, Bauträger, Projektentwickler und Banken. Sie als Käufer zahlen hingegen deutlich höhere Preise, haben entsprechende höhere Schulden und tragen das Risiko wieder steigender Zinsen – mit dem entsprechenden Rückgang der Nachfrage. Dieser Rückgang wiederum kann perspektivisch über die Jahre den Wert der Immobilie drücken.

Mieten und Kaufpreise: Die niedrigen Zinsen führen weiters dazu, dass sich Mieten und Kaufpreise auseinanderentwickeln: Mieter denken eher darüber nach, bei einem Wohnungswechsel gleich zu kaufen. Die Mieten steigen dann langsamer als die Kaufpreise. Statt aktuelle Mietzahlungen und mögliche Darlehensraten beim Hypothekarkredit zu vergleichen, sollten Sie vielmehr Mieten und Kaufpreise miteinander vergleichen. Denn das Verhältnis von Jahreskaltmiete mit dem angebotenen Kaufpreis ist ein guter Hinweis für das Preisniveau in einer bestimmten Stadt oder Region.

Kaufpreis-Miete-Verhältnis berechnen: auf das gilt es zu achten

Wer als Mieter mit dem Gedanken spielt, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, hat eine klare Vorstellung davon, in welcher Region oder Stadt die Immobilie liegen soll. Weiters suchen Interessenten in größeren Metropolen in bestimmten Stadtteilen – die sie kennen oder in Sachen Arbeitsweg und Freizeitwert für attraktiv halten. Entsprechend groß sind die Unterschiede sowohl bei den Mieten als bei den Kaufpreisen.

Wenn Sie einschätzen möchten, ob Kaufen oder Mieten in Ihrer Wunschregion oder Ihrem Wunschviertel günstiger ist, sollten Sie vorderst darauf achten, dass Sie möglichst identische Häuser oder Wohnungen vergleichen: gleiche Wohnfläche, gleiches Alter oder vergleichbares Niveau bei der Ausstattung. Wenn Sie sich für eine bestimmte Immobilie interessieren, kennen Sie ja den Kaufpreis – und benötigen dann noch eine Angabe zur Miete.

Wichtig: Achten Sie für einen Vergleich darauf, mit einer aktuellen Angebotsmiete für eine vergleichbare Immobilie rechnen und nicht mit Zahlen aus den vergangenen Jahren. Entscheidend ist die Kaltmiete. Teilen Sie dann den angebotenen Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete für die Immobilie.

Beispielrechnung: Eine Wohnung mit 100 Quadratmetern Wohnfläche wird für 240.000 Euro offeriert. Die Kaltmiete am Ort beträgt durchschnittlich zehn Euro pro Quadratmeter. Das ergibt eine Kaltmiete von 1.000 Euro pro Monat bzw. eine Jahreskaltmiete von 12.000 Euro. Der Kaufpreis beträgt das 20-fache der Miete. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro läge der Faktor hingegen bei 25. Dies gilt auch für den Fall, dass der Kaufpreis 240.000 Euro beträgt, die erzielbare Miete beträgt dann nur acht Euro pro Quadratmeter.

Tipp: Als grobe Faustregel in Sachen Kaufpreis-Miete-Vergleich gilt. Bis zu einem Faktor 20 sind Kaufpreise, im Vergleich zur Miete, relativ günstig. Ab einem Faktor 25 wird das Ganze relativ teuer.

Vergleich mit Rendite anderer Anlagen: Hintergrund dieser Faustregel ist die Bedeutung des Kaufpreis-Miete-Verhältnisses für Kapitalanleger. Wer eine Wohnung als Geldanlage kauft, vergleicht die erzielbaren Überschüsse mit der Rendite anderer Anlageformen. Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis ist nichts anderes als der Kehrwert der Bruttomietrendite. Mit dieser berechnet der Kapitalanleger, wie viel die Immobilie pro Jahr vor Kosten abwirft. Eine Jahresmiete von 12.000 Euro bei einem Kaufpreis von 240.000 Euro (Faktor 20) entspricht dann einer Bruttomietrendite von fünf Prozent, ein Faktor von 25 dagegen einer Bruttomietrendite von vier Prozent. Bezieht der Kapitalanleger noch die Kaufnebenkosten und laufende Ausgaben für Verwaltung und Instandhaltung in seine Rechnung ein, sinkt diese anfängliche Mietrendite. Je höher der Faktor, desto geringer ist die Mietrendite – und umso eher wird der Kapitalanleger zögern. So sollten Sie es halten, wenn Sie überlegen, selbst in die Immobilie einzuziehen.

Tipp: Kurzfristig dient das Kaufpreis-Miete-Verhältnis als erste Einschätzung, ob ein Kaufpreis eher günstig oder überzogen ist. Eine günstige Immobilie ist keine Garantie dafür, dass Sie als Käufer langfristig besser fahren. Bei der Frage, ob Sie Mieter bleiben oder lieber Eigentümer werden, gilt es den Blick auf das erzielbare Vermögen nach Jahrzehnten zu richten.

Mieten oder kaufen: in Städten und Bundesländern nehmen die Unterschiede zu

Seit einigen Jahren ist klar, dass sich in den kommenden Jahrzehnten in Österreich die Unterschiede zwischen den einzelnen Städten und Bundesländern in Sachen Miet- und Immobilienpreise noch weiter zunehmen werden: Dynamischen Regionen mit vielen Zuzügen werden Städte und Regionen mit sinkender Bevölkerung gegenüberstehen – hieraus ergeben sich unterschiedliche Perspektiven beim Wiederverkauf einer Immobilie nach zehn, 20 oder gar 30 Jahren.

Prosperierende Regionen: In den attraktiven Regionen und Metropolen dürften Immobilien in ihrem Nominalwert weiter ansteigen. Selbst wenn die Bautätigkeit und damit das Angebot zunimmt. In schrumpfenden Regionen und auf dem flachen Lande hingegen kann es sein, dass künftig gerade ältere Immobilien deutlich an Wert verlieren.

Ländliche Regionen: Wer in einer ländlichen Region Haus oder Wohnung lieber kaufen statt mieten möchte, sollte sich vorderst die Frage stellen: Wird diese Gegend in 20 oder 30 Jahren noch Menschen anziehen, die meine Immobilie dann zu attraktiven Konditionen erwerben wollen?

Mieten oder kaufen: der langfristige Vermögensvergleich ist entscheidend

Beim langfristigen Vermögensvergleich von Mieter und Käufer hat der Käufer zunächst das Nachsehen: Wer eine Immobilie finanziert, benötigt Eigenkapital und muss eine Menge Geld aufnehmen. Beim Kauf werden zunächst Grunderwerbssteuer und Notarkosten fällig. Weiters kommt in vielen Fällen die Courtage des Maklers hinzu. Diese Nebenkosten beim Immobilienerwerb liegen je nach Bundesland und Maklerbeteiligung zwischen acht und 12 Prozent. Diese Ausgaben muss der Käufer mit vorhandenem Geld bestreiten. Beim Mieter in der gleichen Ausgangslage bleibt dieses Guthaben dagegen erhalten.

Eigenkapital und Vermögensbildung: Zusätzlich zu den Nebenkosten für den Kauf benötigt der Käufer weiteres Eigenkapital für die Finanzierung. Ideal ist ein Anteil von 20 Prozent, mit einem geringeren Anteil gewähren Banken heute einen Baukredit – oder nur mit merklich höherem Zinssatz. Sein Eigenkapital wandelt der Käufer sofort in Immobilienvermögen um, der Rest von Haus oder Wohnung gehört der Bank. Erst mit den Tilgungszahlungen über die Jahre sinkt die Restschuld, und das Vermögen des Käufers steigt nach und nach an. Der Mieter wiederum behält sein Guthaben und kann es langfristig am Kapitalmarkt anlegen.

Nutzung vs. Tilgung und Instandhaltung: Sowohl Mieter als Käufer verwenden in den kommenden Jahrzehnten einen großen Teil seines Einkommens für das Thema Wohnen: Während es bei Betriebs- und Heizkosten keine Unterschiede geben sollte, zahlt der Mieter für die Nutzung der Wohnung, während der Käufer eine Monatsrate aus Zins und Tilgung an die Bank überweist. Dazu kommen beim Käufer Kosten für die Instandhaltung.

Tipp: Vergleichbar werden die beiden Wege dann, wenn auf beiden Seiten gleiche Ausgaben stehen. Liegen die Ausgaben des Mieters unter denen des Käufers, so legt der Mieter diesen Überschuss langfristig an und baut damit Vermögen auf. Zahlt er mehr, so muss er auf sein Guthaben zurückgreifen.

Nebenkosten einplanen: Die Nebenkosten für Mieter in Österreich liegen durchschnittlich bei rund zwei bis drei Euro pro Quadratmeter – je nach Immobilie und Lage. Für Immobilienkäufer empfiehlt es sich dagegen im Schnitt rund vier Euro pro Quadratmeter einzuplanen, worin Strom und Telekommunikation enthalten sind. Zusätzlich ist durchschnittlich die Bildung einer Rücklage von einem Euro pro Quadrat sinnvoll, um spätere Reparaturen und Instandhaltungen finanzieren zu können.

Beispielrechnung für einen Vermögensvergleich: Berechnungsgrundlage ist ein Paar, dass die Wohnung wechselt und vor der Entscheidung steht, entweder wieder in eine Mietwohnung zu ziehen oder direkt eine Eigentumswohnung zu kaufen. Für die Entwicklung der Bauzinsen ist angesichts der aktuellen Niedrigzinsphase von einem moderaten Zinsanstieg in den nächsten 20 Jahren auszugehen.

Folgende Grunddaten gelten als Annahme für unsere Beispielsrechnung:

Angebotspreis Wohnung	300.000 €
Wohnfläche	100 Quadratmeter
Monatliche Kaltmiete	1.000 €
Kaufpreis-Miete-Verhältnis	25
Eigenkapital	75.000 €
Zinssatz der Baufinanzierung	2 %
Anfänglicher Tilgungssatz	2 %
Kosten für Instandhaltung	1,5 € pro qm pro Monat
Anstieg bei Instandhaltung	1 % pro Jahr
Zinsentwicklung der Baufinanzierung	Anfangs 2 %, nach 10 Jahren 3 %, nach 20 Jahren 3,5 %
Zinsentwicklung bei der Geldanlage	Anfangs 1 % oder 5 %, Anstiege nach 10 Jahren +1 %, nach 20 Jahren: +0,5 %

Der Kaufpreis liegt in unserer Beispielrechnung beim 25-Fachen der Jahreskaltmiete, und es fallen vergleichsweise hohe Nebenkosten an, weil allein der Makler – so wie in Wien oder anderen Metropolen üblich – sieben Prozent erhält. Weiters liegen die Nebenkosten beim Immobilienerwerb zwischen fünf und 15 Prozent des Kaufpreises.

Die beiden nachfolgenden Szenarien zeigen auf, wie sich unterschiedliche Verläufe bei der Wertentwicklung, dem Mietanstieg und der Geldanlage des Mieters langfristig auswirken können:

Szenario 1: Käufer als rascher Gewinner

Geht man nun davon aus, dass Immobilienpreise und Mieten in den nächsten Jahren mit jeweils einem Prozent pro Jahr weiter steigen und die Bauzinsen moderat ansteigen (nach zehn Jahren auf drei Prozent, nach 20 Jahren auf 3,5 Prozent) und sich bei Geldanlagen kaum Renditen erzielen lassen (anfänglicher Guthabenzins: ein Prozent, nach zehn Jahren: zwei Prozent, nach 20 Jahren: 2,5 Prozent), so liegt der Käufer nach weniger als zehn Jahren beim Vermögensvergleich vorn.

In diesem Szenario gelingt es dem Mieter nicht, Vermögen aufzubauen – im Gegenteil: Wenn der Käufer seine Wohnung abbezahlt hat, zehrt die fortlaufende Mietzahlung beim Mieter dessen Vermögen auf. Der Käufer profitiert davon, dass er im Alter mietfrei wohnt.

Tipp: Dieses Szenario scheint zurzeit realistisch zu sein. Es macht eine Baufinanzierung zum klaren Gewinner gegenüber einem Mietverhältnis und befeuert aktuell die Nachfrage nach Immobilien in Österreich.

Szenario 2: Mieter holt mit der Zeit auf 

 Was passiert ohne Wertentwicklung der Immobilie? Wenn in Zukunft die Nachfrage nach Immobilien sinkt oder die jetzt bestehende hohe Nachfrage dazu führt, dass permanent neue Wohnungen auf den Markt kommen? Eine Wohnung, die zehn oder 20 Jahre genutzt wurde, hat nicht mehr denselben Wert wie beim Erstbezug. Dazu muss die Nachfrage insgesamt nach Jahren schon deutlich ansteigen und das Angebot an Immobilien entsprechend knapp sein.

Wenn sich die Immobilienpreise und Mieten nicht ändern, holt der Mieter gegenüber dem Käufer deutlich auf: Der Käufer überholt ihn später und der Mieter baut Vermögen auf.

Tipp: Dieses Szenario ist für Österreich realistisch. Sinken die Immobilienpreise, bleibt der Mieter sogar für lange Zeit vorn.

Vergleich mieten oder kaufen: das sollten Sie tun

Sie sollten eine Immobilie kaufen, wenn…	Sie sollten weiter Mieter bleiben, wenn…
…Sie langfristig an einem Ort bleiben möchten oder müssen.	…Sie eher flexibel bleiben möchten oder müssen.
…Sie die finanzielle Belastung einer Immobilie gut verkraften können.	…Sie mit Schulden eher schlecht schlafen würden.
…Sie sich gern um Ihre Immobilie kümmern möchten.	…Sie Ihre Wohnung einfach nutzen möchten.
…Sie bereit sind, unerwartete Ausgaben für Reparaturen zu tragen.	…Sie keine unerwarteten Ausgaben haben möchten.
…Sie ein günstiges Objekt in guter Lage gefunden haben.	…es in Ihrer Stadt keine günstigen Objekte mehr gibt.
…Sie nicht ergänzend zur gesetzlichen Rente im Alter vorsorgen möchten.	…Sie ohne Immobilie diszipliniert Geld fürs Alter zurücklegen.
…Sie nicht an die Chancen des Aktienmarktes glauben.	…Sie bereit sind, Ihre Rücklagen langfristig am Aktienmarkt zu investieren.
…Sie erkannt haben, dass eine Immobilie nicht automatisch wertstabil sein muss.	…Sie Ihr Vermögen lieber aufteilen möchten, anstatt es in einen einzelnen Vermögensgegenstand zu investieren.

Fazit zum Thema mieten oder kaufen einer Immobilie

 Mieter bleiben oder Eigentümer werden? Dies ist eine haarige Entscheidung, bei der es viele Facetten zu beachten gilt: Kaufen und finanzieren einer Immobilie hat langfristig entscheidende Vorteile, aber der Mieter kann finanziell am Ende ebenso vorne liegen.

Beim Kauf einer Immobilie geht es ums Geld und um die persönliche Einstellung. Unabhängigkeit vom Vermieter und Flexibilität sind für viele Konsumenten ein wichtiger Grund, vom Mieter zum Häuslebauer und Eigentümer zu werden. Solcherlei Gründe sind berechtigt, Sie sollten die finanziellen Aspekte dennoch nicht komplett überlagern. Wer Haus oder Wohnung zu teuer kauft und bei der Finanzierung die aktuell günstigen Konditionen per Vergleich nicht nutzt, riskiert, langfristig viel Geld zu verlieren. Wer zu einem guten Preis vom Mieter zum Käufer wird und zum besten Immobilienkredit finanziert, kann langfristig viele Zinskosten senken und automatisch für die Altersvorsorge sparen.

Als Mieter müssen Sie dagegen einige Entscheidungen treffen, damit der Vermögensaufbau wirklich gelingt: Gerade, wenn Sie aktuell günstig zur Miete wohnen, sollten Sie so bald wie möglich anfangen zu sparen. Das Geld sollte nicht langfristig auf mager verzinsten Sparkonten parken, sondern langfristig und renditeorientiert angelegt werden. Beispielsweise in Wertpapiere oder Fondssparpläne. Mitunter lockt als Mieter ein höheres Vermögen als beim Immobilienkauf.

Schließlich gilt in Sachen mieten oder kaufen: Man sollte sein gesamtes Vermögen nicht in einer einzelnen Geldanlage halten. Aktien und Co. unterliegen hohen Schwankungen. Sinkt die eigene Immobilie aufgrund mangelnder Nachfrage über Jahrzehnte im Wert, kann Immobilieneigentum zum finanziellen Bumerang werden. Dies gilt insbesondere, wenn die ersehnte Immobilienfinanzierung auf wackeligen Füßen steht. Eine Nachfinanzierung oder der zwangsmäßige Verkauf von Haus und Wohnung sind kein gutes Geschäft.

FAQ zum Thema Immobilie mieten oder kaufen

Wie berechnet man die Rendite bei Immobilien?

Um die Nettomietrendite zu berechnen, addieren Sie die Kaufnebenkosten dem Kaufpreis hinzu. Subtrahieren Sie anschließend von der Nettokaltmiete die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, um den Jahresreinertrag zu erhalten. Dividieren Sie zuletzt den Jahresreinertrag durch die Investitionskosten.

Was ist der Unterschied zwischen Mieten und Leasen?

Der Unterschied zwischen Leasing und Mieten besteht darin, dass Sie als Nutzer des Leasing-Objektes alle Rechte, Risiken und Pflichten haben, die bei der traditionellen Miete in der Regel Ihr Vermieter trägt. Im Gegensatz zu einem Mietvertrag haftet Sie als Leasing-Nehmer für Beschädigungen oder den Ausfall des Objekts.

Was ist besser: Wohnung kaufen oder mieten?

Wenn Sie vor der Frage stehen, ob Sie lieber mieten oder kaufen möchten, sind steigende Mieten definitiv ein wichtiger Faktor. Sie können die monatlichen Kostenvorteile mit der Zeit aufzehren und das Mieten am Ende teuer machen als den Hauskauf oder Kauf einer Eigentumswohnung. Am besten genau durchkalkulieren!

Warum lieber mieten, statt kaufen?

Eines der Argumente für den Kauf eines Eigenheims ist, dass die Miete jedes Jahr steigt. Das Kapital und die Zinsen für die Hypothek bleiben im Gegensatz Jahr für Jahr gleich. Wenn das Haus an Wert gewinnt, steigen die Vermögenssteuern und Versicherungen. Dann kann sich Mieten mehr lohnen.

Was sind die Vorteile vom Mieten und Kaufen?

Mieten	Kaufen
flexibel bei der Wahl des Wohnortes	Sicherheit, da Eigentümer
geringere Verantwortung für Pflege und Instandhaltung	Platz und Freiraum für die Familie iund freie Gestaltung
keine Kredite notwendig	Geldanlage für das Alter, die zudem bewohnt wird
relativ geringe Nebenkosten	Kosten bleiben konstant, während Mieten aktuell immer weiter steigen
	Wertsteigerung in guten Lagen
	Zusätzliche Einnahmen durch Vermietung

Ist eine Bearbeitungsgebühr bei Krediten rechtens?

Trotz anderslautender Urteile sind Bearbeitungsgebühren für Kredite in Österreich noch immer nicht verschwunden. Die Höhe der Spesen ist bei den Banken äußerst unterschiedlich. Von null bis drei Prozent der Kreditsumme ist alles möglich. Manche Kreditinstitute verrechnen einen Fixbetrag – je nach Kreditlaufzeit und Kredithöhe. Konsumenten sollten Kreditofferten vergleichen.

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Inhaltsverzeichnis

Bearbeitungsgebühr beim Kredit

Bearbeitungsgebühren und Kredithöhe

Bearbeitungsgebühr berechnen

Bearbeitungsgebühr beim Kredit zurückfordern

Kredit früher zurückzahlen

Fazit

Tipp: Auf unseren Seiten befindet sich sowohl ein Formular zur Anfrage von Baufinanzierungen, als ein Kreditrechner für kleinere Summen bis zu 65.000 Euro.

FAQ:

Wie hoch sind die Bearbeitungsgebühren bei einem Kredit?

Welche Mahngebühren sind zulässig?

Hintergrundwissen zum Thema Bearbeitungsgebühren in Österreich

Bei unseren Nachbarn in Deutschland wurden sie nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) schon als gesetzeswidrig deklariert: Bearbeitungsgebühren bei Krediten. In Österreich führt der VKI seit Jahren Musterprozesse gegen solche Spesen – bislang mit keinem durchschlagenden Erfolg am Kreditmarkt.

2015 hat ein österreichisches Gericht erstmals ein eindeutiges Urteil zu den Kreditbearbeitungsgebühren gefällt. Laut dem Landesgericht Innsbruck sind demnach Bearbeitungsgebühren für Kredite, wie sie von der BTV verrechnet wurden, unzulässig und führen zu einer groben Benachteiligung der Konsumenten.

Zum Fallbeispiel: Der VKI hat im Auftrag der AK Vorarlberg die Bank für Tirol und Vorarlberg geklagt, da sie eine Bearbeitungsgebühr in der Höhe von 2,5 Prozent für Konsumkredite und eine Gebühr von einem Prozent für hypothekarisch besicherte Verbraucherkredite verrechnete.

Zum Urteil: Das Erstgericht hat seinerzeit entschieden, dass eine solche Kreditbearbeitungsgebühr unzulässig ist. Begründet wurde das Urteil damit, dass sich die Höhe unabhängig vom tatsächlichen Bearbeitungsaufwand prozentuell am gewährten Kreditbetrag orientiert. Es sei nicht nachvollziehbar, warum Kreditverträge, denen eine höhere Krediteinräumung zugrunde liegt, zwingend einen höheren Bearbeitungsaufwand nach sich ziehen sollten.

Bearbeitungsgebühr beim Kredit noch immer nicht vor dem Aus

Nachdem 2016 der VKI schon Musterprozesse in Sachen Bearbeitungsgebühr gegen Banken für sich entschieden hat, schien es durchaus wahrscheinlich, dass die Bearbeitungsgebühren in Zukunft gänzlich wegfallen.

Einige Banken tragen dem seither schon Rechnung – nicht alle. Und natürlich werden solche einmaligen Erträge in anderen Komponenten wie beispielsweise dem effektiven Zinssatz mit  einbauen. Der Wegfall der sogenannten BAG macht den Vergleich von Krediten leichter – und ist daher aus Konsumentenschutzgründen, durchaus zu begrüßen.

Fakt ist: Bis dato werden teils noch immer Bearbeitungsspesen für Kreditverträge in Österreich erhoben. Vorderst geschieht dies bei Hypothekarkrediten, da einige Geldinstitute den Aufwand für die Kreditbestellung als ungleich höher ansehen und Gebühren für durchaus gerechtfertigt halten.

 Tipp: Wer sein Kreditinstitut clever wählt, Kredite vergleicht und online aufnimmt, der kann solche Bearbeitungsgebühren längst umgehen.

Bearbeitungsgebühren und Kredithöhe – was wird alles an Spesen berechnet?

Für die Einrichtung eines Kredites halten sich Kreditinstitute mit der sogenannten Bearbeitungsgebühr – kurz BAG – ziemlich schadlos. Die Höhe einer solchen Bearbeitungsgebühr (BAG) ist bei den Banken äußerst unterschiedlich. In der Regel wird ein prozentualer Anteil an der Kreditsumme erhoben. Manche Kreditinstitute verrechnen einen Fixbetrag – je nach Laufzeit und Höhe Ihres Kredits. Zwei Dinge sind in Sachen BAG besonders auffällig:

Je geringer die Kredithöhe und je kürzer die Kreditlaufzeit, desto höher wird die BAG Je schlechter Ihre Bonität als Kreditkunde, desto höher wird die Bearbeitungsgebühr

Was kann alles an Kosten und Spesen in Sachen Kredit für Sie anfallen?

Kreditbearbeitungsgebühr: Diese Gebühr fällt für die Bearbeitung Ihres Kredits an. Sie beträgt in der Regel zwischen 0,5 bis drei Prozent der Kreditsumme oder kann alternativ als Fix-Betrag einmalig bei der Kreditvergabe – und nur dann! – verrechnet werden. Je nach Bank heißen solche Spesen Bereitstellungsentgelt, Kreditvermittlungsgebühr oder Krediteinräumungskosten.

Kosten für Grundbuch: Für die Grundbuchsabfrage, Pfandrechtseinträge und Pfandrechtslöschungen bei Hypothekarkrediten sind Gebühren zu zahlen, die die Bank an Sie weiterverrechnet. Gleiches gilt in Sachen Vinkulierung von Eigenheimversicherungen oder Kapitalversicherungen.

Kreditgebühren der Banken: Weiters machen sich Banken mit teils verdeckten Kreditgebühren ein zusätzliches Körberlgeld: Beispielsweise mit der Erhebung eines Verwaltungskostenbeitrags oder der Verrechnung des laufenden Kontoführungsentgeltes am Kreditkonto. Sie sollten mit Ihrer Bank handeln.

Mahngebühren und Spesen bei Nichtzahlung: Besonders teuer wird Ihr Kredit, wenn Sie diesen nicht mehr bedienen können. Abgesehen von Verzugszinsen und höheren Grundzinsen können Mahngebühren, Kosten für die Fälligstellung oder gar Exekutionskosten und Gerichtskosten auf Sie zukommen.

Tipp: Kosten und Spesen beim Kredit sind durchaus vielfältig. Nicht alle Banken verlangen eine Kreditbearbeitungsgebühr, berechnen Bestellungskosten oder erheben laufende Kontoführungs- und Verwaltungsspesen. Hier lässt sich, vor allem bei guter Bonität als Kreditnehmer, durchaus handeln. Onlinekredite von Direktbanken verzichten vielfach völlig auf solche Entgelte.

Kredit ohne Bearbeitungsgebühr – Spesen einfach umgehen

Wie eben erwähnt, sind einmalige Bearbeitungsgebühren und laufende Zusatzspesen in Sachen Kredit bei weitem nicht zwingend obligatorisch. Was viele Filialbanken noch immer zögerlich umsetzen, haben moderne Direktbanken längst in die Tat umgesetzt: Sie offerieren ihre Onlinekredite – dank fehlendem kostenintensiven Filialnetz und geringen Personalkosten – mittlerweile fast durchgehen ohne zusätzliche Gebühren.

Alle Kreditarten: Dies gilt bei weitem nicht nur für die viel umworbenen Sofortkredite oder Klein- und Minikredite der Direktbanken. Klassische Konsumentendarlehen, Autokredite und sogar Baufinanzierungen sind heute via Internet gebührenfrei zu bekommen. Online-Vergleich und digitaler Kreditabschluss sparen nicht nur bares Geld, als Kreditkunde kommen Sie rascher zu Ihrem Wunschdarlehen. Und das ebenso sicher und mit gutem Service: Denn bei Onlinekrediten sind gute Bonität und einwandfreie KSV Voraussetzung für Ihren Kredit. Und alternativ zum Bankberater vor Ort begleiten Sie Kreditexperten via Telefon, Chat oder Video-Call durch den gesamten Antragsprozess.

Hocher Spareffekt: Was Sie sich ohne anfallende Kreditgebühr monatlich an Geld sparen können ist beachtlich. Bis zu 30 Prozent niedriger liegen die Kosten bei Onlinekrediten als beim klassischen Darlehen in der Filiale. Das rechnet sich bei kleineren Kreditsummen, erst recht bei Konsum- und Baudarlehen mit langer Laufzeit.

Tipp: Interessant beim Vergleich von Krediten ist stets der Effektivzinssatz bzw. die Gesamtbelastung. Neben den reinen Sollzinsen sind Bearbeitungsgebühr und Zusatzspesen inkludiert. So können Sie verschiedene Offerte transparent vergleichen und sich für den Bestbieter entscheiden.

Bearbeitungsgebühr berechnen – am besten via Online Kreditrechner

Wie berechne ich die Bearbeitungsgebühr in Sachen Kredit? Dies ist durchaus nicht einfach, denn eine genaue Formel gibt es nicht. Oft sind Bearbeitungsspesen nicht direkt ausgewiesen und in der monatlichen Rate versteckt.

Bei einer prozentualen Gebühr in Abhängigkeit der Höhe der Darlehenssumme ist zunächst die betragsmäßige Gebührenhöhe manuell auszurechnen und kann dann im Kreditrechner eingetragen werden. Obgleich die Bearbeitungsgebühr sofort bei Darlehensauszahlung fällig ist, erlaubt der Kreditrechner, die Gebühr wahlweise in die Rückzahlungsrate mit einzubeziehen oder von einer separaten Zahlung auszugehen. Im Prinzip gibt es also zwei Möglichkeiten:

Abzug von Kreditsumme: Da die Bearbeitungsgebühr direkt bei Auszahlung der Darlehenssumme anfällt, verringert sie im Grunde die Höhe Ihres Darlehens. Statt von einer Gebühr wird von einem Disagio oder Auszahlungsabschlag gesprochen. Die tatsächlich ausgezahlte Kreditsumme ist also ein erster Hinweis auf die Höhe von Bearbeitungsspesen.

Erhöhte Anfangsschuld: Im Falle der Einrechnung in die monatliche Rückzahlungsrate wird von einer entsprechend erhöhten Anfangsschuld ausgegangen und diese als Basis der Berechnung genommen.

Tipp: die Bearbeitungsgebühr hat immer Einfluss auf den effektiven Jahreszinssatz. Insbesondere bei kurzer Darlehenslaufzeit wird durch die Bearbeitungsgebühr der effektive Jahreszins erheblich erhöht. Je länger die Laufzeit ist, desto geringer ist dieser Effekt. Beim Vergleich im Kreditrechner sollten Sie unbedingt den ermittelten effektiven Jahreszins beachten und sich nicht von einem niedrigen nominalen Zinssatz täuschen zu lassen.

Bearbeitungsgebühr beim Kredit zurückfordern – geht das?

 Für deutsche Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer sind in Sachen Bearbeitungsgebühren fein raus. Der Bundesgerichtshof (BGH) 2014 in mehreren Urteilen bestätigt, dass Kreditgebühren unzulässig sind. Aus diesem Grund können Konsumenten ihre Kreditbearbeitungsgebühren zurückverlangen, sofern die Forderung noch nicht verjährt ist.

Auf Kulanz der Bank hoffen: Bei uns in Österreich ist dies nicht so einfach. Sind Bearbeitungsspesen per Vertrag festgelegt – dann wird es für Kreditnehmer schwierig werden diese zurückzubekommen. Allerdings gilt: Nix ist fix und vieles möglich. Sie sollten also durchaus erkunden, ob gezahlte Bearbeitungsgebühren beim bestehenden Kreditvertrag auf Kulanz – zumindest teilweise – von Ihrer Bank erstattet oder verrechnet werden.

Bei neuem Kredit unbedingt verhandeln: Auf alle Fälle sollten Sie diese im Vorfeld einer aktuellen oder künftigen Kreditvergabe unbedingt hinterfragen. Verlangt im Kreditvergleich Bank A beispielsweise drei Prozent Bearbeitungsgebühr Bank B und C hingegen nur 1,5 Prozent oder gar nichts, sollten sie unbedingt verhandeln!

Direktbanken fast immer ohne Spesen: Dies gilt zumal, wenn Sie als Kreditkunde mit guter Bonität Aufwarten können Sie in aller Regel die BAG komplett wegverhandeln. Denn moderne Direktbanken bieten in solchen Fällen ihren Kunden Kredite gänzlich ohne Spesen und Gebühren an.

Tipp: Bei kleinen Krediten mit kurzer Laufzeit sowie durchschnittlicher Bonität sind geringe Bearbeitungsgebühren üblich – gerade, wenn Sie über einen Kreditvermittler zur Bank gelangen. Weiters ist die Bearbeitungsgebühr einmalig und wird nur bei einer tatsächlichen Kreditvergabe eingehoben. Ein Kreditoffert muss weiterhin kostenlos und unverbindlich sein.

Kredit früher zurückzahlen – was kostet das? Haben Sie einen Kreditvertrag abgeschlossen und bemerkt, dass Bearbeitungsgebühren und laufende Kreditkosten zu hoch sind bzw. bei einer anderen Bank deutlich bessere Konditionen locken, haben Sie mehrere Möglichkeiten in Sachen Kredit zu sparen.

Gesetzliches Rücktrittsrecht: Direkt nach Abschluss Ihrer Kreditvereinbarung haben Sie als Kreditnehmer ein zweiwöchiges gesetzliches Rücktrittsrecht. Nutzen Sie dieses und wechseln Sie zu einer besseren Offerte, es entstehen Ihnen keine weiteren Kosten. Mitunter bieten Banken in Österreich sogar eine verlängerte Rücktrittsfrist von bis zu vier Wochen.

Sondertilgungen: Wenn Ihr Darlehen längere Zeit läuft, lassen sich Kreditkosten durchaus senken. Beispielsweise durch regelmäßige Sondertilgungen. Diese verringern rasch die Restsumme Ihres Darlehens und gleichzeitig entsprechende Zinszahlungen. Wichtig: Erkunden Sie mögliche Spesen und Bedingungen in Ihrem Kreditvertrag. Direktbanken bieten heute fast ausschlie0lich kostenlose Sondertilgungen an – begrenzt auf gewisse Summen oder die Anzahl der Sondertilgungen pro Jahr.

Vorzeitige Rückzahlung: Im Idealfall zahlen Sie natürlich Ihren überteuerten Kredit gleich komplett zurück um Geld zu sparen. Entweder aus eigenen Mittel, in der Regel via Umschuldung durch ein zinsgünstigeres Darlehen. Gerade hier müssen Sie auf Kosten achten. Denn wer sein Darlehen vorzeitig ablösen will, muss in der Regel einer sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zahlen. Quasi als Schadenersatz, dass sie nicht mehr weiterhin mit den sicheren Einnahmen aus dem festgeschriebenen Zinssatz rechnen kann und das zurückgezahlte Geld wieder neu anlegen muss.

Die Ermittlung der Vorfälligkeitsentschädigung ist in den allermeisten Fällen eine wahre Rechenkunst. Es gibt viele Einflussfaktoren die Höhe der Gebühr beeinflussen. Eine wichtige Rolle spielt die Differenz zwischen dem Festzins des gekündigten Darlehensvertrags und dem aktuellen Marktzins, den Ihre Bank für Kapitalanlagen mit vergleichbarer Zinsbindung erhalten kann. Für Sie als Konsument gilt der Grundsatz: Je höher die aktuelle Restschuld des Kredits und je länger noch vereinbarte Laufzeit, desto höher kann eine Strafzahlung ausfallen. Wer einen Onlinekredit bei einer Direktbank abgeschlossen hat, ist klar im Vorteil. Denn nahezu alle Anbieter bieten die komplette Rückzahlungen oder Umschuldungen gänzlich ohne Zusatzspesen an.

Tipp: Egal, wie Sie Ihr Darlehen frühzeitig auflösen, zurückzahlen oder umschulden möchten. Entscheidend: Die Kosten dürfen eine mögliche Ersparnis durch einen neuen Kredit keinesfalls übersteigen. Laufender Zinssatz, vorzeitige Rückzahlungsmöglichkeiten bzw. sonstige Klauseln im Kreditvertrag sollten Sie unbedingt erfragen und abwägen.

Video: Kredit berechnen mit Beispiel! | Wie viel kostet dich ein Kredit wirklich?

Quelle: Finanzadler / YouTube

Fazit Bearbeitungsgebühren bei Krediten in Österreich

Unser kurzes Fazit zum Thema lautet: Bearbeitungsgebühren in Sachen Kredit sind in Österreich keinesfalls passé. Und dies gilt für nahezu alle Kreditarten: Wenn nicht explizit ausgewiesen, werden diese zusammen mit anderen Kreditspesen in den effektiven Zinssätzen integriert. Für Kreditkunden schwer nachvollziehbar.

Konsumenten sind  keinesfalls schutzlos möglichen Gebühren ausgeliefert. Wer die verschiedenen Offerten am Markt vergleicht und sich für einen modernen Onlinekredit via Kreditrechner entscheidet, der kann seine Finanzierung zum besten effektiven Jahreszinssatz abschließen und deutlich sparen -ob beim klassischen Konsum- und Ratenkredit, beim kurzfristigen Klein-und Minikredit oder sogar dem über viele Jahre laufenden Hypothekarkredit.

Mehr zu Kreditzinsen für Baufinanzierung und Konsumkredite.

FAQ Bearbeitungsgebühr Kredite

Wie hoch sind die Bearbeitungsgebühren bei einem Kredit?

Die Höhe der Bearbeitungsgebühr ist bei Banken in Österreich äußerst unterschiedlich. Von null % bis zu 3 % der Kreditsumme ist hier alles möglich. Manche Kreditinstitute verrechnen auch einen Fixbetrag – je nach Kreditlaufzeit und Kredithöhe. Insbesondere Direktbanken verzichten komplett auf Bearbeitungsgebühren bei Krediten.

Welche Mahngebühren sind zulässig?

Unter Mahngebühren fallen Kosten für das Versenden der Mahnung (Material und Porto), nicht aber der Arbeitsaufwand (Schreiben und technische Mittel). Die Höhe von Mahngebühren sind in Österreich gesetzlich nicht geregelt, dürfen aber erhoben werden. Die erste Mahnung bei Privatkonsumenten ist in der Regel spesenfrei – Folgemahnungen kosten meist drei bis 10 Euro.

Wann dürfen Bearbeitungsgebühren erhoben werden?

Bearbeitungsgebühren können von gebührenpflichtigen Amtshandlungen ausgelöst werden. Derartige Bearbeitungsgebühren können von Behörden nicht ohne Rechtsgrund erhoben werden, sondern müssen durch Gesetz oder Rechtsverordnung geregelt sein. In Sachen Kreditantrag ist dies der Fall.

Wie berechnet man die Bearbeitungsgebühr aus?

Eine genaue Formel gibt es nicht, da hier die Rechtsprechung sehr kompliziert ist und man den Zins für jeden Fall individuell berechnen müsste. Aber als Faustformel gilt: Gebühren * Prozent * Dauer der Nutzung / 100.

Was ist ein Bankdarlehen und was ein Kredit?

Die Begriffe Darlehen (auch Bankdarlehen genannt) und Kredit gebrauchen wir im Alltag meist gleichrangig. Dabei gibt es hier rechtliche und steuerliche Unterschiede. Rechtlich: Ein Kredit ist ab Unterschrift gültig, ein Darlehen ab Auszahlung. Steuerlich: Bei Krediten schwanken die Gebühren ans Finanzamt, bei Darlehen nicht. Weiters werden Darlehen in der Regel für langfristige Investitionen genutzt.

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Folgend finden Sie eine Liste mit beispielhaften Monatsraten:

Kreditsumme	Laufzeit	Zinssatz	Rate
100.000 €	10 Jahre	3,5%	986 €
100.000 €	20 Jahre	3,5%	577 €
100.000 €	10 Jahre	4,5%	1032 €
100.000 €	20 Jahre	4,5%	627 €
100.000 €	10 Jahre	5,5%	1078 €
100.000 €	20 Jahre	5,5%	680 €

Eine Wohnung, für deren Kauf Sie 100.000 € Kredit aufnehmen müssen, ist im Falle einer günstigen Verzinsung von 3,50 Prozent bereits nach zehn Jahren mit einer Monatsrate von rund 986 € abgezahlt.

Darlehen vs. Kredit – wo liegen die Unterschiede?

Wo liegt der Unterschied zwischen einem Darlehen und einem Kredit? Diese Frage haben Sie sich vermutlich öfter gestellt. Bei Finanzierungen im Alltag werden beide Begriffe gleich verwendet. Dabei gibt es in Sachen Darlehen und Kredit Unterschiede. Der Nettodarlehensbetrag ist die tatsächlich ausbezahlte Summe, die Sie als Darlehensnehmer ohne vereinbarten Zins und Spesen an den Darlehensgeber – meist eine Bank – zurückzahlen müssen. Im Bruttodarlehensbetrag hingegen sind alle zusätzlichen Kosten und Spesen inkludiert. Es handelt sich also um den Gesamtbetrag, den Sie am Ende der Laufzeit laut Vertrag an den Kreditgeber zu zahlen haben.

• Nettodarlehensbetrag ist die an den Kreditnehmer ausgezahlte Summe
• Bruttodarlehensbetrag beinhaltet den Gesamtbetrag, der zurückgezahlt wird

Dies alles ist bei einem Ratenkredit ähnlich, werden Sie jetzt sagen. Im Prinzip richtig, aber es gibt zwischen beiden Finanzierungsformen – Darlehen und Kredit – rechtliche und steuerliche Unterschiede.

Rechtlicher Unterschied: Ein Darlehensvertrag wird erst gültig, wenn die Geldsumme an Sie als Darlehensnehmer ausbezahlt wurde, das Geld der Bank also am Konto gelandet ist. Beim Kredit ist der Vertrag sofort mit Ihrer Unterschrift rechtswirksam, noch bevor Sie Ihr Geld von Bank oder Vermittler erhalten haben.

Steuerlicher Unterschied: Unterschiede zwischen den beiden Formen Kredit und Darlehen gibt es auch hinsichtlich der Vergebührung an das Finanzamt. Bei Krediten bis zu fünf Jahren Laufzeit beträgt die Vergebührung in Österreich einheitlich 0,8 Prozent der aufgenommenen Summe. Liegt die Tilgungszeit über fünf Jahren, werden bei Krediten 1,5 Prozent fällig. Beim Darlehen bleibt die Vergebührung gleich hoch.

Unterschiede in Sachen Verwendung: Hinzu kommen – neben dem zeitlichen Aspekt – Unterschiede in der Verwendung von Darlehen und Krediten. Darlehen in Österreich werden eher für langfristige Verpflichtungen eingesetzt, beispielsweise für eine Hypothek, zum Bausparen oder zur Finanzierung von Unternehmen und Aktiengesellschaften. Kredite dagegen in der Regel für kurzfristigere Anschaffungen, wie beispielsweise ein Kfz, Konsumgüter oder für Umschuldungen.

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Finanzierung mit Darlehen – was bietet sie und welche Arten gibt es?

Mit einem Darlehen überlässt der Darlehensgeber, in der Regel eine Bank, Bausparkasse oder Sparkasse, Ihnen als Darlehensgeber Geld oder vertretbare Sachen zeitlich begrenzt zur Nutzung. Die Art und Weise der Rückzahlung bzw. Erstattung ist in einem Darlehensvertrag geregelt. In diesem Vertrag werden Geldsumme, vereinbarte Laufzeit, vereinbarte Höhe der Zinsen, monatliche Rate oder die staatliche Prämie für die gesamte Laufzeit fix festgeschrieben.

Vielzahl unterschiedlicher Darlehen: Banken und Finanzdienstleister in Österreich bieten eine Vielzahl an verschiedenen Darlehen an. Nicht nur die Anbieter unterscheiden sich, auch die Darlehensnamen versprechen im Vergleich unterschiedliches. Einschränkungen und wichtige Hinweise finden Konsumenten oft erst im sogenannten Kleingedruckten des Darlehensvertrags. Je nachdem, für welchen Zweck Sie als Darlehensnehmer Ihr Geld benötigen, gibt es auch unterschiedliche Arten von Darlehen. Für private Konsumenten und Kreditnehmer in Österreich sind diese vier Arten interessant:

• Sofortdarlehen (Onlinekredite oder Schnellkredite)
• Hypothek und Immobiliendarlehen, Baudarlehen, Bauspardarlehen
• Kredite von privat zu privat (Peer-to-Peer-Kredite)
• Geld von öffentlichen Institutionen (Studentendarlehen, Förderdarlehen)

Baufinanzierung als Klassiker in Sachen Darlehen: Als klassisches Darlehen in Österreich gelten Baufinanzierungen aller Art. Ob Immobiliendarlehen, Hypothekarkredit, Bauspardarlehen oder Wohnkredit – das Darlehen für Haus oder Wohnung wird für höhere Summen und Laufzeiten über Jahrzehnte vergeben. Es gibt Unterschiede bei deren Besicherung und Tilgung, im Falle des Bausparers werden sie, vor dessen Nutzung vorderst bespart. Weiters gehen Darlehensangebot und Darlehenskonditionen je nach Anbieter weit auseinander. Beim klassischen Ratenkredit gilt: erst vergleichen, dann abschließen.

Tipp: Unterschiedliche Begriffe bezeichnen oft die gleiche Darlehensart im Vertrag: Zwischen Sofortdarlehen sowie Schnell- und Onlinekredit beispielsweise gibt es kaum einen Unterschied – sie  werden überwiegend online abgeschlossen und sehr rasch vergeben. Selbst bei Bauspardarlehen der Bausparkassen in Österreich ist dies möglich.

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Kredit-Finanzierung – klassischer Konsumkredit und was sonst?

Als Kredit für Finanzierungen aller Art, brauchen wir ein Darlehen oft schnell, zinsgünstig und mit unterschiedlichen Summen und Laufzeiten. Anbieter in Österreich halten Bankkredite in unterschiedlichsten Formen parat: Ob klassischer Ratenkredit zur Konsumfinanzierung, spezieller Autokredit, flexibler Privatkredit, Bildungskredit, Online Sofortkredit oder Klein- und Minikredit – das Angebot am Markt ist riesig und für Konsument kaum zu überblicken.

Konsumkredit: Die gängigste Kreditform in Österreich sind Ratenkredite zur Konsumfinanzierung. Ob in der Filiale oder via Internet von Direktbanken sind Konsumkredite für jeden Verwendungszweck gedacht – vom Kauf eines neuen Möbels bis hin zu Kontoausgleich und Umschuldung. Online Konsumkredite bieten weiters flexible Rückzahlungsmöglichkeiten, beispielsweise durch kostenlose Sondertilgungen, spesenfreie Kompletttilgung oder Ratenpausen. Voraussetzung ist Ihre gute Bonität als Kunde.

Autokredit: Sehr beliebt sind auch Kfz-Finanzierungen via Bankkredit. Alle Banken in Österreich halten spezielle Autokredite parat, flexibel wie Ratenkredite und dank zusätzlicher Sicherheiten deutlich günstiger als Händlerfinanzierungen, Leasing oder klassischer Konsumkredit. Neben ausreichender Bonität ist die Hinterlegung des Typscheins als zusätzliche Ausfallsicherheit obligatorisch.

Kredit von privat: Neben Darlehen im Familien-, Bekannten- oder Freundeskreis sind seit einigen Jahren sogenannte Peer-to-Peer-Kredite am Markt. Finanzierungen unter Privatpersonen ohne Banken. Dabei können Sie als Anleger und Finanzierende/r Höhe, Dauer und Konditionen weites gehend selbst aushandeln. Für eine rasche Abwicklung, Zuteilung und die nötige Sicherheit sorgen moderne Online-Vermittler-Plattformen. Diese erheben für ihren Service meist Gebühren – von beiden Seiten.

Bildungskredit: Eine weitere Kreditform im Bankenportfolio sind sogenannte Bildungskredite. Diese können per Vertrag für private Bildungs- und Schulungszwecke oder in Sachen Weiterqualifizierung genutzt werden. Bildungskredite stehen im Zusammenhang mit staatlichen Kreditförderungen parat. Hier gelten neben verbilligten Zinskonditionen oftmals Unterschiede bei Auszahlung, Tilgung und Kreditsicherheiten – im Vergleich zum klassischen Ratenkredit oder Konsumkredit.

Sofortkredit: Im Zuge moderner Onlinefinanzierungen haben sich in Österreich seit vielen Jahren Onlinekredite etabliert. Direktbanken bieten diese in unterschiedlichsten Ausprägungen an – beispielsweise als Direktkredit, Expresskredit, Eilkredit oder JetzSofort Kredit. Allen gemein sind digitaler Antrag, Sofortentscheid und eine flotte Auszahlung am Konto. Beim Sofortkredit sind Sie als Konsumenten in der Verwendung der Kreditsumme frei. Weiters bieten diese Finanzierungen günstigere Konditionen, hohe Flexibilität bei der Tilgung und erfordern keinerlei Spesen.

Klein- oder Minikredit: Ebenso flott und digital sind flexible Kleinkredite zu haben, die spezielle Wünsche nach kleinen Summen, flexibler Laufzeiten und budgetgerechter Tilgung erfüllen. Kleinkredite umfassen geringere Summen bis zu 1.500 Euro mit Laufzeiten von wenigen Monaten bis zu einem Jahr. Obligatorisch ist der digitale Abschluss mit direkter Auszahlung in Echtzeit per App und Smartphone. Solche Kleindarlehen sind mit wenigen Unterlagen und Sicherheiten oder komplett ohne Bonitätsprüfung zu haben. Finanzierungen von Cashpresso und Caspher sind Beispiele hierfür.

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Kredit oder Darlehen – informieren und vergleichen zählt

Darlehens-Angebot, Darlehens-Konditionen und Kreditzinsen bei Banken und Vermittlern in Österreich gehen je nach Anbieter weit auseinander. Für Konsumenten gilt bei Darlehen und Kredit gleichermaßen: erst informieren und vergleichen, dann Offerte abschließen. Wann brauche ich was? Diese Frage stellt sich vorderst für den klassischen Konsumkredit und beim längerfristigen Darlehen zur Immobilienfinanzierung. Bevor Sie eine Finanzierung abschließen, sollten Sie sich gut informieren und einige Fragen stellen:

• Was will ich mit meinem Geld finanzieren?
• Wie hoch muss die Summe ausfallen?
• Welche Laufzeiten kann mir die Bank bieten?
• Welche monatliche Rate kann ich mir leisten?
• Wie wichtig ist mir die Flexibilität bei der Rückzahlung?
• Wie könnte eine zusätzliche Absicherung aussehen?

Wo bekomme ich die besten Konditionen? Haben Sie diese Fragen beantwortet, können Sie mit einem Vergleich der Angebote starten. Das sichert Ihnen rasch niedrige fixen Zinsen, eine optimale monatliche Rate und die nötige Flexibilität für Darlehen und Kredit. Dabei zählt nicht der gewohnte Kreditrechner der Sparkasse. Unsere bewährten Konditionsvergleiche samt online Antragsformular und direktem Abschluss bei Partnerbanken bietet Ihnen optimale Möglichkeiten. Erkunden Sie Ihr bestes Darlehen und Ihren optimalen Kredit mit wenigen Klicks online:

• Ratenkredite – finanzieren und sparen ab 4,50 % p.a.
• Kleinkredite – finanzieren und sparen ab 7,90 % p.a.
• Hypothekarkredite – finanzieren und sparen ab 3,50 % p.a.

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Unser Fazit zum Thema Darlehen und Kredit in Österreich

Darlehen oder Kredit –die Mehrzahl der Konsumentinnen und Konsumenten in Österreich gebrauchen beide Begriffe oft gleichrangig im Alltag. Näher betrachtet, finden sich Unterschiede. Sowohl bei Umfang und Dauer der Finanzierungen, wie in Sachen rechtlich-steuerlicher Behandlung und Verwendung. Egal ob klassisches Darlehen zur Immobilienfinanzierung oder Kredit für verschiedenste Anlässe des täglichen Lebens: Unsere Banken, Sparkassen und Bausparkassen in Österreich halten hier eine Vielzahl von Offerten parat, die es zu erkunden gilt. Gerade deshalb sollten Sie sich vor jeder Finanzierung zu dessen Zweck, Umfang und Dauer Gedanken machen. Nur so lassen sich per Online Konditionsvergleich beste Zinsen und Konditionen lukrieren. Im aktuellen Zinsumfeld sind Einsparungen von bis zu 25 Prozent möglich – zusätzliches Geld in der Haushaltskasse für viele schöne Dinge.

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Video: Vergleich – was ist ein Kredit und Darlehen?

https://www.youtube.com/watch?v=beckwhqh9s8 Quelle: HJ J / YouTube

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FAQ

Ist ein Darlehen eine Schuld?

Egal, ob Sie sich im Freundeskreis leihen oder beim Internethändler auf Rechnung bestellen: Wenn Sie sich zu einer Rückzahlung verpflichten, machen Sie Schulden. Auch, wenn Sie sich größere Beträge bei der Bank leihen, sind das Schulden. Hier heißen sie dann Darlehen oder Kredit – und werden per Vertrag geregelt.

Kredit und Darlehen – was ist der Unterschied?

Während jedes Darlehen ein Kredit ist, ist noch lange nicht jeder Kredit ein Darlehen – wichtige Unterschiede:

	Kredit	Darlehen
Höhe & Laufzeit	Geringe Summen, kurzfristig und mittelfristig	Hohe Summen, eher langfristig ab fünf Jahren
Recht	Oberbegriff für zinspflichtige Leihe, ab Vertragsunterschrift	Unterbegriff von Kredit, gültig erst nach Übergang
Steuer	Bis zu fünf Jahren Tilgung Vergebührung 0,8 Prozent	Ab fünf Jahren Tilgungszeit Vergebührung 1,5 Prozent
Verwendung	Klein- und Konsumkredite	Baufinanzierungen

Sind Darlehen kurzfristig oder langfristig?

Handelt es sich um eine kleine Summe, die etwa bis zu 1.000 Euro ausmacht, dann bietet sich ein kurzfristiger Kredit an. Wird jedoch eine große Summe benötigt, ist hierfür für Sie ein langfristiges Darlehen, die richtige Wahl.

Ist eine Finanzierung ein Kredit?

Der Ausdruck Finanzierung beschreibt alle Prozesse der Bereitstellung und Rückerstattung von Mitteln, die für eine Investition notwendig werden. Umgangssprachlich versteht man unter einer Finanzierung zudem einen zweckgebundenen Kredit. Klassische Beispiele hierfür sind die Auto- sowie die Immobilienfinanzierung.

Was bedeutet Restsaldo Kredit?

Wenn Kredite abgelöst werden, besteht meist noch eine Restschuld des Kreditnehmers bzw. der Kreditnehmerin an den oder die Kreditgeber. Diese wird als Restsaldo in der Schlussabrechnung ausgewiesen und beinhaltet sowohl noch ausstehende Ratenzahlungen als auch Zinsen und Gebühren.

Inhaltsverzeichnis

Einführung

Prolongation und Umschuldung

Prolongation und Umschuldung in der Praxis

Welche Variante ist sinnvoll?

Vor- und Nachteile

Fazit

FAQ

Video

Anschlussfinanzierung – Sie haben die Wahl

Wenn die aktuelle Baufinanzierung ausläuft, stehen Häuslebauer vor der Entscheidung, wie es mit ihrem Baukredit weitergehen soll. Denn in aller Regel stehen nach Ablauf der ersten Zinsbindungsphase noch Restschulden am Konto, die nicht auf einen Schlag zurückgezahlt werden können.

Spätestens jetzt müssen Sie sich als Kreditnehmer entscheiden, wie Sie den noch ausstehenden Kredit für Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung weiterführen möchten. Es gibt zwei Varianten einer Anschlussfinanzierung: Zum einen die sogenannte Prolongation, also Verlängerung des bestehenden Darlehens bei der aktuellen Bank. Zum anderen die Finanzierung bei einer anderen Bank mittels Umschuldung. Beide Varianten schauen wir uns in diesem Ratgeber genauer an.

Prolongation und Umschuldung – was ist das?

Prolongation

In aller Regel wird Ihnen die derzeitige Bank rechtzeitig vor Ablauf der Erstfinanzierung ein Angebot zur weiteren Finanzierung und Fortführung Ihres Baudarlehens unterbreiten – schließlich möchte sie diese als Kunde behalten. Bei einer Prolongation, also der Verlängerung des aktuellen Immobilienkredits, akzeptieren Sie ein solches Angebot der bisherigen Bank für den Baukredit. Als Kreditnehmer unterschreiben Sie dann eine neue Zinsvereinbarung und das Darlehen für die Baufinanzierung läuft mit den neu ausgehandelten Konditionen einfach weiter.

Dieses Verfahren ist für Sie als Kreditnehmer völlig unkompliziert und mit keinerlei Aufwand verbunden. Das Angebot der bisherigen Bank muss nicht immer das günstigste sein.

Tipp: Schon aus diesem Grund sollten Sie rechtzeitig vor Ablauf der aktuellen Zinsbindung Ihres Erstdarlehens selbst verschiedene Kreditofferten am Markt erkunden und sorgfältig miteinander vergleichen.

Umschuldung

Die zweite Möglichkeit einer Anschlussfinanzierung ist die Umschuldung. Sie führen Ihr Baudarlehen nicht einfach bei der aktuellen Bank fort, sondern schließen einen Immobilienkredit über die Restschuld mit einem neuen Kreditgeber ab. Das kann Ihnen unter Umständen eine Menge Zinsen und Geld sparen.

Der Ablauf ist nicht weiter schwierig: Im Zuge der Umschuldung löst der neue Kreditgeber beim Auslaufen der Zinsbindung das bestehende Restdarlehen ab und erhält im Gegenzug die erstrangige Hypothek an der Liegenschaft im Grundbuch als Kreditsicherheit zugeschrieben. Die Abtretung regeln die Kreditinstitute unter sich, als Darlehensnehmer müssen Sie nichts weiter veranlassen. Für die Grundschuldabtretung bei der Kreditablösung fallen Beglaubigungskosten beim Notar und Grundbuchgebühren an. Je nach Zinsvorteil des neuen Hypothekarkredits werden diese in der Regel mehr als ausgeglichen. Ein Zinsvorteil von wenigen Zehntelprozenten gegenüber der Offerte der aktuellen Bank kann Ihre Zinsersparnis bei einer neuen Finanzierung höher ausfallen als die zu leistenden Gebühren.

Tipp: Bei Umschuldungen des Immobilienkredits vor Ende der Zinsbindungsfrist kann eine Strafzahlung zwischen einem und fünf Prozent, die sogenannte Pönale, fällig werden. Diese errechnet sich nach dem Betrag, den Sie vor Laufzeitende an den alten Kreditgeber zurückzahlen müssen. Bei Verträgen, die nach dem 11.6. 2010 abgeschlossen wurden, beträgt die Pönale maximal ein Prozent.

Anschlussfinanzierung – wie laufen Prolongation und Umschuldung in der Praxis ab?

Prolongationsangebot durch die Hausbank

Drei Monate bevor Ihr Immobiliendarlehen ausläuft, erhalten Sie das Prolongationsangebot ihrer aktuellen Bank automatisch. Natürlich haben Sie als Kreditnehmer die Möglichkeit rechtzeitig vor Ablauf der Zinsbindung selbst ein solches Angebot bei Ihrer Bank anzufordern. Sagen Ihnen die angebotenen Konditionen zu, müssen Sie nichts weiter tun, als die neue Kreditvereinbarung zur Anschlussfinanzierung Ihres Immobilienkredits zu unterschreiben. Im Prolongationsangebot werden sowohl Zinssatz als Laufzeit neu festgelegt, die Tilgung selbst kann in bestehender Höhe fortgeschrieben werden. Alternativ können Sie die Tilgung für das neue Darlehen im Zuge der Prolongation erhöhen oder verringen – beispielsweise um schneller schuldenfrei zu werden oder die monatliche Kreditbelastung zu verringern.

Tipp: In der Regel wird Ihnen die Bank mehrere Angebote für Ihren Baukredit mit verschiedenen Sollzinsbindungen unterbreiten. Es gilt: Ist der Zinssatz günstig, kann sich eine längere Laufzeit mit Fix-Zins durchaus lohnen.

Umschuldung per Vergleich

Anders sieht die Sache bei einer Umschuldung aus. Sie müssen selbst aktiv werden. Schließlich wechseln Sie mit Ihrem neuen Darlehen für die Anschlussfinanzierung zu einer anderen Bank um – in der Regel – deutlich bessere Zinsen für den Anschlusskredit zu erhalten. Dazu braucht es vorderst den Vergleich verschiedener Offerten am Markt. Weiters müssen Sie für eine Finanzierungsanfrage bei der neuen Bank einige Unterlagen einreichen.

Wichtige Unterlagen zur Umschuldung

• Einkommenssteuerbescheid und Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate
• Grundbuchauszug zum Objekt
• Sämtliche bisherigen Unterlagen über die Immobilie
• Darlehensvertrag der bisherigen Bank
• Bestätigung der Restschuld zum Ablösetermin
• ggf. Nachweise über geplante oder durchgeführte Sanierungen

Tipp: Details zur Umschuldung Ihrer Baufinanzierung, wie die notarielle Abtretung der Grundschuld und die konkrete Ablösung der Kreditsumme, klären die Banken selbst untereinander. Sie müssen als Kreditnehmer nicht weiter aktiv werden. 

Prolongation und Umschuldung – welche Variante ist für Sie sinnvoll?

Bleibt die entscheidende Frage: Was ist nun der bessere Weg in Sachen Anschlussfinanzierung für mich? Die Frage lässt sich im Grunde recht einfach beantworten. Denn grundsätzlich gilt:

• Je höher Ihre Restschuld zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung, desto mehr Geld können Sie mittels Umschuldung zu einer günstigeren Kreditofferte sparen.
• Ist bei Ablauf der Zinsbindung dagegen der Restschulbetrag gering, lohnt sich ein Wechsel in Sachen Finanzierung zu einer neuen Bank für die restliche Laufzeit in aller Regel nicht.

Niedrigzinsen machen Umschuldung besonders attraktiv: Entscheidend ist, letztlich das Einsparungspotenzial einer Umschuldung. Ein Großteil der Baukredite in Österreich, sind Bauspardarlehen bzw. Hypothekarkredite der Banken. In Zeiten der Hochzinsphasen lohnte sich der Abschluss eines Bauspardarlehens mit Fixverzinsung und einer Obergrenze für Zinsen bei sechs Prozent. In der aktuellen Niedrigzinsphase kann ein Wechsel über Jahre eine Menge Euro sparen!

„Laut dem Verein für Konsumenteninformation kann eine Umschuldung bei einer Kreditsumme von 180.000 Euro und 30 Jahren Laufzeit zwischen 26.000 bis 43.000 Euro Ersparnis bringen.“

Tipp: Erkunden Sie in der aktuellen Niedrigzinsphase am Ende Ihrer Zinsbindungsfrist unbedingt Offerten verschiedener Banken. Nicht selten ist sogar das Umschulden per vorzeitiger Kündigung mit Pönale am Ende günstiger für Sie.

Umschuldung und Prolongation – Ihre Vor- und Nachteile im Überblick

Prolongation oder Umschuldung – viele Immobilienbesitzer in Österreich stellt die Anschlussfinanzierung in Sachen Bau- und Wohnkredit vor Schwierigkeiten. In der folgenden Tabelle sind die jeweiligen Vor- und Nachteile der beiden Varianten nochmal zusammengefasst:

Varianten der Anschlussfinanzierung	Prolongation	Umschuldung
Vorteile	Rasche Abwicklung Keine Vorlage von Immobilienunterlagen Keine Bonitätsprüfung	Aktuell günstige Zinssätze Erhebliche Zins- und Kostenersparnis möglich Schnellere Entschuldung
Nachteile	Im Vergleich bieten Immobilienkredite attraktivere Konditionen Verhandlungsspielraum für Bestandskunden ist gering Neuer Zinssatz ist unter Umständen unattraktiv	Kosten für Abtretung der grundbücherlichen Höchstbetragshypothek Kosten für Beglaubigung und Grundbuchübertrag Höherer bürokratischer Aufwand Erneute Bonitätsprüfung und Gutachten Pönale bei vorzeitiger Umschuldung

 

Fazit zum Thema Anschlussfinanzierung

Prolongation oder Umschuldung – diese Entscheidung in Sachen Anschlussfinanzierung fällt vielen Häuslebauern schwer und ist im Grunde doch einfach. Selbst wenn die Verlängerung des bestehenden Darlehens und die Umschuldung mit einem Aufwand verbunden ist: Als Kreditnehmer sollten Sie stets prüfen, ob Sie mit dem Wechsel zu einer neuen Bank durch niedrigere Zinsen nicht bares Geld für Ihre Anschlussfinanzierung sparen können.

Durch einen einfachen Online-Kreditvergleich sind die aktuell besten Konditionen rasch erkundet. Haben Sie sich online einen ersten Überblick über den besten Baukredit verschafft, ist dank modernem digitalem Kreditantrag und Kreditabschluss der Aufwand ebenfalls gering. Weiters kümmern sich die beteiligten Banken um die eigentliche Kreditablösung sowie die neue nötige Rangfolge in Sachen Grundbuchbesicherung automatisch.

Übrigens: Eine Umschuldung ist grundsätzlich möglich, wenn Sie mehrere Kredite zur Baufinanzierung haben. Viele Kreditinstitute in Österreich bieten rasche und kostengünstige Lösungen.

 

FAQ – weitere wichtige Fragen zur Anschlussfinanzierung

Was passiert, wenn meine aktuelle Zinsbindung endet?

Mit dem Auslaufen der Zinsbindungsfrist endet der Kreditvertrag nicht automatisch. Wenn der Kreditnehmer nichts unternimmt, läuft das Darlehen bis auf weiteres mit einer variablen Verzinsung weiter. Die Zinsen richten sich dann nach den aktuellen Marktzinsen.

Was bedeutet Restschuld am Ende der Sollzinsbindung?

Die Restschuld ist der Betrag, der von einem Kredit nach Ablauf der Zinsbindungsphase übrig ist. Um diese Schuld zu tilgen, gibt es die Möglichkeit einer Anschlussfinanzierung.

Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung / Pönale?

Inzwischen hat die EU festgelegt, wie hoch die Entschädigung maximal sein darf: Beträgt die Restlaufzeit mehr als 12 Monate: maximal 1 Prozent der Restschuld. Ist die Restlaufzeit kürzer als 12 Monate: maximal 0,5 Prozent der Restschuld. Bei Verträgen, die nach dem 11.6. 2010 abgeschlossen wurden, beträgt die Pönale generell maximal ein Prozent.

Wie lange kann ich Zinsen zur Baufinanzierung festschreiben lassen?

Bei Annuitätendarlehen können Sie die Zinsen in der Regel zwischen fünf und 30 Jahren festschreiben. Das heißt: Wenn Sie eine Sollzinsbindung von fünf Jahren wählen, zahlen Sie fünf Jahre lang den vereinbarten Zins und den Tilgungsanteil.

Für welchen Zeitraum kann ich mir Zinsen per Forward-Darlehen sichern?

Das kann in fünf Jahren oder in sechs Monaten sein, je nachdem, mit welcher Vorlaufzeit Sie sich die Zinsen gesichert haben. Diese Phase, der Zeitraum zwischen dem Abschluss des Forward Darlehens und dem Laufzeitbeginn, wird Forward-Periode genannt.

Wann kann die Bank meine Anschlussfinanzierung ablehnen?

Generell wird die Bank Ihr Anliegen dann ablehnen, wenn sie befürchtet, dass Sie den Kredit nicht wie geplant tilgen können. Ausschlaggebend für diese Annahme sind beispielsweise: Negativer KSV-Eintrag, negative Kredithistorie oder aktuelle Ratenrückstände.

Was muss ich bei der Anschlussfinanzierung sonst noch beachten?

• Nutzen Sie Möglichkeiten zur Sonderkündigung.
• Starten Sie frühzeitig mit der Planung.
• Verhandeln Sie mit Ihrer derzeitigen Bank.
• Vergleichen Sie aktuelle Konditionen verschiedener Banken.
• Sparen Sie möglichst Eigenkapital an und leisten Sie Sondertilgungen.
• Optimieren Sie Ihre Tilgung und passen Sie die Zinsbindung an.

 

Video: Anschlussfinanzierung und Forward-Darlehen – wann ist der richtige Zeitpunkt?

Quelle: Jörg Somborn / YouTube