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Eigenkapital für die Immobilienfinanzierung ist keine Voraussetzung mehr für die Kreditvergabe. Die sogenannte Vollfinanzierung hat jedoch ihren Preis. Eine Vollfinanzierung kostet dem Kreditnehmer durchschnittlich 0,25 bis 1,00 % mehr Zinsen als eine Finanzierung mit 20 % Eigenkapital. Das macht bei einem Kreditbetrag von 200.000 Euro auf zehn Jahre circa 10.000 Euro aus.

Folgend finden Sie eine Liste mit beispielhaften Monatsraten:

Eine Wohnung, für deren Kauf Sie 100.000 € Kredit aufnehmen müssen, ist im Falle einer günstigen Verzinsung von 3,50 Prozent bereits nach zehn Jahren mit einer Monatsrate von rund 986 € abgezahlt.

Häufige Kreditfragen:

Wie funktioniert eine Zwischenfinanzierung?

Zwischenfinanzierungen sind insbesondere beim Immobilienkauf ein gefragtes Thema. Eine Zwischenfinanzierung kann für wenige Monate beispielsweise in der Höhe des erwarteten Eigenkapitals aus auslaufenden Sparanlagen, Versicherungsverträgen oder Bauspardarlehen abgeschlossen werden. Das Darlehen ist grundsätzlich zweckgebunden und wird auf einen Schlag getilgt, sobald die erwartete Summe zur Verfügung steht.

Inhaltsverzeichnis

FAQ

Zwischenfinanzierung – wie geht das?

In der Regel wird mit einer Zwischenfinanzierung noch nicht vorhandenes Eigenkapital durch ein kurzfristiges Darlehen überbrückt.

Erwartete Eigenmittel: Dies ist insbesondere beim Immobilienverkauf von Vorteil, da Sie Zeit benötigen, um noch nicht zuteilungsreife Bauspardarlehen, auslaufende Sparverträge, gebundene Wertpapier- bzw. Versicherungsveranlagungen oder noch nicht ausgezahlte Wohnbaufördergelder als spätere Eigenmittel vorrübergehend zwischen zu finanzieren. Ein übereilter Verkauf unter Zeitdruck würde unnötig Rendite kosten.

Immobilientausch: Eine Zwischenfinanzierung funktioniert bei einem Haus- oder Wohnungswechsel ganz einfach: Besitzen Sie beispielsweise eine bereits abbezahlte Immobilie im Wert von 600.000 Euro und möchten ein neues Haus oder eine neue Wohnung zum Kaufpreis von 450.000 Euro erwerben, stehen Sie ohne zusätzliche Barmittel vor einem Problem: Sie sind an Ihre aktuelle Immobilie noch gebunden und können sich den neuen Wohntraum schlicht nicht leisten.

In einem solchen Fall bieten Sie Ihrer Bank die derzeitige Immobilie als Sicherheit an und ersuchen um eine zinsgünstige Zwischenfinanzierung. Dies ist in der Regel kein Problem. Sie können weiters sogar entscheiden, ob Sie den gesamten Verkaufserlös für den zwischenfinanzierten Betrag verwenden möchten, oder einen Teil davon.

Tipp: Bringen Sie den gesamten Erlös als Eigenkapital ein, können Sie die Zwischenfinanzierung in kurzer Zeit komplett tilgen und sind schuldenfrei. Andernfalls wird nach dem Verkauf ein Teil der Zwischenfinanzierung getilgt und Sie finanzieren die Differenz mit einem günstigen langfristigen Immobiliendarlehen. Sie bleiben finanziell flexibel.

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Zwischenfinanzierung beim Hauskauf oder Hausbau – nur Zinsen fällig

Neben dem angesprochenen Beispiel des Immobilienwechsels kommt es bei einem Hauskauf bzw. einem Hausbau häufig vor, dass Mittel aus Bausparverträgen oder seitens der staatlichen Wohnbauförderstellen der Länder in die Finanzierung mit einfließen.

Vorrübergehend Geld von der Bank: Da solche Gelder in der Regel nicht sofort fließen, müssen diese von der Bank zwischen- bzw. vorfinanziert werden. Hier verschafft Ihnen eine Zwischenfinanzierung die nötige Liquidität, um Ihren Immobilienwunsch sofort in die Tat umzusetzen. Sie können die Rahmenbedingungen in Bezug auf die Rückführung der Zwischenfinanzierung individuell mit der Bank festlegen.

Nur Zinsen fällig: Da eine Zwischenfinanzierung nur mit kurzen Laufzeiten von einigen Monaten oder ein bis zwei Jahren sowie mit Sicherheiten abgeschlossen wird, ist es im Gegensatz zur klassischen Immobilienfinanzierung üblich, dass Banken von Ihnen für den vorfinanzierten Betrag nur die Zinsen abverlangen.

Tipp: Die Zinszahlungen können laufend – beispielsweise monatlich oder vierteljährlich – erfolgen oder Sie vereinbaren mit ihrer Bank einen Zinspuffer. In diesem Fall werden laufend keine Zinsen fällig, alle anfallenden Zinsen müssen am Ende der Laufzeit komplett getilgt werden.

Zwischenfinanzierung bei Immobilien – wann lohnt sich das?

Das Gute an der Zwischenfinanzierung bei Immobilien ist – sie lohnt sich fast immer. Und das hat gleich mehrere Gründe:

Zeitgewinn und höhere Rendite: Zunächst gewinnen Sie mit jeder Zwischenfinanzierung Zeit. Beispielsweise um beispielsweise Ihre Immobilie in Ruhe zu verkaufen oder die erwartete Rendite aus Wert- und Sparanlagen sowie günstige Zinsen bei Fördergeldern oder beim Bausparer zu sichern. Ohne Druck lassen sich erfahrungsgemäß die besten Preise und Renditen erzielen.

Bessere Bonität: Eine Zwischenfinanzierung hilft Ihnen dahingehend, dass Sie für die Finanzierung Ihres Kaufobjektes unter Umständen geringe oder gar keine langfristigen Finanzierungen brauchen. Das gefällt jeder Bank und bringt Ihnen den deutlichen Vorteil insgesamt eine bessere Bonitätseinstufung zu bekommen.

Günstigere Konditionen: Und brauchen Sie trotzdem ein langfristiges Restdarlehen für Ihre Wunschimmobilie, erhalten Sie dafür deutlich günstigere Konditionen, wenn Sie über Eigenmittel in Form einer Zwischenfinanzierung verfügen. In der Regel sind Immobilienfinanzierungen erst mit ausreichend Eigenkapital möglich. Natürlich lässt sich eine Bestandsimmobilie vermieten statt verkaufen – Sie müssten das neue Objekt voll finanzieren und Ihrer Bank eine Zusatzbesicherung auf Ihre bestehende Immobilie anbieten.

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Zwischenfinanzierungen – Konditionen und Zinsen stets vergleichen

Zwischenfinanzierungen laufen über kurze Zeiten von einigen Monaten bis zu ein paar Jahren. Es gilt Zinskonditionen und Bedingungen vorab zu vergleichen. Weiters bringt jede Zwischenfinanzierung zusätzliche Kosten und Spesen mit sich, die von Bank zu Bank höchst unterschiedlich ausfallen können. Hierauf sollten Sie bei Ihrem Vergleich achten:

Mögliche Kosten einer Zwischenfinanzierung

Je nach Objekt und Kreditinstitut kann eine Zwischenfinanzierung verschiedene Kosten verursachen, beispielsweise:

• Zinsen und Bereitstellungszinsen
• Rahmenprovision und Bearbeitungsspesen
• Sicherungskosten wie Gebühren zur Grundbuchseintrag
• Grundbuchsevidenzgebühren bei hinterlegter Pfandurkunde

Zinsen und Bereitstellungszinsen: Banken berechnen für jede Zwischenfinanzierung Zinsen für den vorfinanzierten Kreditbetrag. Der Zinssatz liegt in der Regel höher als bei der klassischen Immobilienfinanzierung. Weiters werden Bereitstellungszinsen für nicht abgerufene Summe berechnet, falls das Darlehen bis zu einem fix vereinbarten Zeitpunkt nicht komplett ausgeschöpft ist.

Rahmenprovision und Bearbeitungsspesen: Die Rahmenprovision wird für die reine Bereitstellung des Zwischenfinanzierungsrahmens berechnet, unabhängig davon, ob Sie Ihren Kreditrahmen ausnützen oder nicht. Weiters hinzu kommen in den meisten Fällen eine Bearbeitungsspesen für die Abwicklung der Finanzierung.

Grundbuchsevidenzgebühren: Verlangt die Bank zusätzlich eine Hypothek, fällt weiters eine Gebühr für deren Grundbuchseintragung an. Diese kann je nach Bundesland bis zu 1,5 % betragen. Bietet Ihnen die Bank eine sogenannte hinterlegte Pfandurkunde an, da sie beispielsweise keine hypothekarische Besicherung benötigt, fällt keine Grundbuchseintragungsgebühr an. Die Bank verrechnet in diesem Fall eine sogenannte Grundbuchsevidenzgebühr für die Prüfung von Einträgen im Grundbuch.

Bankenvergleich lohnt sich

Obwohl in Österreich nahezu alle Banken verschiedene Zwischenfinanzierung anbieten, lohnt sich in Sachen Kosten ein Bankencheck. Schließlich fallen neben den Zinsen gerade insbesondere die Kosten und Spesen je nach Bank unterschiedlich aus.

Ein Online-Vergleich zur Zwischenfinanzierung erspart eine Menge Zeit und Mühe. Mit wenigen Angaben zu Umfang, Zeitspanne und möglicher Besicherung des benötigten Überbrückungsdarlehens lässt sich per Zwischenfinanzierungsrechner die beste Zwischenfinanzierung in wenigen Minuten erkunden und abschließen. Lassen Sie unsere Berater für sich rechnen.

Zwischenfinanzierung Rechner – wie berechnen Sie die Konditionen einer Zwischenfinanzierung?

Grundsätzlich hängt die Berechnung Ihrer Zwischenfinanzierung davon ab, was Sie finanzieren möchten.

Gebundene Veranlagungen: Sollen gebundene Veranlagungen wie Spareinlagen, Versicherungsveranlagungen, Fördergelder oder Bausparguthaben vorfinanziert werden, ist die Berechnung recht einfach. Schließlich weisen gebundene Veranlagungen in der Regel fixe Werte auf, die zu einem bestimmten Zeitpunkt zur Tilgung verwendet werden können.

Immobilienverkauf: Möchten Sie hingegen beispielsweise einen anstehenden Immobilienverkauf zwischenfinanzieren, sollten Sie den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie erkunden. Trotz allgemein hohem Preisniveau weisen Immobilien je nach Lage, Alter und Zustand höchst unterschiedliche Verkaufserlöse auf.
Ist Ihre Immobilie noch belastet, müssen Sie die aktuellen Verbindlichkeiten weiters vom Verkehrswert abziehen. So lässt sich exakt kalkulieren, welche Eigenmittel Ihnen nach Abzug aller Schulden für die Tilgung der Zwischenfinanzierung zur Verfügung steht.

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Unterschied zwischen Vorfinanzierung und Zwischenfinanzierung

Fälschlicherweise werden beim Thema Überbrückungskredite die Begriffe Vorfinanzierung und Zwischenfinanzierung gleichgestellt. Zwischen einem Zwischenkredit und einer Vorfinanzierung gibt es Unterschiede. Der markanteste:

Bei einer Zwischenfinanzierung wurde Geld zu einem späteren Zeitpunkt zugesprochen. Die erforderliche Summe ist angespart und steht theoretisch zur Verfügung. Sie kann lediglich aktuell noch nicht abgerufen oder zugeteilt werden – muss also überbrückt werden.

Bei der Vorfinanzierung hingegen muss der Darlehensbetrag kurzfristig über einen weiteren Kredit bei der Bank ohne aktuelle Rücklage bzw. Sicherheit beantragt und finanziert werden. Verschaffen Sie sich als Kreditnehmer die notwendige Zeit, um beispielsweise eine Endfinanzierung für die Immobilie zu sichern. Häufig werden mit sogenannten Forward-Darlehen günstige Bauzinsen für die Zukunft abgesichert – beispielsweise zur Anschlussfinanzierung.

Weiters hat der Zwischenkredit eine noch kürzere Laufzeit als der Vorfinanzierungskredit. In aller Regel dauert es wenige Wochen oder Monate, bis die Darlehenssumme inklusive Zinsen komplett abgelöst wird.

Video zum Thema – wann benötigt man eine Zwischenfinanzierung?

Video 1:

Quelle: baufinovo / YouTube

Video 2:

Quelle: Kredit Media / YouTube

Fazit zum Thema Zwischenfinanzierung

Bei der Realisierung Ihres Bau- oder Kaufvorhabens kann es passieren, dass die endgültige Finanzierung aus zeitlichen oder anderen Gründen zum gewünschten Zeitpunkt noch nicht realisierbar ist. Eine Zwischenfinanzierung hilft rasch weiter.

Zwar fallen für die Zwischenfinanzierung ausschließlich Zinsen an, diese sind aber höher als beim klassischen Baukredit oder Bausparvertag – und es können vielfältige Spesen entstehen. Dies alles gilt es per Zwischenfinanzierung Rechner vorab zu vergleichen.

Eine Zwischenfinanzierung lohnt sich: Vor allem, wenn noch kurze Zeit bis zur Zuteilung bzw. Auszahlung von Bauspardarlehen, von Sparverträgen oder staatlichen Fördergeldern verbleibt. Gleiches gilt natürlich, falls Sie ein unschlagbares Angebot für Ihre Wunschimmobilie erhalten haben, das jetzt und nicht erst in drei oder sechs Monaten realisiert werden kann. Oder Sie überbrücken finanziell ganz einfach die Zeit, um Haus und Wohnung zum bestmöglichen Preis an den Mann oder die Frau zu bringen.

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Wie viel kostet eine Zwischenfinanzierung?

Mit einer Zwischenfinanzierung gehen Sie immer ein gewisses Zinsrisiko ein, da sich der Zinssatz während der Laufzeit verändern und erhöhen kann. Weiters berechnen nahezu alle Banken in Österreich bei einer Zwischenfinanzierung Rahmenprovision oder Bearbeitungsspesen. Diese können im Schnitt – je nach Laufzeit – 1 bis 2 % der Kreditsumme ausmachen.

Was ist ein Überbrückungskredit?

Ein Überbrückungskredit ist ein Darlehen, mit dem kurzzeitige finanzielle Engpässe finanziert werden. Meist vergeben Banken Überbrückungskredite zur Finanzierung von Bau oder Kauf einer Immobilie. Diese Art von Kredit wird auch als Zwischenfinanzierung bezeichnet. Beispiel: kurzfristiger Kauf einer Immobilie oder eines Baugrundstücks, obwohl der Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif ist.

Wann ist eine Zwischenfinanzierung per Überbrückungskredit sinnvoll?

Ein Überbrückungskredit ist immer dann interessant, wenn Sie Ihre Baufinanzierung früher benötigen als gedacht. Drei mögliche Gründe als Beispiel:

• Ihr Bausparvertrag ist noch nicht zuteilungsreif: Sie benötigen aber die Bausparsumme sofort. In diesem Fall können Sie eine Zwischenfinanzierung über die Bausparsumme erhalten und müssen während der Laufzeit die Zinsen zahlen. Wird Ihr Bausparvertrag zuteilungsreif, tilgt dieser die vorher ausgezahlte Ansparsumme. Nun erfolgt klassisch die Rückzahlung des Bauspardarlehens mittels gleichbleibender Rate über die vereinbarte Laufzeit.
• Ihre Lebensversicherung wird erst später ausgezahlt: Jedoch existiert bereits jetzt Finanzierungsbedarf bei Ihnen. Auch hier kann Ihnen ein Überbrückungskredit helfen, der später durch die Auszahlung der Lebensversicherung getilgt wird.
• Der Verkauf Ihrer Immobilie soll als Eigenkapital eingesetzt werden: Ist der Verkauf noch nicht abgewickelt und Sie brauchen für den Kauf des neuen Objekts aktuell Geld, erfordert dies ebenfalls eine Zwischenfinanzierung. In diesem Fall treten Sie sowohl die Grundpfandrechte als auch die Auszahlungsansprüche aus dem endgültigen Baudarlehen zunächst an die Bank ab, die den Überbrückungskredit gewährt. Nach Abwicklung des Hausverkaufs tilgen Sie die Zwischenfinanzierung mit der Kreditauszahlung aus der endgültigen Baufinanzierung.

Kann man ein Bauspardarlehen vorzeitig zurückzahlen?

Eine Kündigung des Vertrags ist grundsätzlich möglich, somit können Sie Ihr Bauspardarlehen jederzeit vorzeitig – teilweise oder komplett – vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit zurückzahlen. Zu achten gilt es auf mögliche Entgelte: Bauspardarlehen ohne grundbücherliche Besicherung können Sie jederzeit ohne Entgelt zurückzahlen. Andernfalls gelten die jeweiligen Vertragsbestimmungen.

Wann lohnt es sich, eine Immobilie zu kaufen?

In der Regel lohnt die Immobilie, wenn diese ohne Kredit finanziert werden kann. Anderenfalls gilt es, die fälligen Kreditraten mit dem aktuellen Mietzins zu vergleichen. Fällt der Kreditzins höher aus, ist Mieten günstiger. Allerdings sollten Konsumenten in Sachen mieten oder kaufen langfristig rechnen – gerade als Selbstnutzer der Immobilie.

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Häufige Fragen

Hintergrundinformationen zum Thema mieten oder kaufen

Wer auf die Suche nach einer neuen Immobilie ist, kommt rasch auf die Frage: Zur Miete wohnen oder Eigentum erwerben? Die Antwort auf diese Frage hängt stark von der individuellen Lebenssituation ab.

Natürlich ist Mieten in aller Regel deutlich flexibler, spontaner und mit weniger Aufwand verbunden.

Dennoch muss der monatliche Betrag für Haus oder Wohnung zum Benutzen aufgewendet werden. Hierfür eine Anschaffung zu tätigen, die man in einigen Jahren sein Eigentum nennen kann, erscheint sinnvoll.

Mieten oder kaufen: eine Frage des persönlichen Typs

Bevor Sie aufs Geld schauen, sollten Sie grundsätzlich abwägen, ob Sie sich in den nächsten Jahrzehnten eher als Eigentümer oder als Mieter einer Immobilie sehen. Wie unterschiedlich das Grundgefühl beider Gruppen ist, erleben besonders Bewohner von Mehrfamilienhäusern, in denen Eigentümer und Mieter nebeneinander wohnen. Während die einen häufig mit dem Hausgeld und den Kosten für Instandhaltung hadern, bemängeln die anderen rasant steigende Mieten, zu hohe Nebenkosten und vielfach ausbleibende Reparaturen.

Auf der anderen Seite weisen Eigentümer wie Mieter gern auf die Vorteile hin: Eigentümer leben in dem Selbstverständnis, dass sie mit jeder Monatsrate an die Bank Vermögen aufbauen. Mieter hingegen verweisen darauf, dass mit der Monatsmiete die Nutzung vom Eigenheim vollständig bezahlt sind. Um Schäden und Reparaturbedarf muss man sich nicht kümmern – das erledigen, Vermieter oder Verwalter.

Unabhängiger Eigentümer: Das häufige Argument, als Eigentümer eines Hauses oder einer Wohnung sei man unabhängiger, stimmt zum Teil. Einerseits fällt mit dem Kauf die Abhängigkeit vom Vermieter weg. An dessen Stellen treten andererseits in der Regel finanzierende Bank, Gemeinde und Nachbarn, mit denen es sich für die nächsten Jahrzehnte zu arrangieren gilt. Hinzu kommt die Tatsache, dass er sich schlicht ständig auf irgendeine Weise um die Immobilie kümmern muss.

Flexibler Mieter: Mieter hingegen führen an, dass sie flexibel bleiben wollen oder müssen. Wer aus beruflichen Gründen in den nächsten Jahren häufiger mit einem Umzug in eine andere Stadt rechnen muss, benötigt diese. Denn wie der Vermögensvergleich zeigt, ist ein Wiederverkauf nach wenigen Jahren kein gutes Geschäft. Allerdings sind Mieter in vielen Städten Österreichs längst nicht so flexibel wie in vergangenen Jahren: Die realen Angebotsmieten liegen über dem lokalen Mietspiegel – wer umziehen möchte oder muss, darf deutlich höhere Mietkosten einkalkulieren.

Tipp: Die Entscheidung über das Mieten oder Kaufen ist ein Stück weit eine Typ-Frage und Sie sollten überlegen, was besser zu Ihnen und Ihren Plänen passt. Es gilt, den kurzfristigen und langfristigen Blick auf die Finanzen keinesfalls außer Acht lassen. Als Erstes kann eine kleine Pro- und Contra-Liste bei der Wohnentscheidung helfen:

Eigentum finanzieren oder Mietimmobilie nutzen: die jeweiligen Vor- und Nachteile

Wohnkosten: Mieten in Österreich werden immer teurer

In fast allen Städten und Regionen Österreichs steigen die Immobilienpreise seit Jahren deutlich, die Quadratmeterpreise beim Mieten haben in den vergangenen Jahren ebenso angezogen – durchschnittlich auf knapp 16 Euro pro m². Insbesondere in den Landeshauptstädten und den größeren Metropolen mussten Mieter auf Sicht der letzten zehn Jahre teilweise mit einer Verdoppelung der Mieten für Wohnimmobilien rechnen. Konsumenten mit mittleren und gehobenen Einkommen können so ihre Wohnträume mittlerweile vielfach nicht mehr problemlos verwirklichen – egal ob Kauf oder Miete.

Ein ausschlaggebender Faktor, der für Eigentum sprechen kann, sind steigende Mieten. Hierbei sind die Unterschiede je nach Bundesland enorm.

Durchschnittlicher Mietpreis für Neuwohnungen in Österreich im 2. Quartal 2023 (30 qm – in Euro pro m²):

• Tirol 20,74 Euro
• Innsbruck 22,21 Euro
• Salzburg 16,80 Euro
• Wien 18,51 Euro
• Vorarlberg 14,38 Euro
• Niederösterreich 12,24 Euro
• Steiermark 11,84 Euro
• Graz: 12,14 Euro
• Oberösterreich 11,85 Euro
• Linz 13,88 Euro
• Kärnten 12,87 Euro
• Burgenland 12,33 Euro
• Österreich Schnitt 15,89 Euro

Baufinanzierung: Zinsen für Wohnbaukredite und Erspartes in Österreich steigen wieder

Ob Mieten oder Kaufen einer Wohnung bzw. eines Hauses für Sie besser ist, hängt nicht nur von der aktuellen Monatsmiete ab. Auch die Höhe der Immobilienzinsen ist entscheidend, mitunter können weitere Faktoren wie die Verzinsung Ihres Eigenkapitals eine Rolle spielten.

Das kurzfristige Tagesgelder wie längerfristige fix verzinste Sparkonten seit einiger Zeit wieder bessere Rendite abwerfen, hat sich herumgesprochen. Deutlich angezogen haben jedoch die Zinsen für Immobilienfinanzierungen aufgrund der zahlreichen Abhebungen beim EZB-Leitzins und EURIBOR im vergangenen Jahr. Je nach Summe, Laufzeit und Bonität der Kunden bewegen wich diese im Schnitt um die vier bis fünf Prozent. Experten sehen kurzfristig keine deutlichen weiteren Zinssteigerungen, mittelfristig könnte jedoch eine leichte Aufwärtsbewegung stattfinden.

• Entwicklung der Zinsen in Österreich

Beispielrechnung: Mögliche Ersparnis beim Eigenheim im Vergleich zur Mietwohnung

Für einen monatlichen Mietzins von 750 Euro kann man aktuell durchschnittlich rund 233.000 Euro über eine Laufzeit von 30 Jahren finanzieren. Die Gesamtbelastung beträgt rund 270.000 Euro. Im Vergleich dazu beträgt die Gesamtbelastung durch die Miete über 30 Jahre mehr als 375.000 Euro. Die monatliche Miete würde aufgrund der Inflation in 30 Jahren gut 1.400 Euro ausmachen.
So würde sich ein durchschnittlicher Eigentumswohnungsbesitzer in 30 Jahren über 105.000 Euro ersparen.

Tipp: Für die Entscheidung zwischen Miete und Eigentum ist zu berücksichtigen, dass Mieten einer jährlichen Inflation unterliegen und jährlich teurer werden, wogegen der Kreditbetrag zumindest bei fixen Zinsen über die Laufzeit gleichbleibt. Laut Statistik Austria beträgt die jährliche Inflation über die letzten 28 Jahre knapp 2,2 %.

Vergleich von Miethöhe und Bankrate: hier kann es rasch trügerisch werden

Wer zur Miete wohnt und sich für den Kauf eines neuen Eigenheims interessiert, schaut als Erstes auf seine monatlichen Mietausgaben und vergleicht diese mit der möglichen monatlichen Darlehensrate der Bank nach einem Kauf.

Die einfache Überlegung: Liegen beide gleich oder ist die finanzielle Belastung durch die Kreditrate niedriger, lohnt es sich zu kaufen. Eine solch simple Regel greift viel zu kurz. Denn sowohl Monatsmiete als Kreditrate für die Bank sind eine Momentaufnahme. Eine Baufinanzierung läuft in der Regel über mehrere Jahrzehnte. Welche Lösung beim Mieten oder Kaufen langfristig besser ist, hängt nicht nur von der aktuellen Miete, dem Kaufpreis und den Zinsen ab, sondern von deren Entwicklung in den kommenden Jahrzehnten. Entscheiden ist somit die gesamte Kostensituation.

Zinsen sinken, Nachfrage steigt: Die sinkenden Zinsen seit der Finanzkrise 2008 haben dazu geführt, dass die Nachfrage nach Immobilien in Österreich deutlich gestiegen ist. Davon profitieren in erster Linie die Verkäufer der Immobilien und alle, die an dem Geschäft verdienen: Makler, Bauträger, Projektentwickler und Banken. Sie als Käufer zahlen hingegen deutlich höhere Preise, haben entsprechende höhere Schulden und tragen das Risiko wieder steigender Zinsen – mit dem entsprechenden Rückgang der Nachfrage. Dieser Rückgang wiederum kann perspektivisch über die Jahre den Wert der Immobilie drücken.

Mieten und Kaufpreise: Die niedrigen Zinsen führen weiters dazu, dass sich Mieten und Kaufpreise auseinanderentwickeln: Mieter denken eher darüber nach, bei einem Wohnungswechsel gleich zu kaufen. Die Mieten steigen dann langsamer als die Kaufpreise. Statt aktuelle Mietzahlungen und mögliche Darlehensraten beim Hypothekarkredit zu vergleichen, sollten Sie vielmehr Mieten und Kaufpreise miteinander vergleichen. Denn das Verhältnis von Jahreskaltmiete mit dem angebotenen Kaufpreis ist ein guter Hinweis für das Preisniveau in einer bestimmten Stadt oder Region.

Kaufpreis-Miete-Verhältnis berechnen: auf das gilt es zu achten

Wer als Mieter mit dem Gedanken spielt, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, hat eine klare Vorstellung davon, in welcher Region oder Stadt die Immobilie liegen soll. Weiters suchen Interessenten in größeren Metropolen in bestimmten Stadtteilen – die sie kennen oder in Sachen Arbeitsweg und Freizeitwert für attraktiv halten. Entsprechend groß sind die Unterschiede sowohl bei den Mieten als bei den Kaufpreisen.

Wenn Sie einschätzen möchten, ob Kaufen oder Mieten in Ihrer Wunschregion oder Ihrem Wunschviertel günstiger ist, sollten Sie vorderst darauf achten, dass Sie möglichst identische Häuser oder Wohnungen vergleichen: gleiche Wohnfläche, gleiches Alter oder vergleichbares Niveau bei der Ausstattung. Wenn Sie sich für eine bestimmte Immobilie interessieren, kennen Sie ja den Kaufpreis – und benötigen dann noch eine Angabe zur Miete.

Wichtig: Achten Sie für einen Vergleich darauf, mit einer aktuellen Angebotsmiete für eine vergleichbare Immobilie rechnen und nicht mit Zahlen aus den vergangenen Jahren. Entscheidend ist die Kaltmiete. Teilen Sie dann den angebotenen Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete für die Immobilie.

Beispielrechnung: Eine Wohnung mit 100 Quadratmetern Wohnfläche wird für 240.000 Euro offeriert. Die Kaltmiete am Ort beträgt durchschnittlich zehn Euro pro Quadratmeter. Das ergibt eine Kaltmiete von 1.000 Euro pro Monat bzw. eine Jahreskaltmiete von 12.000 Euro. Der Kaufpreis beträgt das 20-fache der Miete. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro läge der Faktor hingegen bei 25. Dies gilt auch für den Fall, dass der Kaufpreis 240.000 Euro beträgt, die erzielbare Miete beträgt dann nur acht Euro pro Quadratmeter.

Tipp: Als grobe Faustregel in Sachen Kaufpreis-Miete-Vergleich gilt. Bis zu einem Faktor 20 sind Kaufpreise, im Vergleich zur Miete, relativ günstig. Ab einem Faktor 25 wird das Ganze relativ teuer.

Vergleich mit Rendite anderer Anlagen: Hintergrund dieser Faustregel ist die Bedeutung des Kaufpreis-Miete-Verhältnisses für Kapitalanleger. Wer eine Wohnung als Geldanlage kauft, vergleicht die erzielbaren Überschüsse mit der Rendite anderer Anlageformen. Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis ist nichts anderes als der Kehrwert der Bruttomietrendite. Mit dieser berechnet der Kapitalanleger, wie viel die Immobilie pro Jahr vor Kosten abwirft. Eine Jahresmiete von 12.000 Euro bei einem Kaufpreis von 240.000 Euro (Faktor 20) entspricht dann einer Bruttomietrendite von fünf Prozent, ein Faktor von 25 dagegen einer Bruttomietrendite von vier Prozent. Bezieht der Kapitalanleger noch die Kaufnebenkosten und laufende Ausgaben für Verwaltung und Instandhaltung in seine Rechnung ein, sinkt diese anfängliche Mietrendite. Je höher der Faktor, desto geringer ist die Mietrendite – und umso eher wird der Kapitalanleger zögern. So sollten Sie es halten, wenn Sie überlegen, selbst in die Immobilie einzuziehen.

Tipp: Kurzfristig dient das Kaufpreis-Miete-Verhältnis als erste Einschätzung, ob ein Kaufpreis eher günstig oder überzogen ist. Eine günstige Immobilie ist keine Garantie dafür, dass Sie als Käufer langfristig besser fahren. Bei der Frage, ob Sie Mieter bleiben oder lieber Eigentümer werden, gilt es den Blick auf das erzielbare Vermögen nach Jahrzehnten zu richten.

Mieten oder kaufen: in Städten und Bundesländern nehmen die Unterschiede zu

Seit einigen Jahren ist klar, dass sich in den kommenden Jahrzehnten in Österreich die Unterschiede zwischen den einzelnen Städten und Bundesländern in Sachen Miet- und Immobilienpreise noch weiter zunehmen werden: Dynamischen Regionen mit vielen Zuzügen werden Städte und Regionen mit sinkender Bevölkerung gegenüberstehen – hieraus ergeben sich unterschiedliche Perspektiven beim Wiederverkauf einer Immobilie nach zehn, 20 oder gar 30 Jahren.

Prosperierende Regionen: In den attraktiven Regionen und Metropolen dürften Immobilien in ihrem Nominalwert weiter ansteigen. Selbst wenn die Bautätigkeit und damit das Angebot zunimmt. In schrumpfenden Regionen und auf dem flachen Lande hingegen kann es sein, dass künftig gerade ältere Immobilien deutlich an Wert verlieren.

Ländliche Regionen: Wer in einer ländlichen Region Haus oder Wohnung lieber kaufen statt mieten möchte, sollte sich vorderst die Frage stellen: Wird diese Gegend in 20 oder 30 Jahren noch Menschen anziehen, die meine Immobilie dann zu attraktiven Konditionen erwerben wollen?

Mieten oder kaufen: der langfristige Vermögensvergleich ist entscheidend

Beim langfristigen Vermögensvergleich von Mieter und Käufer hat der Käufer zunächst das Nachsehen: Wer eine Immobilie finanziert, benötigt Eigenkapital und muss eine Menge Geld aufnehmen. Beim Kauf werden zunächst Grunderwerbssteuer und Notarkosten fällig. Weiters kommt in vielen Fällen die Courtage des Maklers hinzu. Diese Nebenkosten beim Immobilienerwerb liegen je nach Bundesland und Maklerbeteiligung zwischen acht und 12 Prozent. Diese Ausgaben muss der Käufer mit vorhandenem Geld bestreiten. Beim Mieter in der gleichen Ausgangslage bleibt dieses Guthaben dagegen erhalten.

Eigenkapital und Vermögensbildung: Zusätzlich zu den Nebenkosten für den Kauf benötigt der Käufer weiteres Eigenkapital für die Finanzierung. Ideal ist ein Anteil von 20 Prozent, mit einem geringeren Anteil gewähren Banken heute einen Baukredit – oder nur mit merklich höherem Zinssatz. Sein Eigenkapital wandelt der Käufer sofort in Immobilienvermögen um, der Rest von Haus oder Wohnung gehört der Bank. Erst mit den Tilgungszahlungen über die Jahre sinkt die Restschuld, und das Vermögen des Käufers steigt nach und nach an. Der Mieter wiederum behält sein Guthaben und kann es langfristig am Kapitalmarkt anlegen.

Nutzung vs. Tilgung und Instandhaltung: Sowohl Mieter als Käufer verwenden in den kommenden Jahrzehnten einen großen Teil seines Einkommens für das Thema Wohnen: Während es bei Betriebs- und Heizkosten keine Unterschiede geben sollte, zahlt der Mieter für die Nutzung der Wohnung, während der Käufer eine Monatsrate aus Zins und Tilgung an die Bank überweist. Dazu kommen beim Käufer Kosten für die Instandhaltung.

Tipp: Vergleichbar werden die beiden Wege dann, wenn auf beiden Seiten gleiche Ausgaben stehen. Liegen die Ausgaben des Mieters unter denen des Käufers, so legt der Mieter diesen Überschuss langfristig an und baut damit Vermögen auf. Zahlt er mehr, so muss er auf sein Guthaben zurückgreifen.

Nebenkosten einplanen: Die Nebenkosten für Mieter in Österreich liegen durchschnittlich bei rund zwei bis drei Euro pro Quadratmeter – je nach Immobilie und Lage. Für Immobilienkäufer empfiehlt es sich dagegen im Schnitt rund vier Euro pro Quadratmeter einzuplanen, worin Strom und Telekommunikation enthalten sind. Zusätzlich ist durchschnittlich die Bildung einer Rücklage von einem Euro pro Quadrat sinnvoll, um spätere Reparaturen und Instandhaltungen finanzieren zu können.

Beispielrechnung für einen Vermögensvergleich: Berechnungsgrundlage ist ein Paar, dass die Wohnung wechselt und vor der Entscheidung steht, entweder wieder in eine Mietwohnung zu ziehen oder direkt eine Eigentumswohnung zu kaufen. Für die Entwicklung der Bauzinsen ist angesichts der aktuellen Niedrigzinsphase von einem moderaten Zinsanstieg in den nächsten 20 Jahren auszugehen.

Folgende Grunddaten gelten als Annahme für unsere Beispielsrechnung:

Der Kaufpreis liegt in unserer Beispielrechnung beim 25-Fachen der Jahreskaltmiete, und es fallen vergleichsweise hohe Nebenkosten an, weil allein der Makler – so wie in Wien oder anderen Metropolen üblich – sieben Prozent erhält. Weiters liegen die Nebenkosten beim Immobilienerwerb zwischen fünf und 15 Prozent des Kaufpreises.

Die beiden nachfolgenden Szenarien zeigen auf, wie sich unterschiedliche Verläufe bei der Wertentwicklung, dem Mietanstieg und der Geldanlage des Mieters langfristig auswirken können:

Szenario 1: Käufer als rascher Gewinner

Geht man nun davon aus, dass Immobilienpreise und Mieten in den nächsten Jahren mit jeweils einem Prozent pro Jahr weiter steigen und die Bauzinsen moderat ansteigen (nach zehn Jahren auf drei Prozent, nach 20 Jahren auf 3,5 Prozent) und sich bei Geldanlagen kaum Renditen erzielen lassen (anfänglicher Guthabenzins: ein Prozent, nach zehn Jahren: zwei Prozent, nach 20 Jahren: 2,5 Prozent), so liegt der Käufer nach weniger als zehn Jahren beim Vermögensvergleich vorn.

In diesem Szenario gelingt es dem Mieter nicht, Vermögen aufzubauen – im Gegenteil: Wenn der Käufer seine Wohnung abbezahlt hat, zehrt die fortlaufende Mietzahlung beim Mieter dessen Vermögen auf. Der Käufer profitiert davon, dass er im Alter mietfrei wohnt.

Tipp: Dieses Szenario scheint zurzeit realistisch zu sein. Es macht eine Baufinanzierung zum klaren Gewinner gegenüber einem Mietverhältnis und befeuert aktuell die Nachfrage nach Immobilien in Österreich.

Szenario 2: Mieter holt mit der Zeit auf 

 Was passiert ohne Wertentwicklung der Immobilie? Wenn in Zukunft die Nachfrage nach Immobilien sinkt oder die jetzt bestehende hohe Nachfrage dazu führt, dass permanent neue Wohnungen auf den Markt kommen? Eine Wohnung, die zehn oder 20 Jahre genutzt wurde, hat nicht mehr denselben Wert wie beim Erstbezug. Dazu muss die Nachfrage insgesamt nach Jahren schon deutlich ansteigen und das Angebot an Immobilien entsprechend knapp sein.

Wenn sich die Immobilienpreise und Mieten nicht ändern, holt der Mieter gegenüber dem Käufer deutlich auf: Der Käufer überholt ihn später und der Mieter baut Vermögen auf.

Tipp: Dieses Szenario ist für Österreich realistisch. Sinken die Immobilienpreise, bleibt der Mieter sogar für lange Zeit vorn.

Vergleich mieten oder kaufen: das sollten Sie tun

Fazit zum Thema mieten oder kaufen einer Immobilie

 Mieter bleiben oder Eigentümer werden? Dies ist eine haarige Entscheidung, bei der es viele Facetten zu beachten gilt: Kaufen und finanzieren einer Immobilie hat langfristig entscheidende Vorteile, aber der Mieter kann finanziell am Ende ebenso vorne liegen.

Beim Kauf einer Immobilie geht es ums Geld und um die persönliche Einstellung. Unabhängigkeit vom Vermieter und Flexibilität sind für viele Konsumenten ein wichtiger Grund, vom Mieter zum Häuslebauer und Eigentümer zu werden. Solcherlei Gründe sind berechtigt, Sie sollten die finanziellen Aspekte dennoch nicht komplett überlagern. Wer Haus oder Wohnung zu teuer kauft und bei der Finanzierung die aktuell günstigen Konditionen per Vergleich nicht nutzt, riskiert, langfristig viel Geld zu verlieren. Wer zu einem guten Preis vom Mieter zum Käufer wird und zum besten Immobilienkredit finanziert, kann langfristig viele Zinskosten senken und automatisch für die Altersvorsorge sparen.

Als Mieter müssen Sie dagegen einige Entscheidungen treffen, damit der Vermögensaufbau wirklich gelingt: Gerade, wenn Sie aktuell günstig zur Miete wohnen, sollten Sie so bald wie möglich anfangen zu sparen. Das Geld sollte nicht langfristig auf mager verzinsten Sparkonten parken, sondern langfristig und renditeorientiert angelegt werden. Beispielsweise in Wertpapiere oder Fondssparpläne. Mitunter lockt als Mieter ein höheres Vermögen als beim Immobilienkauf.

Schließlich gilt in Sachen mieten oder kaufen: Man sollte sein gesamtes Vermögen nicht in einer einzelnen Geldanlage halten. Aktien und Co. unterliegen hohen Schwankungen. Sinkt die eigene Immobilie aufgrund mangelnder Nachfrage über Jahrzehnte im Wert, kann Immobilieneigentum zum finanziellen Bumerang werden. Dies gilt insbesondere, wenn die ersehnte Immobilienfinanzierung auf wackeligen Füßen steht. Eine Nachfinanzierung oder der zwangsmäßige Verkauf von Haus und Wohnung sind kein gutes Geschäft.

FAQ zum Thema Immobilie mieten oder kaufen

Wie berechnet man die Rendite bei Immobilien?

Um die Nettomietrendite zu berechnen, addieren Sie die Kaufnebenkosten dem Kaufpreis hinzu. Subtrahieren Sie anschließend von der Nettokaltmiete die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, um den Jahresreinertrag zu erhalten. Dividieren Sie zuletzt den Jahresreinertrag durch die Investitionskosten.

Was ist der Unterschied zwischen Mieten und Leasen?

Der Unterschied zwischen Leasing und Mieten besteht darin, dass Sie als Nutzer des Leasing-Objektes alle Rechte, Risiken und Pflichten haben, die bei der traditionellen Miete in der Regel Ihr Vermieter trägt. Im Gegensatz zu einem Mietvertrag haftet Sie als Leasing-Nehmer für Beschädigungen oder den Ausfall des Objekts.

Was ist besser: Wohnung kaufen oder mieten?

Wenn Sie vor der Frage stehen, ob Sie lieber mieten oder kaufen möchten, sind steigende Mieten definitiv ein wichtiger Faktor. Sie können die monatlichen Kostenvorteile mit der Zeit aufzehren und das Mieten am Ende teuer machen als den Hauskauf oder Kauf einer Eigentumswohnung. Am besten genau durchkalkulieren!

Warum lieber mieten, statt kaufen?

Eines der Argumente für den Kauf eines Eigenheims ist, dass die Miete jedes Jahr steigt. Das Kapital und die Zinsen für die Hypothek bleiben im Gegensatz Jahr für Jahr gleich. Wenn das Haus an Wert gewinnt, steigen die Vermögenssteuern und Versicherungen. Dann kann sich Mieten mehr lohnen.

Was sind die Vorteile vom Mieten und Kaufen?