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Was ist bei Hausbetriebskosten entscheidend?

25. Juli 2024 by Wolfgang Walter

Was sind Hausbetriebskosten?

Unter Hausnebenkosten versteht man all jene Aufwände, die nach dem Kauf einer Immobilie weiterhin anfallen. Hausbetriebskosten sind insbesondere laufende und regelmäßig wiederkehrende Kosten, um ein Haus oder eine Hausanlage tatsächlich nutzen zu können. Sie fallen neben der laufenden Finanzierung an oder werden durch den Vermieter auf die monatliche Miete aufgeschlagen. Als Kostenfaktor werden sie direkt dem Haus zugerechnet – daher auch der Begriff Hausbetriebskosten.

Inhaltsverzeichnis

Unterschied Hausnebenkosten & Nebenkosten Hauskauf

Betriebskosten-Übersicht

Was nicht dazu zählt

Höhe Betriebskosten

Betriebskosten berechnen

Vor- und Nachteile

Betriebskosten einsparen

Fazit

Video

FAQ

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Was ist der Unterschied zwischen Hausnebenkosten und Nebenkosten beim Hauskauf?

Vielfach verwechselt werden die Hausnebenkosten (Hausbetriebskosten) mit den Nebenkosten beim Hauskauf. Unter Letzteren fasst man die Notarkosten, die Aufwände für den Makler, Grundbuchkosten, Kosten für die Erschließung und Installation der Hausanschlüsse sowie weitere Aufwände zusammen. Diese Beträge sind aber nur einmalig zu begleichen. Die Hausnebenkosten bzw. Hausbetriebskosten hingegen fallen monatlich an.

Betriebskosten für das Haus – was zählt dazu?

Bei Altbauten und im geförderten Neubau sind die Betriebskosten gesetzlich genau geregelt. Hingegen bei frei finanziertem Neubau oder im gemieteten Ein- und Zweifamilienhaus ist die Vereinbarung im Mietvertrag ausschlaggebend. Fehlt aber eine Vereinbarung, dann gilt § 1099 ABGB (Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch).

Konkret bedeutet dies: Der Vermieter trägt sämtliche Lasten und Abgaben, auch die Betriebskosten. Oft wird im Mietvertrag im Zusammenhang mit den Betriebskosten auf die §§ 21 bis 23 MRG (Mietrechtsgesetz) verwiesen. Hier gelten die Regelungen des gesetzlichen Betriebskostenkatalogs des MRG für das Mietverhältnis.

Gängige Betriebskosten: Wenn Sie eine Immobilie gekauft oder gebaut haben, müssen Sie mit den folgenden Posten als Betriebskosten rechnen:

Grundsteuer
Abfallgebühren
Straßen- und Gehwegreinigung
Wasser/Abwasser
Schornsteinfeger
Heizkosten
Heizungswartung
Strom
Versicherungen
Telekommunikation
Instandhaltungsrücklage
Straßenausbaubeitrag

Beispiel private Miethäuser in Wien: Wichtige Betriebskostenpositionen 2019 im Überblick

Versicherungsprämien: 5,80 € / m²: Versicherungen für Feuer, Haftpflicht und Leitungswasserschäden. Zusätzlich gegen Glasbruch und Sturmschaden

Reinigungskosten: 5,81 € / m²: Hausreinigungskosten für Reinigungsfirmen sowie alte Dienstverträge mit Hausbesorgern und Hausbetreuern sowie deren Abfertigungen.

Wasser/ Abwasser: 4,63 € / m²: Ablese- und Abrechnungskosten bei der Verbrauchsabrechnung Eichmessungen sowie Wasserdichtheitsprüfung.

Verwaltungshonorar: 3,60 € / m²: Laufende Kosten für die Hausverwaltung in und außerhalb vom Gebäude.

Müllentsorgung: 2,96 € / m²: Müllentsorgung, Sperrmüll-Entrümpelung, Beschaffung von Tonnen.

Kosten für Liftanlage: 2,95 € / m²: Zusatzkosten in Häusern und Wohnungen mit Aufzügen.

Quelle: Betriebskostenspiegel 2021 MVÖ

Mögliche zusätzliche Kosten: Im Altbau und geförderten Wohnbau fallen zusätzlich folgende Kosten an: Kaminkehrer, Schneeräumung, öffentliche Abgaben wie Grundsteuer, Strom und Beheizung von Gemeinschaftsanlagen, Service und Wartung.

Tipp: Als Mieter haben Sie das gesetzliche Recht auf eine Betriebskostenabrechnung durch Hausverwaltung oder Vermieter. Deren Kontrolle kann sich lohnen, denn laut MVÖ ist ein Großteil aller überprüften Abrechnungen in vielen Punkten zu beanstanden. Mietervereine in Österreich helfen bei etwaigen Rückforderungen.

Betriebskosten beim Haus – das zählt ausdrücklich nicht dazu

Was gerade Mieter vielfach nicht wissen: Instandhaltungs- und Sanierungskosten zur Behebung von baulichen Mängeln fallen ausdrücklich nicht unter die Betriebskosten. Sie sind

bei Privatimmobilien wie Ein- und Zweifamilienhäuser vom Eigentümer getragen,
in Wohnblöcken durch den Rücklagenfonds der Hauseigentümergemeinschaft gedeckt.

Tipp: Auch Strom, Heizung und Warmwasser des individuell genutzten Wohnraums werden bei Mietwohnungen – entgegen der weit verbreiteten Meinung – nicht zu den Betriebskosten gerechnet.

Wovon hängt die Höhe der Betriebskosten ab?

Die Höhe der Betriebskosten hängt von mehreren Faktoren ab:

In erster Linie von der Größe der Wohnfläche: Je größer die Wohnfläche ist, desto höher sind auch die monatlichen Betriebskosten. Nur ein kleiner variabler Teil ist auch verbrauchsabhängig.

Ein wesentlicher Faktor sind Versicherung und Reinigung: Dies gilt insbesondere für Mieter. Bei der Versicherung fallen hohe fixe Beträge an, genauso wie beim Personal für die Reinigungsfirma.

Nicht zu vergessen die Ver- und Entsorgung: Der Müll muss regelmäßig entsorgt werden, bei Kanal- und Abwasser fallen neben Fix-Gebühren verbrauchsabhängige Kosten an.

Zuletzt die Heizkosten: Diese sind fix zu rechnen, solange eine Zentralheizung, Holz, Pellets, Öl oder Kohle verfeuert werden. Weiters fallen für Eigentümer diverse Instandhaltungskosten an.

Eine kleine Checkliste: wesentlichsten Faktoren für Hausbetriebskosten

Lage des Hauses (Standort)
Einheitswert
Größe des Hauses
Alter, technischer Zustand und Ausstattung des Hauses
Art der Heizungsanlage und ihre Effizienz
Zahl der Bewohner im Haus
gewählte Versicherungen (Umfang der Absicherung / Preisgestaltung)

Steigende Betriebskosten: Laut Betriebskostenspiegel 2021 der Mietervereinigung Wien (MVÖ) betrugen beispielsweise die monatlichen Nettobetriebskosten pro Quadratmeter Nutzfläche in privaten Wiener Mietshäusern im Jahr 2019 rund 2,21 Euro – ein Anstieg zum Vorjahr um rund 2,3 Prozent. Eine 100 m² Wohnung brachte so Nettobetriebskosten von durchschnittlich 220 Euro pro Monat mit sich. Bei gängigen Einfamilienhäusern mit rund 150 m²liegt die monatliche Belastung bereits bei gut 350 Euro.

Betriebskosten berechnen – Mietimmobilie und Eigenheim

Eigentümer zahlen in Sachen Betriebskosten die eingehenden Rechnungen. Bei Mietern wird in der Regel eine monatliche Pauschale vereinbart, die sich nach der Haus- bzw. Wohnungsgröße richtet. Bemessungsgrundlage des Pauschalbetrags sind die Gesamtausgaben des Vorjahres – plus maximal zehn Prozent Erhöhung.

Betriebskosten bei Hausanlagen: Die Betriebskostenabrechnung des Vorjahres muss laut Mietrechtsgesetz (MRG) bis zum 30. Juni des Folgejahres vorliegen. Über- oder unterschreiten die tatsächlichen Betriebskosten die gezahlte Vorab-Pauschale, kommt es für Mieter oder Eigentümer zu Nachzahlungen bzw. Gutschriften.

Betriebskosten bei Eigenheimen: Bei Eigenheimen wie Ein- und Zweifamilienhäusern ist das Berechnungsschema der Betriebskosten im Grunde gleich, dem großer Gebäude. Nur Liftkosten und Verwaltungsgebühren entfallen in der Regel.

Unterschiede je nach Bundesland und Gemeinde: Laut Statistik variieren die monatlichen Nebenkosten in etwa zwischen 2,10 € und 2,60 € pro Quadratmeter. Die Kosten unterschieden sich je Bundesland und Gemeinde, da Gebühren autonom festgelegt werden. Weiters hängen diese davon ab, ob Sie selbst Eigentümer einer Liegenschaft sind und Sie damit einzelne Kostenpositionen, wie beispielsweise die Grundsteuer immer selbst tragen müssen.

Durchschnittliche monatliche Betriebskosten: Beispielrechnung für ein Haus mit 150 m²:

Position	Kosten pro m²	Kosten für ein 150 m² Haus
Versicherung	0,55 €	82,50 €
Reinigung	0,45 €	67,50 €
Wasser/ Abwasser	0,45 €	67,50 €
Müllentsorgung	0,25 €	37,50 €
Kaminkehrer	0,15 €	22,50 €
Instandhaltung	0,50 €	82,50 €
Monatliche Gesamtkosten	2,35 €	360,00 €

Tipp für Immobilienfinanzierer: Für Banken oder Bausparkassen in Österreich spielen die Betriebskosten innerhalb der Haushaltsrechnung eine wesentliche Rolle beim Kreditantrag. Teilweise setzen Kreditinstitute in Sachen Betriebskosten auch pauschale Werte von 2,50 oder 3,00 Euro pro Quadratmeter an. Je detaillierter Sie die Kosten benennen können, umso besser!

Betriebskosten – Vor- und Nachteile bei Haus und Mietwohnung

Sowohl Haus als auch Mietwohnung bieten in Sachen Betriebskosten Vor- und Nachteile. Letztendlich fällt die Entscheidung für ein Haus oder eine Wohnung nicht auf Basis der Höhe der Nebenkosten. Dennoch wollten Sie diese abschätzen können. Ein Vergleich:

Betriebskosten beim Haus

Vorteile	Nachteile
Bei Neubauten können Sie spätere Kosten selbst beeinflussen. Es gibt keine Gemeinschaftsflächen und -räume, deren Betriebskosten Sie mitbezahlen. Als Hauseigentümer haben Sie durch individuelle Energienutzung mehr Einfluss auf die Betriebskosten. Lift und Gemeinschaftsservice entfallen im Regelfall.	In der Regel größere Wohnflächen und somit höhere Kosten. Als Eigentümer sind Sie für alle Instandhaltungsarbeiten selbst verantwortlich und müssen diese aus privaten Reserven finanzieren (kein Rücklagenmodell der Eigentümer- und Wohngemeinschaft).

Betriebskosten bei der Mietwohnung

Vorteile	Nachteile
Anfallende Reparaturen bezahlt der Vermieter. Ihre Miete deckt die normale Abnutzung ab. Instandsetzungen zum Ende des Mietverhältnisses nur bedingt nötig. Alles Kostenfaktoren sind in der Regel gesetzlich geregelt (MRG).	Höhere Kostenabhängigkeit von Bausubstanz und Wohnstruktur. Weniger Einflussmöglichkeiten auf allgemein anfallende Betriebskosten. Abhängigkeit vom Verhalten der Eigentümergemeinschaft oder den Mietern.

Betriebskosten einsparen – fünf Tipps zum Schluss

Egal, ob eigenes Haus oder Mietwohnung: Die monatlichen Betriebskosten können auch Sie selbst beeinflussen. Hierbei sollten neben der Immobilienwahl bei allen Nebenkosten, inklusive dem individuellen Wasser- und Stromverbrauch, ansetzen. Grundsätzlich lassen sich Kosten vor allem hier einsparen:

Tipp 1: Kleinere Wohnfläche, effiziente Gebäude- und Platzstruktur: Je geringer die Wohnfläche ist, desto niedriger sind gewisse Kosten wie Strom, Heizung und teilweise auch die Instandhaltung. Optimale Raumaufteilung und ökologisch optimierte Bauart hilft Energiekosten sparen.

Tipp 2: Strom sparen: Verbrauchsoptimierte Haushaltsgeräte und stromsparende LED-Leuchten sind die Basis. Geräte sollten bei Stillstand nicht immer im stromschluckenden Standby-Modus stehen. Restwärme bei Herdplatten und Öfen kann genützt werden.

Tipp 3: Optimal Heizen: Eine gute Isolierung und Dämmung von Wänden, Türen und Fenstern sind Grundvoraussetzung zum Sparen bei den Heizkosten. Weiters sollte das Überheizen von Räumen vermieden werden. Dauerhaftes heizen nur bei niedrigen Temperaturen, Stoßlüftung.

Tipp 4: Versicherungskosten optimieren: Sowohl Elementar- als auch Haushaltsversicherungen sollten genau verglichen werden. Seriöse Versicherungsmakler bieten individuell angepasste Polizzen in unterschiedlichen Preisstufen. Hohes Sparpotenzial bieten unabhängige Online-Vergleichsportale.

Tipp 5: Selbst reinigen und Instandhaltern: Viel Geld beim Haus kann durch Eigenleistung gespart werden: Grundreinigung, kleinere Wartungs- und Reparaturarbeiten, regelmäßige Pflege – dies an Profis auszulagern lässt die Betriebskosten deutlich ansteigen.

Fazit zum Thema Hausbetriebskosten

Die monatlichen Betriebskosten für ein Haus berechnen sich aus der Summe aller relevanten Kostenfaktoren umgelegt auf Quadratmeter und Monatszeiträume. Betriebskosten lassen sich vor der Bauphase noch gut planen, abhängig von Größe und Bauart des Hauses sowie Heizung, Elektroanlagen, Beleuchtung, Badausstattung oder Isolation.

Alle Betriebskosten sollten Sie bei der Kalkulation der monatlichen Ausgaben zusammen mit Ihrer Finanzierung immer mit einplanen. Das bringt langfristige Sicherheit beim Budget und erleichtert auch den Kreditantrag bei der finanzierenden Bank.

Apropos Finanzierungskosten: Auch hier Sie Einspar- und Gestaltungsmöglichkeiten in der aktuellen Niedrigzinsphase bei Baukrediten. Mit langjährigen Fixzins-Bindungen und einer Streckung der Laufzeit haben Sie gleich zwei Vorteile: Zum einen die Sicherung eines historisch niedrigen Zinsniveaus auf 20 bis 30 Jahre und zum anderen niedrigere Raten aufgrund der langen Laufzeit. Lassen Sie sich von unserem Finanzexperten Optifin unverbindlich beraten!

Video: Monatliche Nebenkosten eines Eigenheims

Quelle: Faktor Wir – Baufinanzierung & private Absicherung / YouTube

FAQ

Welche Nebenkosten habe ich als Hausbesitzer?

Mit diesen laufenden monatlichen Kosten müssen Sie rechnen: Grundsteuer, Strom- und Heizkosten, Gebühren für Schornsteinfeger, Wasser, Abwasser, Müll und Straßenreinigung, Telefon-, Internet- und Rundfunkgebühren sowie Versicherungsbeiträgen.

Wie hoch sind die monatlichen Kosten für ein Haus?

Es lässt sich pauschal schwer sagen, wie hoch die monatlichen Kosten für ein Haus ausfallen, da sich die Nebenkosten sowohl nach dem Haus selbst als auch nach Ihrer Wohnlage richten. Im Allgemeinen liegen die monatlichen Hausbetriebskosten in Österreich zwischen 250 und 400 Euro.

Welche Kosten zählen nicht zu den Betriebskosten?

Nicht zu den Nebenkosten zählen Verwaltungskosten, beispielsweise Kosten für Hausverwaltung, Bankgebühren, Porto, Zinsen und Telefon. Diese Kosten sind nicht umlagefähig. Auch Reparaturkosten, Instandhaltungskosten oder Rücklagen muss der Mieter nicht zahlen.

Was kostet ein Haus jährlich in Österreich?

Grob überschlagen muss für ein 150 Quadratmeter großes Einfamilienhaus, in dem drei Personen wohnen, mit ungefähren Kosten zwischen 6.000 und 8.500 Euro pro Jahr gerechnet werden. Eigene Sparmaßnahmen und ein genauer Vergleich bei Betriebskosten und Finanzierung helfen die Kosten deutlich zu senken.

Wie müssen Betriebskosten im Mietvertrag angegeben werden?

Umzulegende Nebenkosten müssen entweder im Mietvertrag einzeln genannt oder per Hinweis auf die Betriebskostenverordnung klar zuordenbar sein. Es kann zwar auf alle möglichen Betriebskosten im Mietvertrag verwiesen werden, zahlen müssen Mieter aber nur tatsächlich angefallene Aufwendungen in ihrem Mietverhältnis.

Haushaltsrechnung für die Immobilienfinanzierung

Was ist die Haushaltsrechnung?

Eine Haushaltsrechnung ist nichts anderes als die Gegenüberstellung aller monatlichen Einnahmen und Ausgaben. Das klingt simpel, hat aber seine Tücken. Beispielsweise setzen Banken für bestimmte Kostenpositionen bei der Haushaltsrechnung gerne Pauschalen an. Häuslebauer sollten ihre eigene Haushaltsrechnung aufstellen, um in Sachen Baufinanzierung gut vorbereitet zu sein.

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Inhaltsverzeichnis

Haushaltsrechnung und Baukredit

Pauschale Haushaltsrechnung

Bewirtschaftsungskosten

Die Einnahmen-Ausgaben-Rechnung

Eigenes Haushaltsbudget erstellen

Haushaltsbuch und Co

Online-Haushaltsplaner

Fazit

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FAQ

Was sind pauschale Lebenshaltungskosten?

Was gehört alles zu den Lebenshaltungskosten?

Was berechnet die Bank an Lebenshaltungskosten?

Hintergrundinformationen

Der Bau eines Hauses oder der Kauf einer Wohnung steht an – dann werden Sie sicher eine Baufinanzierung brauchen. In den allermeisten Fällen sind nicht ein paar Tausend Euro gefragt, höhere Summen über längere Laufzeiten wollen verlässlich geschultert werden. Wer einen Immobilienkredit aufnehmen muss, sollte auf jeden Fall eine gründliche Haushaltsrechnung aufstellen. Es geht schlicht und einfach darum, alle monatlichen Einnahmen und Ausgaben-gegenüberzustellen.

Wie Sie bei solch einer pauschalen Haushaltsrechnung vorgehen und wo es eine gute Vorlage zur Haushaltsrechnung finden, zeigen wir Ihnen in diesem kleinen Ratgeber.

Haushaltsrechnung und Baukredit – wie hängt das zusammen?

Bevor Banken einen Baukredit vergeben, wollen Sie natürlich sichergehen, dass Sie als Kreditkunde diesen zurückzahlen können. Daher fordern Kreditinstitute in Österreich eine detaillierte Haushaltsrechnung: Die Differenz zwischen monatlichen Einnahmen und Ausgaben ermöglicht eine verlässliche Einschätzung, welche Tilgungsraten realistisch sind.

Fällt Ihre Haushaltsrechnung positiv aus und die Bank gibt grünes Licht für das monatliche Budget der Tilgungsraten, ist der erste entscheidende Schritt auf dem Weg zur Kreditbewilligung geschafft. Im anderen Fall wenden Banken Erfahrungswerte durchschnittlicher Finanzierungen an – sogenannte Haushaltspauschalen. Und dies muss für Kreditkunden nicht von Vorteil sein.

Tipp: Je genauer Sie Ihre monatlichen Einnahmen und Ausgaben in einer Haushaltsrechnung darlegen und je weiter diese zurückreicht, desto besser. Wie Sie vorgehen, bleibt Ihnen überlassen. Wichtig ist, alle wesentlichen Punkte darin zu erfassen: So behalten Sie den Überblick in Sachen Finanzen und können zusätzlich Geld sparen. – Sie erleichtern sich Ihre eigene Immobilienfinanzierung.

Pauschale Haushaltsrechnung – was ist alles wichtig?

Einnahmen und Ausgaben berechnen – das hört sich zunächst simpel an. Aber was sollte man berücksichtigen? Zunächst geht es um die laufenden Lebenshaltungskosten. Ein weiterer wichtiger Punkt, sind alle Fixkosten, die Monat für Monat anfallen. Ein kurzer Überblick:

Allgemeine Lebenshaltungskosten

Lebenshaltungskosten sind alle Ausgaben, die Sie im Alltag zwangsläufig haben. Dazu zählen im Wesentlichen folgende Posten:

Wohnkosten (Miete, Unterkünfte bei häufigen beruflichen Reisen etc.)
Kosten für Lebensmittel, Verpflegung und Kleidung
Gesundheitskosten (Arzneimittel, Arztkosten, Pflegekosten etc.)
Ausbildungskosten (Ausbildung der Kinder, Weiterbildungen etc.)
Telekommunikation (Telefon, Fernsehen, Internet, Rundfunkpauschalen etc.)
Kosten für Mobilität (private Fahrzeughaltung, öffentlichen Verkehrsmittel, Reisekosten etc.)

Weiters verursachen ebenso nicht zwingend notwendige Posten mitunter ansehnliche Ausgaben. Beispielsweise Freizeitaktivitäten, Mitgliedsbeiträge für Sport und Musikunterricht oder die Haltung von Haustieren oder regelmäßige Spendenzahlungen. All diese Kosten in einem Ein- oder Mehrpersonenhaushalt gilt es in Sachen Haushaltsrechnung zu erkunden und aufzuführen.

Monatliche Ausgaben und Fixkosten

Zu den Fixkosten zählen alle Beträge, die monatlich fortlaufend am Konto abgebucht werden. Solche Dauerausgaben sollten Sie bei Ihrer Bank möglichst durch Kontoauszüge belegen können. In den Fixkosten finden sich vielfach die erwähnten Ausgaben wieder:

Miete und Betriebskosten, Energieversorgung
Telefon- und Internetanschluss
Rundfunkgebühren und Pauschalen für Privatfernsehanbieter
Mobilitäts- und Transportkosten
Versicherungen (Lebens-, Haushalts-, Zusatz-, Autoversicherung etc.)
Abonnements (Musik- und Streamingdienste, Zeitschriften, Magazine etc.)
Unterhaltszahlungen, mögliche laufende Kreditraten

Weitere Sonderposten

Für Familien ist es damit nicht getan. Oft kommen weitere Posten dazu, die im Einzelfall stark variieren. Dies müssen nicht zwingend Fixkosten sein, gehören aber in jede Haushaltsrechnung. Ein paar Beispiele:

Schul- oder Kindergartengebühren
Auslandsaufenthalte, Feriensemester, Urlaube und Studienreisen
Überdurchschnittlicher Bedarf an Kleidung und Lebensmittel
Kosten für Sport, Kultur und Hobbys
Spenden, Geschenke, Partys und sonstige Servicepauschalen

Tipp – Sicherheitspuffer einplanen: In Sachen Kosten und Ausgaben kann rasch eine Menge zusammenkommen. Und selbst wenn Sie den ein oder anderen Euro aktuell vielleicht nicht ausgeben müssen: Kalkulieren Sie unbedingt einen Sicherheitspuffer in Sachen Haushaltsrechnung ein! Insbesondere gilt dies für spontan nötige Anschaffungen und Reparaturen, Ausgaben für die Familie oder mögliche Zusatzbelastungen bei laufenden Krediten.

Zudem können Sie auf unseren Seiten gerne die Konditionen einer Baufinanzierung anfragen.

Haushaltsrechnung – Bewirtschaftungskosten der Immobilie mit einplanen

Die Bewirtschaftungskosten der späteren Immobilie finden bei der pauschalen Haushaltsrechnung zur Immobilienfinanzierung mitunter leider wenig Beachtung. Hierunter versteht man neben den normalen Nebenkosten wie Grundsteuern, Versicherungsbeiträge, Strom-, Wasser- und Heizkosten mögliche Aufwendungen für die Instandhaltung und laufende Modernisierung eine Immobilie. Vielfach als Rücklagen bekannt.

Bei Bewirtschaftungskosten ist es wie bei Lebenshaltungskosten: Banken rechnen zur Sicherheit mit Pauschalbeträgen – die mit dem wahren Leben nicht zwingend zu tun haben. Ein großes Problem sind die Kosten für die laufende Instandhaltung und Modernisierung der Immobilie. Diese Kosten können je nach Alter, Zustand und Lage der Immobilie unterschiedlich ausfallen. Wer da mit den Zahlen der Banken plant, liegt schnell daneben. Zur Ehrenrettung der Banken muss man sagen, dass Bankmitarbeiter in der Regel keine Bausachverständige sind, die für ihre Kunden die möglichen Kosten der nächsten Jahre kalkulieren können.

Eigenverantwortung und Eigeninitiative gefragt

Gerade als Käufer einer älteren Immobilie sollten Sie sich darüber klar sein, dass früher oder später Kapital für notwendige Modernisierungsarbeiten fällig wird. Käufer wissen das, handeln jedoch nach Einzug ins Haus ganz anders. Nur wenige bilden konsequent Rücklagen.

Erwerben Sie eine Eigentumswohnung, stehen Sie hinsichtlich möglicher Kosten für die Instandhaltung und Modernisierung ohnehin wesentlich mehr unter Sparzwang. Das liegt daran, dass die gesamte Eigentümergemeinschaft über das sogenannte Hausgeld entsprechende Rücklagen bilden muss. Diesem Zwang können Sie sich als Eigentümer einer Eigentumswohnung nicht entziehen und müssen dies in Sachen Haushaltsrechnung vorab mit einplanen.

Die Einnahmen-Ausgaben-Rechnung im Haushaltsplan

Die Einnahmen-Ausgaben-Rechnung ist die Kür und der Name Programm: Sie ziehen einfach alle monatlichen Ausgaben von den zur Verfügung stehenden Einnahmen im Haushalt ab. So lässt sich das zur Verfügung stehende monatliche Haushaltsbudget exakt und ehrlich berechnen – dies sollten Sie tun.

Je genauer diese Rechnung ausfällt, desto vertrauenswürdiger wirken Sie als Kreditkunde auf die Bank. Wenn dann noch der Differenzbetrag positiv ausfällt und Sie entsprechende Belege vorweisen können, ist der Kreditantrag zur Baufinanzierung rasch erledigt. Sind eigene Angaben hingegen stark beschönigt und decken sich diese zumindest nicht annähernd mit Pauschalrechnung der Bank, gibt es unangenehme Nachfragen oder im schlimmsten Fall wird Ihr Kreditantrag sogar komplett abgelehnt.

Zudem können Sie auf unseren Seiten gerne die Konditionen einer Baufinanzierung anfragen.

Eigenes Haushaltsbudget erstellen – so gehen Sie vor

In der Praxis brauchen Sie zur Budgetplanung im Haushaltsrechner neben den gesammelten Ausgaben natürlich Ihre regelmäßigen monatlichen Einkünfte. Es gilt unbedingt sämtliche Einnahmequellen im Haushalt zu berücksichtigen. Diese können beispielsweise sein:

gesamte Nettoeinkünfte des Haushalts
weitere Einkünfte wie Kinder-, Familien- oder Studienbeihilfe
Mieteinnahmen oder Pachteinnahmen
Renten und Unterhaltsleistungen

Beihilfen und Boni: Manche Beihilfen wie Kinder-, Familien- oder Studienbeihilfe können früher oder später wegfallen. Auch bisherige Bonuszahlungen wie Weihnachts- und Urlaubsgeld sollten Sie nicht berücksichtigen. Da dies keine sicheren Einnahmequellen sind, werden solche Gelder von Banken häufig nicht als laufende Einnahme anerkannt. Gerade beim Immobilienkredit, der für gewöhnlich über viele Jahre zurückgezahlt wird, sind solche Einkünfte relevant, die regelmäßig und möglichst längerfristig parat stehen.

Mieteinkünfte: Mieteinnahmen sind keineswegs auf Dauer sicher und müssen möglichen Investitionen gegengerechnet werden. Weiters gelten je nach Bundesland andere Mietpreisspiegel, welche die unterschiedlichen Entwicklungen in Ballungsräumen oder auf dem Land aufzeigen.

Tipp: Eine große Hilfestellung in Sachen persönlicher Einnahmen-Ausgaben-Rechnung und Haushaltsbudget bieten sogenannte Online-Budgetrechner. Hier können alle nötigen Angaben exakt eingegeben werden und in wenigen Minuten ist das Ergebnis parat.

Pauschale Haushaltsrechnung per Haushaltsbuch, Exceltabelle oder Vorlage?

Sie können, natürlich all Ihre Einnahmen und Ausgaben einfach auf einen Zettel schreiben. In der Praxis hat dies wenig Erfolg: Erstens wird das ein oder andere mit Sicherheit vergessen. Und wer nicht all die Informationen gebündelt beisammen hat, verliert rasch den Überblick oder hört bisweilen nach kurzer Zeit wieder damit auf.

Wenn Sie Ihre Ausgaben und Einnahmen lieber händisch notieren wollen, empfiehlt sich zur regelmäßigen Budgetkontrolle und Haushaltsrechnung ein klassisches Haushaltsbuch an einem bekannten Ort in Haus oder Wohnung.

Alternativ können Sie dies am PC oder Smartphone erledigen. Beispielsweise in Form einer Excel-Tabelle mit unterschiedlichen Rubriken oder gleich mit einer Vorlage aus dem Internet.

Ob analog oder digital – wichtig bei jeder Haushaltsrechnung sind vor allem zwei Dinge:

Dass es diese überhaupt gibt: Eine Haushaltsrechnung ist ein maßgebliches Beurteilungskriterium der Banken bei der Kreditvergabe – gerade in Sachen Immobilienfinanzierung.
Dass diese ehrlich ist und belegt wird: Die Haushaltsrechnung schönzurechnen, das kann schnell zum Bumerang werden. Zudem sollten alle Angaben mit Kontoauszügen, Polizzen oder anderen Dokumenten belegbar sein.

Haushaltsrechnung mit Online-Haushaltsplaner – machen Sie sich das Leben einfacher

Ein kleiner Tipp in Sachen Haushaltsrechnung zum Schluss: Man sollte sich das Leben nicht unnötig schwerer machen. Viele Banken und Versicherer in Österreich bieten mittlerweile Haushaltsrechner online und kostenlos auf ihren Web-Pages an, in denen Sie Ihre Werte binnen Minuten eintragen können und rasch zu einem sicheren Ergebnis kommen – wie in unserem Beispiel auf volksbank.at:

Im Ergebnis bleibt das frei verfügbare monatliche Budget, das nach Abzug eines kleinen finanziellen Sicherheitspuffers für den geplanten Hausbau zur Verfügung steht.

Besuchen Sie dafür die Seite der Volksbank.

Fazit zum Thema Haushaltsrechnung bei der Baufinanzierung

Eine pauschale Haushaltsrechnung in Sachen Baufinanzierung zu erstellen, das klingt auf den ersten Blick weit schwieriger als es ist. Wenn Sie unsere Tipps beherzigen und frühzeitig mit Ihrer Budgetrechnung beginnen, die alle Einnahmen und Ausgaben enthalten, sind Sie auf der sicheren Seite.

Verlassen Sie sich beim Bau oder Kauf einer Immobilie insbesondere nicht auf die pauschalierten Berechnungen in Sachen Lebenshaltungskosten und Bewirtschaftungskosten von Banken. Denn ob Sie sich die Immobilie tatsächlich langfristig leisten können und wollen, hängt von Ihrer individuellen Lebenssituation und den finanziellen Verhältnissen ab.

Bei Ihrer Haushaltsrechnung sollten Sie ehrlich zu sich selbst sein. Das Gleiche gilt für die Kalkulation der Spesen, die laufenden Betriebskosten oder einer Instandhaltung und Modernisierung Ihrer Immobilie: machen Sie die Kosten vom Alter und Zustand der Immobilie abhängig. Bei der Kalkulation vonModernisierungskosten hilft Ihnen ein Immobilien- bzw. Bausachverständiger. Dieser kann Ihnen sagen, wann welche Gewerke fällig werden und welche Kosten dafür einzukalkulieren sind.

Zudem können Sie auf unseren Seiten gerne die Konditionen einer Baufinanzierung anfragen.

FAQ Haushaltsrechnung Immofinanzierung

Was sind pauschale Lebenshaltungskosten?

Unter einer Haushaltspauschale versteht man eine Geldsumme, die für die Führung eines Haushaltes und die Lebenshaltungskosten notwendig ist. Daraus ergibt sich eine Mindestsumme, die sich als Existenzgrundlage für einen Kreditnehmer errechnet. Wird ein Kredit beantragt, so wird die Haushaltspauschale als pauschale Lebenshaltungskosten herangezogen.

Was gehört alles zu den Lebenshaltungskosten?

Als Kosten der Lebenshaltung gelten im Allgemeinen die gesamten Aufwendungen im In- und Ausland für:

Tägliche Verpflegung
Unterkunft (Mietzins oder vorübergehende Kosten für Beherbergung)
Bekleidung, Hygiene und Körperpflege
Bildung, Ausbildung und Weiterbildung
Freizeit, Unterhaltung, Sport und Reisen
Mobilität und Versicherungen

Was berechnet die Bank an Lebenshaltungskosten?

Die einzelnen Kosten für die Lebenshaltung bei einer Selbstauskunft umfassen Warmmiete, Unterhaltszahlungen, Baufinanzierungsraten und sonstige bestehende Kredite. Bei ihrer Kreditentscheidung verrechnen die Banken Ihre Einnahmen mit der Haushaltspauschale. Diese beträgt rund 600 bis 800 Euro bei einem Einpersonenhaushalt sowie zusätzlich 200 Euro für jede weitere Person.

Warum sollte man eine Haushaltsrechnung aufstellen?

Eine Haushaltsrechnung hilft, sich einen Überblick über seine Finanzen zu verschaffen und Ratenrückstände bei der Tilgung von Baukrediten zu vermeiden. Durch Gegenüberstellung von Einkünften und Ausgaben wird der monatlich frei verfügbare Betrag ermittelt, der für die Baufinanzierung eingesetzt werden kann.

Mietkauf Haus und Wohnung in Österreich

25. Juli 2024 by Wolfgang Walter

Welche Rahmenbedingungen gelten beim Mietkauf in Österreich?

In Sachen Mietkauf gelten in Österreich bestimmte Regeln, nach denen der Kaufpreis einer Immobilie berechnet wird. Neben dem reinen Kaufpreis fallen weitere Kosten zur Gesamtinvestition an. Weiters gibt es verschiedene Möglichkeiten, um den Kauf zu finanzieren. Auch die Mindestmietdauer vor einem Kauf sowie eine mögliche Weitervermietung der Mietkauf-Immobilie sind gesetzlich festgeschrieben.

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Inhaltsverzeichnis

Mietdauer & Kaufpreis

Fazit, Video & FAQ

Mietkauf – was ist das eigentlich?

Beim Mietkauf handelt es sich um ein Mietverhältnis mit späterer Kaufoption. Mit Abschluss des Mietvertrages für Haus oder Wohnung erhalten Sie das Recht, die Immobilie, in der Sie leben, nach Ablauf einer bestimmten Frist käuflich zu erwerben. Kommt es zum Kauf, vereinbaren Käufer und Verkäufer den Preis direkt untereinander.

Der Mietkauf stellt damit keine herkömmliche Finanzierungsform wie ein Immobilienkredit oder Leasing dar. Anders als beim Immobilienkauf ist beim Einzug zu Beginn kein Bankkredit erforderlich. Weiters sind Mietkauf-Objekte in der Regel öffentlich geförderte Immobilien und werden von gemeinnützigen Bauvereinigungen in Österreich angeboten.

Wie läuft ein Mietkauf in der Praxis ab?

Der Mietkauf von Haus oder Wohnung läuft im Allgemeinen in vier Phasen ab:

Mietvertrag: Sie schließen einen Mietvertrag mit dem Vermieter ab. Dieser enthält die Option, die selbst bewohnte Immobilie nach Ablauf einer bestimmten Mietdauer zu kaufen.

Finanzierungsbeitrag: Sie leisten eine Anzahlung an den Vermieter, mit dem Sie sich das Optionsrecht für den späteren Kauf sichern. Sollten Sie sich gegen einen Kauf entscheiden, wird der Finanzierungsbeitrag vermindert zurückerstattet.

Mietphase: Sie bewohnen die Immobilie für die vereinbarte Mietdauer und zahlen hierfür einen monatlichen Mietzins. Somit sind Sie Mieter mit allen herkömmlichen Mietrechten.

Optionsphase: Nach Ablauf der vereinbarten Mietdauer haben Sie dann drei Wahlmöglichkeiten. Sie können

weiterhin in Miete wohnen,
das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen,
oder die Immobilie wie vertraglich zugesichert kaufen.

Welche Vor- und Nachteile bietet der Mietkauf?

Wer sich für den Mietkauf einer Immobilie interessiert, stellt sich rasch die Frage: Lohnt sich diese Alternative zur Immobilienfinanzierung für mich – und wo liegen die Chancen und Risiken?

Vorteile beim Mietkauf	Nachteile beim Mietkauf
Immobilie testen: Sie können das künftige Wohneigentum probe wohnen und sich in Ruhe für oder gegen einen späteren Kauf entscheiden.	Unbekannter Kaufpreis: Der letztendliche Kaufpreis der Immobilie wird erst nach der Mietphase ausgehandelt. Benötigtes Eigenkapital und Finanzierung sind so schwer abzuschätzen.
Günstige Miete nutzen: Der Mietzins von öffentlich geförderten Mietkauf-Objekten fällt üblicherweise günstiger als am freien Immobilien-Markt.	Keine Vorfinanzierung: Der monatlich gezahlte Mietzins wird nicht vom späteren Kaufpreis abgezogen. Die Mietsumme müssen Sie also zur Gesamtinvestition hinzurechnen.
Eigenkapital aufbauen: Während der Mietdauer können Sie gegebenenfalls zusätzliches Eigenkapital für den späteren Kauf ansparen.	Zusätzliche Kosten: Mit Abschluss des Mietvertrages ist eine Anzahlung zu leisten, die beim Nichtkauf nur vermindert zurückerstattet wird. In diesem Fall kommen beim Einzug zusätzliche Kosten hinzu.
Flexibel bleiben: Sie sind nicht verpflichtet, die Immobilie zu kaufen. Nach der Mietdauer kann das Objekt gekündigt oder weitergemietet werden.
Attraktiven Kaufpreis sichern: Der spätere Kaufpreis Mietkauf-Immobilien ist in der Regel günstiger als bei Objekten, welche Sie frei finanzieren müssen.

Mietkauf von Haus oder Wohnung – das müssen Sie erfüllen

Bei Mietkaufobjekten handelt es sich meist um öffentlich geförderte Immobilien, von gemeinnützigen Bauvereinigungen und Wohnbaugenossenschaften in Österreich angeboten werden. Ziel ist es dabei, vor allem für einkommensschwächere Haushalte und junge Familien leistbaren Wohnraum zu schaffen.

Daher gibt es eine Reihe von Bedingungen, welche Sie erfüllen müssen, um den Mietkauf eines Hauses oder einer Wohnung nutzen zu können:

Volljährigkeit und Herkunft	Mietinteressent müssen volljährig und als österreichischer Staatsbürger gemeldet sein. Auch Bürger anderer EU-Staaten und anerkannte Flüchtlinge gemäß Genfer Konvention haben Anspruch auf einen Mietkauf.
Durchschnittliches Nettoeinkommen	Beim Haushalts-Nettoeinkommen gelten bestimmte Mindest- und Höchstgrenzen, die jedes Bundesland gesondert festgelegt. In Wien beispielsweise liegt die jährliche Einkommensgrenze bei 49.080 Euro für Einzelpersonen und 73.150 Euro Zweipersonen-Haushalte.
Wohnbedarf und Wohninteresse	Weiters ist ein dringender Wohnbedarf nachzuweisen. Mieter müssen zudem die neue Wohnadresse als Hauptwohnsitz anmelden.

Welche Gesamtkosten fallen beim Mietkauf an?

Die Gesamtkosten beim Mietkauf von Haus und Wohnung setzen sich – je nach gewählter Option – aus Finanzierungsbeitrag, Mietzins, Kaufpreis und Kaufnebenkosten zusammen:

Finanzierungsbeitrag: Dieser ist zu Beginn des Mietverhältnisses für die spätere Kaufoption zu zahlen und dient der Bauvereinigung zur Finanzierung von Grund- und Baukosten. Die Höhe hängt von Alter, Lage und Größe der Immobilie ab. Mieter erhalten den Finanzierungsbeitrag abzüglich einer Gebühr von einem Prozent jährlich zurück, wenn das Mietverhältnis gekündigt wird.

Mietzins: Dieser ist über die vereinbarte hinweg Mietdauer monatlich an den Vermieter zu zahlen. Als herkömmliche Mietzahlungen werden diese Ausgaben nicht auf den späteren Kaufpreis angerechnet.

Kaufpreis: Dieser wird vom Vermieter selbst errechnet und in der Regel erst zum Ende des Mietverhältnisses dem Interessenten nach Kaufantrag bekannt gegeben.

Kaufnebenkosten: Schließlich ist auch der Immobilienerwerb per Mietkauf mit den üblichen Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragung und Notarkosten verbunden.

Mietdauer und späterer Kaufpreis in Sachen Mietkauf

Wie lange muss man die Wohnung mieten?

Durchschnittlich werden Mietwohn-Immobilie in Österreich für zehn bewohnt. Im Anschluss greift die mit dem Finanzierungsbeitrag erworbenen Optionen, das Objekt zu kaufen, weiter anzumieten oder zu kündigen.

Mietzeiten von fünf bis 15 Jahren: Gemäß der Wohngemeinnützigkeitsgesetz (WGG) Novelle 2019 ist der Kauf von Haus oder Wohnung aber bereits nach von fünf Jahren möglich, sofern der Erstbezug ab dem 01.08.2019 erfolgte. Spätestens nach fünfzehn Jahren muss der Mietkauf abgeschlossen werden – andernfalls erlischt in der Regel das Optionsrecht.

Wie hoch fällt der spätere Kaufpreis aus?

In der Regel ist der Kaufpreis der Immobilie erst nach Ablauf der vereinbarten Mietdauer bekannt. Der Vermieter ist nach Antrag verpflichtet, Ihnen innerhalb von drei Monaten ein Kaufangebot zu unterbreiten, das Sie als Mieter annehmen oder ablehnen können. Weiters kann der Mieter im Zweifelsfall das zuständige Bezirksgericht anrufen, um den geforderten Kaufpreis überprüfen zu lassen.

Für die Kaufpreis-Berechnung kommen im Normalfall zwei Möglichkeiten zur Anwendung:

Verkehrswertberechnung: Diese basiert auf dem aktuellen Verkehrswert der Immobilie, also dem voraussichtlich am Markt erzielbaren Verkaufspreis – dieser kann durch einen Sachverständigen ermittelt werden.
Neuimmobilienberechnung: Diese Berechnung basiert auf den Kosten einer neu zu errichtenden Immobilie unter Berücksichtigung altersbedingter Abschreibungen sowie Zu- und Abschlägen für Lage und Ausstattung.

So läuft die Finanzierung einer Mietkaufimmobilie

Die Finanzierung Ihrer Mietkauf-Wohnung oder Ihres Mietkauf-Hauses setzt sich idealerweise aus zwei Abschnitten zusammen: dem angesparten Eigenkapital und einer anschließenden Immobilienfinanzierung:

Angespartes Eigenkapital: Während der Mietzeit haben Sie die Möglichkeit, Eigenkapital anzusparen. Hierbei gilt: Je mehr Eigenmittel Sie ansparen, desto günstiger wird Ihre spätere Finanzierung.

Klassische Immobilienfinanzierung: In der Regel benötigen Käufer beim Mietkauf eine Finanzierung für die Immobilie. In Sachen günstigem Baukredit sollten unbedingt einen unabhängigen Vergleich durchführen und sich von einem Wohnbau-Finanz-Experten Angebote relevanter Banken und Bausparkassen zukommen lassen – beispielsweise durch unseren Partner Optifin.

Kurzes Fazit zum Thema Mietkauf

Mietkauf kann eine clevere Alternative zur klassischen Finanzierung von Haus oder Wohnung sein – gerade dann, wenn Sie sich in Ihrer aktuellen Lebenssituation noch nicht endgültig für den Erwerb entscheiden wollen oder können. Als öffentlich geförderte Immobilienform bietet er weiters gerade einkommensschwächeren Haushalten und jungen Familien ohne ausreichendes Eigenkapital den schrittweisen Einstieg in die eigenen vier Wände.

Dennoch ist diese Form des potenziellen Haus- und Wohnungskaufs mit zahlreichen Voraussetzungen, gesetzlichen Rahmenbedingungen und auch Unbekannten verbunden. Dies gilt nicht zuletzt für den tatsächlichen späteren Kaufpreis. Sofern der Vermieter zustimmt, kann dieser ausdrücklich zu Mietbeginn vertraglich vereinbart werden. Somit ist bereits während der Mietphase bekannt, welche Summe für einen späteren Kauf anspart bzw. finanziert werden muss. Ein deutlicher Vorteil in Sachen Budget-Kalkulation.

FAQ Mietkauf

Wie funktioniert das mit dem Mietkauf?

Beim klassischen Mietkaufmodell verpflichtet sich der Mieter, die Immobilie nach Ablauf einer bestimmten Frist zu einem festgelegten Preis zu kaufen. Der Immobilienbesitzer stundet dem Käufer die Kaufsumme inklusive der Zinsen. Der Mieter begleicht die Schulden über seine monatlichen Mietzahlungen und den letztendlichen Kaufpreis.

Was ist der Unterschied zwischen Mietkauf und Leasing?

Beim Mietkauf wird der bezahlte Mietzins am Ende nicht auf den letztendlichen Immobilienkaufpreis angerechnet. Beim Leasing hingegen wird durch monatliche Leasingraten bereits ein Teil des Kaufpreises bezahlt, sodass später lediglich ein Restwert fällig wird, um in das Eigentum des Mieters überzugehen.

Was ist der entscheidende Vorteil bei Mietkauf?

Für den Mietkauf muss kein Kredit aufgenommen werden, somit entstehen auch keine Schulden. Da der volle Kaufpreis des Hauses oder der Wohnung vom Verkäufer für eine bestimmte Zeit gestundet wird, fallen auch keine banküblichen Zinskosten an.

Für wen lohnt sich Mietkauf?

Besonders sinnvoll ist der Mietkauf, wenn man noch nicht über die finanziellen Mittel verfügt, um sich Traum vom Eigenheim sofort zu erfüllen. Denn einen Kredit zur Immobilienfinanzierung erhält in der Regel nur, wer bereits einen gewissen Anteil an Eigenkapital vorweisen können.

Wer ist Eigentümer bei einem Mietkauf?

Beim Mietkauf wird wirtschaftliches und juristisches Eigentum unterschieden: Wirtschaftlich wird der Käufer mit Unterzeichnung des Mietvertrages Eigentümer der Immobilie. Juristisch erfolgt der Eigentumsübergang erst mit der Eintragung ins Grundbuch, nachdem der endgültige Kaufpreis gezahlt wurde.

Kann man eine Mietkauf-Immobilie selbst vermieten?

Laut WGG Novelle 2019 gilt im Falle einer Weitervermietung für Kaufoptionen seit dem 01.08.2019 eine Mietzinsobergrenze, welche je nach Bundesland variieren kann. Zu diesem Richtwert dürfen außer den Betriebskosten keine weiteren Zuschläge erhoben werden. Wird das Objekt befristet vermietet, so ist der Richtwert um 25 Prozent zu reduzieren. Immobilien mit Kaufoption vor dem 01.08.2019 können hingegen frei vermietet werden.

Video: Mietkauf und Alternativen

Quelle: Kredit.Media / YouTube

Kapitalbeschaffung durch Beleihung von Immobilien

24. Juli 2024 by Wolfgang Walter

Wofür lassen sich Immobilien und Grundstücke beleihen?

Ihre abbezahlte Immobilie oder ein Grundstück sind hohe Vermögen, die leider nicht immer zur Verfügung stehen. Deren Beleihung kann aber eine Möglichkeit sein, um beispielsweise Kapital für größere Ausgaben zu kreieren oder die eigene Altersvorsorte und Pflege zu finanzieren. Kapitalbeschaffung durch Immobilien funktioniert ganz einfach, wenn Sie einige Dinge beachten.

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Inhaltsverzeichnis

Was ist Kapitalbeschaffung mit Immobilien?

Vorgehen beim Beleihen eines Hauses

Zinsen & Nebenkosten bei Beleihung

Hypothekar- oder Ratenkredit?

Fazit & Video

Häufige Fragen

Kapitalbeschaffung durch Immobilien – was ist das eigentlich?

Kapitalbeschaffung durch Immobilien funktioniert ganz einfach: Sie beleihen Ihr Grundstück, Ihre Wohnung oder Ihr Haus und nehmen dafür einen Kredit bei der Bank auf. Zur Absicherung des Darlehens wird eine Grundschuld auf Ihr Eigenheim eingetragen, wodurch Sie Immobilienkredite auch mit langen Kreditlaufzeiten zu günstigen Konditionen bekommen. Es handelt sich also um eine besondere Form der Immobilienfinanzierung. Allerdings steht Ihnen – anders als bei einer herkömmlichen Baufinanzierung –das Kapital zur freien Verfügung.

Kredite mittels Kapitalbeschaffung sind aber nicht zu verwechseln mit einer Umkehrhypothek, bei der meist im Rentenalter Kreditzahlungen für die eigene Immobilie durch die Bank erfolgen und Ihr Eigentum nach Lebensende in der Regel komplett an das Kreditinstitut übergeht. Bei der Kapitalbeschaffung bleibt die Immobilie Ihr Eigentum, denn die gewährte Finanzierung ist ja komplett zurückzuzahlen. Entweder durch Sie selbst oder durch Ihre Erben – Kinder, Enkel oder Verwandte.

Schuldenfreies Haus beleihen – so gehen Sie vor

Wie gehen Sie nun eine Kapitalbeschaffung als Immobilienbesitzer an? Um Haus, Wohnung oder Grundstück sinnvoll zu beleihen, sollten Sie folgende Schritte wählen:

Verwendungszweck erkunden: Überlegen Sie sich, für welchen wohnwirtschaftlichen oder auch nicht-wohnwirtschaftlichen Zweck Sie Ihr Kapital verwenden möchten. So können Sie rasch die gewünschte Kredithöhe definieren.

Monatsrate kalkulieren: Weiters ist es wichtig zu wissen, welche Summe Sie monatlich für die Kreditrückzahlung aufbringen können bzw. wollen. Hierzu eignet sich eine kurze Haushaltsrechnung, bei der Sie alle monatlichen Einnahmen und Ausgaben gegenüberstellen. So erkunden Sie rasch Ihr aktuell verfügbares Monatsbudget.

Individuell beraten lassen: Je nach persönlicher Lebenslage sind die Anforderungen an einen Kredit sehr unterschiedlich. Hier ist es sinnvoll, vorab einen Finanzierungsexperten hinzuzuziehen und mit ihm gemeinsam mögliche Lösungen aufzuzeigen.

Angebote vergleichen: Mit diesem Wissen können Sie dann geeignete Kreditmodelle vergleichen. Welche Bank bietet aktuell das für Sie passende Kreditmodell und natürlich die besten Konditionen für eine Kapitalbeschaffung durch Ihre Immobilie? Hierzu können Sie nun geeignete Kreditangebote online bei den verschiedenen Anbietern einholen.

Vertrag abschließen und Kredit auszahlen lassen: Haben Sie sich für ein Kreditmodell entschieden, reichen unsere Experten für Sie den Kreditantrag ein. Wird dieser von der jeweiligen Bank oder Bausparkasse bewilligt, steht einem verbindlichen Kreditvertrag und einer raschen Auszahlung nichts mehr im Weg.

Immobilie und Grundstück beleihen: so können Sie Ihren Kredit verwenden

Ist die Kreditsumme am Konto gelandet, steht Ihnen frei zu Verwendung. Sie müssen also der kreditgebenden Bank keine Belege für den Verwendungszweck vorlegen. Einigen Banken gefällt es allerdings besser, wenn das Kapital zur Investition ins Eigenheim eingesetzt wird.

Grundsätzlich wird bei der Verwendung von Beleihungskapital zwischen wohnwirtschaftlichen und nicht-wohnwirtschaftlichen Zwecken unterschieden. Hier einige Beispiele:

Wohnwirtschaftliche Zwecke	Nicht-wohnwirtschaftliche Zwecke
Renovierung oder Sanierung Umschuldung bestehender Kredite Finanzierung weiterer Immobilien Kauf von Inventar wie Bad, Küche oder Wohnmöbel	Auszahlungen an Erben Finanzierung der Pflege im Alter Aufstockung von Pension und Rente Finanzierung von Konsumgütern Finanzierung von Studium oder Weiterbildungen der Kinder

Hypothek auf schuldenfreies Haus – diese Zinsen und Nebenkosten müssen Sie einkalkulieren

Wie bei einer klassischen Immobilienfinanzierung für Neubau oder Wohnungskauf fallen auch bei der Kapitalbeschaffung Kaufnebenkosten an. Diese sind allerdings deutlich geringer, da beispielsweise die Maklerprovision und Grunderwerbsteuer nicht erneut anfallen. Kosten für die Eintragung des Pfandrechts und den Notar werden in aller Regel dennoch in entsprechender Höhe fällig.

Für günstige Zinsen dient der Bank hauptsächlich die Grundschuld als Sicherheit. Dabei hängen die aktuellen Kreditzinsen bei der Kapitalbeschaffung durch Beleihung Ihrer Immobilie von folgenden Faktoren ab:

Kredithöhe und persönliche Bonität
Aktuelles Beschäftigungsverhältnis (Angestellter, Beamter, Selbständiger, Pensionär)
Standort der zu beleihenden Immobilie
Nutzungsart der Immobilie (Selbstnutzung, Vermietung, Gewerbe)
Verhältnis von Kredithöhe und Beleihungswert
Weitere offene Kreditverpflichtungen
Zusätzlichen Sicherheiten wie weitere Immobilien, Pfandrechte oder Wertpapiere.

Kredit auf Haus aufnehmen – Hypothekarkredit oder Ratenkredit?

Geldmittel zur freien Verfügung gibt es nicht nur per Hypothekarkredit, durch Kapitalbeschaffung mittels Beleihung, sondern auch durch klassische Ratenkredite. Welche dieser beiden Optionen für Ihre Zwecke geeignet ist, hängt von Ihrer persönlichen Situation ab.

Beleihung dauert länger: Während ein Ratenkredit heute online schnell beantragt und ausgezahlt werden kann, da die Prüfung seitens der Bank weniger Aufwand erfordert, brauchen Sie bei der Kapitalbeschaffung durch einen Hypothekarkredit einen längeren Atem. Denn die Beantragung braucht aufgrund der erforderlichen Unterlagen und Nachweisen deutlich mehr Zeit. Weiters ist beim Ratenkredit keine Eintragung ins Grundbuch erforderlich. Bei der Immobilienbeleihung hingegen muss notariell eine Grundschuld auf Ihre Immobilie oder Ihr Grundstück eingetragen werden

Hypothekarkredit ist zinsgünstiger: Im Gegenzug fällt ein Hypothekarkredit aufgrund der Absicherung durch Ihre Immobilie deutlich zinsgünstiger als ein Ratenkredit. Weiters können im Gegensatz zum Ratenkredit höhere Kreditsummen über 50.000 Euro aufgenommen werden.

Ratenkredit

Vorteile	Nachteile
Schneller und unkomplizierter Antrag Keine Besicherung im Grundbuch erforderlich Rasche Tilgung durch Sondertilgungen möglich	Deutlich höhere Zinsen In der Regel nur für bis 50.000 Euro möglich Meist Begrenzung der Kreditaufnahme im Alter

Hypothekarkredit

Vorteile	Nachteile
Zinsgünstig aufgrund der Absicherung durch Immobilie oder Grundstück Hohe Kreditsummen über 50.000 Euro möglich Kreditaufnahme auch im hohen Alter möglich	Eintragung ins Grundbuch erforderlich (zusätzliche Kosten) Aufwändigere Beantragung mit zusätzlichen Kreditunterlagen und Nachweisen

Fazit: Abbezahlte Immobilie beleihen – wann lohnt sich das?

Für Immobilieneigentümer ist die Kapitalbeschaffung eine relativ einfache Möglichkeit, gebundenes Vermögen aus, nahezu schuldenfreien Immobilie oder Grundstücken in liquide Mittel umzuwandeln. Besonders interessant ist diese Finanzierungsart für Eigentümer, die einen höheren Darlehensbetrag und einem günstigen Zinssatz profitieren möchten.

Sind Sie als Kreditnehmern sich bereits im Rentenalter, sollten Sie potenzielle Erben wie Ehepartner, Kinder oder Enkelkinder unbedingt mit ins Kreditgespräch einbinden. Hierfür müssen diese nicht zwingend für den abgeschlossenen Hypothekarkredit verpflichtet werden. Es geht allein darum, Transparenz über bestehende und künftige Verbindlichkeiten zu schaffen. Weiters kann ein Vermerk im Testament sinnvoll sein.

Abschließend gilt das gleiche wie bei jeder klassischen Immobilienfinanzierung: Ganz gleich in welchem Alter Sie sich befinden, wenn Sie mit Ihren finanziellen Mitteln die monatliche Tilgung einer Immobilienbeleihung nicht stemmen können, sollten Sie diese auch nicht durchführen.

Video: Grundstücke und Immobilien als Eigenkapitalersatz verwenden

Quelle: Jörg Somborn, Baufinanzierungen / YouTube

FAQ Kapitalbeschaffung durch Beleihung

Welche Art von Immobilien kann ich beleihen?

Privatkonsumenten können grundsätzlich drei Immobilienarten beleihen: Haus, Wohnung und Grundstück. Dabei ist unerheblich, ob eine Immobilie selbst genutzt wird oder vermietet ist und ob ein Grundstück bereits bebaut ist oder nicht. Wichtig: Die Immobilie sollte sich in Österreich befinden und beim Grundstück sollte es sich um Bauland handeln.

Muss meine Immobilie schuldenfrei sein?

Eine komplett schuldenfreie Immobilie macht den Kreditantrag bei der Bank, natürlich einfacher. Dennoch lässt sich ein Darlehen beantragen, wenn die Restschuld weniger als 20 Prozent beträgt. Weiters begünstigt ein sicheres, regelmäßiges Einkommen eine Kreditbewilligung. Grundsätzlich gilt: Je höher der Verschuldungsgrad Ihrer Immobilie, desto schlechter sind die Kreditkonditionen sein – eine Umschuldung kann zu deutlich besseren Zinsen führen.

Wie hoch kann ich meine Immobilie beleihen?

In welcher Höhe Sie Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Grundstück belehnen können, hängt zwei Aspekten ab:

Dem Wert, den die zu beleihenden Immobilie hat.
Der monatlichen Rate, welche Sie sich leisten können.

Ein gängiges Verfahren zur Immobilienbewertung ist das Vergleichswertverfahren. Hier werden erzielte Preise vergleichbarer Immobilientransaktionen in der Region herangezogen. Viele Kreditinstitute behalten zudem einen Sicherheitsabschlag von rund zehn Prozent ein.

Welche Faktoren mindern den Immobilienwert?

Zu laufenden Immobilienkrediten wirken sich Lage der Immobilie, Mängel sowie das Alter negativ auf den Immobilienwert aus. Grundsätzlich weisen bewohnte gepflegte Immobilien meist einen höheren Wert aus als Objekte, die leer stehen. Weiters mindern Dienstbarkeiten wie beispielsweise Fahrtrechte, Fruchtgenussrechte oder Wohnrechte Dritter den Wert.

Bis zu welchem Alter kann ich Hypothekarkredite zur Kapitalbeschaffung aufnehmen?

Es gibt keine gesetzliche Altersgrenze, allerdings ist eine Kreditbewilligung bei vielen Banken und Bausparkassen in Österreich ab dem Rentenalter sehr schwer. Wie bei allen Immobilienfinanzierungen prüfen Kreditinstitute vorab die Bonität der Kreditnehmer, um eine regelmäßige Tilgung der monatlichen Raten bis zum Ende der Kreditlaufzeit sicherzustellen. Einige Banken bieten weiters sogenannte Generationenkredite an, bei denen offene Immobilienkredite auf die Erben des übertragen werden.

Zinswende der EZB – Immobilienpreise, Sparzinsen, Inflation

6. Juni 2024 by Wolfgang Walter

Welche Folgen hat die Zinswende der EZB?

Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat bereits vorgelegt, nun läutet die EZB ihre Zinswende ein und senkt den Leitzins im Juni sogar noch vor der Fed. Welche Folgen das für Immobilieninteressenten und Sparer in Österreich hat, und ob die Zinswende gar zu früh kommt – das erfahren Sie in unserem aktuellen Blog.

Inhaltsverzeichnis

Zinswende der EZB trotz leicht steigender Inflation – zu früh?

Sinkende Leitzinsen – wird Wohneigentum jetzt leistbarer?

EZB-Zinswende – steigen die Immobilienpreise in Österreich jetzt weiter?

Zinswende der EZB – werden die Sparzinsen jetzt weiter leiden?

Fazit Zinswende 2024 – droht ein kapitaler Fehler der EZB?

Video: Fallen jetzt die Bauzinsen? Analyse und Prognose Juni 2024

FAQ

Hintergrundwissen zum Thema Zinswende der EZB

Zinswende der EZB trotz leicht steigender Inflation – zu früh?

Wie angekündigt hat die europäische Notenbank EZB am Donnerstag im Skytower in Frankfurt die Zinswende eingeläutet. Genau 686 Tage, nachdem man dort am 21. Juli 2022 nach sechs Jahren Abschied von der Nullzinspolitik genommen hatte – viel zu spät, wie man längst weiß. Um 0,25 Prozentpunkte sank jetzt der Referenzzinssatz auf vorerst 4,25 Prozent – weitere Zinnsenkungen könnten im Laufe des Jahres folgen.

Und dass, obwohl die Inflation in der Eurozone aktuell sogar leicht steigt: Mit 2,6 Prozent war die Mai-Inflation im Euroraum um 0,2 Prozentpunkte über der im April und noch einen Tick höher als erwartet. Die Kernrate – ohne Energie und Lebensmittel – stieg sogar auf 2,9 Prozent. Das selbst gestellte Inflationsziel von zwei Prozent ist zwar in Sicht, aber längst nicht erreicht. Was bedeutet das nun für Konsumenten, Kreditnehmer, Häuslebauer und Sparer? Trotz symbolischer Zinssenkung dürfte die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank weiter restriktiv bleiben.

Der Einlagenzins für geparkte Gelder von Geschäftsbanken wird um 0,25 Prozentpunkte auf 3,75 Prozent verringert.

Sinkende Leitzinsen – wird Wohneigentum jetzt leistbarer?

Derzeit ist die Leistbarkeitssituation bei Immobilien in Österreich so angespannt wie fast nie zuvor in den letzten Jahrzehnten. Hohe Zinsen haben Immobilieninteressenten von Wien bis Tirol schon länger zusätzliche Kompromisse hinsichtlich Größe, Lage und Ausstattung abverlangt – für viele Häuslebauer blieb der Wunsch nach den eigenen vier Wänden in den letzten Jahren sogar ein unerfüllbarer Traum.

Zwar wurde der Zins-Peak laut dem von Infina erstellten Kreditindex (IKI) mit 5,116 Prozent bereits im Oktober 2023 erreicht, seither ging die Nominalverzinsung variabel verzinster Kredite aber nur marginal zurück. Auch die Zinsdifferenz zwischen langfristigen Zinsbindungen und variabel verzinsten Krediten ist nach wie vor attraktiv.

Da kommt die jetzt eingeleitete Kehrtwende bei den Leitzinsen gerade recht. Sie dürfte – mit einer gewissen Verzögerung – Bewegung ins Zinskarussell bringen. Sowohl klassische Konsumkredite als auch Immobilienkredite oder sonstige Ratenzahlungen könnten sich 2024 in Österreich weiter verbilligen. Um wie viel genau, das wird jedes Kreditinstitut für sich ausarten. Allzu große Zinssprünge dürfen Konsumenten erfahrungsgemäß nicht erwarten – dies gilt insbesondere auch für die Dispozinsen am Giro- und Gehaltskonto.

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EZB-Zinswende – steigen die Immobilienpreise in Österreich jetzt weiter?

Nach jahrelangem Anstieg sind die Preise für Eigentumswohnungen und Häuser in Österreich in den vergangenen zwei Jahren stabil geblieben. Seit der Zinswende 2022 wurden die Kreditvergaberichtlinien verschärft, infolgedessen man kaum Bewegung bei den Immobilienpreisen gesehen hat – mitunter gab es sogar leichte Rückgänge.

Dies könnte sich rasch ändern: Durch die nun eingeläutete Zinswende rechnen die Experten des Wirtschaftsforschungsinstituts (WIFO) damit, dass die Preise am Immobilienmarkt mit Verzögerung wieder steigen werden. Dies bereits im Jahr 2024, verstärkt jedoch ab 2025.

Der Zins, zu dem sich Kreditinstitute frisches Geld bei der EZB besorgen können, sinkt von 4,5 Prozent auf 4,25 Prozent.

Zinswende der EZB – werden die Sparzinsen jetzt weiter leiden?

Mit Sicherheit. Nach kräftigem Anstieg der Zinsen bei Tagesgeld und Festgeld in den letzten beiden Jahren ist bereits im laufenden Jahr 2024 eine Stagnation bzw. ein erster leichter Rückgang bei den Sparzinsen zu beobachten.

Derzeit lukrieren Sparer als Neukunden bis zu 3,60 Prozent Zinsen beim Tagesgeld. Für Festgeld mit einer Laufzeit von ein bis drei Jahren erreichen die Zinsangebote ebenfalls bis zu 3,60 Prozent – wobei kürzere Laufzeiten aktuell sogar ertragreicher sind als längere. Die meisten Banken und Sparkassen bieten derzeit für längerfristige Geldanlagen niedrigere Zinsen an als für einjähriges Festgeld – wohl in Erwartung fallender Erträge durch die zukünftige Zinspolitik der EZB. An den Finanzmärkten wird ein sinkendes Zinsniveau in der Eurozone bereits seit längerem vorweggenommen.

Daher sollten Sparer derzeit die Zinsen besonders genau vergleichen und sich das aktuell noch höhere Zinsniveau für einen längeren Zeitraum sichern. Auch wenn man derzeit für kurzfristiges Festgeld noch mehr Zinsen bekommt als für längere Laufzeiten – es ist mitunter ratsam sein Erspartes länger zu binden.

Tagesgeld vergleichen

Festgeld vergleichen

Fazit Zinswende 2024 – droht ein kapitaler Fehler der EZB?

Die EZB lockert die Zins-Zügel erstmals seit Jahren. Die Sparzinsen werden vermutlich als erstes darunter leiden. Zinsen zur Immobilienfinanzierung dürften sich hingegen weiter verbilligen. Positiv für alle Häuslebauer und Eigenheimkäufer – ob dies zusammen mit den weiterhin hohen Immobilien- und Baupreisen für eine Entspannung am österreichischen Immobilienmarkt insgesamt reicht, bleibt aber abzuwarten.

Obacht ist auch in Sachen Inflation angesagt: Bereits in den Jahren 2021 und 2022 sind die Währungshüter mit ihren Modellen arg danebengelegen. Die Inflation hielt sich nicht an wage Prognosen, was eine dramatische Kehrtwende in Sachen Nullzinspolitik erzwang. Dass sich die EZB nun vor der Fed auf Zinssenkungen einlässt, obwohl das selbst gesteckte Inflationsziel von 2,0 Prozent noch nicht erreicht ist, mag an der vermeintlich sicheren Datenlage in Frankfurt liegen. Ob der 6. Juni 2024 der Beginn eines kapitalen Fehlers der EZB gewesen sein wird oder ein kluges Signal an verunsicherte Konsumenten und Unternehmen in Österreich und anderswo in Europa , das werden wir erst in der Rückschau erfahren.

Video: Fallen jetzt die Bauzinsen? Analyse und Prognose Juni 2024

Quelle: Baufi Lab / YouTube

FAQ

Wie oft wird der Leitzins angepasst?

Nach mehreren Leitzinserhöhungen in Folge hat sich die EZB dazu entschlossen, den Leitzins erstmals zu senken. Das ist nach mehreren Nullrunden bei den letzten Leitzinsentscheidungen ein erster sichtbarer Schritt in Richtung Zinswende.

Wird der Leitzins 2024 wieder sinken?

Jetzt steht fest – ja! Das wird auch Auswirkungen auf die Bauzinsen haben – es ist sehr unwahrscheinlich, dass die Bauzinsen 2024 auf das Zinsniveau von 2021 sinken. Die Niedrigzinsphase ist wohl vorbei und eine neue ist in absehbarer Zeit nahezu ausgeschlossen.

Wann kommt die nächste Leitzinssenkung?

Die EU-Kerninflationsrate ist von 2,7 Prozent im Mai auf 2,9 Prozent im April gestiegen. Die EZB-Direktoriumsmitglieder haben eine Zinssenkung auf der nächsten Sitzung im Juni 2024 beschlossen und den Leitzins um 0,25 Prozentpunkte gesenkt.

Wie entwickeln sich die Zinsen bis 2025?

Konsumzinsen und Bauzinsen könnten bis zum Jahr 2025 voraussichtlich bei rund fünf Prozent stagnieren. Die Top-Zinsen für Immobilienkredite liegen aktuell bei rund 3,50 %. Eine Investitionsplanung abzusichern, gestaltet sich aktuell eher schwierig.

Wie entwickeln sich die Zinsen bis 2030?

Bis 2030 müssen sich Kreditnehmer auf eine etwa 30 Prozent höhere Monatsrate für Zinsen und Tilgung einstellen – so die eher wage Prognose einiger Experten. Bis dahin werden aber auch Löhne und Gehälter weiter steigen, was eine Mehrbelastung durchaus abfedert.