Warum ist eine gute Planung bei jeder Baufinanzierung wichtig?

Der Kauf einer Eigentumswohnung oder der Bau eines Einfamilienhauses sind für die meisten von uns eine der größten Investitionen im Leben. Viele Fragen zu möglichen Finanzierungsformen sowie Leistbarkeit, Zinsen, Laufzeiten und Tilgungsraten eines Kredits wollen beantwortet werden. Unsere Checkliste gibt Ihnen konkrete Tipps bei der Finanzierungsplanung.

Inhaltsverzeichnis

Hintergrundwissen zum Thema Checkliste Baufinanzierung

Traumwohnung oder Wunschhaus aussuchen, einen Kredit bei seiner Bank beantragen und einziehen: So simpel ist der Weg zum neuen Eigenheim leider in den wenigstens Fällen. Vielmehr bedarf es einer genauen Planung, um den Bau oder Kauf erfolgreich unter Dach und Fach zu bringen.
Neben einem unabhängigen Berater bei der Suche nach der passenden Baufinanzierung können Sie zur Vorbereitung den Schritten unserer Checkliste folgen. So gibt es am Ende bestimmt keine bösen Überraschungen in Sachen Baukredit:

Check 1: Haushaltsrechnung erstellen

Der erste Schritt in Sachen Finanzierungsplanung ist die Haushaltsrechnung: Verschaffen Sie sich einen guten Überblick über Ihre monatlichen Einnahmen und Ausgaben. Ausgaben, welche durch die neue Immobilie entfallen, beispielsweise laufende Mietkosten, können Sie dabei unberücksichtigt lassen. Die Differenz zeigt Ihnen, welche Summe Ihnen für die monatliche Finanzierung maximal zur Verfügung steht. Sie sollten allerdings
Für unerwartete Einkommensausfälle – beispielsweise Jobwechsel, Karenz oder kurzfristige Arbeitslosigkeit –, Urlaube und unerwartete Sonderausgaben und Reparaturen sollten Sie auf jeden Fall einen Sicherheitspuffer mit einplanen. Rund zehn Prozent sind hier eine angemessene Größe.

Check 2: Vorhandenes Eigenkapital bestimmen

Neben dem frei verfügbaren Einkommen ist das vorhandene Eigenkapital ein wesentlicher Baustein in der Immobilienfinanzierung. Eigenmittel können neben Ersparnissen auch Lebensversicherungen oder lastenfreie Liegenschaften wie Grundstücke, Häuser oder Eigentumswohnungen sein. Weiters eignen sich Guthaben aus einem Bausparvertrag oder Geldmittel aus einer Erbschaft als Eigenkapital und haben Vorteile bei Ihrer Baufinanzierung.
Zum einen sinkt dadurch der Anteil an benötigtem Fremdkapital und somit die Kosten für Zinsen. Zum anderen werden Sie als Kreditnehmer mit Eigenkapital besser bewertet als beispielsweise bei einer Vollfinanzierung.
Als Richtwert gilt: mindestens 20 Prozent – besser noch 30 Prozent – der benötigten Gesamtsumme sollten Sie als Eigenkapital in Ihre Baufinanzierung mit einbringen. Zusätzlich können Sie über andere Sicherheiten sowie eine gute Bonität Ihre Kreditwürdigkeit erhöhen und bessere Konditionen mit der Bank aushandeln.

Check 3: Mögliche Kreditrate festlegen

Sind Eigenkapital und frei verfügbares Budget für den laufenden Kredit geklärt, kann es an die erste Abschätzung der monatlichen möglichen Kreditrate gehen. Für eine gesicherte Baufinanzierung ist dies entscheidend, denn auch ein Baudarlehen mit den besten Konditionen nützt Ihnen nichts, wenn die monatlichen Raten Ihr Budget dauerhaft übersteigen.
Als Richtwert für die Ratenhöhe bietet sich beispielsweise die Höhe der bisher gezahlten Miete an. Bedenken Sie aber bei Ihrer Einnahmen-Ausgaben-Berechnung, dass Sie im künftigen Eigenheim für eventuelle Reparaturen und ähnliche Sonderausgaben selbst aufkommen müssen. Der bereits angesprochene finanzielle Puffer bei der Baufinanzierung ist daher bei der Frage, wie viel Haus oder Wohnung Sie sich leisten können, mit entscheidend.

Check 4: Finanzierungsbedarf ermitteln und Nebenkosten berechnen

Als nächsten Schritt sollten Sie die Gesamtkosten für Ihr Immobilienvorhaben erkunden. Diese bilden die Grundlage für die benötigte Kreditsumme. Ihren tatsächlichen Finanzierungsbedarf errechnen Sie dann mit nachfolgender einfacher Gleichung:

Haus- oder Wohnungspreis + Nebenkosten – Eigenkapital = Finanzierungsbedarf

Wichtig: Beim Hausbau oder Wohnungskauf fallen zusätzlich zum Kauf- bzw. Baupreis eine Reihe an Nebenkosten an, die rasch mehrere Tausend Euro ausmachen können. Mit bis zu 15 Prozent an Nebenkosten müssen Baufinanzierer in Österreich je nach Lage und Objekt rechnen.
Zu diesen Nebenkosten zählen insbesondere folgende Posten:

• Notargebühren (2,5 Prozent des Kaufpreises)
• Grunderwerbssteuer (0,5 bis 3,5 Prozent des Kaufpreises)
• Grundbuchkosten (1,1 Prozent des Kaufpreises)
• Maklercourtage (4 Prozent des Kaufpreises)
• Kosten für den Architekt (individuell)
• Baunebenkosten (Baugenehmigung, Grundstücksvermessung, Baustrom etc.)

Check 5: Wunschobjekt bewerten (lassen)

Ist der preisliche Rahmen für Ihre Baufinanzierung erkundet, kann die konkrete Suche nach dem neuen Eigenheim beginnen. Hierzu sollten Sie sich die Unterstützung von unabhängigen Experten – beispielsweise einem Gutachter oder Makler – suchen, die Ihnen dabei helfen, Kosten oder Wert des Hauses bzw. der Wohnung realistisch einzuschätzen.
Gerade wenn Sie als Kauf- und Bauinteressierte wenig oder keine Erfahrungen in der Immobilienbranche mitbringen, ist ein Expertenrat in der Praxis bares Geld wert – kann er Ihnen doch helfen, das bestmögliche Haus bzw. die optimale Wohnung für Ihr Budget zu finden und mögliche Extrakosten im Vorfeld mit einzuplanen.

Check 6: Optimale Kreditlaufzeit und richtige Zinsbindung wählen

Vielfach unterschätzt bei Baufinanzierungen werden die positiven Auswirkungen von geeigneter Kreditlaufzeit und richtiger Zinsbindung.
Die mögliche Kreditlaufzeit ist unter anderem abhängig davon, wie alt Sie bei der Fälligkeit des Kredits sind und wann Sie Ihre Pension antreten. Die genauen Bestimmungen können je nach Kreditinstitut. Weiters wirkt sich die gewählte Laufzeit auf die Gesamtkosten des Kredits aus. Je länger die Laufzeit, desto geringer die monatliche Kreditrate. Allerdings steigen mit einer längeren Laufzeit auch die Gesamtbelastung – in Summe wird Ihr Kredit am Ende teurer. Hier gilt es, die richtige Balance zwischen monatlicher Ratenbelastung und Zeitraum der Kreditrückzahlung zu finden.
Die Entscheidung, welche Art der Verzinsung am besten zu Ihnen passt, hängt von individuellen Faktoren ab: Wie schätzen Sie die künftige Zinsentwicklung? Können oder möchten Sie sich beim Überschreiten eines bestimmten Zinssatzes die monatliche Kreditrate noch leisten? Der Vorteil von Krediten mit variablen Zinsen liegt aktuell im immer noch moderaten Zinsniveau und damit günstigen Kosten für einen Baukredit. Steigen die variablen Zinsen allerdings weiter an, verteuert sich Ihre monatliche Kreditrate. Bei Krediten mit fixen Zinsen ist der Zinssatz für den gewählten Zeitraum fix definiert und die monatlichen Kreditraten bleiben gleich. Das schafft Planbarkeit und Zinssicherheit, schlägt sich aber in höheren Zinssätzen nieder. Nach den deutlichen Zinserhöhungen bei Baudarlehen im letzten Jahr und einer gewissen Unsicherheit auf den Zinsmärkten empfiehlt sich derzeit ein Fixzins-Kredit bestenfalls mit nur mittlerer Laufzeit.

Check 7: Angebote der Banken vergleichen, Effektivzinssatz beachten

Der wichtigste Punkt für Ihre Kreditentscheidung ist es aber, den Markt zu vergleichen und Angebote von mehreren Banken einzuholen. Denn die Zinsunterschiede zwischen der eigenen Hausbank und Alternativbanken im Onlinesegment fallen nach wie vor hoch aus. Unser unabhängige Finanzierungspartner Optifin nimmt Ihnen den mühsamen Marktvergleich ab. Mit Ihrer kostenfreien Online-Anfrage erhalten Sie innerhalb weniger Werktage Angebote verschiedener Banken und werden telefonisch kontaktiert. Die exakte Rate ermitteln unsere Berater nach einer ausführlichen Auswertung gemeinsam mit Ihnen zusammen.
Um Kreditangebote mit Top-Konditionen zu erhalten, sollten Sie beim Vergleich von Angeboten der Banken und Bausparkassen zwischen dem Nominal- und Effektivzinssatz unterscheiden. Der nominale Zinssatz gibt den Jahreszinssatz an, mit dem der Kreditbetrag verzinst wird. Über die tatsächliche Kostenbelastung sagt dieser jedoch nichts aus, da Nebenkosten nicht berücksichtigt sind. Achten Sie daher bei Ihrer Immobilienfinanzierung immer auf den Effektivzinssatz, bei dem alle Kosten, Spesen und Gebühren bereits inkludiert sind.

Check 8: Kredit und Ablebensversicherung

Mitunter setzen Banken in Österreich für eine erfolgreiche Kreditvergabe den Abschluss einer Ablebensversicherung (auch Risikoversicherung genannt) voraus. Diese deckt die noch offenen Kreditraten, wenn ein oder mehrere Kreditnehmer verstirbt. Die Ablebensversicherung dient also zur finanziellen Absicherung der Hinterbliebenen, die Versicherungssumme wird von der Kredithöhe bestimmt, ebenso fließen die Kosten der Ablebens- bzw. Risikoversicherung in die Berechnung des Effektivzinssatzes ein. Gut zu wissen: Eine Ablebensversicherung ist nicht zwingend nötig und verteuert Ihren Baukredit teils deutlich.

Check 9: Wohnbauförderung nutzen

Um die Finanzierung von Wohnraum zu erleichtern, unterstützen sowohl der Staat als auch die Bundesländer Immobilienfinanzierer mit unterschiedlichen Wohnbauförderungen. Diese setzen sich aus verschiedenen Maßnahmen zusammen und variieren je nach Art und Bundesland stark: Gefördert werden beispielsweise die Errichtung neuer Eigenheime, der Kauf einer Eigentumswohnung, Wohnraumschaffung mittels Zu-, An-, Um- oder Einbauten sowie Sanierungsvorhaben. Da die Anforderungen variieren stark, lohnt sich in den meisten Fällen eine Beratung bei den zuständigen Stellen. Hier finden Sie einen Überblick über die aktuellen Förderprogramme.

Zum Schluss: Checkliste für Ihre Dokumente zur Baufinanzierung

Kreditinstitute verlangen eine Reihe von Auskünften und Unterlagen für den Abschluss einer Baufinanzierung. Fragen Sie Ihre Bank am besten im Voraus, welche Dokumente für den Vertragsabschluss benötigt werden. Das spart Zeit und sichert Ihre Finanzierung.
Diese personenbezogenen Unterlagen fordert Ihre Bank:

• Selbstauskunft bzw. KSV-Abfrage
• Personalausweiskopie
• Aktuelle Einkommensnachweise
• Steuerbescheinigung bzw. Steuerbescheid
• Nachweise zum Eigenkapital
• Nachweise über sonstige Verbindlichkeiten
• Diese objektbezogenen Unterlagen braucht Ihre Bank:
• Exposé, Grundrisse, Querschnitt und Wohnflächenberechnung des Objekts
• Detaillierte Baubeschreibung
• Flurkarte und aktueller Grundbuchauszug
• Kaufvertragsentwurf
• Kostenvoranschlag für den Bau lt. Bauvertrag

Fazit Checkliste Baufinanzierung: Unsere Tipps bringen Sie rascher ans Ziel

Wunschimmobilie aussuchen, Kredit beantragen und einziehen – damit springen Sie bei fast jeder Baufinanzierung zu kurz. Dagegen sind Sie nach eingehender Analyse der genannten Faktoren bereit für jeden Zinsvergleich und jedes Bankgespräch. Testen Sie möglichst Finanzierungsofferten verschiedener Banken auf Herz und Nieren und verhandeln Sie mit Ihrem Berater über mögliche Kredite und deren Konditionen.
Nutzen Sie das neue Wissen unserer Checkliste, lassen Sie sich nicht einschüchtern und fordern Sie selbstbewusst einen konkreten Kreditvertrag als Entwurf von jedem Anbieter. Und bitten Sie ruhig einen unabhängigen Experten, den Kreditvertrag zur Baufinanzierung detailliert zu bewerten. Es gilt: Kreditvertrag erst gründlich studieren und dann unterschreiben.

Video: Große Hauskauf Checkliste – auf was man alles achten muss

Quelle: Baufinanzierung leicht gemacht

FAQ Checkliste Baufinanzierung

Welche Grundsätze zur Baufinanzierung sollte man beachten?

Für Ihre Baufinanzierung sollte auf jeden Fall ausreichend Eigenkapital vorhanden sein. Zumindest die Kaufnebenkosten in Form von Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie Maklergebühren sollten Sie aus eigenen Mitteln finanzieren können. Rund 15 Prozent an Nebenkosten sollten Häuslebauer für ihre Finanzierung einplanen.

Was prüft die Bank bei einer Baufinanzierung?

Damit Sie Ihre Baufinanzierung zu besonders günstigen Konditionen bekommen, erwarten Kreditinstitute neben einer guten Bonität ausreichendes Eigenkapital. Auf Grundlage der Einkommenssituation, der Vermögensverhältnisse und einer aktuellen KSV-Auskunft stuft die Bank Ihre Kreditwürdigkeit ein – mindestens 20 Prozent Eigenkapitalquote sind obligatorisch.

Bis wann sollte man ein Haus abbezahlt haben?

Viele Experten raten dazu, bis spätestens zum Eintritt in die Pension schuldenfrei zu sein. Dabei gilt: Je kürzer die Zeit bis zum geplanten Ruhestand, desto höher müssen Sie die anfängliche Tilgung Ihrer Baufinanzierung vereinbaren, um das Ziel auch tatsächlich erreichen zu können.

Wie lange zahlt man 300.000 Euro für eine Immobilie ab?

Sie möchten für Ihre Immobilie einen Immobilienkredit in Höhe von 300.000 Euro aufnehmen, und als erste Zinsbindung sollen 15 Jahre vereinbart werden, dann sollte das Darlehen nach rund 30 Jahren vollständig zurückgezahlt sein, wenn Sie im Rentenalter eine bezahlte Immobilie besitzen wollen.

Wie entwickeln sich die Bauzinsen in den nächsten 10 Jahren?

Baufinanzierungsexperten rechnen damit, dass sich die Zinsen für 10-jährige Hypothekarkredite dieses Jahr wahrscheinlich in einem Korridor zwischen drei bis vier Prozent bewegen werden. Für die kommenden zehn Jahre wird allgemein wieder von einer Entspannung am Bauzinsmarkt ausgegangen.