Wann ist Grunderwerbsteuer zu bezahlen?

Seit 2016 gelten neue Regelungen in Sachen Grunderwerbsteuer in Österreich. Mit Erwerb von Grundstück und Immobilie – ob Schenkung, Kauf oder Erbschaft – ist die Grunderwerbsteuer zu bezahlen. Beim Kauf beträgt diese 3,5 % des Kaufpreises. Bei Schenkung und Erbschaft gilt der Grundstückswert als Bemessungsgrundlage – hier kommt ein Stufentarif zum Einsatz.

Inhaltsverzeichnis

Grunderwerbssteuer seit 2016

Wann ist sie zu zahlen?

Höhe und Berechnung

Fälligkeit

Sonderregeln (Verwandte, Landwirtschaft, teilentgeltl. Erwerb)

Befreiung

Absetzbarkeit

Fazit

Video (Grundlagen)

FAQ

Neue Grunderwerbsteuer in Österreich seit 2016

Die Vorschriften zur Grunderwerbsteuer in Österreich haben sich im Zuge der Steuerreform 2016 geändert. Bis dorthin war vor allem die Besteuerung von Schenkungen, Erbschaften und Verkäufen im Familienkreis anders geregelt: Als Bemessungsgrundlage galt bis dahin der dreifache Einheitswert, anstatt des jetzt herangezogenen Grundstückswertes. Da der dreifache Einheitswert in Praxis meist deutlich unter dem Grundstückswert liegt, haben sich Erbschaften bzw. Schenkungen im Zuge der neuen Grunderwerbsteuer meist deutlich verteuert.

Weiters betrafen die Änderungen betrafen die Änderungen insbesondere die Definition des Familienkreises. Dieser wurde deutlich erweitert, sodass beispielsweise nun auch Geschwister, Nichten, Neffen und Verschwägerte hinzugerechnet werden. Was aktuell in Sachen Grunderwerbsteuer gilt und wie sich diese berechnet, das erfahren Sie in unserem Ratgeber.

Grunderwerbsteuer – wann ist sie aktuell zu zahlen?

Prinzipiell fällt die Grunderwerbsteuer bei jedem entgeltlichen oder unentgeltlichen Erwerb eines Grundstücks in Österreich an. Als Erwerb zählen beispielsweise:

• Kauf
• Erbschaft
• Schenkung
• Tausch
• Eigentumsübergabe bei Scheidung

Zum Grundstück zählen Grund und Boden, das darauf befindliche Gebäude sowie Inventar, Pflanzen oder Tiere. Somit müssen Sie nicht nur beim Kauf eines Hauses oder Grundstücks Grunderwerbsteuer zahlen – gleiches gilt beispielsweise auch beim Erwerb einer Eigentumswohnung.

Grunderwerbsteuer – Höhe und Berechnung

Wie hoch fällt die Grunderwerbsteuer aus? Das ergibt sich aus zwei Faktoren:

• Bemessungsgrundlage: Wert, den das Finanzamt dem Grundstück zuschreibt, um die Steuer zu berechnen.
• Steuersatz: Prozentsatz von der Bemessungsgrundlage, der als Steuer zu bezahlen ist.

Die konkrete Berechnung der Steuerschuld folgt hierbei einer einfachen Formel:

Steuerschuld = Bemessungsgrundlage x (Steuersatz / 100)

Prinzipiell müssen Sie in Österreich 3,5 % an Grunderwerbsteuer zahlen: Je nachdem, ob Ihr Erwerb entgeltlich oder unentgeltlich erfolgt, gibt es aber spezielle Regelungen:

Die Grunderwerbsteuer beim Kauf (3,5 %)

Grundstückskäufe gelten als entgeltlicher Erwerb. Sie haben also die volle Grunderwerbsteuer von 3,5 % des Kaufpreises zu zahlen. Dies bedeutet konkret:

• Bemessungsgrundlage: in der Regel der Kaufpreis oder nicht-finanzielle Leistungen (Tausch)
• Steuersatz: 3,5 %

Beispielfall: Familie F. kauft ein Einfamilienhaus zum Preis von 720.000 Euro. Bei vollem Steuersatz muss die Familie 720.000 Euro x 0,035 = 25.200 Euro an Grunderwerbsteuer ans Finanzamt abführen.

Die Grunderwerbsteuer bei Erbschaft und Schenkung (Stufenmodell)

Bei Schenkung und Erbschaft handelt es sich um einen unentgeltlichen Erwerb. Hier gilt in Sachen Grunderwerbsteuer ein sogenanntes Stufenmodell. Dies bedeutet konkret:

• Bemessungsgrundlage: der sogenannte Grundstückswert
• Steuersatz: 0,5 % bis 3,5 % nach dem Stufentarif

Der Stufentarif für die Grunderwerbsteuer in Österreich gliedert sich wie folgt:

Grundstückswert	Grunderwerbsteuer
Für die ersten 250.000 Euro	0,5 %
Für die folgenden 150.000 Euro	2,0 %
Ab 400.000 Euro	3,5 %

Beispielfall: Eine Mutter schenkt ihrer Tochter ihr Haus, das einen Grundstückswert von 600.000 Euro hat. Werden also 250.000 Euro mit 0,5 % besteuert, die nächsten 150.000 Euro mit 2,0 % und die restlichen 200.000 Euro mit 3,5 %.
250.000 Euro x 0,005 + 150.000 Euro x 0,02 + 200.000 Euro x 0,035 = 11.250 Euro
Insgesamt fallen für die Tochter somit Steuern in der Höhe von 11.250 Euro an

INFOBOX: Ein kleiner Exkurs zum Thema Grundstückswert

In Sachen Grundstückswert bietet das geltende Gesetz drei Arten der Ermittlung an, zwischen denen Sie bei Erbschaft oder Schenkung wählen können: Das Pauschalwertmodell: Bei diesem Berechnungsverfahren fließen Faktoren wie Grundfläche, Bodenwert, Lage, Grundrissfläche und Alter des Gebäudes ein. >> Zur Wertermittlung biete das Finanzministerium einen praktischen Rechner. Der Immobilienpreisspiegel: Sie können auch die veröffentlichten Immobiliendurchschnittspreise der Statistik Austria mit einem Abschlag von 28,75 % zur Berechnung heranziehen. >> Diese finden Sie auf der Seite der Statistik Austria. Nachweis des geringeren gemeinen Werts: Die dritte Möglichkeit der Wertermittlung individuelle sind Gutachten oder eine Bankenschätzung. >> Hiermit können Sie unter Umständen einen geringeren Grundstückswert nachweisen.

Fälligkeit der Grunderwerbsteuer – wer und wann?

Wer muss die Grunderwerbsteuer bezahlen?

Grundsätzlich sind alle Personen, die am Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie beteiligt sind, für die Zahlung der Grunderwerbsteuer verantwortlich. Dies gilt für Käufer und Verkäufer sowie Schenkender und Beschenkter gleichermaßen.

• In der Regel übernimmt aber der Käufer bzw. Beschenkte die Summe.
• Im Fall einer Erbschaft ist die erbende Person allein zuständig.

Wann ist die Grunderwerbsteuer zu bezahlen?

Sobald Sie Ihren Kaufvertrag bzw. Schenkungsvertrag abschließen, werden Sie gesetzlich steuerpflichtig. Spätestens zum 15. des übernächsten Monats müssen Sie den Erwerbsvorgang melden – also eine Abgabenerklärung dem Finanzamt übermitteln. In der Praxis übernimmt dies ein Rechtsanwalt oder Notar, der für Sie alle Fristen und Gebühren erkundet.

Grunderwerbsteuer-Bescheid: Im Anschluss erhalten Sie vom Finanzamt den sogenannten Grunderwerbsteuer-Bescheid. Nach dessen Zustellung haben Sie einen Monat Zeit, um die Steuer zu begleichen.

Unentgeltlichen Erwerb: Beim unentgeltlichen Erwerb – also beispielsweise Erbschaft, Schenkung oder Übergabe in der Familie – können Sie die Grunderwerbsteuer in Raten an das Finanzamt bezahlen. Maximal über 5 Jahre und mit Aufschlag.

Tipp: Bei einer Aufteilung der Steuerschuld auf 2 Jahre erhöht sich die Steuerschuld um vier %, für jedes weitere Jahr kommen zusätzliche zwei % dazu. Wenn Sie beispielsweise eine Steuerschuld von 25.000 Euro auf vier Jahre aufteilen, dann erhöht sich diese um acht % auf satte 27.000 Euro.

Sonderegeln bei Grunderwerbsteuer – Verwandte, Landwirtschaft, teilentgeltlicher Erwerb

Grunderwerbsteuer zwischen Verwandten

Sonderregelungen im Sachen Grunderwerbsteuer gibt es bei Grundstücksübertragungen unter Verwandten. Diese werden nach den Vorgaben des unentgeltlichen Erwerbs behandelt – auch im Falle einer Kaufpreiszahlung bezahlt wird. Konkret bedeutet dies:

• Bemessungsgrundlage: ist der Grundstückswert
• Steuersatz: nach dem Stufentarif von 0,5 bis 3,5 %

Familienangehörige sind demnach steuerlich begünstigt, wenn sie sich gegenseitig ein Grundstück verkaufen. Seit 2016 zählen zum begünstigten Familienkreis folgende Personen:

• Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner
• Lebensgefährten mit gleichem Wohnsitz
• Eltern
• Kinder, Stief- und Adoptivkinder
• Enkelkinder
• Geschwister
• Nichten und Neffen
• Verschwägerte in gerader Linie

Beispielfall: Rentnerin S. verkauft nach dem Tod ihres Mannes dem Enkelkind das Einfamilienhaus um 550.000 Euro. Steuerlich gilt dies als unentgeltlicher Erwerb, da es sich um einen Erwerb innerhalb der Familie handelt – obwohl ein Kaufpreis bezahlt wurde. Der ermittelte Grundstückswert beträgt 425.000 Euro. Steuerlich wird der Stufentarif auf den Grundstückswert angewendet, daher muss die Enkelin 16.000 Euro an Steuern ans Finanzamt zahlen:

250.000 Euro x 0,005 + 175.000 Euro x 0,02 = 16.000 Euro

Grunderwerbsteuer in der Landwirtschaft

Auch für die Übergabe von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken sieht der Gesetzgeber in Österreich eine geringere Besteuerung vor. Wird Grund im Familienverband verschenkt, verkauft oder vererbt, gilt Folgendes:

• Bemessungsgrundlage: der einfache Einheitswert
• Steuersatz: 2,0 %

Wichtig: Der Einheitswert wird vom Finanzamt nach einem standardisierten Verfahren ermittelt und liegt in der Regel weit unter dem Verkehrswert – also dem Preis, zu dem das Grundstück am Markt verkauft werden könnte – oder dem eigentlichen Grundstückswert. Somit fallen, vergleichsweise geringere Steuern an.

Teilentgeltlicher Erwerb

Unter teilentgeltlichen Erwerb versteht der Gesetzgeber den Verkauf eines Grundstücks außerhalb des Familienverbandes zu einem sehr geringen Preis. Hierzu darf der Kaufpreis in aller Regel nur zwischen 30 % und 70 % vom realen Grundstückswert ausmachen.

In diesem Fall sieht die steuerliche Behandlung so aus:

• Bemessungsgrundlage: ist der Grundstückswert
• Steuersatz: 3,5 % für den entgeltlichen Teil (Kaufpreis) und Stufentarif für den Restwert

Befreiung von der Grunderwerbsteuer – was ist möglich?

In einigen wenigen Fällen muss in Österreich keine Grunderwerbsteuer bezahlt werden. Zu den gängigsten Fällen zählen:

• Die Bemessungsgrundlage beträgt weniger als 1.100 Euro.
• Erwerb vom Ehepartner bzw. eingetragenen Partner bis zu einer Größe von 150 m².
• Erbschaft vom Ehepartner bzw. eingetragenen Partner bis zu einer Größe von 150 m².
• Übertragung von Betriebsgrundvermögen bis zu 900.000 Euro.
• Schenkung bzw. Erbschaft von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken im Familienkreis bis zu 365.000 Euro.
• Die Schenkung oder Erbschaft geht an eine gemeinnützige Vereinigung.

Grunderwerbsteuer als Sonderausgabe – was ist absetzbar?

Sie können die Grunderwerbsteuer als Sonderausgaben von der Steuer absetzen, wenn Sie

• ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung bauen und hierfür Steuer gezahlt haben
• und der Vertrag für die Errichtung vor dem 1. Jänner 2016 geschlossen wurde.

In diesem Fall können Sie die Errichtungskosten steuerlich geltend machen: also sämtliche Grundstückkosten inklusive der Grunderwerbsteuer. Beim Kauf einer Mietwohnung können Sie leider nichts absetzen. Gleiches gilt, wenn der Errichtungsvertrag nach dem 1. Jänner 2016 abgeschlossen wurde.

Fazit zum Thema Grunderwerbsteuer in Österreich

Die Grunderwerbsteuer in Österreich beträgt bei entgeltlichen Erwerben grundsätzlich 3,5 Prozent des Kaufpreises bzw. des Grundstückswerts (Mindestbemessungsgrundlage). Unentgeltliche Erwerbsvorgänge im Familienkreis werden steuerlich begünstigt: Zum einen wird der niedrigere Grundstückswert als Bemessungsgrundlage herangezogen, zum anderen kommt ein steuerliches Stufenmodell zur Anwendung. Hier beginnt der Steuersatz bei 0,5 Prozent für die ersten 250.000 Euro, die nächsten 150.000 Euro werden mit zwei Prozent besteuert, für alle Beträge darüber hinaus werden 3,5 Prozent fällig. Geringere Grunderwerbsteuern gelten weiters für land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke sowie für den teilentgeltlicher Erwerb mit deutlich geringeren Grundstückspreisen.

Zudem verzichtet der Fiskus in einigen klar definierten Fällen gänzlich auf die Zahlung der Grunderwerbsteuer. In Sachen steuerlicher Absetzbarkeit gibt es allerdings nur eine Möglichkeit – den angesprochenen Erwerb von Eigenheim oder Eigentumswohnung mit Errichtungsvertrag vor dem 1. Jänner 2016.

Schließlich gilt: Wenn Sie ein Haus, ein Grundstück oder eine Eigentumswohnung erwerben, sollten Sie keinesfalls die Nebenkosten vergessen. Hierfür sind nochmals rund zehn Prozent vom Kaufpreis einzukalkulieren.

Video: Grundlagen der Grunderwerbsteuer

Quelle: Steuern mit Kopf / YouTube

FAQ

Wie viel Grunderwerbsteuer und Notarkosten fallen in Österreich an?

In jedem Fall müssen Sie beim Kauf einer Immobilie die Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 Prozent des Kaufpreises zahlen. Notar- und Grundbuchkosten sind je nach Bundesland unterschiedlichen und betragen im Durchschnitt um bis 6,5 Prozent

Wie berechnet man die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer berechnet sich aus dem Kaufpreis des notariellen Kaufvertrages und bezieht sich somit auf den aktuellen Wert der Immobilie. Die Höhe der Grunderwerbsteuer variiert zwischen 0,5 und 3,5 Prozent – je nachdem ob Schenkung, Erbschaft oder Kauf.

Wie lässt sich die Grunderwerbsteuer verringern?

Käufer von Bestandsimmobilien können die Grunderwerbsteuer reduzieren. Der Trick ist, bewegliche und unbewegliche Bestandteile einer Immobilie im Kaufvertrag zu trennen. Das Finanzamt ziehen dann den Wert der beweglichen Gegenstände vom Kaufpreis der Immobilie ab.

Was passiert, wenn der Käufer die Grunderwerbsteuer nicht zahlen kann?

Zahlt der Käufer die Grunderwerbsteuer nicht, ist im Außenverhältnis gegenüber dem Finanzamt auch der Verkäufer zur Zahlung der Grunderwerbsteuer verpflichtet. Bei Rückabwicklung des Vertrages wird der Grunderwerbsteuerbescheid aufgehoben. Dann entfällt auch die Haftung des Verkäufers.

Sollte man in Sachen Grunderwerbsteuer einen Anwalt oder Notar hinzuziehen?

Rechtsanwälte oder ein Notar können das Aufstellen der Rechnung übernehmen. Dies empfiehlt sich besonders bei sehr wertvollen Objekten. Die ausstehende Summe muss nicht zwingend vom neuen Eigentümer bezahlt werden. Der Staat lässt den Vertragsparteien freie Wahl. Entscheidend ist nur, dass die Summe beglichen wird.

Was ist wichtig beim Thema Renovierung und Modernisierung?

Schönheitsreparaturen und zählen zu den klassischen Renovierungsmaßnahmen. Im Gegensatz dient die Sanierung bzw. Modernisierung der Mängelbeseitigung und Verbesserung des Bauzustands einer Immobilie. Die Kosten hängen stark vom Umfang der Maßnahmen und der künftigen Nutzung der Immobilie ab. Reichen die Eigenmittel für eine Renovierung nicht aus, sind in der Regel Finanzierungen nötig.

Inhaltsverzeichnis

Definition: Renovierung, Sanierung & Modernisierung

Planung & Tipps

Kosten

Finanzierung & Förderung

Fazit & Checkliste

Video „Kosten, Tipps & Tricks“

FAQ

Hintergrundwissen zum Thema Renovierung

Ob man vor Jahren sein Eigenheim errichtet hat oder frisch eine Bestandsimmobilie erwirbt: früher oder später fallen Reparaturen an. Kleinere Renovierungsmaßnahmen – beispielsweise ein neuer Wandanstrich – sind rasch selbst erledigt. Größere Modernisierungsarbeiten – beispielsweise das Verlegen neuer Böden, Ausbesserungen an der Fassade oder gar ein Umbau – erfordern meist die Hilfe von Profis. Was Renovierung genau bedeutet, wo der Unterschied zur Sanierung bzw. Modernisierung liegt, und was es in Sachen Kosten und Finanzierung zu beachtet gilt, dem gehen wir in unserem Ratgeber zur Renovierung nach.   

Renovierung – Sanierung – Modernisierung: was heißt das?

Renovierung: Renovierungen stellen den ursprünglichen Zustand eines Hauses oder einer Wohnung durch einfache Maßnahmen wieder her. Vor allem jüngere Gebäude, die optisch und technisch noch nicht veraltet sind, aber Abnutzungsspuren aufweisen, können durch eine Renovierung wieder rasch im neuen Glanz erscheinen. Hierfür sind in aller Regel keine größeren Summen oder Finanzierungen nötig.

Zu typischen Renovierungsarbeiten gehören gemeinhin:

• Streichen oder Tapezieren von Innenwänden
• Neuanstrich und Ausbesserung der Fassade
• Verlegen neuer Bodenbeläge, Decken oder Fliesen

Modernisierung & Sanierung: In der Praxis werden die Begriffe Renovierung, Sanierung und Modernisierung oft gleich verwand. Tatsächlich bedeutet aber Sanierung oder Modernisierung weit mehr: Hier werden größere Maßnahmen an Bausubstanz oder Haustechnik durchgeführt, um beispielsweise Mängel und Schäden zu beseitigen oder die Bausubstanz grundlegend zu erneuern. Dafür braucht es deutlich mehr Geld und vielfach sogar eine Finanzierung – durch günstige Privatkredite oder staatlich geförderte Sanierungsdarlehen.

Klassische Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen sind beispielsweise:

• Behebung von Fassadenmängel oder Erneuerung der Dachziegel
• Entfernung von Wasser- und Brandschäden
• Anbringung von Wärmedämmungen
• Einbau energieeffizienter Türen und Fenstern
• Installation umweltschonender Heizungs- und Lüftungsanlagen

Renovierungen planen: drei Tipps für die Praxis

Bei jeder Renovierung gilt es einige Punkte zu beachten, um Ausmaß, Aufwand und Kosten im Rahmen zu halten. Nachfolgend haben wir für Sie einige Tipps zusammengefasst, die Ihnen für eine erfolgreiche Renovierungsplanung helfen:

Tipp 1: Eine exakte Planung durchführen

Es ist wichtig, vor konkreten Renovierungsarbeiten einen genauen Ablaufplan für das Projekt zu erstellen. Verschaffen Sie sich eine Übersicht mit klar definierten Zielen und einer Kostenkalkulation. Folgende Fragen helfen Ihnen dabei:

• Wo genau muss ich Schönheitsreparaturen durchführen?
• Welches Endergebnis möchte ich am Ende erreichen?
• Was hat Priorität für meine Renovierung?
• In welcher Reihenfolge und in welchem Zeitrahmen möchte ich Arbeiten erledigt?
• Wie viel Geld kann oder möchte ich ausgeben?
• Wie viel Zeit muss ich insgesamt einplanen?
• Ist ein Profi bei der Umsetzung nötig?

Tipp 2: Auflagen und Genehmigungen beachten

Für klassische Renovierungsarbeiten im Eigenheim brauchen Sie in der Regel keine Baugenehmigung. Jedenfalls, solange keine Um- und Anbauten geplant sind.

Bei denkmalgeschützten Gebäuden hingegen gelten hingegen besondere Vorschriften zum Umfang und Erhalt des Denkmalschutzes. Diese gilt es zu erkunden, um teure Strafzahlungen zu vermeiden.

In Mietwohnungen dürfen weiters nur Änderungen vorgenommen werden, die Sie problemlos rückgängig machen können. Hier gelten die jeweiligen Regeln im aktuellen Mietvertrag.

Tipp 3: Durch Eigenleistung Kosten sparen

Kleinere Renovierungsmaßnahmen lassen sich mit etwas handwerklichem Geschick allein oder zusammen mit Freunden und Familie in der Regel problemlos bewerkstelligen. Besitzen Sie dieses nicht, verfügen Sie über wenig Zeit und ausreichendes Budget, dann kann es sinnvoll sein, Arbeiten von einem Profi ausführen zu lassen. Hier gilt es Angebote nach Umfang und Kosten zu vergleichen. Auch teilweise Eigenleistung lohnt sich: 25 bis 50 Prozent der Kosten lassen sich so einsparen.

Kosten einer Renovierung

Wobei wir beim wichtigsten Punkt sind: Renovierung ist mit Kosten verbunden. Dabei lässt sich die Frage „Was kostet es, eine Wohnung oder ein Haus komplett zu renovieren?“ nicht pauschal beantworten. Je nach Wohnfläche, Umfang der gewünschten Maßnahmen und deren Komplexität schwanken die Kosten oft sehr stark.

Bausubstanz: So kostet die Renovierung eines Altbaus in der Regel das Mehrfache als die eines jüngeren Bauwerks. Besonders kostenintensiv erweisen sich in der Praxis denkmalgeschützte Gebäude.

Nutzung: Weiters ist entscheidend, ob Sie die zu renovierende Immobilie weiterhin selbst nutzen, oder das Objekt gegebenenfalls weiterverkaufen oder vermieten möchten. Hier gelten oft spezielle Anforderungen und ein stimmiges Preisleistungsverhältnis ist von Vorteil.

Für Ihre grobe Kostenkalkulation können Sie bei gängigen Arbeiten mit folgenden Kosten rechnen – jeweils zuzüglich möglicher Handwerkerleistungen:

Renovierungsmaßnahme	Kosten pro Quadratmeter
Malen oder Tapezieren	ca. 10 bis 15 Euro pro m2
Parkettboden verlegen	ca. 70 Euro pro m2
Fliesen verlegen	ca. 100 Euro pro m2
Decken erneuern	ca. 80 Euro pro m2

Finanzierung und Förderung bei der Renovierung

Reichen die Eigenmittel für die geplanten Renovierungsmaßnahmen nicht aus, gilt es eine geeignete Finanzierung zu sichern: Hier haben Sie verschiedene Möglichkeiten – je nachdem, ob ein neuer Kredit nötig ist, bereits ein Darlehen läuft, oder staatliche Förderungen in Anspruch genommen werden können:

Privatkredit für die Renovierung von Haus oder Wohnung: Als Eigentümer einer Immobilie sollten Sie regelmäßig finanzielle Rücklagen für Renovierungsmaßnahmen bilden – beispielsweise durch gewisse monatliche Beträge auf einem Extrakonto. Übersteigen die Renovierungskosten dennoch die Eigenmittel, können Sie Ihre Renovierung durch einen Privatkredit oder einen speziellen Renovierungskredit finanzieren.

Renovierung durch Umschuldung laufender Kredite: Haben Sie bereits vor Jahren eine Baufinanzierung abgeschlossen, dessen Konditionen heute ungünstig sind, kann sich eine Umschuldung lohnen. Hierbei wird Ihr laufender Kredit durch ein Immobiliendarlehen zu besseren Konditionen ersetzt. Betrag und Laufzeit der Finanzierung lassen sich so den geänderten Bedürfnissen anpassen.
Vorteil: Die Einsparung oder Senkung der monatlichen Rückzahlungsrate kann für die aktuellen Renovierungskosten oder als Rücklage für zukünftige Renovierungen eingesetzt werden. 

Förderungen für die Renovierung: Für klassische Renovierungsmaßnahmen gibt es in der Regel keine staatlichen Förderungen. Es ist daher sinnvoll zu überlegen, ob Sie geplante Schönheitsreparaturen um förderfähige Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten erweitern. Die genauen Regelungen zur Wohnbauförderung sind in Österreich von Bundesland zu Bundesland sehr unterschiedlich.

Weiters sieht das österreichische Steuerrecht einen sogenannten Handwerkerbonus vor. Diesen können Sie beantragen, wenn österreichische Handwerksunternehmen für Ihre Renovierung beauftragt werden. Insgesamt werden bis zu 20 % der Gesamtkosten bzw. höchstens 600 Euro bezuschusst.
Wichtig: Es müssen Fristen eingehalten werden und der Zuschuss kann erst nach der Endabrechnung der Renovierungsmaßnahme erfolgen.

Renovierung von Haus und Wohnung: Fazit und Checkliste

Bereits kleinere regelmäßige Renovierungen steigern die Wohnqualität und den Immobilienwert. Ein neuer Anstrich, ein neuer Bodenbelag oder neue Fliesen – all das kann meist selbst bewerkstelligt werden und die Wirkung eines Raums deutlich verbessern. Dennoch sind Renovierungen stets mit guter Planung und finanziellem Aufwand verbunden: Dies gilt nicht zuletzt für umfangreichere Sanierungsmaßnahmen.

Hier kann es sich lohnen, zusätzlich einen oder mehrere Profis zur Unterstützung Ihres Renovierungsprojektes zu beauftragen. Dies stellt eine fachgerechte Umsetzung der Maßnahmen sicher. Beim Thema Energieeffizienz sollten sich Immobilienbesitzer generell von einem Energieberater fachkundige Hilfe holen. Er nimmt eine energetische Fachplanung vor und kann den Umfang und finanziellen Aufwand für die notwendigen Arbeiten kalkulieren. Zudem ist für die Ausstellung eines Energieausweises ein Energieberater unabdingbar. Schließlich werden Förderprogramme nur gegen Vorlage des Dokuments und einer abschließenden Beurteilung aller Sanierungsmaßnahmen gewährt.

Ihre Checkliste in Sachen Renovierung

Wichtige Punkte, die Sie für eine erfolgreiche Renovierungsmaßnahme beachten sollten:

Gründliche Bestandsaufnahme	In welchen Räumen sind welche Arbeiten durchzuführen?
Realistischer Zeitplan	In welcher zeitlichen Folge soll die Renovierung erfolgen und wie lange wird diese dauern?
Exakte Kostenkontrolle	Wie viel Geld soll investiert werden? Gibt es eine Budgetgrenze und reichen die Eigenmittel?
Planung der Durchführung	Eine exakte Vorplanung hilft die Renovierung arbeits- und kosteneffizient zu halten.
Eigen- oder Fremdleistung	Schließlich spart jede Eigenleistung Kosten. Engagieren Sie einen Profi also nur bei Bedarf.

Video: Haus Sanieren: Kosten, Erfahrungen, Tipps & Tricks

https://youtube.com/watch?v=-tcS9-VgYzc

Quelle: Grace Maleka / YouTube

FAQ

Wie gehe ich bei einer Renovierung vor?

1. Nehmen Sie sich Zeit. Unüberlegt zu arbeiten ist kontraproduktiv!
2. Räumen Sie Möbel raus oder decken Sie diese ab.
3. Sorgen Sie für Bodenschutz, Kantenschutz und spezielle Einstiege.
4. Belüften Sie geschlossene Räume ausreichend, um Staubbelastung zu vermeiden
5. Verwenden Sie fachgerechte Werkzeuge und ggf. Leihgeräte.

Was sind Renovierungskosten?

Zu Renovierungsarbeiten und zu den Kosten einer Renovierung zählen alle Maßnahmen, die eine optische Verschönerung herbeiführen und Abnutzungsspuren beseitigen. Sie haben aber keine Auswirkung auf die grundlegende bauliche und technische Ausstattung einer Immobilie.

Wie berechnet man Renovierungskosten?

Als groben Richtwert können Sie Renovierungskosten von 600 bis 1.200 Euro/m² veranschlagen – je nach Umfang und Ausführung der Renovierung. Hierunter fallen: Böden erneuern, Wände und Decken streichen, tapezieren oder fliesen sowie Innentüren, Bad, WC und Küche erneuern.

Was kostet eine Altbausanierung pro m²?

Sanierung	Kosten pro Quadratmeter / Stück	Kosten für ein Einfamilienhaus (150 m²)
Aufsparrendämmung	150 € pro m²	16.000 €
Zwischensparrendämmung	50 € pro m²	5.500 €
Geschossdeckendämmung	40 bis 50 € pro m²	2.500 bis 3.500 €
Fassadendämmung (Einblasen)	15 bis 30 € pro m²	2.500 bis 4.000 €

Daten-Quelle: PLAN7ARCHITEKT

Können Renovierungskosten von der Steuer abgesetzt werden?

Egal ob eine neue Heizungsanlage, ein moderneres Bad oder eine Fassadendämmung – Vermieter können die Kosten für Renovierungen oder Modernisierungen ihrer Immobilien voll von der Steuer als Werbungskosten absetzen.

Können Modernisierungskosten auf den Mieter umgelegt werden?

In Österreich gibt es keine einheitliche Regelung zur Umlage der Modernisierungskosten auf den Mieter. In Deutschland können jedes Jahr elf Prozent der Gesamtsumme der Modernisierungskosten auf den Mieter umgelegt werden, solange dieser mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten informiert wird.

Werden auch weitere Modernisierungskosten gefördert?

Neben den Förderungen der thermischen Sanierung einer Immobilie gibt es auch Förderungen für weitere Maßnahmen, die den Energieverbrauch nicht betreffen. So gibt es beispielsweise günstige Darlehen für die Modernisierungskosten bei einem nachträglichen Lifteinbau, dem Einbau einer Alarmanlage oder dem Einbau von Lärmschutzfenstern bei Überschreitung der Lärmgrenzwerte. Auch die Modernisierungskosten für die Schaffung zusätzlicher Wohnräume können möglicherweise gefördert werden.

Wie funktioniert die Photovoltaik?

Unter Photovoltaik versteht man die direkte Umwandlung des Sonnenlichts in elektrische Energie.

PV-Anlagen bestehen aus einer Anzahl an Modulen, die wiederum Photozellen bzw. Solarzellen enthalten. In den Solarzellen wird das einfallende Sonnenlicht in Strom umgewandelt. In Österreich sind Photovoltaikanlagen keine Seltenheit mehr – Häuslebauer leisten so einen aktiven Beitrag zum Klimaschutz.

Inhaltsverzeichnis

Welche Häuser eignen sich für PV-Anlagen?

Durchschnittliche Kosten

Stromspeicher & deren Vorteile

Einspeisetarife Österreich

Förderungen & Zuschüsse

Steuern

Fazit, Video & FAQ

Hintergrundwissen zum Thema Photovoltaikanlage

Photovoltaikanlagen und Stromspeicher sind die Komponenten für eine nachhaltige und dauerhaft günstige Stromversorgung. Mit Photovoltaik machen Sie sich unabhängig von ständig steigenden Stromkosten und liefern gleichzeitig einen wichtigen Beitrag für die Energiewende in Österreich.

Mit der Umstellung auf Solarstrom stehen Konsumenten vor einer Vielzahl von Fragen. Vor allem die Funktionsweise, Effizienz, konkrete Vorteile und die Anschaffungskosten spielen eine entscheidende Rolle. Weiters kommt der Amortisierung eine zentrale Bedeutung zu: Diese bezeichnet die Laufzeit, bis eine Photovoltaikanlage ihre Anschaffungskosten eingespielt hat. Ab diesem Zeitpunkt rechnet sich die Solaranlage und sorgt somit für reduzierte laufende Kosten bei gleichbleibendem Verbrauch.

In unserem Ratgeber erfahren Sie alles über die vielen Vorteile der Photovoltaik. Wir zeigen Ihnen, worauf Sie beim Kauf einer Photovoltaikanlage achten sollten und was am besten zu Ihrem Bedarf passt

Welche Häuser eignen sich für PV-Anlagen?

In Sachen Photovoltaik gibt es für jede Gebäude- und Dachform die passende Lösung, wenn die statischen Voraussetzungen gegeben sind. Vom Flachdach bis zur 45-Grad-Neigung des Dachstuhls ist die Montage einer PV-Anlage möglich.

Die wichtigsten Voraussetzungen für einen guten Stromertrag sind

• ein möglichst schattenfreies Dach in Richtung Süden, Osten oder Westen
• eine Neigung der PV-Anlage von 20 bis 60 Grad

Tipp: Stimmt die Statik, kann fast auf jedem Gebäude nachträglich eine PV-Anlage angebracht werden. Wer beim Neubau die spätere Installation vorbereiten möchte, sollte sich von einem PV-Installateur beraten lassen. Anschlüsse und Leitungen können mit wenig Aufwand schon beim Bau des Hauses gelegt werden.

Was kostet eine Photovoltaikanlage durchschnittlich?

Die Anschaffungskosten einer Photovoltaikanlage sind in den letzten Jahren deutlich gesunken. PV-Technik ist mittlerweile sehr günstig und die Konzepte zum Eigenverbrauch des Sonnenstroms ausgefeilt: mit Speicher, Wärmepumpe oder Elektroauto. Das ist gut fürs Klima und fürs Geldbörserl – selbst erzeugter Solarstrom ist längst günstiger als Strom vom Energieversorger. Kleine Photovoltaik Anlagen mit weniger Leistung sind etwas teurer als größere Anlagen mit mehr Leistung.

Tipp: Wer sich für eine Anlage interessiert, sollte die individuelle Situation vor Ort zuerst von einem erfahrenen Installateur begutachten lassen. Dann erfolgt die Planung – vom Modul-Verlegeplan bis zur Ertragsprognose.

Fallbeispiel Vier-Personen-Haushalt

Ein Vier-Personen-Haushalt in Österreich verbraucht jährlich rund 4.000 Kilowattstunden Strom. Um diese Menge zu erwirtschaften, ist eine 5-Kilowatt-PV-Anlage nötig – das entspricht etwa 40 Quadratmetern Solarmodule auf Ihrem Dach. Der Durchschnittspreis liegt bei etwa 1.500 Euro pro kWp (Kilowattpeak). Eine entsprechende 5-kW-Anlage kostet somit ab 8.000 Euro.

Größere schlüsselfertige Aufdachanlagen bis zehn Kilowatt (kW) Leistung kosten laut dem Solar Cluster heute um die 1.300 Euro je kW. Bei Anlagen über 10 kW Leistung müssen Sie als Betreiber eine zusätzliche Umlage bezahlen und diese in Ihre Kalkulation einbeziehen.

Die Praxis zeigt: Anlagen bis 10 Kilowatt sind meistens sinnvoll. Weiters sollte unbedingt über die Installation eines Stromspeichers nachgedacht werden – diese machen Ihre Photovoltaikanlagen erst richtig effektiv. Hier liegen die Kosten jedoch rund 40 % höher:

Überblick: Kosten einer PV-Anlage mit und ohne Speicher

Größe PV-Anlage (kWp)	Kosten PV-Anlage	Kosten PV-Anlage & Speicher
4 kWp	6.500 € – 7.500 €	9.000 € – 11.000 €
5 kWp	7.500 € – 8.500 €	10.000 € – 12.000 €
6 kWp	8.000 € – 9.000 €	11.000 € – 13.000 €
7 kWp	9.000 € – 11.000 €	12.000 € – 14.000 €
10 kWp	12.500 € – 14.000 €	16.500 € – 19.500 €

Photovoltaikanlagen mit Stromspeicher – wo liegen die Vorteile?

Ein Batteriespeicher macht Ihre Photovoltaikanlage erst richtig effektiv, denn damit können Sie Solarstrom auch in der Nacht nutzen und Ihre Stromkosten noch mehr senken. Stromspeicher haben primär die Aufgabe den Verbrauch des hergestellten Solarstroms zu erhöhen (Eigenverbrauch) um den Zukauf teuren Netzstroms zu verringern.

Je nach Stromverbrauch, Größe der Photovoltaikanlage und der Ladekapazität der Batterie können Sie eine Eigenversorgung von bis zu 80 % erreichen. Moderne Lithium-Stromspeicher für das Einfamilienhaus haben die Größe eines Kühlschranks – je nach persönlichem Anwendungsprofil sollten Sie den richtigen Stromspeicher wählen:

SonnenBatterie: Die Batterie von Sonnen ergänzt bestehende und neue Photovoltaikanlagen. Die modulare Bauweise ermöglicht jederzeit eine einfache Erweiterung der Speicherkapazität von fünf bis auf 15 Kilowattstunden in jeweils 2,5 Kilowattstunden-Schritten. Somit wächst Ihr Speicher mit dem eigenen Energiebedarf.

Neoom: Der Lithium-Eisenphosphat Speicher von Neoom eignet sich insbesondere für die Stromeigenversorgung in Einfamilienhäusern – als Ergänzung bestehender oder neuer Photovoltaikanlagen. Den Neoom Speicher gibt es in vielen verschiedenen, flexiblen Größen und Varianten – je nach jährlichem Strombedarf.

RCT Power: Mit dem RCT-Stromspeicher nutzen Sie die Solarenergie effizient, machen Ihr Eigenheim Energie-unabhängiger und das sogar bei Stromausfall. Das Speichersystem von RCT Power optimiert Ihren Eigenverbrauch und sorgt dafür, dass so viel Solarstrom wie möglich in Ihrem Haushalt bleibt.

Solarwatt MyReserve: Der MyReserve Lithium-Ionen Speicher schließlich ist der erste vollständig modulare Stromspeicher der Welt. Je mehr Speicherkapazität Sie benötigen, desto mehr Speicherbausteine können miteinander kombiniert werden. Sinnvoll beispielsweise für spätere Erweiterungen des eigenen Solarbetriebs.

Tipp: Stromspeicher − ja oder nein?
Stromspeicher werden benötigt, damit der Solarstrom auch dann zur Verfügung steht, wenn keine Sonne scheint. Ohne solche PV-Akkus lassen sich nur etwa 20 bis 30 Prozent des selbst erzeugten Solarstroms im Haus nutzen. Mit einer Zwischenspeicherung kann bei einem ausgefeilten Gesamtkonzept die Eigenverbrauchsrate auf rund 80 Prozent ansteigen.

PV-Anlagen – Einspeisetarife für Photovoltaik in Österreich 2021

Wenn Sie eine Photovoltaikanlage auf Ihrem Dach betreiben oder eine PV-Anlage planen, sollten Sie nach dem richtigen Einspeisetarif für überschüssig produzierten Strom achten, damit Sie mehr Geld pro Kilowattstunde bekommen und gleichzeitig nicht mehr dafür zahlen, wenn Sie mehr Strom beziehen, als Sie produzieren. Haben Sie einen Anschluss, mit dem Sie Energie in das Netz einspeisen können, wird Ihnen jede Kilowattstunde vergütet.

In der Regel bieten Stromanbieter in Österreich günstigere Konditionen für den eingespeisten Strom. Dafür müssen Sie in den meisten Fällen aber auch Strom von diesem Anbieter beziehen. Dabei ist das Verhältnis zwischen Einspeisetarif und Abnahmetarif entscheidend.

Einspeisetarife der Anbieter und deren Bedingungen im Überblick

Energieanbieter	Abnahmetarif (Cent/kWh)	Bedingungen und Details
AAE Naturstrom Vertrieb GmbH	4,79 Cent/kWh	Preisanpassung: 4/Jahr Einspeisetarif Voraussetzung: Strom des Unternehmens beziehen PV Anlagen bis zu 5 kWp Größere Anlagen nur nach Absprache Grundgebühr zusätzlich für PV: Keine
TullnEnergie powered by AAE Naturstrom Vertrieb GmbH	7,00 Cent/kWh	Preisanpassung: Bei Bedarf Einspeisetarif Voraussetzung: Strom des Unternehmens beziehen PV Anlagen bis zu 10 kWp Größere Anlagen nur nach Absprache Grundgebühr zusätzlich für PV: Keine
aWATTar Energy in sync with nature	7,69 Cent/kWh	Preisanpassung: Bei Bedarf Einspeisetarif Voraussetzung: Strom des Unternehmens beziehen PV Anlagen bis zu 10 kWp Grundgebühr zusätzlich für PV: Keine
E-Werk Gösting Stromversorgungs GmbH	6,00 Cent/kWh bis 1.000 kWh; 4,00 Cent/kWh ab 1.001 kWh	Preisanpassung: Bei Bedarf Einspeisetarif Voraussetzung: Strom des Unternehmens beziehen PV Anlagen bis zu 10 kWp Grundgebühr zusätzlich für PV: 3,00 €/Monat
eFriends	max. 8,3 Cent/kWh	Preisanpassung: Bei Bedarf Sonderbedingungen für Nicht-Kunden Grundgebühr zusätzlich für PV: 4,99 EUR/Monat
E-Werk Sigl Stromversorgungs GmbH	6,00 Cent/kWh bis 1.000 kWh; 4,00 Cent/kWh ab 1.001 kWh	Preisanpassung: Bei Bedarf Einspeisetarif Voraussetzung: Strom des Unternehmens beziehen PV Anlagen bis zu 10 kWp Grundgebühr zusätzlich für PV: 3,90 EUR/Monat
Energie AG	7,09 Cent/kWh	Preisanpassung: Jährlich auf Basis österreichischer Strompreisindex PV Anlagen bis zu 5 kWp Sonderbedingungen für größere PV Anlagen
Energie Burgenland	3,57 Cent/kWh	Preisanpassung: Bei Bedarf Einspeisetarif Voraussetzung: Strom des Unternehmens beziehen Grundgebühr zusätzlich für PV: Keine
Energie Steiermark	6,02 Cent/kWh bis 1.000 kWh, 3,99 Cent/kWh ab 1.001 kWh	Preisanpassung: 1/Jahr Ausschließlich Abnahme von Überschussenergie, keine Volleinspeisung PV Anlagen bis zu 50 kWp
Oekostrom AG	3,99 Cent/kWh	Preisanpassung: Bei Bedarf Sonderbedingungen für Nicht-Kunden Grundgebühr zusätzlich für PV: Keine
OurPower Energiegenossenschaft	bis zu 8,0 Cent/kWh	Preisanpassung: Bis zu 7 Jahre fix Einspeisetarif Voraussetzung: Strom des Unternehmens beziehen PV Anlagen bis zu 50 kWp Grundgebühr zusätzlich für PV: Keine
Spotty Smart Energy	Stündlicher Preis von der Strombörse EPEX Spot	Preisanpassung: Stündlich
Stadtwerke Hartberg	6,00 bis 9,25 Cent/kWh	Preisanpassung: Bis zu 1 Jahr fix Einspeisetarif Voraussetzung: Strom des Unternehmens beziehen PV Anlagen bis zu 5 kWp Grundgebühr zusätzlich für PV: 0 – 2,25 EUR/Monat
Stadtwerke Kapfenberg	10 Cent/kWh bis 500 kWh; 6 Cent/kWh bis 1.000 kWh; 4 Cent/kWh ab 1.001 kWh	Einspeisetarif Voraussetzung: Strom des Unternehmens beziehen PV Anlagen bis zu 10 kWp Grundgebühr zusätzlich für PV: 2,50 EUR/Monat
Verbund	4,99 Cent/kWh	Einspeisetarif Voraussetzung: Strom des Unternehmens beziehen PV Anlagen bis zu 5 kWp Servicepauschale: 2,08 Euro/Monat
WEB Windenergie AG	4,99 bis 6,69 Cent/kWh	Preisanpassung: 1/Jahr Preisanpassung: Bis zu 1 Jahr fix Einspeisetarif Voraussetzung: Strom des Unternehmens beziehen PV Anlagen bis zu 50 kWp
Wels Strom	3,75 bis 5,90 Cent/kWh	Preisanpassung: Bei Bedarf Einspeisetarif Voraussetzung: Strom des Unternehmens beziehen Grundgebühr zusätzlich für PV: 1,20 EUR/Monat
Wien Energie	5,94 Cent/kWh	Preisanpassung: Bei Bedarf PV Anlagen bis zu 7 kWp 10 Jahre Mindestvertragsdauer

Photovoltaikanlagen – welche Förderung gibt es in Österreich 2021?

Mit der Novellierung des Ökostromgesetzes haben Sie seit 2018 zwei Möglichkeiten für die Förderung von Photovoltaik-Anlagen seitens der Abwicklungsstelle für Ökostrom (OeMAG):

• Unterstützung über geförderte Einspeisetarife gemäß § 12 Ökostromgesetz (ÖSG)
• Investitionszuschüsse für Photovoltaikanlagen und deren Kombination mit Stromspeichern gemäß § 27 a ÖSG.

I: Die OeMAG-Tarifförderung

Zur Tarifförderung von PV-Anlagen hält die OeMAG jährlich ein Budget von acht Millionen Euro parat. Die aktuell geltende Einspeisetarif-Verordnung sieht im Jahr 2021 eine Vergütung von 7,06 Cent/kWh vor. Weiters wird ein Einmalzuschuss im Rahmen der Tarifförderung von 30 % der Errichtungskosten gewährt – höchstens jedoch 250 Euro/kWp. 

Anträge seit dem 12. Jänner 2021:  Anträge können Sie online auf der Internetseite der OeMAG stellen. Die Vergabe der Fördermittel erfolgte nach der Höhe des Eigenversorgungsanteils. Anlagen mit hohem Eigenversorgungsgrad werden bevorzugt.

Voraussetzungen zur Tarifförderung sind:

• Die PV-Anlage befindet sich auf oder an einem Gebäude.
• Die PV-Anlage ist bzw. wird an das öffentliche Netz angeschlossen.
• Es wird keine Einspeisetarifförderung gemäß § 12 ÖSG, keine Förderung durch den Klima- und Energiefonds oder eine Landesförderung bezogen.

II: Der OeMAG Investitionszuschuss

Weiters wird mit dem Projekt Investitionszuschüsse für Photovoltaikanlagen und Stromspeicher seit 16. Februar 2021 die Errichtung und die Kombination von neuen oder bestehenden PV-Anlagen mit einem Stromspeicher unterstützt – vor der Einreichung für den Erhalt der Förderwürdigkeit weder mit dem Bau begonnen noch eine rechtsverbindliche Verpflichtung zur Bestellung von Anlagenteilen getätigt worden sein!

Für PV-Anlagen beträgt der Investitionszuschuss maximal 30 % der Investitionskosten, maximal jedoch:

• 250 € pro kWp bei einer Leistung der PV-Anlage bis 100 kWp
• 200 € pro kWp bei einer Leistung der PV-Anlage von mehr als 100 kWp bis 500 kWp 

Für Stromspeicher kann zusätzlich ein Investitionszuschuss von 200 Euro pro kWh gewährt werden, falls die PV-Anlage eine Speicherkapazität von mindestens 0,5 kWh pro kWp hat oder eine bestehende Speicherkapazität erweitert wird. Gefördert werden Stromspeicher bis max. 50 kWh pro kWp.

Voraussetzung für den Investitionszuschuss ist, dass die PV-Anlage

• sich auf oder an einem Gebäude, einer baulichen Anlage (Garage oder Carport) oder auf einer Betriebsfläche (Lagerplätze, Werksgelände, Parkplätze) befindet,
• an das öffentliche Stromnetz angeschlossen wird,
• und zur Errichtung keine Einspeisetarifförderung gemäß § 12 ÖSG, keine Förderung durch den Klima- und Energiefonds oder eine Landesförderung besteht.

Der Förderantrag des jährlich 36 Millionen Euro umfassenden Investitionszuschusses ist vor der rechtsverbindlichen Bestellung oder vor Beginn der Bauarbeiten über das elektronische Antragssystem der Abwicklungsstelle einzureichen. Nach Errichtung oder Erweiterung müssen alle Rechnungen und Zahlungsbelege ebenfalls elektronisch der OeMAG übermittelt werden.

Tipp: Die PV-Anlage bzw. die Erweiterung der Speicherkapazität muss spätestens innerhalb eines Jahres nach Zusicherung des Investitionszuschusses in Betrieb genommen werden. Die Inbetriebnahme ist durch eine Bestätigung des Netzbetreibers der OeMAG nachzuweisen. Diese Frist kann unter Umständen einmalig von der OeMAG um weitere sechs Monate verlängert werden.

Photovoltaikanlagen und Steuern – die Nutzungstypen

Das Bundesministerium für Finanzen (BMF) unterscheidet bei der Ermittlung der Einkommenssteuer, Körperschaftssteuer und Umsatzsteuer von Photovoltaikanlagen zwischen drei Nutzungstypen:

• Volleinspeiser: Hier müssen Sie die gesamte erzeugte Energie direkt in das Ortsnetz einspeisen und an ein Energieversorgungsunternehmen oder die OeMAG verkaufen. Der Eigenbedarf an Strom wird komplett von einem Energieversorgungsunternehmen aus dem Ortsnetz bezogen.
• Überschusseinspeiser: Hierbei können Sie die erzeugte Energie für den Eigenbedarf verwenden. Überschüssig erzeugter Strom wird in das Ortsnetz eingespeist und an ein Energieversorgungsunternehmen oder die OeMAG verkauft. Reicht die selbst erzeugte Energie für den Eigenbedarf nicht aus, wird der zusätzlich benötigte Strom aus dem Ortsnetz zugekauft.
• Inselbetrieb: Dieser dient nur der Eigenbedarfsdeckung, der Überschüsse werden in Batterien gespeichert. Zumeist findet diese Form Verwendung, wo eine Stromversorgung durch das öffentliche Stromnetz nicht möglich ist.

Tipp: Die aktuellen Regelungen zur steuerlichen Beurteilung von Photovoltaikanlagen können Sie im Erlass des BMF vom 24.02.2014, BMF-010219/0488-VI/4/2013, BMF-AV Nr. 8/2014 erkunden.

PV-Anlage – so finden Sie den richtigen Fachbetrieb

Ein störungsfreier Betrieb von PV-Anlagen erfordert zum einen hochwertige Komponenten, zum anderen eine fachgerechte Installation und Wartung. Bei der Suche nach einem spezialisierten Fachbetrieb für Elektrohandwerk können Gespräche mit Nachbarn und lokalen Klimaschutz-Initiativen, das Internet oder ein Besuch auf Fach- und Solarmessen rasch weiterhelfen. Weiters bietet der Bundesverband Solarwirtschaft eine Handwerkersuche an.

Einen erfahrenen und seriösen Fachbetrieb erkennen Sie unter anderem an:

Aussagekräftigen Referenzen: Viele Handwerksbetriebe sind mit einer Besichtigung und Vorführung einverstanden.

Kostenlosen und unverbindlichen Vor-Ort-Terminen: Nur so können alle Voraussetzungen von Gebäude und Umgebung beurteilt, und ein individuelles Angebot erstellt werden.

Schließlich sollten Referenzen von Solarstromspeichern vorliegen: Zwar ist dieses Geschäftsfeld noch jung. Erfahrene Betriebe sollten aber Auskünfte zu Effizienz, Lebensdauer, Dimensionierung und Preise der Akkus parat haben.

Tipp: Zu Kauf und Installation von Photovoltaikanlagen sowie Speichersystemen sollten Sie immer mehrere Angebote einholen! Akten Sie hierbei keinesfalls nur auf den Preis – gute Qualität und eine kompetente Installation sind das beste Investment Ihrer Solarstromerzeugung beim Eigenheim.

Fazit zum Thema: wann rechnet sich eine Photovoltaikanlage?

Erst mit einer hohen Effizienz rechnet sich eine PV-Anlage auf Dauer. Entscheidend sind hier zum einen Gebäudezustand, eigener Bedarf sowie Größe und Beschaffenheit der Anlage. Ebenfalls eine Rolle spielen der Preis sowie mögliche Einspeisevergütungen und Förderungen.

Für Privatnutzer gilt: Die Größe einer Photovoltaikanlage hängt vorderst vom Gesamtkonzept ab.

• Kleinere Flächen mit bis 5 kWp zu lassen sich gezielter auf den Eigenverbrauch abstimmen.
• Bei größeren Flächen bleibt mehr Strom für die Netzeinspeisung übrig. Die Vergütung für die Einspeisung ist allerdings höchst unterschiedlich und bei Neuanlagen geringer.
• Eine Gesamt-Spitzenleistung der PV-Anlage von 10 kWp ist für Privatkonsumenten ein guter Richtwert.
• Ein Stromspeicher zur Photovoltaikanlage ermöglicht zudem eine Eigenversorgung von bis zu 80 %

Bis zu fünf Jahre muss in Österreich eine durchschnittliche PV-Anlage Strom erzeugen, um die benötigte Energie zur Herstellung wieder hereinzuspielen. Bis sich der Betrieb einer Photovoltaikanlage für Häuslebauer wirklich rechnet, gehen aber gut und gerne 10 bis 20 Jahre ins Land. Eine lange Zeit, die eine gute Kalkulation bei der eigenen Solarstromanlage erfordert.

Video: Photovoltaik durchgerechnet: Kosten vs. Sparpotenzial

https://youtube.com/watch?v=INmjtQ42ufY

Quelle: Finanztip / YouTube

FAQ

Was ist der Unterschied zwischen Solarthermie und Photovoltaik?

Der Unterschied von Solarthermie- und Photovoltaikanlagen liegt bei der erzeugten Energieform. Solarthermie unterstützt den Eigenverbrauch von Warmwasser oder Heizungsanlage. Mit einer PV-Anlage lässt sich Strom erzeugen. Wer genug Fläche hat, kann die beiden Solaranlagen auch miteinander kombinieren.

Wie groß darf eine PV-Anlage sein Österreich?

Die Anlagengröße muss mindestens 5 kWp und darf maximal 150 kWp betragen. Es können sowohl Freiflächenanlagen, Aufdachanlagen als auch Gebäude-integrierte Anlagen gefördert werden. Der Einbau von gebrauchten PV-Modulen sowie gebrauchten Stromspeichern wird nicht gefördert.

Was kostet die Photovoltaikanlage für ein Einfamilienhaus?

Die Anschaffungskosten für eine PV-Anlage liegen in Österreich bei durchschnittlich 1.500 – 1.800 Euro pro kWp. Für Einfamilienhäuser mit einer Leistung von 5 kWp ergibt sich so eine Preisspanne von 7.500 bis 15.000 Euro. 85 % der Kosten fallen für die Anschaffung der Komponenten und 15 % für die Montage an.

Wann lohnt sich eine Photovoltaik?

Eine Solaranlage rechnet sich umso schneller, je mehr Solarstrom Sie direkt selbst verbrauchen. Denn Strom vom Dach kostet viel weniger als Strom aus dem Netz. Überschüssigen Strom können Sie ins öffentliche Netz einspeisen und verkaufen. Die Amortisationszeit einer PV-Anlage beträgt mindestens 10 Jahre, die Lebensdauer liegt zwischen 20 und 30 Jahren.

Wie hoch ist die Förderungen bei Photovoltaikanlagen 2021?

Der einmalige Investitionszuschuss für Photovoltaikanlagen beträgt von 30 % der Errichtungskosten. Bei einer Anlagengröße bis 100 kWp werden maximal 250 Euro pro kWp und bei einer Anlagengröße über 100 kWp bis 500 kWp maximal 200 Euro pro kWp gewährt. Die aktuell geltende Einspeisetarif-Verordnung sieht weiters eine Vergütung von 7,06 Cent/kWh vor.

Worum geht es beim Verkehrswert einer Immobilie?

Der Verkehrswert einer Immobilie ist jener Wert, an dem sich die Transaktionspreise beim Kauf und Verkauf von Liegenschaften orientieren. Dieser kann mittels Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren und Vergleichswertverfahren ermittelt werden. Der standardisierte Einheitswert einer Immobilie dagegen dient vorderst als Besteuerungsgrundlage – beispielsweise zur Ermittlung der Grundsteuer.

Inhaltsverzeichnis

Definition

Berechnung für Erbschaft, Verkauf und Co

Wer ermittelt der Verkehrswert?

Verfahren

Fazit

Video

Verkehrswert einer Immobilie: was ist das genau?

Per Definition ist der Verkehrswert einer Immobilie jener Preis, der zu einem gewissen Stichtag im normalen Geschäftsverkehr und auf der Grundlage der rechtlichen Gegebenheiten sowie der tatsächlichen Eigenschaften der Immobilie zu erzielen wäre. Er gleicht somit dem Marktwert, an dem sich auch Käufer und Verkäufer bei ihren Transaktionspreisen orientieren.

Drei Methoden der Ermittlung: Festgelegt wird der Verkehrswert mittels unabhängigem Schätzgutachten. Hierbei gibt es drei Methoden der Wertermittlung von Immobilien:

• das Ertragswertverfahren
• das Vergleichswertfahren
• und das Sachwertverfahren

Verkehrswert berechnen: bei Erbschaft, Verkauf und Co.

Um den Verkehrswert einer Liegenschaft ermitteln zu müssen, gibt es im Alltag eine Reihe von Situationen. Ein Bewertungsgutachten ist insbesondere nötig bei

Bei Finanzierung, Wohnungskauf oder Hauskauf: Banken oder Bausparkassen verlangen hier vorab immer ein Schätzgutachten. In der Regel führen dies selbst durch und verrechnen hierfür eine Gebühr.

Im Erbfall: Auch im Falle einer Erbschaft ist die Berechnung des Verkehrswertes in der Regel Standard. Schließlich hängt vom Wert der Liegenschaft die Höhe der Erbauszahlung einzelner Erben oder Erbengemeinschaften ab.

Beim Verkauf: Weiters müssen sich Immobilienmakler beim Immobilienverkaufs in ihrer Preisfindung am marktüblichen Wert orientieren – dies ist der dem Verkehrswert. In der Regel wird hier ein Sachverständigengutachten zur Berechnung des Verkehrswerts einer Immobilie in Auftrag gegeben.

Im Scheidungsfall: Schließlich ist auch im Falle einer Scheidung eine Wertermittlung per Schätzgutachten erforderlich. Nur so lassen sich Auszahlungen der Partner korrekt ermitteln.

Wer ermittelt den Verkehrswert einer Immobilie?

Zur Ermittlung des Verkehrswerts gibt es verschiedene Möglichkeiten: vom traditionellen kostenpflichtigen Verfahren per Wertgutachten bis hin zur kostenlosen Online-Ermittlung. Allerdings bieten nicht alle Quellen eine seriöse Wertgrundlage. Die wichtigsten Quellen zur Ermittlung des Verkehrswerts sind:

Sachverständige: Am zuverlässigsten und teuersten sind Bewertungsgutachten von gerichtlich beeideten Sachverständigen. Sie kommen insbesondere bei Erbschaften und Scheidungen zum Einsatz, falls es Streit über den Wert einer Immobilie gibt.

Immobilienmakler: Weiters sind Schätzungen häufig in Maklerdienstleistungen inkludiert. Gute Makler sind häufig gleichzeitig auch gerichtlich beeidete Immobiliensachverständige.

Kreditinstitute: Bank und Kreditvermittler verwenden hingegen meist standardisierte Software-Tools zur Immobilienbewertung. Diese sind nicht so präzise wie individuelle Gutachten durch beeidete Sachverständige – aber kostengünstiger.

Online-Tools: Schließlich bleiben kostenfreie Online-Tool zur Verkehrswertermittlung. Diese achten allerdings in der Regel nur auf Transaktionspreise im Umfeld der Immobilie und weniger auf den Schnitt der Wohnung. Zur exakten Preisschätzung sind diese meist nicht geeignet.

Tipp: Mit Kosten von 500 bis über 1.000 Euro pro Gutachten sind gerichtlich beeidete Sachverständige am teuersten. Immobilienmakler haben Gutachten meist in ihrer Dienstleistung inkludiert. Banken und Kreditvermittler verlangen in der Regel eine Pauschale oder einen Prozentsatz von rund 0,1 bis 0,5 % der Kreditsumme.

Welche Verfahren zur Berechnung des Verkehrswerts gibt es?

In Österreich haben sich drei Verfahren zur Berechnung des Verkehrswerts einer Immobilie etabliert: das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren sowie das Vergleichswertverfahren.

Ertragswertverfahren: erzielbare Mieterträge

Beim Ertragswertverfahren stehen erzielbare Mieterträge eine Immobilie im Vordergrund – wie viel an monatlicher oder jährlicher Miete eine Immobilie also abwirft. Dieses recht aufwändige Verfahren kommt insbesondere bei Mehrfamilienhäusern, Zinshäusern oder Gewerbeimmobilien zum Einsatz und errechnet sich anhand unseres Beispiels eines Zinshauses folgendermaßen:

Beispiel-Immobilie Zinshaus
Grundstücksfläche	600 m2
Bodenrichtwert	400 Euro pro m2
Wohnfläche	400 m2
Quadratmetermiete	10 Euro
Bewirtschaftungskosten	25 % der Mieterträge netto
Liegenschaftszins	3 %
Restnutzungsdauer der Immobilie	30 Jahre (70 Jahre gesamt)

Schritt 1: Ermittlung des Bodenwertes des unbebauten Grundstücks

Bodenwert = Bodenrichtwert * Grundstücksfläche: 400 Euro/m² * 600 m² = 240.000 Euro

Schritt 2: Berechnung des Grundstücksreinertrags

Jährliche Mieteinnahmen minus Bewirtschaftungskosten (Verwaltungs- und Betriebskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallswagnis). Diese werden zu 25 % der Nettomieteinnahmen angesetzt.

Schritt 3: Berechnung des Gebäudereinertrags

Grundstücksreinertrag samt erwartete Wertsteigerung des unbebauten Grundstücks. Zur Vermeidung der doppelten Erfassung des Grundstückswertes wird die Bodenwertverzinsung abgezogen.

Bodenwertverzinsung = Bodenwert *Liegenschaftszins
240.000 Euro (Bodenwert) * 0,03 (Liegenschaftszins) = 7.200 Euro
Gebäudereinertrag = Grundstücksreinertrag minus Bodenwertverzinsung
36.000 Euro – 7.200 Euro = 28.800 Euro

Schritt 4: Ermittlung des Gebäudeertragswerts samt Vervielfältiger

Gebäudeertragswert = Gebäudereinertrag * Vervielfältiger

Der Vervielfältiger inkludiert sowohl Liegenschaftszins als auch Restnutzungsdauer des Gebäudes. Er ist umso höher, je niedriger der Zins ist und je länger das Gebäude genützt werden kann.

Beispiel: 3 % Liegenschaftszins und 30 Jahren Restnutzungsdauer

Vervielfältiger: (1,03³⁰ -1) / (1,03 ³⁰ * 0,03) = 19,6

Gebäudereinertrag * Vervielfältiger = Gebäudeertragswert

Gebäudeertragswert 28.800 Euro * 19,6 = 564.480 Euro

Schritt 5: Berechnung des Ertragswertes:

Abschließend werden Bodenwert und Gebäudewert addiert und erforderliche Zu- und Abschläge (abhängig von Gebäudezustand und Mietbindungen) verrechnet:

Ertragswert = Gebäudeertragswert + Bodenwert +/– Wertänderungen

Angenommen wird ein Schaden am Gebäude um 35.000 Euro. So errechnet sich folgender Ertragswert:

ERTRAGSWERT: 564.480.920 Euro + 240.000 Euro – 35.000 Euro = 769.480 Euro

Sachwertverfahren: Herstellkosten der Bauteile

Deutlich einfacher lässt sich der Verkehrswert mittels Sachwertverfahrens erkunden. Der Sachwert setzt sich dabei aus Bodenwert, Gebäudewert sowie Wert der Außenanlagen zusammen. Entscheidend ist hier der Marktanpassungsfaktor (Sachwert von Immobilien inklusive lokaler Gegebenheiten). Hinzu kommt noch die Alterswertminderung:

Alterswertminderung: Alter des Gebäudes / Gesamtnutzungsdauer * 100

Beispiel-Immobilie Einfamilienhaus am Land
Gebäudeherstellungskosten aktuell	350.000 Euro
Freie Grundfläche:	800 m2
Grundstücks-Richtwertpreis pro m2:	300 Euro
Gebäudealter	30 Jahre (70 Jahre Gesamtnutzung)
Marktanpassungsfaktor:	0,95

Schritt 1: Bodenwert ermitteln

Bei Grund und Boden sind keine Altersanpassungen nötig. Die einfache Formel für den Bodenwert:

Grundstückspreis pro m² mal Grundstücksfläche: 300 Euro * 800 m² = 240.000 Euro an Bodenwert.

Schritt 2: Gebäudesachwert errechnen

Herstellungskosten aktuell: 350.000 Euro

Alterswertminderung: 30 Jahre / 70 Jahre * 100 = 42,9 % bzw. 150.150 Euro

Gebäudesachwert = 350.000 Euro – 150.150 Euro = 199.850 Euro

Schritt 3: Finaler Sachwert

Der finale Sachwert ergibt sich aus der Summe von Gebäudesachwert und Bodenwert multipliziert mit dem Marktanpassungsfaktor:

SACHWERT: (199.850 Euro + 240.000 Euro) * 0,95 = 138.367,50 Euro

Vergleichswertverfahren: lokale Immobilienpreise

Am einfachsten, allerdings nicht sehr präzise, ist das Vergleichswertverfahren. Dieses bietet nur grobe Anhaltspunkte zur Verkehrswertberechnung und zeigt Markttrends auf, wie vergleichbare Objekte gehandelt werden – was nicht immer ganz einfach ist. Größter Vorteil: Mit diesem Verfahren lässt sich kostenlos der aktuelle Verkehrswert ermitteln.

Wichtig: Recherchieren Sie möglichst ähnliche Immobilientransaktionen am lokalen Markt und berichtigen Sie Unterschiede mit Zu- und Abschlägen:

Beispiel-Immobile Wohnung Mehrfamilienhaus
	Vergleichsobjekt	Bewertetes Objekt	Zu- / Abschläge
Wohnfläche	80 m2	80 m2
Stockwerk	1. Stock	6. Stock	12 %
Ausstattung	Lift / Balkon	kein Lift / kein Balkon	– 25 %
Baujahr	1988	1998	7 %
Zustand	baujahrestypisch	baujahrestypisch
Preis / m2	3.200 Euro	3.500 Euro
Immobilienwert	256.000 Euro	225.040 Euro

Berechnung Wohnungspreis: 80 m² * 3.500 Euro = 280.000 Euro

VERGLEICHSWERT: 280.000 Euro – 6 % Abschlag = 263.200 Euro

Verkehrswert berechnen: einige wichtige Punkte zum Schluss

Entscheidende Faktoren

In Sachen Immobilie zählen – neben dem Preis – vor allem die Lage und die Qualität.

• Guter Zustand und Ausstattung: Aufzug und solider Balkon, moderne Küche und geräumiges Badezimmer mit Dusche und Badewanne sowie Kellerabteil und Garagenstellplatz – all dies bringt deutlich Pluspunkte.
• Lage und Anbindung: Bezüglich der Lage zählen vor allem Nähe zu U-Bahnstationen, gute Verkehrsanbindungen, Nahversorgungszentren sowie nahe Park- und Erholungsanlagen. Hinzu kommt die Nähe zum Arbeitsplatz oder zur Hochschule.

Nötigte Unterlagen

Zur Berechnung des Immobilien-Verkehrswerts sollten Ihnen folgende Unterlagen vorliegen:

• Allgemein: Baupläne & Baubeschreibung, Grundrisse & Schnitte, Grundbuchauszug, Lageplan & Flurkarte, Wohnflächenberechnung, Energieausweis.
• Bei Wohneigentum: Wirtschaftsplan, Betriebskosten & Nebenkostenabrechnung, Protokolle aller Eigentümerversammlungen.
• Bei Ertragsobjekten: Mietaufstellungen, Mietverträge, Bewirtschaftungskosten.
• Ermittlung von Belastungen und Rechten: Grundbuchauszüge, notarielle Urkunden und Eintragungen im Grundbuch.

Unterschiede: Verkehrswert und Einheitswert

Verkehrswert und Einheitswert sind in Sachen Immobilienbewertung vielfach im Gebrauch. Hier gibt es aber einige entscheidende Unterschiede:

• Einheitswert: Standardisiert zu einem bestimmten Termin festgestellt und über mehrere Jahre gültig. Dient als Bemessungsgrundlage für Gebühren und Steuern. Weiters wird die jährliche Grundsteuer auf Basis des Einheitswertes berechnet.
• Verkehrswert: Dieser liegt weit über dem Einheitswert und entspricht dem wahren Transaktionswert – also dem möglichen Kaufpreis. Hiervon wird auch die Grunderwerbsteuer mit 3,5 % berechnet.

Fazit zum Thema Verkehrswert berechnen

Kauf und Verkauf, Vermietung, Erbfall oder Scheidung. Es gibt viele Gründe, warum man wissen sollte, was eine Immobilie genau wert ist. Die entscheidende Kennzahl dafür ist der Verkehrswert, welche auf drei Arten berechnet werden kann: dem Ertragswertverfahren, dem Sachwertverfahren sowie dem Vergleichswertfahren. Der Verkehrswert wird von Sachverständigen geschätzt und orientiert sich in der Regel am Ertragswert oder Substanzwert. Bestimmte Umstände erhöhen oder vermindern dabei den erzielbaren Verkaufsbetrag.

Entscheidend in Sachen Verkehrswert sind seriöser Anbieter. Verkehrswertermittlungen können von Sachverständigen, Banken, Immobilienmaklern oder via Online-Tools vorgenommen werden. Am zuverlässigsten und teuersten sind Gutachten gerichtlich beeideter Immobiliensachverständigen. Kostenlose Online-Tools, die nur oberflächliche Transaktionsvergleiche tätigen eignen sich nur bedingt. Besonders zuverlässig ist eine Kombination von 75 % Ertragswertverfahren und 25 % Sachwertverfahren.

Tipp: Mit einem professionellen Immobiliensachverständigen erhalten Sie ein solides Verkehrswertgutachten für Ihre Immobilie und sind immer auf der sicheren Seite.

Video: So ermittelst Du den Wert einer Immobilie

Quelle: Finanztip / YouTube

Womit lassen sich Kredite besichern?

Einkommen, Wertpapiere, Ablebensversicherung, Grundstück: Es gibt viele Möglichkeiten einen Kredit zu besichern. Was genau unter Besicherung zu verstehen ist, welche Sicherheiten gibt es und was es sich mit der hypothekarischen Besicherung auf sich hat – diese und weitere Fragen klären wir in unserem folgenden Ratgeber Besicherung von Krediten.

Inhaltsverzeichnis

Definition

Warum sollten Sie Kredite besichern?

Welche Möglichkeiten gibt es?

Was ist zu beachten?

Fazit

FAQ

Video

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Besicherung von Krediten: eine kurze Definition

Bei jeder Kreditaufnahme möchten sich Banken absichern, um sicherzugehen, dass sie ihr Geld vom Kunden auch wirklich zurückbekommen. Daher verlangen sie in aller Regel Sicherheiten – die Besicherung des Kredits: Dies können, neben dem regelmäßigen Einkommen auch werthaltige Gegenstände, Immobilien und Grundstücke oder Wertpapiere und Sparverträge sein, auf welche Banken zugreifen können, falls Sie als Kreditnehmer Ihr Darlehen nicht zurückbezahlen können. Weiter werden von Banken Bürgen anerkannt – falls deren Bonität ausreichend ist.

Kredite besichern: warum sollten Sie das tun?

Der wichtigste Grund: Durch eine ausreichende Besicherung von Krediten können Sie bessere Zinsen mit Ihrer Bank aushandeln. Dies gilt für klassische Konsumentenkredite sowie, insbesondere für Immobiliendarlehen. Kommt hier Ihre Bank im Grundbuch erstrangig auf einen Beleihungsgrad von maximal 60 %, winken sogar Sonderkonditionen mit besonders niedrigen Zinsen.

Beispiel: Kaufen Sie eine Immobilie im Wert von 400.000 Euro kaufen, benötigen aber maximal 240.000 Euro an Kredit, lohnt sich auch das Gespräch mit jedem Geldinstitut. Hier winken meist Zinsnachlässe von 0,5 % und mehr.

Sicherheit für Kredite: welche Möglichkeiten gibt es?

Als Sicherheit gilt alles Werthaltige, was von Ihrer Bank bei Bedarf schnell veräußert werden kann. Drei Beispiele, die häufig zur Besicherung von Krediten eingesetzt werden, wollen wir uns im Folgenden näher ansehen:

Lohn- und Gehaltsansprüche

Die Übertragung einer Forderung auf einen Gläubiger erfolgt bei Kreditverträgen in aller Regel durch Lohn- und Gehaltsansprüche gegenüber dem Arbeitgeber. Bei der Abtretung von Lohn- und Gehaltsansprüchen an eine Bank darf diese ihre Ansprüche geltend machen, wenn Sie als Kreditnehmer in Zahlungsverzug geraten – also die monatlichen Kreditraten nicht mehr begleichen können. Dann kann die Bank eine Pfändung Ihres Gehalts vornehmen, wobei Ihnen stets gesetzlich vorgeschriebenes Existenzminimum zusteht. Bei einem Monatsgehalt von 3.000 Euro Monatsgehalt (monatlicher Bezug mit Sonderzahlungen, keine Kinder) sind dies aktuell 1.740 Euro.

Gold, Bankguthaben und Wertpapiere

Auch diese können zur Besicherung herangezogen werden. Bei einem sogenannten Lombardkredit erhalten Sie einen kurz- bis mittelfristigen Kredit gegen die Stellung von Kreditsicherheiten in Form der Verpfändung von Wertpapieren, Bankguthaben oder beweglichen Sachen. Auch die Pfandleihe der Pfandleihhäuser gehört zu den Lombardkrediten.

• Am teuersten ist die zur kurzfristigen Überbrückung vorgesehene Geldleihe bei Pfandleihhäusern, von der Sie nur im äußersten Notfall Gebrauch machen sollten.
• Wesentlich günstiger sind Lombardkredite der Banken, die mit Wertpapieren besichert sind. In der Praxis gibt es diesen per Wertpapierhandel, wenn die liquiden Mittel auf dem Verrechnungskonto ausgehen.

Hypothekarische Besicherung

Bei Wohnkrediten und Immobiliendarlehen erfolgt die Besicherung in Österreich traditionell in Form einer Hypothek. Hier dient die Immobilie selbst als Sicherheit und die Kennzeichnung der Verpfändung erfolgt über eine entsprechende Eintragung im Grundbuch. 

Ihre Bank trägt die Höhe der Schuld plus Sicherheitspolster als Hypothek ein. Die grundpfandrechtliche Besicherung beläuft sich in der Regel auf 120 bis 130 % des Kreditbetrags. Bei einem Darlehen von 250.000 Euro lautet die Hypothek beispielsweise auf 300.000 bis 375.000 Euro.

Weiters wird bei der Hypothek zwischen Festbetragshypothek und Höchstbetragshypothek unterschieden:

Festbetragshypothek: Diese dient Ihrem Kreditinstitut zur Absicherung einer vorab vereinbarten fixen Summe. Somit wird hier ausschließlich die Bank im Pfandrecht eingetragen.

Höchstbetragshypothek: Bei dieser besitzt Ihre Bank das Pfandrecht bis zu einem vereinbarten Maximalbetrag – unabhängig davon wie viel Geld Sie ihr schulden. Der Restbetrag kann dann auch anderen Gläubigern als Besicherung dienen.

Kredite besichern: das gilt es bei der Wahl weiters zu beachten

In den meisten Fällen ermöglicht eine Besicherung erst den Abschluss einer Finanzierung. Insbesondere bei der Besicherung von Immobilienkrediten hängt es häufig davon ab, wie viel diese Sicherheiten in der Praxis tatsächlich wert sind. Bei Wohnimmobilien sind in Österreich 80 % Beleihung üblich, zumindest in guten Lagen. Es gibt aber auch Ausnahmen:

Neubauwohnungen in Großstadtlage: Diese können Sie bei hohem Einkommen sogar komplett ohne Eigenmittel finanzieren. Die Zukunftsrendite überzeugt Banken zumeist und Sie müssen in der Regel nur 10 bis 15 % des Kaufpreises an Kaufnebenkosten aufbringen. Den Kaufpreis finanziert die Bank dann vollständig – gegen 100 % Beleihung der Wohnungen oder andere werthaltige Sicherheiten. 

Gewerbeimmobilie zur Vermietung: Kaufen Sie hingegen eine Lagerhalle in einem Industriegebiet, um diese zu vermieten, benötigen Sie hohe Eigenmittel – meist um die 40 bis 50 % der Kaufsumme. Der Grund: Gewerbeimmobilien stellen für Banken meist keine wertvolle Sicherheit dar, das Ausfallrisiko bei einer Finanzierung ist ungleich höher.

Immobilienkauf ohne Eigenmittel: Verfügen Sie über keine oder wenig Eigenmittel und ist die Besicherung durch die Immobilie für Ihre Bank nicht ausreichend, müssen Sie in der Regel Zusatzsicherheiten einbringen. Diese können beispielsweise ein:

• Laufende Bausparverträge 
• Wertpapiere und Sparguthaben
• Kapitallebensversicherungen
• Liquide Bürgen

Insbesondere Bürgschaften durch weitere Kreditnehmer sind bei Banken sehr gefragt. Diese bieten – unabhängig von Ihnen als Kreditnehmer – vertraglich vereinbarte Ausfallsicherheiten und sind insbesondere bei Immobilienfinanzierungen deutlich gefragter als beispielsweise ein zweiter Kreditnehmer im eigentlichen Kreditvertrag.

Tipp: Je werthaltiger Ihre bereitgestellten Sicherheiten sind, desto geringer ist der erforderliche Eigenmittelanteil, vorausgesetzt Ihr Einkommen stimmt. Bürgen sind in Sachen Immobilienfinanzierung ein probates Mittel für günstige Zinskonditionen.

Kreditbesicherung: die wichtigen Punkte zusammengefasst

• Sicherheiten sollen Ihre Rückzahlung des Kredites absichern, Finanzierungszusagen erleichtern und günstige Konditionen ermöglichen.
• Je höher die Qualität Ihrer Sicherheiten für Kredite ist, desto geringere Eigenmittel sind für die Finanzierung erforderlich.
• Die häufigste Sicherheit sind Pfandrechte der Banken im Grundbuch (hypothekarischen Besicherung). Sie besichern insbesondere Immobilienkredite für die Banken und Bausparkassen.
• Weiters steht die Abtretung von Forderungen und Gehältern, Wertpapiere, Gold und Lebensversicherungen als Besicherung parat.

Kredite besichern: unser Fazit zum Thema

Sicherheiten ermöglichen die weitgehende Rückzahlung eines Kredites für den Fall, dass monatliche Kreditraten durch den Kreditnehmer nicht mehr übernommen werden können. Dabei gilt der Grundsatz: Je besser die Sicherheit, desto wahrscheinlicher ist eine Kreditzusage durch Banken samt günstigen Konditionen.

Die häufigste Besicherung sind Immobilien bzw. Pfandrechte der Banken im Grundbuch. Neben der Hypothek gibt es noch Wertpapiere, Gold, Lebensversicherungen und die Abtretung von Forderungen und Gehältern als Kreditbesicherung. In Sachen Besicherung von Immobilienfinanzierung gilt: Je niedriger der Beleihungsgrad ist bzw. je höher der Eigenmittelanteil ist, desto niedriger fallen die gesamten Finanzierungskosten für Sie aus.

FAQ Kredite besichern

Wie kann man einen Kredit zusätzlich am besten besichern?

Die drei empfohlenen Versicherungen, um die Familie abzusichern sind ein klassischer Versicherungsdreiklang aus Haftpflicht, Berufsunfähigkeitsversicherung und Ablebensversicherung. Diese Versicherungen sollten Sie – zusammen mit Ihrer Kreditbesicherung – am besten gleich bei der Familiengründung abschließen.

Wie kann man einen Immobilienkredit absichern?

Mit einer Ablebens- oder Risikolebensversicherung kann man einen Immobilienkredit für den Todesfall absichern. Sie ist vor allem für Familien mit Kindern dringend zu empfehlen. Verstirbt der Hauptverdiener, können Sie mit der Versicherungssumme Ihren Kredit sicher ablösen.

Was kostet eine Kreditabsicherung?

Bei der Kreditbesicherung müssen Sie mit zusätzlichen Kosten von rund 5 bis 10 Prozent der Kreditsumme rechnen. Wenn Sie also beispielsweise einen Kredit über 50.000 Euro benötigten, zahlen Sie mit einer Restschuldversicherung rund 53.000 Euro ab – exklusive der Zinskosten.

Kann man einen Kredit nachträglich besichern?

In der Regel wird eine Restkreditversicherung bei Unterzeichnung des Darlehensvertrags abgeschlossen. Ein nachträglicher Abschluss ist hier nicht möglich. Falls doch Nachversicherungspolizzen angeboten werden, sind diese meist unverhältnismäßig teuer.

Was ist eine Bürgschaft leicht erklärt?

Bei einer Bürgschaft verpflichtet sich der Bürge dazu, Ihre Verbindlichkeiten als Kreditnehmer im Falle einer Zahlungsunfähigkeit komplett zu übernehmen. Hierzu wird ein Bürgschaftsvertrag direkt zwischen dem Bürgen und dem Gläubiger – in der Regel die Bank – abgeschlossen.

Video: Auswahl geeigneter Kreditsicherheiten

Quelle: EconomicsTeacher / Youtube