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Was versteht man unter Altbausanierung?

In Sachen Altbausanierung geht es vorderst um eine Erhöhung der Wohnqualität sowie die Verringerung des CO₂-Ausstoßes. Hierzu gibt es zahlreiche Möglichkeiten samt Förderungen vom Staat. Von Fenstertausch und Fassadendämmung bis zur umweltfreundlichen Heizungsanlage und Photovoltaik. In diesem Artikel: was eine Altbausanierung im Einzelnen kostet und wann sich das Ganze lohnt.

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Inhaltsverzeichnis

Wann rechnet sich das?

Substanz checken und Sanierung planen

Kosten bei einer Altbausanierung

Förderungen der Altbausanierung

FAQ

Altbausanierung – wann rechnet sich das?

Viele Altbauten in Österreich entsprechen längst nicht mehr den aktuellen Standards beim Wohnen. Fenster sind undicht, die Heizungssysteme nicht optimal, die Böden alt – von der Dämmung der Fassaden ganz zu schweigen. Die überfällige Sanierung ist eine kostspielige Angelegenheit, steigert im Gegenzug die Lebensqualität ungemein.

Aber lohnt sich eine Altbausanierung in jedem Fall? Nein, mitunter kann es günstiger und effizienter sein, ein bestehendes Gebäude abzureißen und durch ein modernes energieeffizientes Haus zu ersetzen. Hier entscheiden Lage, Preis und Substanz.

Günstiger Altbestand am Land: Vor allem bei alten Häusern auf dem Land, die in vielen Gegenden Österreichs zu Billigpreisen unter 100.000 Euro zu haben sind, können Neubauten lukrativer sein. Der Kalkulation Grundstückspreis minus Abrisskosten steht jedoch in vielen Fällen das Thema Liebhaber-Immobilie gegenüber. Da gilt es mit spitzer Feder zu rechnen.

Erhaltenswerte Gebäude in Stadtlage: Anders sieht die Lage bei alten Stadtgebäude mit guter Bausubstanz aus, welche in der Regel hervorragende Sanierungsprojekte sind. Eine Altbausanierung kann sich lohnen – dies gilt insbesondere im Zusammenhang mit beliebten Bauherrenmodellen bei Vermietungen.

Richtwerte hinterfragen: In Sachen Kosten der Altbausanierung gibt es Richtwerte, welche Sie kritisch hinterfragen sollten. Vieles hängt vom Materialeinsatz und den individuellen Ansprüchen an die Qualität eines Sanierungsvorhabens ab. Hochwertige Materialien und Bauteile sind teuer, jedoch sinnvoll – zehn bis 20 Prozent sollten Sie bei der Kalkulation von Altbausanierung hinzuzurechnen.

Kosten pro Quadratmeter: Für eine Altbausanierung müssen Sie in Österreich mit Kosten zwischen 800 und 1.200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche rechnen. Ein 120 m² großer Altbestand verschlingt somit rund 100.000 bis 150.000 Euro an Sanierungskosten – abhängig von dessen Bausubstanz und den nötigen Installationsarbeiten.
Wichtig: Bestehen Denkmalschutzauflagen – was bei historischen Wohnungen und Häusern meist der Fall ist – können die Kosten deutlich höher ausfallen.

Substanz checken und Sanierung gekonnt planen

Jede Altbausanierung erfordert gute und fachkundige Planung. Je mehr Zeit Sie investieren, desto reibungsloser funktioniert die Umsetzung Ihres Projektes. Ein wichtiger erster Schritt sind Bestandsaufnahme und Analyse anfallender Arbeiten. Eine kurze Checkliste mit wichtigen Fragen ist hilfreich:

• In welchem Zustand befinden sich Fassade und Dacheindeckung?
• Wie stabil ist der Dachstuhl und ist das Dach überhaupt gedämmt?
• Aus welchem Material bestehen Wände und Decken – sind diese gedämmt?
• Gibt es Feuchte im Mauerwerk oder Schimmelprobleme?
• Welches Heizsystem ist verbaut, erfordert die Altbausanierung einen Austausch?
• Gibt es noch reparable Kastenfenster oder müssen diese ausgetauscht werden?
• In welchem Zustand befinden sich Türen und Fenster – ist ein Austausch nötig?
• Gibt es Risse, Sprünge oder Putzschäden, wie funktioniert der Wärmeaustausch?
• Sind neue Fußböden und Elektroinstallationen erforderlich?
• Müssen Sanitäranlagen grundlegend erneuert werden?

Mit welchen Kosten müssen Sie bei einer Altbausanierung rechnen?

Ist der Sanierungsbedarf geklärt, geht es an die Kostenberechnung einzelner Maßnahmen. Einen Überblick zu den durchschnittlichen Kosten häufiger Sanierungsmaßnahmen finden Sie hier:

Wärmedämmung	Dachsanierung	Fenster und Türen
Dach: 90 bis 140 Euro pro m2 Fassade: 80 bis 180 Euro pro m2 Innenwand: 30 bis 70 Euro pro m2 Keller: 20 bis 50 Euro pro m2	Tonziegel: 10 bis 30 Euro pro m2 Stahlplatten: 10 bis 20 Euro pro m2 Kupfer: 80 bis 100 Euro pro m2 Bitumenschindel: 20 bis 30 Euro pro m2 Dachbegrünung: 40 bis 90 Euro pro m2	Innentüren: 400 bis 600 Euro pro Stück Außentüren: 1.500 bis 2.500 Euro pro Stück Fenster: 200 bis 350 Euro pro m2 Dachfenster: 250 bis 450 Euro pro m2 Fensterglas im Austausch: 80 bis 120 Euro pro m2

Sanierung Fußböden	Tausch Heizsystem	Trockenlegungen Gebäude
Parkett Fischgräte: 20 bis 30 Euro pro m2 Korkparkett: 15 bis 25 Euro pro m2 Teppich auf Haftgitter: 10 bis 20 Euro pro m2 (Spannteppich auf Klebeband deutlich günstiger)	Wärmepumpe: 15.000 bis 25.000 Euro Pelletheizung: 20.000 bis 25.000 Euro Photovoltaik oder Windkraftturbinen als energetische Sanierung.	Mauertausch: 500 bis 800 Euro pro m2 Chromstahlplatten: 250 bis 350 Euro pro m2 Injektion: Paraffin 200 bis 300 Euro pro m2; Silikonharz 100 bis 200 Euro pro m2 Elektroosmose: 150 bis 250 Euro pro m2 Mauersägeverfahren: 500 bis 700 Euro pro m2

Sanierung Bad komplett

Dusche samt Armatur: 1.600 bis 5.100 Euro Warmwasser-Aufbereitung Elektro: 1.000 bis 2.500 Euro Verfliesung: 50 bis 280 Euro pro m2 (Standard bis gehobene Ausstattung) Erneuerung Heizkörper: 800 bis 2.500 Euro pro Stück (in Abhängigkeit von Qualität und Sondergrößen) Austausch/ Einbau WC: 600 bis 2.700 Euro pro Stück Austausch/ Einbau Badewanne: 900 bis 3.300 Euro pro Stück

INFO: Kostenkalkulation Komplett-Sanierung Einfamilienhaus

Bei einer Komplett-Sanierung müssen Sie mit rund 1.000 Euro pro Quadratmeter an Kosten rechnen. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus von 120 Quadratmeter Wohnfläche wären dies 120.000 €. Hinzugerechnet werden sollte ein Risikopuffer von mindestens 10 bis 15 %. Durchschnittliche Gesamtkosten einer Komplett-Sanierung: 132.000 bis 138.000 Euro.

Finanzierung der Altbausanierung – welche Förderungen gibt es in Österreich?

Natürlich müssen Sie die Kosten eine Altbausanierung nicht allein tragen. Förderungen wie Sanierungsscheck und Sanierungsdarlehen der Länder bieten gute Stützungen bei allen Vorhaben. Ein Viertel der Kosten und mehr können Sie so von Bund und Land zurückbekommen.

Sanierungsscheck Österreich

Der Sanierungsscheck fördert thermische Sanierungsmaßnahmen im privaten Wohnbau für ältere Gebäude, die zum Zeitpunkt der Antragsstellung älter als 20 Jahre sind. Konkret förderungsfähig sind Material und Montage bei Dämmung von Außenwänden, obersten Geschoßdecken / Dächer, untersten Geschoßdecken / Kellerböden sowie der Sanierung bzw. der Austausch von Fenstern und Außentüren. Planungskosten sowie Kosten der Bauaufsicht und Baustellengemeinkosten werden ebenfalls anteilig anerkannt. 

Fördergrenzen für 2021: Die maximale Höhe des Sanierungsschecks zur thermischen Sanierung ist bundesweit einheitlich geregelt. Sie beträgt bis zu 30 % der förderungsfähigen Kosten mit folgenden Obergrenzen 2021:

• 6.000 Euro für thermische Sanierung nach „klimaaktiv“ Standard
• 5.000 Euro für thermische Sanierung nach „guten“ Standard
• 4.000 Euro für Teilsanierungen (HWB-Reduktion um mind. 40 %)

Extrageld für nachwachsende Rohstoffe: Bei der Verwendung von Dämmstoffen aus nachwachsenden Rohstoffen ist ein Zuschlag von 3.000 Euro möglich. Die maximale Fördersumme auf Landesebene beträgt somit 9.000 Euro.

Tipp: Einreichung von Anträgen ist längstens bis zum 31.12.2022 möglich. Die Förderung wird entsprechend dem Fördertopf des Bundes für Maßnahmen bis zum 30.09.2023 (bei Antragstellung in 2021) sowie 30.09.2024 (bei Antragstellung in 2022) gewährt.

Sanierungsdarlehen der Bundesländer

Weitergehende Förderungen gibt es bei den Sanierungsdarlehen der einzelnen Bundesländer. Diese umfassen alle Sanierungsbereiche bis hin zu erneuerbaren Energien – beispielsweise der Installation einer Photovoltaik- und Solaranlage.
Wichtig bei der Kostenkalkulation: Für die einzelnen Arbeitsschritte der Sanierung gibt es je nach Bundesland unterschiedliche Sanierungsdarlehen. Diese sollten Sie unbedingt vorab erkunden.

Die konkreten Regelungen finden Sie auf den entsprechenden Seiten der einzelnen Bundesländer:

Tirol www.tirol.gv.at/bauen-wohnen/wohnbaufoerderung/sanierung/

Niederösterreich www.noe.gv.at/noe/Sanieren-Renovieren/Sanieren___Renovieren.html

Oberösterreich www.land-oberoesterreich.gv.at/111568.htm

Kärnten www.ktn.gv.at/Service/Formulare-und-Leistungen/BW-L55

Vorarlberg vorarlberg.at/web/land-vorarlberg/contentdetailseite/-/asset_publisher/qA6AJ38txu0k/content/wohnhaussanieru-1?article_id=256680

Steiermark www.wohnbau.steiermark.at/cms/beitrag/12118428/117878172

Burgenland www.burgenland.at/wohnen-energie/wohnen/wohnbaufoerderung/sanieren/sanierung-allgemein

Salzburg www.salzburg.gv.at/bauenwohnen_/Seiten/sanierungsfoerderung.aspx

Wien www.wien.gv.at/wohnen/wohnbaufoerderung/foerderungen/wohnungsverbesserung.html

Tipp Sanierungsdarlehen: Geförderte Wohnungen bzw. Eigenheime müssen als Hauptwohnsitz bewohnt werden. Als Antragsteller müssen Sie Staatsbürger eines EWR-Staates sein und dürfen die jeweils festgelegten Einkommensgrenzen nicht überschreiten. Weiters machen die einzelnen Bundesländer konkrete Vorgaben zur Förderungsbewilligung.

FAQ zum Thema Altbausanierung

Was kostet eine Altbausanierung pro Quadratmeter?

Je nachdem, welche Maßnahmen getroffen werden müssen, sollte der Eigentümer eines Altbaus mit Kosten zwischen 800 und 1.200 Euro pro m² rechnen. Für eine 100 m² große Wohnung müssen somit durchschnittlich rund 100.000 Euro aufgewendet werden.

Wann lohnt sich eine Altbausanierung?

Kommen Abriss plus Neubau des Gebäudes trotz der möglichen Förderungen günstiger, lohnt sich eine Sanierung für Sie nicht. Kommt jedoch die Sanierung wesentlich günstiger, sollte Sie diese kalkulieren und durchführen. Vor allem bei Bestandsgebäuden in teuren Ballungsgebieten lohnen sich Sanierungsmaßnahmen – wenn die Bausubstanz solide ist.

Wie alt müssen Haus und Wohnung für eine Altbausanierung sein?

Bevor eine Altbausanierung durchgeführt bzw. eine Förderung beantragt werden kann, muss ein Energieausweis erstellt werden. Für einen Sanierungsscheck für eine thermische Sanierung müssen für eine 100 m² große Immobilie im Schnitt mindestens 694 Euro bezahlt werden, für die Bewertung eines Heizungstausches sind es rund 350 Euro.

Womit beginnt man in Sachen Altbausanierung?

Dies hängt vom Gesamtzustand der Immobilie – der Grundsubstanz – ab. Um diesen zu erkunden, sollten Sie ein unabhängiges Gutachten durch einen Bausachverständigen erstellen lassen. Dieser zeigt Ihnen auf, welche Maßnahmen wichtig sind und hilft Ihnen bei der Kostenschätzung

In der Regel beginnen Sanierungsmaßnahmen mit Fenstertausch, Fassadendämmung und Erneuerung der Heizungsanlage.

Wann ist eine sogenannte Kernsanierung notwendig?

Eine Kernsanierung ist die umfassendste Form der Altbausanierung. Wesentlichen Teile des Hauses wie Dachkonstruktion, Fassade oder Keller werden runderneuert. Erforderlich werden solche Maßnahmen bei alten Gebäuden, wenn es der Denkmalschutz vorschreibt oder, wenn neu vermieteter Wohnraum geschaffen werden soll (Bauherrenmodell).

Wie kann man Kostenfallen in Sachen Sanierung vermeiden?

Altbausanierungen sind kostspielig. Lassen Sie von einem Sachverständigen für Bauwesen die Kosten vorab schätzen. Auf Basis dieser Zahlen können Baumeister und Handwerksbetriebe konkrete Kostenvoranschläge erstellen, mit denen Investitionen planbarer werden. Kostenschätzungen durch Experten für Altbausanierung sind unerlässlich und ersparen Ihnen viel Ärger.

Wie kann man mit Förderungen Geld sparen?

Bundes- und Landesförderungen können die Kosten einer Sanierung deutlich verringern. Hierzu bieten Sanierungsscheck bzw. Sanierungsdarlehen zahlreiche Möglichkeiten. Wichtig: Altbausanierungen sollten gut geplant und mit Kostenvoranschlägen abgesichert sein. Denn die Praxis zeigt: Baukostenüberschreitungen in Sachen Altbausanierung stehen an der Tagesordnung.

Kann man eine Altbausanierung selbst durchführen?

Grundsätzlich ist das möglich und unabhängig von Bundes- und Landesförderungen. Wer handwerklich unbegabt ist oder keinen branchennahen Beruf ausübt, sollte die Altbausanierung lieber einem Profi überlassen. Alternativ ist es besser, dem Experten bloß zur Hand zu gehen, als langfristigen Schaden anzurichten. Wer Wohnung oder Haus auf eigene Faust saniert, riskiert kostspielige Nacharbeiten.

Was ist eine Anlegerwohnung?

Eine Anleger- bzw. Vorsorgewohnung wird nach dem Kauf nicht selbst bewohnt. Hauptzweck der Investition ist es vielmehr, zusätzliche Einkünfte durch Mieteinnahmen zu erzielen und dank steigendem Wohnungswert eingesetztes Kapital zu vermehren. Dabei kann die Anlegerwohnung auch der Altersvorsorge dienen und die zukünftige Rente aufbessern. Dann wird sie Vorsorgewohnung genannt. Dies birgt Vorteile und Risiken: Für dauerhaft hohe Renditen sind clevere Objektwahl, sichere Finanzierung und steuerliche Aspekte entscheidend.

Inhaltsverzeichnis

Baufinanzierung anfragen

Sinn & Zweck

Vorteile inkl. Übersicht

Checkliste für den Kauf

Rechenbeispiel (Rendite)

Steuerliche Aspekte

Risiken (Leerstand & Co)

Kauf mit oder ohne Hilfe?

Finanzierung

Fazit

FAQ (Rendite, Eigenbedarf & Co)

Video

Was ist Sinn und Zweck einer Anleger- oder Vorsorgewohnung?

Wohnung als Renditeobjekt: Das Prinzip Anlegerwohnung ist einfach. Als Investor erwerben Sie eine Wohnung und vermieten diese weiter. Mit den Mieteinnahmen können Sie die monatlichen Raten für das aufgenommene Darlehen zurückzahlen. Ist Ihr Darlehen getilgt, erhalten Sie durch die laufenden Mieteinnahmen zusätzliche Einkünfte – Ihr Leben lang und sogar darüber hinaus. Handelt es sich um eine Geldanlage mit dem Zweck der Altersvorsorge, so wird die Immobilie Vorsorgewohnung genannt. Eine Anlegerwohnung ist somit eine spezielle Form der Eigentumswohnung, deren Hauptzweck darin liegt, durch stetige Mieteinnahmen und Steigerung des Wohnungswerts das eingesetzte Kapital kontinuierlich zu vermehren und bspw. die eigene Altersvorsorge abzusichern. Selbst bewohnt werden Anlegerwohnungen in aller Regel nicht.

Dauerhafter Inflationsschutz: Statt der Euro am Konto besitzen Sie nach einigen Jahren einen Sachwert mit guter Verzinsung – krisensicher und inflationsgeschützt. So müssen sich beispielsweise Anleger, die bereits in der Finanzkrise ab 2008 auf ein Immobilieninvestment gesetzt haben, seither keinerlei Sorgen in Sachen Inflation machen. Im Gegenteil: Der Immobilienwert ist seither teils um das Mehrfache angestiegen. Gerade aktuell wird Ihr Geld durch eine sehr hohe Inflationsrate samt möglicher Strafzinsen entwertet. Mieten hingegen sind wert gesichert, der Wohnungswert als Sachwert bleibt erhalten.

Metropolen weiterhin führend: In Sachen Anleger- und Vorsorgewohnungen sind Metropolen wie Wien, Linz, Graz oder Salzburg erste Wahl. Sie bieten immer noch beste Projekte mit attraktiven Renditen – auch wenn durch die Preisentwicklungen der vergangenen Jahre die Rentabilität im Vergleich zu Projekten Anfang der 2000-er Jahre mittlerweile etwas geringer ausfällt. Für Interessenten ist die Wahl von Projekten mit einem guten Verhältnis von Preis und Ertrag daher wichtiger denn je.

Vorteile einer Anleger- / Vorsorgewohnung

Mit dem Erwerb einer Anlegerwohnung oder Vorsorgewohnung verwandeln sich Ihr Geldvermögen kontinuierlich in Sachvermögen. In beiden Fällen profitieren Sie über die Jahre von zahlreichen Vorteilen:

Hohe Sicherheit: Ein Hauptvorteil ist die Sicherheit Ihrer Kapitalanlage. Die Nachfrage nach Mietwohnungen steigt seit Jahren stetig. Als Sachwert bleibt Ihre Immobilie bei Börsenturbulenzen sowie Währungs- oder Wirtschaftskrisen stabil.

Stabiler Ertrag: Währen die aktuell hohe Inflation unser Geld Jahr für Jahr entwertet und Sie sich für den gleichen Betrag immer weniger leisten können, werden die Mieteinnahmen einer Vorsorgewohnung dem Index angepasst und steigen mit der Inflationsrate praktisch automatisch.

Stetiger Wertzuwachs: Immobilien gewinnen stetig an Wert. Zur Anpassung der Mieteinnahmen an die Inflationsrate kommen rasant steigende Immobilienpreise in Österreich. Weiters muss keine Mehrwertsteuer gezahlt werden und die Zinsen des Wohnungsdarlehens sind steuerlich absetzbar.

Wenig Zeitaufwand: Professionelle Immobiliengesellschaften unterstützen Sie bei der Suche und allfälligen Arbeiten rund um die Immobilie – bis hin zu den Mieteinnahmen. Sicheres Zusatzeinkommen ohne großen Zeitaufwand also.

Lokale Schnäppchen: In der Regel sind die Anbieter auf den lokalen Wohnungsmarkt spezialisiert und bieten beste Voraussetzungen für kluge und rentable Investments. Insbesondere in gefragten Metropolregionen – beispielsweise in Wien, wo beispielsweise aktuell rund 50.000 Mietwohnungen fehlen –, können Sie das Potenzial einer Anlage- und Vorsorgewohnung optimal ausschöpfen.

Ihre Vorteile mit einer Anleger-/Vorsorgewohnung im Überblick

• Krisensicheres Wohnungseigentum mit grundbücherlicher Besicherung
• Gute Alternative zu Niedrigzinsen am Kapitalmarkt
• Hohes Wertsteigerungspotential je nach Lage
• Inflationsschutz durch indexierte Mieteinnahmen und Substanzwert
• Zusatzeinkommen mit solider Rendite dank steigender Mieten
• Umsatzsteuervorteil bei Kauf (Neuwohnung) und Nutzung
• Laufende Abschreibungen und Einkommenssteuerverschiebung
• Komplett-Service beim Erwerb durch spezialisierte Anbieter

Kauf einer Anlegerwohnung – das sollten Sie beachten

Wie beim klassischen Immobilienerwerb gilt es beim Kauf einer Anleger- oder Vorsorgewohnung auf einige konkrete Dinge zu achten. Eine kurze Checkliste finden Sie anbei:

Verwendungszweck: Anleger sollten vor dem Erwerb genau wissen, welche Ziele sie mit dem Erwerb und der Vermietung einer Wohnimmobilie erreichen möchten. Als Anlageform zur eigenen Altersvorsorge, als Renditeobjekt für den späteren Verkauf, oder als Immobilie für den Nachwuchs.

Standort und Lage: Nicht nur Makler wissen – die Lage ist alles! Wenn sich die Wohnung in einer begehrten Lage befindet, lässt sie sich leichter vermieten und das Risiko von Leerstand sinkt. Hierbei spielen Standort, Wohngegend mit hoher Lebensqualität sowie gute Infrastruktur eine wesentliche Rolle. Metropolregionen wie Wien, Linz oder Salzburg zeigen sich besonders attraktiv.

Altbau oder Neubau: Grundsätzlich eignen sich sowohl Alt- als auch Neubauwohnungen. Neubauwohnungen haben den großen Vorteil, dass die Miete frei vereinbart werden kann. Altbauwohnungen unterliegen hingegen den Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes (MRG), was die Rendite in der Regel mindert.

Größe und Ausstattung: Wichtige Punkte sind weiters Größe und Ausstattung. Appartements und Wohnungen bis zu drei Zimmern werden am Wohnungsmarkt aktuell stärker nachgefragt und sind einfacher zu vermieten als große, teurere Wohnungen. Eine gehobene Ausstattung – beispielsweise Fußbodenheizung, Echtholzparkett, moderne Einbauküche und designtes Bad – werten die Vorsorgewohnung weiters auf.

Grundriss: Nicht zu vergessen ist die Raumaufteilung, gerade bei kleineren Wohnungen. Der Platz sollte vom Mieter effizient genutzt werden können. Wer beim Kauf auf diese Ansprüche Rücksicht nimmt, dem sind zufriedene Langzeitmieter und nachhaltiges Zusatzeinkommen gewiss.

Allgemeinzustand: Noch wichtiger ist die aktuelle bauliche Verfassung der Anlegerwohnung. Vermieter müssen für allgemeine Schäden aufkommen. Je älter die Immobilie, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass regelmäßig Geld für Reparatur- oder Renovierungsmaßnahmen fällig wird.

Energieeffizienz: Das Thema Energieeffizienz nicht nur unter Umweltaspekten wichtig. Moderne Niedrigenergiestandards bedeuten geringere Energiekosten, besseres Raumklima und höhere Zufriedenheit der Mieter. All das steigert Mieteinnahmen und Rendite.

Unterhaltskosten: Die Betriebskosten sollten für potenzielle Mieter nicht zu hoch sein, das schreckt ab. 2-Zimmer-Wohnungen mit einer Größe bis 50 Quadratmeter sind nicht nur in der Anschaffung günstig, sondern auch bei Mietern sehr beliebt. Drei- oder Vier-Zimmer-Wohnungen hingegen lassen sich schwerer vermieten und sollten erfahrungsgemäß höchstens 70 Quadratmeter groß sein.

Rentabilität: Weiters müssen Sie beim Erwerb unbedingt darauf achten, dass sich das Investment für Sie rentiert. Erkunden Sie, ob der Kaufpreis der Immobilie angemessen ist, und stellen Sie mögliche Mieteinnahmen gegenüber. Bei hohem Kaufpreis und niedrigen Mieteinnahmen dauert es sehr lange, bis sich Ihre Immobilie amortisiert.

Erfahrener Anbieter: Beim Erwerb sollten Sie nur auf Spezialisten mit viel Erfahrung setzen. Anlage- oder Vorsorgewohnungen sind Langzeitprojekte und soll dauerhaft zusätzliches Einkommen schaffen. Es ist wichtig, ob der Anbieter noch in 10 oder 15 Jahren am Markt aktiv sein wird und Ihnen über den Kauf hinaus mit Rat und Tat zur Seite steht.

Sichere Zahlung: Oft vergessen wird das Thema Geld. Überweisen Sie nicht einfach so an einen Anbieter und achten Sie möglichst auf eine strikte Einhaltung des Bauträgervertragsgesetzes. Hier wird ihr Geld an einen Treuhänder überwiesen, der erst nach der Eintragung ins Grundbuch die Überweisung vornimmt. Weiters wird immer nur für bereits fertige Bauabschnitte bezahlt. Rasche Renditeversprechen fürs kleine Geld sind keine vertrauenswürdige Geldanlage.

Rechenbeispiel Vorsorgewohnung – lohnt sich eine solche Investition?

Unsere vereinfachte Beispielrechnung einer 3-Zimmer-Wohnung zeigt auf, ob sich der Erwerb einer Vorsorgewohnung für Sie finanziell auszahlt:

3-Zimmer-Wohnung Neubau (75 m2 Wohnfläche)	Nettokaufpreis (200.000 Euro)
Nettomiete pro Jahr	15.000 Euro
zzgl. Betriebskosten (vom Mieter zu zahlen)	2.375 Euro
Summe aller Einnahmen pro Jahr	17.375 Euro
Werbungskosten (= Ausgaben)
Abschreibungen pro Jahr – entspricht 60 % des Nettokaufpreises x 1,5 %	3.037 Euro
Betriebskosten	2.375 Euro
Zinskosten	2.625 Euro
Versicherungskosten	625 Euro
Verwaltungskosten	275 Euro
Summe aller Ausgaben	5.900 Euro
Überschuss der Einnahmen pro Jahr	11.475 Euro

Für die Vorsorgewohnung in unserem Rechenbeispiel ergibt sich ein Einnahmenüberschuss von 11.475 Euro pro Jahr. Nach der Berechnung hätte sich der Kaufpreis von 200.000 Euro also nach rund 17 Jahren amortisiert. Die Rendite kann in der Praxis allerdings auch geringer ausfallen, wenn beispielsweise größere Reparaturen zu bezahlen sind oder die Wohnung mehrere Monate lang leer steht.

Dauerhafte Rendite entscheidend: Mit einer Anlage- und Vorsorgewohnung müssen Sie langfristig ein Plus erwirtschaften. Denn zahlen Sie Monat für Monat drauf, wird die Investition nicht nur zur finanziellen Belastung, es besteht weiters das Risiko, dass die Wohnimmobilie unter Liebhaberei fällt. Machen Sie mit der Vermietung auf längere Sicht Verluste, kann Ihr zuständiges Finanzamt die Vorsorgewohnung zudem als Steckenpferd einstufen. Dann entfallen unter Umständen alle Steuervergünstigungen.

Tipp: Wenn Sie darüber nachdenken, ein Haus als Kapitalanlage zu erwerben, kann sich die Amortisationszeit aufgrund des meist höheren Kaufpreises deutlich verlängern. Im Verhältnis dazu fallen Ihre Mieteinnahmen aber auch höher aus, als es bei einer 3-Zimmer-Wohnung der Fall wäre. Beachten Sie weiters, dass bei einem Haus unter Umständen auch höhere Reparatur- und Instandhaltungskosten anfallen.

Vorsorge- und Anlegerwohnung – steuerliche Aspekte nicht vergessen

Mit dem Kauf einer Anlage- oder Vorsorgewohnung kommen etliche steuerliche Angelegenheiten auf Sie zu – mit vielen Rechten und Möglichkeiten, aber auch Pflichten:

Umsatzsteuer und Einkommenssteuer: Mit dem Kauf werden Sie steuerlich zum Unternehmer und können die anfallende Mehrwertsteuer absetzen. Für die erzielten Mieteinnahmen müssen Sie künftig die vom Mieter bezahlte Mehrwertsteuer an das Finanzamt abführen. Weiters lassen sich laufend anfallende Kosten bei der Einkommenssteuererklärung steuerlich abschreiben.

Steuerliche Aspekte vor dem Erwerb: Vorderst gilt es zu überlegen, in welcher Form Sie Ihre Anlegerwohnung erwerben möchten – beispielsweise als Alleineigentümer, in Miteigentumsgemeinschaft oder als GmbH. Hieraus ergeben sich unterschiedliche Steuerbelastungen. Weiters sollten Sie bereits vorab bedenken, was später mit der Immobilie geschehen soll – etwa ein späterer Verkauf oder eine Schenkung an Angehörige. Auch bei einer Schenkung fällt Grunderwerbsteuer in Höhe des Grundstückswerts zum Stufentarif an.

Steuern und Kosten beim Kauf: Bereits beim Kauf einer Vorsorgewohnung müssen Sie mit einigen Steuern und Kosten rechnen:

• der Grunderwerbsteuer (3,5 %),
• der Eintragungsgebühr (1,1 %),
• den Kosten für Makler (bis zu 3,6 % inklusive Umsatzsteuer)
• sowie den Spesen für den Makler sowie den Notar.

Steuern bei Vermietung: Die Überschüsse und Verluste aus der Vermietung beeinflussen die Höhe Ihrer Einkommenssteuer. Bei späterem Verkauf oder Schenkung der Anlage- und Vorsorgewohnung ist Immobilienertragsteuer zu entrichten, sofern Sie einen Überschuss erzielen.

Neben dem Vorsteuerabzug ergeben sich durch den Erwerb einer Anlegerwohnung auch positive Einkommensteuereffekte. So können Sie insbesondere alle Ausgaben innert einer Vermietung der Wohnung als Werbungskosten steuerlich absetzen und somit Ihre Einkommenssteuer senken. Dazu zählen:

• Kreditzinsen und Nebenkosten der Immobilienfinanzierung
• Abschreibungen auf Anschaffungs- und Herstellungskosten (1,5 % pro Jahr)
• Betriebskosten sowie Aufwendungen für Instandhaltungen und Instandsetzungen
• Kosten der Immobilienverwaltung sowie Ausgaben für Steuer- und Rechtsberatung

Im Gegenzug sind die Einkünfte aus Vermietung im jährlichen Einkommen zu berücksichtigen. Hierbei werden die Mieteinnahmen abzüglich aller Werbungskosten angesetzt und in der jährlichen Einkommenssteuererklärung als gesamtes angegeben.

Wichtig: Wird von der Option zur Umsatzsteuer Gebrauch gemacht oder besteht Umsatzsteuerpflicht, sind die Mieteinnahmen der Umsatzsteuer (Wohnzwecke 10 %, weitere 20 %) zu unterwerfen. Hingegen führen die Vorsteuern aus dem Kauf, den Investitionen und den laufenden Aufwendungen zu einer Steuergutschrift.

Tipp: Die Option zur Umsatzsteuerpflicht ist dann sinnvoll, wenn Ihr Mieter Umsätze tätigt, die zum Vorsteuerabzug berechtigen (beispielsweise eine Geschäftsraumvermietung) und Sie als Vermieter wesentliche Investitionen planen. Kein Wahlrecht bei Wohnraumvermietung liegt vor, falls Sie die Kleinunternehmergrenze (30.000 aller Umsätze aus betrieblicher Tätigkeit inkl. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) übersteigen. In diesem Fall sind Mieteinnahmen mit 10 % umsatzsteuerpflichtig.

Sonderform der Liebhaberei: Insbesondere in den Anfangsjahren nach dem Kauf einer fallen in der Regel keinerlei Überschüsse an. Was aber gilt in Sachen Steuern, wenn dauerhaft keine Überschüsse erzielt werden? Alle Tätigkeiten, die mittel- bis langfristig keinen Überschuss erwarten lassen, fallen unter die sogenannte Liebhaberei und sind steuerlich unbeachtlich.
Konkret heißt das: Die Verluste können nicht von anderen Einkünften abgezogen werden und Überschüsse dürfen grundsätzlich nicht in der Einkommenssteuer aufscheinen. Umsatzsteuerlich sind diese Betätigungen der Privatsphäre zuzurechnen – Einnahmen unterliegen also nicht der Umsatzsteuer und Vorsteuern sind nicht abzugsfähig.

Steuern bei Verkauf: Der Verkauf von Grundstücken grundsätzlich ist von der Umsatzsteuer befreit. Veräußern Sie Ihre Anlage- und Vorsorgewohnung innerhalb von 20 Jahren umsatzsteuerfrei oder beenden Sie die Vermietungstätigkeit und die Wohnung wurde zuvor umsatzsteuerpflichtig behandelt, muss die beim Kauf oder durch Großreparaturen abgezogene Vorsteuer anteilig an das Finanzamt rückerstattet werden. Wird auch der Verkauf einer bereits umsatzsteuerpflichtig vermieteten Immobilie umsatzsteuerpflichtig (20 %) behandelt, sind keine Korrekturen der Vorsteuer notwendig. Dem Erwerber steht dann bei unternehmerischer Nutzung wiederum der Vorsteuerabzug zu.  Allerdings erhöhen sich die Grunderwerbsteuer und die Eintragungsgebühr um 20 Prozent. Weiters kommt der zwanzigjährige Vorsteuerkorrekturzeitraum zur Anwendung.

Tipp: Wenn Sie den Ankauf einer Vorsorgewohnung planen, sollten Sie die steuerlichen Möglichkeiten im Detail mit einem Steuerexperten erkunden. Dies gilt auch bei einer bereits laufenden Vermietungstätigkeit oder einem Verkauf Ihrer Immobilie.

Wohnimmobilie als Anlage und Vorsorge – mit welchen Risiken müssen Sie rechnen?

Risiko Mietvertrag und Leerstand: Das gefürchtetste Risiko bei Anleger- und Vorsorgewohnungen sind Leerstände. Diese vermeiden Sie zum einen durch eine Immobilienwahl in gefragter Lage zu bezahlbaren Mietzinsen. Weiters gilt: Langfristige Mietverträge sind ideal und stellen regelmäßige Mieteinnahmen zur Tilgung des Wohndarlehens sicher. Zudem sind unbefristete Verträge für Wohnungssuchende attraktiv, da diese ihnen mehr Rechte einräumen.

Risiko Verwaltung: Übernehmen Sie als Käufer einer Anleger- oder Vorsorgewohnung selbst die Verwaltung, sind Sie für alle Formalien verantwortlich: Die Eigentumsrechte im Grundbuch, die Aufsetzung des Mietvertrags, regelmäßige Abrechnungen mit präzisen Angaben. Hier ist ein routinierter Ablauf nötig, um spätere Konflikte mit Mietern zu vermeiden.

Risiko Instandhaltung: Schließlich bedarf es einer regelmäßigen Pflege und Instandhaltung des Wohnraums, um den Werterhalt der Immobilie dauerhaft zu sichern bzw. zu steigern.  Alternativ können Sie als Besitzer die komplette Verwaltung an professionelle Immobiliengesellschaften übertragen – dies kostet zusätzlich Geld und schmälert die Rendite.

Kauf einer Anlegerwohnung – auf eigene Faust oder mithilfe vom Profi?

Natürlich können Sie Ihre Anlegerwohnung auf eigene Faust suchen – das Internet ist heute voll von Offerten unterschiedlichster Lagen und Preisklassen. Allerdings ist es ratsam, vor dem Kauf einen Makler, Bauträger oder Anwalt hinzuzuziehen.

Externer Profi: Von Objekt, Auswahl des Mieters und der Erstellung des Mietvertrages hängt wesentlich Ihre spätere Rendite ab. Auch kann Sie ein Experte hinsichtlich steuerlicher Entscheidungen sinnvoll beraten. Fallen die Mieteinnahmen noch unter die Kleinunternehmerregelung? Kommt es günstiger, Vorsteuer statt Umsatzsteuer, zu zahlen?

Bauträgermodell: Professionelle Unterstützung leisten alle Bauträger, die in Österreich Vorsorgewohnungen anbieten. Sie übernehmen die Vermietung gleich mit und kalkulieren Reparaturrücklagen sowie Mietausfälle in ihre Berechnungen ein. Auch die kompletten Verwaltungsarbeiten müssen Sie hier nicht selbst übernehmen.

Anleger- und Vorsorgewohnung finanzieren – mehr Rendite dank Zins-Vergleich

Von entscheidender Bedeutung ist die Finanzierung. Und diese wirft rasch Fragen auf, beispielsweise: Ist es sinnvoll, einen Teil des Kaufpreises zu finanzieren? Die eindeutige Antwort lautet hier – ja! Denn im aktuell niedrigen Zinsumfeld ist dies problemlos zu günstigen Konditionen möglich. Mit einem Kredit wird der Erwerb einer Anleger- oder Vorsorgewohnung auch für Konsumenten leistbar, die nicht 100.000 Euro oder mehr am Konto angespart haben. Bereits mit einem angesparten Kapital von 30.000 bis 50.000 Euro kann sich der Kauf einer kleinen Vorsorgewohnung langfristig rentieren.

Hypothekarkredit und Eigenkapital: Für die Finanzierung Ihrer Anlegerwohnung können Sie einen Hypothekarkredit bei der Bank aufnehmen. Im Vergleich zum selbst genutzten Eigenheim stellen Banken bei Vorsorgewohnungen allerdings meist höhere Anforderungen in Sachen Eigenkapital. Wie viel Eigenkapital Sie in die Finanzierung einbringen müssen, hängt von der Lage und Größe der Wohnung ab. 30 Prozent Eigenmittelanteil ist eine seriöse Kalkulationsgrundlage.

Noch Chance auf günstige Bauzinsen: Seit einiger Zeit ziehen auch in Österreich die Bauzinsen wieder an. Typische Standardfinanzierungen per Annuitätendarlehen mit 15 Jahren Laufzeit und 80 Prozent Beleihung gibt es bereits ab etwa 0,50 % effektiv – allerdings meist nur mit variablen Zinsen. Für Immobilienkredite mit Fixzinssatz werden mittlerweile oft deutlich mehr als ein Prozent aufgerufen. Wichtig ist eine gute Bonität, entsprechendes Eigenkapital und einen einwandfreien KSV.

Zusätzliche Anlegerwohnung finanzieren: Falls Sie bereits über ausreichend Eigenkapital für eine Anlegerwohnung verfügen, können Sie sich mit der Finanzierung einer zweiten Vorsorgeimmobilie zusätzliche Rendite durch weitere Mieteinnahmen sichern.

Tipp: Unsere erfahrenen Finanzierungspartner von Optifin beraten Sie über die verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten von Anlageimmobilien in Österreich. So können Angebote für Ihren Immobilienkredit optimal vergleichen und eine Finanzierung unverbindlich anfragen.

Fazit Anlage- und Vorsorgewohnung: Sichere Investitionsmöglichkeit mit Inflationsschutz

Nie war es attraktiver, Kapital in eine Anleger- bzw. Vorsorgewohnung zu investieren. Die Zinsen für Baugeld sind in Österreich immer noch günstig, am Sparkonto drohen Inflationsverluste, die Angebote an Objekten und Nachfrage nach Mietraum steigen stetig.

Mit der richtigen Wohnimmobilie lassen sich langfristig gute Renditen erzielen, die jedes Sparkonto in den Schatten stellen. Weiters bietet Ihnen eine Anleger- oder Vorsorgewohnung eine sichere und flexible Form der Altersvorsorge. Insbesondere aber bieten Sie einer historischen Inflationsrate um die fünf Prozent die Stirn – deren Höhe sich in den kommenden Jahren nur langsam verringern dürfte.

Entscheidend für die Wahl einer Vorsorgeimmobilie sind Lage, Zustand und Ausstattung der Wohnung sowie Infrastruktur und Vermietbarkeit. All dies gilt es vorderst zu erkunden. Weiters müssen Sie als künftiger Immobilienbesitzer eine möglichst kostengünstige Finanzierung abschließen. Hierbei helfen Ihnen unsere Finanzierungspartner von Optifin.

FAQ Anleger- und Vorsorgewohnung

Wie funktioniert eine Vorsorgewohnung?

Mit einer Vorsorgewohnung erwerben Sie als Käufer Wohnungseigentum. Die gewählte Eigentumswohnung gehört Ihnen und Sie können darüber frei verfügen. Hauptzweck einer Vorsorgewohnung ist die Vermietung, um auf lange Sicht zusätzliche Einkünfte zu erzielen. Bei Leerstand der Wohnung werden die Kosten auf alle Eigentümer aufgeteilt.

Kann man jede Wohnung als Vorsorgewohnung kaufen?

Die Vorsorgewohnung ist eine Anlageimmobilie, die durch fortwährende Zusatzeinnahmen der eigenen Pensionsvorsorge sowie dem Vermögensaufbau dient. Im Prinzip kann eine Vorsorgewohnung jede beliebige Wohnung sein – im Vergleich zur Anlegerwohnung erfüllt sie aber einen anderen Zweck.

Wie berechnet man die Rendite bei Vorsorgeimmobilien?

Zu Berechnung der Nettomietrendite addieren Sie zunächst die Kaufnebenkosten dem Kaufpreis hinzu. Anschließend ziehen Sie von der Nettokaltmiete die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten ab, um den Jahresreinertrag zu erhalten. Schließlich dividieren Sie den Jahresreinertrag durch die entstandenen Investitionskosten.

Können Familienangehörige mietfrei wohnen?

Anleger- und Vorsorgewohnungen können unentgeltlich an den Partner oder Angehörige vermietet werden. Hierzu muss auch keine fiktive Miete beim Finanzamt versteuert werden. Allerdings bringt dies dem Vermieter kaum steuerliche Vorteile. Als Investor einer Anlegerwohnung bleiben Sie auf sämtlichen Wohnungskosten inklusive Tilgung sitzen.

Wie lange vorher muss man Eigenbedarf anmelden?

Ist im Mietvertrag nichts anderes vereinbart, liegt die Frist zur Eigenbedarfskündigung laut Zivilprozessordnung (ZPO) bei einem Monat – bei monatlicher Mietzahlung. Fließt der Mietzins in größeren Abständen, beträgt die Kündigungsfrist laut ZPO mindestens drei Monate. Eine Kündigung ist nur jeweils zum Ende eines Monats möglich.

Welche Voraussetzungen gelten bei einer Eigenbedarfskündigung?

Bei Eigenbedarfskündigungen ist in Österreich der Gerichtsweg gesetzlich vorgeschrieben. Als Vermieter müssen Sie nachweisen, dass für Sie selbst, Ihre Kinder oder Enkel dringender Bedarf besteht, in die vermietete Wohnung einzuziehen. Entscheidend sind die aktuelle Wohnsituation sowie persönliche oder wirtschaftliche Bedürfnisse. Drei häufige Beispielfälle:

• Ihr Gesundheitszustand hat sich verschlechtert, die bisherige Wohnung nur noch mit Schmerzen benutzbar.
• Sie oder eine verwandte Person möchte eine Familie gründen. Kind oder Partner müssen hierbei vorhanden sein.
• Ihr Sohn oder die Tochter haben sich vom bisherigen Lebenspartner getrennt und möchten die gemeinsame Wohnung auflösen. Studierende wollen aus einem Studentenwohnheim oder der elterlichen Wohnung ausziehen.

Video: Kauf einer Anlegerwohnung

Quelle: Immobilienrecht – Frag Dan! / YouTube

Welches Darlehen passt für Ihr Auto bzw. Ihren Gebrauchtwagen?

Zur Finanzierung eines neuen oder gebrauchten KFZ stehen in Österreich viele Möglichkeiten parat. Klassischer Bankkredit, Finanzierungen über den Händler, Leasing. Welches Modell für Sie wie und wann das Beste ist, hängt von vielerlei Faktoren ab. Ein KFZ-Finanzierungsrechner hilft Ihnen bei der Suche nach dem besten und günstigsten Autokredit.

Auf unseren weiteren Seiten finden Sie Details zu

• Hypothekar-/Hauskrediten
• Kleinkrediten (bis 1.500 €)
• Kreditkarten
• Girokonten

Wichtiger Hinweis:

Nach dem Online-Antrag oder der Finanzierungsanfrage (Baufinanzierung) können sämtliche Schritte bis zur Auszahlung online oder telefonisch geklärt werden. In wenigen Fällen ist der postalische Weg oder ein persönliches Erscheinen vor Ort notwendig.

Günstigsten Autokredit vergleichen und online beantragen

Einen Online Autokredit vergleichen geht einfach: Geben Sie Ihren Wunschbetrag, die Laufzeit und den Verwendungszweck in unseren Kreditrechner ein. Mit einem Klick erhalten Sie die besten Angebote – mit günstigster Rate und allen wichtigen Details zu Ihrem Autokredit.

Haben Sie in unseren Autokredit Vergleichsrechner den für Sie passenden Kredit gefunden, können Sie diesen auf den Seiten der jeweiligen Bank direkt online beantragen.

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Hintergrundwissen zum Thema Autokredit

Heutzutage werden unterschiedlichste Arten und Modelle an Krediten zum Autokauf angeboten. Bei jeder Art der Finanzierung geht es darum, nicht sofort den gesamten Kaufpreis zu zahlen, sondern die finanzielle Last auf einen größeren Zeitraum zu verteilen. Damit enden aber die Gemeinsamkeiten der Finanzierungsmodelle, denn im Detail unterscheiden sie sich deutlich.

Finanzieren in Sachen Auto ist nicht die schlechteste Idee: Neue umweltfreundliche Kfz sind sicherer, wertstabiler und deutlich günstiger im Unterhalt. Zudem sind die Zinsen für Autokredite deutlich niedriger. Vor jeder Finanzierung steht aber die Frage: Welche Rate kann ich mir leisten? Und wo finde ich den passenden, günstigen Kredit?

Autokredit der Bank: Welche Möglichkeiten bietet ein klassischer Ratenkredit?

Eine beliebte Form der Autofinanzierung ist der klassische Ratenkredit bei der Bank. Als Käufer zahlen Sie hier einen Teil des Kaufpreises in bar oder durch die Inzahlungnahme Ihres Gebrauchten. Den Restbetrag finanzieren Sie über ein Kfz-Darlehen, welches in monatlich konstanten Raten über eine bestimmte Laufzeit getilgt wird. Autokredite über den kompletten Kaufpreis sind ebenso machbar.

Kredit per Vergleich: Mittels Kfz-Kreditrechner können Sie Ihren Wunschkredit in wenigen Minuten online zusammenstellen: Nach Laufzeit, Kreditsumme oder maximaler monatlicher Kreditrate – perfekt auf Ihre persönlichen Bedürfnisse zugeschnitten. Sie finden den Kredit, der zu Ihnen passt und können das beste und günstigste Angebot sofort für sich auswählen.

Begehrter Barzahler: Eine Finanzierung per Bankkredit macht Sie weiters unabhängig und beim Händler zum begehrten Barzahler und Schnäppchenkönig. Ist der Autokredit am Konto, werden Verhandlung und Kauf zum Kinderspiel. Händler belohnen Barzahlungen in der Regel mit hohen Rabatten von 15 % und mehr, mit Sonderaktionen oder zusätzlichen Ausstattungs-Features. Sie können  beim Kauf Ihres Traumwagens doppelt Euro sparen.

Hohe Flexibilität: Schließlich können Sie einen Autokredit bei Banken vorzeitig tilgen. Oder jederzeit auf eine noch günstigere Kreditofferte bei einer Bank umschulden. Das kostet Sie keinen Cent und Sie sind automatisch sofort Eigentümer des Kfz.

Bankkredite mit Schlussrate: Seit einigen Jahren bieten Banken eine weitere Variante zur Finanzierung von Kfz an: den Autokredit mit Schlussrate. Dessen Laufzeit ist deutlich kürzer als die Lebenserwartung des Autos – in der Regel vier Jahre. Mit solch einem Darlehen wird der Kaufpreis des Autos abzüglich des geschätzten Zeitwerts am Ende der Kreditlaufzeit abbezahlt. Die monatlichen Raten sind deutlich niedriger als bei einem klassischen Ratenkredit. Es verbleibt am Ende ein offener Betrag, der idealerweise dem Zeitwert des Wagens entspricht. Diesen können Sie in einer Schlussrate direkt an die Bank zurückzahlen. Durch Verkauf des Kfz realisieren oder mittels Anschlussfinanzierung weiter finanzieren. Daher wird dies auch 3-Punkt-Finanzierung bezeichnet.

Tipp: Fast jede Bank bietet spezielle Autokredite zu günstigen Konditionen. Dank Sicherungsübereignung des Kfz sinkt das Risiko eines Kreditausfalls für die Bank – das bringt niedrigere Zinsen und kleinere Raten. Wichtig: Beim Vergleich stets den Verwendungszweck angeben!

Im Autohaus: Was bringt Ihnen eine Händlerfinanzierung?

Eine Finanzierung beim Händler vor Ort ist bequem und unkompliziert. Weiters locken viele Händler in Österreich mit Krediten ohne Anzahlung, monatlichen Miniraten und sogenannten 0-%-Finanzierungen. Hier gilt es genau hinzusehen: Günstige Sofortfinanzierungen sind nicht für jedes Modell oder jede Wunschausstattung zu haben. Die gern offerierten Mehr-Wege-Finanzierungen beinhalten Schlussraten und werden bei Weiterfinanzierungen teuer. Wirkliche Rabatte fürs Auto gibt es beim Kredit über das Autohaus kaum. Autobanken in Österreich bieten in der Regel folgende Finanzierungsmodelle an:

Klassische Ratenfinanzierung
Wie bei der Hausbank oder Direktbanken setzt sich eine solche Finanzierung aus Kreditsumme, Laufzeit und effektivem Jahreszinssatz zusammen. Zum Kreditbetrag wird zunächst der effektive Jahreszins addiert und anschließend die Gesamtsumme auf die Anzahl der gewünschten Monatsraten aufgeteilt.

Vorteil: Als Kunde haben Sie fixe Monatsraten über einen vorbestimmten Zeitraum. Die monatlichen Raten lassen sich durch die Wahl der Laufzeit und einen günstigen Jahreszins an die eigenen finanziellen Verhältnisse anpassen.

Nachteil: Klassische Ratenfinanzierungen über Autohäuser bieten wenig Flexibilität. Ratenanpassungen, kostenlose Sondertilgungen oder eine vorzeitige Ablösung der kompletten Kreditsumme sind nicht ohne Mehrspesen möglich.

Ballonfinanzierung
Einen deutlich größeren Spielraum beim Autokauf bietet die Ballonfinanzierung. Diese setzt sich aus drei Teilen zusammen: Einer Anzahlung bei Abschluss des Kaufvertrages, monatlichen Ratenzahlungen über eine vereinbarte Laufzeit sowie einer Schlussrate. Im Gegensatz zur klassischen Autofinanzierung muss bei der Ballonfinanzierung nicht der komplette Kaufpreis finanziert werden. Eine Anzahlung ist nicht erforderlich, allerdings können durch Anzahlung und Schlussrate die Höhe der Kreditsumme und Monatsraten individuell angepasst werden.

Vorteil: Käufer profitieren bei Ballonfinanzierungen von niedrigen Monatsraten. Gerade für junge Erwachsene oder Familien mit geringem regelmäßigem Einkommen ist die Ballonfinanzierung oftmals die bessere Alternative. Da Anzahlung und monatliche Belastungen niedrig sind.

Nachteil: Kunden müssen  neben den monatlichen Kreditraten Mittel für die Schlussrate ansparen, um einen Verkauf des Fahrzeuges zu vermeiden. Alternativ besteht die Möglichkeit, die Schlussrate durch einen neuen Kredit zu finanzieren. Dies verlängert die Finanzierung und erhöht Ihre Gesamtkosten. Wichtig: Der Zeitwert des Fahrzeuges sollte zur Höhe der Schlussrate passen.

Drei-Wege-Finanzierung

Trotz aller Vorteile einer Ballonfinanzierung ist die Schlussrate für Konsumenten die höchste Hürde. Daher bieten Händlerbanken per se die Möglichkeit einer Drei-Wege-Finanzierung. Diese bietet Ihnen maximale Flexibilität:

Für alle Beteiligten die beste Variante: Nach Anzahlung und Tilgung per monatlicher Rate überweisen Sie die komplette Schlussrate. Wie bei jeder anderen Finanzierung erhalten Sie alle Fahrzeugpapiere und werden Eigentümer des Wagens.

Ebenfalls möglich: Sie finanzieren die Abschlussrate über einen neuen Kredit. Da die eigentlichen Monatsraten für die Finanzierung beglichen wurden, ist die monatliche Belastung in diesem Fall überschaubar.

Die dritte Option der Drei-Wege-Finanzierung: Nach Abschluss der Ratenzahlungen geben Sie den Wagen an den Händler zurück. Statt einer Abschlussrate wird der Wagen zu seinem Restwert zurückgekauft.

Vor- und Nachteile: Diese Variante eignet sich für kühle Rechner, die finanziell flexibel bleiben wollen. Neben längerer Laufzeit und Kosten bergen Kriterien wie Zeitwert, bisherige Laufleistung oder aktueller Zustand (Beschädigungen, Unfall, Kratzer, Abnutzung etc.) Gefahren. Im ungünstigsten Fall kann gerade die dritte Option für Sie als Kunde zum Verlustgeschäft werden.

Welche Vorteile kann Ihnen Leasing bieten?

Das Leasing wurde hauptsächlich für Geschäftskunden kreiert. Viele Privatkonsumenten in Österreich nutzen mittlerweile dieses Finanzierungsmodell ebenso. Beim Leasing decken die monatlichen Raten über die vereinbarte Laufzeit den Wertverlust des Kfz durch Ihre Nutzung ab. Zu Beginn des Leasingvertrages werden eine Sonderzahlung fällig und eine fixe Laufleistung (Kilometerleasing) bzw. eine verbindliche Restwertsumme (Restwertleasing) vereinbart. Diese Variante der Finanzierung ist interessant, wenn Sie aktuelle Modelle fahren möchten. Nach Ablauf des Leasingvertrages geben Sie Ihr Auto an das Autohaus oder den Leasingpartner zurück.

Wichtig: Beim Leasing werden Sie grundsätzlich nicht Eigentümer des Fahrzeugs. Verträge bieten teils eine Kaufoption am Ende des Leasingvertrages. Sie als Leasingnehmer können das Kfz zum Restwert erwerben – per Barzahlung oder durch Finanzierung auf Raten.

Tipp: Das Kfz-Leasing ist eine günstige Möglichkeit, mobil zu bleiben und bietet hohe Flexibilität. Bei starker Abnutzung oder mehr gefahrenen Kilometern können Nachforderungen drohen. Dies sollten Sie in eine solche Finanzierung einplanen.

Leasing oder Kredit: Welche Finanzierung ist besser für Sie?

Mit einem Autokredit finanzieren Sie Ihren neuen oder gebrauchten Wagen für eine bestimmte Laufzeit zu fixen Monatsraten. Mit Anzahlung, Tilgungslaufzeit und Schlussrate können Sie Ihre Finanzierung individuell gestalten. Bei endgültiger Tilgung aller Raten sind Sie Eigentümer des Kfz. Gerade flexible Kfz-Kredite bieten hier hohe Planungssicherheit für Ihre Finanzen und am Ende profitieren Sie vom Gegenwert Ihrer Investition.

Mit einem Leasingvertrag mieten Sie sich Ihren Wagen und zahlen für dessen Nutzung per fix vereinbarter Leasingrate. Kleine Raten, mögliche Anzahlung und Finanzierungsoption am Ende der Laufzeit bieten hier Flexibilität. Am Ende der Laufzeit werden Sie in der Regel nicht Eigentümer und können den Wagen zurückgeben. Für Kunden, die ein technisch neuwertiges und ökonomisches Auto haben möchten, ist Leasing eine überlegenswerte Alternative. Überdurchschnittliche Abnutzung oder Mehrkilometer können am Ende rasch zusätzliche Kosten verursachen.

Leasing oder Kredit? Am Ende ist dies eine Frage von Nutzwert, persönlichen Wünschen und den eigenen Finanzen. Vor Abschluss eines Vertrages gilt hier stets: Gesamtkosten vergleichen und kleingedrucktes lesen!

Bei Direktbanken finanzieren: Warum eignet sich ein Online Kfz-Kredit?

Vergleicht man die verschiedenen Optionen der Kfz-Finanzierung, ist ein Autokredit von der Bank meist eine gute Wahl. Doch auch hier gilt: Das erstbeste Angebot ist selten das günstigste. Wie immer beim Kredit heißt es: vergleichen und Schnäppchen sichern.

Direktbanken erste Wahl: Sie möchten Ihren Neu- und Gebrauchtwagen rasch erwerben, Ihre Finanzierung ohne Händler und Kreditverhandlungen in der Bankfiliale starten? Dann sehen Sie sich nach Angeboten bei Direktbanken in Österreich um. Diese halten maßgeschneiderte Angebote zum Autokredit parat, schnell und zinsgünstig.

Top-Konditionen, flexibel und fair: Spezielle Autokredite per Internet bieten nicht Top-Konditionen in Sachen Zinsen. Sie punkten mit einem breiten Angebot an flexiblen Summen und Laufzeiten. Kostenlose Sondertilgungen und Ratenpausen sind obendrein Standard, wie eine faire Finanzierung ohne Nebenkosten, Gebühren oder Spesen. Die übliche Typenschein-Hinterlegung ist hier nicht mehr erforderlich.

Einfacher Abschluss, schnell finanziert: Hinzu kommen eine schnelle Kreditentscheidung sowie rasche Bearbeitung und Auszahlung: Einfacher Vergleich per Online-Kreditrechner, kostenlose Kreditanfrage, Online-Sofortzusage, schnelle und sichere Antragsprozesse samt Onlinelegitimation.

Wenn Sie heute Ihren Traumwagen beim Händler entdecken, kann dieser  in wenigen Tagen finanziert sein: zu besten Zinsen, kleinsten Raten und mit zusätzlichen satten Barzahler-Rabatte. Auf Wunsch können Sie sich per Sicherheitspaket weiters bei Krankheit, Arbeitsunfähigkeit oder im Todesfall preiswert absichern.

Vergleichen und abschließen: Was ist beim Autokredit wichtig?

Entscheidend für eine Finanzierung ist der effektive Jahreszinssatz. Er enthält die monatliche Gesamtbelastung durch Tilgung, Sollzins, Spesen oder eventuelle Versicherungen. Speziell beim Kfz-Kreditvergleich gilt es weiters nach den Kosten zu fragen – ob klassische Bankfinanzierung, Händlerfinanzierung, Leasing oder spezielle Online-Finanzierung. Damit erkunden Sie rasch, ob sich der Autokauf per Kredit für Sie lohnt.

Weiters gibt es Konditionsmerkmale, deren Bedeutung Sie keinesfalls unterschätzen dürfen:

Kreditlaufzeit: Viele Autokäufer entscheiden sich für lange Laufzeiten mit kleinen Raten. Hier ist es wichtig, einen überschaubaren Zeitraum für die Finanzierung zu wählen. Zum einen wäre es ärgerlich, wenn Sie Ihr Auto nach einigen Jahren verkaufen wollen und der Kredit noch läuft. Zum anderen sollte trotz Wertverlust am Ende Ihrer Finanzierung noch ein Gegenwert am Papier stehen.

Flexible Tilgung: Neben flexiblen, spesenfreien Sondertilgungen sollte Ihr Autokredit Ratenpausen ermöglichen. Das bietet Ihnen Sicherheit bei Tilgungsschwierigkeiten: etwa durch Krankheit, Arbeitsunfähigkeit oder einen Unfall. Für solche Fälle schützt Sie ein optionaler RKV-Abschluss.

Vorzeitige Kreditablösung: Ein Unfall genügt und Auto, SUV oder Wohnmobil ist nicht mehr zu gebrauchen. Hier ist es hilfreich, wenn Sie Ihren Kreditbetrag vorzeitig abzulösen können – beispielsweise per Entschädigungssumme aus der Vollkaskoversicherung. Dies muss zuvor im Kreditvertrag mit der Bank vereinbart sein!

Wer bekommt einen Kfz-Kredit in Österreich?

Seriöse Kredite brauchen Sicherheit – das gilt in Sachen Kfz-Finanzierung ebenso. Möchten Sie einen Autokredit in Österreich beantragen, müssen Sie 18 Jahre alt sein und über einen festen Wohnsitz sowie ein Konto in Österreich verfügen. Als Kunde müssen Sie weiters ein festes Arbeitsverhältnis nachweisen. Gefordert werden hier in der Regel Einkommensnachweise der letzten Monate sowie Arbeitsbescheinigungen. Viele Kreditgeber verlangen Nachweise über weitere Verbindlichkeiten.

Obligatorisch beim Kfz-Darlehen: Die Überprüfung Ihrer Bonität (Kreditwürdigkeit) als Kunde. Neben Ihren finanziellen Verhältnissen wird hierzu durch die Bank eine Abfrage beim KSV, dem Kreditschutzverband, durchgeführt. Entscheidend zu welchen Konditionen Sie einen Autokredit bekommen, ist vor allem das Scoring: hoher Wert, hohe Kreditwürdigkeit, günstige Kfz-Finanzierung – ganz einfach!

Ansonsten gilt: Das Hinterlegen des Typenscheins wird bei den meisten Kfz-Krediten verlangt. Das Eigentum Ihres Fahrzeugs geht während der Zeit der Finanzierung automatisch als Sicherheit an die Bank über. Ausnahme: manche Direktbanken!

Fazit: Schritt für Schritt zur passenden Autofinanzierung

Private Fahrzeuge in Österreich werden überwiegend per Kredit finanziert. Dabei ist Leasing bei vielen Konsumenten als Alternative beliebt. Bevor es an den Autokauf und dessen Finanzierung geht, gilt es Dinge zu beachten: Vorderst, sollten Sie sich Angebote bei unterschiedlichen Autohäusern zum jeweiligen Modell, mit und ohne Finanzierung erstellen lassen. Erkunden Sie im nächsten Schritt Ihren Finanzierungsbedarf möglichst exakt. Steht dieser fest, kann es an den Vergleich der verschiedenen Finanzierungsoptionen gehen. Lassen Sie sich auch hier jeweils konkrete Offerten bei Händlerbanken, Filial- und Direktbanken sowie Vermittlern oder Leasinggesellschaften ausarbeiten. Der genaue Kosten-Check führt Sie rasch zur passenden Finanzierung.

Mit dem Autokredit einer Direktbank profitieren Sie doppelt: Sie erhalten eine Finanzierung zu attraktiven Online-Konditionen und können dank Barzahlung bei Ihrem Autohändler Preisnachlässe aushandeln. Egal, ob Sie einen Neuwagen oder einen Gebrauchten kaufen. Weiters sind Sie unabhängig von Angeboten der Autobanken, die oftmals an den Kauf bestimmter Pkw-Modelle gebunden sind. Mit der Bankfinanzierung haben Sie die freie Wahl – ob Auto, Motorrad, Transporter oder Freizeitmobil.

Videos: Die Autofinanzierung – So finanzieren Sie Ihr Auto am besten

Quelle: meingeld.bankaustria.at / FeinkostMedia

FAQ: Häufige Fragen rund um den Online Autokredit

• Wie funktioniert ein moderner Online Autokredit?
• Welche Vorteile bietet die Autofinanzierung über eine Online-Bank?
• Warum lohnt sich ein unabhängiger Autokredit?
• Für welche Fahrzeuge ist ein Autokredit gedacht?
• Welche Unterlagen benötigen Direktbanken?
• Ist eine online gestellte Kreditanfrage verbindlich?
• Welche persönlichen Daten benötigt die Bank?
• Benötigt man einen zweiten Kreditnehmer?
• Wie wird der Online Autokredit abbezahlt und wie hoch sind die Zinsen?
• Kann ein Autokredit mit Sonderzahlungen früher beglichen werden?
• Können Selbstständige oder Freiberufler einen Autokredit erhalten?
• Was ist ein Autokredit?
• Welche Arten von Autokrediten vergeben Banken?

Wie funktioniert ein Online Autokredit?
Direktbanken bieten überzeugende Autofinanzierungen über das Internet. Beim Online-Antrag können Sie entscheiden, ob Sie einen klassischen Autokredit oder die Smart-Variante mit Schlussrate (Ballonfinanzierung) abschließen wollen. Gewünschte Kredithöhe und Laufzeit bestimmen Sie selbst – Kredit geht sehr einfach. Weiters können Sie wählen, ob Sie den Typenschein des Kfz hinterlegen möchten oder nicht.
Unmittelbar nach erfolgreicher Bonitätsprüfung erhalten Sie eine Online-Zusage zusammen mit dem Angebot. Sie können sämtliche Unterlagen herunterladen, ausdrucken, unterschreiben und der jeweiligen Bank zusenden. Der gesamte Antragsprozess ist digital möglich – bis hin zur Online-Unterschrift (digitale Signatur). Gleiches gilt für die Legitimation.

Welche Vorteile bietet die Autofinanzierung über eine Online-Bank?
Gerade auf Online-Kredite spezialisierte Direktbanken bieten Finanzierungen zu attraktiven Konditionen an: Sie können  aus Summen bis zu 50.000 Euro flexibel sowie Laufzeiten bis 84 oder 120 Monate wählen. Der fixe Zinssatz ist über die gesamte Laufzeit garantiert. Die Höhe der Zinsen bestimmen Sie selbst. Neben guter Bonität bietet eine Sicherungsübereignung des Fahrzeuges besonders günstige Konditionen bei Banken. Transparente Konditionen, günstige Monatsraten sowie keine Gebühren für Sondertilgungen sind weiters wichtige Merkmale von Autokrediten per Internet.

Warum lohnt sich ein unabhängiger Autokredit?
Kfz-Kredite von unabhängigen Instituten bieten Ihnen zwei wesentliche Vorzüge: Der Autokredit ist nicht an einen Fahrzeugtyp, Modell oder eine Fahrzeugmarke gebunden. Mit dem Online-Kredit können Sie das Auto kaufen, das Sie wollen. Weiters sichern Sie sich mit dem Barkauf beim Autohändler in der Regel entsprechende hohe Nachlässe. Dank des Darlehens haben Sie den finanziellen Spielraum, selbstbewusst zu agieren und zu verhandeln.

Für welche Fahrzeuge ist ein Autokredit gedacht?
Der klassische Kfz-Kredit ist für alle interessant, die ein Auto, ein Wohnmobil, einen Kleintransporter oder auch ein Motorrad erwerben möchten. Es spielt keine Rolle, ob es sich hierbei um ein neues oder gebrauchtes Fahrzeug handelt.

Welche Unterlagen benötigen Direktbanken?
Für die Kreditzusage sind in der Regel Kopien Ihrer letzten beiden Gehaltsabrechnungen sowie des aktuellen Kontoauszuges Ihres Giro- oder Gehaltskontos nötig. Hinzu kommen die Zulassungsbestätigung im Original, ein ausgefüllter Sicherungsübereignungsvertrag, Kopie des Fahrzeugkaufvertrages sowie der Antrag auf Ausstellung eines Kraftfahrzeug-Sicherungsscheins

Ist eine online gestellte Kreditanfrage verbindlich?
Nein. Mit dem Online Finanzierungsrechner berechnen Sie unverbindlich Ihren Zahlungsplan für den Autokredit. Entspricht die Rate Ihren Vorstellungen, erhalten Sie ein individuelles Angebot. Im Anschluss können Sie ganz in Ruhe entscheiden, ob Sie dieses annehmen möchten oder nicht.

Welche persönlichen Daten benötigt die Bank?
Direktbanken fragen nach Ihrem Namen, Ihrem Geburtsdatum und Ihrer Anschrift. Weiters benötigen Sie Angaben zu Ihrem Arbeitsverhältnis und Ihrem Nettoeinkommen. Zur Überweisung der Darlehenssumme auf Ihr Konto und zur Abbuchung Ihrer Raten sind außerdem Ihre Bankverbindung und Ihre Kontonummer erforderlich.

Benötigt man einen zweiten Kreditnehmer?
Im Normalfall benötigen Sie keinen zweiten Kreditnehmer. Ihre gute Bonität und Sicherheiten durch das Kfz genügen. Manchmal ist es ratsam oder notwendig, einen weiteren Kreditnehmer oder Bürgen mit aufzunehmen. Dies kann die Konditionen zusätzlich verbessern.

Wie wird der Online Autokredit abbezahlt und wie hoch sind die Zinsen?
Ein Kfz-Kredit wird – wie bei anderen Darlehen – in monatlichen Raten getilgt. Die Raten werden in der Regel zum 01. oder zum 15. eines jeden Monats vom Girokonto automatisch abgebucht. Bei der Ballonfinanzierung zahlen Sie nach den vereinbarten monatlichen Raten zum Ende eine Schlussrate (Ballonrate).
Die Zinsen variieren und hängen von Laufzeit, Höhe des Betrags sowie der hinterlegten Sicherheit ab. Ihren individuellen effektiven Zinssatz samt monatliche Raten erhalten Sie mit dem unverbindlichen Angebot. Ist der Vertrag geschlossen, ändert sich Ihr Zinssatz während der gesamten Laufzeit nicht. Sie gehen also keinerlei Zinsrisiko ein.

Kann ein Autokredit mit Sonderzahlungen früher beglichen werden?
Bei Online Bankkrediten haben Sie immer die Möglichkeit, Ihr Darlehen mit Sonderzahlungen schneller abzuzahlen. Entweder teilweise oder den gesamten Betrag. Hierfür erheben Direktbanken keine Extragebühren oder Sonderspesen.

Können Selbstständige oder Freiberufler einen Autokredit erhalten?
Dies ist schwierig. Nicht alle Direktbanken in Österreich vergeben Onlinekredite an Selbstständige, geschäftsführende Gesellschafter oder Freiberufler. Wer sich in einer Ausbildung befindet oder arbeitslos ist, wird in der Regel keinen Online-Kredit zur Autofinanzierung erhalten.

Was ist ein Autokredit?
Klassischerweise funktioniert ein Autokredit wie ein Ratenkredit. Sie nehmen einen gewissen Betrag auf, bezahlen damit das Auto und tilgen anschließend den Kredit samt Zinszahlungen in monatlichen Raten. Besonderheit: Durch die Sicherheit des Kfz (Zweckbindung) sind Autokredite günstiger als Ratenkredite.

Welche Arten von Autokrediten vergeben Banken?

Klassischen Autokredit	Ballonfinanzierung	Drei-Wege-Finanzierung
Den klassischen Autokredit zahlen Sie in monatlich gleichbleibenden Raten über die vertraglich vereinbarte Laufzeit zurück. Es handelt sich hierbei um einen normalen Ratenkredit mit Zweckbindung.	Bei der Ballonfinanzierung begleichen Sie einen Teil des Kreditbetrags erst am Ende der Laufzeit. Dafür sind die Raten unter sonst gleichen Bedingungen niedriger als bei herkömmlichen Autokrediten.	Die Drei-Wege-Finanzierung funktioniert wie eine Ballonfinanzierung, bei der Sie noch die Möglichkeit haben, das Kfz am Ende der Laufzeit zurückzugeben, anstatt die Schlussrate zu begleichen.

 

Baufinanzierung ohne Grundbucheintrag – geht das?

Im Gegensatz zum Wohnkredit ist eine Baufinanzierung ohne Grundbucheintrag in der Praxis kaum zu bekommen. Bei solch größeren Finanzierungen setzen Banken in Österreich eine hypothekarische Besicherung voraus. Kreditinstitute sichern sich – zusätzlich zu Lohn- und Gehaltsabtretungen – per Grundpfandrecht gegen eventuelle Zahlungsausfälle ihrer Kunden ab.

Unsere Berater erläutern Ihnen jedoch gerne, unter welchen Umständen eine Baufinanzierung ohne Grundbucheintrag möglich ist.

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Inhaltsverzeichnis

Wohnkredit – was ist das und für wen eignet er sich?

Was lässt sich mit einem Wohnkredit finanzieren?

Zwei Varianten beim Wohnkredit – variabler oder fixer Zins?

Wohnkredit ohne Grundbucheintrag beantragen

Wohnkredit und Nebenkosten – wann fallen Spesen an?

Checkliste Wohnkredit – worauf sollten Sie beim Online-Vergleich achten?

Fazit zum Wohnkredit ohne Grundbucheintrag

Video & FAQ

Häufige Fragen

Was fällt unter Modernisierungskredit?

Welche Bank ist die beste für einen Wohnkredit?

Wie viel Wohnkredit bekomme ich?

Gibt es für Immobilien eine Darlehensuntergrenze?

Was ist der Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek?

Wann bekommt man die Grundschuldbestellung?

Wie viel kostet eine Zwischenfinanzierung?

Hintergrundwissen zum Thema Wohnkredit ohne Grundbucheintrag

Mit jedem vergebenen Immobilienkredit geht die Bank ein hohes Risiko ein: Kann der Kreditnehmer die Raten nicht mehr bezahlen, droht der Verlust hoher Summen. Um dieses Risiko abzumildern, fordert die Bank die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch. Diese grundbücherliche Besicherung ist die wichtigste Sicherheit für die Bank. Daher vergibt kaum eine Bank in Österreich einen Immobilienkredit ohne Grundbucheintrag. Nichtsdestotrotz ist die Eintragung einer Grundschuld nicht gesetzlich vorgeschrieben, weshalb das Vorhaben nicht gänzlich aussichtslos ist.

Flexibler Wohnkredit: Nicht für jede Immobilienfinanzierung braucht es ein klassisches Baudarlehen. Flexible Gestaltungsmöglichkeiten bei Laufzeit und Kreditsumme bietet Ihnen ein Wohnkredit. Gute Bonität sowie ein positiver KSV sind Grundvoraussetzung, um einen Wohnkredit bzw. Modernisierungskredit zu bekommen. Beide sind deutlich unkomplizierter als klassische Baufinanzierungen. Was steckt hinter dem Begriff Wohnkredit?

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Wohnkredit – was ist das und für wen eignet er sich?

Beim Wohnkredit handelt es sich um einen normalen Ratenkredit, der zweckgebunden für verschiedene Vorhaben rund um Ihre Immobilie verwendet werden kann. Anders als bei einem Hypothekardarlehen nimmt die Beantragung eines Wohnkredits wenig Zeit in Anspruch.

Wohnkredit online: Bei vielen Kreditinstituten in Österreich können Sie Ihren Wunschbetrag online beantragen und erhalten direkt eine Kredit-Vorentscheidung. Sie reichen Ihre Unterlagen bei der Bank ein und bekommen unverzüglich eine Zusage oder Absage. Der Kreditbetrag wird Ihnen bei Bewilligung anschließend sofort bzw. zu Ihrem Wunschtermin aufs Konto überwiesen. Ein Wohnkredit ist somit ideal bei kurzfristigem Finanzierungsbedarf bzw. für eine Zwischenfinanzierung.

Wohnkredit und Besicherung: Bei Wohn- und Modernisierungskrediten verzichten Banken auf einen Grundbucheintrag, mit dem sie den Kredit über eine nachrangige Grundschuld auf die Immobilie absichern. Teilweise dürfen Banken die Immobilie nach der Einführung der europäischen Wohnimmobilienkreditrichtlinie ohnehin nicht mehr als Sicherheit berücksichtigen. Der Verzicht auf einen Grundbucheintrag bewahrt Sie als Schuldner vor Pfändung oder Zwangsverkauf der Wohnung bzw. des Hauses in finanziellen Notlagen. Zudem sparen Sie Spesen und gegebenenfalls Notarkosten, die für einen Grundbucheintrag ab einer bestimmten Kredithöhe fällig werden.

Wohnkredit und Bonität: Allerdings gibt es den Wohnkredit nicht ohne Sicherheiten. Um eine Chance auf einen Immobilienkredit ohne Grundbucheintrag zu haben, ist ausreichende Bonität gefragt. Sie müssen ein geregeltes und ausreichendes Einkommen nachweisen und dürfen keine negativen Einträge beim KSV haben. So sichern sich Banken im Voraus gegen eine eventuelle Zahlungsunfähigkeit ab. Alternativ können Sie Ihrer Bank andere Sicherheiten – beispielsweise einen Bürgen oder sonstige Vermögenswerte – anbieten.

Modernisierungskredit und Zweckbindung: Benötigen Sie Geld, um die eigene Immobilie umzubauen oder zu renovieren, kann ein spezieller Modernisierungskredit die Lösung sein. Dieser ist zweckgebunden und Sie erhalten ihn, wenn Sie das entsprechende Vorhaben nachweisen können. Solche Wohnkredite sind flexibler einsetzbar.

Tipp: Die Entscheidung über die Vergabe solcher Darlehen liegt rein in den Händen Ihres Kreditinstitutes. Für kleinere Kreditsummen bis 50.000 Euro können Sie auf einen normalen Ratenkredit zurückgreifen. Für diesen wird kein Grundbucheintrag benötigt – der Zinssatz liegt dagegen höher.

Was lässt sich mit dem Wohnkredit finanzieren?

Wohnkredite beinhalten überschaubare Finanzierungsbeträge. Banken bieten Kreditbeträge zwischen 3.000 bis 50.000 Euro an. Einige Kreditinstitute in Österreich vergeben bis zu 70.000 Euro. Wohnkredite eignen sich weniger für den Hauskauf, sind aber eine gute Finanzierungsmöglichkeit für viele andere Vorhaben. Beispielsweise für

• Umschuldung bestehender Immobilienkredite
• Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen an Haus und Wohnung
• Kleinere Renovierungen und Anbauten
• Anschaffung neuer Möbel oder Heizungsanlagen
• Investition in Anteile einer Genossenschaftswohnung

Tipp: Nicht in jeden Fall ist ein Wohnkredit die bessere Variante. Die Kreditzinsen sind aufgrund der fehlenden Besicherung im Grundbuch höher als bei einem Hypothekardarlehen. Weiters schränkt die Kreditsumme des Wohndarlehens viele Projekte ein. Eine Beratung durch Finanzierungsexperten ist sinnvoll. 

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 Zwei Varianten beim Wohnkredit – variabler Zins oder Fixzins?

Neben Laufzeit die Kreditsumme stellt sich in Sachen Wohnkredit rasch die Frage nach der Verzinsung. Sie haben die Wahl zwischen

• einem Wohnkredit mit Fixzins-Bindung oder
• einem Wohnkredit mit variabler Verzinsung.

Wohnkredit mit fixem Zins: Fixzinsen garantieren Ihnen den vereinbarten Zinssatz über die gesamte Laufzeit des Kredits. Sollten die Bauzinsen steigen, bleiben Ihre monatlichen Raten gleich hoch. Weiters bietet ein Kredit mit fixen Zinsen bessere Planbarkeit, Sie können nicht von Zinsschwankungen überrascht werden. Diese Wohnkreditvariante eignen sich für Kreditnehmer, die seinen Zinssatz über die gesamte Laufzeit absichern möchten.

Tipp: Empfehlenswert ist der Abschluss eines Fixzins-Kredits, wenn Sie in naher Zukunft mit steigenden Kreditzinsen rechnen müssen. 

Wohnkredit mit variablem Zins: Wohnkredite mit variablem Zinssatz unterliegen stetigen Zinsschwankungen am Markt. Der Zinssatz orientiert sich beispielsweise an den Entwicklungen des 3-Monats-EURIBOR oder dem EZB-Leitzins. Je nach Indikatorentwicklung können Ihre Zinskosten steigen oder sinken.

Tipp: Eine variable Verzinsung lohnt sich in Niedrigzinszeiten und bei kurzer Laufzeit. Das Risiko steigender Zinsen hat allerdings nach den zahlreichen  Leitzinserhöhungen der EZB seit 2022 deutlich zugenommen.

 Wohnkredit ohne Grundbucheintragung beantragen – kein Problem

Ihren Wohnkredit können Sie bei allen großen Banken in Österreich beantragen. Für den Kreditabschluss setzen Bankinstitute eine positive Bonitätsprüfung voraus – ausreichendes regelmäßiges Einkommen und einwandfreie KSV sind somit Pflicht. Bei der Beantragung müssen Sie Ihre Identität bestätigen und Ihr Einkommen durch Gehaltszettel nachweisen.

Kein Grundbucheintrag nötig: Der wesentliche Unterschied zum gewöhnlichen Immobilienkredit bzw. einem Hypothekarkredit besteht in der Besicherung. Beim Wohnkredit bestellt die kreditgebende Bank keine Hypothek im Grundbuch – eine hypothekarische Besicherung ist bei dieser Kreditform nicht erforderlich.

Kein Pfandrecht einlösbar: Dementsprechend kann Ihre Bank bei Zahlungsausfällen kein Pfandrecht einlösen und die Immobilie beispielsweise zwangsversteigern. Stattdessen sichert die Bank ihre Forderungen durch Lohn- und Gehaltsabtretungen sowie durch Abtretungen der Rückforderungsansprüche ab.

Wohnkredit und Nebenkosten – wann fallen Spesen an?

Nicht jede Bank berechnet Ihnen bei der Beantragung eines Wohnkredits Bearbeitungsspesen und andere Nebenkosten. Direktbanken haben sich in den letzten Jahren durch ihre kostengünstigen Kredite besonders hervorgetan.

Dennoch geht es ohne Spesen in manchen Fällen nicht. Neben den Zinskosten können auch auf Online Wohnkrediten Gebühren anfallen, die sich in ihrer Art und Höhe von Bank zu Bank unterscheiden:

• Spesen für Schnellüberweisung: falls Sie sich für eine rasche Auszahlung anstelle einer Standardüberweisung entscheiden.
• Meldeauskunftsgebühr: falls Sie Ihrer Bank die neue Anschrift bei einem Wohnsitzwechsel nicht mitgeteilt haben.
• Mahngebühren: falls Sie mit Ihren Kreditraten in den Rückstand geraten oder diese nicht komplett begleichen.

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Checkliste Wohnkredit – worauf sollten Sie beim Online-Vergleich achten?

Wohnkredite werden von nahezu allen Banken in Österreich angeboten, was die Wahl nicht einfacher macht. Aus diesem Grund sollten Sie vorderst einen Online-Kreditvergleich machen und die verschiedenen Offerten der Banken sowie deren Konditionen unter die Lupe nehmen.

Wohnkredite vergleichen und günstig finanzieren – das ist wichtig:

Aktuelle Zinsen checken: Wichtiges Kriterium beim Wohnkredit-Vergleich ist der Effektivzins. Dieser Zinssatz entscheidet über wesentliche Kosten und monatliche Rate. Aktuell ziehen die Zinsen für Wohnkredite bei vielen Banken in Österreich nach Jahren wieder an – ein Vergleich lohnt sich also besonders.

Mögliche Spesen erkunden: Gebührenfreie Wohnkredite sind nach wie vor nicht die Regel in Österreich. Bei einigen Banken müssen Sie für die Kreditaufnahme, Bearbeitung und Kontoführung Spesen zahlen. Versteckte Kosten bei der Finanzierung sind ein wesentlicher Kostenfaktor.

Flexible Auszahlung prüfen: Mehr Flexibilität bieten Wohnkredite, bei denen sich der Auszahlungstermin individuell auswählen lässt. Sofort am Konto oder später bei Bedarf: je nach Bank steht Ihnen die Kreditsumme flexibel zur Verfügung – und das oft ohne zusätzliche Kosten.

Kostenfreie Sondertilgungen einfordern: Jede Bank sollte Ihnen die Option bieten, den Wohnkredit kostenfrei außerplanmäßig zu tilgen. So können Sie Ihr Darlehen rascher abbezahlen und die Zinskosten reduzieren. Strafzahlungen sind seit der neuen Verbraucherkreditrichtlinie auf maximal ein Prozent der Restschuld begrenzt.

Rücktrittklauseln beachten: Ebenso sollte Ihnen die Bank die Möglichkeit einräumen, kostenlos vom Vertrag zurücktreten. Üblich bei Wohnkrediten ist eine Rücktrittsfrist von vier Wochen ab Auszahlung der Kreditsumme.

Risiken absichern: Trotz kleiner Summen und kurzer Laufzeiten – bei längerer Krankheit oder Arbeitsunfähigkeiten kann ein Wohn- oder Modernisierungskredit schnell zur finanziellen Belastung werden. Banken bieten verschiedene Versicherungen an, um Risiken abzusichern.  Versicherungsleistungen und anfallende Prämien sollten Sie vor Abschluss des Vertrags prüfen.

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Modernisierungskredit berechnen – so einfach geht’s

Nur wenige Hausbesitzer wollen oder können eine Investition aus dem Geldbörserl finanzieren. Möchten Sie einen Modernisierungskredit aufnehmen, können Sie mittels Wohnkredit-Rechner Ihren persönlichen effektiven Jahreszins in wenigen Schritten rasch erkunden:

1. Angebotsüberblick erstellen: Wählen Sie die benötigte Kreditsumme, die gewünschte Laufzeit sowie den Verwendungszweck Modernisierung / Renovierung im Kreditrechner aus.
2. Kreditangebote vergleichen: In einem ersten Überblick können Sie die Konditionen und Zinsen möglicher Kreditgeber vergleichen. Bei Bedarf lassen sich in den Filterfunktionen weitere Zusatzleistungen auswählen.
3. Konditionsanfrage stellen: Geben Sie im nächsten Schritt bonitätsrelevante und persönliche Informationen ein, um Ihren individuellen Jahreszins bei den dargestellten Banken anzufordern – unverbindlich und KSV-neutral. So können Sie sofort vergleichen, welche Bank ihnen die besten individuellen Zinsen bietet.
4. Kredit beantragen: Ist der passende Kredit gefunden, laden Sie sich den Kreditantrag einfach herunter, unterschreiben ihn und schicken diesen mit den angeforderten Unterlagen postalisch an die Bank. Bei den meisten Banken geht dies mittlerweile völlig digital – samt Video-Ident.
5. Kredit erhalten: Die Bank prüft Ihren Kreditantrag und erstellt eine verbindliche Abfrage beim KSV. Anschließend wird die Kreditsumme innerhalb weniger Tage auf Ihr Konto überwiesen.

Fazit zum Wohnkredit ohne Grundbucheintrag

Flexibler Wohnkredit oder klassisches Baudarlehen? Der entscheidende Vorteil beim Wohnkredit liegt sicherlich in der fehlenden hypothekarischen Besicherung, was Kunden rasch Tausende Euro an Kosten durch Grundbucheintrag und Notarspesen einsparen kann. Aufgrund der geringeren Summen und kurzen Laufzeiten fällt das ein oder andere Zehntel Prozent an Zinsaufschlag im Vergleich zum Hypothekarkredit kaum ins Gewicht. Gute Bonität vorausgesetzt, sind Wohn- und Modernisierungsdarlehen bei vielen Banken mittlerweile günstig zu haben.

Wie bei Ratenkrediten handelt es sich bei Wohn- und Modernisierungskrediten um sogenannte Volltilgerdarlehen. Am Ende der gewählten Laufzeit sind diese komplett zurückgezahlt, eine aufwändige Anschlussfinanzierung ist nicht nötig. Weiters sind Wohnkredite ebenso flexibel wie Konsumentendarlehen. Sonderzahlungen sind kostenfrei möglich, der vorzeitigen Rückzahlung des Kredits auf einen Schlag steht laut Gesetz nichts im Weg.

Die bei Annuitätendarlehen zur Baufinanzierung gefürchteten Strafzahlungen spielen bei Wohnkrediten seit der neuen Verbraucherkreditrichtlinie keine große Rolle mehr. Bei vorzeitiger oder teilweiser Kreditablösung aller ab dem 11. Juni 2010 abgeschlossenen Kreditverträge darf Ihre Bank maximal ein Prozent des Rückzahlungsbetrages als Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, wenn die verbleibende Laufzeit mehr als zwölf Monate beträgt. Liegt die Restlaufzeit unter zwölf Monaten, wird ein halbes Prozent der Restschuld fällig.

Video: AK Tipps – wie finde ich den besten Konsum- oder Wohnkredit?

Quelle: Arbeiterkammer Österreich / YouTube

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Häufige Fragen

Was fällt unter Modernisierungskredit?

Ein Modernisierungskredit dient dazu, die notwendigen Arbeiten zur Wertsteigerung einer Immobilie zu finanzieren. Allerdings gibt es unterschiedliche Kreditvarianten, mit oder ohne zusätzliche Sicherheiten sowie zweckgebunden oder zur freien Verwendung ausgereicht werden.

Welche Bank ist die beste für einen Wohnkredit?

Der Wohnkredit von Raiffeisen ist eine der flexibelsten Möglichkeiten, Ihren Traum vom Wohnen zu finanzieren. Er passt sowohl für kleine als größere Vorhaben. Sie haben die Wahl zwischen fixen und variablen Zinssätzen, können Laufzeiten individuell gestalten und tilgungsfreie Zeiträume vereinbaren.

Wie viel Wohnkredit bekomme ich?

Als einfache Faustformel beim Wohnkredit gilt: Nettoeinkommen mal 14, dividiert durch 12. Rund 35 Prozent dieser Summe können Sie sich als monatliche Kreditrate leisten. Wichtig: Diese Faustregel gilt nur, wenn es keine zusätzlichen Verbindlichkeiten gibt und Sie ca. 20 Prozent Eigenmittel zur Verfügung haben.

Beispielrechnungen

Kreditnehmer	Nettoeinkommen pro Monat	Möglicher Wohnkredit pro Monat
Single, Alleinverdiener	3.200 €	1.306,66 €
Familie, 2 Kinder, Haupt- und Nebenverdiener	2.800 € plus 750 € = 3.550 €	1.449,58 €
Ehepaar, Doppelverdiener	3.500 € plus 2.750 € = 6.250 €	2.552,08 €

Gibt es für Immobilien eine Darlehensuntergrenze?

Eine klassische Baufinanzierung beginnt in der Regel ab einer Darlehenssumme von 35.000 bis 50.000 Euro. Darunter rechnet sich das Modell für Banken meist nicht mehr. Wohnkredite sind flexibler – hier können Sie als Kreditnehmer durchaus geringere Summen mit der Bank vereinbaren.

Was ist der Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek?

Der größte Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek ist, dass die Hypothek abhängig vom Darlehen ist. Die Grundschuld hingegen ist unabhängig vom Darlehen und bleibt nach der Rückzahlung bestehen. Bei einer Baufinanzierung in Österreich ist die Grundschuld Standard.

Wann bekommt man die Grundschuldbestellung?

Eine Grundschuldbestellung kann grundsätzlich nur über einen Notar veranlasst werden. Sie findet am besten unmittelbar nach Unterzeichnung des Kaufvertrags – ebenfalls beim Notar möglich – statt. Wichtig: Verzögert sich die Grundschuldbestellung, kann Ihre Bank die Darlehenssumme erst später auszahlen.

Wie viel kostet eine Zwischenfinanzierung?

Die Zahlung der monatlich anfallenden Zinsen belastet Ihr Budget. Sie gehen ein Zinsrisiko ein, da sich der Zinssatz während der Laufzeit verändern und erhöhen kann. Hinzu kommt, dass die Banken bei einer Zwischenfinanzierung eine Bearbeitungsgebühr erheben. Diese kann ein bis zwei Prozent der Kreditsumme ausmachen.

Wie viel Eigenkapital braucht man für eine Eigentumswohnung?

Mindestens 20, besser noch 30 Prozent der Gesamtkosten, sollten beim Erwerb einer Immobilie durch Eigenkapital abgedeckt werden. Wer zur Finanzierung seiner Eigentumswohnung noch mehr Eigenkapital aufbringen kann – umso besser. Denn mehr Eigenkapital bringt günstigere Zinsen. Allerdings muss auch eine Finanzierung komplett ohne Eigenkapital (Vollfinanzierung) nicht immer schlechter sein.

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Folgend finden Sie eine Liste mit beispielhaften Monatsraten:

Kreditsumme	Laufzeit	Zinssatz	Rate
100.000 €	10 Jahre	3,5%	986 €
100.000 €	20 Jahre	3,5%	577 €
100.000 €	10 Jahre	4,5%	1032 €
100.000 €	20 Jahre	4,5%	627 €
100.000 €	10 Jahre	5,5%	1078 €
100.000 €	20 Jahre	5,5%	680 €

Eine Wohnung, für deren Kauf Sie 100.000 € Kredit aufnehmen müssen, ist im Falle einer günstigen Verzinsung von 3,50 Prozent bereits nach zehn Jahren mit einer Monatsrate von rund 986 € abgezahlt.

Für wen lohnt sich eine Eigentumswohnung?

Die derzeit noch moderaten Zinsen beim Baugeld machen Investitionen in Wohnungen attraktiv. Eigennutzung und Vermietung können dank Online-Krediten kostengünstig realisiert werden. Vor allem als Kapitalanlage sind Eigentumswohnungen gefragt – insbesondere bei Konsumenten mit hohem Einkommen. Denn in Österreich werden Jahreseinkommen ab 60.000 Euro durchschnittlich mit rund 33 Prozent besteuert. Allerdings sind Eigentumswohnungen eine komplexe und langfristige Geldanlage. Unabhängig vom aktuellen Zinsstand müssen Kreditnehmer die Finanzierung der Eigentumswohnung exakt durchkalkulieren und planen. Andernfalls können rasch unnötige Kosten oder Komplikationen entstehen.

Eigentumswohnung – wie viel Immobilie kann ich mir leisten?

Vor dem Wohnungskauf sollte der Kassensturz stehen: Vorhandenes Eigenkapital ist rasch ermittelt, zusätzlich muss eine exakte Haushaltsrechnung durchgeführt werden. Hier stellen Sie Ihre monatlichen Einnahmen und Ausgaben gegenüber – ehrlich und realistisch. Am besten über einen längeren Zeitraum, beispielsweise die letzten sechs oder zwölf Monate. Der Differenzbetrag aus Ausgaben und Einnahmen kann zur monatlichen Kredittilgung eingesetzt werden. Zusätzlich sollten Sie eine Sicherheitsreserve von zehn bis 15 Prozent als Notgroschen einplanen. Auf Grundlage des aktuellen Eigenkapitals und der monatlich möglichen Belastung kann dann der maximale Kreditbetrag errechnet werden, der Ihnen zur Finanzierung der Eigentumswohnung zur Verfügung steht. Hierzu lässt sich folgende einfache Formel nutzen:

Tipp: Die Rechenformel sollte lediglich zur groben Schätzung genutzt werden. Weiters muss der maximale Kreditbetrag neben der Kaufsumme alle Kaufnebenkosten beinhalten.

Eigentumswohnung finanzieren, mit ausreichend Eigenkapital

Immobilienexperten raten, mindestens 20 Prozent Eigenkapital in die Finanzierung einzubringen. Aus gutem Grund: Je mehr Eigenkapital, desto einfacher die Verhandlungen mit der Bank und desto günstiger der Zinssatz des Darlehens. Solide Planung entscheidend: Sicherheit bei der Finanzierung, auf die es  in Sachen Planung des Wohnungskaufs zu achten gilt. Je nach Höhe des aktuell verfügbaren Eigenkapitals kann es sinnvoll sein, einige Monate oder Jahre mit dem Erwerb der Wohnung zuzuwarten. Zusätzliches Eigenkapital: Alternativ kann die Eigenkapitalquote durch bestehende Bausparverträge oder private Darlehen im Verwandtenkreis erhöht werden. Diese zählen bei der Finanzierung als vollwertiges Eigenkapital und werden von Banken nicht zur Darlehensberechnung erfasst.

Eigentumswohnung kaufen ohne Eigenkapital (Vollfinanzierung)

Eine Eigentumswohnung komplett ohne Eigenkapital zu finanzieren, funktioniert mittels einer sogenannten Vollfinanzierung. Das allgemeine Zinsniveau ist aktuell noch sehr niedrig – was zwar magere Zinsen auf Ersparnisse bringt, aber Baugeld extrem günstig macht. Die niedrigen Zinsen sprechen auch 2023 noch immer dafür, eine Eigentumswohnung ohne Eigenkapital zu kaufen. Vollfinanzierung: Bei einem Immobilienkredit ohne Eigenkapital übernimmt die Bank die Finanzierung des kompletten Kaufpreises zuzüglich aller Nebenkosten. Eine Vollfinanzierung umfasst nicht nur die Kreditsumme für den Kauf der Wohnung, sondern zusätzlich Kostenpunkte wie:

• Maklercourtage
• Notarhonorar
• Gebühren für den Grundbucheintrag
• Kosten der hypothekarischen Besicherung
• Grunderwerbsteuer

Strenge Vorgaben: In der Praxis erhalten nur wenige Kreditnehmer eine Vollfinanzierung für ihre Eigentumswohnung. Die Anforderungen für eine 100 Prozent- oder 110 Prozent-Finanzierung sind streng. Obligatorisch sind hohes, geregeltes Einkommen, Top-Werte in Sachen KSV-Auskunft und eine überdurchschnittliche Lage und Ausstattung der Wohnung. Zusätzliches Risiko: Haben Sie Ihre Bank dennoch überzeugt, drohen meist satte Zinsaufschläge und hohe monatliche Belastungen. Vollfinanzierte Immobiliendarlehen sind aus Sicht der Banken immer ein höheres Risiko – schließlich übersteigt ihr Engagement den reinen Wert der Immobilie, was im Falle einer Zwangsversteigerung Verluste bedeuten kann. Hohe Zinsaufschläge: Banken berechnen in der Regel Zinsaufschläge, wenn die Darlehenssumme mehr als 80 Prozent des Kaufpreises ausmacht. Bei einer zusätzlichen Finanzierung der Erwerbsnebenkosten kommt ein Risikoaufschlag hinzu, der vom Immobilienwert und Ihren wirtschaftlichen Verhältnissen als Kreditnehmer abhängt.

Beispielrechnung: Wohnungsfinanzierung mit und ohne Eigenkapital

Dass eine Vollfinanzierung bei Niedrigzinsphasen wirtschaftlich sinnvoller sein kann als eine Finanzierung mit Eigenkapital außerhalb einer Niedrigzinsphase, zeigt folgendes Rechenbeispiel. Ausgangslage: Kauf einer Eigentumswohnung für 150.000 Euro, günstiges Zinsniveau im Jahr 2023, starker Zinsanstieg bis zum Jahr 2029 (höherer Effektivzins).

	Finanzierung ohne Eigenkapital, Kreditaufnahme 2023	Finanzierung mit Eigenkapital nach Ansparphase 2030
Darlehenssumme	150.000 Euro	135.000 Euro
Eigenkapital	0 Euro	15.000 Euro
Effektivzinssatz (10 Jahre Bindung)	3,5 Prozent + Zinsaufschlag = 4,00 Prozent	6,5 Prozent
Monatsrate gerundet	717 Euro	717 Euro
Restschuld gerundet	ca. 118.000 Euro	ca. 132.500 Euro

Ergebnis: Wird der Kredit 2023 als Vollfinanzierung aufgenommen, ergibt sich – trotz Zinsaufschlag – nach Ablauf der Zinsbindungsfrist von 10 Jahren eine Restschuld von rund 118.000 Euro. Das im Jahr 2029 aufgenommene Darlehen hingegen wird zu deutlich höheren Zinsen finanziert, was den Vorteil des angesparten Eigenkapitals von 15.000 Euro nahezu aufzehrt. Nach Ablauf der 10-jährigen Zinsbindungsfrist liegt die Restschuld um 14.500 Euro höher – die Vollfinanzierung ist somit die bessere Variante.

Eigentumswohnung finanzieren – Kaufnebenkosten im Blick haben

Egal ob mit oder ohne Eigenkapital – beim Kauf einer Wohnung sollten Sie den Kaufnebenkosten besondere Beachtung schenken. Rund zehn bis 15 % der Gesamtkosten gilt es einzukalkulieren. Das verursacht –  je nach Kaufpreis und Lage der Immobilie – zigtausend Euro an zusätzlichen Kosten und bringt so manche Wohnungsfinanzierung ins Wanken. Im Einzelnen kommen folgende Kosten auf Sie zu:

• Maklerprovision (maximal 3 % zuzüglich Mehrwertsteuer)
• Grunderwerbssteuer (3,5 %)
• Anwalts- und Notarkosten (1 bis 3 %)
• Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch (1,2 %)
• Gebühren für die Eintragung des Eigentumsrechts (1,1 %)
• Gebühren für die Eintragung des Pfandrechts (1,2 % des Pfandbetrags)

Finanzierung einer Wohnung – die richtige Tilgungsrate wählen

Zwei Dinge sind in Sachen gewählter Tilgungsrate von Bedeutung. Die monatliche Rate muss zu Ihrem Einkommen als Kreditnehmer passen Sie sollte 40 % des Nettoeinkommens keinesfalls überschreiten. Weiters darf die Tilgungsrate nicht zu niedrig angesetzt werden, da sich Kosten und Laufzeit des Darlehens deutlich erhöhen. Höhere Tilgungsrate – mehr Ersparnis: Was eine Verdoppelung der monatlichen Tilgungsrate bewirken kann, zeigt folgendes Beispiel. Grundannahme ist hier ein Immobiliendarlehen über 150.000 Euro, mit 2,0 % Sollzins und 15 Jahre Sollzinsbindung:

Darlehensbetrag	150.000 €	150.000 €
Sollzinssatz	3,50 %	3,50 %
Anfangstilgung	2,0 %	4,0 %
Monatliche Tilgung	700 €	950 €
Summe geleisteter Zinszahlungen	51.500 €	38.800 €
Gesamtlaufzeit des Darlehens	ca. 35 Jahre	ca. 20 Jahre
Ersparnis	ca. 12.700 €

Eine Erhöhung der monatlichen Tilgung auf 950 Euro hat großen Einfluss auf die Kosten. Die Laufzeit verringert sich von 35 Jahre auf nur 20 Jahre. Die gesamten Zinszahlungen liegen bei ca. 38.800 € statt 51.500 €. Ersparnis: rund 12.700 €. Hohe Tilgung bei Vollfinanzierung: Bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital erwarten Banken ohnehin hohe Tilgungsleistungen. Die 40-Prozent-Regel schafft Grenzen bei Tilgungssatz und monatlicher Ratenhöhe. Banken vergeben Vollfinanzierungen ausschließlich an Kunden mit hohem Einkommen und guter Bonität.

Eigentumswohnung finanzieren – vor der Kreditaufnahme steht der Vergleich

Egal ob mit oder ohne Eigenkapital in der Tasche: Viele Wohnungskäufer verlassen sich bei der Finanzierung auf das erstbeste Angebot ihrer Hausbank. Hier zeigt die Praxis – das kann unnötig teuer werden, da zahlreiche Offerten am Markt mit deutlich besseren Konditionen aufwarten. Per Online-Vergleich bis zu 30 % sparen: Es empfiehlt sich, mehrere Finanzierungsangebote zu vergleichen. Entweder mit einem Kreditmakler vor Ort oder am besten selbst per Online-Baufinanzierungsvergleich. Hier erhalten Sie mit wenigen Angaben Ihre professionelle Beratung innert weniger Stunden und können dank individuellem Finanzierungskonzept samt besten Zins bares Geld sparen.

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Fazit: Eigenkapital, Kalkulation, Tilgungsrate und Vergleich – Geld sparen beim Wohnungskauf

Eine Eigentumswohnung zu kaufen, das lohnt sich noch immer. Vor jedem Wohnungskauf sollten Sie sich einen Überblick über die eigene Finanzsituation verschaffen – am besten per Haushaltsrechnung. Dank einfacher Faustformeln können Sie errechnen, wie teuer die neue Wohnung werden darf. Hierbei sollte eine Sicherheitsreserve von zehn bis 15 % für die Kaufnebenkosten mit eingeplant werden. Ob für Sie als Kreditnehmer eine Vollfinanzierung machbar ist, hängt von den finanziellen Verhältnissen und Sicherheiten ab. Idealerweise raten Experten zum Kauf einer Eigentumswohnung aber mit 20 bis 30 % Eigenkapital im Rücken. Das verringert den Finanzierungsbedarf und spart Zinsen und Kosten. Damit die Finanzierung nicht zu teuer wird, sollte weiters eine hohe Tilgungsrate gewählt werden – gerade bei den jetzt noch niedrigen Bauzinsen.

Tipp: Am günstigsten finanzieren Sie Ihr neues Zuhause, wenn Sie verschiedene Finanzierungsangebote einholen. Verlassen Sie sich keinesfalls nur auf Ihre Hausbank!

Video: Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital – geht das?

https://www.youtube.com/embed/F_HcfTz2Us4 Quelle: Finanztip / Youtube

FAQ

Wann rechnet sich der Kauf einer Eigentumswohnung?

Trotz guter Lage sind viele Eigentumswohnungen heute preislich überbewertet. Als Faustregel gilt: Mehr als das 25-Fache der Jahresmiete sollte man für eine Wohnung nicht bezahlen, sonst ist eine Überbewertung der Immobilie zu befürchten. Der Vervielfältiger sollte also nicht über 25 liegen.

Werden Mieteinnahmen bei der Finanzierung angerechnet?

Dies sehen Banken bei der Kreditprüfung unterschiedlich. Zumeist werden die Mieteinnahmen zwar angerechnet, jedoch in Verbindung mit einem Abschlag. Wie hoch dieser ausfällt, hängt von der jeweiligen Bank und dem Käufer ab. Abschläge in Höhe von 25 bis zu 50 Prozent sind hier  üblich.

Wann lohnt sich die Vermietung einer Eigentumswohnung?

Ob sich die Vermietung einer Eigentumswohnung lohnt, hängt von der Lage des Objektes ab. Ein Mietausfall von fünf Prozent der Miete ist eine sehr optimistische Schätzung. In weniger beliebten Regionen müssen sie mit mehreren Wochen bis Monaten Leerstand rechnen, bis die passenden Mieter gefunden sind.