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Wie können Sie Ihre Kreditkosten senken?

Kredite in Österreich haben sich in letzter Zeit teutlich verteuert. Mit ein paar einfachen Kniffs wie Umschuldung, Ratenanpassung oder Raten freie Monate lassen sich hohe Kreditkosten jedoch dauerhaft rasch absenken. Gerade in Zeiten hoher Inflation und steigender Lebenshaltungskosten für viele Konsumenten ein Muss.

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Hinweis: Weitere Informationen rund um Baufinanzierungen und Konsumkredite sowie entsprechende Online-Vergleiche finden Sie auf unserer Seite zum Thema Kreditzinsen.

Einleitung

Wer einen Kredit aufnimmt, zahlt bekanntlich Zinsen und Raten. Und wer seinen Kredit online ordert, kann per se einige Prozente an Zinsen einsparen und monatliche Kreditrate wie Gesamtkosten merklich verringern. Dennoch gibt es im Leben vielfach Unvorhergesehenes: Wer beispielsweise infolge von Krankheit oder Arbeitsplatzverlust in eine finanzielle Ausnahmesituation gerät und einen oder mehrere Kredite nicht mehr wie gewohnt abbezahlen kann, dem bieten sich verschiedenste Möglichkeiten, seine monatlichen Kreditkosten zu senken.

Inhaltsverzeichnis

Kredit per Umschuldung ablösen

Monatsrate anpassen

Sondertilgungen und Ratenzahlungen

Fazit

Häufige Fragen

Wie rechnet man die Zinsen aus?

Wie berechne ich Zins und Tilgung?

Wie kann man Kreditraten senken?

Wie kann man Kreditkosten sparen?

Zinsen sparen – teuren Kredit oder Dispo per Umschuldung ablösen

Als Privatkonsument haben Sie natürlich weitere Möglichkeiten, Ihre Kreditkosten regulär deutlich zu senken – allen voran durch eine Umschuldung. Zinssätze für neu abgeschlossene Kredite liegen derzeit österreichweit auf einem historisch niedrigen Niveau. Bei einem laufenden Kredit oder einem dauerhaft beanspruchten Disporahmen auf dem Gehalt- und Girokonto haben Sie die Chance, sich von Ihrem teuren Altkredit oder den überzogenen Dispozinsen zu trennen, und auf ein Darlehen mit besseren Konditionen umzuschulden.

Zeitgleich mit einer Umschuldung können Sie mit Ihrer Bank, bei dem Sie den neuen Kreditvertrag abschließen, kleine Zinsen ergattern und eine zum aktuellen Monatsbudget passende Monatsrate vereinbaren. Im Idealfall lassen sich – je nach Restschuld und gewählter Laufzeit – mehrere Hundert Euro an Zinskosten einsparen. Dies insbesondere mit einem modernen Onlinekredit von Direktbanken, die im Schnitt bis zu 30 % günstiger sind als ein herkömmlicher Ratenkredit bei Filialbanken.

Tipp: Banken können von Ihnen für die vorzeitige Ablösung des alten Kredites eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Diese Starfgebühr ist zwar per Gesetz auf maximal ein Prozent des Restkreditbetrags begrenzt, sollte bei der Umschuldung eines alten Kredites keinesfalls vergessen und vorderst im Vertrag erkundet werden. Direktbanken verzichten bisweilen auf solche Ablösespesen, beim Dispokredit am Girokonto fällt diese per se nicht an.

Nach Budgetlage – Höhe der Monatsrate dem aktuellen Kassa-Budget anpassen

Wie bei einer Umschuldung haben Sie die Möglichkeit, nachträglich die monatliche Kreditrate bei Ihrem laufenden Kredit anpassen zu lassen. Insbesondere Onlinebanken in Österreich zeigen sich gegenüber ihren Kunden kulant. Werden die monatlichen Kreditzahlungen dauerhaft zu hoch für die Haushaltskassa, sollten Sie unbedingt Kontakt mit Ihrem Bankberater aufnehmen und die aktuelle Situation schildern. Bei einigen Banken können Sie dies sogar ganz einfach über ein Kontaktformular im Online-Banking erledigen – beispielsweise bei der Direktbank ING. Können Sie sich auf eine angepasste Ratenhöhe einigen, wird üblicherweise ein neuer Kreditvertrag mit den detaillierten monatlichen Ratenzahlungen aufgesetzt.

Tipp: Eine Änderung der Monatsrate ist mitunter nicht immer kostenfrei. Dies gilt es vorab zusammen mit der Bank zu erkunden. Übrigen lassen sich Monatsraten bei laufenden Kreditzahlungen erhöhen – beispielsweise, wenn ein dauerhaft höheres Einkommen in der Kassa zur Verfügung steht. So lässt sich die Kreditlaufzeit verkürzen und zusätzlich Zinsen wie Gesamtkosten beim Darlehen einsparen.

Per geltenden Kreditvertrag – Sondertilgungen leisten und Ratenzahlungen pausieren

Viele Kreditverträge enthalten standardmäßig Klauseln, wonach festgelegte Kreditraten im begrenzten Umfang ausgesetzt werden können oder spesenfreie Sondertilgungen möglich sind. Beides sollten Sie unbedingt im Blick haben und bei Bedarf nutzen. Es gilt vorderst einen Blick in den Kreditvertrag zu werfen, denn die Regelungen sind von Bank zu Bank unterschiedlich.

Spesenfreie Sondertilgungen: Verbessern sich Ihrer finanziellen Möglichkeiten durch eine Gehaltserhöhung oder kommt unerwartet Geld in die Kassa – durch Boni-Zahlungen, aufgelöste Sparverträge oder aus einer Erbschaft –, sollten Sie dies, so weit wie möglich, für Sondertilgungen oder gar die komplette Rückzahlung des Kredits verwenden. So verkürzen Sie die Dauer Ihres Darlehens bis hin zur vollständigen Auflösung, sparen hohe Zinskosten bzw. sind völlig schuldenfrei. Dies hat einen ähnlichen Spareffekt wie eine gekonnte Umschuldung und ist bei modernen Kreditverträgen völlig kostenfrei.

Kostenfreie Ratenpausen: Müssen oder wollen Sie umgekehrt mit der ein oder anderen Rate Ihres Kredits pausieren, ist dies ebenso problemlos und spesenfrei möglich. Setzten Sie nicht unerwartet mit Ihrer Ratenzahlung aus, sondern suchen Sie möglichst frühzeitig das Gespräch mit Ihrem Kreditberater, um die Lange zu klären. Wichtig: Während Sie mit einer oder mehreren Raten pausieren, fallen im Normalfall die vereinbarten Zinskosten Kosten für die Zinsen an. Zudem verlängert sich die Laufzeit Ihres Kredits um die entsprechende Zahl an Monatsraten. Übrigens wie bei der Kreditstundung im laufenden Kreditmoratorium in Österreich.

Fazit zum Thema Kreditkosten senken in Österreich

Aktuelle Studien zeigen, dass nahezu die Hälfte Österreichs Privatkonsumenten Monat für Monat zu viel für Ihren Kredit bezahlen. Dies liegt zum Teil am hohen Anteil alter überteuerter Kredite vergangener Jahre und vielfach am sorglosen Gebrauch des Dispos auf Girokonten, Gehaltskonten und Kreditkarten.

Haben Sie generell das Gefühl, auf einem zu teuren Kredit festzusitzen, oder passen die monatlichen Raten einfach nicht mehr ins Tagesbudget, sollten Sie eines der genannten Möglichkeiten unbedingt prüfen. Insbesondere eine Umschuldung auf einen günstigeren Kredit lohnt sich angesichts der aktuellen Niedrigzinsen in den allermeisten Fällen.
Wichtig: Erkunden Sie vorderst mit einem Kreditvergleich die aktuellen Zinssätze der verschiedenen Banken. Unsere kostenlosen Kreditvergleiche bieten Ihnen rasch Klarheit zu möglichen Konditionen namhafter Banken in Österreich, wodurch sich Monat für Monat viel Geld sparen lässt – egal ob bei klassischen Ratenkrediten, Kleinkrediten oder einem Hypothekarkredit.

Wenn Sie als Konsument und Kleinstunternehmer aufgrund der Pandemie finanziell Probleme haben, sollten Sie die monatliche Kreditrate anpassen bzw. per Stundung vorübergehend aussetzen. Die Erfahrung zeigt, dass Österreichs Kreditinstitute kundenfreundlich handeln, um laufende Darlehen nicht unnötig zu gefährden. Seit Auslobung des Kreditmoratoriums konnten weit über 100.000 gesetzliche Stundungen mit mehr als vier Milliarden Euro erfolgreich umgesetzt werden.

Hinweis: Weitere Informationen rund um Baufinanzierungen und Konsumkredite sowie entsprechende Online-Vergleiche finden Sie auf unserer Seite zum Thema Kreditzinsen.

Häufige Fragen

Wie rechnet man die Zinsen aus?

Um die monatlichen Kreditzinsen zu berechnen, multiplizieren Sie den ausstehenden Kreditbetrag mit dem jährlichen Zinssatz und dividieren diese Zahl durch 1.200. Ausgehend von den Zinsen können Sie bei gleichbleibender Rate den jeweiligen monatlichen Rückzahlungsbetrag (Tilgungsanteil) berechnen.

Wie berechne ich Zins und Tilgung?

Um Zins und Tilgung zu berechnen können Sie den Dreisatz nutzen oder Sie verwenden die Formel: Darlehenssumme * Zinssatz in Dezimalschreibweise. So haben Sie erfolgreich die Höhe der Annuität sowie den Anteil von Zins und Tilgung für die erste Abrechnungsperiode berechnet.

Wie kann man Kreditraten senken?

Eine Umschuldung ist die gängigste Alternative, um Belastung mit monatlichen Kreditraten zu verringern. Günstige Onlinekredite eignen sich ideal zur Umschuldung. Besteht keine Restschuldversicherung, gibt es noch die Möglichkeit, die bestehenden Darlehen umzuschulden und dabei eine längere Kreditlaufzeit zu kleineren Raten mit der aktuellen Bank zu vereinbaren.

Wie kann man Kreditkosten sparen?

Bei den Kreditkosten können Sie entscheidend sparen, wenn Sie bereits vor der Kreditaufnahme einige Tipps beachten:

1. Kredit überlegt aufnehmen.
2. Teure Restschuldversicherung meiden.
3. Nullprozent-Finanzierungen hinterfragen.
4. Ratenhöhe clever wählen.
5. Kredithöhe möglichst gering halten.
6. Autofinanzierung besser per Ratenkredit.
7. Kreditwürdigkeit verbessern.
8. Zinsen festschreiben lassen.
9. Kredite aufsplitten.

Wie oft kann man ein Kredit aufstocken?

Einen erst kürzlich aufgenommenen Kredit einfach aufstocken, das ist in den allermeisten Fällen ein Problem. Wer seinen Hauskredit aufstocken möchte, muss stets einen zweiten Kredit unter verschärften Vorgaben beantragen. Banken fragen weiters nach dem Warum und erkunden, ob sich der Kreditnehmer einen zweiten Kredit überhaupt leisten kann.

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Inhaltsverzeichnis

Gründe

Probleme

Möglichkeiten

Zu beachten

Fazit

Video

FAQ

Wie hoch sind momentan die Kreditzinsen?

Welche Bank ist die beste für einen Hauskredit?

Was kostet ein Hauskredit über 100.000 Euro?

Hintergrundwissen zum Thema Hauskredit aufstocken

Der Hauskredit ist endlich unter Dach und Fach, Zinsen, Laufzeit und monatliche Rate passen perfekt zum monatlichen Budget – dem sorgenlosen Traum von den eigenen vier Wänden steht eigentlich nichts mehr im Wege. Weit gefehlt: Wer einen Kredit für Haus und Wohnung bei seiner Bank aufgenommen hat, kann rasch in die Situation geraten, dass die Höhe der Kreditsumme für Ausgaben nicht ausreicht. Jetzt nachfinanzieren und den Hausbetrag aufstocken, ist kaum möglich.

Hauskredit aufstocken – es gibt viele Gründe

Beim Finanzbedarf verrechnet: Die ersten Bauphasen sind bezahlt und man stellt mit Entsetzen fest, dass das Geld nicht reicht. Beim Hausbau tauchen Kosten erst im Nachhinein auf, mit denen Bauherrn anfangs nicht gerechnet hatten. Laufende Rechnungen müssen bezahlt werden, um den Bau des Hauses oder der Wohnung überhaupt fortführen zu können. Da bleibt nur die Zahlung mit weiterem geliehenem Geld.

Nebenkosten nicht mit eingeplant: Ein weiter Klassiker in Sachen Nachfinanzierung sind die Baunebenkosten. Maklercourtage, Notargebühren, Kosten für notarielle Besicherung und Co. reißen schnell eine Zahlungslücke von 10 bis 15 Prozent, falls sie zuvor nicht in die Finanzierung mit eingeplant wurden. Da diese zu Beginn anfallen, geraten viele Baukredite ohne Nachfinanzierung rasch ins Schwanken.

Zusätzliche Ausstattung nötig: Wer seine Immobilie erstellt oder gekauft und per Hauskredit bezahlt hat, kann finanziell in Bedrängnis geraten – unmittelbar nach dem Einzug oder erst nach Jahren. Stellt sich beispielsweise heraus, dass dringend neue Möbel fällig sind, oder die Wohnqualität ohne Gartenhaus, Carport oder Hobbykeller auf Dauer stark eingeschränkt ist, geht ohne neues Kapital in der Regel ebenfalls wenig. Ohne erkennbare Wertsteigerung der Liegenschaft zeigen sich Banken in Sachen zusätzlichem Wohnbaukredit wenig kooperationsbereit.

Hauskredit aufstocken – in der Praxis fast immer ein Problem

In solchen Situationen bieten sich Bauherren und Käufer theoretisch zwei Möglichkeiten. Entweder Sie bittet Ihre Bank, bei der Sie den ersten Wohnkredit aufgenommen haben, um eine Aufstockung der aktuellen Kreditsumme. Oder Sie bemühen sich um einen zweiten Kredit bei einem anderen Geldinstitut. Wer nun laienhaft glaubt, dies alles sein kein Problem, der irrt.

Aufstockung ausgeschlossen: Das Problem in der Praxis: Ist der Kreditvertrag mit der Bank erst einmal rechtskräftig geschlossen, ist eine Korrektur bzw. Aufstockung der Kreditsumme unmöglich – ebenso wie eine Verlängerung der Kreditlaufzeit. Um an frisches Baugeld zu kommen, muss ein neuer Kreditantrag gestellt werden. Für diesen separaten Finanzierungsprozess ist eine erneute Bewertung durch die Bank nötig. Weiters müssen Sie für einen zweiten Kredit bei der gleichen Bank mit deutlichen Mehrkosten – sprich höheren Zinsen – rechnen.

Zusätzlicher Kredit schwierig und teuer: Verweigert Ihnen die aktuelle Bank einen zweiten Kredit aufgrund unzureichender Haushaltsrechnung, bleibt der Weg über einen neuen Kreditgeber bzw. einen Konsumkredit. Als neuer Kreditnehmer samt Vorbelastung durch Hauskredit sind nicht gerne gesehen. Kommt es tatsächlich zur Bewilligung des neuen Darlehens, steht dies in keinem Kostenverhältnis zum ursprünglichen Erstkredit. Insbesondere Kredite mit kürzerer Laufzeit ohne Besicherung im Grundbuch erweisen sich recht kostspielig – mit höherem Zinssatz.

Wichtig: Ihre Chancen in Sachen Hauskredit aufstocken stehen von vorneherein schlecht. Und ob Sie überhaupt einen zweiten Kredit angeboten bekommen, ist fraglich. Das Hauptproblem: Der abgeschlossene Wohnkredit ist zu diesem Zeitpunkt noch nicht vollständig abbezahlt. Erst wenn Sie als Kreditnehmer bestimmte Voraussetzungen erfüllen – beispielsweise zusätzliche regelmäßige finanzielle Einnahmen – steht einer Aufstockung weniger im Wege als einer Neubeantragung eines zweiten Darlehns.

 

Hauskredit aufstocken – diese Möglichkeiten haben Sie

Mit der Bank sprechen: Vorderst sollten Sie im persönlichen Gespräch die nötige Aufstockung Ihres bestehenden Hauskredit plausibel darlegen und Möglichkeiten gemeinsam mit dem Bankberater erkunden. Das Kreditinstitut verfügt über alle Unterlagen und kann dies sofort neu prüfen. Fällt eine Prüfung erfolgreich aus, sollten Sie im Anschluss die Konditionen des höheren Darlehns – zu zahlende Zinsen, Zeitpunkt der Zahlung und Höhe der monatlichen Raten – fix vereinbaren.

Wichtig: Trotz höherer Kreditsumme müssen die monatlichen Raten von Ihnen als Kreditnehmer noch gezahlt werden können. Keinesfalls dürfen Sie sich finanziell übernehmen.

Zweiten Kredit aufnehmen: Wird eine Kreditaufstockung abgelehnt, können Sie als Kreditnehmer die Aufnahme eines zweiten Kredits in Erwägung ziehen – als weiteren Baukredit oder als klassischen Ratenkredit. Was für Sie vorteilhaft ist, entscheiden die jeweiligen Konditionen der Banken und deren Bewilligung. In jedem Fall müssen Sie die Zinszahlungen und Konditionen eines zweiten Kredits ebenfalls vergleichen.

Wichtig: Unter Umständen bekommen Sie ein besseres Angebot von einem zweiten Kreditinstitut vorgelegt. Dann ist es sinnvoll, die Offerte der Konkurrenzbank zu nutzen. Ein kurzer Online-Kreditvergleich schafft sofort Klarheit.

Zahlungsfähigkeit im Blick behalten: Egal ob Kreditaufstockung oder weiteres Darlehen – Ihre persönliche Zahlungsfähigkeit spielt die entscheidende Rolle. Einfluss auf die Bonität haben vorderst das Nettoeinkommen und andere finanzielle Verpflichtungen wie Unterhaltszahlungen, Versicherungen oder weitere Darlehen. Vorteilhaft wäre zudem, wenn Sie als Kreditnehmer über bessere finanzielle Möglichkeiten verfügen als bei der Beantragung des ursprünglichen Hauskredits – beispielsweise ein zweites Einkommen, Einnahmen durch Mietzahlungen oder auslaufende Sparanlagen. Bürgschaften können im Zweifel zusätzliche Sicherheit bieten.

Wichtig: Höhere Kreditsummen bewilligen Banken nur, wenn Sie als Kreditnehmer weiterhin in der Lage sind, die Zinsbelastungen und Ratenzahlungen dauerhaft zu leisten.

 

Bestehenden Hauskredit aufstocken – das sollten Sie unbedingt beachten

Sie sehen: Soll die Kreditsumme erhöht werden, gilt es vieles zu beachten. Wichtige Punkte finden Sie abschließend in dieser Übersicht:

• Kontaktieren Sie vorderst Ihre Bank, bei der Sie den Hauskredit aufgenommen haben.
• Legen Sie glaubhaft dar, warum die ausgezahlte Summe nicht ausreicht.
• Schaffen Sie für die Bonitätsprüfung zusätzliche Sicherheiten – diese wird genauer sein als die erste.
• Erkunden Sie alle Möglichkeiten zusätzlicher Kreditaufnahme – zusätzliche Kreditsumme, längere Laufzeit, weiterer Hauskredit oder klassisches Ratendarlehen.
• Nutzen Sie den Online-Vergleich – Kreditofferten von Konkurrenzbanken sind deutlich günstiger und flexibler.
• Prüfen Sie selbst nochmals, ob Sie sich die neuen Raten- und Zinszahlungen dauerhaft leisten können.

 

Fazit zum Thema Hauskredit aufstocken

Mehr Hauskredit – dies erweist sich in der Praxis rasch als schwieriges Unterfangen. Die aktuelle Kreditsumme einfach aufstocken, da spielt in Österreich kaum eine Bank mit. Da der zuvor abgeschlossene Hauskredit zu diesem Zeitpunkt noch nicht vollständig abbezahlt ist, stehen die Chancen für Sie als Kreditnehmer von vorneherein äußerst schlecht. Dann bleiben die Alternativen zweiter Hauskredit oder neuer Ratenkredit.

In vielen Fällen ist es fraglich, ob Sie als Kreditnehmer bei laufenden Hausdarlehen überhaupt einen zweiten Kredit angeboten bekommen. Wenn Sie weiterhin über ausreichende finanzielle Einnahmen verfügen, steht einer solchen „Aufstockung“ weniger im Wege. In der Regel gilt: Die Konditionen bei einer Neubeantragung fallen deutlich schlechter aus als beim Erstdarlehen.

Und, übernehmen Sie sich nicht! Die Aufstockung eines bestehenden Kredits oder der Abschluss eines zweiten Kredits verringert Ihren finanziellen Spielraum weiter. Nicht selten droht dauerhafte Überschuldung – bei der Verlängerung von Laufzeiten.

Video: Kredit einfach aufstocken

Quelle: Kredite.org / YouTube

FAQ

Wie hoch sind momentan die Kreditzinsen?

Die Zinsen beim Hauskredit starten bei 3,50 % und die beim Konsumkredit bei 4,54 % effektiv pro Jahr. Sie werden von unterschiedlichen Faktoren wie Zins-Art (fix vs. variabel), Laufzeit oder Finanzierungsanbieter beeinflusst. Ob fixe, variable Zinsen oder eine Kombinationsvariante – die optimale Wahl hängt von der persönlichen Situation ab.

Welche Bank ist die beste für einen Hauskredit?

Das kommt auf die individuelle Situation an. Diese wird unter anderem von Faktoren wie dem Haushaltseinkommen, dem vorhandenen Eigenkapital und KSV-Einträgen beeinflusst. Ein Vergleich mehrerer Banken liefert hier den besten Zins.

Was kostet ein Hauskredit über 100.000 Euro?

Ein Darlehenszins von 2,5 Prozent und eine Tilgungsrate von einem Prozent ergeben eine Gesamt-Annuität von 3,5 Prozent. Bei einer Summe von 100.000 Euro für den Hauskredit entspricht dies einer Jahreszinsbelastung von 3.500 Euro – rund 290 Euro pro Monat. Tipp: Per Kreditvergleich können Sie die Kosten beim Hauskredit deutlich senken.

Wie läuft eine Kreditaufstockung ab?

Bei einer Kreditaufstockung muss die Kreditsumme des neuen Kredits immer höher sein als die Summe des alten Darlehens. Haben Sie beispielsweise einen laufenden Kredit von 85.000 Euro, benötigen allerdings unerwartet insgesamt 120.000 Euro, wird Ihnen der Restbetrag von 35.000 Euro auf Ihr bestehendes Kreditkonto überwiesen.

Kann man mit 2000 Euro netto ein Haus finanzieren?

Hier lautet die Faustformel: Die Kreditrate sollte nicht höher als 40 % vom Nettoeinkommen pro Monat sein. Beispiel: Bei 2.000 Euro Gehalt netto im Monat ist maximal eine Monatsrate von 800 Euro möglich.

Was versteht man unter Altbausanierung?

In Sachen Altbausanierung geht es vorderst um eine Erhöhung der Wohnqualität sowie die Verringerung des CO₂-Ausstoßes. Hierzu gibt es zahlreiche Möglichkeiten samt Förderungen vom Staat. Von Fenstertausch und Fassadendämmung bis zur umweltfreundlichen Heizungsanlage und Photovoltaik. In diesem Artikel: was eine Altbausanierung im Einzelnen kostet und wann sich das Ganze lohnt.

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Inhaltsverzeichnis

Wann rechnet sich das?

Substanz checken und Sanierung planen

Kosten bei einer Altbausanierung

Förderungen der Altbausanierung

FAQ

Altbausanierung – wann rechnet sich das?

Viele Altbauten in Österreich entsprechen längst nicht mehr den aktuellen Standards beim Wohnen. Fenster sind undicht, die Heizungssysteme nicht optimal, die Böden alt – von der Dämmung der Fassaden ganz zu schweigen. Die überfällige Sanierung ist eine kostspielige Angelegenheit, steigert im Gegenzug die Lebensqualität ungemein.

Aber lohnt sich eine Altbausanierung in jedem Fall? Nein, mitunter kann es günstiger und effizienter sein, ein bestehendes Gebäude abzureißen und durch ein modernes energieeffizientes Haus zu ersetzen. Hier entscheiden Lage, Preis und Substanz.

Günstiger Altbestand am Land: Vor allem bei alten Häusern auf dem Land, die in vielen Gegenden Österreichs zu Billigpreisen unter 100.000 Euro zu haben sind, können Neubauten lukrativer sein. Der Kalkulation Grundstückspreis minus Abrisskosten steht jedoch in vielen Fällen das Thema Liebhaber-Immobilie gegenüber. Da gilt es mit spitzer Feder zu rechnen.

Erhaltenswerte Gebäude in Stadtlage: Anders sieht die Lage bei alten Stadtgebäude mit guter Bausubstanz aus, welche in der Regel hervorragende Sanierungsprojekte sind. Eine Altbausanierung kann sich lohnen – dies gilt insbesondere im Zusammenhang mit beliebten Bauherrenmodellen bei Vermietungen.

Richtwerte hinterfragen: In Sachen Kosten der Altbausanierung gibt es Richtwerte, welche Sie kritisch hinterfragen sollten. Vieles hängt vom Materialeinsatz und den individuellen Ansprüchen an die Qualität eines Sanierungsvorhabens ab. Hochwertige Materialien und Bauteile sind teuer, jedoch sinnvoll – zehn bis 20 Prozent sollten Sie bei der Kalkulation von Altbausanierung hinzuzurechnen.

Kosten pro Quadratmeter: Für eine Altbausanierung müssen Sie in Österreich mit Kosten zwischen 800 und 1.200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche rechnen. Ein 120 m² großer Altbestand verschlingt somit rund 100.000 bis 150.000 Euro an Sanierungskosten – abhängig von dessen Bausubstanz und den nötigen Installationsarbeiten.
Wichtig: Bestehen Denkmalschutzauflagen – was bei historischen Wohnungen und Häusern meist der Fall ist – können die Kosten deutlich höher ausfallen.

Substanz checken und Sanierung gekonnt planen

Jede Altbausanierung erfordert gute und fachkundige Planung. Je mehr Zeit Sie investieren, desto reibungsloser funktioniert die Umsetzung Ihres Projektes. Ein wichtiger erster Schritt sind Bestandsaufnahme und Analyse anfallender Arbeiten. Eine kurze Checkliste mit wichtigen Fragen ist hilfreich:

• In welchem Zustand befinden sich Fassade und Dacheindeckung?
• Wie stabil ist der Dachstuhl und ist das Dach überhaupt gedämmt?
• Aus welchem Material bestehen Wände und Decken – sind diese gedämmt?
• Gibt es Feuchte im Mauerwerk oder Schimmelprobleme?
• Welches Heizsystem ist verbaut, erfordert die Altbausanierung einen Austausch?
• Gibt es noch reparable Kastenfenster oder müssen diese ausgetauscht werden?
• In welchem Zustand befinden sich Türen und Fenster – ist ein Austausch nötig?
• Gibt es Risse, Sprünge oder Putzschäden, wie funktioniert der Wärmeaustausch?
• Sind neue Fußböden und Elektroinstallationen erforderlich?
• Müssen Sanitäranlagen grundlegend erneuert werden?

Mit welchen Kosten müssen Sie bei einer Altbausanierung rechnen?

Ist der Sanierungsbedarf geklärt, geht es an die Kostenberechnung einzelner Maßnahmen. Einen Überblick zu den durchschnittlichen Kosten häufiger Sanierungsmaßnahmen finden Sie hier:

Wärmedämmung	Dachsanierung	Fenster und Türen
Dach: 90 bis 140 Euro pro m2 Fassade: 80 bis 180 Euro pro m2 Innenwand: 30 bis 70 Euro pro m2 Keller: 20 bis 50 Euro pro m2	Tonziegel: 10 bis 30 Euro pro m2 Stahlplatten: 10 bis 20 Euro pro m2 Kupfer: 80 bis 100 Euro pro m2 Bitumenschindel: 20 bis 30 Euro pro m2 Dachbegrünung: 40 bis 90 Euro pro m2	Innentüren: 400 bis 600 Euro pro Stück Außentüren: 1.500 bis 2.500 Euro pro Stück Fenster: 200 bis 350 Euro pro m2 Dachfenster: 250 bis 450 Euro pro m2 Fensterglas im Austausch: 80 bis 120 Euro pro m2

Sanierung Fußböden	Tausch Heizsystem	Trockenlegungen Gebäude
Parkett Fischgräte: 20 bis 30 Euro pro m2 Korkparkett: 15 bis 25 Euro pro m2 Teppich auf Haftgitter: 10 bis 20 Euro pro m2 (Spannteppich auf Klebeband deutlich günstiger)	Wärmepumpe: 15.000 bis 25.000 Euro Pelletheizung: 20.000 bis 25.000 Euro Photovoltaik oder Windkraftturbinen als energetische Sanierung.	Mauertausch: 500 bis 800 Euro pro m2 Chromstahlplatten: 250 bis 350 Euro pro m2 Injektion: Paraffin 200 bis 300 Euro pro m2; Silikonharz 100 bis 200 Euro pro m2 Elektroosmose: 150 bis 250 Euro pro m2 Mauersägeverfahren: 500 bis 700 Euro pro m2

Sanierung Bad komplett

Dusche samt Armatur: 1.600 bis 5.100 Euro Warmwasser-Aufbereitung Elektro: 1.000 bis 2.500 Euro Verfliesung: 50 bis 280 Euro pro m2 (Standard bis gehobene Ausstattung) Erneuerung Heizkörper: 800 bis 2.500 Euro pro Stück (in Abhängigkeit von Qualität und Sondergrößen) Austausch/ Einbau WC: 600 bis 2.700 Euro pro Stück Austausch/ Einbau Badewanne: 900 bis 3.300 Euro pro Stück

INFO: Kostenkalkulation Komplett-Sanierung Einfamilienhaus

Bei einer Komplett-Sanierung müssen Sie mit rund 1.000 Euro pro Quadratmeter an Kosten rechnen. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus von 120 Quadratmeter Wohnfläche wären dies 120.000 €. Hinzugerechnet werden sollte ein Risikopuffer von mindestens 10 bis 15 %. Durchschnittliche Gesamtkosten einer Komplett-Sanierung: 132.000 bis 138.000 Euro.

Finanzierung der Altbausanierung – welche Förderungen gibt es in Österreich?

Natürlich müssen Sie die Kosten eine Altbausanierung nicht allein tragen. Förderungen wie Sanierungsscheck und Sanierungsdarlehen der Länder bieten gute Stützungen bei allen Vorhaben. Ein Viertel der Kosten und mehr können Sie so von Bund und Land zurückbekommen.

Sanierungsscheck Österreich

Der Sanierungsscheck fördert thermische Sanierungsmaßnahmen im privaten Wohnbau für ältere Gebäude, die zum Zeitpunkt der Antragsstellung älter als 20 Jahre sind. Konkret förderungsfähig sind Material und Montage bei Dämmung von Außenwänden, obersten Geschoßdecken / Dächer, untersten Geschoßdecken / Kellerböden sowie der Sanierung bzw. der Austausch von Fenstern und Außentüren. Planungskosten sowie Kosten der Bauaufsicht und Baustellengemeinkosten werden ebenfalls anteilig anerkannt. 

Fördergrenzen für 2021: Die maximale Höhe des Sanierungsschecks zur thermischen Sanierung ist bundesweit einheitlich geregelt. Sie beträgt bis zu 30 % der förderungsfähigen Kosten mit folgenden Obergrenzen 2021:

• 6.000 Euro für thermische Sanierung nach „klimaaktiv“ Standard
• 5.000 Euro für thermische Sanierung nach „guten“ Standard
• 4.000 Euro für Teilsanierungen (HWB-Reduktion um mind. 40 %)

Extrageld für nachwachsende Rohstoffe: Bei der Verwendung von Dämmstoffen aus nachwachsenden Rohstoffen ist ein Zuschlag von 3.000 Euro möglich. Die maximale Fördersumme auf Landesebene beträgt somit 9.000 Euro.

Tipp: Einreichung von Anträgen ist längstens bis zum 31.12.2022 möglich. Die Förderung wird entsprechend dem Fördertopf des Bundes für Maßnahmen bis zum 30.09.2023 (bei Antragstellung in 2021) sowie 30.09.2024 (bei Antragstellung in 2022) gewährt.

Sanierungsdarlehen der Bundesländer

Weitergehende Förderungen gibt es bei den Sanierungsdarlehen der einzelnen Bundesländer. Diese umfassen alle Sanierungsbereiche bis hin zu erneuerbaren Energien – beispielsweise der Installation einer Photovoltaik- und Solaranlage.
Wichtig bei der Kostenkalkulation: Für die einzelnen Arbeitsschritte der Sanierung gibt es je nach Bundesland unterschiedliche Sanierungsdarlehen. Diese sollten Sie unbedingt vorab erkunden.

Die konkreten Regelungen finden Sie auf den entsprechenden Seiten der einzelnen Bundesländer:

Tirol www.tirol.gv.at/bauen-wohnen/wohnbaufoerderung/sanierung/

Niederösterreich www.noe.gv.at/noe/Sanieren-Renovieren/Sanieren___Renovieren.html

Oberösterreich www.land-oberoesterreich.gv.at/111568.htm

Kärnten www.ktn.gv.at/Service/Formulare-und-Leistungen/BW-L55

Vorarlberg vorarlberg.at/web/land-vorarlberg/contentdetailseite/-/asset_publisher/qA6AJ38txu0k/content/wohnhaussanieru-1?article_id=256680

Steiermark www.wohnbau.steiermark.at/cms/beitrag/12118428/117878172

Burgenland www.burgenland.at/wohnen-energie/wohnen/wohnbaufoerderung/sanieren/sanierung-allgemein

Salzburg www.salzburg.gv.at/bauenwohnen_/Seiten/sanierungsfoerderung.aspx

Wien www.wien.gv.at/wohnen/wohnbaufoerderung/foerderungen/wohnungsverbesserung.html

Tipp Sanierungsdarlehen: Geförderte Wohnungen bzw. Eigenheime müssen als Hauptwohnsitz bewohnt werden. Als Antragsteller müssen Sie Staatsbürger eines EWR-Staates sein und dürfen die jeweils festgelegten Einkommensgrenzen nicht überschreiten. Weiters machen die einzelnen Bundesländer konkrete Vorgaben zur Förderungsbewilligung.

FAQ zum Thema Altbausanierung

Was kostet eine Altbausanierung pro Quadratmeter?

Je nachdem, welche Maßnahmen getroffen werden müssen, sollte der Eigentümer eines Altbaus mit Kosten zwischen 800 und 1.200 Euro pro m² rechnen. Für eine 100 m² große Wohnung müssen somit durchschnittlich rund 100.000 Euro aufgewendet werden.

Wann lohnt sich eine Altbausanierung?

Kommen Abriss plus Neubau des Gebäudes trotz der möglichen Förderungen günstiger, lohnt sich eine Sanierung für Sie nicht. Kommt jedoch die Sanierung wesentlich günstiger, sollte Sie diese kalkulieren und durchführen. Vor allem bei Bestandsgebäuden in teuren Ballungsgebieten lohnen sich Sanierungsmaßnahmen – wenn die Bausubstanz solide ist.

Wie alt müssen Haus und Wohnung für eine Altbausanierung sein?

Bevor eine Altbausanierung durchgeführt bzw. eine Förderung beantragt werden kann, muss ein Energieausweis erstellt werden. Für einen Sanierungsscheck für eine thermische Sanierung müssen für eine 100 m² große Immobilie im Schnitt mindestens 694 Euro bezahlt werden, für die Bewertung eines Heizungstausches sind es rund 350 Euro.

Womit beginnt man in Sachen Altbausanierung?

Dies hängt vom Gesamtzustand der Immobilie – der Grundsubstanz – ab. Um diesen zu erkunden, sollten Sie ein unabhängiges Gutachten durch einen Bausachverständigen erstellen lassen. Dieser zeigt Ihnen auf, welche Maßnahmen wichtig sind und hilft Ihnen bei der Kostenschätzung

In der Regel beginnen Sanierungsmaßnahmen mit Fenstertausch, Fassadendämmung und Erneuerung der Heizungsanlage.

Wann ist eine sogenannte Kernsanierung notwendig?

Eine Kernsanierung ist die umfassendste Form der Altbausanierung. Wesentlichen Teile des Hauses wie Dachkonstruktion, Fassade oder Keller werden runderneuert. Erforderlich werden solche Maßnahmen bei alten Gebäuden, wenn es der Denkmalschutz vorschreibt oder, wenn neu vermieteter Wohnraum geschaffen werden soll (Bauherrenmodell).

Wie kann man Kostenfallen in Sachen Sanierung vermeiden?

Altbausanierungen sind kostspielig. Lassen Sie von einem Sachverständigen für Bauwesen die Kosten vorab schätzen. Auf Basis dieser Zahlen können Baumeister und Handwerksbetriebe konkrete Kostenvoranschläge erstellen, mit denen Investitionen planbarer werden. Kostenschätzungen durch Experten für Altbausanierung sind unerlässlich und ersparen Ihnen viel Ärger.

Wie kann man mit Förderungen Geld sparen?

Bundes- und Landesförderungen können die Kosten einer Sanierung deutlich verringern. Hierzu bieten Sanierungsscheck bzw. Sanierungsdarlehen zahlreiche Möglichkeiten. Wichtig: Altbausanierungen sollten gut geplant und mit Kostenvoranschlägen abgesichert sein. Denn die Praxis zeigt: Baukostenüberschreitungen in Sachen Altbausanierung stehen an der Tagesordnung.

Kann man eine Altbausanierung selbst durchführen?

Grundsätzlich ist das möglich und unabhängig von Bundes- und Landesförderungen. Wer handwerklich unbegabt ist oder keinen branchennahen Beruf ausübt, sollte die Altbausanierung lieber einem Profi überlassen. Alternativ ist es besser, dem Experten bloß zur Hand zu gehen, als langfristigen Schaden anzurichten. Wer Wohnung oder Haus auf eigene Faust saniert, riskiert kostspielige Nacharbeiten.

Was ist eine Anlegerwohnung?

Eine Anleger- bzw. Vorsorgewohnung wird nach dem Kauf nicht selbst bewohnt. Hauptzweck der Investition ist es vielmehr, zusätzliche Einkünfte durch Mieteinnahmen zu erzielen und dank steigendem Wohnungswert eingesetztes Kapital zu vermehren. Dabei kann die Anlegerwohnung auch der Altersvorsorge dienen und die zukünftige Rente aufbessern. Dann wird sie Vorsorgewohnung genannt. Dies birgt Vorteile und Risiken: Für dauerhaft hohe Renditen sind clevere Objektwahl, sichere Finanzierung und steuerliche Aspekte entscheidend.

Inhaltsverzeichnis

Baufinanzierung anfragen

Sinn & Zweck

Vorteile inkl. Übersicht

Checkliste für den Kauf

Rechenbeispiel (Rendite)

Steuerliche Aspekte

Risiken (Leerstand & Co)

Kauf mit oder ohne Hilfe?

Finanzierung

Fazit

FAQ (Rendite, Eigenbedarf & Co)

Video

Was ist Sinn und Zweck einer Anleger- oder Vorsorgewohnung?

Wohnung als Renditeobjekt: Das Prinzip Anlegerwohnung ist einfach. Als Investor erwerben Sie eine Wohnung und vermieten diese weiter. Mit den Mieteinnahmen können Sie die monatlichen Raten für das aufgenommene Darlehen zurückzahlen. Ist Ihr Darlehen getilgt, erhalten Sie durch die laufenden Mieteinnahmen zusätzliche Einkünfte – Ihr Leben lang und sogar darüber hinaus. Handelt es sich um eine Geldanlage mit dem Zweck der Altersvorsorge, so wird die Immobilie Vorsorgewohnung genannt. Eine Anlegerwohnung ist somit eine spezielle Form der Eigentumswohnung, deren Hauptzweck darin liegt, durch stetige Mieteinnahmen und Steigerung des Wohnungswerts das eingesetzte Kapital kontinuierlich zu vermehren und bspw. die eigene Altersvorsorge abzusichern. Selbst bewohnt werden Anlegerwohnungen in aller Regel nicht.

Dauerhafter Inflationsschutz: Statt der Euro am Konto besitzen Sie nach einigen Jahren einen Sachwert mit guter Verzinsung – krisensicher und inflationsgeschützt. So müssen sich beispielsweise Anleger, die bereits in der Finanzkrise ab 2008 auf ein Immobilieninvestment gesetzt haben, seither keinerlei Sorgen in Sachen Inflation machen. Im Gegenteil: Der Immobilienwert ist seither teils um das Mehrfache angestiegen. Gerade aktuell wird Ihr Geld durch eine sehr hohe Inflationsrate samt möglicher Strafzinsen entwertet. Mieten hingegen sind wert gesichert, der Wohnungswert als Sachwert bleibt erhalten.

Metropolen weiterhin führend: In Sachen Anleger- und Vorsorgewohnungen sind Metropolen wie Wien, Linz, Graz oder Salzburg erste Wahl. Sie bieten immer noch beste Projekte mit attraktiven Renditen – auch wenn durch die Preisentwicklungen der vergangenen Jahre die Rentabilität im Vergleich zu Projekten Anfang der 2000-er Jahre mittlerweile etwas geringer ausfällt. Für Interessenten ist die Wahl von Projekten mit einem guten Verhältnis von Preis und Ertrag daher wichtiger denn je.

Vorteile einer Anleger- / Vorsorgewohnung

Mit dem Erwerb einer Anlegerwohnung oder Vorsorgewohnung verwandeln sich Ihr Geldvermögen kontinuierlich in Sachvermögen. In beiden Fällen profitieren Sie über die Jahre von zahlreichen Vorteilen:

Hohe Sicherheit: Ein Hauptvorteil ist die Sicherheit Ihrer Kapitalanlage. Die Nachfrage nach Mietwohnungen steigt seit Jahren stetig. Als Sachwert bleibt Ihre Immobilie bei Börsenturbulenzen sowie Währungs- oder Wirtschaftskrisen stabil.

Stabiler Ertrag: Währen die aktuell hohe Inflation unser Geld Jahr für Jahr entwertet und Sie sich für den gleichen Betrag immer weniger leisten können, werden die Mieteinnahmen einer Vorsorgewohnung dem Index angepasst und steigen mit der Inflationsrate praktisch automatisch.

Stetiger Wertzuwachs: Immobilien gewinnen stetig an Wert. Zur Anpassung der Mieteinnahmen an die Inflationsrate kommen rasant steigende Immobilienpreise in Österreich. Weiters muss keine Mehrwertsteuer gezahlt werden und die Zinsen des Wohnungsdarlehens sind steuerlich absetzbar.

Wenig Zeitaufwand: Professionelle Immobiliengesellschaften unterstützen Sie bei der Suche und allfälligen Arbeiten rund um die Immobilie – bis hin zu den Mieteinnahmen. Sicheres Zusatzeinkommen ohne großen Zeitaufwand also.

Lokale Schnäppchen: In der Regel sind die Anbieter auf den lokalen Wohnungsmarkt spezialisiert und bieten beste Voraussetzungen für kluge und rentable Investments. Insbesondere in gefragten Metropolregionen – beispielsweise in Wien, wo beispielsweise aktuell rund 50.000 Mietwohnungen fehlen –, können Sie das Potenzial einer Anlage- und Vorsorgewohnung optimal ausschöpfen.

Ihre Vorteile mit einer Anleger-/Vorsorgewohnung im Überblick

• Krisensicheres Wohnungseigentum mit grundbücherlicher Besicherung
• Gute Alternative zu Niedrigzinsen am Kapitalmarkt
• Hohes Wertsteigerungspotential je nach Lage
• Inflationsschutz durch indexierte Mieteinnahmen und Substanzwert
• Zusatzeinkommen mit solider Rendite dank steigender Mieten
• Umsatzsteuervorteil bei Kauf (Neuwohnung) und Nutzung
• Laufende Abschreibungen und Einkommenssteuerverschiebung
• Komplett-Service beim Erwerb durch spezialisierte Anbieter

Kauf einer Anlegerwohnung – das sollten Sie beachten

Wie beim klassischen Immobilienerwerb gilt es beim Kauf einer Anleger- oder Vorsorgewohnung auf einige konkrete Dinge zu achten. Eine kurze Checkliste finden Sie anbei:

Verwendungszweck: Anleger sollten vor dem Erwerb genau wissen, welche Ziele sie mit dem Erwerb und der Vermietung einer Wohnimmobilie erreichen möchten. Als Anlageform zur eigenen Altersvorsorge, als Renditeobjekt für den späteren Verkauf, oder als Immobilie für den Nachwuchs.

Standort und Lage: Nicht nur Makler wissen – die Lage ist alles! Wenn sich die Wohnung in einer begehrten Lage befindet, lässt sie sich leichter vermieten und das Risiko von Leerstand sinkt. Hierbei spielen Standort, Wohngegend mit hoher Lebensqualität sowie gute Infrastruktur eine wesentliche Rolle. Metropolregionen wie Wien, Linz oder Salzburg zeigen sich besonders attraktiv.

Altbau oder Neubau: Grundsätzlich eignen sich sowohl Alt- als auch Neubauwohnungen. Neubauwohnungen haben den großen Vorteil, dass die Miete frei vereinbart werden kann. Altbauwohnungen unterliegen hingegen den Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes (MRG), was die Rendite in der Regel mindert.

Größe und Ausstattung: Wichtige Punkte sind weiters Größe und Ausstattung. Appartements und Wohnungen bis zu drei Zimmern werden am Wohnungsmarkt aktuell stärker nachgefragt und sind einfacher zu vermieten als große, teurere Wohnungen. Eine gehobene Ausstattung – beispielsweise Fußbodenheizung, Echtholzparkett, moderne Einbauküche und designtes Bad – werten die Vorsorgewohnung weiters auf.

Grundriss: Nicht zu vergessen ist die Raumaufteilung, gerade bei kleineren Wohnungen. Der Platz sollte vom Mieter effizient genutzt werden können. Wer beim Kauf auf diese Ansprüche Rücksicht nimmt, dem sind zufriedene Langzeitmieter und nachhaltiges Zusatzeinkommen gewiss.

Allgemeinzustand: Noch wichtiger ist die aktuelle bauliche Verfassung der Anlegerwohnung. Vermieter müssen für allgemeine Schäden aufkommen. Je älter die Immobilie, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass regelmäßig Geld für Reparatur- oder Renovierungsmaßnahmen fällig wird.

Energieeffizienz: Das Thema Energieeffizienz nicht nur unter Umweltaspekten wichtig. Moderne Niedrigenergiestandards bedeuten geringere Energiekosten, besseres Raumklima und höhere Zufriedenheit der Mieter. All das steigert Mieteinnahmen und Rendite.

Unterhaltskosten: Die Betriebskosten sollten für potenzielle Mieter nicht zu hoch sein, das schreckt ab. 2-Zimmer-Wohnungen mit einer Größe bis 50 Quadratmeter sind nicht nur in der Anschaffung günstig, sondern auch bei Mietern sehr beliebt. Drei- oder Vier-Zimmer-Wohnungen hingegen lassen sich schwerer vermieten und sollten erfahrungsgemäß höchstens 70 Quadratmeter groß sein.

Rentabilität: Weiters müssen Sie beim Erwerb unbedingt darauf achten, dass sich das Investment für Sie rentiert. Erkunden Sie, ob der Kaufpreis der Immobilie angemessen ist, und stellen Sie mögliche Mieteinnahmen gegenüber. Bei hohem Kaufpreis und niedrigen Mieteinnahmen dauert es sehr lange, bis sich Ihre Immobilie amortisiert.

Erfahrener Anbieter: Beim Erwerb sollten Sie nur auf Spezialisten mit viel Erfahrung setzen. Anlage- oder Vorsorgewohnungen sind Langzeitprojekte und soll dauerhaft zusätzliches Einkommen schaffen. Es ist wichtig, ob der Anbieter noch in 10 oder 15 Jahren am Markt aktiv sein wird und Ihnen über den Kauf hinaus mit Rat und Tat zur Seite steht.

Sichere Zahlung: Oft vergessen wird das Thema Geld. Überweisen Sie nicht einfach so an einen Anbieter und achten Sie möglichst auf eine strikte Einhaltung des Bauträgervertragsgesetzes. Hier wird ihr Geld an einen Treuhänder überwiesen, der erst nach der Eintragung ins Grundbuch die Überweisung vornimmt. Weiters wird immer nur für bereits fertige Bauabschnitte bezahlt. Rasche Renditeversprechen fürs kleine Geld sind keine vertrauenswürdige Geldanlage.

Rechenbeispiel Vorsorgewohnung – lohnt sich eine solche Investition?

Unsere vereinfachte Beispielrechnung einer 3-Zimmer-Wohnung zeigt auf, ob sich der Erwerb einer Vorsorgewohnung für Sie finanziell auszahlt:

3-Zimmer-Wohnung Neubau (75 m2 Wohnfläche)	Nettokaufpreis (200.000 Euro)
Nettomiete pro Jahr	15.000 Euro
zzgl. Betriebskosten (vom Mieter zu zahlen)	2.375 Euro
Summe aller Einnahmen pro Jahr	17.375 Euro
Werbungskosten (= Ausgaben)
Abschreibungen pro Jahr – entspricht 60 % des Nettokaufpreises x 1,5 %	3.037 Euro
Betriebskosten	2.375 Euro
Zinskosten	2.625 Euro
Versicherungskosten	625 Euro
Verwaltungskosten	275 Euro
Summe aller Ausgaben	5.900 Euro
Überschuss der Einnahmen pro Jahr	11.475 Euro

Für die Vorsorgewohnung in unserem Rechenbeispiel ergibt sich ein Einnahmenüberschuss von 11.475 Euro pro Jahr. Nach der Berechnung hätte sich der Kaufpreis von 200.000 Euro also nach rund 17 Jahren amortisiert. Die Rendite kann in der Praxis allerdings auch geringer ausfallen, wenn beispielsweise größere Reparaturen zu bezahlen sind oder die Wohnung mehrere Monate lang leer steht.

Dauerhafte Rendite entscheidend: Mit einer Anlage- und Vorsorgewohnung müssen Sie langfristig ein Plus erwirtschaften. Denn zahlen Sie Monat für Monat drauf, wird die Investition nicht nur zur finanziellen Belastung, es besteht weiters das Risiko, dass die Wohnimmobilie unter Liebhaberei fällt. Machen Sie mit der Vermietung auf längere Sicht Verluste, kann Ihr zuständiges Finanzamt die Vorsorgewohnung zudem als Steckenpferd einstufen. Dann entfallen unter Umständen alle Steuervergünstigungen.

Tipp: Wenn Sie darüber nachdenken, ein Haus als Kapitalanlage zu erwerben, kann sich die Amortisationszeit aufgrund des meist höheren Kaufpreises deutlich verlängern. Im Verhältnis dazu fallen Ihre Mieteinnahmen aber auch höher aus, als es bei einer 3-Zimmer-Wohnung der Fall wäre. Beachten Sie weiters, dass bei einem Haus unter Umständen auch höhere Reparatur- und Instandhaltungskosten anfallen.

Vorsorge- und Anlegerwohnung – steuerliche Aspekte nicht vergessen

Mit dem Kauf einer Anlage- oder Vorsorgewohnung kommen etliche steuerliche Angelegenheiten auf Sie zu – mit vielen Rechten und Möglichkeiten, aber auch Pflichten:

Umsatzsteuer und Einkommenssteuer: Mit dem Kauf werden Sie steuerlich zum Unternehmer und können die anfallende Mehrwertsteuer absetzen. Für die erzielten Mieteinnahmen müssen Sie künftig die vom Mieter bezahlte Mehrwertsteuer an das Finanzamt abführen. Weiters lassen sich laufend anfallende Kosten bei der Einkommenssteuererklärung steuerlich abschreiben.

Steuerliche Aspekte vor dem Erwerb: Vorderst gilt es zu überlegen, in welcher Form Sie Ihre Anlegerwohnung erwerben möchten – beispielsweise als Alleineigentümer, in Miteigentumsgemeinschaft oder als GmbH. Hieraus ergeben sich unterschiedliche Steuerbelastungen. Weiters sollten Sie bereits vorab bedenken, was später mit der Immobilie geschehen soll – etwa ein späterer Verkauf oder eine Schenkung an Angehörige. Auch bei einer Schenkung fällt Grunderwerbsteuer in Höhe des Grundstückswerts zum Stufentarif an.

Steuern und Kosten beim Kauf: Bereits beim Kauf einer Vorsorgewohnung müssen Sie mit einigen Steuern und Kosten rechnen:

• der Grunderwerbsteuer (3,5 %),
• der Eintragungsgebühr (1,1 %),
• den Kosten für Makler (bis zu 3,6 % inklusive Umsatzsteuer)
• sowie den Spesen für den Makler sowie den Notar.

Steuern bei Vermietung: Die Überschüsse und Verluste aus der Vermietung beeinflussen die Höhe Ihrer Einkommenssteuer. Bei späterem Verkauf oder Schenkung der Anlage- und Vorsorgewohnung ist Immobilienertragsteuer zu entrichten, sofern Sie einen Überschuss erzielen.

Neben dem Vorsteuerabzug ergeben sich durch den Erwerb einer Anlegerwohnung auch positive Einkommensteuereffekte. So können Sie insbesondere alle Ausgaben innert einer Vermietung der Wohnung als Werbungskosten steuerlich absetzen und somit Ihre Einkommenssteuer senken. Dazu zählen:

• Kreditzinsen und Nebenkosten der Immobilienfinanzierung
• Abschreibungen auf Anschaffungs- und Herstellungskosten (1,5 % pro Jahr)
• Betriebskosten sowie Aufwendungen für Instandhaltungen und Instandsetzungen
• Kosten der Immobilienverwaltung sowie Ausgaben für Steuer- und Rechtsberatung

Im Gegenzug sind die Einkünfte aus Vermietung im jährlichen Einkommen zu berücksichtigen. Hierbei werden die Mieteinnahmen abzüglich aller Werbungskosten angesetzt und in der jährlichen Einkommenssteuererklärung als gesamtes angegeben.

Wichtig: Wird von der Option zur Umsatzsteuer Gebrauch gemacht oder besteht Umsatzsteuerpflicht, sind die Mieteinnahmen der Umsatzsteuer (Wohnzwecke 10 %, weitere 20 %) zu unterwerfen. Hingegen führen die Vorsteuern aus dem Kauf, den Investitionen und den laufenden Aufwendungen zu einer Steuergutschrift.

Tipp: Die Option zur Umsatzsteuerpflicht ist dann sinnvoll, wenn Ihr Mieter Umsätze tätigt, die zum Vorsteuerabzug berechtigen (beispielsweise eine Geschäftsraumvermietung) und Sie als Vermieter wesentliche Investitionen planen. Kein Wahlrecht bei Wohnraumvermietung liegt vor, falls Sie die Kleinunternehmergrenze (30.000 aller Umsätze aus betrieblicher Tätigkeit inkl. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) übersteigen. In diesem Fall sind Mieteinnahmen mit 10 % umsatzsteuerpflichtig.

Sonderform der Liebhaberei: Insbesondere in den Anfangsjahren nach dem Kauf einer fallen in der Regel keinerlei Überschüsse an. Was aber gilt in Sachen Steuern, wenn dauerhaft keine Überschüsse erzielt werden? Alle Tätigkeiten, die mittel- bis langfristig keinen Überschuss erwarten lassen, fallen unter die sogenannte Liebhaberei und sind steuerlich unbeachtlich.
Konkret heißt das: Die Verluste können nicht von anderen Einkünften abgezogen werden und Überschüsse dürfen grundsätzlich nicht in der Einkommenssteuer aufscheinen. Umsatzsteuerlich sind diese Betätigungen der Privatsphäre zuzurechnen – Einnahmen unterliegen also nicht der Umsatzsteuer und Vorsteuern sind nicht abzugsfähig.

Steuern bei Verkauf: Der Verkauf von Grundstücken grundsätzlich ist von der Umsatzsteuer befreit. Veräußern Sie Ihre Anlage- und Vorsorgewohnung innerhalb von 20 Jahren umsatzsteuerfrei oder beenden Sie die Vermietungstätigkeit und die Wohnung wurde zuvor umsatzsteuerpflichtig behandelt, muss die beim Kauf oder durch Großreparaturen abgezogene Vorsteuer anteilig an das Finanzamt rückerstattet werden. Wird auch der Verkauf einer bereits umsatzsteuerpflichtig vermieteten Immobilie umsatzsteuerpflichtig (20 %) behandelt, sind keine Korrekturen der Vorsteuer notwendig. Dem Erwerber steht dann bei unternehmerischer Nutzung wiederum der Vorsteuerabzug zu.  Allerdings erhöhen sich die Grunderwerbsteuer und die Eintragungsgebühr um 20 Prozent. Weiters kommt der zwanzigjährige Vorsteuerkorrekturzeitraum zur Anwendung.

Tipp: Wenn Sie den Ankauf einer Vorsorgewohnung planen, sollten Sie die steuerlichen Möglichkeiten im Detail mit einem Steuerexperten erkunden. Dies gilt auch bei einer bereits laufenden Vermietungstätigkeit oder einem Verkauf Ihrer Immobilie.

Wohnimmobilie als Anlage und Vorsorge – mit welchen Risiken müssen Sie rechnen?

Risiko Mietvertrag und Leerstand: Das gefürchtetste Risiko bei Anleger- und Vorsorgewohnungen sind Leerstände. Diese vermeiden Sie zum einen durch eine Immobilienwahl in gefragter Lage zu bezahlbaren Mietzinsen. Weiters gilt: Langfristige Mietverträge sind ideal und stellen regelmäßige Mieteinnahmen zur Tilgung des Wohndarlehens sicher. Zudem sind unbefristete Verträge für Wohnungssuchende attraktiv, da diese ihnen mehr Rechte einräumen.

Risiko Verwaltung: Übernehmen Sie als Käufer einer Anleger- oder Vorsorgewohnung selbst die Verwaltung, sind Sie für alle Formalien verantwortlich: Die Eigentumsrechte im Grundbuch, die Aufsetzung des Mietvertrags, regelmäßige Abrechnungen mit präzisen Angaben. Hier ist ein routinierter Ablauf nötig, um spätere Konflikte mit Mietern zu vermeiden.

Risiko Instandhaltung: Schließlich bedarf es einer regelmäßigen Pflege und Instandhaltung des Wohnraums, um den Werterhalt der Immobilie dauerhaft zu sichern bzw. zu steigern.  Alternativ können Sie als Besitzer die komplette Verwaltung an professionelle Immobiliengesellschaften übertragen – dies kostet zusätzlich Geld und schmälert die Rendite.

Kauf einer Anlegerwohnung – auf eigene Faust oder mithilfe vom Profi?

Natürlich können Sie Ihre Anlegerwohnung auf eigene Faust suchen – das Internet ist heute voll von Offerten unterschiedlichster Lagen und Preisklassen. Allerdings ist es ratsam, vor dem Kauf einen Makler, Bauträger oder Anwalt hinzuzuziehen.

Externer Profi: Von Objekt, Auswahl des Mieters und der Erstellung des Mietvertrages hängt wesentlich Ihre spätere Rendite ab. Auch kann Sie ein Experte hinsichtlich steuerlicher Entscheidungen sinnvoll beraten. Fallen die Mieteinnahmen noch unter die Kleinunternehmerregelung? Kommt es günstiger, Vorsteuer statt Umsatzsteuer, zu zahlen?

Bauträgermodell: Professionelle Unterstützung leisten alle Bauträger, die in Österreich Vorsorgewohnungen anbieten. Sie übernehmen die Vermietung gleich mit und kalkulieren Reparaturrücklagen sowie Mietausfälle in ihre Berechnungen ein. Auch die kompletten Verwaltungsarbeiten müssen Sie hier nicht selbst übernehmen.

Anleger- und Vorsorgewohnung finanzieren – mehr Rendite dank Zins-Vergleich

Von entscheidender Bedeutung ist die Finanzierung. Und diese wirft rasch Fragen auf, beispielsweise: Ist es sinnvoll, einen Teil des Kaufpreises zu finanzieren? Die eindeutige Antwort lautet hier – ja! Denn im aktuell niedrigen Zinsumfeld ist dies problemlos zu günstigen Konditionen möglich. Mit einem Kredit wird der Erwerb einer Anleger- oder Vorsorgewohnung auch für Konsumenten leistbar, die nicht 100.000 Euro oder mehr am Konto angespart haben. Bereits mit einem angesparten Kapital von 30.000 bis 50.000 Euro kann sich der Kauf einer kleinen Vorsorgewohnung langfristig rentieren.

Hypothekarkredit und Eigenkapital: Für die Finanzierung Ihrer Anlegerwohnung können Sie einen Hypothekarkredit bei der Bank aufnehmen. Im Vergleich zum selbst genutzten Eigenheim stellen Banken bei Vorsorgewohnungen allerdings meist höhere Anforderungen in Sachen Eigenkapital. Wie viel Eigenkapital Sie in die Finanzierung einbringen müssen, hängt von der Lage und Größe der Wohnung ab. 30 Prozent Eigenmittelanteil ist eine seriöse Kalkulationsgrundlage.

Noch Chance auf günstige Bauzinsen: Seit einiger Zeit ziehen auch in Österreich die Bauzinsen wieder an. Typische Standardfinanzierungen per Annuitätendarlehen mit 15 Jahren Laufzeit und 80 Prozent Beleihung gibt es bereits ab etwa 0,50 % effektiv – allerdings meist nur mit variablen Zinsen. Für Immobilienkredite mit Fixzinssatz werden mittlerweile oft deutlich mehr als ein Prozent aufgerufen. Wichtig ist eine gute Bonität, entsprechendes Eigenkapital und einen einwandfreien KSV.

Zusätzliche Anlegerwohnung finanzieren: Falls Sie bereits über ausreichend Eigenkapital für eine Anlegerwohnung verfügen, können Sie sich mit der Finanzierung einer zweiten Vorsorgeimmobilie zusätzliche Rendite durch weitere Mieteinnahmen sichern.

Tipp: Unsere erfahrenen Finanzierungspartner von Optifin beraten Sie über die verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten von Anlageimmobilien in Österreich. So können Angebote für Ihren Immobilienkredit optimal vergleichen und eine Finanzierung unverbindlich anfragen.

Fazit Anlage- und Vorsorgewohnung: Sichere Investitionsmöglichkeit mit Inflationsschutz

Nie war es attraktiver, Kapital in eine Anleger- bzw. Vorsorgewohnung zu investieren. Die Zinsen für Baugeld sind in Österreich immer noch günstig, am Sparkonto drohen Inflationsverluste, die Angebote an Objekten und Nachfrage nach Mietraum steigen stetig.

Mit der richtigen Wohnimmobilie lassen sich langfristig gute Renditen erzielen, die jedes Sparkonto in den Schatten stellen. Weiters bietet Ihnen eine Anleger- oder Vorsorgewohnung eine sichere und flexible Form der Altersvorsorge. Insbesondere aber bieten Sie einer historischen Inflationsrate um die fünf Prozent die Stirn – deren Höhe sich in den kommenden Jahren nur langsam verringern dürfte.

Entscheidend für die Wahl einer Vorsorgeimmobilie sind Lage, Zustand und Ausstattung der Wohnung sowie Infrastruktur und Vermietbarkeit. All dies gilt es vorderst zu erkunden. Weiters müssen Sie als künftiger Immobilienbesitzer eine möglichst kostengünstige Finanzierung abschließen. Hierbei helfen Ihnen unsere Finanzierungspartner von Optifin.

FAQ Anleger- und Vorsorgewohnung

Wie funktioniert eine Vorsorgewohnung?

Mit einer Vorsorgewohnung erwerben Sie als Käufer Wohnungseigentum. Die gewählte Eigentumswohnung gehört Ihnen und Sie können darüber frei verfügen. Hauptzweck einer Vorsorgewohnung ist die Vermietung, um auf lange Sicht zusätzliche Einkünfte zu erzielen. Bei Leerstand der Wohnung werden die Kosten auf alle Eigentümer aufgeteilt.

Kann man jede Wohnung als Vorsorgewohnung kaufen?

Die Vorsorgewohnung ist eine Anlageimmobilie, die durch fortwährende Zusatzeinnahmen der eigenen Pensionsvorsorge sowie dem Vermögensaufbau dient. Im Prinzip kann eine Vorsorgewohnung jede beliebige Wohnung sein – im Vergleich zur Anlegerwohnung erfüllt sie aber einen anderen Zweck.

Wie berechnet man die Rendite bei Vorsorgeimmobilien?

Zu Berechnung der Nettomietrendite addieren Sie zunächst die Kaufnebenkosten dem Kaufpreis hinzu. Anschließend ziehen Sie von der Nettokaltmiete die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten ab, um den Jahresreinertrag zu erhalten. Schließlich dividieren Sie den Jahresreinertrag durch die entstandenen Investitionskosten.

Können Familienangehörige mietfrei wohnen?

Anleger- und Vorsorgewohnungen können unentgeltlich an den Partner oder Angehörige vermietet werden. Hierzu muss auch keine fiktive Miete beim Finanzamt versteuert werden. Allerdings bringt dies dem Vermieter kaum steuerliche Vorteile. Als Investor einer Anlegerwohnung bleiben Sie auf sämtlichen Wohnungskosten inklusive Tilgung sitzen.

Wie lange vorher muss man Eigenbedarf anmelden?

Ist im Mietvertrag nichts anderes vereinbart, liegt die Frist zur Eigenbedarfskündigung laut Zivilprozessordnung (ZPO) bei einem Monat – bei monatlicher Mietzahlung. Fließt der Mietzins in größeren Abständen, beträgt die Kündigungsfrist laut ZPO mindestens drei Monate. Eine Kündigung ist nur jeweils zum Ende eines Monats möglich.

Welche Voraussetzungen gelten bei einer Eigenbedarfskündigung?

Bei Eigenbedarfskündigungen ist in Österreich der Gerichtsweg gesetzlich vorgeschrieben. Als Vermieter müssen Sie nachweisen, dass für Sie selbst, Ihre Kinder oder Enkel dringender Bedarf besteht, in die vermietete Wohnung einzuziehen. Entscheidend sind die aktuelle Wohnsituation sowie persönliche oder wirtschaftliche Bedürfnisse. Drei häufige Beispielfälle:

• Ihr Gesundheitszustand hat sich verschlechtert, die bisherige Wohnung nur noch mit Schmerzen benutzbar.
• Sie oder eine verwandte Person möchte eine Familie gründen. Kind oder Partner müssen hierbei vorhanden sein.
• Ihr Sohn oder die Tochter haben sich vom bisherigen Lebenspartner getrennt und möchten die gemeinsame Wohnung auflösen. Studierende wollen aus einem Studentenwohnheim oder der elterlichen Wohnung ausziehen.

Video: Kauf einer Anlegerwohnung

Quelle: Immobilienrecht – Frag Dan! / YouTube

Baufinanzierung ohne Grundbucheintrag – geht das?

Im Gegensatz zum Wohnkredit ist eine Baufinanzierung ohne Grundbucheintrag in der Praxis kaum zu bekommen. Bei solch größeren Finanzierungen setzen Banken in Österreich eine hypothekarische Besicherung voraus. Kreditinstitute sichern sich – zusätzlich zu Lohn- und Gehaltsabtretungen – per Grundpfandrecht gegen eventuelle Zahlungsausfälle ihrer Kunden ab.

Unsere Berater erläutern Ihnen jedoch gerne, unter welchen Umständen eine Baufinanzierung ohne Grundbucheintrag möglich ist.

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Inhaltsverzeichnis

Wohnkredit – was ist das und für wen eignet er sich?

Was lässt sich mit einem Wohnkredit finanzieren?

Zwei Varianten beim Wohnkredit – variabler oder fixer Zins?

Wohnkredit ohne Grundbucheintrag beantragen

Wohnkredit und Nebenkosten – wann fallen Spesen an?

Checkliste Wohnkredit – worauf sollten Sie beim Online-Vergleich achten?

Fazit zum Wohnkredit ohne Grundbucheintrag

Video & FAQ

Häufige Fragen

Was fällt unter Modernisierungskredit?

Welche Bank ist die beste für einen Wohnkredit?

Wie viel Wohnkredit bekomme ich?

Gibt es für Immobilien eine Darlehensuntergrenze?

Was ist der Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek?

Wann bekommt man die Grundschuldbestellung?

Wie viel kostet eine Zwischenfinanzierung?

Hintergrundwissen zum Thema Wohnkredit ohne Grundbucheintrag

Mit jedem vergebenen Immobilienkredit geht die Bank ein hohes Risiko ein: Kann der Kreditnehmer die Raten nicht mehr bezahlen, droht der Verlust hoher Summen. Um dieses Risiko abzumildern, fordert die Bank die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch. Diese grundbücherliche Besicherung ist die wichtigste Sicherheit für die Bank. Daher vergibt kaum eine Bank in Österreich einen Immobilienkredit ohne Grundbucheintrag. Nichtsdestotrotz ist die Eintragung einer Grundschuld nicht gesetzlich vorgeschrieben, weshalb das Vorhaben nicht gänzlich aussichtslos ist.

Flexibler Wohnkredit: Nicht für jede Immobilienfinanzierung braucht es ein klassisches Baudarlehen. Flexible Gestaltungsmöglichkeiten bei Laufzeit und Kreditsumme bietet Ihnen ein Wohnkredit. Gute Bonität sowie ein positiver KSV sind Grundvoraussetzung, um einen Wohnkredit bzw. Modernisierungskredit zu bekommen. Beide sind deutlich unkomplizierter als klassische Baufinanzierungen. Was steckt hinter dem Begriff Wohnkredit?

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Wohnkredit – was ist das und für wen eignet er sich?

Beim Wohnkredit handelt es sich um einen normalen Ratenkredit, der zweckgebunden für verschiedene Vorhaben rund um Ihre Immobilie verwendet werden kann. Anders als bei einem Hypothekardarlehen nimmt die Beantragung eines Wohnkredits wenig Zeit in Anspruch.

Wohnkredit online: Bei vielen Kreditinstituten in Österreich können Sie Ihren Wunschbetrag online beantragen und erhalten direkt eine Kredit-Vorentscheidung. Sie reichen Ihre Unterlagen bei der Bank ein und bekommen unverzüglich eine Zusage oder Absage. Der Kreditbetrag wird Ihnen bei Bewilligung anschließend sofort bzw. zu Ihrem Wunschtermin aufs Konto überwiesen. Ein Wohnkredit ist somit ideal bei kurzfristigem Finanzierungsbedarf bzw. für eine Zwischenfinanzierung.

Wohnkredit und Besicherung: Bei Wohn- und Modernisierungskrediten verzichten Banken auf einen Grundbucheintrag, mit dem sie den Kredit über eine nachrangige Grundschuld auf die Immobilie absichern. Teilweise dürfen Banken die Immobilie nach der Einführung der europäischen Wohnimmobilienkreditrichtlinie ohnehin nicht mehr als Sicherheit berücksichtigen. Der Verzicht auf einen Grundbucheintrag bewahrt Sie als Schuldner vor Pfändung oder Zwangsverkauf der Wohnung bzw. des Hauses in finanziellen Notlagen. Zudem sparen Sie Spesen und gegebenenfalls Notarkosten, die für einen Grundbucheintrag ab einer bestimmten Kredithöhe fällig werden.

Wohnkredit und Bonität: Allerdings gibt es den Wohnkredit nicht ohne Sicherheiten. Um eine Chance auf einen Immobilienkredit ohne Grundbucheintrag zu haben, ist ausreichende Bonität gefragt. Sie müssen ein geregeltes und ausreichendes Einkommen nachweisen und dürfen keine negativen Einträge beim KSV haben. So sichern sich Banken im Voraus gegen eine eventuelle Zahlungsunfähigkeit ab. Alternativ können Sie Ihrer Bank andere Sicherheiten – beispielsweise einen Bürgen oder sonstige Vermögenswerte – anbieten.

Modernisierungskredit und Zweckbindung: Benötigen Sie Geld, um die eigene Immobilie umzubauen oder zu renovieren, kann ein spezieller Modernisierungskredit die Lösung sein. Dieser ist zweckgebunden und Sie erhalten ihn, wenn Sie das entsprechende Vorhaben nachweisen können. Solche Wohnkredite sind flexibler einsetzbar.

Tipp: Die Entscheidung über die Vergabe solcher Darlehen liegt rein in den Händen Ihres Kreditinstitutes. Für kleinere Kreditsummen bis 50.000 Euro können Sie auf einen normalen Ratenkredit zurückgreifen. Für diesen wird kein Grundbucheintrag benötigt – der Zinssatz liegt dagegen höher.

Was lässt sich mit dem Wohnkredit finanzieren?

Wohnkredite beinhalten überschaubare Finanzierungsbeträge. Banken bieten Kreditbeträge zwischen 3.000 bis 50.000 Euro an. Einige Kreditinstitute in Österreich vergeben bis zu 70.000 Euro. Wohnkredite eignen sich weniger für den Hauskauf, sind aber eine gute Finanzierungsmöglichkeit für viele andere Vorhaben. Beispielsweise für

• Umschuldung bestehender Immobilienkredite
• Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen an Haus und Wohnung
• Kleinere Renovierungen und Anbauten
• Anschaffung neuer Möbel oder Heizungsanlagen
• Investition in Anteile einer Genossenschaftswohnung

Tipp: Nicht in jeden Fall ist ein Wohnkredit die bessere Variante. Die Kreditzinsen sind aufgrund der fehlenden Besicherung im Grundbuch höher als bei einem Hypothekardarlehen. Weiters schränkt die Kreditsumme des Wohndarlehens viele Projekte ein. Eine Beratung durch Finanzierungsexperten ist sinnvoll. 

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 Zwei Varianten beim Wohnkredit – variabler Zins oder Fixzins?

Neben Laufzeit die Kreditsumme stellt sich in Sachen Wohnkredit rasch die Frage nach der Verzinsung. Sie haben die Wahl zwischen

• einem Wohnkredit mit Fixzins-Bindung oder
• einem Wohnkredit mit variabler Verzinsung.

Wohnkredit mit fixem Zins: Fixzinsen garantieren Ihnen den vereinbarten Zinssatz über die gesamte Laufzeit des Kredits. Sollten die Bauzinsen steigen, bleiben Ihre monatlichen Raten gleich hoch. Weiters bietet ein Kredit mit fixen Zinsen bessere Planbarkeit, Sie können nicht von Zinsschwankungen überrascht werden. Diese Wohnkreditvariante eignen sich für Kreditnehmer, die seinen Zinssatz über die gesamte Laufzeit absichern möchten.

Tipp: Empfehlenswert ist der Abschluss eines Fixzins-Kredits, wenn Sie in naher Zukunft mit steigenden Kreditzinsen rechnen müssen. 

Wohnkredit mit variablem Zins: Wohnkredite mit variablem Zinssatz unterliegen stetigen Zinsschwankungen am Markt. Der Zinssatz orientiert sich beispielsweise an den Entwicklungen des 3-Monats-EURIBOR oder dem EZB-Leitzins. Je nach Indikatorentwicklung können Ihre Zinskosten steigen oder sinken.

Tipp: Eine variable Verzinsung lohnt sich in Niedrigzinszeiten und bei kurzer Laufzeit. Das Risiko steigender Zinsen hat allerdings nach den zahlreichen  Leitzinserhöhungen der EZB seit 2022 deutlich zugenommen.

 Wohnkredit ohne Grundbucheintragung beantragen – kein Problem

Ihren Wohnkredit können Sie bei allen großen Banken in Österreich beantragen. Für den Kreditabschluss setzen Bankinstitute eine positive Bonitätsprüfung voraus – ausreichendes regelmäßiges Einkommen und einwandfreie KSV sind somit Pflicht. Bei der Beantragung müssen Sie Ihre Identität bestätigen und Ihr Einkommen durch Gehaltszettel nachweisen.

Kein Grundbucheintrag nötig: Der wesentliche Unterschied zum gewöhnlichen Immobilienkredit bzw. einem Hypothekarkredit besteht in der Besicherung. Beim Wohnkredit bestellt die kreditgebende Bank keine Hypothek im Grundbuch – eine hypothekarische Besicherung ist bei dieser Kreditform nicht erforderlich.

Kein Pfandrecht einlösbar: Dementsprechend kann Ihre Bank bei Zahlungsausfällen kein Pfandrecht einlösen und die Immobilie beispielsweise zwangsversteigern. Stattdessen sichert die Bank ihre Forderungen durch Lohn- und Gehaltsabtretungen sowie durch Abtretungen der Rückforderungsansprüche ab.

Wohnkredit und Nebenkosten – wann fallen Spesen an?

Nicht jede Bank berechnet Ihnen bei der Beantragung eines Wohnkredits Bearbeitungsspesen und andere Nebenkosten. Direktbanken haben sich in den letzten Jahren durch ihre kostengünstigen Kredite besonders hervorgetan.

Dennoch geht es ohne Spesen in manchen Fällen nicht. Neben den Zinskosten können auch auf Online Wohnkrediten Gebühren anfallen, die sich in ihrer Art und Höhe von Bank zu Bank unterscheiden:

• Spesen für Schnellüberweisung: falls Sie sich für eine rasche Auszahlung anstelle einer Standardüberweisung entscheiden.
• Meldeauskunftsgebühr: falls Sie Ihrer Bank die neue Anschrift bei einem Wohnsitzwechsel nicht mitgeteilt haben.
• Mahngebühren: falls Sie mit Ihren Kreditraten in den Rückstand geraten oder diese nicht komplett begleichen.

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Checkliste Wohnkredit – worauf sollten Sie beim Online-Vergleich achten?

Wohnkredite werden von nahezu allen Banken in Österreich angeboten, was die Wahl nicht einfacher macht. Aus diesem Grund sollten Sie vorderst einen Online-Kreditvergleich machen und die verschiedenen Offerten der Banken sowie deren Konditionen unter die Lupe nehmen.

Wohnkredite vergleichen und günstig finanzieren – das ist wichtig:

Aktuelle Zinsen checken: Wichtiges Kriterium beim Wohnkredit-Vergleich ist der Effektivzins. Dieser Zinssatz entscheidet über wesentliche Kosten und monatliche Rate. Aktuell ziehen die Zinsen für Wohnkredite bei vielen Banken in Österreich nach Jahren wieder an – ein Vergleich lohnt sich also besonders.

Mögliche Spesen erkunden: Gebührenfreie Wohnkredite sind nach wie vor nicht die Regel in Österreich. Bei einigen Banken müssen Sie für die Kreditaufnahme, Bearbeitung und Kontoführung Spesen zahlen. Versteckte Kosten bei der Finanzierung sind ein wesentlicher Kostenfaktor.

Flexible Auszahlung prüfen: Mehr Flexibilität bieten Wohnkredite, bei denen sich der Auszahlungstermin individuell auswählen lässt. Sofort am Konto oder später bei Bedarf: je nach Bank steht Ihnen die Kreditsumme flexibel zur Verfügung – und das oft ohne zusätzliche Kosten.

Kostenfreie Sondertilgungen einfordern: Jede Bank sollte Ihnen die Option bieten, den Wohnkredit kostenfrei außerplanmäßig zu tilgen. So können Sie Ihr Darlehen rascher abbezahlen und die Zinskosten reduzieren. Strafzahlungen sind seit der neuen Verbraucherkreditrichtlinie auf maximal ein Prozent der Restschuld begrenzt.

Rücktrittklauseln beachten: Ebenso sollte Ihnen die Bank die Möglichkeit einräumen, kostenlos vom Vertrag zurücktreten. Üblich bei Wohnkrediten ist eine Rücktrittsfrist von vier Wochen ab Auszahlung der Kreditsumme.

Risiken absichern: Trotz kleiner Summen und kurzer Laufzeiten – bei längerer Krankheit oder Arbeitsunfähigkeiten kann ein Wohn- oder Modernisierungskredit schnell zur finanziellen Belastung werden. Banken bieten verschiedene Versicherungen an, um Risiken abzusichern.  Versicherungsleistungen und anfallende Prämien sollten Sie vor Abschluss des Vertrags prüfen.

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Modernisierungskredit berechnen – so einfach geht’s

Nur wenige Hausbesitzer wollen oder können eine Investition aus dem Geldbörserl finanzieren. Möchten Sie einen Modernisierungskredit aufnehmen, können Sie mittels Wohnkredit-Rechner Ihren persönlichen effektiven Jahreszins in wenigen Schritten rasch erkunden:

1. Angebotsüberblick erstellen: Wählen Sie die benötigte Kreditsumme, die gewünschte Laufzeit sowie den Verwendungszweck Modernisierung / Renovierung im Kreditrechner aus.
2. Kreditangebote vergleichen: In einem ersten Überblick können Sie die Konditionen und Zinsen möglicher Kreditgeber vergleichen. Bei Bedarf lassen sich in den Filterfunktionen weitere Zusatzleistungen auswählen.
3. Konditionsanfrage stellen: Geben Sie im nächsten Schritt bonitätsrelevante und persönliche Informationen ein, um Ihren individuellen Jahreszins bei den dargestellten Banken anzufordern – unverbindlich und KSV-neutral. So können Sie sofort vergleichen, welche Bank ihnen die besten individuellen Zinsen bietet.
4. Kredit beantragen: Ist der passende Kredit gefunden, laden Sie sich den Kreditantrag einfach herunter, unterschreiben ihn und schicken diesen mit den angeforderten Unterlagen postalisch an die Bank. Bei den meisten Banken geht dies mittlerweile völlig digital – samt Video-Ident.
5. Kredit erhalten: Die Bank prüft Ihren Kreditantrag und erstellt eine verbindliche Abfrage beim KSV. Anschließend wird die Kreditsumme innerhalb weniger Tage auf Ihr Konto überwiesen.

Fazit zum Wohnkredit ohne Grundbucheintrag

Flexibler Wohnkredit oder klassisches Baudarlehen? Der entscheidende Vorteil beim Wohnkredit liegt sicherlich in der fehlenden hypothekarischen Besicherung, was Kunden rasch Tausende Euro an Kosten durch Grundbucheintrag und Notarspesen einsparen kann. Aufgrund der geringeren Summen und kurzen Laufzeiten fällt das ein oder andere Zehntel Prozent an Zinsaufschlag im Vergleich zum Hypothekarkredit kaum ins Gewicht. Gute Bonität vorausgesetzt, sind Wohn- und Modernisierungsdarlehen bei vielen Banken mittlerweile günstig zu haben.

Wie bei Ratenkrediten handelt es sich bei Wohn- und Modernisierungskrediten um sogenannte Volltilgerdarlehen. Am Ende der gewählten Laufzeit sind diese komplett zurückgezahlt, eine aufwändige Anschlussfinanzierung ist nicht nötig. Weiters sind Wohnkredite ebenso flexibel wie Konsumentendarlehen. Sonderzahlungen sind kostenfrei möglich, der vorzeitigen Rückzahlung des Kredits auf einen Schlag steht laut Gesetz nichts im Weg.

Die bei Annuitätendarlehen zur Baufinanzierung gefürchteten Strafzahlungen spielen bei Wohnkrediten seit der neuen Verbraucherkreditrichtlinie keine große Rolle mehr. Bei vorzeitiger oder teilweiser Kreditablösung aller ab dem 11. Juni 2010 abgeschlossenen Kreditverträge darf Ihre Bank maximal ein Prozent des Rückzahlungsbetrages als Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, wenn die verbleibende Laufzeit mehr als zwölf Monate beträgt. Liegt die Restlaufzeit unter zwölf Monaten, wird ein halbes Prozent der Restschuld fällig.

Video: AK Tipps – wie finde ich den besten Konsum- oder Wohnkredit?

Quelle: Arbeiterkammer Österreich / YouTube

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Häufige Fragen

Was fällt unter Modernisierungskredit?

Ein Modernisierungskredit dient dazu, die notwendigen Arbeiten zur Wertsteigerung einer Immobilie zu finanzieren. Allerdings gibt es unterschiedliche Kreditvarianten, mit oder ohne zusätzliche Sicherheiten sowie zweckgebunden oder zur freien Verwendung ausgereicht werden.

Welche Bank ist die beste für einen Wohnkredit?

Der Wohnkredit von Raiffeisen ist eine der flexibelsten Möglichkeiten, Ihren Traum vom Wohnen zu finanzieren. Er passt sowohl für kleine als größere Vorhaben. Sie haben die Wahl zwischen fixen und variablen Zinssätzen, können Laufzeiten individuell gestalten und tilgungsfreie Zeiträume vereinbaren.

Wie viel Wohnkredit bekomme ich?

Als einfache Faustformel beim Wohnkredit gilt: Nettoeinkommen mal 14, dividiert durch 12. Rund 35 Prozent dieser Summe können Sie sich als monatliche Kreditrate leisten. Wichtig: Diese Faustregel gilt nur, wenn es keine zusätzlichen Verbindlichkeiten gibt und Sie ca. 20 Prozent Eigenmittel zur Verfügung haben.

Beispielrechnungen

Kreditnehmer	Nettoeinkommen pro Monat	Möglicher Wohnkredit pro Monat
Single, Alleinverdiener	3.200 €	1.306,66 €
Familie, 2 Kinder, Haupt- und Nebenverdiener	2.800 € plus 750 € = 3.550 €	1.449,58 €
Ehepaar, Doppelverdiener	3.500 € plus 2.750 € = 6.250 €	2.552,08 €

Gibt es für Immobilien eine Darlehensuntergrenze?

Eine klassische Baufinanzierung beginnt in der Regel ab einer Darlehenssumme von 35.000 bis 50.000 Euro. Darunter rechnet sich das Modell für Banken meist nicht mehr. Wohnkredite sind flexibler – hier können Sie als Kreditnehmer durchaus geringere Summen mit der Bank vereinbaren.

Was ist der Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek?

Der größte Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek ist, dass die Hypothek abhängig vom Darlehen ist. Die Grundschuld hingegen ist unabhängig vom Darlehen und bleibt nach der Rückzahlung bestehen. Bei einer Baufinanzierung in Österreich ist die Grundschuld Standard.

Wann bekommt man die Grundschuldbestellung?

Eine Grundschuldbestellung kann grundsätzlich nur über einen Notar veranlasst werden. Sie findet am besten unmittelbar nach Unterzeichnung des Kaufvertrags – ebenfalls beim Notar möglich – statt. Wichtig: Verzögert sich die Grundschuldbestellung, kann Ihre Bank die Darlehenssumme erst später auszahlen.

Wie viel kostet eine Zwischenfinanzierung?

Die Zahlung der monatlich anfallenden Zinsen belastet Ihr Budget. Sie gehen ein Zinsrisiko ein, da sich der Zinssatz während der Laufzeit verändern und erhöhen kann. Hinzu kommt, dass die Banken bei einer Zwischenfinanzierung eine Bearbeitungsgebühr erheben. Diese kann ein bis zwei Prozent der Kreditsumme ausmachen.