Inhaltsverzeichnis:
- Ausführliche Artikel zu diversen Themen
- Kurze Definitionen (von A-Z sortiert)
- Video (Unterlagen der Baufinanzierung)
Hinweis: Bei Interesse an einer Baufinanzierung können Sie diese auf unserer Baufinanzierungs-Seite anfragen.
Welche Fachbegriffe in Sachen Immobilienfinanzierung sollten Sie kennen?
Wer eine Baufinanzierung erfolgreich auf die Beine stellen will, sollte sich mit einigen Fachbegriffen in der Bankensprache auskennen. Beleihungswert, Annuität oder Prolongation –Banken haben bei der Baufinanzierung ihr ganz eigenes Vokabular. Noch nie gehört? Die wichtigsten Begriffe von A bis Z für Häuslebauer und solche die es werden wollen.
Fachbegriffe Baufinanzierung / Immobilienfinanzierung von A-Z
Das Annuitätendarlehen: Die gängigste Form eines Baudarlehens in Österreich. Annuität ist eine regelmäßige Zahlung, die sich aus Zinsen und Tilgungsraten zusammensetzt. Bei einem Annuitätendarlehen bleiben Ihre als Darlehensnehmer zu zahlenden Raten (Annuitäten) während der gesamten Laufzeit konstant. Lediglich die Anteile von Zinsen und Tilgung verändern sich: Während zu Beginn der Zinsanteil größer ist, sinkt dieser mit der Laufzeit, der Tilgungsanteil hingegen nimmt zu. Eigentlich logisch, denn je mehr als Schuldner an die Bank zurückgezahlt haben, desto weniger Zinsen fallen für Sie an.
Die Anschlussfinanzierung: Nahezu kein Baukredit in Österreich wird mit der Erstfinanzierung komplett getilgt. Vor Ablauf der ersten Zinsbindungsfrist Ihres Darlehens sollten Häuslebauer mit der Bank neue Konditionen für die weitere Rückzahlung vereinbaren. Diese Verlängerung des Darlehens bei der gleichen Bank nennt sich Prolongation. In den meisten Fällen ist hier aber eine Umschuldung sinnvoll. Das heißt: Sie wechseln mit Ihrem restlichen Baukredit zu einer neuen Bank und lukrieren dort die aktuell besten Zinsen und Konditionen.
Der Bausparvertrag: Ein Bausparvertrag kombiniert zwei verschiedene Finanzierungswege: Vorderst wird ein Teil der vereinbarten Bausparsumme in Raten angespart. Nach der sogenannten Zuteilung gewährt die Bank Ihnen dann den restlichen Betrag als Darlehen. Schon bei Abschluss eines Bausparvertrags können Sie zusammen mit der Bank festlegen, welchen Zinssatz Sie als Bausparer für Ihr Darlehen zahlen müssen. Wichtig: Durch die sehr niedrigen Bauzinsen lohnt sich aktuell ein genauer Vergleich: Erkunden Sie also, was günstiger für Sie günstiger ist – eine klassische Immobilienfinanzierung, der Bausparer oder eine Mischung aus beidem.
Der Beleihungswert: Dies ist der geschätzte Wert, den Ihre Immobilie bei einem Verkauf langfristig erzielen würde. Ihre Bank oder ein beauftragter Gutachter erkunden diesen Wert meist vor der Kreditvergabe, um sich für einen möglichen Ausfall beim Baudarlehen abzusichern. Anhand des Beleihungswertes wird auch die Beleihungsgrenze festgesetzt – also die maximale Höhe, bis zu der die Bank Ihre Immobilie beleiht. Wichtig: Im Normalfall vergibt Ihr Kreditinstitut nur Darlehen unterhalb bzw. bis zu dieser Beleihungsgrenze.
Die Bonität: Bei jedem Kredit gefragt ist Ihre Kreditwürdigkeit als Darlehensnehmer. Die Bank prüft die persönliche Bonität von Darlehnsnehmern, bevor sie diesen ein Darlehen gewährt: Dabei geht es nicht nur um Ihr Einkommen und Ihr Vermögen als zukünftige(r) SchuldnerIn. Auch Ihre Zahlungsmoral bei früheren oder bestehenden Verbindlichkeiten sind entscheidend. Zu allem holt die Bank in der Regel vorab detaillierte Informationen beim KSV ein.
Der Effektivzins: Der Effektivzinssatz ist die maßgebende Größe bei jedem Kreditvergleich. Im Effektivzins stellen sich alle Gesamtkosten eines Darlehens pro Jahr in Prozent dar. Während der Sollzins lediglich die Höhe der Verzinsung des Darlehens angibt, werden bei der Berechnung des sogenannten Effektivzinses weitere Faktoren berücksichtigt. Beispielsweise Bearbeitungsspesen oder Kontogebühren. Der Effektivzinssatz gibt so Aufschluss über die tatsächliche Gesamtbelastung für Sie als Kreditnehmer und ist damit eine geeignete Größe, um Angebote miteinander zu vergleichen. Wichtig bei der Baufinanzierung: Nur Angebote mit identischer Zinsfestschreibung vergleichen!
Das Eigenkapital: Hierbei handelt es sich um das eigene Vermögen, das Bauherren zur Finanzierung einsetzen. Das Eigenkapital umfasst in der Regel Bargeldreserven, Bank- und Sparguthaben, zuteilungsreife Bausparguthaben, Wertpapiere, unbelastete Grundstücke. Aber auch Eigenleistungen, falls Sie als EigentümerIn bei Renovierung oder Neubau selbst mit anpackt. Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto geringer fällt das Risiko für die Bank aus. Und desto günstiger sind in der Regel die Konditionen zur Finanzierung. Wichtig: Mindestens 15 bis 20 Prozent des Kaufpreises sollten als Eigenkapital bei der Finanzierung einer Immobilie parat stehen. Optimal ist weiters, wenn Sie alle Nebenkosten (Erwerberkosten) aus eigener Tasche bezahlen können.
Das endfällige Darlehen: Beim endfälligen Immobiliendarlehen – auch als Fälligkeitsdarlehen bekannt – zahlen Schuldner während der Laufzeit nur die Zinsen und begleichen nach Ablauf der Finanzierung ihre Schuld auf einmal. Da hier keine Tilgung erfolgt, müssen Sie als Darlehensnehmer in der Regel einen Tilgungsersatz bereitstellen – beispielsweise einen Bausparvertrag oder eine Lebensversicherung. Hieraus zahlen Sie am Ende der Laufzeit die dann fällige Summe.
Die Erwerberkosten: Hierunter fallen alle Kosten, die beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie zusätzlich zum Kaufpreis anfallen. Daher werden sie auch oft als Kaufnebenkosten bezeichnet. Sie setzen sich meist aus Zahlungen für den Notar und das Grundbuch, der Grunderwerbssteuer und möglichen Maklergebühren zusammen. In der Regel belaufen sich diese Ausgaben in Österreich auf etwa 10Prozent der Kaufsumme einer Immobilie.
Das Forward-Darlehen: Mit einem solchen speziellen Darlehen können sich Bauherren die aktuell günstigen Zinsen für ihre Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Bindungsfrist des Erstdarlehens im Voraus sichern. Als DarlehensnehmerIn schützen Sie sich so vor möglichen steigenden Zinsen. Ihre Bank verlangt im Gegenzug hierfür einen Aufschlag, der von Bank zu Bank aber recht unterschiedlich hoch ausfallen kann. Wichtig: Steigen die Zinsen künftig nicht an oder sinken diese sogar, zahlen Darlehensnehmer bei ihrer Baufinanzierung mitunter sogar drauf.
Die Grundschuld: Banken sichern ihre Immobiliendarlehen über eine Grundschuld ab. Diese wird ins Grundbuch des jeweiligen Schuldners eingetragen, schützt die Bank vor möglichen Zahlungsausfällen des Darlehensnehmers und räumt dem Institut das Recht auf Auszahlung einer gewissen Geldsumme aus dem Grundstück ein. Anders als bei der Hypothek ist die Grundschuld aber nicht an ein bestimmtes Darlehen gebunden. Sie kann zur Absicherung beliebiger Forderungen beim gleichen Gläubiger eingesetzt werden.
Die Hypothek: Auch die Hypothek dient der Bank als Sicherheit. Sie zählt wie die Grundschuld zu den sogenannten Grundpfandrechten und wird ebenfalls im Grundbuch hinterlegt. Können Sie als Schuldner den Forderungen der Bank nicht nachkommen, führt dies in der Regel zur Zwangsversteigerung. Wichtig: Im Unterschied zur Grundschuld ist eine Hypothek stets an ein bestimmtes Darlehen gekoppelt und nicht in Sachen mehrerer Forderungen anwendbar.
Das Kreditausfallrisiko: Jede Bank sieht sich der Gefahr ausgesetzt, dass Sie als DarlehensnehmerIn Kredite nicht wie vertraglich vereinbart zurückzahlen können und somit die Zins- und Tilgungszahlungen teilweise oder sogar komplett ausfallen. Dieses Kreditausfallrisiko ist umso größer, je weniger Sicherheiten Sie als KreditnehmerIn beibringen können und je schlechter Ihre Bonität ausfällt.
Die Nachfinanzierung: Wenig bekannt, aber oft der Fall: Wenn mehr Kosten anfallen und das aufgenommene Darlehen zur Finanzierung von Wohnung oder Haus nicht ausreicht, haben Sie auch die Möglichkeit einer Nachfinanzierung. Dies ist aber nur der Fall, wenn die Beleihungsgrenze noch nicht voll ausgeschöpft wurde. Vor allem Verzögerungen bei den Bauarbeiten oder falsche Kalkulationen können eine solche Aufstockung der Immobilienfinanzierung notwendig machen. Wichtig: Die Zinsen für nachfinanzierte Darlehen liegen in der Regel meist höher als beim bereits bestehenden Baukredit.
Die Restschuld: Diese umfasst den Teil des Darlehens, der am Ende der Laufzeit eine Immobilienfinanzierung noch nicht zurückgezahlt wurde. Für die Tilgung Ihrer Restschuld brauchen Sie als Darlehensnehmer in der Regel eine Anschlussfinanzierung. Weiters eignet sich die Restschuld als Größe zum Vergleich verschiedener Darlehensangebote bei einer möglichen Umschuldung.
Die Sondertilgung: Sondertilgung entrichten Sie zusätzlich zur normalen Tilgungsleistung Ihres Baudarlehens, so können Sie Ihr Darlehen rascher ablösen. Bei Darlehen mit fest vereinbartem Zinssatz sind Sondertilgungen meist nicht möglich – außer Bank und Schuldner haben diese im Vertrag vorderst vereinbart. Erklärt sich das Kreditinstitut zu einer Sondertilgung bereit, müssen Sie als Darlehensnehmer möglicherweise eine Vorfälligkeitsentschädigung entrichten. Bei Darlehen mit variabler Zinshöhe sind Sondertilgungen hingegen zu 100 Prozent möglich.
Der Verkehrswert: Eine der wichtigsten Größen in Sachen Baufinanzierung. Der Verkehrswert bestimmt den Gegenwert der Immobilie, den Sie momentan für Ihr Haus, Ihre Wohnung oder auch für Ihr Grundstück am freien Markt erzielen können.
Das variable Baudarlehen: Bei diesem Darlehen ist der Zinssatz nicht für einen längeren Zeitraum festgelegt, sondern wird an einen Geldmarktzins gekoppelt – in Österreich üblicherweise an den sogenannten EURIBOR. Ihre Bank passt den variablen Zinssatz dann in regelmäßigen Abständen den Veränderungen des Geldmarktzinses zu einem bestimmten Stichtag – in der Regel einmal pro Quartal – an. Als DarlehensnehmerIn gewinnen Sie dabei hohe Flexibilität. Sie können das Darlehen jederzeit ohne Vorfälligkeitsentschädigung ablösen und beispielsweise zu einer deutlich zinsgünstigeren Offerte bei einer anderen Bank wechseln.
Die Vorfälligkeitsentschädigung: Unbeliebt, aber in den meisten Fällen die Praxis: Wer sein Darlehen außerplanmäßig vorzeitig ablöst, muss der Bank in der Regel eine hohe Entschädigung zahlen. Außer Sie haben mit Ihrer Bank einen Vorfälligkeitsschutz abgeschlossen – in diesem Fall nehmen Sie als Kunde entweder einen höheren Zinssatz oder eine Einmalgebühr in Kauf, um Ihrer Entschädigungszahlung zu entgehen. Allerdings müssen bestimmte Gründe vorliegen, damit dieser Schutz greift: Beispielsweise ein Umzug, eine Scheidung oder der Verlust des Arbeitsplatzes.
Die Wohnbauförderung: Der Staat fördert den Bau, Kauf oder Modernisierung von Immobilien per Wohnbauförderung. Streng genommen gibt es DIE Wohnbauförderung aber nicht, denn jedes Bundesland hat andere hier Regelungen. Dennoch gibt es ein paar Informationen, die österreichweit gelten:
Erstens: Bei der Wohnbauförderung werden stets alle Maßnahmen positiv gewertet, die umweltschonendes Wohnen möglich machen.
Zweitens: In ganz Österreich werden finanzielle Unterstützungen wie Studienbeihilfe, Waisenpension, Pflegegeld, Familienbeihilfe etc. nicht zum Einkommen gezählt. Hingegen entscheidet das Jahreseinkommen maßgeblich mit über die Höhe der Förderung.
Drittens: Man unterscheidet in allen Bundesländern zwischen folgenden Arten von Wohnbauförderung:
- Einmalige Zuschüsse, die nicht zurückgezahlt werden müssen.
- Zins- oder Annuitäten-Zuschüsse bei der Rückzahlung eines Darlehens.
- Landes- bzw. Eigenmittelersatzdarlehen mit günstigen Konditionen.
- Übernahme von Bürgschaften, um ein Darlehen erst möglich zu machen.
Viertens: Es wird zwischen der Förderung spezifischer Baumaßnahmen und der Personenförderung unterschieden. Die Baumaßnahmen gelten meistens der Energiesanierung. Die Personenförderung wiederum gilt dann, wenn sogenannter dringlicher Wohnbedarf besteht.
Die Zinsbindungsfrist: Entscheidend ist schließlich die sogenannte Zinsbindungsfrist. Dies bezeichnet den Zeitraum, für den der Zinssatz in Ihrem Darlehensvertrag festgesetzt ist. Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist können Sie als SchuldnerIn den Zinssatz mit Ihrer Bank neu ausverhandeln – oder aber zu einem anderen, günstigeren Kreditinstitut wechseln.
Hinweis: Bei Interesse an einer Baufinanzierung können Sie diese auf unserer Baufinanzierungs-Seite anfragen.
Video: Unterlagen der Baufinanzierung – Immobilienfinanzierung einfach erklärt
Quelle: baufi.tv
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Übersicht ausführlicher Artikel zum Thema:
- Annuitätendarlehen
- Anschlussfinanzierung
- Avalkredit
- Bauantrag und Baugenehmigung
- Bearbeitungsgebühren
- Bebauungsplan
- Effektiver Jahreszins
- Eigenkapital & Eigenmittelquote
- Endfälliger Kredit
- Grundbucheintrag
- Hypothek
- Kredithaie
- Prolongation und Umschuldung
- Restschuldversicherung
- Sondertilgung
- Tilgungsplan
- Vorsorgewohnung
- Vorzeitige Kreditrückzahlung
- Wohnbauförderung
- Zwischenfinanzierung