Wie läuft eine Zwischenfinanzierung bei Immobilien ab?

Mit einer Brückenfinanzierung lassen sich finanzielle Engpässe zwischen einem zeitgleichen Immobilienverkauf und -kauf überbrücken. Wie eine Brückenfinanzierung funktioniert, welche Vor- und Nachteile diese hat und wie Sie zu guten Angeboten in Österreich kommen – all das erfahren Sie in diesem Kurzratgeber.

Brückenfinanzierung – das Wichtigste in Kürze

• Die Brückenfinanzierung ist ein kurzfristiger Kredit, mit dem sich die Zeit zwischen dem Kauf einer neuen Immobilie und dem Verkauf der bestehenden Immobilie finanziell überbrücken lässt.
• In der Regel bieten die Banken Brückenkredite mit Laufzeiten zwischen sechs und 24 Monaten an.
• Die Zinsen für eine Brückenfinanzierung liegen meist etwas höher als bei gängigen Immobilienkrediten.
• Häufig werden während der Laufzeit solcher Finanzierungen nur Zinsen gezahlt, die Tilgung erfolgt später in einer Summe nach dem Verkauf.
• Brückenfinanzierungen werden je nach Anbieter oft auch als Zwischenfinanzierung oder Überbrückungskredit bezeichnet.

Brückenfinanzierungen bei Immobilien: Wozu können sie genutzt werden?

Brückenfinanzierungen bieten eine flexible Lösung, um kurzfristig Finanzierungslücken beim Wechsel von Immobilien zu schließen. Dies kann verschiedene Gründe haben, beispielsweise:

Den zeitgleichen Kauf und Verkauf einer Immobilie: Sie möchten etwa eine neue Wunschimmobilie erwerben, bevor der Verkaufserlös Ihrer alten Immobilie am Konto ist.

Die finanzielle Unterstützung bei Neubauten: Viele Häuslebauer nutzen Brückenfinanzierungen auch dazu, die Baukosten bei der Erstellung der neuen Immobilie zu decken, während die alte Immobilie noch nicht verkauft wurde.

Eine Überbrückung zusätzlicher finanzieller Verpflichtungen: In einigen Fällen wird eine Zwischenfinanzierung auch genutzt, um zusätzlich zu einer neuen Immobilie weitere finanzielle Herausforderungen zu meistern – etwa eine Renovierung oder anfallende Maklerkosten.

Zwischenfinanzierung bei Immobilien: So läuft sie ab

Haben Sie bei Ihrer Bank eine Zusage zur Zwischenfinanzierung erhalten, läuft diese in der Regel in folgenden drei Schritten ab:

Auszahlung: Die Kreditsumme wird üblicherweise in einer Summe ausgezahlt, um den Kaufpreis der neuen Immobilie zu finanzieren. Alternativ ist auch eine Auszahlung in Teilbeträgen möglich, etwa für einzelne Baufortschritte bei Neubauten.

Zinszahlungen: Während der Laufzeit einer Brückenfinanzierung zahlen Kreditnehmer in der Regel nur die anfallenden Zinsen. Die Tilgung des Kreditbetrags erfolgt erst nach Verkauf der alten Immobilie. So bleibt die monatliche Belastung relativ gering.

Rückzahlung: Sobald die alte Immobilie verkauft ist, wird der Zwischenkredit vollständig zurückgezahlt. Der Verkaufserlös deckt den Kreditbetrag und die Zinsen. Eventuell überschüssiges Geld kann als Eigenkapital für die Neuimmobilie genutzt werden.

TIPP: So finden Sie die optimale Zwischenfinanzierung

Die Konditionen für Zwischenfinanzierungen können je nach Bank erheblich variieren. Daher ist es wichtig, die Offerten verschiedener Banken sorgfältig zu vergleichen.
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Die Vor- und Nachteile einer Brückenfinanzierung

Zwischenfinanzierungen bei Immobilien können vorteilhaft sein, sie haben aber auch ihre Tücken. Die wichtigsten Vor- und Nachteile finden Sie in der folgenden Tabelle.

Vorteile einer Brückenfinanzierung

Nachteile einer Brückenfinanzierung

Zeitliche und finanzielle Flexibilität: Finanzierung einer neuen Immobilie, auch wenn die alte Immobilie noch nicht verkauft wurde. Es besteht kein Zwang, Bestandsimmobilien rasch unter Wert zu verkaufen. Attraktive Gelegenheiten nutzen: Wenn aktuell eine passende Immobilie auf dem Markt ist, können Käufer schneller handeln. Planungssicherheit: Vorübergehende Finanzierungslücken und finanzielle Engpässe während eines Immobilienwechsels werden vermieden. Individuelle Tilgung: Während der Laufzeit müssen nur Zinsen gezahlt werden, die Tilgung erfolgt nach Verkauf – das verringert die monatliche Belastung.

Abhängigkeit vom Immobilienverkauf: Verzögert sich der Verkauf oder erzielt die Immobilie einen geringeren Verkaufspreis als erwartet, kann dies zu finanziellen Schwierigkeiten führen. Höhere Zinsen und kurze Laufzeit: Meist sind nur Laufzeiten von sechs bis 24 Monaten möglich. Zudem verlangen Banken oft höhere Zinsen als bei klassischen Immobilienkrediten. Doppelte Kostenbelastung und Verkaufsrisiko: Während der Brückenfinanzierung fallen zu den Kreditzinsen eventuell laufende Kosten für zwei Immobilien an. Wird die alte Immobilie nicht rechtzeitig verkauft, können teure Anschlussfinanzierungen erforderlich sein. Eingeschränkte Kreditwürdigkeit: Nicht jeder Immobilienbesitzer qualifiziert sich für eine Brückenfinanzierung, da die Bank eine ausreichende Bonität und realistische Verkaufschancen voraussetzt.

Brückenfinanzierung bei Immobilien: Die wichtigsten Voraussetzungen

Um eine Brückenfinanzierung in Österreich zu bekommen, müssen bestimmte Bedingungen erfüllt sein. Banken versuchen so ihre Risiken zu minimieren und sicherzustellen, dass Kreditnehmer den Kredit zurückzahlen können. Zu den wesentlichen Voraussetzungen zählen:

Fixer Verwendungszweck: Brückenfinanzierungen dienen dazu, finanzielle Lücken beim zeitgleichen Immobilienkauf und Immobilienverkauf zu schließen. Ein Brückenkredit kann daher auch nur für diesen Zweck genutzt werden.

Nachweis über den Verkauf: Banken fordern zudem einen Nachweis, dass die bestehende Immobilie verkauft werden soll, beispielsweise durch ein Inserat, ein Exposé oder einen Maklervertrag. Idealerweise besteht bereits ein Vorvertrag mit einem potenziellen Käufer.

Sicherheiten: Bei einer Brückenfinanzierung verlangt die Bank üblicherweise zusätzliche Sicherheiten, um das Kreditrisiko abzusichern. Möglich ist hier eine hypothekarisch besicherte Verkaufsimmobilie, Eigenmittel oder Guthaben, Bürgschaften sowie Lebensversicherungen.

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Zwischenfinanzierung bei Immobilien: Was kostet ein Brückenkredit?

Die wichtigste Frage zum Schluss: Was kostet eigentlich eine Brückenfinanzierung bei Immobilien? Die Kosten ähneln jenen einer gewöhnlichen Baufinanzierung – sie setzen sich aus einmaligen und laufenden Kosten zusammen:

Einmalige Kosten

• Bearbeitungsgebühr: Bis zu drei Prozent der Finanzierungssumme werden für die Bereitstellung des Kredits fällig.
• Gebühr für Grundbucheintrag: 1,2 Prozent des eingetragenen Pfandrechts betragen die Gebühren bei einer hypothekarischen Besicherung.
• Notar- und Anwaltskosten: Zusätzlich können Ausgaben für einen Notar, einen Rechtsanwalt oder die Erstellung beglaubigter Dokumente anfallen.

Laufende Kosten

• Kreditzinsen: Während der Brückenfinanzierung fallen monatliche Zinsen an. Die Tilgung erfolgt mit dem Ertrag aus dem Immobilienverkauf.
• Kontoführungsgebühr: Für die Zwischenfinanzierung erheben Banken in der Regel individuelle Kontoführungsgebühren.
• Bereitstellungszinsen:Wird eine bewilligte Brückenfinanzierung nicht sofort oder nur in Teilen abgerufen, können Bereitstellungszinsen anfallen. Üblich sind hier 0,25 bis 0,5 Prozent pro Monat auf den nicht genutzten Kreditanteil.

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Video: Zwischenfinanzierung für Immobilien – entdecke die Vorteile

Quelle: YouTube / Marc Schnitzler – mybaufinanzierung

FAQ – Brückenfinanzierung bei Immobilien

Was sind Überbrückungskredite?

Überbrückungskredite sind Darlehen, mit deen sich finanzielle Engpässe überbrücken lassen. Sie dienen als Zwischenfinanzierung und sind damit kurzfristig ausgerichtet. Vielfach wird ein Überbrückungskredit auch beim Wechsel einer Immobilie verwendet, um den Zeitraum zwischen Kauf bzw. Fertigstellung der neuen Immobilie und dem Verkauf der alten Immobilie kostengünstig zu finanzieren.

Wie funktioniert ein Überbrückungskredit?

Ein Überbrückungskredit zeichnet sich durch kurze Laufzeiten, schnelle Verfügbarkeit und höhere Zinssätze im Vergleich zu langfristigen Krediten aus. Um diesen zu erhalten, müssen Kreditnehmer hohe Sicherheiten bieten – neben Einkommensnachweisen und guter Bonität oftmals die hypothekarisch besicherte Bestandsimmobilie oder Bürgschaften.

Wie hoch sind die Zinsen bei einem Überbrückungskredit?

Nehmen Kreditnehmer beispielsweise einen Zwischenkredit auf, weil die alte Immobilie noch nicht verkauft wurde, bleibt das Risiko für die Bank, dass der gewünschte Verkaufspreis am Ende nicht erzielt werden kann. Aus diesem Grund erheben die Banken für Überbrückungskredite einen höheren Zinssatz – oft bis zu fünf Prozent und mehr.

Wie lange dauern Überbrückungs- bzw. Zwischenkredite?

Die Laufzeit einer Zwischenfinanzierung ist üblicherweise auf 24 Monate begrenzt. Während dieser Zeit zahlen Sie meist monatlich, mitunter auch vierteljährlich Zinsen für das Darlehen. Die eigentliche Tilgung erfolgt erst bei Kreditablösung – in der Regel also nach Verkauf der bisherigen Immobilie.

Ist es möglich, eine Zwischenfinanzierung zu kündigen?

Zwischenfinanzierungen für Immobilien können jederzeit gekündigt und abgelöst werden. Variable Darlehen können meist im Drei-Monats-Rhythmus (jeweils nach der Zinsanpassung) gekündigt werden. In beiden Fällen darf die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Welche Alternativen gibt es zu einer Zwischenfinanzierung?

Eine Zwischenfinanzierung kann durch einen Ratenkredit oder ein Policendarlehen ersetzt werden, insbesondere wenn es sich um kleinere Beträge handelt oder wenn Eigenkapital erst später verfügbar ist. Ein Ratenkredit ist oft günstiger, da er keine Grundbucheintragung erfordert und flexibler ist. Ein Policendarlehen kann sinnvoll sein, wenn man eine Lebensversicherung besitzt.