Was gilt es bei einer Immobilienfinanzierung in Italien zu beachten?

Gardasee, Mailand, Toskana: Wer sich eine Ferienimmobilie im Süden zulegen möchte, denkt nicht selten an das nahe Italien. Doch eine Auslandsfinanzierung ist nicht immer einfach. Wie es gelingen kann, was Sie alles beachten müssen und welche Kosten auf Sie zukommen – das und mehr verraten wir Ihnen heute in unserem kompakten Ratgeber.

Voraussetzungen für die Auslandsfinanzierung einer Immobilie in Italien

Was braucht es, um Wohnung oder Haus in Bella Italia erfolgreich zu finanzieren? Die fünf wichtigsten Kriterien finden Sie hier:

Numero uno – eine gute Bonität

Grundsätzlich ist eine positive Bonität zentrale Voraussetzung für jede Kreditvergabe – egal, wo sich Ihre Wunschimmobilie befindet. Zur Bonitätsprüfung wird vorderst eine Haushaltsrechnung erstellt – von Ihnen selbst oder der Bank. Hier sind alle laufenden Einnahmen und Ausgaben aufgelistet, ebenso wie sonstige Verbindlichkeiten und vorhandene Vermögenswerte. Bei Auslandsimmobilien im Speziellen kommt hinzu, dass die Liegenschaften für heimische Banken oft schwieriger zu bewerten sind. Höheres Finanzierungsrisiko für die Banken bedeutet in der Regel eine genauere Erkundung der Finanzierungsmodi.

Numero due – ausreichendes Eigenkapital

Auch in Sachen Eigenkapital legen die meisten Banken bei Auslandsfinanzierungen strengere Richtlinien an. In der Regel müssen Sie mindestens 30 Prozent der Finanzierungssumme bzw. des Immobilienwerts an Eigenkapital parat halten – deutlich mehr als bei Inlandsfinanzierungen. Als Eigenkapital können neben Ersparnissen beispielsweise auch unbelastete Immobilien oder Wertpapiere eingebracht werden.

Numero tre – die Leistbarkeit der monatlichen Rate

Die monatliche Kreditrate muss man sich leisten können – und zwar dauerhaft. Ob dies der Fall ist, stellen Banken anhand von monatlichen Einnahmen und Ausgaben, aktuellem Vermögen und sonstigen Sicherheiten fest. Gemäß den gesetzlichen Vorgaben in Österreich darf die Kreditrate 40 Prozent des monatlichen Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Dies gilt auch für Immobilienfinanzierungen – gerade im Ausland.

Numero quattro – geeignete Beleihungsobjekte in Österreich

Weiters ist es vorteilhaft, wenn Sie über eine – zumindest teilweise – unbelastete Liegenschaft in Österreich verfügen, die zur Beleihung bzw. zur Besicherung eingebracht werden kann. Die erforderlichen Sicherheiten bei österreichischen Banken variieren abhängig von der Kredithöhe und Ihrer Bonität recht stark. In der Regel ist zur Finanzierung von Immobilien im Ausland eine hypothekarische Besicherung oder Grundschuld Ihrer Immobilie in Österreich obligatorisch.

Numero cinque – klare Eigentums- und Rechtsverhältnisse

Nicht nur Banken sehen bei einer Immobilienfinanzierung im Ausland genauer hin und verlangen detaillierte Unterlagen über die Immobilie und deren Zustand. Auch Sie als Käufer selbst sollten sich über Haus und Wohnung genau informieren. So muss eine eindeutige Rechtssicherheit darüber bestehen, wem die Immobilie gehört und wie diese später genutzt werden kann. Hierzu sind insbesondere vorhandene Baugenehmigungen, aktuelle Bewohnbarkeitsbescheinigungen und eventuell weitere Nachweise nötig.

Immobilien in Italien erwerben: es gibt viele Möglichkeiten der Finanzierung

Finanzierung über eine italienische Bank oder über eine österreichische Bank – oder sogar beides gleichzeitig. Besicherung mit einer Immobilie in Österreich oder einer Immobilie in Italien? Es gibt unterschiedliche Varianten, eine Ferienimmobilie zu finanzieren. Alle bieten Vor- und Nachteile und nicht alle Banken sind bereit, jede Finanzierungsform vorzunehmen. Im Folgenden zeigen wir Ihnen Pro und Contra zu den vier gängigsten Modellen auf:

Variante 1: Finanzierung über österreichische Bank und Besicherung durch Immobilie in Italien

Sollen Banken aus Österreich den Kauf finanzieren und die Auslandsimmobilie als Sicherheit genutzt werden, bringt dies meist eine Menge Aufwand mit sich. Die Bewertung von Häusern und Wohnungen in Italien ist für die meisten Banken recht komplex – daher akzeptiert nicht jede Bank solche Immobilien als Sicherheit.

Vorteile	Nachteile
Kreditaufnahme bei heimischer Bank, Besicherung durch die finanzierte Immobilie. Keine Belastung einer bestehenden Immobilie in Österreich. Für den Kreditvertrag gilt in der Regel bekanntes österreichisches Recht.	Nur ganz wenige Banken ermöglichen dieses Finanzierungsmodell. Umfangreiche Bewertung nötig, Wert der Ferienimmobilie oft nicht objektiv möglich. Deutlich längere Kreditgenehmigung, Risiko, den Kauf zu verpassen.

Variante 2: Finanzierung über österreichische Bank und Besicherung durch Immobilie in Österreich

Stellen Banken in Österreich einen Kredit für eine Ferienimmobilie in Italien bereit, kann die Besicherung durch eine – zumindest teilweise – unbelastete Immobilie in Österreich mittels einer Hypothek erfolgen. Diese Variante ist heimischen Kreditinstituten oft sympathischer.

Vorteile	Nachteile
Einfachere Abwicklung mit lokalen Banken, keine Sprachbarrieren. Mögliche Konsolidierung verschiedener Immobilienfinanzierungen bei einem Kreditinstitut.	Lastenfreie Immobilie wird im Grundbuch belastet. Bei Insolvenz greifen Banken auf die zur Besicherung bereitgestellte Immobilie zu, meist den Hauptwohnsitz. Nicht alle Banken akzeptieren die Besicherung durch ein fremdes Objekt. Regionalbanken sind oft nicht auf die Finanzierung von Auslandsimmobilien ausgerichtet.

Variante 3: Finanzierung über italienische Bank und Besicherung durch Immobilie in Italien

Den Kredit in Italien aufnehmen und eine Ferienimmobilie in Italien kaufen – auch dies ist in der Praxis nicht immer einfach. Die Herkunft des Kapitals sowie die Einkommens- und Ausgabensituation von Käufern aus Österreich lassen sich von italienischen Banken oft schwer einschätzen. Weiters könnte die Besicherung durch eine lastenfreie Immobilie in Österreich auf Widerstand stoßen.

Vorteile	Nachteile
Falls bereits eine Hausbank in Italien vorhanden ist, kann die Finanzierung einfacher sein. Zudem kommen Kredit und Immobilie aus dem gleichen Land.	Hohe bürokratische Hürden, in der Regel keine Rechtskenntnisse als Kreditnehmer in Italien. Manche italienischen Banken bieten keine Finanzierungen für EU-Bürger an. Schwierige organisatorische Abwicklung, Sprachbarrieren.

Variante 4: Finanzierung über österreichische Bank und alternative Besicherung

Es muss nicht zwingend eine Immobilie zur Besicherung vorhanden sein. Verfügen Sie über andere Vermögenswerte, können auch diese gegebenenfalls als Sicherheiten eingebracht werden. Beispielsweise Sparpläne, Wertsammlungen, Wertpapierdepots oder ähnliches. Allerdings akzeptieren Banken andere Gegenstände zur Besicherung in der Regel nicht zum vollen, tatsächlichen Marktwert.

Vorteile	Nachteile
Besicherung ohne Belastung im Grundbuch, weder in Italien noch in Österreich. Mögliche Kreditvergabe, obwohl Sie keine andere Immobilie besitzen.	Oft schwierige Bewertung, je nach Art der Sicherheit. In der Regel nicht voller Gegenwert zur Besicherung nutzbar. Banken bevorzugen fast immer eine grundbücherliche Besicherung.

Immobilie in Italien finanzieren: Optifin als erfahrener Partner an Ihrer Seite

Die Finanzierung Ihrer Auslandsimmobilie in Italien können Sie selbst regeln: auf eigene Faust die geeignete Bank suchen, Konditionen in Österreich oder Italien vergleichen, entsprechende Finanzierungszusagen einholen und, und, und.

Leichter haben Sie es mit unseren Finanzierungsexperten von Optifin. Diese bieten Ihnen eine maßgeschneiderte Lösung für die Finanzierung von Auslandsimmobilien – auch in Italien. Dabei können Sie wahlweise auch eine Immobilie in Österreich als Sicherheit einbringen. Die Kreditzinsen bewegen sich in einem vergleichbaren Rahmen wie jene, die bei einem Wohnungskauf oder Hauskauf in Österreich gelten.

So kann die Finanzierung Ihrer Auslandsimmobilie in Italien ablaufen:

• Sie nehmen Kontakt mit unserem Partner Optifin auf und erhalten eine kostenlose, unverbindliche Erstberatung.
• Unsere Finanzierungsexperten zeigen Ihnen auf, welche Unterlagen Sie für einen Kreditantrag benötigen, und beantworten wichtige Fragen rund um die Finanzierung.
• Nötige Dokumente für den Kreditantrag werden vorab hinsichtlich Vollständigkeit und Klarheit geprüft und an die Bank übermittelt.
• Optifin vergleicht Angebote und mögliche Banken legen ein Finanzierungsangebot vor. Gemeinsam entscheiden Sie und klären offene Fragen.
• Abschließend unterzeichnen Sie den Kreditvertrag und der Kauf der Immobilie kann abgewickelt werden.

Immobilie in Italien finanzieren: auf die Nebenkosten beim Kauf achten

Die Nebenkosten für den Kauf einer Ferienimmobilie in Italien sollten mit mindestens zehn Prozent vom Kaufpreis eingeplant werden.

Kostenpunkte	Höhe der Kosten
Notarielle Abwicklung	2 bis 4 Prozent zzgl. Steuer
Registersteuer/-gebühr (außer bei Neubauten)	9 Prozent des Katasterwerts
Mehrwertsteuer (nur bei Neubauten)	10 bzw. 22 Prozent bei Luxusobjekten
Maklerprovision	2 bis 4 Prozent zzgl. Steuer
Beratung und Gutachten, beglaubigte Übersetzungen	Individuell nach Bedarf

TIPP: Kontaktieren Sie jetzt unsere Finanzierungsexperten von Optifin

Diese besprechen mit Ihnen den aktuellen Finanzierungsbedarf, erstellen ein passendes Konzept für Ihre Auslandsfinanzierung und unterbreiten Ihnen geeignete Finanzierungsangebote – unverbindlich und kostenlos.

Drei Tipps zum Schluss: Darauf sollte man beim Immobilienkauf in Italien achten

Die Finanzierung einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses in Italien ist immer dann einfach möglich, wenn es vollständige, umfassende Informationen über die Immobilie, die Besitzverhältnisse und die Nutzungsmöglichkeiten gibt. Daher sollten Sie vor dem Kauf unbedingt fundierte Daten von Makler bzw. Verkäufer einfordern.

Tipp 1: Immobilie über Makler erwerben

Kaufen Sie Ihre Ferienimmobilie über einen bekannten, seriösen Makler und stellen Sie sicher, dass das Maklerbüro die Haftung für die Vollständigkeit und Richtigkeit aller Angaben übernimmt.

Tipp 2: Vollständige Dokumentation einfordern

Lassen Sie sich umfassende Unterlagen vorlegen, welche die Errichtung der Ferienimmobilie entsprechend der erteilten Baugenehmigung aufzeigen. Weiters sollte für die Immobilie eine Benutzungsbewilligung vorliegen und sichergestellt sein, dass keine aktuellen Belastungen bestehen.

Tipp 3: Objektive Beratung vor Ort in Anspruch nehmen

Lassen Sie die Unterlagen vor dem Kauf von unabhängigen Experten wie Immobilienanwälten und Notaren prüfen. Die dabei entstehenden Kosten sind die zusätzliche Sicherheit allemal wert. Auch beglaubigte Übersetzungen können hierbei hilfreich sein.

Video: Immobilie in Italien: richtig in den ersten Besichtigungstermin gehen

Quelle: Karin Oppermann / YouTube

FAQ – Immobilie in Italien finanzieren

 

Welche Banken finanzieren Auslandsimmobilien in Italien?

Viele Banken in Österreich sind nicht bereit, Auslandsimmobilien zu finanzieren. Deshalb lohnt es sich, professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen, um eine Finanzierung für den Kauf einer Ferienimmobilie in Italien von einer darauf spezialisierten Bank zu bekommen.

Wie hoch sind die Zinsen für einen Immobilienkredit in Italien?

Die Zinsen für Immobilienkredite entwickeln sich derzeit dynamisch. Es muss daher unbedingt individuell und tagesaktuell geprüft werden, welche Konditionen für den Immobilienkauf möglich sind.

Braucht man für die Auslandsfinanzierung in Italien eine abbezahlte Immobilie?

Wenn Sie eine bereits abbezahlte Immobilie besitzen, kann diese als Sicherheit herangezogen werden. Sie wird im Grundbuch durch eine Hypothek belastet. Zwingend nötig ist es jedoch nicht, über eine andere Immobilie zu verfügen.

Lohnt sich ein Immobilienkauf in Italien überhaupt noch?

Immobilien in Italien erfreuen sich unverändert großer Beliebtheit, da sie einerseits selbst als Ferienimmobilien genutzt werden können und andererseits, wenn die rechtlichen Rahmenbedingungen es zulassen, auch touristisch vermietbar sind.

Welche Regionen in Italien sind für Immobilien mit Auslandsfinanzierung beliebt?

Italien bietet viele schöne Gegenden zum Immobilienkauf. Für eine Finanzierung gilt aber: Je nördlicher die Immobilie gelegen ist, desto einfacher wird es, einen Kredit zu bekommen. So bieten sich für den Erwerb einer Ferienimmobilie beispielsweise der Gardasee, der Comer See oder auch Triest an:  Von Österreich schnell erreichbar, man spricht deutsch und Auswahl sowie Preisniveau können meist überzeugen.