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Was steht in einem Grundbuch?

Das Grundbuch beinhaltet Informationen zu allen Grundstücksrechten, zu den Grundstücken selbst und den Eigentums- sowie Schuldverhältnissen. Jedes Grundstück ist an einer besonderen Stelle des Grundbuchs, dem Grundbuchblatt, verzeichnet. Im Grundbuchauszug sind unter anderem die Eigentums- und Wohnverhältnissen sowie Belastungen durch Grundschuld, Hypotheken oder weitere Grundpfandrechte erfasst.

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Inhaltsverzeichnis

Definition

Einsicht in das Grundbuch

Gebühren und Kosten

Häufige Fragen

Video: Was ist das Grundbuch?

Wer erbt, wenn ein Ehepartner im Grundbuch steht?

Wo bekomme ich einen Grundbuchauszug in Österreich?

Wie viel kostet ein Grundbuchauszug?

Wie beantrage ich eine Löschung im Grundbuch?

Definition – was ist das Grundbuch?

Das Grundbuch ist ein öffentliches Verzeichnis, in welches bestehende dingliche Rechtsinformation eingetragen werden. Hierzu zählen die Besitzverhältnisse von Grundstücken und Wohneigentum. Weiters lassen sich grundstücksgleiche Rechte – beispielsweise das Erbbaurecht – und Belastungen im Grundbuch finden.

Jedes Grundbuch besteht aus folgenden Teilen:

• Hauptbuch
• Verzeichnis der gelöschten Eintragungen (Löschungsverzeichnis)
• Hilfsverzeichnisse
• Urkundensammlung
• Grundbuchmappe

Zu den, eingetragenen Information im Grundbuch zählen für gewöhnlich:

• Eigentum
• Wohnungseigentum
• Pfandrechte
• Baurechte
• Dienstbarkeiten und Reallasten

Darüber hinaus sind in bestimmten Anmerkungen des Grundbuchs beispielsweise Konkurse, bestehende Sachwalterschaften und / oder laufende Versteigerungsverfahren sowie Ersichtlichmachungen (Berechtigungen aus Grunddienstbarkeiten, öffentlich-rechtliche Verpflichtungen etc.) eingetragen.

In Sachen Grundbucheintragung lassen sich somit vier Arten von Eintragungen unterscheiden:

• Einverleibung bzw. Löschung
• Vormerkung
• Anmerkung
• Ersichtlichmachung

Eintragungsgrundsatz: Der Sinn des Grundbuchs liegt vorderst darin, anzuzeigen, dass alle erwähnten dinglichen Rechte dem Eintragungsgrundsatz nach ausschließlich durch Eintragung in das Grundbuch erworben werden können.

Bezirksgerichte: Grundbücher werden in Österreich von den jeweiligen Bezirksgerichten der Kreise und Gemeinden geführt. Sie werden neutral verwaltet und unterliegen dem Vertrauensgrundsatz. Das heißt, alles Bürgerinnen und Bürger können sich auf die Richtigkeit und Vollständigkeit des Grundbuchs in Verbindung mit der hinterlegten Urkundensammlung verlassen.

Einsicht in das Grundbuch – wer, wie, wann?

Wer kann das Grundbuch einsehen?

Grundsätzlich kann das Grundbuch – sowohl das Hauptbuch als die Urkundensammlung von jeder Person eingesehen werden, die ein sogenanntes berechtigtes Interesse hat und dieses nachweisbar darlegen kann. Berechtigtes Interesse zur Einsicht haben in der Regel

• Grundstückseigentümer und alle im Grundbuch eingetragenen Rechteinhaber, wie Erben oder Pflichtteilsberichtigte.
• Ehegatten, die im Zuge einer Scheidung Zugewinnausgleichsansprüche berechnen wollen
• Grundstücksangrenzer, die eine Auskunft über den benachbarten Eigentümer erlangen wollen
• Mieter einer Wohn- oder Geschäftsimmobilie, die den Eigentümer des Objektes ermitteln möchten
• aktuelle sowie künftige Kreditgeber und Gläubiger mit wirtschaftlichem Interesse in Sachen Kreditsicherheit
• Gläubiger mit gültigem Vollstreckungstitel gegenüber dem Eigner
• Gerichte, Behörden und Notare aufgrund der Pflicht zur Amtshilfe sowie öffentlich bestellte Vermessungsingenieure.

Wie und wo kann man in Österreich das Grundbuch einsehen?

Einsicht und Abfrage bei Gericht: Eine Einsicht in das Hauptbuch, die Hilfsverzeichnisse, in das Verzeichnis der gelöschten Eintragungen sowie in die aktuelle Grundbuchmappe (digitale Katastralmappe) erfolgt in der Regel bei Gericht. Dies geschieht in Form eines Ausdrucks der gewünschten Daten aus der Grundstücksdatenbank, dem sogenannten Grundbuchauszug. Zuständige Gerichte sind die jeweiligen Bezirksgerichte – außer dem Bezirksgericht für Handelssachen in Wien.

Einsicht bei Notaren: Eine Grundbucheinsicht kann ebenso über Notare erfolgen. Die Anfrage wird entweder persönlich vorgenommen oder das zuständige Gericht erstellt auf Wunsch Kopien. Telefonische Auskünfte werden nicht genehmigt.

Grundbuchabfrage über das Internet: Weiters ist eine Grundbuchabfrage online über das Internet möglich. Seit 2012 wurde die Grundstücksdatenbank komplett digitalisiert. Der Online-Grundbuchauszug wird in der Regel in den vom Bundesministerium für Justiz autorisierten Verrechnungsstellen gewährt.

Tipp: Das Studium eines Grundbuchauszugs ist für Laien nicht einfach. Es empfiehlt sich bei Fragen von einem Notar oder Rechtsanwalt beraten zu lassen. Ebenso geben Wohnberatungsstellen oder die Grundbuchgerichte der Bundesländer jederzeit Auskunft.

Wann sollte das Grundbuch eingesehen werden?

Es gibt zahlreiche Gründe für Privatleute Einsicht in ein Grundbuch zu nehmen. Die häufigsten Beispiele aus dem Alltag:

• Kauf eines Grundstückes oder einer Immobilie (Besitzverhältnisse, Wohnrecht von Dritten aktuelle Hypotheken, Wegerechte, Vormerkungen)
• Scheidung und Zugewinnausgleich (Grundstücke und Wohnimmobilien)
• Erbschaftsfälle (Besitzverhältnisse, Übereignungen, Hypotheken etc.)
• Streitigkeiten innerhalb der Familie, unter Miteigentümern oder mit Nachbarn (Besitzverhältnisse, Liegenschaften, Bau- und Wegerechte etc.)

Welche Gebühren und Kosten fallen beim Grundbuch an?

Wer in Österreich ein Grundstück oder eine Liegenschaft kauft, verkauft oder überschreibt muss diesen Vorgang im Grundbuch eintragen lassen. Hierfür werden Notarkosten und weitere Gebühren fällig. Ebenso fallen Kosten für Grundbuchauszüge und Abfragen der Grundstücksdatenbank an.

Kosten für die Grundbucheintragung

Die Höhe der Eintragungsgebühr setzt sich aus mehreren Faktoren zusammen:

• 1,1 Prozent des Kaufpreises bei Erwerb einer Liegenschaft
• 1,2 Prozent vom Wert des Pfandrechts, sofern eine Hypothek eingetragen wird
• Eine Eingabegebühr für das Eintragungsgesuch von 44 Euro bzw. 62 Euro, wenn der Antrag nicht elektronisch gestellt wird.

Weiters muss der Grundbucheintrag notariell beglaubigt werden, was zusätzliche Kosten verursacht. Die Notarkosten sind abhängig vom Kammertarif. Insgesamt gibt es drei Arten von Eintragungen ins Grundbuch:

• Einverleibung (Eintragung im Eigentumsblatt beim Erwerb)
• Vormerkung (verhindert, dass eine andere Person die Einverleibung beanspruchen kann)
• Anmerkung Sicherung des bücherlichen Ranges bei Veräußerung oder Verpfändung)

Für eine Löschung, Namensänderung oder ein anderer Vorgang wird eine Gebühr von 44 Euro per Vorkasse fällig.

Im Falle einer Schenkung bzw. Erbschaft wird die Gebühr anhand des dreifachen Einheitswerts (maximiert mit einem Drittel des Verkehrswertes) berechnet und beträgt 1,1 Prozent davon. Unter

Tipp: Keine Eintragungsgebühr wird fällig? Nein, wenn es sich um geförderten Wohnbau handelt. Allerdings gelten laut Gesetz bei der Gebührenbefreiung dank Wohnbauförderung zusätzliche Bedingungen.

Kosten für die Grundeinsicht

Die Kosten für Grundbuchauszüge und Auszüge aus dessen Hilfsverzeichnissen betragen in Österreich aktuell 13,70 Euro. Für Abfragen der Grundstücksdatenbank fallen – je nach Art und Umfang – verschiedene Gebühren an. Einige gängige Beispiele:

Art der Abfrage	Gebühren in €
Aktueller Grundbuchauszug (Vollabfrage einer Einlagezahl)	3,36
Aktueller Teilauszug (Abfrage des A-, B- oder C-Blattes einer Einlagezahl)	1,79
Abfrage der Urkundensammlung (Urkunde bzw. Person)	1,05 bzw. 1,68
Abfrage Verzeichnis gelöschter Eintragungen	3,99
Suche nach Kaufverträgen / Informationen zu Liegenschaften	1,68
Abfrage aus der Digitalen Katastralmappe (DKM-Grafik) bis zu 500 m bis zu 1.000 m bis zu 2.000 m	3,36 11,60 44,00
Auszug aus dem Grundstücksverzeichnis ohne Grundstücksadresse	3,36 bis 13,70
Suche nach Grundstücksadressen im Anschriftenverzeichnis – Adresssuche	1,05 bis 34,00
Abfragen von Körperschaften öffentlichen Rechts	1,58

Tipp: Viele Aktionen in Sachen Grundbuchabfrage lassen sich online durchführen. Die Preise variieren dann je nach Art der Anfrage – sind in der Regel aber günstiger. Wer einen nicht beglaubigten Grundbuchauszug für Ihre Unterlagen braucht, muss beim Bezirksgericht rund 14 Euro berappen.

FAQ zum Thema Grundbuch

Wer erbt, wenn ein Ehepartner im Grundbuch steht?

Steht einer der Ehepartner im Grundbuch, so gehört diesem das Grundstück und die darauf gebaute Immobilie. Dieser Ehepartner kann nach der Scheidung mit der Immobilie machen, was er will. Ist die Ehefrau gemeinsam mit dem Ehepartner als Eigentümer einer Immobilie im Grundbuch eingetragen, fällt nur der Anteil des Partners in den Nachlass.

Wo bekomme ich einen Grundbuchauszug in Österreich?

Einsichtnahme und Abfragen im Grundbuch sind sowohl bei Gericht als bei Notaren möglich. Weiters ist eine Grundbucheinsicht zu Hauptbuch und Urkundensammlung online über das Internet (oesterreich.gv.at) möglich – in der Regel innerhalb eines Tages. Seit 2012 wurde die Grundstücksdatenbank in Österreich komplett digitalisiert.

Wie viel kostet ein Grundbuchauszug?

Die Kosten für unbeglaubigte Grundbuchauszüge und Auszüge aus dessen Hilfsverzeichnissen betragen in Österreich 13,70 Euro. Für einzelne Abfragen der Grundstücksdatenbank fallen je nach Art und Umfang – Grundstücksverzeichnisse und -adressen, Kaufverträge, Löschungen und Urkunden, Digitale Katastralmappe – verschiedene Gebühren an. Beglaubigungen werden extra berechnet.

Wie beantrage ich eine Löschung im Grundbuch?

Eine Löschung im Grundbuch ist prinzipiell ohne Notar möglich. Dazu muss ein schriftlicher, formell korrekter Antrag beim Bezirksgericht eingebracht werden. Dies bedarf aber juristischer Fachkenntnis, um eine rechtsverbindliche gültige Löschung zu erlangen. Löschungen sollten notariell beglaubigt werden.

Video: Was ist das Grundbuch?

Quelle: Compass-Gruppe / YouTube

Was ist eine Vorsorgewohnung?

Vorderst besteht der Hauptzweck einer Vorsorgewohnung (Anlegerwohnung) darin, sich eine Wohnung zu kaufen, um nicht selbst darin zu wohnen. Der Sinn einer solchen Investition für Konsumenten ist vielmehr, durch Mieteinnahmen und Steigerung des Wohnungswerts das eingesetzte Kapital zu vermehren und Steuern zu sparen – vom mageren Geldwert also zum lukrativen Sachwert.

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Inhaltsverzeichnis

Was ist eine Vorsorgewohnung?

Anlegerwohnung

Vorsorgewohnung und Steuer

Rechenbeispiel

Checkliste Kauf

Vorsorgewohnung finanzieren

Fazit

FAQ

Wie funktioniert eine Vorsorgewohnung?

Kann man jede Wohnung als Vorsorgewohnung kaufen?

Wie berechnet man die Rendite bei Vorsorgeimmobilien?

Was ist eine Vorsorgewohnung?

Vor Jahren noch kaum vorstellbar, ist sie heute für viele Österreicherinnen und Österreicher schon fast nicht mehr wegzudenken: eine klassische Vorsorgewohnung. Sie ist zum Bestandteil der persönlichen Altersvorsorge geworden, bei der sich aufgrund besser werdender Service-Pakete vieler Anbieter die Anleger ohne viel Aufhebens ihre Immobilie für sich und die eigene Pension arbeiten lassen können.

Wohnung als Renditeziel: Das Prinzip einer Vorsorgewohnung ist schnell erklärt. Als Investor erwerben Sie eine Wohnung und vermieten diese dann weiter. Mit den Mieteinnahmen können Sie die monatlichen Raten für das aufgenommene Darlehen bzw. für einen Teil des Darlehens zurückzahlen. Später, wenn Ihr Darlehen abgezahlt ist, erhalten Sie durch die laufenden Mieteinnahmen zusätzliche Einkünfte – Ihr Leben lang und sogar darüber hinaus. Eine Vorsorgewohnung ist somit eine spezielle Form der Eigentumswohnung, deren Hauptzweck es nicht ist, selbst darin zu wohnen. Der Sinn von Vorsorgewohnungen liegt vielmehr darin, durch stetige Mieteinnahmen und Steigerung des Wohnungswerts das eingesetzte Kapital kontinuierlich zu vermehren.

Dauerhafter Inflationsschutz: Eine gut gewählte Vorsorgewohnung verschafft Ihnen also eine dauerhafte Einnahmequelle. Das vorhandene Kapital wird durch die Wertsteigerung zusätzlich vermehrt. Statt der Euro am Konto besitzen Sie nach wenigen Jahren einen Sachwert mit guter Verzinsung. Dieser ist krisensicher und schütz Sie vor allen Inflationsgefahren. Konkret bedeutet das: Wird Ihr Geld durch Inflation entwertet, sind zum einen die Mieten wertgesichert und erhalten Ihre Kaufkraft. Des Weiteren bleibt der Wohnungswert als Sachwert erhalten. So müssen sich beispielsweise Anleger, die in der Finanzkrise ab 2008 auf ein Immobilien Investment gesetzt haben, seither keinerlei Sorgen in Sachen Inflation machen. Im Gegenteil: Der Immobilienwert ist seither teils um das mehrfache angestiegen – mit einer Vorsorgewohnung als Sachwert steht diese Chance jedem Privatkonsumenten offen.

Metropolen im Fokus: Geht es um das Thema Vorsorgewohnungen, sind die Metropolen in Österreich erste Wahl. Städte wie Wien, Linz und Graz oder Salzburg bieten bete Projekte mit attraktiven Renditen. Die Preisentwicklungen der vergangenen Jahre haben mit dazu beigetragen, dass die Rentabilität im Vergleich zu früheren Projekten in den Anfang 2000-der Jahren mittlerweile geringer ausfällt. Umso wichtiger ist für jeden Interessenten heute eine sorgfältige Auswahl von geeigneten Projekten mit einem guten Verhältnis von Preis und Ertrag.

Tipp: Mit einer guten Beratung finden Sie Ihre Vorsorgewohnung, die eine dauerhafte und lukrative Einnahmequelle schafft. Beim Kauf investieren Sie schließlich Ihr sauer verdientes Geld, das sich dann durch die Wertsteigerung der Immobilie vermehren soll. So wird durch den Kauf die Umwandlung vom Geldwert in einen Sachwert eine sinnvolle Investition.

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 Anlegerwohnung – rentables Investment mit vielen Vorteilen

Mit dem Erwerb einer Vorsorgewohnung – die vielfach Anlegerwohnung genannt wird –, verwandeln Sie Ihr Geldvermögen in Sachvermögen. Und Sachwerte genießen gegenüber Geldwerten per se schon zwei wesentliche Vorteile:

Inflationsschutz: Am Bankkonto verliert Ihr Geld Jahr zu Jahr an Wert – Sie können sich für den gleichen Geldbetrag weniger leisten und kaufen. Mit einer Vorsorgewohnung hingegen investieren Sie in Sicherheit investiert. Die Entwicklung der vergangen 15 Jahre zeigt auf: Die Wertsteigerung von Immobilieninvestments war stets höher als die Inflationsrate. Weiters behalten Ihre Mieteinnahmen dank indexierter Erträge hohe Kaufkraft – schließlich sind Ihnen Ihre Mieteinnahmen dauerhaft sicher und der Wert Ihrer Wohnung bleibt überdies als Sachwert erhalten.

Krisensicherheit: Für heutige Generationen kaum noch vorstellbar – selbst wenn Währungen ins Wanken geraten und an Wert verlieren, bleibt eine Anlegerwohnung als Sachwert erhalten und in Ihrem Eigentum. Und ob trotzt Meinungen vieler Wirtschaftsexperten die Euro-Krise wirklich überstanden ist, kann heute abschließend noch niemand seriös beantworten. Eine Vorsorgewohnung bleibt Ihnen – im Gegensatz zum Geldbetrag am Bankkonto – in jedem Fall erhalten.

Was sind also die konkreten Vorteile einer Anlegerwohnung als Immobilieninvestment?

Hohe Sicherheit: Eine Vorsorgewohnung ist ein Sachwert zum Anfassen und Wohnen. Der nächste Börsenkrach, die nächste Währungs- oder Wirtschaftskrise können einem solchen Eigentumswert nichts anhaben.

Stabiler Ertrag: Währen die Inflation unser Geld nahezu Jahr für Jahr entwertet und Sie sich für den gleichen Betrag weniger leisten können, werden die Mieteinnahmen einer Vorsorgewohnung stets dem Index angepasst und steigen praktisch mit der Inflationsrate.

Wenig Zeitaufwand: Mit dem richtigen Partner an der Seite lallen sich Vorsorgewohnungen heute bequem und einfach finden. Das Angebot am Markt ist groß und auf Wunsch wird sämtliche anfallende Arbeit bis hin zu den Mieteinnahmen abgenommen – sicheres Zusatzeinkommen ohne Zeitaufwand also.

Lokale Schnäppchen: In der Regel sind die Anbieter auf den lokalen Wohnungsmarkt spezialisiert und bieten somit beste Voraussetzungen für kluge und rentable Investments. Somit können Sie das Potenzial – insbesondere in den gefragten Metropolregionen – in Sachen Vorsorgewohnung optimal ausschöpfen.

Rasche Wertsteigerung: Die neu entstehenden Vorsorgewohnungen bieten gerade in der Metropolen Wien, wo beispielsweise 40.000 Wohnungen fehlen – großes und nachhaltiges Potenzial der Wertsteigerung. Werterhalt und Wertsteigerung können ermöglicht werden, wenn die Investition entsprechend gepflegt wird. Daher haben die Instandhaltung und Wartung der Vorsorgewohnung bei Vermittlern oberste Priorität.

Ihre Vorteile mit einer Vorsorgewohnung im Überblick

• Gute Alternative zum Kapitalmarkt mit Inflationsschutz
• Krisensicheres Wohnungseigentum mit grundbücherlicher Besicherung
• Wertstabilität mit hohem Wertsteigerungspotential je nach Lage
• Inflationsschutz durch indexierte Mieteinnahmen und Substanzwert
• Zusatzeinkommen mit solider Rendite dank steigender Mieten und Wertzuwachs
• Umsatzsteuervorteil beim Kauf (Neuwohnung) und steuerliche Nutzung der Aufwendungen
• Laufende Abschreibungen und Einkommenssteuerverschiebung
• Komplett-Service beim Erwerb durch spezialisierte Anbieter

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Vorsorgewohnung und Steuer – so kennen Sie sich aus

Mit dem Kauf einer Vorsorgewohnung wird Ihr Geldvermögen zum Sachwert mit Mieteinnahmen. Es kommen also etliche steuerliche Angelegenheiten auf Sie zu – mit vielen neuen Rechten und Möglichkeiten aber ebenso Pflichten. Die wichtigsten Punkte haben wir für Sie zusammengefasst:

Umsatzsteuer und Einkommenssteuer: Mit dem Kauf einer Vorsorgewohnung werden Sie steuerlich zum Unternehmer. Als solcher können Sie die anfallende Mehrwertsteuer beim Kauf absetzen. Für die erzielten Mieteinnahmen müssen Sie dann künftig die vom Mieter bezahlte Mehrwertsteuer an das Finanzamt abführen. Weiters bietet der Erwerb einer Anlegerwohnung zahlreiche Möglichkeiten laufend anfallende Kosten bei der Einkommenssteuererklärung steuerlich abzuschreiben.

Steuerliche Aspekte vor dem Erwerb: In Sachen steuerliche Beurteilung der Vorsorgewohnung gilt es vorderst zu überlegen, in welcher Form Sie diese erwerben möchten – beispielsweise als Alleineigentümer, in Miteigentumsgemeinschaft oder als GmbH. Hieraus ergeben sich unterschiedliche Steuerbelastungen. Weiters sollten Sie vorab bedenken, was später mit der Immobilie geschehen soll: ein späterer Verkauf oder eine Schenkung an Angehörige. Auch bei einer Schenkung fällt Grunderwerbsteuer in Höhe des Grundstückswerts zum Stufentarif an.

Steuern und Kosten beim Kauf: Schon beim Kauf einer Vorsorgewohnung müssen Sie mit einigen Steuern und Kosten rechnen, insbesondere,

• der Grunderwerbsteuer (3,5 %),
• der Eintragungsgebühr (1,1 %),
• den Kosten für Makler (bis zu 3,6 % inklusive Umsatzsteuer)
• sowie den Spesen für den Makler sowie den Notar.

Steuern bei Vermietung: Die Überschüsse und Verluste aus der Vermietung einer Anlegerwohnung beeinflussen die Höhe Ihrer Einkommensteuer. Bei einem späteren Verkauf oder Schenkung der Vorsorgewohnung ist Immobilienertragsteuer zu entrichten, sofern ein Überschuss erzielt wird.

Neben dem Vorsteuerabzug ergeben sich durch den Erwerb einer Anlegerwohnung positive Einkommensteuereffekte. So können Sie insbesondere alle stehenden Ausgaben innert einer Vermietung der Wohnung steuerlich absetzen und somit Ihre Einkommensteuer senken. Dazu zählen vorderst folgende Werbungskosten:

• Kreditzinsen und Nebenkosten der Immobilienfinanzierung
• Abschreibungen auf Anschaffungs- und Herstellungskosten (1,5 % pro Jahr)
• Betriebskosten sowie Aufwendungen für Instandhaltungen und Instandsetzungen
• Kosten der Immobilienverwaltung sowie Ausgaben für Steuer- und Rechtsberatung

Im Gegenzug sind, natürlich die Einkünfte aus Vermietung im jährlichen Einkommen zu berücksichtigen. Hierbei werden die Mieteinnahmen abzüglich aller Werbungskosten angesetzt und in der jährlichen Einkommenssteuererklärung als gesamtes angegeben.

Wichtig: Wird von der Option zur Umsatzsteuer Gebrauch gemacht oder besteht Umsatzsteuerpflicht, sind die Mieteinnahmen der Umsatzsteuer (Wohnzwecke 10 %, weitere 20 %) zu unterwerfen. Weiters führen die Vorsteuern aus dem Kauf, den Investitionen und den laufenden Aufwendungen zu einer Steuergutschrift.

Tipp: Die Option zur Umsatzsteuerpflicht ist dann sinnvoll, wenn Ihr Mieter Umsätze tätigt, die zum Vorsteuerabzug berechtigen (beispielsweise eine Geschäftsraumvermietung) und Sie als Vermieter wesentliche Investitionen planen. Kein Wahlrecht bei Wohnraumvermietung liegt vor, falls Sie die Kleinunternehmergrenze (30.000 aller Umsätze aus betrieblicher Tätigkeit inkl. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) übersteigen. In diesem Fall sind Mieteinnahmen mit 10 % umsatzsteuerpflichtig.

Sonderform der Liebhaberei: Insbesondere in den Anfangsjahren nach dem Kauf einer Vorsorgewohnung fallen in der Regel keinerlei Überschüsse an. Was gilt in Sachen Steuern, wenn dauerhaft keine Überschüsse durch ein Investment in Vorsorgewohnungen erzielt werden?

Alle Tätigkeiten, die mittel- bis langfristig – in der Regel 20 bis 23 Jahre – keinen Überschuss erwarten lassen, fallen unter die sogenannte Liebhaberei und sind steuerlich unbeachtlich. Konkret heißt dies, dass die Verluste nicht von anderen Einkünften abgezogen werden können und Überschüsse grundsätzlich nicht in der Einkommenssteuer aufscheinen sind. Umsatzsteuerlich sind diese Betätigungen der Privatsphäre zuzurechnen – Einnahmen unterliegen also nicht der Umsatzsteuer und Vorsteuern sind nicht abzugsfähig.

Steuern bei Verkauf: Der Verkauf von Grundstücken grundsätzlich ist von der Umsatzsteuer befreit. Veräußern Sie Ihre Vorsorgewohnung innerhalb von 20 Jahren umsatzsteuerfrei oder beenden Sie die Vermietungstätigkeit und die Vorsorgewohnung wurde zuvor umsatzsteuerpflichtig behandelt, so muss die beim Kauf oder durch Großreparaturen abgezogene Vorsteuer anteilig an das Finanzamt rückerstattet werden. Wird der Verkauf einer umsatzsteuerpflichtig vermieteten Immobilie umsatzsteuerpflichtig (20 %) behandelt, sind keine Korrekturen der Vorsteuer notwendig. Dem Erwerber steht dann bei unternehmerischer Nutzung wiederum der Vorsteuerabzug zu.  Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr erhören sich um 20 Prozent. Weiters kommt der zwanzigjährige Vorsteuerkorrekturzeitraum zur Anwendung.

Tipp: Wenn Sie den Ankauf einer Vorsorgewohnung planen, ist es sinnvoll die unterschiedlichen steuerlichen Möglichkeiten im Detail mit einem Steuerexperten zu erkunden. Dies gilt bei einer laufenden Vermietungstätigkeit oder einem Verkauf Ihrer Immobilie.

 Vorsorgewohnung Rechenbeispiel – lohnt sich eine solche Investition?

Die folgende Beispielrechnung einer 3-Zimmer-Wohnung veranschaulicht auf vereinfachte Weise, ob sich der Erwerb einer Vorsorgewohnung für Sie finanziell auszahlt:

3-Zimmer-Wohnung Neubau (75 m2 Wohnfläche)	Nettokaufpreis (200.000 Euro)
Nettomiete pro Jahr	15.000 Euro
zzgl. Betriebskosten (vom Mieter zu zahlen)	2.375 Euro
Summe aller Einnahmen pro Jahr	20.375 Euro
Werbungskosten (= Ausgaben)
Abschreibungen pro Jahr – entspricht 60 % des Nettokaufpreises x 1,5 %	3.037 Euro
Betriebskosten	2.375 Euro
Zinskosten	2.625 Euro
Versicherungskosten	625 Euro
Verwaltungskosten	275 Euro
Summe aller Ausgaben	8.937 Euro
Überschuss der Einnahmen pro Jahr	8.438 Euro

Für die Vorsorgewohnung in unserem Rechenbeispiel ergibt sich ein Einnahmenüberschuss von 11.438 Euro pro Jahr. Nach der Berechnung hätte sich der Kaufpreis von 200.000 Euro also nach rund 24 Jahren amortisiert. Die Rendite kann in der Praxis geringer ausfallen, wenn beispielsweise größere Reparaturen zu bezahlen sind oder die Wohnung mehrere Monate lang leer steht.

Dauerhaft Rendite wichtig: Wichtig in Sachen Vorsorgewohnung und die Ausgaben der Vermietung ist, dass Sie langfristig ein Plus erwirtschaften. Denn müssen Sie Monat für Monat draufzahlen, wird die Investition dauerhaft zur finanziellen Belastung. Es besteht weiters das Risiko, dass die Vorsorgewohnung unter Liebhaberei fällt. Machen Sie mit der Vermietung Ihrer Anlegerwohnung auf längere Sicht Verluste, kann Ihr zuständiges Finanzamt die Vorsorgewohnung zudem als Steckenpferd einstufen. Dann entfallen unter Umständen alle Steuervergünstigungen für Sie.

Tipp: Wenn Sie darüber nachdenken, ein Haus als Kapitalanlage zu erwerben, kann sich die Amortisationszeit aufgrund des höheren Kaufpreises deutlich verlängern. Im Verhältnis dazu fallen Ihre Mieteinnahmen höher aus, als es bei einer 3-Zimmer-Wohnung der Fall wäre. Beachten Sie, dass bei einem Haus unter Umständen höhere Reparatur- und Instandhaltungskosten anfallen.

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Checkliste Kauf einer Vorsorgewohnung – was ist zu beachten?

Wie beim Erwerb einer jeden Wohnimmobilie gilt es beim Kauf einer Vorsorgewohnung auf einige konkrete Dinge zu achten. Folgende Checkliste ist hilfreich:

Lage der Immobilie: Makler wissen – die Lage ist alles! Wenn sich die Wohnung in einer begehrten Lage befindet, lässt sie sich leichter vermieten und Ihr Risiko von Leerstand sinkt deutlich. Eine gute Infrastruktur garantiert ebenso nachhaltiges Mietinteresse an einer Wohnung: Die Wohnung sollte also verkehrstechnisch gut angebunden sein und die Lebensqualität der näheren Umgebung sollte hoch sein.

Altbau oder Neubau: Als Vorsorgewohnung eignen sich grundsätzlich sowohl Alt- als Neubauwohnungen. Die meisten Vorsorgewohnungen befinden sich in Neubauten. Neubauwohnungen zeichnen sich durch den großen Vorteil aus, dass Sie die Miete frei vereinbaren können. Altbauwohnungen unterliegen hingegen den Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes (MRG) in vollem Umfang, was die Rendite in der Regel mindert.

Größe und Ausstattung der Vorsorgewohnung: Weitere wichtige Punkte sind Größe und Ausstattung. Kleinere Wohnungen bis zu drei Zimmern werden auf dem Wohnungsmarkt aktuell am stärksten nachgefragt. Solche Objekte sind daher deutlich einfacher zu vermieten als große, teurere Wohnungen. Eine gehobene Ausstattung – beispielsweise Fußbodenheizung, Echtholzparkett, moderne Einbauküche und designtes Bad – werten die Vorsorgewohnung weiters auf. Neue Wohnungen sind in aller Regel deutlich besser – zudem steigen die Renovierungskosten im Alter enorm an.

Optimaler Grundriss: Nicht zu vergessen ist die Raumaufteilung gerade bei kleineren Wohnungen. Der Platz sollte vom Mieter so effizient wie möglich genutzt werden können. Wer schon bei Planung oder Kauf auf diese Ansprüche Rücksicht nimmt, dem sind zufriedene Langzeitmieter und ein nachhaltiges Zusatzeinkommen gewiss.

Hohe Energieeffizienz: Der Zustand eines Objekts sollte beim Kauf entscheidend sein. Zum einen lassen Instandhaltungsstau und hoher Sanierungsbedarf die Kosten ansteigen und schmälern Ihre Rendite. Zum anderen ist das Thema Energieeffizienz unter Umweltaspekten wichtig. Moderne Niedrigenergiestandards bedeuten besseres Raumklima bei geringeren Energiekosten und höherer Zufriedenheit Ihrer Mieter. Ihre Vorsorgewohnung wird und bleibt gefragt.

Beste Rentabilität: Weiters müssen Sie beim Erwerb von Immobilien als Anlage unbedingt darauf achten, dass sich das Investment für Sie rentiert – und zwar in Form von Mieterträgen sowie einer möglichen Wertsteigerung. Stellen Sie also die Mieteinnahmen dem Kaufpreis gedanklich gegenüber und erkunden Sie, ob der Kaufpreis der Immobilie angemessen ist. Bei hohem Kaufpreis und niedrigen Mieteinnahmen dauert es lange, bis sich Ihre Immobilie amortisiert.

Erfahrener Anbieter: Schließlich sollten Sie beim Erwerb auf Spezialisten mit viel Erfahrung setzen. Eine Vorsorgewohnung ist schließlich ein Langzeitprojekt und soll dauerhaft zusätzliches Einkommen schaffen. Daher ist es, durchaus wichtig, ob der Anbieter noch in 10 oder 15 Jahren am Markt aktiv sein wird. Und steht Ihnen wirklich über den Kauf hinaus mit Rat und Tat zur Seite? Erfahrene Anbieter in Österreich mit gesunder Firmenstruktur sind nicht von Nachteil!

Sichere Zahlung: Zu guter Letzt geht es um Ihr Geld. Überweisen Sie nicht einfach so an einen Anbieter und achten Sie möglichst auf eine strikte Einhaltung des Bauträgervertragsgesetzes. Ihr Geld wird an einen Treuhänder überwiesen, der erst nach der Eintragung in das Grundbuch die Überweisung vornimmt. Weiters wird für jene Bauabschnitte bezahlt, die fertig gestellt sind. So haben Sie 100 Prozent Sicherheit, dass Ihre Vorsorgewohnung zum wirtschaftlichen Erfolg wird.

Tipp: Jede Vorsorgewohnung ist eine solide Wertanlage auf Dauer. Fallen Sie also nicht auf fragwürdige Renditeversprechen herein und vertrauen Sie insbesondere nicht auf Firmen, die Ihnen rasche Rendite fürs kleine Geld versprechen.

 Vorsorgewohnung finanzieren – der Zins-Vergleich bringt zusätzliche Rendite

Von essenzieller Bedeutung in Sachen Vorsorgewohnung ist, natürlich die Finanzierung. Das wirft rasch Fragen auf. Beispielsweise: Macht es Sinn einen Teil des Kaufpreises in Sachen Vorsorgewohnung zu finanzieren? Die eindeutige Antwort lautet ja! Denn im aktuell niedrigen Zinsumfeld ist dies problemlos zu günstigen Konditionen möglich. Mit einem Kredit wird der Erwerb einer Vorsorgewohnung für Leute leistbar, die nicht 100.000 Euro oder mehr am Konto angespart haben. Mit einem angesparten Kapital von 30.000 bis 50.000 Euro kann sich der Kauf einer kleinen Vorsorgewohnung langfristig rentieren.

Hypothekarkredit und Eigenkapital: Für die Finanzierung Ihrer Anlegerwohnung können Sie einen Hypothekarkredit bei der Bank aufnehmen. Im Vergleich zum selbst genutzten Eigenheim stellen Banken bei Vorsorgewohnungen höhere Anforderungen in Sachen Eigenkapital. Wie viel Eigenkapital Sie in die Finanzierung einbringen müssen, hängt insbesondere von der Lage und der Größe der Wohnung ab. 30 Prozent an Eigenmittelanteil ist eine gute und seriöse Kalkulationsgrundlage.

Chance auf beste Bauzinsen: Aktuelle Bauzinsen für eine typische Standardfinanzierung gibt es in Österreich ab 0,50 % effektiv historisch günstig. Die Kreditsumme entspricht in der Regel 80 Prozent des Immobilienwerts und die Zinsbindung beträgt zehn Jahre. Wichtig ist eine gute Bonität, entsprechendes Eigenkapital und eine einwandfreie KSV.

Zusätzliche Anlegerwohnung finanzieren: Falls Sie über ausreichend Eigenkapital für eine Anlegerwohnung verfügen, können Sie sich mit der Finanzierung einer zweiten Vorsorgeimmobilie Zusätzliche Rendite durch weitere Mieteinnahmen sichern. Erfahrene Anbieter von Vorsorgewohnungen beraten Sie über die verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten in Österreich. Bei uns können Sie die Zinsen für Ihren Immobilienkredit optimal vergleichen und den besten Deal für eine günstige Baufinanzierung abschließen.

Tipp: Zwar wird der Kredit durch die Mieteinnahmen getilgt, desto eher die Tilgung abgeschlossen ist, desto eher erhalten Sie als Immobilienbesitzer eine Zusatzrente in Form der Miete. Es gilt also Angebote zu vergleichen. Jetzt Finanzierung unverbindlich anfragen und zusätzlich Kosten für Ihre Vorsorgewohnung sparen.

Fazit zum Thema Vorsorgewohnung

Eine Vorsorgewohnung mit guten Renditeaussichten – das ist in Zeiten historisch günstiger Bauzinsen sinnvoll. Die Vorsorgewohnung bietet Ihnen eine sinnvolle Form der Altersvorsorge, die sich vor allem durch ein hohes Maß an Sicherheit und Flexibilität auszeichnet.

Dank steigender Mieten und hoher Nachfrage nach Wohnungen sind in Österreich in den letzten Jahren die Renditen für Anleger deutlich gestiegen. Und daran dürfte sich angesichts mickriger Sparzinsen und angespannter Finanzmärkte in den kommenden Jahren kaum etwas ändern.

Entscheidend für die Wahl einer Vorsorgeimmobilie sind vor allem Lage und Ausstattung der Wohnung. Weiters müssen Sie als künftiger Immobilienbesitzer eine möglichst kostengünstige Finanzierung für Ihre Vorsorgewohnung erkunden und abschließen. So steigern Sie nachhaltig die Rendite und schaffen Werte für künftige Generationen.

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Wie funktioniert eine Vorsorgewohnung?

Mit einer Vorsorgewohnung erwerben Sie als Käufer Wohnungseigentum an einer Eigentumswohnung. Die gewählte Wohnung gehört Ihnen und Sie können darüber frei verfügen. Hauptzweck einer Vorsorgewohnung ist meist die Vermietung, um auf lange Sicht zusätzliche Einkünfte zu erzielen. Bei Leerstand der Wohnung werden die Kosten auf alle Eigentümer aufgeteilt.

Kann man jede Wohnung als Vorsorgewohnung kaufen?

Die Vorsorgewohnung ist eine Anlageimmobilie, die durch fortwährende Zusatzeinnahmen der eigenen Pensionsvorsorge sowie dem Vermögensaufbau dient. Im Prinzip kann eine Vorsorgewohnung jede beliebige Wohnung sein – im Vergleich zur Anlegerwohnung erfüllt sie aber einen anderen Zweck.

Wie berechnet man die Rendite bei Vorsorgeimmobilien?

Zu Berechnung der Nettomietrendite addieren Sie zunächst die Kaufnebenkosten dem Kaufpreis hinzu. Anschließend ziehen Sie von der Nettokaltmiete die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten ab, um den Jahresreinertrag zu erhalten. Schließlich dividieren Sie den Jahresreinertrag durch die entstandenen Investitionskosten.