Welche Rahmenbedingungen gelten beim Mietkauf in Österreich?

In Sachen Mietkauf gelten in Österreich bestimmte Regeln, nach denen der Kaufpreis einer Immobilie berechnet wird. Neben dem reinen Kaufpreis fallen weitere Kosten zur Gesamtinvestition an. Weiters gibt es verschiedene Möglichkeiten, um den Kauf zu finanzieren. Auch die Mindestmietdauer vor einem Kauf sowie eine mögliche Weitervermietung der Mietkauf-Immobilie sind gesetzlich festgeschrieben.

Inhaltsverzeichnis

Mietkauf – was ist das eigentlich?

Beim Mietkauf handelt es sich um ein Mietverhältnis mit späterer Kaufoption. Mit Abschluss des Mietvertrages für Haus oder Wohnung erhalten Sie das Recht, die Immobilie, in der Sie leben, nach Ablauf einer bestimmten Frist käuflich zu erwerben. Kommt es zum Kauf, vereinbaren Käufer und Verkäufer den Preis direkt untereinander.

Der Mietkauf stellt damit keine herkömmliche Finanzierungsform wie ein Immobilienkredit oder Leasing dar. Anders als beim Immobilienkauf ist beim Einzug zu Beginn kein Bankkredit erforderlich. Weiters sind Mietkauf-Objekte in der Regel öffentlich geförderte Immobilien und werden von gemeinnützigen Bauvereinigungen in Österreich angeboten.

Wie läuft ein Mietkauf in der Praxis ab?

Der Mietkauf von Haus oder Wohnung läuft im Allgemeinen in vier Phasen ab:

Mietvertrag: Sie schließen einen Mietvertrag mit dem Vermieter ab. Dieser enthält die Option, die selbst bewohnte Immobilie nach Ablauf einer bestimmten Mietdauer zu kaufen.

Finanzierungsbeitrag: Sie leisten eine Anzahlung an den Vermieter, mit dem Sie sich das Optionsrecht für den späteren Kauf sichern. Sollten Sie sich gegen einen Kauf entscheiden, wird der Finanzierungsbeitrag vermindert zurückerstattet.

Mietphase: Sie bewohnen die Immobilie für die vereinbarte Mietdauer und zahlen hierfür einen monatlichen Mietzins. Somit sind Sie Mieter mit allen herkömmlichen Mietrechten.

Optionsphase: Nach Ablauf der vereinbarten Mietdauer haben Sie dann drei Wahlmöglichkeiten. Sie können

• weiterhin in Miete wohnen,
• das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen,
• oder die Immobilie wie vertraglich zugesichert kaufen.
  

Welche Vor- und Nachteile bietet der Mietkauf?

Wer sich für den Mietkauf einer Immobilie interessiert, stellt sich rasch die Frage: Lohnt sich diese Alternative zur Immobilienfinanzierung für mich – und wo liegen die Chancen und Risiken?

Mietkauf von Haus oder Wohnung – das müssen Sie erfüllen

Bei Mietkaufobjekten handelt es sich meist um öffentlich geförderte Immobilien, von gemeinnützigen Bauvereinigungen und Wohnbaugenossenschaften in Österreich angeboten werden. Ziel ist es dabei, vor allem für einkommensschwächere Haushalte und junge Familien leistbaren Wohnraum zu schaffen.

Daher gibt es eine Reihe von Bedingungen, welche Sie erfüllen müssen, um den Mietkauf eines Hauses oder einer Wohnung nutzen zu können:

Welche Gesamtkosten fallen beim Mietkauf an?

Die Gesamtkosten beim Mietkauf von Haus und Wohnung setzen sich – je nach gewählter Option – aus Finanzierungsbeitrag, Mietzins, Kaufpreis und Kaufnebenkosten zusammen:

Finanzierungsbeitrag: Dieser ist zu Beginn des Mietverhältnisses für die spätere Kaufoption zu zahlen und dient der Bauvereinigung zur Finanzierung von Grund- und Baukosten. Die Höhe hängt von Alter, Lage und Größe der Immobilie ab. Mieter erhalten den Finanzierungsbeitrag abzüglich einer Gebühr von einem Prozent jährlich zurück, wenn das Mietverhältnis gekündigt wird.

Mietzins: Dieser ist über die vereinbarte hinweg Mietdauer monatlich an den Vermieter zu zahlen. Als herkömmliche Mietzahlungen werden diese Ausgaben nicht auf den späteren Kaufpreis angerechnet.

Kaufpreis: Dieser wird vom Vermieter selbst errechnet und in der Regel erst zum Ende des Mietverhältnisses dem Interessenten nach Kaufantrag bekannt gegeben.

Kaufnebenkosten: Schließlich ist auch der Immobilienerwerb per Mietkauf mit den üblichen Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragung und Notarkosten verbunden.

Mietdauer und späterer Kaufpreis in Sachen Mietkauf

Wie lange muss man die Wohnung mieten?

Durchschnittlich werden Mietwohn-Immobilie in Österreich für zehn bewohnt. Im Anschluss greift die mit dem Finanzierungsbeitrag erworbenen Optionen, das Objekt zu kaufen, weiter anzumieten oder zu kündigen.

Mietzeiten von fünf bis 15 Jahren: Gemäß der Wohngemeinnützigkeitsgesetz (WGG) Novelle 2019 ist der Kauf von Haus oder Wohnung aber bereits nach von fünf Jahren möglich, sofern der Erstbezug ab dem 01.08.2019 erfolgte. Spätestens nach fünfzehn Jahren muss der Mietkauf abgeschlossen werden – andernfalls erlischt in der Regel das Optionsrecht.

Wie hoch fällt der spätere Kaufpreis aus?

In der Regel ist der Kaufpreis der Immobilie erst nach Ablauf der vereinbarten Mietdauer bekannt. Der Vermieter ist nach Antrag verpflichtet, Ihnen innerhalb von drei Monaten ein Kaufangebot zu unterbreiten, das Sie als Mieter annehmen oder ablehnen können. Weiters kann der Mieter im Zweifelsfall das zuständige Bezirksgericht anrufen, um den geforderten Kaufpreis überprüfen zu lassen.

Für die Kaufpreis-Berechnung kommen im Normalfall zwei Möglichkeiten zur Anwendung:

• Verkehrswertberechnung: Diese basiert auf dem aktuellen Verkehrswert der Immobilie, also dem voraussichtlich am Markt erzielbaren Verkaufspreis – dieser kann durch einen Sachverständigen ermittelt werden.
• Neuimmobilienberechnung: Diese Berechnung basiert auf den Kosten einer neu zu errichtenden Immobilie unter Berücksichtigung altersbedingter Abschreibungen sowie Zu- und Abschlägen für Lage und Ausstattung.

So läuft die Finanzierung einer Mietkaufimmobilie

Die Finanzierung Ihrer Mietkauf-Wohnung oder Ihres Mietkauf-Hauses setzt sich idealerweise aus zwei Abschnitten zusammen: dem angesparten Eigenkapital und einer anschließenden Immobilienfinanzierung:

Angespartes Eigenkapital: Während der Mietzeit haben Sie die Möglichkeit, Eigenkapital anzusparen. Hierbei gilt: Je mehr Eigenmittel Sie ansparen, desto günstiger wird Ihre spätere Finanzierung.

Klassische Immobilienfinanzierung: In der Regel benötigen Käufer beim Mietkauf eine Finanzierung für die Immobilie. In Sachen günstigem Baukredit sollten unbedingt einen unabhängigen Vergleich durchführen und sich von einem Wohnbau-Finanz-Experten Angebote relevanter Banken und Bausparkassen zukommen lassen – beispielsweise durch unseren Partner Optifin.

Kurzes Fazit zum Thema Mietkauf

Mietkauf kann eine clevere Alternative zur klassischen Finanzierung von Haus oder Wohnung sein – gerade dann, wenn Sie sich in Ihrer aktuellen Lebenssituation noch nicht endgültig für den Erwerb entscheiden wollen oder können. Als öffentlich geförderte Immobilienform bietet er weiters gerade einkommensschwächeren Haushalten und jungen Familien ohne ausreichendes Eigenkapital den schrittweisen Einstieg in die eigenen vier Wände.

Dennoch ist diese Form des potenziellen Haus- und Wohnungskaufs mit zahlreichen Voraussetzungen, gesetzlichen Rahmenbedingungen und auch Unbekannten verbunden. Dies gilt nicht zuletzt für den tatsächlichen späteren Kaufpreis. Sofern der Vermieter zustimmt, kann dieser ausdrücklich zu Mietbeginn vertraglich vereinbart werden. Somit ist bereits während der Mietphase bekannt, welche Summe für einen späteren Kauf anspart bzw. finanziert werden muss. Ein deutlicher Vorteil in Sachen Budget-Kalkulation.

FAQ Mietkauf

Wie funktioniert das mit dem Mietkauf?

Beim klassischen Mietkaufmodell verpflichtet sich der Mieter, die Immobilie nach Ablauf einer bestimmten Frist zu einem festgelegten Preis zu kaufen. Der Immobilienbesitzer stundet dem Käufer die Kaufsumme inklusive der Zinsen. Der Mieter begleicht die Schulden über seine monatlichen Mietzahlungen und den letztendlichen Kaufpreis.

Was ist der Unterschied zwischen Mietkauf und Leasing?

Beim Mietkauf wird der bezahlte Mietzins am Ende nicht auf den letztendlichen Immobilienkaufpreis angerechnet. Beim Leasing hingegen wird durch monatliche Leasingraten bereits ein Teil des Kaufpreises bezahlt, sodass später lediglich ein Restwert fällig wird, um in das Eigentum des Mieters überzugehen.

Was ist der entscheidende Vorteil bei Mietkauf?

Für den Mietkauf muss kein Kredit aufgenommen werden, somit entstehen auch keine Schulden. Da der volle Kaufpreis des Hauses oder der Wohnung vom Verkäufer für eine bestimmte Zeit gestundet wird, fallen auch keine banküblichen Zinskosten an.

Für wen lohnt sich Mietkauf?

Besonders sinnvoll ist der Mietkauf, wenn man noch nicht über die finanziellen Mittel verfügt, um sich Traum vom Eigenheim sofort zu erfüllen. Denn einen Kredit zur Immobilienfinanzierung erhält in der Regel nur, wer bereits einen gewissen Anteil an Eigenkapital vorweisen können.

Wer ist Eigentümer bei einem Mietkauf?

Beim Mietkauf wird wirtschaftliches und juristisches Eigentum unterschieden: Wirtschaftlich wird der Käufer mit Unterzeichnung des Mietvertrages Eigentümer der Immobilie. Juristisch erfolgt der Eigentumsübergang erst mit der Eintragung ins Grundbuch, nachdem der endgültige Kaufpreis gezahlt wurde.

Kann man eine Mietkauf-Immobilie selbst vermieten?

Laut WGG Novelle 2019 gilt im Falle einer Weitervermietung für Kaufoptionen seit dem 01.08.2019 eine Mietzinsobergrenze, welche je nach Bundesland variieren kann. Zu diesem Richtwert dürfen außer den Betriebskosten keine weiteren Zuschläge erhoben werden. Wird das Objekt befristet vermietet, so ist der Richtwert um 25 Prozent zu reduzieren. Immobilien mit Kaufoption vor dem 01.08.2019 können hingegen frei vermietet werden.

Video: Mietkauf und Alternativen

Quelle: Kredit.Media / YouTube

Die Finanzierung einer Wohnimmobilie hat sich in den letzten Jahren deutlich erschwert. Steigende Baukosten und komplizierte Vergabebedingungen für Wohnkredite sowie die hohen Zinsen sind die zentralen Hürden für Bauherren. Wer bauen will und dabei den Kostenrahmen nicht sprengen möchte, muss vor allem die richtige Finanzierungsoption finden.

Vergaberichtlinien der Wohnkredite als Hindernis

Die Problematik des österreichischen Wohnungsbaumarktes zeigt sich in aller Deutlichkeit bei einem Blick auf die Anzahl der bewilligten neuen Wohngebäude. Während es bis 2021 einen konstanten, leichten Aufwärtstrend gab, brachen die Baubewilligungen ab 2022 schlagartig ein. Im Jahr 2023 wurden nur noch knapp die Hälfte an Neubauten wie 2021 beantragt und bewilligt.

Ein zentraler Grund dafür sind die strengen Kreditvergaberegeln, die ab dem 1. August 2022 gelten. Diese Vergaberegeln für Wohnkredite besagen, dass mindestens 20 Prozent Eigenkapital erforderlich sind, die Laufzeit der Finanzierung auf 35 Jahre begrenzt ist und zudem die monatliche Kreditrate 40 Prozent des Haushaltseinkommens nicht überschreiten darf.

Hypothekarkredit – Vor- und Nachteile

Bauherren stehen einige Alternativen bei der Finanzierung zur Verfügung. Eine davon ist der Hypothekarkredit als Baufinanzierung. Beim Hypothekarkredit dient die erworbene Immobilie direkt als Pfand und die Bank wird als Besitzer im Grundbuch eingetragen. Durch diesen Umstand bieten die Banken in der Regel bessere Kreditkonditionen an, sodass die monatlichen Raten niedriger ausfallen. Für Bauherren ist der Hypothekarkredit mit wenig Risiko verbunden. Sofern die Kreditraten bedient werden, hat die Bank keinen Zugriff auf die Grundschuld und nach Tilgung der Schuld geht die Immobilie auch im Grundbuch in den eigenen Besitz über.

Der klassische Immobilienkredit

Nach wie vor ist der bekannte Immobilienkredit die beliebteste Form, einen Wohnungskauf zu finanzieren. Im Laufe des Jahres 2024 sind die Bauzinsen in Österreich wieder etwas gefallen und haben sich für Kredite mit fixem Zinssatz bei rund 3,50 Prozent stabilisiert.

Das sind gute Neuigkeiten für angehende Bauherren, denn so lassen sich die Vorgaben für die Finanzierungsregeln leichter erfüllen. Gleichzeitig ist es wichtig, die Immobilienfinanzierung präzise zu planen. Hilfreich hierbei ist ein Vergleichsrechner für den Immobilienkredit (für den deutschen Markt, für Österreich können Sie hier eine Anfrage stellen). Zwischen den verschiedenen Banken und Immobilienfinanzierern gibt es teilweise große Unterschiede, was die Konditionen betrifft. Gerade bei großen Summen haben zudem Nachkommastellen eine enorme Auswirkung auf die Gesamtkosten für die Laufzeit des Kredits. Außerdem kann es teilweise an kleinen Summen bei den monatlichen Raten hängen, wenn es darum geht, die Vorgabe für das Haushaltseinkommen bei der Kreditzusage zu erfüllen.

Ein Immobilienkredit-Vergleich ist aus diesen Gründen auf jeden Fall ratsam. Vor allem, da sich online die Konditionen innerhalb von wenigen Minuten ganz bequem vergleichen lassen. Möglicherweise findet sich auf diesem Weg direkt der Partner für die Finanzierung der eigenen Immobilie.

Baufinanzierung per Generationenkredit – was steckt dahinter?

Eine Option, um die Kreditvergaberegeln zu umgehen, ist ein Generationenkredit als alternative Baufinanzierung. Diese Sonderform der Immobilienfinanzierung fußt darauf, dass keine Rückzahlung der Kreditsumme erfolgt, sondern der Kreditnehmer nur die Zinsen bedient. Dadurch fallen die monatlichen Kreditraten natürlich deutlich niedriger aus, sodass sich die Vorgabe bezüglich des 40 Prozent Haushaltseinkommens erfüllen lässt.

Nach Ablauf des Generationenkredits ist die gesamte Kreditsumme endfällig, muss also in einer Summe beglichen werden. In der Praxis erfolgt dann eine Anschlussfinanzierung oder das Haus geht an die Kinder über. Natürlich ist auch der Verkauf des Hauses eine Option. Hierbei lässt sich auf weiter steigende Immobilienpreise spekulieren, sodass der Generationenkredit sogar finanziell eine sinnvolle Option ist.