Wann ist ein Annuitätendarlehen sinnvoll?
Ein Annuitätendarlehen bietet Konsumenten hohe Sicherheit und Planbarkeit – das gilt gerade in Sachen Immobilienfinanzierung. Hier sind die monatlich zu zahlenden Raten über den gesamten Zeitraum der Zinsfestschreibung konstant. Daher sind heute beim Annuitätenkredit in Österreich lange Laufzeiten von zehn, 15 und mehr Jahren durchaus üblich.
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Inhaltsverzeichnis
FAQ:
| Wie rechnet man die Zinsen bei Annuitätendarlehen aus? |
| Was sind die wichtigsten Formeln beim Annuitätendarlehen? |
Hintergrundwissen zum Thema Annuitätendarlehen
Bei Finanzierungen mit Abzahlung, Abstattungskredite genannt, haben Sie als Kreditnehmer in Österreich grundsätzlich zwei Möglichkeiten:
Tilgung per Pauschalrate: Erste Alternative ist die sogenannte Annuität mit Pauschalrate, bei der Sie die Kreditsumme in gleichbleibenden monatlichen Raten zurückbezahlen. Dabei liegt zu Beginn der Zinsanteil Ihrer Kreditrate höher und Sie tilgen einen kleinen Teil der Kreditschuld. Mit zunehmender Finanzierungsdauer verändert sich dieses Verhältnis, gegen Ende übersteigt die Tilgungsrate den Zinsanteil Ihrer monatlichen Kreditrate deutlich.
Tilgung per Kapitalrate: Zweite Alternative bei Kreditfinanzierungen ist die sogenannte Kapitalrate. Hierbei tilgen Sie Ihren Kredit mit einem fixen monatlichen Betrag und zahlen zusätzlich die jeweils anfallenden Zinsen an die Bank. Eine Kapitalrate ist zu Laufzeitbeginn in der Regel teurer als die Pauschalrate, sie verkleinert sich aber aufgrund sinkender Restschuld und Zinszahlungen im Laufe der Jahre.
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Annuitätendarlehen als Klassiker der Baufinanzierung – wie funktionieren sie?
Annuitätendarlehen sind in Österreich die klassische Finanzierungsform für selbstgenutzte oder vermietete Wohnimmobilien. Oft werden sie Tilgungsdarlehen genannt. Das Prinzip eines Annuitätendarlehens ist rasch erklärt:
Fixe Monatsrate: Für die Dauer der vereinbarten Zinsbindungsfrist zahlen Sie als Kreditnehmer regelmäßig eine gleichbleibend hohe, monatliche Rate. Annuitätendarlehen sind also Kredite, die mit einer fixen monatlichen Rate abbezahlt werden.
Tilgung und Zins: Jede Rate besteht weiters aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil. Am Anfang ist der Tilgungsanteil der Rate vergleichsweise gering, der Zinsanteil entsprechend hoch. Dieses Verhältnis verschiebt sich Rate für Rate zugunsten der Tilgung. Der Tilgungsanteil steigt also mit der Laufzeit des Annuitätenkredits an.
Tipp: Je geringer die Restschuld wird, auf deren Basis sich die Zinsen berechnen, desto geringer fällt der Zinsanteil einer Rate aus. Annuitätendarlehen werden fast immer für Immobilienfinanzierungen eingesetzt. Bei anderen Krediten, die per Annuität getilgt werden, wird ganz einfach von klassischen Ratenkrediten gesprochen.
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Welche Arten von Annuitätendarlehen gibt es?
Es gibt grundsätzlich zwei Formen von Annuitätendarlehen. Kredite per konstanter und per variabler Annuität.
Ein Darlehen mit einer konstanten Annuität wird als echtes Annuitätendarlehen bezeichnet und ist in der Praxis Standard. Bei dieser Darlehensform bleibt Ihre jährliche Belastung über die Dauer der Zinsbindungsfrist gleich. Damit steigt der Tilgungsanteil in dem Maße, in dem der Zinsanteil sinkt.
Bei einer variablen Annuität hingegen bleibt der Tilgungsanteil gleich, während der Zinsanteil im Laufe der Zeit sinkt. Ihre monatliche Gesamtbelastung wird also mit jeder Rate weniger. Für diese Form des Darlehens sind die Begriffe Abzahlungsdarlehen oder unechtes Annuitätendarlehen üblich.
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Wo liegen die Vor- und Nachteile eines Annuitätendarlehens?
Gerade für die Baufinanzierung bringt das Annuitätendarlehen viele Vorteile mit sich und gilt als häufig verwendete Kreditart in Österreich. Ein Annuitätendarlehen kann sich aber in speziellen Fällen negativ auswirken. Daher sollten Sie als Kreditnehmer alle Chancen und Risiken des Annuitätendarlehens erkunden, bevor sie einen solchen Kredit abschließen. Hier die wichtigsten Vor- und Nachteile im Überblich:
Ihre Vor- und Nachteile beim Annuitätendarlehen
| Vorteile | Nachteile |
| Sie haben Planungssicherheit durch gleichbleibende Raten. | Die bestehende Kreditrate müssen Sie über lange Zeit leisten. |
| Sie profitieren durch einen konstant fixen Zinssatz. | Sie haben eine konstant hohe Belastung durch gleichbleibende Raten. |
| Sie sind flexibel durch einen frei wählbaren Zinssatz. | In der Regel gibt es einen Eintrag des Kredits beim KSV. |
| Sie haben die Möglichkeit Raten bei finanziellen Engpässen auszusetzen. | In der Regel ist eine Anschlussfinanzierung nach Ende der Zinsbindung nötig. |
Tilgungssatz beim Annuitätendarlehen – was ist ideal?
Typische Annuitätendarlehen in Österreich sehen eine anfängliche jährliche Tilgung von einem Prozent der Darlehenssumme vor. Allerdings ist eine geringe Tilgungsrate für vermietete Immobilien sinnvoll, etwa um hohe Zinsanteile steuerwirksam geltend zu machen. Möchten Sie als Kreditnehmer Ihr Haus oder Ihre Wohnung selbst bewohnen, sind höhere Tilgungen empfehlenswert. Schließlich sollte es das Ziel einer jeden Immobilienfinanzierung sein möglichst rasch schuldenfrei zu werden und viel Geld zu sparen. In der aktuellen Niedrigzinsphase mit günstigen Soll- und Effektivzinsen um die ein Prozent ist das prima möglich.
Tipp: Wählen Sie möglichst eine anfängliche Tilgung von 3 Prozent und mehr. Das kann Ihnen bei Immobilienfinanzierungen mit mittleren Summen auf die Jahre viele Tausend Euro an Zinskosten ersparen und eine mögliche Anschlussfinanzierung deutlich verbilligen. Per Haushaltsrechnung vorderst erkunden, ob die Kassa eine laufende Belastung mit höherer monatlicher Rate dauerhaft hergibt.
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Welche zusätzlichen Optionen passen zu Ihrem Annuitätenkredit?
Bei Vertragsabschluss oder während der Rückzahlung des Kredits bieten Banken ihren Kunden unterschiedliche Optionen an. Konsumenten bieten sich hier je nach Situation Sparpotentiale oder zusätzliche Kosten. Drei Beispiele, worüber Sie sich als Kreditnehmer vorderst besonders informieren sollten:
Bereitstellungszinsen: Diese werden von der Bank berechnet wenn Sie Ihren Kredit oder Ihr Immobiliendarlehen nicht wahrgenommen haben – beispielsweise bei überraschendem Baustopp oder einer Verzögerung beim Baubeginn. In der Praxis sind Bereitstellungszinsen unvermeidlich, doch ab wann diese berechnet werden, sollten Sie per Vertrag aushandeln: Manche Banken berechnen Bereitstellungszinsen ab dem dritten Monat nach Darlehenszusage, andere erst nach einem Jahr.
Sondertilgungsrecht: Viele Konsumenten möchten ihren Kredit möglichst rasch zurückzahlen. Hier ist es hilfreich sogenannte Sondertilgungsrechte zu vereinbaren: Sondertilgungen ermöglichen Ihnen als Darlehensnehmer größere Beträge zusätzlich zu den regelmäßigen Zinsen abzubezahlen. Zwar erhöht die Option auf Sondertilgung in der Regel den Sollzins leicht, zusätzliche Zahlungen verringern aber die gesamte Zinsbelastung merklich. Bei Direktbanken sind Sondertilgungen weiter spesenfrei.
Restschuldversicherung: Diese sichert Sie als Kreditnehmer und Ihre Familienangehörigen bei möglichen Zahlungsausfällen beim Kredit ab – beispielsweise im Fall von Arbeitsunfähigkeit, Arbeitslosigkeit, Krankheit, Scheidung, Unfall oder bei Tod. Wichtig: Erkunden Sie bei solchen Zusatzverträgen insbesondere Beschränkungen und Bedingungen sowie mögliche Warte- oder Karenzzeiten. Schließlich sind solche Polizzen gerade bei hohen Immobilienfinanzierungen recht teuer.
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Annuitätendarlehen vergleichen und abschließen – wie gehe ich vor?
Um Rate, Kosten und Tilgungsdauer eines Annuitätendarlehens zu berechnen, empfiehlt es sich, einen modernen Annuitätendarlehen-Vergleich zu nutzen. Ein solcher Rechner ermittelt mit wenigen Klicks alle nötigen Daten. Hierzu sollten diese Informationen parat stehen:
- Benötigter Darlehensbetrag
- Höhe der Nebenkosten
- Zinssatz und Disagio
- Anfängliche Tilgungsrate und Tilgungsintervall
- Höhe der Restschuld
Die monatliche Rate Ihres Annuitätendarlehens errechnet sich aus nötiger Kreditsumme, offerierten Zinssatz der Bank und gewünschter Laufzeit. Diese in der Regel gleichbleibende Rate wird als Annuität bezeichnet und lässt sich mittels einfacher Formel errechnen:
Einfache Beispielrechnung für ein Annuitätenkredit über 200.000 Euro:
Für Ihre Wunschimmobilie nehmen Sie ein Darlehen über 200.000 Euro auf. Die Sollzinsen betragen zwei Prozent, als Kreditnehmer tilgen Sie zu Beginn mit vier Prozent. Die monatliche Gesamtrate ergibt 1.000 Euro – bestehend aus einer ersten Tilgung von 666,67 Euro und Sollzinsen von 333,33 Euro. Mit dieser ersten Zahlung sinkt Ihr Zinsanteil der Darlehenssumme. Schon im zweiten Monat beträgt Ihre Restschuld noch 199.333 Euro, die Zinsen sinken auf 332,22 Euro. Umgekehrt steigt die Tilgung um 1,11 Euro auf 667,78 Euro. Ihre Annuität (monatliche Rate) von 1.000 Euro bleibt gleich.
Tipp: Wichtig ist, alle Kreditnebenkosten zu berücksichtigen, die noch nicht im effektiven Jahreszins einberechnet wurden. Kreditinstitute müssen diese per Gesetz extra im Kreditvertrag ausweisen und Sie als Kreditnehmer darüber aufklären. Erkunden Sie alle Positionen kritisch und handeln Sie bei Vertragsabschluss mit Ihrem Kreditgeber. Beispielsweise verzichten viele Banken in Österreich darauf, die Schätzgebühren zur Ermittlung eines Beleihungswertes für eine Immobilie an ihre Kunden weiterzugeben. Solche und viele andere Kosten sollten Sie vermeiden.
INFO: In fünf Schritten zum Annuitätendarlehen
Ob Eigentumswohnung, Haus oder Investment in eine Mietimmobilie: Mit einem modernen Online-Kreditvergleich finden Sie als Kreditnehmer für jeden Bedarf das richtige und günstige Annuitätendarlehen in wenigen einfachen Schritten:
- Kreditsumme eingeben: Geben Sie zunächst die nötige Kreditsumme des Annuitätendarlehens in den Kreditvergleich ein. Je nach Bedarf sind verschiedene Summen möglich – der nötige Betrag zum vorhandenen Objekt oder eine geschätzte Summe als erste Orientierung.
- Laufzeit wählen: Wählen Sie anschließend die gewünschte Laufzeit. Hier haben Sie die Wahl zwischen zwölf und 120 Monaten. Bei Annuitätendarlehen wird in der Regel aber mit deutlich längeren Laufzeiten kalkuliert.
- Verwendungszweck angeben: Für das passende ideale Angebot zum Annuitätendarlehen sollte der Verwendungszweck angegeben werden. Zwar sind freie Verwendungen möglich, allerdings gilt: Je konkreter Verwendungszweck und Angaben zur Art der Immobile, desto günstiger wird der Kredit.
- Vergleich starten: Anschließend sucht der Kreditvergleich innerhalb kürzester Zeit die passenden Angebote für den jeweiligen Bedarf des Kreditnehmers.
- Wunschkredit abschließen: Haben Sie das passende Annuitätendarlehen mit bestem Effektivzinssatz und günstigsten Konditionen gefunden, lässt sich dies einfach und bequem abschließen. Per Angebot vom Kreditberater oder online.
Tipp zum Annuitätenvergleich: Zwar ist beim Annuitätendarlehen der Effektivzinssatz der entscheidende Punkt um verschiedene Angebote unterschiedlicher Kreditgeber miteinander zu verglichen. Allerdings sollten Sie für mehrere Darlehensangebote detaillierte Zins- und Tilgungspläne anfordern. Hier werden sämtliche Kosten berücksichtigt und die entscheidende Frage nach dem Restwert bei Ablauf der Zinsbindungsfrist beantwortet.
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Annuitätendarlehen vs. endfälliger Hypothekarkredit – wo liegen die Unterschiede?
Bei Immobilienfinanzierungen, die hohe Summen erfordern und über Jahrzehnte laufen, kann eine weitere eher weniger bekannte Kreditart ins Spiel kommen – der sogenannte endfällige Hypothekarkredit.
Endfällig heißt ein solches Darlehen deshalb, weil Sie es nicht kontinuierlich tilgen müssen, sondern als Kreditnehmer Ihre Schulden in einer einzigen Rate am Ende vereinbarten Laufzeit begleichen. Diese Darlehensform kann für Sie eine sinnvolle Alternative sein, sie birgt aber mancherlei Gefahren.
Denn während in der Regel Kredite per Annuität mit einer monatlich konstanten Rate bei steigendem Tilgungsanteil und immer kleiner werdenden Zinszahlungen über die Laufzeit hinweg getilgt werden, zahlen Sie als Kreditnehmer für ein endfälliges Darlehen über die gesamte Zeit ausschließlich Zinsen an Ihre Bank. Da sich die Restschuld hier aber nicht verringert, bleiben Ihre Zinszahlungen stets konstant hoch.
Mehr finanzielle Flexibilität: Ohne Abzahlung bleibt hier monatlich mehr Geld in der Kassa als beim Annuitätendarlehen. Dieses können Kreditnehmer in der Regel gerne in andere Anlageprodukte wie Kapitallebensversicherungen, Bausparverträge oder Sparpläne investieren – um mit dem angesparten Kapital am Ende den gesamten Darlehensbetrag zu tilgen.
Höheres Risiko: Denn die Restschuld bleibt bestehen und ob das angesparte Kapital am Ende völlig zu dessen Rückzahlung ausreicht, ist fraglich. Gerade in Zeiten niedriger Zinsen werfen Kapitallebensversicherungen oder sonstige Sparprodukte magere Gewinne ab. Bleibt ein finanzielles Loch am Ende, muss dieses – zusätzlich zu den gezahlten Zinsen – mit einer Anschlussfinanzierung ausgeglichen werden.
Teurer als ein Annuitätendarlehen: Wichtig zu wissen ist weiters, dass Banken für endfällige Hypothekarkredite in der Regel deutlich höhere Kreditzinsen verlangen als für ein vergleichbares Darlehen mit Annuität. Zudem sind die Verwaltungsspesen recht hoch, da diese neben den Kredit für abgeschlossene Sparprodukte anfallen können.
Tipp: Ein endfälliges Darlehen ist dann interessant, wenn Sie in Zukunft mit einer ausreichenden verlässlichen Geldsumme rechnen können – beispielsweise durch gut verzinste Sparprodukte, fällige Versicherungen oder einem Erbe. Ansonsten sind Annuitätendarlehen mit niedrigen Zinsen und hoher Anfangstilgung auf Dauer die deutlich günstigere Alternative.
Vor- und Nachteile beider Darlehensarten im Überblick
| Darlehen per Annuität | Endfälliges Darlehen |
| Höhere monatliche Rate und Gesamtbelastung | Finanzielle Belastung während der Laufzeit gering |
| Zunehmender Anteil an Tilgung während der Laufzeit | Keine Tilgung während der gesamten Laufzeit |
| Aktuell günstige Zinsen am Markt | Höhere Zinsen im Vergleich zum Annuitätendarlehen |
| Geringere fixe Restschuld, planbare Anschlussfinanzierung | Konstante Restschuld, Höhe der Rendite des angesparten Kapitals nicht vorhersehbar |
| Zusätzlich finanzieller Spielraum gering | Höhere finanzielle Flexibilität im Alltag |
| Keine oder geringe Kosten und Spesen | Hohe Verwaltungsspesen und Gebühren |
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Fazit: Annuitätenkredit – für Baufinanzierungen bestens geeignet
Annuitätendarlehen eignen sich insbesondere für alle Formen der Baufinanzierung ideal. Nicht von ungefähr entscheiden sich sowohl Immobilienkäufer als Bauherren in Österreich überwiegend für diese Art der Finanzierung und nutzen als Kreditnehmer – etwa im Gegensatz zum endfälligen Hypothekarkredit – zahlreiche Vorteile.
Eine gleichbleibende monatliche Rate sorgt für hohe Planungssicherheit. Die aktuell günstigen Zinsen sind von den Entwicklungen am Kapitalmarkt unabhängig und bleiben über den gesamten Zeitraum der vereinbarten Zinsbindungsfrist konstant. Üblich sind lange Kreditlaufzeiten von zehn, zwanzig oder noch mehr Jahren. So können Sie als Kreditnehmer Ihre Kassa problemlos im Voraus planen und bei Bedarf per Restschuldversicherung zusätzlich absichern.
Zu beachten ist die eingeschränkte finanzielle Flexibilität während der Finanzierung – hier sollten Sie per Haushaltsrechnung vorderst die mögliche monatliche Belastung erkunden. Gleiches gilt für die nötige Anschlussfinanzierung am Laufzeitende. Diese sollten Sie rechtzeitig im Voraus organisieren – beispielsweise per geeignetem zinsgünstigen Forward-Darlehen. Im aktuellen Zinsumfeld besonders günstig in Sachen Annuitätendarlehen sind kurz laufende Volltilgerdarlehen.
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Video: Grundlagen Baufinanzierung – Annuitätendarlehen einfach erklärt
Quelle: FinanzNerd
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FAQ
Wie rechnet man die Zinsen bei Annuitätendarlehen aus?
Die Annuität setzt sich aus Zinsanteil und Tilgungsanteil zusammen. Mithilfe der Darlehenssumme und des vereinbarten Zinssatzes berechnen Sie die Höhe der Zinsen. Dazu können Sie den Dreisatz nutzen oder Sie verwenden die Formel: Darlehenssumme * Zinssatz in Dezimalschreibweise.
Annuität = Betrag, der regelmäßig (monatlich) zurückgezahlt wird
Zinsanteil = Anteil der Annuität, der für die Zinsen aufgewendet wird
Tilgungsanteil = Anteil der Annuität, um den die Schuld vermindert wird
Was sind die wichtigsten Formeln beim Annuitätendarlehen?
Grundformel:
Annuität = Kreditsumme × Annuitätenfaktor
Beispielrechnung:
- Darlehenssumme: 100.000 €
- Zinssatz: 2 %
- Darlehenslaufzeit: 10 Jahre
Annuitätenfaktor:
100.000 × [(1,0210 × 0,02) ÷ (1,0210 -1)]
= 100.000 × [(1,219 × 0,02) ÷ (1,219 -1)]
= 0,11132
Ergebnis:
100.000 x 0,111324= 11.132,40 € (im Jahr)
Zurückgezahlt werden also 111.324 Euro an die Bank, die damit 11.324 Euro Gewinn erwirtschaft.
Hinweis:
- Dieselbe Formel kann auch mit der Laufzeit in Monaten ausgerechnet werden.
- Ein Online-Potenzrechner findet ihr hier.
Wann macht ein Annuitätendarlehen Sinn?
Ein Annuitätendarlehen eignet sich besonders während einer Niedrigzinsphase, um sich die günstigen Zinskonditionen auf Dauer zu sichern – unabhängig von der Entwicklung des Kapitalmarktes. Die Vorteile liegen in der guten Planbarkeit durch eine gleichbleibende Belastung.
Wie hoch sind die Zinsen für ein Annuitätendarlehen?
Die aktuellen Zinsen für Annuitätendarlehen sind noch verhältnismäßig günstig. Sie zahlen beispielsweise für ein Darlehen in Höhe von 200.000 €, mit einer 5-jährigen Sollzinsbindung und einer Tilgung von 2 % einen effektiven Jahreszins um die 4,00 % – im Idealfall.
Was ist der Unterschied zwischen Annuität und Tilgung?
Beim Tilgungsdarlehen bleibt die Tilgungsrate über die gesamte Laufzeit gleich, die Zinsbelastung fällt aber von Monat zu Monat geringer aus. Hingegen bleibt beim Annuitätendarlehen die Gesamtbelastung aus Tilgung und Zins gleich.