Mietkauf Haus und Wohnung in Österreich

Welche Rahmenbedingungen gelten beim Mietkauf in Österreich?

In Sachen Mietkauf gelten in Österreich bestimmte Regeln, nach denen der Kaufpreis einer Immobilie berechnet wird. Neben dem reinen Kaufpreis fallen weitere Kosten zur Gesamtinvestition an. Weiters gibt es verschiedene Möglichkeiten, um den Kauf zu finanzieren. Auch die Mindestmietdauer vor einem Kauf sowie eine mögliche Weitervermietung der Mietkauf-Immobilie sind gesetzlich festgeschrieben.

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Inhaltsverzeichnis

Definition

Ablauf

Vor- & Nachteile

Anforderungen

Gesamtkosten

Mietdauer & Kaufpreis

Fazit, Video & FAQ

Mietkauf – was ist das eigentlich?

Beim Mietkauf handelt es sich um ein Mietverhältnis mit späterer Kaufoption. Mit Abschluss des Mietvertrages für Haus oder Wohnung erhalten Sie das Recht, die Immobilie, in der Sie leben, nach Ablauf einer bestimmten Frist käuflich zu erwerben. Kommt es zum Kauf, vereinbaren Käufer und Verkäufer den Preis direkt untereinander.

Der Mietkauf stellt damit keine herkömmliche Finanzierungsform wie ein Immobilienkredit oder Leasing dar. Anders als beim Immobilienkauf ist beim Einzug zu Beginn kein Bankkredit erforderlich. Weiters sind Mietkauf-Objekte in der Regel öffentlich geförderte Immobilien und werden von gemeinnützigen Bauvereinigungen in Österreich angeboten.

Wie läuft ein Mietkauf in der Praxis ab?

Der Mietkauf von Haus oder Wohnung läuft im Allgemeinen in vier Phasen ab:

Mietvertrag: Sie schließen einen Mietvertrag mit dem Vermieter ab. Dieser enthält die Option, die selbst bewohnte Immobilie nach Ablauf einer bestimmten Mietdauer zu kaufen.

Finanzierungsbeitrag: Sie leisten eine Anzahlung an den Vermieter, mit dem Sie sich das Optionsrecht für den späteren Kauf sichern. Sollten Sie sich gegen einen Kauf entscheiden, wird der Finanzierungsbeitrag vermindert zurückerstattet.

Mietphase: Sie bewohnen die Immobilie für die vereinbarte Mietdauer und zahlen hierfür einen monatlichen Mietzins. Somit sind Sie Mieter mit allen herkömmlichen Mietrechten.

Optionsphase: Nach Ablauf der vereinbarten Mietdauer haben Sie dann drei Wahlmöglichkeiten. Sie können

• weiterhin in Miete wohnen,
• das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen,
• oder die Immobilie wie vertraglich zugesichert kaufen.
  

Welche Vor- und Nachteile bietet der Mietkauf?

Wer sich für den Mietkauf einer Immobilie interessiert, stellt sich rasch die Frage: Lohnt sich diese Alternative zur Immobilienfinanzierung für mich – und wo liegen die Chancen und Risiken?

Vorteile beim Mietkauf	Nachteile beim Mietkauf
Immobilie testen: Sie können das künftige Wohneigentum probe wohnen und sich in Ruhe für oder gegen einen späteren Kauf entscheiden.	Unbekannter Kaufpreis: Der letztendliche Kaufpreis der Immobilie wird erst nach der Mietphase ausgehandelt. Benötigtes Eigenkapital und Finanzierung sind so schwer abzuschätzen.
Günstige Miete nutzen: Der Mietzins von öffentlich geförderten Mietkauf-Objekten fällt üblicherweise günstiger als am freien Immobilien-Markt.	Keine Vorfinanzierung: Der monatlich gezahlte Mietzins wird nicht vom späteren Kaufpreis abgezogen. Die Mietsumme müssen Sie also zur Gesamtinvestition hinzurechnen.
Eigenkapital aufbauen: Während der Mietdauer können Sie gegebenenfalls zusätzliches Eigenkapital für den späteren Kauf ansparen.	Zusätzliche Kosten: Mit Abschluss des Mietvertrages ist eine Anzahlung zu leisten, die beim Nichtkauf nur vermindert zurückerstattet wird. In diesem Fall kommen beim Einzug zusätzliche Kosten hinzu.
Flexibel bleiben: Sie sind nicht verpflichtet, die Immobilie zu kaufen. Nach der Mietdauer kann das Objekt gekündigt oder weitergemietet werden.
Attraktiven Kaufpreis sichern: Der spätere Kaufpreis Mietkauf-Immobilien ist in der Regel günstiger als bei Objekten, welche Sie frei finanzieren müssen.

Mietkauf von Haus oder Wohnung – das müssen Sie erfüllen

Bei Mietkaufobjekten handelt es sich meist um öffentlich geförderte Immobilien, von gemeinnützigen Bauvereinigungen und Wohnbaugenossenschaften in Österreich angeboten werden. Ziel ist es dabei, vor allem für einkommensschwächere Haushalte und junge Familien leistbaren Wohnraum zu schaffen.

Daher gibt es eine Reihe von Bedingungen, welche Sie erfüllen müssen, um den Mietkauf eines Hauses oder einer Wohnung nutzen zu können:

Volljährigkeit und Herkunft	Mietinteressent müssen volljährig und als österreichischer Staatsbürger gemeldet sein. Auch Bürger anderer EU-Staaten und anerkannte Flüchtlinge gemäß Genfer Konvention haben Anspruch auf einen Mietkauf.
Durchschnittliches Nettoeinkommen	Beim Haushalts-Nettoeinkommen gelten bestimmte Mindest- und Höchstgrenzen, die jedes Bundesland gesondert festgelegt. In Wien beispielsweise liegt die jährliche Einkommensgrenze bei 49.080 Euro für Einzelpersonen und 73.150 Euro Zweipersonen-Haushalte.
Wohnbedarf und Wohninteresse	Weiters ist ein dringender Wohnbedarf nachzuweisen. Mieter müssen zudem die neue Wohnadresse als Hauptwohnsitz anmelden.

Welche Gesamtkosten fallen beim Mietkauf an?

Die Gesamtkosten beim Mietkauf von Haus und Wohnung setzen sich – je nach gewählter Option – aus Finanzierungsbeitrag, Mietzins, Kaufpreis und Kaufnebenkosten zusammen:

Finanzierungsbeitrag: Dieser ist zu Beginn des Mietverhältnisses für die spätere Kaufoption zu zahlen und dient der Bauvereinigung zur Finanzierung von Grund- und Baukosten. Die Höhe hängt von Alter, Lage und Größe der Immobilie ab. Mieter erhalten den Finanzierungsbeitrag abzüglich einer Gebühr von einem Prozent jährlich zurück, wenn das Mietverhältnis gekündigt wird.

Mietzins: Dieser ist über die vereinbarte hinweg Mietdauer monatlich an den Vermieter zu zahlen. Als herkömmliche Mietzahlungen werden diese Ausgaben nicht auf den späteren Kaufpreis angerechnet.

Kaufpreis: Dieser wird vom Vermieter selbst errechnet und in der Regel erst zum Ende des Mietverhältnisses dem Interessenten nach Kaufantrag bekannt gegeben.

Kaufnebenkosten: Schließlich ist auch der Immobilienerwerb per Mietkauf mit den üblichen Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragung und Notarkosten verbunden.

Mietdauer und späterer Kaufpreis in Sachen Mietkauf

Wie lange muss man die Wohnung mieten?

Durchschnittlich werden Mietwohn-Immobilie in Österreich für zehn bewohnt. Im Anschluss greift die mit dem Finanzierungsbeitrag erworbenen Optionen, das Objekt zu kaufen, weiter anzumieten oder zu kündigen.

Mietzeiten von fünf bis 15 Jahren: Gemäß der Wohngemeinnützigkeitsgesetz (WGG) Novelle 2019 ist der Kauf von Haus oder Wohnung aber bereits nach von fünf Jahren möglich, sofern der Erstbezug ab dem 01.08.2019 erfolgte. Spätestens nach fünfzehn Jahren muss der Mietkauf abgeschlossen werden – andernfalls erlischt in der Regel das Optionsrecht.

Wie hoch fällt der spätere Kaufpreis aus?

In der Regel ist der Kaufpreis der Immobilie erst nach Ablauf der vereinbarten Mietdauer bekannt. Der Vermieter ist nach Antrag verpflichtet, Ihnen innerhalb von drei Monaten ein Kaufangebot zu unterbreiten, das Sie als Mieter annehmen oder ablehnen können. Weiters kann der Mieter im Zweifelsfall das zuständige Bezirksgericht anrufen, um den geforderten Kaufpreis überprüfen zu lassen.

Für die Kaufpreis-Berechnung kommen im Normalfall zwei Möglichkeiten zur Anwendung:

• Verkehrswertberechnung: Diese basiert auf dem aktuellen Verkehrswert der Immobilie, also dem voraussichtlich am Markt erzielbaren Verkaufspreis – dieser kann durch einen Sachverständigen ermittelt werden.
• Neuimmobilienberechnung: Diese Berechnung basiert auf den Kosten einer neu zu errichtenden Immobilie unter Berücksichtigung altersbedingter Abschreibungen sowie Zu- und Abschlägen für Lage und Ausstattung.

So läuft die Finanzierung einer Mietkaufimmobilie

Die Finanzierung Ihrer Mietkauf-Wohnung oder Ihres Mietkauf-Hauses setzt sich idealerweise aus zwei Abschnitten zusammen: dem angesparten Eigenkapital und einer anschließenden Immobilienfinanzierung:

Angespartes Eigenkapital: Während der Mietzeit haben Sie die Möglichkeit, Eigenkapital anzusparen. Hierbei gilt: Je mehr Eigenmittel Sie ansparen, desto günstiger wird Ihre spätere Finanzierung.

Klassische Immobilienfinanzierung: In der Regel benötigen Käufer beim Mietkauf eine Finanzierung für die Immobilie. In Sachen günstigem Baukredit sollten unbedingt einen unabhängigen Vergleich durchführen und sich von einem Wohnbau-Finanz-Experten Angebote relevanter Banken und Bausparkassen zukommen lassen – beispielsweise durch unseren Partner Optifin.

Kurzes Fazit zum Thema Mietkauf

Mietkauf kann eine clevere Alternative zur klassischen Finanzierung von Haus oder Wohnung sein – gerade dann, wenn Sie sich in Ihrer aktuellen Lebenssituation noch nicht endgültig für den Erwerb entscheiden wollen oder können. Als öffentlich geförderte Immobilienform bietet er weiters gerade einkommensschwächeren Haushalten und jungen Familien ohne ausreichendes Eigenkapital den schrittweisen Einstieg in die eigenen vier Wände.

Dennoch ist diese Form des potenziellen Haus- und Wohnungskaufs mit zahlreichen Voraussetzungen, gesetzlichen Rahmenbedingungen und auch Unbekannten verbunden. Dies gilt nicht zuletzt für den tatsächlichen späteren Kaufpreis. Sofern der Vermieter zustimmt, kann dieser ausdrücklich zu Mietbeginn vertraglich vereinbart werden. Somit ist bereits während der Mietphase bekannt, welche Summe für einen späteren Kauf anspart bzw. finanziert werden muss. Ein deutlicher Vorteil in Sachen Budget-Kalkulation.

FAQ Mietkauf

Wie funktioniert das mit dem Mietkauf?

Beim klassischen Mietkaufmodell verpflichtet sich der Mieter, die Immobilie nach Ablauf einer bestimmten Frist zu einem festgelegten Preis zu kaufen. Der Immobilienbesitzer stundet dem Käufer die Kaufsumme inklusive der Zinsen. Der Mieter begleicht die Schulden über seine monatlichen Mietzahlungen und den letztendlichen Kaufpreis.

Was ist der Unterschied zwischen Mietkauf und Leasing?

Beim Mietkauf wird der bezahlte Mietzins am Ende nicht auf den letztendlichen Immobilienkaufpreis angerechnet. Beim Leasing hingegen wird durch monatliche Leasingraten bereits ein Teil des Kaufpreises bezahlt, sodass später lediglich ein Restwert fällig wird, um in das Eigentum des Mieters überzugehen.

Was ist der entscheidende Vorteil bei Mietkauf?

Für den Mietkauf muss kein Kredit aufgenommen werden, somit entstehen auch keine Schulden. Da der volle Kaufpreis des Hauses oder der Wohnung vom Verkäufer für eine bestimmte Zeit gestundet wird, fallen auch keine banküblichen Zinskosten an.

Für wen lohnt sich Mietkauf?

Besonders sinnvoll ist der Mietkauf, wenn man noch nicht über die finanziellen Mittel verfügt, um sich Traum vom Eigenheim sofort zu erfüllen. Denn einen Kredit zur Immobilienfinanzierung erhält in der Regel nur, wer bereits einen gewissen Anteil an Eigenkapital vorweisen können.

Wer ist Eigentümer bei einem Mietkauf?

Beim Mietkauf wird wirtschaftliches und juristisches Eigentum unterschieden: Wirtschaftlich wird der Käufer mit Unterzeichnung des Mietvertrages Eigentümer der Immobilie. Juristisch erfolgt der Eigentumsübergang erst mit der Eintragung ins Grundbuch, nachdem der endgültige Kaufpreis gezahlt wurde.

Kann man eine Mietkauf-Immobilie selbst vermieten?

Laut WGG Novelle 2019 gilt im Falle einer Weitervermietung für Kaufoptionen seit dem 01.08.2019 eine Mietzinsobergrenze, welche je nach Bundesland variieren kann. Zu diesem Richtwert dürfen außer den Betriebskosten keine weiteren Zuschläge erhoben werden. Wird das Objekt befristet vermietet, so ist der Richtwert um 25 Prozent zu reduzieren. Immobilien mit Kaufoption vor dem 01.08.2019 können hingegen frei vermietet werden.

Video: Mietkauf und Alternativen

Quelle: Kredit.Media / YouTube