Wo liegen die Vor- und Nachteile von Bestandsimmobilien oder Neubauten?
Bestandsgebäude wurden im Vergleich zu Neubauten meist auf größeren Grundstücken errichtet, wer Glück hat, entgeht einer teuren Sanierung. Neu errichtete Wohnobjekte punkten mit einer sehr guten Energieeffizienz und bieten hohe Flexibilität. Welche Vorteile beide Varianten haben und welche Rolle die Art der späteren Nutzung der Immobilie spielt, erfahren Sie in diesem Ratgeber.
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Inhaltsverzeichnis
| Neubau: Energieeffizienz & Flexibilität |
| Bestandsimmobilie: Charme & Größe |
| Neubau oder Bestand: Kostenvergleich |
| Vor- und Nachteile |
| Mehr Kostenkontrolle |
| Fazit, Video und häufige Fragen |
Neubauimmobilie – Energieeffizienz und Flexibilität
Wenn Sie sich für eine Neubauimmobilie entscheiden, stellt sich vorderst die Frage: Haus oder Eigentumswohnung. Auch ob das Objekt bereits fertig gebaut ist oder noch gebaut wird, spielt eine wichtige Rolle. Um in einen Neubau zu investieren, haben Sie also vier Möglichkeiten:
- ein bestehendes Haus als Neubau kaufen
- geplantes Haus als Neubau vom Bauträger erwerben
- eine bestehende Neubauwohnung kaufen
- geplante Eigentumswohnung vom Bauträger erwerben
Individuell nach Wunsch: Ist Ihre Immobilie erst noch in Planung, können Sie bei der räumlichen Gestaltung sowie bei Ausstattungsmerkmalen und der Auswahl der Baumaterialien meist Ihre persönlichen Wünsche mit einbringen. Bei einem Haus sind die Gestaltungsmöglichkeiten sehr groß, bei einer Neubauwohnung hingegen eher eingeschränkt. Im Regelfall werden Mehrparteienimmobilien bereits fertig geplant und dann die einzelnen Eigentumswohnungen im Objekt zum Erwerb angeboten. Auch wenn Sie als Käufer den Grundriss der Neubauwohnung vielleicht nicht mehr beeinflussen können, lassen sich Inneneinrichtung und Ausstattung vollständig selbst bestimmen. Manche Bauträger bieten dir dafür gleich die passenden Optionen an.
Modern und kosteneffizient: Weiters haben Sie einen gesetzlichen Gewährleistungsanspruch
und müssen sich in den ersten Jahren keine Sorgen um teure Reparaturen machen. Zudem sind Neubauten mit moderner Technik ausgestattet und erreichen eine deutlich höhere Energieeffizienz. Mit dem Kauf einer Passiv- oder Niedrigenergieimmobilie sparen Sie auf lange Sicht zusätzlich Nebenkosten. Auch der Wiederverkaufswert liegt ungleich höher.
Höherer Preis je nach Lage: Hingegen liegt der Kaufpreis eines Neubaus vom Bauträger in den meisten Fällen deutlich höher als der Erwerb einer vergleichbaren Bestandsimmobilie gleicher Lage. Da in beliebten Gegenden und Ballungsräumen kaum noch Grundstücke für Einfamilienhäuser vorhanden sind, müssen Interessenten sehr tief in die Tasche greifen oder Richtung Peripherie ausweichen. Hingegen stehen die Chancen auf den Kauf einer Neubauwohnung in Zentrumsnähe sehr gut – auch bei Eigentumswohnungen gilt: je zentraler, desto höher die Nachfrage und umso höher die Preise.
Bestandsimmobilie – Charme und Größe
Ob Eigentumswohnung oder Haus – Bestandsimmobilien müssen nicht erst gebaut werden, sie sind sofort bezugsfertig und je nach Baujahr und Zustand fallen lediglich einige Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten an.
Bezugsfertig und günstiger: Einer der Hauptvorteile von Bestandsimmobilien ist deren Bezugsfertigkeit direkt nach dem Kauf. Weiters sind Wohnräume und zugehörige Grundstücke in der Regel größer als die aktuell erhältlichen Parzellen. Zudem haben ältere Immobilien ihren eigenen Charme – etwa als stilvolle Jahrhundertwende-Villen gemütliche Bauernhäuser oder Altbauwohnungen. Schließlich müssen Käufer gebrauchter Häuser und Wohnungen meist deutlich weniger in die Kassa greifen als beim Neubau.
Sanierung und Unterhalt beachten: Zu beachten sind allerdings Kosten für etwaige Reparatur- und Sanierungsarbeiten – insbesondere, wenn gravierende Baumängel erst nach dem Kauf zutage treten, sind diese nur schwer kalkulierbar. Je älter Haus oder Wohnung sind, desto mehr Geld sollten Sie für überraschende Instandhaltungsarbeiten parat haben. Weiters gilt es vor dem Kauf einer Eigentumswohnung Hausgeld, Sonderumlagen sowie Regelungen zu Sonder- und Gemeinschaftseigentum von der jeweiligen Wohnungseigentümergemeinschaft zu erkunden.
Hohes Potenzial für Wertsteigerung: Im Gegensatz zu Neubauten von der Stange steigen Bestandsimmobilien in guten Lagen teils überdurchschnittlich im Wert. Wohnraum ist vor allem in Großstädten sehr begehrt und selbst wenn nach dem Erwerb zunächst höhere Kosten auf Eigentümer zukommen, kann die Wertsteigerung der Immobilie diese Mehrausgaben rasch kompensieren.
Wichtig: Vor dem Kauf einer Bestandswohnung sollten Sie bereits wissen, ob Sie Ihre Immobilie zu eigenen Wohnzwecken erwerben oder diese als Renditeobjekt zur eigenen Altersvorsorge dienen soll.
Neubau oder Bestand – die Frage nach den Kosten
In Sachen Kosten unterscheiden sich Neu- und Bestandsimmobilien teils deutlich. Dies gilt sowohl für Grund und Boden, Baukosten sowie anfallende Nebenkosten:
Grundstück und Nebenkosten
Während beim Kauf älterer Immobilien die Erschließungs- und Grundstückskosten bereits im Endpreis enthalten sind, müssen diese beim Neubau hinzugerechnet werden. Dabei sind Grundstückspreise sehr regionsabhängig: wo Bestandsimmobilien hohe Preise erzielen, sind auch die Grundstücke recht teuer – und umgekehrt. In ländlichen Gegenden gibt es den Quadratmeter mit etwas Glück oft unter 100 Euro, in Toplagen schießen die Preise gut und gerne auf 1.000 Euro und mehr.
Egal ob Bestandsimmobilie oder Neubau, Interessenten sollten weiters auf die anfallenden Nebenkosten achten. Hierzu zählen beispielsweise:
- Kosten für Baugenehmigung, Vermessungsarbeiten, Lageplan oder Bodengutachten
- Erschließung des Grundstücks mit Wasser, Abwasser, Strom und Gas
- Kosten für Rodungen, Trockenlegungen oder Abriss bestehende Gebäude
- Preis für eine befestigte Baustraße oder Zufahrtswege
- laufenden Kosten für Baustrom und -wasser und nötige Bauversicherungen
- Gutachter- und Architektenhonorare
Festpreisangebote vom Bauträger
Wer sich beim Neubau eines Einfamilienhauses an einen Bauträger oder Fertigteilhaushersteller wendet, kann in der Regel mit einem Festpreisangebot rechnen, dass das gesamte Projekt finanziell übersichtlicher und günstiger gestaltet. Wichtig dabei: Achten Sie genau darauf, was in dem genannten Festpreis enthalten ist. Begriffe wie schlüsselfertig und bezugsfertig können je nach Anbieter höchst unterschiedlich ausgelegt werden.
Architektenhaus mit Kostenschätzung
Ein klassisches Architektenhaus hingegen basiert auf einer Kostenschätzung des beauftragten Architekten. Ihr Architekt wird Ihnen zum Thema Kosten in der Regel keinen konkreten Festpreis nennen, sondern bestenfalls eine ungefähre Kalkulation pro Quadratmeter Wohnfläche. Der Quadratmeterpreis eines durchschnittlichen Einfamilienhauses in Österreich liegt aktuell etwa zwischen 1.000 Euro und 2.000 Euro – je nach Haustyp, Bauweise, Ausstattung und persönlichen Bedürfnissen. Allerdings gibt es in der Praxis nach oben hin preislich kaum Grenzen, denn jedes Extra lässt die Kassa klingeln. Weiters enthalten die Preisspannen keine Außenanlagen, sie beziehen sich ausschließlich auf die zu errichtende Immobilie.
Neubau vs. Bestandsimmobilie: Vor- und Nachteile im Überblick
| Gebäudeart | Vorteile | Nachteile |
| Neubauimmobilie | keine Instandhaltungs-kosten in den ersten Jahren
technisch auf dem neuesten Stand hohe Energieeffizienz und geringere Energiekosten Option der Mitgestaltung Neubauwohnungen auch in Zentrumsnähe von Städten vorhanden |
Meist höherer Kaufpreis
Neubauten sind nicht immer sofort bezugsfertig Höherer Organisations-aufwand beim Bau Infrastruktur meist erst in der in Entwicklung
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| Bestandsimmobilie | Meist niedrigerer Kaufpreis
Immobilie mit persönlichem Charme höhere Chancen für Objekte in Ballungsräumen meist gut ausgebaute Infrastruktur |
Sanierungs- und Instandhaltungskosten schwer kalkulierbar
Risiko unbekannter Meist geringfügige Umgestaltungsmöglichkeit weitere Kosten durch energetische Baumaßnahmen |
Mehr Kostenkontrolle: Eigenleistung, Ausstattung, Faktor Zeit
Wer mehr Zeit als Geld hat und sich etwas einschränkt, kann zusätzlich an der Kostenschraube drehen und die Finanzierung seines Eigenheims dadurch deutlich günstiger gestalten.
Eigenleistung: Ein hoher Anteil an Eigenleistung spart die immensen Lohnkosten für Handwerker und Facharbeiter. Hier gilt natürlich: viele Hände erreichen auch viel. Eine große Familie, ein umfangreicher Freundeskreis oder fleißige Kollegen sind klar von Vorteil. Als Eigenleistung eignen sich sämtliche nicht sicherheitsrelevanten Arbeiten – vom Außenputz über Fliesenlegen bis zur Wand- und Deckengestaltung. Allerdings sollten Sie Ihre Fähigkeiten realistisch einschätzen und mögliche Einsparpotentiale vorab vom Architekten oder Bauträger erstellen lassen.
Ausstattung: Mehr Geld als durch Eigenarbeit lässt sich mit einer kostengünstigen Ausstattung sparen. Möglichkeiten ergeben sich insbesondere im Bereich Küche, Bad, Fenster und Türen sowie Elektrik: Einfache Nasszelle mit schlichten Fliesen und preiswerten Armaturen statt Wellnessoase mit Whirlpool, gebrauchte intakte Einbauküche statt 40.000-Euro-Küche aus dem Möbelprospekt oder zweckmäßige Steckdosen, Schalter und Lampen statt Designerware – das alles wirkt wahre Kostenwunder.
Zeitfaktor: Schließlich bringt auch der Faktor Zeit bares Geld. Wer die eben genannten Dinge erst mit den Jahren durch ein Luxusambiente ersetzt oder seine Immobilie erst nach und nach mit teurem Pool, Gartensauna und Designerterrasse verschönert, überfordert das begrenzte Budget samt hoher Kreditkosten nicht schon von Beginn an.
Kurzes Fazit
Wohnung oder Haus, Neubau oder Bestandsimmobilie: Für viele ist es eine Glaubensfrage, für die allermeisten von uns letztlich aber eine Kostenfrage. Mögen Bestandsimmobilien ein hohes Charmepotenzial besitzen, ein großer Garten und die Wohnung mit Deckenstuck den Jugendtraum erfüllen – am Ende gilt es eine intakte Immobilie zu erwerben und mögliche Folge- bzw. Instandsetzungskosten von Beginn an einzukalkulieren.
Gleiches gilt für den Bau oder Kauf neuer Wohnungen und Häuser nach individuellen Wünschen. Der Faktor Energieeffizienz ist heute wichtiger denn je, der Faktor Nebenkosten allerdings auch – gerade hier verschätzen sich so manche Häuslebauer in Österreich leider gewaltig.
Video: Neubau oder Bestandsimmobilie?
Quelle: Jörg Somborn Baufinanzierungen / YouTube
FAQ Neubau und Bestandsimmobilie
Was gilt als Neubau in Österreich?
Der Begriff Neubau gilt in der Regel bis zum Zeitpunkt der ersten umfassenden Sanierung – meistens aber nur fünf Jahre lang. Als Neubauwohnungen werden im österreichischen Mietrechtsgesetz Objekte bezeichnet, die nach dem 30.06.1953 (Mietwohnungen) bzw. nach dem 08.05.1945 (vermietete Eigentumswohnungen) errichtet wurden.
Ist eine Kernsanierung ein Neubau?
Ein kernsaniertes Haus oder eine kernsanierte Wohnung kommen einem Neubau gleich. Beim Erwerb solcher Immobilien ersparen sich Bauherren viel Aufwand, Ärger und letztlich auch hoher Kosten in den folgenden Jahren.
Was ist besser – Alt- oder Neubau?
Neubauten haben gegenüber einem Altbau den Vorteil, dass sie eine merkliche modernere Technik, effiziente Dämmung und letztlich eine hohe Energieersparnis in Aussicht stellen. Sie kosten allerdings in der Anschaffung um einiges mehr als Bestandsbauten.
Warum Sanierung von Bestandsimmobilie statt Neubau?
Bei einer Sanierung kann man die vorhandene Bausubstanz mitsamt ihrer grauen Energie weiter nutzen. Natürlich werden auch hier im Rahmen des Umbaus Ressourcen verbraucht, aber deutlich weniger, als wenn ein Gebäude abgerissen, der Bauschutt entsorgt und auf dem Grundstück schließlich ein Neubau errichtet wird
Werden Immobilien wieder günstiger in Österreich?
Wohnungen und Häuser dürften heuer etwas billiger werden. In Österreich rechnen Experten mit einer Verbilligung um fünf Prozent, nachdem im Vorjahr die Preise im Schnitt um zehn Prozent zugelegt haben. Nach Jahren drastisch steigender Immobilienpreise dürfte es 2023 zu einer ersten Beruhigung am Markt kommen.