Das Baukonto – Vorteile, Konditionen und Kosten

Wozu eignet sich ein Wohnbaukonto?

Das Baukonto dient zur Überbrückung der ersten Projektphasen eines Wohnprojekts. Daher bewegt sich die Kreditlaufzeit in der Regel nur zwischen 12 und maximal 48 Monaten. In dieser Zeit sind keine Tilgungen nötig, nur die anfallenden Sollzinsen müssen regelmäßig beglichen werden. Am Ende des Kreditzeitraums wird das Baukonto abgedeckt und es erlischt.

Inhaltsverzeichnis

Hintergrundwissen zum Thema Baukonto

Kaum fällt der Startschuss für das eigene Wohnprojekt, flattern die ersten Rechnungen ins Haus. Ob Notarkosten, Grunderwerbssteuer oder Aufwendungen für Planungen und den Architekten – bereits diese Posten können ins Geld gehen. Entweder Sie greifen dann auf Ihre Ersparnisse zurück, oder aber Sie müssen die nötigen finanziellen Mittel beschaffen. Eine flexible Möglichkeit hierfür ist das sogenannte Baukonto.

Kurze Definition: Was ist ein Baukonto?

Das Baukonto – auch Wohnbaukonto genannt – ist wie ein Überziehungsrahmen auf einem Konto aufgebaut. Es bietet jedoch deutlich günstigere Zinsen und ist in der Regel auf eine maximale Laufzeit von vier Jahren begrenzt. Danach wird der ausgenutzte Kreditbetrag zurückbezahlt oder in einen Kredit umgewandelt und somit abgedeckt.

Wohnbaukonten bieten eine äußerst flexible Art der Finanzierung für Kunden, die sich in der ersten Bauphase oder Planung ihrer Immobilie befinden und den exakten Kreditbetrag, den sie letztlich benötigen werden, noch nicht kennen. Mit dem gewährten Kontokorrentkredit werden bei Bedarf alle Rechnungen zum Wohnprojekt beglichen.

Dies ist aber nicht unendlich möglich, denn zu Beginn wird mit dem Kreditinstitut eine Obergrenze festgelegt. Bis zu dieser Maximalsumme können Sie das Baukonto dann jederzeit flexibel nutzen. Für Baukonten ist in der Regel keine grundbücherliche Besicherung notwendig.

Wohnbaukonto: In welchen Fällen lohnt sich das?

Ein Baukonto lohnt sich insbesondere dann, wenn Sie in der Projektphase Ihres Wohnprojekts hohe finanzielle Flexibilität brauchen. Wer kennt das nicht: Sie haben genaue Wünsche und Ziele, können jedoch die anfallenden Kosten und den Zeitablauf zur Umsetzung noch nicht einschätzen. Einige Beispiele aus der Praxis:

Eigenleistung: Beides trifft meist auf Häuselbauer oder Haussanierer zu, die in Eigenleistung selbst Hand anlegen möchten. Hier sind die Kosten für erforderliche Baumaterialen kalkulierbar, welche Leistungen man jedoch im Laufe der Umsetzung zukaufen muss, oft erst später klar.

Überbrückung der Wohnbauförderung: Auch wer eine Wohnbauförderung beantragt hat und auf die Auszahlung des Förderbetrags wartet, ist mit einem Baukonto gut bedient. Flattern Rechnungen ins Haus, werden diese vorab beglichen. Sobald die Wohnbauförderung ausbezahlt wird, fließt diese auf das Baukonto für weitere Zahlungen.

Zwischenfinanzierung Immobilienverkauf: Gleiches gilt für Zwischenfinanzierung beim Verkauf einer vorhandenen Immobilie. Bis en geeigneter Käufer und der optimale Preis für die Bestandsimmobilie gefunden ist, kann der Verkaufserlös über ein Baukonto vorübergehend vorfinanziert und später wieder ausgeglichen werden.

Zwischenfinanzierung von Bauspardarlehen: Schließlich lassen sich per Wohnbaukonto die notwendigen Eigenmittel sowie der gewünschte Darlehensbetrag eines Bauspardarlehens zwischenfinanzieren – wenn der Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif ist, aber dringend Geld benötigt wird.

INFOKASTEN

Baukonto und Zwischenfinanzierung: Wo liegt der Unterschied?

Ein Baukonto dient vor allem dazu, die verschiedenen Zahlungsflüsse während eines Bauprojekts flexibel längerfristig zu managen. Auf eine Zwischenfinanzierung greift man hingegen dann zurück, wenn nur bestimmte Zahlungsflüsse kurzfristig vorfinanziert werden müssen.

Konditionen: Welche Kosten fallen beim Baukonto an?

Da es sich beim Wohnbaukonto um einen Kontokorrentkredit handelt, berechnet die Bank für den jeweils in Anspruch genommenen Betrag natürlich einen Sollzinssatz. In aller Regel fällt dieser etwas höher als bei langfristigen Wohnbaufinanzierungen. Grund: Die Laufzeit und Kreditrahmen beim Baukonto sind begrenzt und Kreditinstitute erwarten hier automatisch einen geringeren Zinsertrag. Gleichzeitig ist der Aufwand für Kreditprüfung und Erstellung des Rahmenvertrages vergleichbar einer Baufinanzierung.

Weiters können im Zusammenhang mit einem Baukonto noch andere Kosten anfallen. Eine Kontoführungsgebühr beispielsweise, die monatlich oder quartalsweise eingehoben wird. Zu Vertragsbeginn werden auch ein einmaliges Bearbeitungsentgelt oder Provisionen erhoben.

Schließlich sind Gebühren für den Grundbucheintrag zu bezahlen, soweit sich die jeweilige Bank grundbücherlich besichern möchte – dies ist dann der Fall, wenn keine ausreichenden sonstigen vorhanden sind.

Tipp: Grundsätzlich hängt die Höhe des Sollzinssatzes auch beim Wohnbaukonto von vorhandenen Sicherheiten ab. Höhere Sicherheiten bedeuten automatisch einen geringeren Sollzinssatz und umgekehrt.

Welche Sicherheiten werden für ein Baukonto verlangt?

Ob ein Wohnbaukonto grundbücherlich besichert wird, hängt vom individuellen Sachverhalt und dem jeweiligen Kreditinstitut ab. Eine wesentliche Rolle spielt aber die persönliche Bonität des Kreditnehmers. In der Praxis gehen Banken hier sehr unterschiedlich vor:

Vollständigen Eintragung der Hypothek im Grundbuch: In diesem Fall ist das Kreditinstitut für die komplette Laufzeit voll besichert und es fallen die gesamten Eintragungs-Gebühren an.
Eintragung der Rangordnung im Grundbuch: Die Anmerkung der Rangordnung gilt nur ein Jahr ab Eintragung und kann nicht verlängert werden. Dafür fallen vorerst auch nur die halben Kosten an. Das Baukonto muss innerhalb des Jahres vollständig ausgeglichen sein.
Einverleibungsfähige Pfandurkunde (EPU): Hier wird zwar eine Pfandurkunde erstellt und notariell beglaubigt, allerdings trägt das Kreditinstitut die Hypothek nicht sofort im Grundbuch ein. Dies ist günstigste, wenn auch für Banken unsicherste, Variante.

Baukonto: Die wichtigsten Vorteile

Für Häuselbauer oder Sanierer bietet ein Baukonto drei wesentliche Vorteile:

Höchstmaß an Flexibilität: Während der Projektphase können durch Sie als Kreditnehmer problemlos Ein- und Auszahlungen vorgenommen werden. Insbesondere dann ein großer Vorteil, wenn laufend Rechnungen zur Zahlung anstehen und problemlos angebotene Skonti vereinbart werden können.

Vor- oder Zwischenfinanzierungen: Eigenmittel, die noch in einer zu verkaufenden Immobilie, einem nicht zuteilungsreifen Bausparvertrag oder einer zu erwartenden Wohnbauförderung gebunden sind, können Sie mit dem Baukonto ebenfalls elegant herauslösen – ohne einer laufenden Kreditrückzahlung.

Liquiditätsbelastung: Schließlich können Sie dank einem Baukonto Ihre monatliche Liquidität gut steuern. Zwar ist der in der Regel etwas höhere Zins laufend zu bezahlen, eine regelmäßige Kredittilgung müssen Sie über die vereinbarte Laufzeit aber nicht vornehmen.

Nachteile: Wohnbaukonto und dann?

Gibt es auch Nachteile in Sachen Wohnbaukonto? Ja!

Grundsätzlich ist das Modell Wohnbaukonto verlockend: Über die gesamte Laufzeit werden nur Zinskosten fällig – Tilgungen müssen keine geleistet werden. Das schafft finanziellen Spielraum, birgt aber Gefahren. Die Zinsen sind meist deutlich höher als bei Immobiliendarlehen und am Ende muss die aufgelaufene Kreditsumme komplett abgelöst werden – entweder durch Eigenmittel oder über eine weitere Wohnbaufinanzierung.

Baukonten können zudem nur über einen, relativ kurzfristigen Zeitraum und mit begrenzter Kreditsumme genutzt werden, um Zahlungsflüsse während eines Bauprojekts zu managen. Stehen höher Summen zur Zahlung an, bleibt auch hier nur ein langfristiger Wohnbaukredit als Kreditlösung.

Sind die Baukosten über längere Zeit unklar, und können Zahlungen durch das Wohnbaukonto nicht sichergestellt werden, bleibt der Kunde zudem oft an seine Bank gebunden und muss schlimmstenfalls mit einem sehr teuren Kredit am Baukonto auskommen – falls die Bonität für einen klassischen Wohnbaukredit nicht ausreicht.

Tipp: Läuft Ihr Wohnkonto aus oder sind die Zinskonditionen bei Ihrer aktuellen Bank zu hoch, sollten Sie als Kreditnehmer ein anderes Kreditinstitut aussuchen, welches den Saldo des Baukontos durch ein günstigeres bedarfsgerechtes Kreditmodell übernimmt.

Schneller ans Ziel: per Baukontorechner

Ein kostenloser Baukontorechner erspart Ihnen bei der Suche nach dem geeigneten Kontomodell viel Zeit und Mühe. Per Vergleich verschaffen Sie sich mit wenigen Klicks einen ersten Überblick zu allen Angeboten am Markt und finden rasch die Variante, die tatsächlich am günstigsten ist.

Anschließend können sie den besten Anbieter um ein unverbindliches und kostenloses Beratungsgespräch kontaktieren und gemeinsam einen Finanzierungsvorschlag ausarbeiten

Für eine optimale Planung Ihrer Finanzen sollte Ihnen die Bank folgende Punkte bieten:

Detailprüfung zum aktuellen Stand Ihrer Finanzierung
Analyse und Erarbeitung verschiedener Kreditmodelle
Abgleich mit den aktuell besten Angeboten am Markt
Prüfung sämtlicher Bedingungen der besten Angebote
Prüfung der Umsetzung für Ihre Finanzierung
Begleitung bis zum endgültigen Vertragsabschluss

Fazit zum Thema Baukonto

Als kurzfristiger Kontokorrentkredit eignet sich ein Wohnbaukonto ideal, um die Liquidität für private Bauprojekte effizient zu managen. Es unterstützt Häuselbauer sowohl bei der Finanzierung des eigentlichen Bauvorhabens, kann zur Vorfinanzierung einer noch nicht bewilligten Wohnbauförderung genutzt werden, oder dient als Zwischenfinanzierung beim Verkauf und Wechsel auf eine neue Immobilie.

Hat das Baukonto seinen Zweck erfüllt, wird es nach Beendigung des Bauprojektes in der Regel geschlossen. Alternativ lässt sich ein Wohnbaukonto auch bequem in einen langfristigen, zinsgünstigen Wohnbau-Kredit umwandeln.

Video: Wohnbaukonto – die Lösung für Zwischenfinanzierungen

Quelle: Ihre Optimale Finanzierung / YouTube

FAQ

Wie funktioniert das Baukonto?

Beim Baukonto vereinbart man mit der Bank einen Kreditrahmen (Kontokorrentkredit), der für vorübergehende Zahlungen eines Wohnprojekts bei Bedarf ausgenutzt werden kann. Fallen Rechnungen an, die mit dem Wohnprojekt in Verbindung stehen, werden diese über das Baukonto beglichen. So eignet sich ein Wohnbaukonto auch ideal für Zwischenfinanzierungen.

Was kostet ein Überbrückungskredit?

Überbrückungskredite sind deutlich teurer als andere Baufinanzierungen. Die Zinsen sind variabel und schwanken je nach Marktlage. Effektiv kann ein Zwischenfinanzierungsdarlehen bis zu drei Prozent an Sollzinsen ausmachen. Bearbeitungsgebühren von ein bis zwei Prozent sowie Kosten der Kreditsicherung (Grundschuld) verteuern den Überbrückungskredit zusätzlich.

Wie läuft eine Zwischenfinanzierung ab?

Eine Zwischenfinanzierung ist ein Darlehen, welches vorübergehende Liquiditätsengpässe überbrückt. Der Zeitraum der Zwischenfinanzierung endet, sobald der Kreditnehmer Zugriff auf Eigenkapital oder einen anderen Kredit hat. Zwischenfinanzierungen sorgen zumeist für eine stabile Gesamtfinanzierung.

Wie hoch sind die Zinsen für eine Zwischenfinanzierung?

Bei einer Zwischenfinanzierung gibt es keinen festen Zinssatz für die gesamte Laufzeit. Er wird individuell entsprechend den Voraussetzungen des Antragstellers und der aktuellen Marktlage ausgehandelt. In der Regel liegen die Zinsen aber deutlich höher als bei klassischen Immobiliendarlehen.

Ist ein Kontokorrentkredit ein Darlehen?

Ein Kontokorrentkredit wird im Rahmen eines Girokontos als eine Art des Darlehens gewährt. Der Hauptunterschied zwischen einem klassischen Darlehen und dem Kontokorrentkredit: die Summe, die zur Verfügung steht, wird nicht vorher ausgezahlt und vereinbart.