Energieausweis Österreich – Inhalte, Kosten und Ausstellung

Warum ist ein Energieausweis so wichtig?

Egal ob Kauf, Verkauf oder Vermietung: Bevor Sie sich für eine Immobilie entscheiden, sollten Sie die zukünftigen Energiekosten genau erkunden. Der Energieausweis für Immobilien bietet Ihnen alle nötigen Informationen dazu. Was der Energieausweis enthalten muss, wer ihn ausstellen darf und was er kostet – dies und mehr erfahren Sie in diesem Ratgeber.

Inhaltsverzeichnis

Definition Energieausweis

Varianten & Details

Wann ist er Pflicht?

Kosten

Ausstellung

Ausnahmen

Fazit & Video

Häufige Fragen

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Der Energieausweis – was ist das genau?

Energieausweise für Haus und Wohnung beschreiben die Gesamtenergieeffizienz der jeweiligen Gebäude. Sie sind nach den technischen Bauvorschriften der einzelnen Bundesländer zu erstellen. Als Verkäufer oder Vermieter einer Immobilie müssen Sie potenziellen Interessenten sogar einen höchstens zehn Jahre alten Energieausweis vorlegen. Dieser darf ausschließlich von befugten und qualifizierten Personen erstellt werden. Der wichtigste Kennwert in jedem Energieausweis ist die Energiekennzahl für Ihr Haus oder Ihre Wohnung.

Energieausweisklassen: Um den spezifischen Heizwärmebedarf von Gebäuden einzustufen, werden im Energieausweis Klassen nach ihrem Heizwärmebedarf pro m²-Brutto-Grundfläche ausgewiesen. Ähnlich wie bei den EU-Labels von Kühlgeräten, Wasch- und Spülmaschinen oder Reifen, wird auch bei den Energieausweisklassen nach den Kategorien A++ bis G unterschieden.

Überblick über die neun Energieausweisklassen in Österreich

Ausweisklasse	Jährlicher Heizwärmebedarf	Gebäudekategorie
A++	max. 10 kWh/m²	Passivhäuser
A+	max. 15 kWh/m²	Passivhäuser
A	max. 25 kWh/m²	Niedrigenergiehaus mit Komfortlüftung
B	max. 50 kWh/m²	Energiesparhaus
C	max. 100 kWh/m²	Niedrigenergiehäuser
D	max. 150 kWh/m²	unsanierte Gebäude
E	max. 200 kWh/m²	alte unsanierte Gebäude
F	max. 250 kWh/m²
G	über 250 kWh/m²

Tipp: Als Vermieter oder Verkäufer einer Wohnimmobilie können Sie darüber entscheiden, ob Sie Interessenten einen Energieausweis für das gesamte Gebäude oder die einzelne Wohnung vorlegt.

Varianten und Details – was steht im Energieausweis?

Energieausweise in Österreich gibt es in drei verschiedenen Varianten:

• für Wohngebäude
• für Nicht-Wohngebäude
• für sonstige Gebäude

Je nach Ausführung, listeten diese verschiedene Kennzahlen auf, welche für die Ermittlung des Energiebedarfs eine entscheidende Rolle spielen. Zu den wichtigsten Werten zählen hierbei:

Heizwärmebedarf (HWB): Dieser gibt jene Wärmemenge an, die den Räumen rechnerisch zur Beheizung hinzugefügt werden muss. Der Energieausweis beinhaltet zum einen die Darstellung des HWB am Standort des Gebäudes (Standortklima _sk) im Vergleich zu einem Referenzstandort (Referenz _Ref) für ganz Österreich, zum anderen spezifisch bezogen auf die Brutto-Grundfläche (Flächen inklusive Wände). Altbauten haben meist einen jährlichen HWB von 100 bis 200 kWh/m², Neubauten in der Regel einen HWB unter 50 kWh/m² pro Jahr.

Gesamtenergieeffizienzfaktor (f_GEE): Dieser definiert die Effizienz des Gebäudes inklusive der haustechnischen Anlagen. Dabei wird die gesamte Immobilie mit einem Referenzneubauobjekt aus dem Jahr 2007 verglichen. So lässt sich erkennen, ob das Gebäude energetisch besser (f_GEE < 1) oder energetisch schlechter (f_GEE > 1) als das Vergleichsobjekt ist.

Primärenergiebedarf (PEB): Der Primärenergiebedarf inkludiert die gesamte Energie für den Bedarf im Gebäude, samt Aufwandes für die Energieaufbringung – also etwa Herstellung und Transport.

Kohlendioxidemissionen (CO2): Dieser Wert umfasst die CO2-Emissionen, welche dem gesamten Energiebedarf hinzugerechnet werden. Hierin inkludiert sind auch die Werte für Transport und Erzeugung sowie Energieverluste.

Warmwasser-Wärmebedarf (WWWB): Der WWWB zeigt auf, wie viel Energiebedarf für die Warmwasserbereitstellung benötigt wird – inklusive des Energieverlusts der Heizungsanlage. Berechnungsgrundlage ist die Erwärmung von einem Liter Wasser pro Quadratmeter Brutto-Gesamtfläche um 30 Grad.

Heizenergiebedarf (HEB_SK): Der HEB berücksichtigt zusätzlich zum Nutzenergiebedarf die Verluste der Haustechnik im Gebäude – beispielsweise Energieverluste des Heizkessels und der Energiebedarf von Umwälzpumpen.

Endenergiebedarf (EEB): Beim EEB schließlich wird neben dem Heizenergiebedarf noch der Haushaltsstrombedarf berücksichtigt. In der Praxis entspricht dies der Energiemenge, die hinzugekauft werden muss.

Energieausweis – wann ist er Pflicht?

In Österreich sind Energieausweise von Gebäuden oder Nutzungsobjekten – also Häuser, Wohnungen oder Geschäftsräume) grundsätzlich auszuhändigen bei

• Vermietung,
• Verpachtung
• oder Verkauf

Baubewilligungen: Weiters wird ein Energieausweis benötigt, wenn Sie eine Baubewilligung für einen Neubau oder entsprechend umfangreiche Veränderungen an einem Altbau vornehmen wollen.

Förderungen: Auch bei Förderungsanträgen für einen Neubau oder eine Sanierung muss ein gültiger Energieausweis vorgelegt werden, bei dem eine bestimmte Energiekennzahl erreicht werden muss. 

Tipp: Als Verkäufer oder Vermieter müssen Sie wissen: Bei fehlenden Angaben zur Energieeffizienz oder nicht rechtzeitiger Aushändigung drohen Verwaltungsstrafen von bis zu 1.450 Euro. Falsche Angaben zu Energiekennwerten können weiters Gewährleistungs- bzw. Schadenersatzansprüchen nach sich ziehen – etwa Preisminderung bzw. Mietpreisminderung, oder sogar Aufhebung des Vertrags.

Wie hoch liegen die Kosten beim Energieausweis?

Die Kosten für Energieausweise sind in Österreich gesetzlich nicht festgeschrieben. Sie müssen diese jeweils mit dem Ersteller direkt aushandeln. Wichtig: Der finanzielle Aufwand schwankt je nach Art der Immobilie sehr stark.

Kosten je nach Gebäudeart: Kommt man bei gleichartigen Wohnungen in Mietshäusern mit dem alten Richtwert von einem Euro pro Quadratmeter hin, lassen sich Einfamilienhäuser weniger einfach bewerten. Hier müssen Sie gut und gerne mit dem Doppelten rechnen. Insbesondere bei Altbauten mit seltenen Bauteilen und unzureichenden Plänen können die Kosten deutlich höher ausfallen.

Kosten je nach Lage: Weiters sind die Preise von Energieausweisen auch von der Lage der Immobilie abhängig. In Metropolregionen wie Wien fallen diese nicht selten doppelt so hoch aus wie auf dem flachen Land.

Tipp: Generell lassen sich in Sachen Energieausweiskosten für ein Einfamilienhaus rund 500 Euro, bei einem Mehrparteienhaus rund 1.000 Euro veranschlagen. Vergleichen Sie unbedingt die Preise mehrere Anbieter!

Kostenübernahme bei Verkauf: Benötigen Sie für den Verkauf Ihres Gebäudes einen Energieausweis, müssen Sie als Verkäufer dessen Erstellung durch einen qualifizierten Sachverständigen zunächst selbst tragen. Im Rahmen des späteren Kaufvertrags steht es den Vertragsparteien aber frei, eine Kostenaufteilung oder komplette Kostenerstattung zu vereinbaren.

Kostenübernahme bei Vermietung: Bei Mietverträgen müssen Sie als Vermieter die Kosten für die Erstellung des Energieausweises stets selbst tragen. Diese Kosten sind dabei als Erhaltungsaufwand klassifiziert und somit nicht als Betriebskosten umsetzbar. Allerdings können Sie die entstandenen Kosten als Ausgaben in der Hauptmietzinsabrechnung einfließen lassen. In diesem Fall müssen Sie Hauptmietern aber Einsicht (inkl. Kopie) in den Energieausweis gewähren – wenn diese dies einfordern.

Energieausweis – wer kann und darf ihn ausstellen?

In den vergangenen Jahren gab es in Österreich eine rege Diskussion, welche Unternehmer einen Energieausweis ausstellen dürfen. Nach mehreren Erlassen sind aktuell folgende Gruppen von Gewerbetreibenden bzw. Selbstständigen befugt, Energieausweise zu erstellen:

Gewerbetreibende

• Baumeister
• Elektrotechnik
• Gas-, Sanitär- und Heizungstechnik,
• Kälte-, Klima- und Lüftungstechnik
• Holzbau-Meister
• Ingenieurbüros der Fachgebiete Bauphysik, Gebäudetechnik und Innenarchitektur

Ziviltechniker 

• Architekten
• Zivilingenieure
• Ingenieurkonsulenten für Bauingenieurwesen
• Wirtschaftsingenieure

Tipp: Einige Gewerbetreibende stellen Energieausweise nach Datenlage auch im vereinfachten Verfahren online aus. Ein Energieausweis, welcher nach einer Begutachtung vor Ort erstellt wird, kostet in der Regel zwar deutlich mehr, ist jedoch genauer. Insbesondere für Berechnungen zur Amortisierung von spezifischen Investitionen ist letzterer sinnvoll.

Ausnahmen – in welchen Fällen braucht es keinen Energieausweis?

Auch, wenn es den Anschein haben mag: Energieausweise sind in Österreich längst nicht in jedem Fall notwendig. So sind eine Reihe von Immobilien von der Pflicht zur Erstellung eines Energieausweises ausgenommen:

• Frostfrei, zu haltende Objekte ohne Heizungsanlage
• Abbruchobjekte mit Abriss innerhalb von drei Jahren laut Kaufvertrag
• Gebäude zur Nutzung von für Gottesdiensten und religiösen Zwecken
• Provisorisch errichtete Gebäude mit maximal zweijähriger Nutzungsdauer 
• Industrieanlagen, Werkstätten und landwirtschaftliche Nutzgebäude mit Abwärme
• Ferienwohnungen unter einem Viertel des ganzjährigen Energiebedarfs
• Freistehende Gebäude mit einer Gesamtnutzfläche unter als 50 m²

Fazit zum Thema Energieausweis in Österreich

Energieausweise bieten wertvolle Informationen zu Gesamtenergieeffizienz und Energiebedarf einer Immobilie. In Österreich müssen diese seit einigen Jahren bei Vermietung, Verpachtung sowie beim Verkauf von Häusern, Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten vorgelegt bzw. ausgehändigt werden.

Im Energieausweise müssen verschiedenste Kennzahlen aufgeführt sein. Nur so können Käufer und Mieter damit Rückschlüsse auf die monatlichen Energiekosten ziehen und abwägen, ob Sie sich den laufenden Unterhalt des Wunschobjektes leisten wollen bzw. können.

Die Ausstellung eines Energieausweises ist in Österreich mittlerweile streng geregelt – nur gewisse Gewerbetreibende und Ziviltechniker sind hierzu berechtigt. Weiters muss bei Unvollständigkeit oder Fehlen eines entsprechend zertifizierten Energieausweises mit Verwaltungsstrafen gerechnet werden. Falschangaben beispielsweise zu den Energiekennwerten können zudem Gewährleistungs- bzw. Schadenersatzansprüchen nach sich ziehen.

Video: Die 10 wichtigsten Fragen – Energieausweis leicht erklärt

Quelle: Mein Makler Immobilienwissen / YouTube

Häufige Fragen

Wer erstellt einen Energieausweis in Österreich?

In Österreich sind nur gewisse Berufsgruppen dazu berechtigt, einen Energieausweis auszustellen. Hierzu zählen beispielsweise Ziviltechniker, Architekten, sowie Zivilingenieure und -konsulenten.

Wie viel kostet ein Energieausweis in Österreich?

Die Preise eines Energieausweises sind recht unterschiedlich. Sie sind in aller Regel von Gebäudeart und -alter sowie von der Lage der Immobilie abhängig. Generell kann man für ein Einfamilienhaus mit rund 500 Euro, bei einem Mehrparteienhaus mit rund 1.000 Euro an Kosten rechnen.

Was ist ein guter Wert im Energieausweis?

2007 bis 2009 galt ein Gebäude mit 200 kWh/ m² jährlich als energetisch gut modernisiertes Einfamilienhaus. In Energieausweisen mit Ausstellungsdatum bis April 2014 wurden Häuser mit 150 kWh/ m² jährlich als energetisch gut saniert erachtet. Mittlerweile ist für diese Klassifizierung ein Endenergiebedarf von 70 bis 100 kWh/ m² und Jahr erforderlich.

Wie berechnet man den Energieausweis?

Zur Berechnung wird die Wohnfläche mit dem Faktor 1,2 multipliziert, um beispielsweise auch Treppenhaus und Kellerräume zu berücksichtigen. Der erhaltene Wert muss mit dem Energieverbrauchskennwert aus dem Energieausweis multipliziert werden. Als Ergebnis steht dann der zu erwartende Verbrauch für die Beheizung der Immobilie in Kilowattstunden.

Was passiert, wenn man keinen Energieausweis hat?

Wenn ein Energieausweis nicht rechtzeitig vorliegt oder nicht korrekt ausgeführt wird, drohen gemäß EnEv 2014 in §27 in Österreich Bußgelder von bis zu 15.000 Euro. Ein Strafgeld kann gegen die Aussteller von Energieausweisen verhängt werden. Aber auch Immobilienbesitzer selbst müssen mit Verwaltungsstrafen, oder bei Falschangaben Gewährleistungs- bzw. Schadenersatzansprüchen rechnen.

Wer braucht keinen Energieausweis?

Seit 2014 ist der Energieausweis in Österreich Pflicht, wenn Sie eine Immobilie verkaufen oder neu vermieten wollen. Für Abbruchobjekte, provisorisch errichtete Gebäude, denkmalgeschützte Häuser und Gebäude, bestimmte Ferienwohnungen oder freistehende Gebäude mit einer Gesamtnutzfläche unter als 50 m² ist kein Energieausweis nötig.