Was gilt beim Vorvertrag für Immobilien?
In Österreich ist ein unterschriebenes Angebot so viel wie ein Vorvertrag für den Immobilienkauf. Dies gilt sowohl beim Verkauf von Privat an Privat als auch über einen Makler. Käufer und Verkäufer stehen damit gegenseitig in der Verbindlichkeit. Willkürliche Vertragsbrüche können teils hohe Schadenersatzansprüche zur Folge haben.
Inhaltsverzeichnis
| Was versteht man unter einem Vorvertrag? |
| Was muss ein Vorvertrag enthalten? |
| Wann ist ein Vorvertrag sinnvoll? |
| Was kostet ein Vorvertrag? |
| Ist ein Rücktritt möglich? |
| Fazit |
| Video |
| FAQ |
Hintergrundwissen zum Thema Vorvertrag beim Immobilienkauf
Bevor Sie ein Anbot beim Makler unterschreiben, müssen Sie die Konsequenzen genau kennen. Denn ein solcher Vorvertrag bindet beide Parteien – Käufer und Verkäufer –, und verpflichtet zur Erfüllung der vereinbarten Bedingungen. Ein willkürlicher Rücktritt ohne Grund kann rasch Schadenersatzzahlungen nach sich ziehen. Gleiches gilt bei Angeboten von Privat zu Privat.
Sie sollten also frühestens ein Anbot unterzeichnen, wenn Sie sich die Liegenschaft zu 100 Prozent leisten können oder eine Zusage für die erforderliche Finanzierung von Ihrer Bank in der Tasche haben.
Was versteht man unter einem Vorvertrag?
Bei einem Vorvertrag für den Verkauf oder Kauf einer Immobilie verpflichten sich Käufer und Verkäufer künftig einen weiteren Vertrag, den Hauptvertrag, abzuschließen. Hauptgründe für Vorverträge sind zumeist rechtliche oder tatsächliche Hindernisse – beispielsweise eine noch fehlende Finanzierungszusage der Bank, oder ein noch unklarer Verkauf der Liegenschaft.
Im Klartext heißt das: Obwohl die Umstände für den Abschluss eines Hauptvertrags noch nicht reif sind, ermöglicht der Vorvertrag eine rechtliche Regelung – allerdings ohne endgültige Verpflichtung.
Tipp: Letzteres kann – und sollte – in einer Umstandsklausel des Vorvertrags präzisiert werden. Denn sollten sich die Rahmenbedingungen noch ändern, besteht für Sie keine Verpflichtung zum Abschluss des Hauptvertrags.
Was muss ein Vorvertrag zum Immobilienkauf enthalten?
In Österreich ist der Vorvertrag beim Immobilienverkauf im Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch § 936 ABGB geregelt. Grob gesagt, enthält ein Vorvertrag enthält alle Punkte des geplanten Kaufvertrages, da er eine Vereinbarung zum Abschluss des Hauptkaufvertrags ist.
Folgende Punkte sollte der Vorvertrag für einen Immobilienkauf in Österreich unbedingt enthalten:
- Vorname, Nachname, Geburtsdatum, Anschrift von Verkäufer und Käufer
- Detaillierte Beschreibung des Kaufgegenstandes laut Angaben des Grundbuchs
- Höhe des Kaufpreises, Zeitpunkt der Zahlung sowie Regelungen bei Zahlungsverzug
- Name und Konditionen des Maklers (sofern dieser beauftragt wird)
- Name und Konditionen des Unterfertigers (Rechtsanwalt oder Notar)
- Geplanter Übergabezeitpunkt sowie Gültigkeitsdauer des Vorvertrags
- Alle Umstände, die zum Abschluss des Hauptvertrags erforderlich sind (Umstandsklausel)
- Mögliche Angaben zu Gewährleistungen oder sonstiger Zusicherungen
Tipp: Beide Seiten sind grundsätzlich an den Vorvertrag gebunden, aber es gibt auch mehrere Rücktrittsmöglichkeiten. Die Aufnahme konkreter Rücktrittsmöglichkeiten wie beispielsweise „vorbehaltlich der Kreditzusage durch meine Bank“ ist durchaus üblich.
INFO: Vorvertrag – kostenloses Muster zum Download
Vorlagen zu Vorverträgen für den Immobilienkauf bieten in der Regel alle Makler und Notare. Hier finden Sie ein kostenloses Muster der Wirtschaftskammer Österreich zum Download.
Wann ist ein Vorvertrag beim Immobilienkauf sinnvoll?
Vorverträge beim Immobilienerwerb machen in der Praxis, durchaus Sinn. Sie können Verkäufer wie Käufer schützen.
Verkäufer: Das Anbot erspart Verkäufer und Makler unnötige Zeit- und Reiseaufwendungen und soll wankelmütige Käufer davon abhalten, im letzten Moment abzuspringen. Ein gutes Angebot sollten Sie sich als Immobilienverkäufer immer absichern lassen.
Käufer: Gleiches gilt für Käufer von Immobilien. Sie können sich ein günstiges Angebot damit absichern – etwa bei besonders starker Nachfrage. Beim Makler ist dazu nur die Unterzeichnung eines Angebots nötig. Allerdings sollten Sie sich die Unterzeichnung als Käufer gut überlegen.
Was kostet die Unterfertigung eines Vorvertrags?
In Österreich spielen die Kosten des Vorvertrags eine untergeordnete Rolle. Beim Privatkauf sind viele Versionen online gratis verfügbar. Als Käufer beim Makler unterschreibt man sein Angebot ohne zusätzliche Kosten. Natürlich können Sie sich Ihren Vorvertrag durch einen Notar oder Anwalt erstellen lassen.
Kosten für Anwalt oder Notar: Die Höhe der Rechtsanwalts- oder Notariatskosten für einen Kaufvertrag betragen in der Regel ein bis drei Prozent des Kaufpreises und sind durch die jeweiligen Kammertarife festgelegt.
Tipp: Sinnvoll kann die Vereinbarung eines Pauschalhonorars beim Immobilienkauf sein, in welchem der Vorvertrag bereits inkludiert ist.
Immobilienkauf: Wann ist ein Rücktritt vom Vorvertrag möglich?
Ein Vorvertrag ist grundsätzlich rechtlich bindend. Schließlich verpflichten sich beide Vertragsparteien darin zur Erfüllung der aufgeführten Bedingungen. Voraussetzung der Gültigkeit eines Vorvertrags sind hierbei inhaltliche wie zeitliche Bestimmungen.
- Inhaltliche Bestimmung: Dies bedeutet nichts anderes, als dass die Inhalte von Vorvertrag und späterem Hauptvertrag übereinstimmen.
- Zeitliche Bestimmung: Dies besagt, dass der Abschlusszeitpunkt des Hauptvertrags von den Parteien bereits im Vorvertrag geregelt wird.
Werden alle Voraussetzungen aus dem Vorvertrag beim Immobilienkauf zu, ist die Vereinbarung bindend. Springt ein Interessent trotzdem unbegründet innerhalb der Frist ab, liegt ein sogenannter Erfüllungsverzug vor, der bei Verschulden zu Schadenersatz verpflichtet.
Tipp: Die geschädigte Vertragspartei muss ihren Anspruch zum Hauptvertrag innerhalb eines Jahres ab dem vereinbarten Abschlusszeitpunkt durchsetzen.
So können Sie vom Vorvertrag zurücktreten
Die Höhe des Anspruchs auf Schadenersatz sollten Sie im Vorvertrag genau regeln. Weiters die genauen Bedingungen, unter welchen Sie ohne Schadensersatzforderungen vom Vorvertrag zurücktreten können. Folgende Punkte sind besonders hier wichtig:
- Wenn erfüllende Bedingung seitens des Verkäufers aus dem Vorvertrag nicht zutreffen (z. B. Räumung der Wohnung wird unterlassen, der Verkauf erfolgt anderweitig).
- Wenn eine Nichterfüllung durch den Käufer nicht selbst verschuldet ist (z. B. plötzliche Arbeitsunfähigkeit oder Zahlungsunfähigkeit, ausfallende Finanzierung durch die Bank).
- Generell gilt: Verletzt eine Vertragspartei ihre Pflichten zum Abschluss des Hauptvertrags, gerät diese in Schuldnerverzug. Die andere Partei kann dann vom Vertrag zurücktreten.
Tipp: Ein gesetzliches oder vertragliches Rücktrittsrecht sollte immer schriftlich per Einschreiben vereinbart werden. Neben Datum des Kaufangebots muss dieses die eindeutige Bezeichnung der Liegenschaft sowie die Rechts- oder Vertragsgrundlage für den Rücktritt beinhalten.
Fazit zum Thema
Ein Vorvertrag beim Immobilienkauf dient der Absicherung für Käufer und Verkäufer. Er kann sinnvoll eingesetzt werden, wenn für den Verkäufer der gebotene Preis attraktiv ist und der Käufer das passende Objekt gefunden hat. Der Vorvertrag muss inhaltlich mit dem Hauptvertrag übereinstimmen und alle wichtigen Eckdaten wie Vertragspartner, Kaufgegenstand und Verkaufspreis, Gültigkeitsdauer sowie geplanter Übernahmezeitpunkt enthalten.
Entscheidend sind weiters detaillierte Umstandsklauseln, die zur Erfüllung oder Nichterfüllung des Vorvertrags führen. Daher sollten Sie sich in Sachen Vorvertrag immer über die rechtlichen Folgen im Klaren sein:
- Der Vorvertrag ist eine verbindliche Vereinbarung über einen zukünftigen Hauptvertrag.
- Die Inhalte zwischen Vorvertrag und Hauptvertrag müssen inhaltlich übereinstimmen.
- Der Vorvertrag bindet beide Parteien und verpflichtet zur Erfüllung der Bedingungen.
- Der Rücktritt eines Vertragspartners kann erfolgen, wenn der andere seine Bedingung nicht erfüllt.
- Ein willkürlicher Rücktritt ohne Grund kann Schadenersatzzahlungen nach sich ziehen.
Video: Was ist ein Vorvertrag beim Immobilienkauf- und Verkauf eigentlich?
Quelle: Dr. Koch Traumrealitäten / YouTube
FAQ
Was steht in einem Kaufvorvertrag?
Im Kaufvorvertrag sind alle Rechte und Pflichten des Käufers und des Verkäufers aufgeführt. Einige Angaben sind obligatorisch, dazu gehören: Name und die Anschrift der beteiligten Parteien, Kaufgegenstand und Kaufpreis, eventuelle Hypotheken oder Nutzungsrechte, Gültigkeitsdauer sowie geplanter Übernahmezeitpunkt.
Ist ein Vorvertrag rechtlich bindend?
Der Vorvertrag ist eine verbindliche Vereinbarung über einen zukünftigen Hauptvertrag und gibt dem potenziellen Käufer die Sicherheit, ein Objekt zu vereinbarten Konditionen erwerben zu können. Käufer und Verkäufer können Umstandsklauseln vereinbaren, beispielsweise den Erwerb der Immobilie nach erfolgreicher Finanzierung. Der Vorvertrag ist insofern bindend, als Schadenersatzforderung bei einseitiger Aufhebung gestellt werden kann.
Wie lange dauert ein notarieller Vorvertrag?
Am Tag des Beurkundungstermins wird der Kaufvertrag vom Notar verlesen und durch beide Parteien unterschreiben. Soll eine Grundschuld bestellt werden, wird diese gleich mit beurkundet. Auflassungsvormerkungen können hingegen acht bis 21Tage in Anspruch nehmen. Der Notar muss hierzu das Grundbuchamt informieren, dass die Auflassung einzutragen ist.
Wer zahlt den Vorvertrag beim Hauskauf?
Die Kosten für einen Vorvertrag beim Immobilienkauf richten sich nach den Kammertarifen des Gerichts- und Notarkostengesetzes, und sind auch abhängig vom Wert der Immobilie. Wer diese Kosten trägt, ist nicht gesetzlich geregelt. Dies kann individuell zwischen beiden Vertragspartnern vereinbart werden.
Kann ich beim Immobilienverkauf eine Anzahlung verlangen?
Es gibt generell zwei verschiedene Arten von Anzahlungen beim Haus – oder Wohnungsverkauf: Eine vor der notariellen Beurkundung und eine danach. Da nur der notarielle Immobilienkaufvertrag rechtlich gültig ist, macht eine Anzahlung vor dem Notartermin keinen Sinn, denn der Käufer kann die Anzahlung rechtlich jederzeit zurückfordern.