Wie funktioniert eine Zwischenfinanzierung?
Zwischenfinanzierungen sind insbesondere beim Immobilienkauf ein gefragtes Thema. Eine Zwischenfinanzierung kann für wenige Monate beispielsweise in der Höhe des erwarteten Eigenkapitals aus auslaufenden Sparanlagen, Versicherungsverträgen oder Bauspardarlehen abgeschlossen werden. Das Darlehen ist grundsätzlich zweckgebunden und wird auf einen Schlag getilgt, sobald die erwartete Summe zur Verfügung steht.
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Inhaltsverzeichnis
| Übersicht |
| Hauskauf oder Hausbau |
| Wann lohnenswert? |
| Konditionen und Zinsen |
| Zwischenfinanzierung Rechner |
| Vorfinanzierung und Zwischenfinanzierung |
| Video |
| Fazit |
FAQ
| Wie viel kostet eine Zwischenfinanzierung? |
| Was ist ein Überbrückungskredit? |
| Wann ist eine Zwischenfinanzierung per Überbrückungskredit sinnvoll? |
| Kann man ein Bauspardarlehen vorzeitig zurückzahlen? |
Zwischenfinanzierung – wie geht das?
In der Regel wird mit einer Zwischenfinanzierung noch nicht vorhandenes Eigenkapital durch ein kurzfristiges Darlehen überbrückt.
Erwartete Eigenmittel: Dies ist insbesondere beim Immobilienverkauf von Vorteil, da Sie Zeit benötigen, um noch nicht zuteilungsreife Bauspardarlehen, auslaufende Sparverträge, gebundene Wertpapier- bzw. Versicherungsveranlagungen oder noch nicht ausgezahlte Wohnbaufördergelder als spätere Eigenmittel vorrübergehend zwischen zu finanzieren. Ein übereilter Verkauf unter Zeitdruck würde unnötig Rendite kosten.
Immobilientausch: Eine Zwischenfinanzierung funktioniert bei einem Haus- oder Wohnungswechsel ganz einfach: Besitzen Sie beispielsweise eine bereits abbezahlte Immobilie im Wert von 600.000 Euro und möchten ein neues Haus oder eine neue Wohnung zum Kaufpreis von 450.000 Euro erwerben, stehen Sie ohne zusätzliche Barmittel vor einem Problem: Sie sind an Ihre aktuelle Immobilie noch gebunden und können sich den neuen Wohntraum schlicht nicht leisten.
In einem solchen Fall bieten Sie Ihrer Bank die derzeitige Immobilie als Sicherheit an und ersuchen um eine zinsgünstige Zwischenfinanzierung. Dies ist in der Regel kein Problem. Sie können weiters sogar entscheiden, ob Sie den gesamten Verkaufserlös für den zwischenfinanzierten Betrag verwenden möchten, oder einen Teil davon.
Tipp: Bringen Sie den gesamten Erlös als Eigenkapital ein, können Sie die Zwischenfinanzierung in kurzer Zeit komplett tilgen und sind schuldenfrei. Andernfalls wird nach dem Verkauf ein Teil der Zwischenfinanzierung getilgt und Sie finanzieren die Differenz mit einem günstigen langfristigen Immobiliendarlehen. Sie bleiben finanziell flexibel.
Zwischenfinanzierung beim Hauskauf oder Hausbau – nur Zinsen fällig
Neben dem angesprochenen Beispiel des Immobilienwechsels kommt es bei einem Hauskauf bzw. einem Hausbau häufig vor, dass Mittel aus Bausparverträgen oder seitens der staatlichen Wohnbauförderstellen der Länder in die Finanzierung mit einfließen.
Vorrübergehend Geld von der Bank: Da solche Gelder in der Regel nicht sofort fließen, müssen diese von der Bank zwischen- bzw. vorfinanziert werden. Hier verschafft Ihnen eine Zwischenfinanzierung die nötige Liquidität, um Ihren Immobilienwunsch sofort in die Tat umzusetzen. Sie können die Rahmenbedingungen in Bezug auf die Rückführung der Zwischenfinanzierung individuell mit der Bank festlegen.
Nur Zinsen fällig: Da eine Zwischenfinanzierung nur mit kurzen Laufzeiten von einigen Monaten oder ein bis zwei Jahren sowie mit Sicherheiten abgeschlossen wird, ist es im Gegensatz zur klassischen Immobilienfinanzierung üblich, dass Banken von Ihnen für den vorfinanzierten Betrag nur die Zinsen abverlangen.
Tipp: Die Zinszahlungen können laufend – beispielsweise monatlich oder vierteljährlich – erfolgen oder Sie vereinbaren mit ihrer Bank einen Zinspuffer. In diesem Fall werden laufend keine Zinsen fällig, alle anfallenden Zinsen müssen am Ende der Laufzeit komplett getilgt werden.
Zwischenfinanzierung bei Immobilien – wann lohnt sich das?
Das Gute an der Zwischenfinanzierung bei Immobilien ist – sie lohnt sich fast immer. Und das hat gleich mehrere Gründe:
Zeitgewinn und höhere Rendite: Zunächst gewinnen Sie mit jeder Zwischenfinanzierung Zeit. Beispielsweise um beispielsweise Ihre Immobilie in Ruhe zu verkaufen oder die erwartete Rendite aus Wert- und Sparanlagen sowie günstige Zinsen bei Fördergeldern oder beim Bausparer zu sichern. Ohne Druck lassen sich erfahrungsgemäß die besten Preise und Renditen erzielen.
Bessere Bonität: Eine Zwischenfinanzierung hilft Ihnen dahingehend, dass Sie für die Finanzierung Ihres Kaufobjektes unter Umständen geringe oder gar keine langfristigen Finanzierungen brauchen. Das gefällt jeder Bank und bringt Ihnen den deutlichen Vorteil insgesamt eine bessere Bonitätseinstufung zu bekommen.
Günstigere Konditionen: Und brauchen Sie trotzdem ein langfristiges Restdarlehen für Ihre Wunschimmobilie, erhalten Sie dafür deutlich günstigere Konditionen, wenn Sie über Eigenmittel in Form einer Zwischenfinanzierung verfügen. In der Regel sind Immobilienfinanzierungen erst mit ausreichend Eigenkapital möglich. Natürlich lässt sich eine Bestandsimmobilie vermieten statt verkaufen – Sie müssten das neue Objekt voll finanzieren und Ihrer Bank eine Zusatzbesicherung auf Ihre bestehende Immobilie anbieten.
Zwischenfinanzierungen – Konditionen und Zinsen stets vergleichen
Zwischenfinanzierungen laufen über kurze Zeiten von einigen Monaten bis zu ein paar Jahren. Es gilt Zinskonditionen und Bedingungen vorab zu vergleichen. Weiters bringt jede Zwischenfinanzierung zusätzliche Kosten und Spesen mit sich, die von Bank zu Bank höchst unterschiedlich ausfallen können. Hierauf sollten Sie bei Ihrem Vergleich achten:
Mögliche Kosten einer Zwischenfinanzierung
Je nach Objekt und Kreditinstitut kann eine Zwischenfinanzierung verschiedene Kosten verursachen, beispielsweise:
- Zinsen und Bereitstellungszinsen
- Rahmenprovision und Bearbeitungsspesen
- Sicherungskosten wie Gebühren zur Grundbuchseintrag
- Grundbuchsevidenzgebühren bei hinterlegter Pfandurkunde
Zinsen und Bereitstellungszinsen: Banken berechnen für jede Zwischenfinanzierung Zinsen für den vorfinanzierten Kreditbetrag. Der Zinssatz liegt in der Regel höher als bei der klassischen Immobilienfinanzierung. Weiters werden Bereitstellungszinsen für nicht abgerufene Summe berechnet, falls das Darlehen bis zu einem fix vereinbarten Zeitpunkt nicht komplett ausgeschöpft ist.
Rahmenprovision und Bearbeitungsspesen: Die Rahmenprovision wird für die reine Bereitstellung des Zwischenfinanzierungsrahmens berechnet, unabhängig davon, ob Sie Ihren Kreditrahmen ausnützen oder nicht. Weiters hinzu kommen in den meisten Fällen eine Bearbeitungsspesen für die Abwicklung der Finanzierung.
Grundbuchsevidenzgebühren: Verlangt die Bank zusätzlich eine Hypothek, fällt weiters eine Gebühr für deren Grundbuchseintragung an. Diese kann je nach Bundesland bis zu 1,5 % betragen. Bietet Ihnen die Bank eine sogenannte hinterlegte Pfandurkunde an, da sie beispielsweise keine hypothekarische Besicherung benötigt, fällt keine Grundbuchseintragungsgebühr an. Die Bank verrechnet in diesem Fall eine sogenannte Grundbuchsevidenzgebühr für die Prüfung von Einträgen im Grundbuch.
Bankenvergleich lohnt sich
Obwohl in Österreich nahezu alle Banken verschiedene Zwischenfinanzierung anbieten, lohnt sich in Sachen Kosten ein Bankencheck. Schließlich fallen neben den Zinsen gerade insbesondere die Kosten und Spesen je nach Bank unterschiedlich aus.
Ein Online-Vergleich zur Zwischenfinanzierung erspart eine Menge Zeit und Mühe. Mit wenigen Angaben zu Umfang, Zeitspanne und möglicher Besicherung des benötigten Überbrückungsdarlehens lässt sich per Zwischenfinanzierungsrechner die beste Zwischenfinanzierung in wenigen Minuten erkunden und abschließen. Lassen Sie unsere Berater für sich rechnen.
Zwischenfinanzierung Rechner – wie berechnen Sie die Konditionen einer Zwischenfinanzierung?
Grundsätzlich hängt die Berechnung Ihrer Zwischenfinanzierung davon ab, was Sie finanzieren möchten.
Gebundene Veranlagungen: Sollen gebundene Veranlagungen wie Spareinlagen, Versicherungsveranlagungen, Fördergelder oder Bausparguthaben vorfinanziert werden, ist die Berechnung recht einfach. Schließlich weisen gebundene Veranlagungen in der Regel fixe Werte auf, die zu einem bestimmten Zeitpunkt zur Tilgung verwendet werden können.
Immobilienverkauf: Möchten Sie hingegen beispielsweise einen anstehenden Immobilienverkauf zwischenfinanzieren, sollten Sie den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie erkunden. Trotz allgemein hohem Preisniveau weisen Immobilien je nach Lage, Alter und Zustand höchst unterschiedliche Verkaufserlöse auf.
Ist Ihre Immobilie noch belastet, müssen Sie die aktuellen Verbindlichkeiten weiters vom Verkehrswert abziehen. So lässt sich exakt kalkulieren, welche Eigenmittel Ihnen nach Abzug aller Schulden für die Tilgung der Zwischenfinanzierung zur Verfügung steht.
Unterschied zwischen Vorfinanzierung und Zwischenfinanzierung
Fälschlicherweise werden beim Thema Überbrückungskredite die Begriffe Vorfinanzierung und Zwischenfinanzierung gleichgestellt. Zwischen einem Zwischenkredit und einer Vorfinanzierung gibt es Unterschiede. Der markanteste:
Bei einer Zwischenfinanzierung wurde Geld zu einem späteren Zeitpunkt zugesprochen. Die erforderliche Summe ist angespart und steht theoretisch zur Verfügung. Sie kann lediglich aktuell noch nicht abgerufen oder zugeteilt werden – muss also überbrückt werden.
Bei der Vorfinanzierung hingegen muss der Darlehensbetrag kurzfristig über einen weiteren Kredit bei der Bank ohne aktuelle Rücklage bzw. Sicherheit beantragt und finanziert werden. Verschaffen Sie sich als Kreditnehmer die notwendige Zeit, um beispielsweise eine Endfinanzierung für die Immobilie zu sichern. Häufig werden mit sogenannten Forward-Darlehen günstige Bauzinsen für die Zukunft abgesichert – beispielsweise zur Anschlussfinanzierung.
Weiters hat der Zwischenkredit eine noch kürzere Laufzeit als der Vorfinanzierungskredit. In aller Regel dauert es wenige Wochen oder Monate, bis die Darlehenssumme inklusive Zinsen komplett abgelöst wird.
Video zum Thema – wann benötigt man eine Zwischenfinanzierung?
Video 1:
Quelle: baufinovo / YouTube
Video 2:
Quelle: Kredit Media / YouTube
Fazit zum Thema Zwischenfinanzierung
Bei der Realisierung Ihres Bau- oder Kaufvorhabens kann es passieren, dass die endgültige Finanzierung aus zeitlichen oder anderen Gründen zum gewünschten Zeitpunkt noch nicht realisierbar ist. Eine Zwischenfinanzierung hilft rasch weiter.
Zwar fallen für die Zwischenfinanzierung ausschließlich Zinsen an, diese sind aber höher als beim klassischen Baukredit oder Bausparvertag – und es können vielfältige Spesen entstehen. Dies alles gilt es per Zwischenfinanzierung Rechner vorab zu vergleichen.
Eine Zwischenfinanzierung lohnt sich: Vor allem, wenn noch kurze Zeit bis zur Zuteilung bzw. Auszahlung von Bauspardarlehen, von Sparverträgen oder staatlichen Fördergeldern verbleibt. Gleiches gilt natürlich, falls Sie ein unschlagbares Angebot für Ihre Wunschimmobilie erhalten haben, das jetzt und nicht erst in drei oder sechs Monaten realisiert werden kann. Oder Sie überbrücken finanziell ganz einfach die Zeit, um Haus und Wohnung zum bestmöglichen Preis an den Mann oder die Frau zu bringen.
Wie viel kostet eine Zwischenfinanzierung?
Mit einer Zwischenfinanzierung gehen Sie immer ein gewisses Zinsrisiko ein, da sich der Zinssatz während der Laufzeit verändern und erhöhen kann. Weiters berechnen nahezu alle Banken in Österreich bei einer Zwischenfinanzierung Rahmenprovision oder Bearbeitungsspesen. Diese können im Schnitt – je nach Laufzeit – 1 bis 2 % der Kreditsumme ausmachen.
Was ist ein Überbrückungskredit?
Ein Überbrückungskredit ist ein Darlehen, mit dem kurzzeitige finanzielle Engpässe finanziert werden. Meist vergeben Banken Überbrückungskredite zur Finanzierung von Bau oder Kauf einer Immobilie. Diese Art von Kredit wird auch als Zwischenfinanzierung bezeichnet. Beispiel: kurzfristiger Kauf einer Immobilie oder eines Baugrundstücks, obwohl der Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif ist.
Wann ist eine Zwischenfinanzierung per Überbrückungskredit sinnvoll?
Ein Überbrückungskredit ist immer dann interessant, wenn Sie Ihre Baufinanzierung früher benötigen als gedacht. Drei mögliche Gründe als Beispiel:
- Ihr Bausparvertrag ist noch nicht zuteilungsreif: Sie benötigen aber die Bausparsumme sofort. In diesem Fall können Sie eine Zwischenfinanzierung über die Bausparsumme erhalten und müssen während der Laufzeit die Zinsen zahlen. Wird Ihr Bausparvertrag zuteilungsreif, tilgt dieser die vorher ausgezahlte Ansparsumme. Nun erfolgt klassisch die Rückzahlung des Bauspardarlehens mittels gleichbleibender Rate über die vereinbarte Laufzeit.
- Ihre Lebensversicherung wird erst später ausgezahlt: Jedoch existiert bereits jetzt Finanzierungsbedarf bei Ihnen. Auch hier kann Ihnen ein Überbrückungskredit helfen, der später durch die Auszahlung der Lebensversicherung getilgt wird.
- Der Verkauf Ihrer Immobilie soll als Eigenkapital eingesetzt werden: Ist der Verkauf noch nicht abgewickelt und Sie brauchen für den Kauf des neuen Objekts aktuell Geld, erfordert dies ebenfalls eine Zwischenfinanzierung. In diesem Fall treten Sie sowohl die Grundpfandrechte als auch die Auszahlungsansprüche aus dem endgültigen Baudarlehen zunächst an die Bank ab, die den Überbrückungskredit gewährt. Nach Abwicklung des Hausverkaufs tilgen Sie die Zwischenfinanzierung mit der Kreditauszahlung aus der endgültigen Baufinanzierung.
Kann man ein Bauspardarlehen vorzeitig zurückzahlen?
Eine Kündigung des Vertrags ist grundsätzlich möglich, somit können Sie Ihr Bauspardarlehen jederzeit vorzeitig – teilweise oder komplett – vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit zurückzahlen. Zu achten gilt es auf mögliche Entgelte: Bauspardarlehen ohne grundbücherliche Besicherung können Sie jederzeit ohne Entgelt zurückzahlen. Andernfalls gelten die jeweiligen Vertragsbestimmungen.