Was gilt es bei Zwangsversteigerungen zu beachten?
Wer auf der Suche nach einer günstigen Immobilie ist, kann bei Zwangsversteigerungen das ein oder andere gute Schnäppchen machen. Wie man auf diesem Wege Haus, Wohnung oder ein Grundstück erwerben kann, welche Nebenkosten und Gebühren anfallen und was sonst zu beachten ist – das erfahren Sie hier.
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Inhaltsverzeichnis
| Übersicht Österreich |
| Vor- & Nachteile |
| Ablauf |
| Vadium & Absprachen |
| Nebenkosten & Gebühren |
| Terminvorbereitung |
| Versteigerungstermin |
| Wo finden Sie geeignete Objekte |
| Video & FAQ |
Gut 800 Zwangsversteigerungen 2023 in Österreich – auf Tiefstand stabilisiert
Mit 823 (+0,1 Prozent) in Österreich anberaumten Terminen zur Zwangsversteigerung von Liegenschaften (nach 822 im Vorjahr 2022) lag das Jahr 2023 praktisch auf dem im Vorjahr erreichten Tiefststand seit dem Beginn der SmartFacts-Aufzeichnungen in 2007. Von diesen Terminen entfielen 59 Prozent auf Wohnimmobilien, 25 Prozent auf Gewerbeimmobilien und 16 Prozent auf Grundstücke.
Eine Zwangsversteigerung ist oft die letzte Maßnahme von Banken, Schulden bei Hausbesitzern einzutreiben und offene Forderungen von Gläubigern zufriedenzustellen. Immobilienbesitzer können nicht darüber entscheiden, ob es zu einer Versteigerung kommt. Lediglich durch das Begleichen der Schuld lässt sich diese abwenden. Wenn Sie sich fragen, ob bei einer Versteigerung geeignete Objekte sein könnten, lautet die klare Antwort: Ja, durchaus! Schließlich kann jeder Typ von Immobilie Gegenstand einer Versteigerung sein – ob Grundstück, grundstücksgleiches Recht oder Bauwerk. Mit einigen Tipps und Tricks findet man das geeignete Objekt und die passende Finanzierung.
Tipp: Wenn Sie sich für Zwangsversteigerungen in Deutschland interessieren, können Sie diese Website besuchen.
Vor- und Nachteile einer Zwangsversteigerung
Der Kauf von Haus, Wohnung oder Grundstück via Zwangsversteigerung bietet neben vielen Vorteilen einige Nachteile:
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Vorteile einer Zwangsversteigerung |
Nachteile einer Zwangsversteigerung |
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Tipp: Eine Immobilie durch Zwangsversteigerung bei Gericht kann günstiger sein als über den klassischen Immobilienmakler. Vor Versteigerung sollten Sie das Objekt kennen und sich rechtlich beraten lassen.
Wie laufen Zwangsversteigerungen ab?
Der Ablauf des Verfahrens einer Zwangsversteigerung beinhaltet in der Regel folgende Schritte:
Werteinschätzung: Vor Ausschreibung des Objekts wird vom zuständigen Amtsgericht ein Gutachter beauftragt, der den Wert der Liegenschaft schätzt.
Ausschreibung: Anschließend wird eine Edikte Datei mit Versteigerungstermin veröffentlicht. Bei der Veröffentlichung des Zwangsversteigerungsverfahrens müssen gemäß Paragraf 170 Exekutionsordnung folgende Punkte genannt sein:
- Adresse, Einlagezahl und Katastralgemeinde der Immobilie / des Grundstücks
- Zeit und Ort der Versteigerung
- Wertangabe der Immobilie und des mit versteigerten Zubehörs
- Grundstücksgröße, Größe der Immobilie und sonstiger Räumlichkeiten
- Höhe der Sicherheitsleistung und das Mindestgebot
- zu übernehmende Dienstbarkeiten und Lasten
Anmeldung zur Versteigerung: Zur Versteigerung müssen Sie sich mit amtlichem Lichtbildausweis anmelden und eine Sicherheitsleistung von zehn Prozent vom Schätzwert in Form eines Sparbuchs hinterlegen (Vadium).
Organisatorisches: Zu Beginn der Versteigerung werden Informationen über alle Objekte sowie die darauf lastenden Schulden bekannt gegeben.
Bieten: Nach Vorstellung der Versteigerungsobjekte beginnt das eigentliche Bieten bis dem Meistbietenden der Zuschlag erteilt wird.
Zuschlag und Abwicklung: Wurden Immobilie oder Grundstück ersteigert, folgt die eigentliche Abwicklung. Ab dem Zeitpunkt des Zuschlags ist der Ersteigernde Eigentümer der Immobilie. In der Regel müssen mindestens 50 Prozent des Verkehrswerts geboten werden, damit das Gericht den Zuschlag erteilt. Liegt die Summe unter drei Viertel des Verkehrswerts, kann der Bieter innerhalb von zwei Wochen überboten werden.
Zwangsversteigerungen – Vadium und Absprachen
Zwangsversteigerungen in Österreich unterliegen strengen Sicherheitskriterien. Für Bieter sind insbesondere zwei Dinge entscheidend:
Vadium: Diese Sicherheitsleistung muss der Bieter vor der Erteilung des Zuschlags in Form eines Sparbuchs hinterlegen. Andere Sicherheitsleistungen – beispielsweise Bargeld oder Scheckzahlung – sind nicht zulässig. Bieten Sie ohne Vadium bei einer Zwangsversteigerung mit, droht eine Geldstrafe bis zu 10.000 Euro.
Wichtig: Bei einer Summe bis zu 15.000 Euro ist ein Sparbuch mit Losungswort zu hinterlegen. Ein Vadium von über 15.000 Euro ist als Namenssparbuch erforderlich. Statt des Namenssparbuchs können mehrere Losungswort-Sparbücher mit einer Summe von unter 15.000 Euro hinterlegt werden. Das Vadium beträgt in der Regel zehn Prozent des Schätzwerts.
Absprachen: Für Absprachen bei Versteigerungen, bei denen Vorteile vergeben werden, drohen seit 2016 in Österreich bis zu zwei Jahren Haft.
Wichtig: Strafbar machen Sie sich, wenn Sie nach Absprache für sich oder einen Dritten auf das Bieten verzichten, nur bis zu einem bestimmten Preis mitbieten oder der Versteigerung fernbleiben. Dies gilt bereits für das Anbieten solcher Absprachen.
Welche Nebenkosten und Gebühren fallen bei Zwangsversteigerungen an?
Mit der Steigerungssumme für Haus, Wohnung oder Grundstück sind die Kosten noch nicht gedeckt. Auf Sie als neuer Eigentümer kommen in der Regel weitere Gebühren und Ausgaben zu:
- Notarkosten und Grunderwerbssteuer
- fünf Prozent Vermittlungsgebühr
- Finanzierungskosten für den Kredit
- eventuell Grundschulden und Hypotheken, die im Rahmen der Versteigerung übernommen werden müssen (falls der Erlös aus dem Edikt nicht ausreicht).
Wie bereiten Sie sich für eine Versteigerung vor?
Interessenten haben viele Möglichkeiten, sich auf den Versteigerungstermin vorzubereiten und vorab wichtige Informationen zum Wunschobjekt einzuholen. Dies sollten Sie unbedingt tun, denn so lässt sich das Risiko eines Fehlkaufs verringern:
Exposee und Kurzbeschreibung einsehen: Diese gibt es über das jeweilige Online-Portal. Idealerweise nutzen Interessenten diese Informationen für eine Vorbereitung des Termins vor Ort. Weiters sollten Sie Lage und Wertentwicklung der Immobilie in alternativen Quellen recherchieren.
Verkehrswert-Gutachten studieren: Gutachten werden im Auftrag der Bank durch einen Sachverständigen erstellt, um den Wert der Immobilie exakt zu ermitteln. Wertgutachten finden Sie auf der jeweiligen Online-Plattform oder über das Aktenzeichen im zuständigen Amtsgericht.
Informationen bei Behörden einholen: Hier können Sie Erschließungskosten oder Baulasten über das Bauaufsichtsamt prüfen und sich einen Auszug aus dem Grundbuch besorgen, um mögliche Belastungen der Immobilie zu klären. Grundbuchauszüge sind vielfach Teil des Verkehrswert-Gutachtens.
Immobilie besichtigen: Dies ist der Idealfall, schließlich steckt hinter jeder Zwangsversteigerung ein langer Leidensweg der Besitzer. Ist eine Besichtigung in Haus und Wohnung vor Ort nicht möglich, sollten Sie sich zumindest von außen ein erstes Bild der Immobilie machen.
Nachbarn und Anwohner kontaktieren. Im Gespräch mit Anwohnern erfahren Sie in der Regel weitere Details zum Besitzer der Immobilie und bekommen ein Gefühl für die Wohnqualität und mögliche Probleme vor Ort.
Pünktlich zur Versteigerung erscheinen. Dies ist wichtig! Zu Beginn des Versteigerungstermins werden nochmals wichtige und neue Informationen zum Objekt vorgetragen. Beispielsweise werden Gläubiger von Grundpfandrechten und die Berechtigten von Dienstbarkeiten, Reallasten und dergleichen mehr bekannt gegeben.
Tipp: Als Kaufinteressent sollten Sie vor der Versteigerung des gewünschten Objektes möglichst eine weitere Versteigerung als Beobachter besuchen, um sich mit dem Ablauf vertraut zu machen.
Was müssen Sie zum Versteigerungstermin mitbringen?
Ausweis und Vertretungsvollmacht: In der Edikte Datei sind Tag und Uhrzeit der Zwangsversteigerung ausgeschrieben. Wer bei einer Versteigerung mitbieten möchte, muss sich mit einem gültigen Lichtbildausweis ausweisen. Gebote dürfen nur mündlich abgegeben werden. Soll eine andere Person den Termin wahrnehmen, muss Ihre Vertretung mit einer notariell beglaubigten Vollmacht ausgestattet sein.
Sicherheitsleistung: Allgemein wird für jedes Objekt bei Zwangsversteigerungen ein Mindestangebot angesetzt, dass die Hälfte des Schätzwertes abdeckt. Bevor Sie als Interessent mitbieten dürfen, muss dem Gericht eine Sicherheitsleistung, das sogenannte Vadium, hinterlegt werden. Dies geschieht ausschließlich in Form eines Sparbuchs, die Höhe beträgt in der Regel 10 Prozent vom geschätzten Verkehrswert der Immobilie. Die Höhe des Vadiums wird durch das Gericht im aktuellen Edikt veröffentlicht.
Wichtig: Bargeld als Sicherheitsleistung wird nicht akzeptiert.
Tipp: Im österreichischen Vergaberecht dient das Vadium als Sicherstellung für den Fall, dass Sie als Bieter während der Zuschlagsfrist von Ihrem Angebot zurücktreten. Fehlt der Nachweis einer Sicherheitsleistung, führt dies zum Ausscheiden aus dem Vergabeverfahren.
Zwangsversteigerungen – wo finden Sie geeignete Objekte in Österreich?
Privatpersonen, die am Erwerb einer Liegenschaft durch Zwangsversteigerung interessiert sind, haben verschiedenste Möglichkeiten geeignete Objekte vor Ort oder via Internet zu erkunden.
Beispielsweise,
- durch Aushänge des jeweils zuständigen Gerichts
- durch Aushänge bei den verschiedenen Geldinstituten
- in der lokalen Tagespresse, die Auktionen im Immobilienteil listen
- oder auf speziellen Internetportalen zum Thema Zwangsversteigerung
Edikte Datei Justizministerium
Eine informative Adresse ist die bundesweite Edikte Datei des Justizministeriums. Auf dieser Online-Plattform werden aktuelle gerichtliche Bekanntmachungen zum Thema Edikte, Immobilien, Versteigerungen und Konkurs österreichweit veröffentlicht. Betreiber der Gerichtsedikts-Webseite ist das österreichische Bundesministerium für Justiz-Angelegenheiten. In der zugehörigen Insolvenzdatei dürfen gemäß § 74 der Insolvenzordnung diverse Daten öffentlich gemacht werden: Objekt und Gerichtsbezeichnung, Unternehmenssitz bzw. Name, Adresse und Geburtsdatum des Schuldners.
Beispielsuche: Aktuelle gerichtliche Versteigerungen von Liegenschaften, Einfamilienhäuser in der Steiermark (einfache Suche):
Quelle: https://edikte.justiz.gv.at
Tipp: Für Interessenten lassen sich Edikte von Häusern, Wohnungen und Grundstücken in der Datei mittels Textsuche, Kategorien, Bundesland, Gericht, Schätzwert und Datum leicht ermitteln.
Onlineportal Zwangsversteigerung-Immobilien
Einen umfangreichen Katalog zu Zwangsversteigerungen von einzelnen Edikten und Immobilien bietet das Internetportal Zwangsversteigerung-Immobilien.at. Aktuelle Edikte von Häusern
Wohnungen und Grundstücken können ebenfalls mittels Textsuche, Kategorien, Bundesland, Gericht, Schätzwert, Datum oder Google Maps gefunden werden. Weiters gibt es Informationen zu den Themen Konkurs, Abverkauf sowie Gesetz und Recht.
Quelle: https://www.zwangsversteigerung-immobilien.at
Überblick aktueller Zwangsversteigerungen in den jeweiligen Bundesländern mit detaillierten Informationen zu den Objekten finden Sie auf folgenden Seiten:
Zwangsversteigerungen Niederösterreich (175 Objekte)
Zwangsversteigerungen Wien (139 Objekte)
Zwangsversteigerungen Burgenland (41 Objekte)
Zwangsversteigerungen Oberösterreich (75 Objekte)
Zwangsversteigerungen Salzburg (33 Objekte)
Zwangsversteigerungen Steiermark (86 Objekte)
Zwangsversteigerungen Kärnten (49 Objekte)
Zwangsversteigerungen Tirol (27 Objekte)
Zwangsversteigerungen Vorarlberg (23 Objekte)
Tipp: Sie können sich als Interessent in der Edikte Datenbank zu gewünschten Kategorien oder das jeweilige Bundesland eintragen. So werden Sie bei neuen Versteigerungsofferten automatisch informiert.
Video: Immobilie aus Zwangsversteigerung – Vor- & Nachteile
Quelle: Finanztip / Youtube
FAQ – weitere Fragen zum Thema Zwangsversteigerungen
Wie wird Ihr abgeschlossenes Geschäft abgewickelt?
Hat der Interessent die Immobilie ersteigert, werden die zehn Prozent Sicherheitsleistung als Anzahlung einbehalten. Zwei Monate später wird ein Verteilungstermin genannt zu dem alle Gläubiger eingeladen werden. Bis zu diesem Termin muss der neue Besitzer die Immobilie gezahlt haben. Erst dann ersucht das Amtsgericht um eine Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch.
Wann wird Ihr Zuschlag bei einer Versteigerung erteilt?
Mindestens 50 Prozent vom geschätzten Verkehrswert müssen geboten werden, damit das Gericht den Zuschlag erteilt. Liegt die gebotene Summe unter drei Viertel des eigentlichen Wertes, kann der Bieter innerhalb von 14 Tagen noch überboten werden. Erstbieter können dann ebenfalls ihren Betrag erhöhen.
Wann können Sie als Käufer von ihrem Angebot zurücktreten?
Der Käufer kann nach Zuschlag bei einer Versteigerung in aller Regel innerhalb einer Zuschlagsfrist von zwei Monaten vom Angebot zurücktreten. Allerdings erhält er dann die Sicherstellung von zehn Prozent nicht zurück. Sollten die Gläubiger mit dem Angebot nicht einverstanden sein, wird das Vadium automatisch zurückgezahlt.
Welche Immobilien werden zwangsversteigert und wo?
Drei Fünftel der zwangsversteigerten Objekte in Österreich sind Wohnimmobilien. Der Rest entfällt auf Betriebsobjekte wie Gaststätten und Werkstätten sowie Grundstücke. Bei den Wohnimmobilien überwiegt der Anteil an Häusern – vielfach ältere und sanierungsbedürftig Gebäude am Land. In vielen Städten und Ballungszentren sind Zwangsversteigerungen aufgrund hoher Nachfrage am freien Markt eher selten. Die meisten Objekte werden aktuell in Wien versteigert, gefolgt von Niederösterreich und der Steiermark.
Wie können Sie das Mitsteigern richtig planen?
Neben ausführlichem Exposee und Kurzbeschreibung in der jeweiligen Edikte Datei sowie Verkehrswert-Gutachten werden Besichtigungstermine vor der Versteigerung angeboten. Diese sollten Interessenten unbedingt wahrnehmen, da bei Zwangsversteigerungen häufig sanierungsbedürftige oder nicht fertiggestellte Immobilien versteigert werden. Als potenzieller Bieter sollten Sie genauere Informationen über die betreibende Bank, offene Forderungen und Grundbuchschulden oder bestehende Wohn- und Wegerechte einholen.
Wichtig: Im Voraus der Ersteigerung sollte eine Höchstgrenze gesetzt und deren Finanzierung sichergestellt sein.
Was lässt sich bei Immobilien aus Zwangsversteigerungen sparen?
Beim Haus- und Wohnungskauf per Versteigerungen sind bis zu 50 % vom aktuellen Verkehrswert als Ersparnis möglich. Bleiben Sie realistisch: In Zeiten von Online-Edikt-Dateien sind Zwangsversteigerungen sind längst kein Insider-Tipp mehr. Bieter treiben auf der Suche nach einer günstigen Immobilie die Preise gegenseitig in die Höhe.
Wichtig: Versteigerungssummen bei neueren Immobilien in gutem Zustand liegen knapp unter den durchschnittlichen Kaufpreisen der jeweiligen Region. Hinzu kommen anfallende Gebühren, Vermittlungsspesen sowie eventuell lastende Grundschulden und Hypotheken.
Wie wirkt sich Corona auf Zwangsversteigerungen in Österreich aus?
Der Immobilienmarkt ist, je nach Region und Verwendungszweck des Gebäudes, von der Pandemie betroffen. Zwar änderte sich in der Insolvenzantragspflicht bis dato nichts. Allerdings kann die 60-tägige Frist nach § 69 Abs 2a IO legal auf 120 Tage verdoppelt werden. Bei krisenbedingten Liquiditätsengpässen kann das Risiko von Zwangsversteigerungen somit gesenkt werden.
Wichtig: Banken prüfen aktuell penibel bei der Kreditvergabe, was für Zwangsversteigerungen sorgen kann. Ob 2021 bei Immobilien vermehrt pandemiebedingte Versteigerungen eintreten, lässt sich bislang schwer abschätzen.
Was sind die größten Fehler beim Immobilienkauf durch Zwangsversteigerung?
Als Interessent sollten Sie nicht postwendend in das nächste Amtsgericht gehen und auf das Haus oder die Wohnung Ihrer Wahl bieten. Die beiden größten Fehler beim Immobilienkauf per Zwangsversteigerung sind mangelnde Informationen über die Immobilie sowie eine fehlende Kosten-Nutzen-Rechnung. Dies kann zum Problem werden, da beim Kauf über eine Zwangsversteigerung niemand die Haftung übernimmt und Käufer keine Gewährleistungen haben.