Was ist ein Tilgungsplan?
Ein Tilgungsplan gibt Auskunft darüber, wie sich ein Darlehen im Laufe der Rückzahlung entwickelt, welche künftigen Tilgungsbeiträge anstehen, wie sich die Kreditzinsen auswirken und welche Fälligkeiten Kreditnehmer auf keinen Fall verpassen dürfen. Ob Tilgungsplan für Annuitätendarlehen oder Tilgungsplan für Darlehen – mit einem Rechner zum Tilgungsplan ist das in wenigen Schritten erledigt.
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Inhaltsverzeichnis
| Tilgung und Tilgungsplan |
| Arten der Tilgung |
| Fakten zum Darlehen |
| Tilgungsplan selbst erstellen |
| Rechner Tilgungsplan |
| Tilgungsrechner optimal nutzen |
| Sonderfälle der Kredittilgung |
| Fazit |
FAQ
| Wie viel Wohnbauförderung bekommt man? |
| Wie zahle ich die Wohnbauförderung zurück? |
| Kann man die Wohnbauförderung vorzeitig zurückzahlen? |
| Beispiel Kärnten |
| Beispiel Niederösterreich |
Hintergrundinformationen zum Thema Tilgungsplan bei der Baufinanzierung
Die Tilgung eines Ratendarlehens oder eines Immobilienkredites beschreibt jenen Teil der Kreditrate, den Sie als Rückzahlung eines Kredits Ihrer Bank monatlich überweisen. Einen detaillierten Tilgungsplan dazu erhalten Sie von Ihrer Bank automatisch. Sie können so einen Plan mit einer kurzen Formel oder mithilfe eines Tilgungsrechners selbst erstellen. Wie das geht, warum ein Tilgungsplan sinnvoll ist und wie dieser konkret aussehen kann, das zeigt Ihnen unser kurzer Ratgeber.
Tilgung und Tilgungsplan bei der Baufinanzierung: worum geht es?
Für jeden Kreditnehmer ist es bei Abschluss eines Ratendarlehens oder eines Immobilienkredits entscheidend zu wissen, wie hoch die monatliche Kreditrate am Ende wirklich ausfällt. Schließlich muss diese ins monatliche Haushaltsbudget passen, um eine Finanzierung dauerhaft stemmen zu können.
Die Kreditrate setzt sich grundsätzlich aus den Kreditzinsen sowie der monatlichen Rückzahlung (Tilgung) zusammen. Die Höhe der Tilgung wird entscheidend von drei Faktoren beeinflusst:
- dem Sollzinssatz
- der Kreditlaufzeit
- mögliche Sondertilgungen (diese lassen sich mit der Bank fix vereinbaren)
Ihren Tilgungsplan brauchen Sie, um möglichst detaillierte Informationen zur Gesamtbelastung des Darlehens und den Verlauf der Finanzierung zu bekommen. Daher enthält jeder Tilgungsplan alle entscheidenden Rechnungsgrößen zum Darlehen: Zinssatz, Laufzeit, Gebühren, Zinsanteil, Tilgungsanteil und Gesamtbelastung.
Arten der Tilgung: die drei Fälle bei der Rückzahlung eines Darlehens
Rückzahlung bzw. Tilgung eines Kredits müssen nicht gleich ablaufen. Als Kreditnehmer können Sie mit Ihrer Bank je nach Art des Darlehens drei verschiedene Tilgungsarten festlegen:
Annuitätentilgung: Bei der Annuitätentilgung, der häufigsten und beliebtesten Art der Tilgung, zahlen Sie eine stets gleich hohe Rate zurück. Zu Beginn setzt sich diese Rate aus hohem Zinsanteil und geringem Tilgungsanteil zusammen. Mit fortschreitender Laufzeit verschieben sich die Anteile, die Kreditrate selbst bleibt für Sie als Kreditnehmer gleich.
Ratentilgung: Bei der Ratentilgung sinkt die Ratenhöhe mit der Laufzeit weiter ab. Der Tilgungsanteil bleibt zwar gleich, der Zinsanteil nimmt stetig ab. Die Zinsen werden für die noch verbleibende Schuld berechnet und die sinkt natürlich mit jeder geleisteten Rate. Somit wird die Zinslast selbst stetig kleiner.
Endfällige Tilgung: Bei der endfälligen Tilgung zahlen Sie während der gesamten Kreditlaufzeit lediglich die Zinsen Ihres Kredits zurück. Die Kreditsumme selbst, müssen Sie in diesem Fall am Ende auf einmal zurückzahlen. Daher macht ein tilgungsfreies Darlehen Sinn, wenn Sie zu einem bestimmten Zeitpunkt eine entsprechende Summe beispielsweise aus einem Sparvertrag oder einer Versicherung erwarten können.
Das zeigt Ihnen der Tilgungsplan: alle Fakten zum Darlehen im Blick
Ein ausführlicher Tilgungsplan gibt Ihnen einen guten Gesamtüberblick zu Ihrer Baufinanzierung. Insbesondere sollten folgende Punkte enthalten sein:
- Höhe der monatlichen Rate
- Den anfänglichen Tilgungssatz
- Welchen Betrag Sie bis zum Ende der Sollzinsbindung getilgt haben
- Höhe der Restschuld zum Ende der Zinsbindung
- Summe aller geleisteten Zinszahlungen
- Höhe der Rate, falls die Zinsen der Anschlussfinanzierung ansteigen
- Zeitpunkt der endgültigen Tilgung der Immobilienfinanzierung bei gleichbleibendem Zins
- Die Gesamtdauer der Finanzierung bei gleichbleibendem Zinssatz
Tipp: Einem ausführlichen Tilgungsplan können Sie insbesondere entnehmen, wie sich der Anteil von Zins- und Tilgungssatz an der Annuität im Verlauf der Jahre verändert. Daher sollten Sie diesen ausdrucken und studieren, bevor Sie einen Baukredit abschließen.
Tilgungsplan selbst erstellen: so gehen Sie vor
Selbstverständlich können Sie sich Ihren Tilgungsplan selbst erarbeiten. Sie benötigen die richtige Formel und mathematische Grundkenntnisse – allerdings ist eine gute Portion Geduld gefragt. Wenn Sie einen erstellten Tilgungsplan verstehen und überprüfen möchten oder einen eigenen Plan errechnen wollen, gehen Sie am besten so vor:
Annuität berechnen
Im ersten Schritt berechnen Sie die Annuität für das gewünschte Darlehen. So können Sie einen Tilgungsplan errechnen. Geben Sie den Zinssatz in Dezimalschreibweise (2 % Zinsen = 0,02), die Laufzeit in ganzen Jahren und die Kreditsumme an. Beispiel für eine Kreditsumme von 100.000 Euro, Zinssatz 2 %, Laufzeit 5 Jahre:
Zins und Tilgung berechnen
Mithilfe der Darlehenssumme und des vereinbarten Zinssatzes berechnen Sie die Höhe der Zinsen. Dazu können Sie den einfachen Dreisatz nutzen, oder Sie verwenden die Formel: Darlehenssumme * Zinssatz in Dezimalschreibweise
Nun kennen Sie die Höhe der Annuität und die Höhe der jährlich anfallenden Zinsen.
Für die Berechnung der Tilgung gilt: Tilgung = Annuität – Zinsen
Sie haben erfolgreich die Höhe der Annuität sowie den Anteil von Zins und Tilgung für die erste Abrechnungsperiode berechnet. Im Anschluss führen Sie die Rechnung für die folgenden Jahre durch.
Folgejahre berechnen
Die Annuität bleibt während der gesamten Zinsbindungsfrist gleich, Sie müssen sie nicht neu ermitteln. Die ursprüngliche Darlehenssumme abzüglich der Annuität ergibt die Restschuld, mit der Sie in das zweite Jahr der Finanzierung starten. Berechnen Sie wieder die Höhe der anfallenden Zinsen und ermitteln Sie die Tilgung. Mit der wiederum um die Annuität verminderten Restschuld starten Sie die Berechnung für das dritte Jahr … und so weiter.
Tipp: Es ist nicht schwer, einen Tilgungsplan selbst zu erstellen, erfordert aber viel Rechenarbeit und Ausdauer. Bequemer und weniger anfällig für Fehler ist es, einen Tilgungsrechner zu nutzen und sich einen Tilgungsplan mit wenigen Angaben anfertigen zu lassen.
Rechner Tilgungsplan: richtige Nutzung und Beispielrechnung
Einfacher und schneller geht das Ganze mit einem modernen Tilgungsplanrechner. Dieser unterstützt Sie optimal beim Tilgungsplan für Darlehen oder bei der Planung Ihrer Baufinanzierung und erfordert wenige wichtige Angaben.
So nutzen Sie einen Tilgungsplanrechner richtig:
- Geben Sie den Betrag ein, den Sie als Kredit zur Baufinanzierung benötigen.
- Legen Sie fest, wann die Darlehenssumme ausgezahlt werden soll (bei Abruf einzelner Raten zum Baufortschritt wählen Sie den Zeitpunkt der Auszahlung der letzten Rate).
- Wählen Sie den Rhythmus der Abzahlung (monatliche, quartalsweise, halbjährliche oder jährliche Zahlweise).
- Legen Sie den Zeitraum der Sollzinsbindung fest (in der Regel zwischen einem Jahr und dreißig Jahren).
- Erkunden Sie den möglichen Sollzinssatz der Bank.
- Planen Sie die Rückzahlung der Baufinanzierung (entweder per Höhe Ihrer Wunschrate oder mittels anfänglicher jährlicher Tilgung in Prozent).
- Vergleichen Sie möglichst Tilgungspläne mit unterschiedlicher Tilgungshöhe, um die für Sie optimale Finanzierung zu finden.
Tipp: Diese Angaben reichen in der Regel aus, um einen geeigneten Tilgungsplan zu erstellen. Bei Bedarf können Sie weitere Optionen nutzen, um eine Berechnung an Ihre persönlichen Bedürfnisse anzupassen. Beispielsweise geplante Änderungen des Tilgungssatzes oder mögliche Sondertilgungen während der Laufzeit.
Beispielrechnung: Tilgungsrechner der WirtschaftsWoche
In folgender Beispielrechnung mit dem Tilgungsrechner der WirtschaftsWoche soll eine Baufinanzierung über 300.000 € mit einer Sollzinsbindung von 15 Jahren abgeschlossen werden, die im Dezember 2021 ausbezahlt wird. Der Sollzins der Bank beträgt 1,50 %, die jährliche Anfangstilgung 3,00 %, Tilgungsänderungen sind nicht geplant. Die Ratenzahlung erfolgt monatlich, der kalkulierte Zins nach der Sollzinsbindung liegt bei 3,00 %. Weiters sind regelmäßige jährliche Sondertilgungen über 1.000 € geplant – für die ersten 10 Jahre, jeweils zum 01.07. des Jahres,
Die Rechnung können Sie auf der Seite der FMH-Finanzberatung nachvollziehen.
Ergebnis Rechenbeispiel:
Dies ergibt eine monatliche Rate in Höhe von 1.125 € sowie eine Restschuld am Ende der Sollzinsbindung von gut 137.000 €. Die Gesamtlaufzeit bei dem angenommenen neuem Sollzinssatz von 3,00 % nach der Sollzinsbindung von 15 Jahren beträgt in unserem Beispiel 23 Jahre 8 Monate.
Im detaillierten Tilgungsplan sehen Sie die monatliche Rate, Zins- und Tilgungsanteil sowie die verbleibende Restschuld zum jeweiligen Monatsende – beispielhaft für die ersten 36 Monate.
Tilgungsrechner optimal nutzen: weitere Tipps
Ein Tilgungsrechner liefert Ihnen sofort einen ausführlichen Tilgungsplan. Dies sollten Sie nutzen, um möglichst verschiedene Möglichkeiten einer Baufinanzierung durchzuspielen. Insbesondere folgende Parameter im Tilgungsrechner geben gute Möglichkeiten einer Tilgung in Sachen Baudarlehen:
- Erstellen Sie verschiedene Tilgungspläne mit unterschiedlichen Zinssätzen.
- Prüfen Sie, wie sich die Höhe der anfänglichen Tilgung auf die monatliche Belastung, die Gesamtdauer der Finanzierung, die Restschuld und die Zinskosten auswirkt.
- Erkunden Sie, welche Auswirkung Sondertilgungen auf das Ergebnis haben im Tilgungsplan haben.
- Erstellen Sie einen detaillierten Tilgungsplan, der Ihnen pro Monat und Jahr aufzeigt, welcher Anteil der Rate in die Deckung der Zinskosten und in die Rückzahlung einfließt.
Sonderfälle der Kredittilgung: was gilt bei Sondertilgungen und vorzeitiger Rückzahlung?
Neben den vielen Parametern wirken sich insbesondere regelmäßige Sondertilgungen und die vorzeitige Tilgung des Kredites nachhaltig auf den jeweiligen Tilgungsplan einer Baufinanzierung aus. Es gilt:
Tilgungsplan mit Sondertilgung
Per Sondertilgung lässt sich entweder die Laufzeit des Kredites verkürzen, während die Kreditrate gleichbleibt. Oder bei gleichbleibender Laufzeit wird entsprechend die monatliche Kreditrate reduziert. Die Bank entscheidet selbst, welche Variante in Frage kommt. Dies sollten Sie unbedingt bei Abschluss Ihrer Baufinanzierung erkunden und mögliche Sondertilgungen und deren Konditionen im Kreditvertrag fix vereinbaren.
Tilgungsplan bei vorzeitiger Rückzahlung des Kredits
Dies gilt insbesondere für den Fall, dass Sie Ihren Kredit schon vor Ablauf der Bindungsfrist zurückzahlen möchten. Bei vollständiger Rückzahlung der noch offenen Restsumme endet nicht die Kreditlaufzeit und natürlich der Tilgungsplan. Die genauen Konditionen sollten im Darlehensvertrag vereinbart werden – bei Baufinanzierungen sind in der Regel hohe Vorfälligkeitsentschädigungen üblich und nicht jede Bank speilt automatisch mit.
Weiters empfiehlt sich bei vorzeitiger Tilgung von Baudarlehen sämtliche Sicherheitsdokumente löschen zu löschen. Erst mit einer sogenannte Löschungsquittung der Bank über die eingetragene Hypothek können Sie diese im Grundbuch löschen lassen.
Fazit zum Thema Tilgungsplan für die Baufinanzierung
Ein detaillierter Tilgungsplan sollte zum wesentlichen Bestandteil einer jeden Baufinanzierung zählen. Schließlich geht es um hohe Summen, die über viele Jahre zurückgezahlt werden müssen. Erst, wer sich mit allen wichtigen Details seines Immobiliendarlehens beschäftigt – und gerade diese Möglichkeit bietet der Tilgungsplan – findet am Ende die optimale und sichere Finanzierung für seine Immobile.
Die Erstellung eines Tilgungsplans ist für Laien kein Hexenwerk, moderne Tilgungsrechner erleichtern die Arbeit wesentlich. Mit einem guten Tilgungsplan behalten Sie weiters zu jedem Zeitpunkt der Finanzierung den Überblick und können bei Bedarf zusammen mit Ihrer Bank in Sachen Baufinanzierung rasch nachsteuern.
Wichtig in Sachen Tilgungsplan: Abweichungen sind keine Seltenheit. Denn Banken rechnen in der Regel mit einer prozentualen anfänglichen Tilgung. Das verändert die Berechnung sowie die Höhe der Annuität und sorgt mitunter für Abweichungen zur eigenen Berechnung mit gängigen Formeln. Ein weiterer Punkt wichtiger Punkt ist die Verbuchung der einzelnen Raten. Werden die Einzahlungen der Immobilienfinanzierung monatlich, quartalsweise, halbjährlich oder jährlich gutgeschrieben? Ist Ihnen lediglich der effektive Jahreszins bekannt, kann das zu Abweichungen führen, denn effektiver Jahreszins und Nominalzins müssen nicht identisch sein. Um den Tilgungsplan anzufertigen, nutzen Banken den Nominalzins. Weiterhin nutzen Banken die Möglichkeit, eine abweichende Schlussrate zu berechnen. Diese Möglichkeit haben Sie mit üblichen Formeln nicht, die nötigen Berechnungen sind deutlich aufwendiger. Nutzen Sie also einen Tilgungsrechner, um einen Tilgungsplan zu erstellen – das erspart am Ende viel Arbeit und Ärger.
FAQ
Wie viel Wohnbauförderung bekommt man?
Art und Weise des Bau- bzw. Kaufvorhabens bestimmen maßgeblich das Ausmaß der Eigenheimförderung in Österreich. Die Höhe der Wohnbauförderung hängt insbesondere ab von
- der Zahl der im Haushalt lebenden Personen und deren gesammeltes Einkommen,
- der aktuellen Familiensituation,
- der Wohnfläche und der Energieeffizienz des Hauses,
- sowie den Regelungen des jeweiligen Bundeslandes.
Wie zahle ich die Wohnbauförderung zurück?
Die Rückzahlung der Wohnbauförderung verläuft nach einem fixen Prinzip: In den ersten fünf Jahren nach Bewilligung zahlt man zwei Prozent des Darlehensbetrags zurück. Ab dem sechsten Jahr erhöht sich der Rückzahlungsbetrag auf drei Prozent. Nachfolgend wird dieser im Abstand von fünf Jahren jeweils um ein weiteres Prozent erhöht.
Kann man die Wohnbauförderung vorzeitig zurückzahlen?
Die vorzeitige Tilgung eines Wohnbaudarlehens ist möglich und teils sogar mit erheblichen Nachlässen verbunden. Ob und wie viel Sie durch die vorzeitige Rückzahlung sparen können, hängt vom jeweiligen Bundesland ab – es gelten unterschiedliche Regelungen bezüglich der bereits abgelaufenen Kreditzeit und möglicher Nachlässe bei der Kreditschuld.
Beispiel Kärnten
In Kärnten gibt es 25 Prozent Nachlass, wenn
- der Restbetrag des Darlehens mindestens fünf Jahre vor Fälligkeitstermin zurückgezahlt
- und weiters die vorzeitige Rückzahlung frühestens 10 Jahre nach Zuteilung des Wohnbaudarlehens erfolgt.
Beispiel Niederösterreich
In Niederösterreich NÖ dagegen ist keine Ersparnis bei vorzeitiger Rückzahlung möglich, denn
- vor einigen Jahren wurde noch ein Rabatt auf den Rückzahlungsbetrag vergeben, wenn die Schulden früher getilgt wurden
- seit 2019 ist dies in NÖ nicht mehr der Fall.