Wann rentiert sich eine Immobilie als Geldanlage?
Der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage ist dann sinnvoll, wenn der Kaufpreis nicht überhöht ist und Sie die Immobilie dauerhaft zu guten Konditionen vermieten können. Schon bei der Objektauswahl sollten gewisse Punkte berücksichtigt werden. Denn je nach Immobilie können die jährlichen Renditen stark schwanken. Diese gilt es zu erkunden.
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Inhaltsverzeichnis
| Rendite einer Immobilie |
| Fünf Faustregeln für den Immobilienkauf |
| Wohnung verkaufen oder vermieten? |
| Immobilienrendite berechnen |
| Anlegerwohnung als Geldanlage |
| Steuerliche Aspekte |
| Abschließende Tipps |
Hintergrundwissen zum Thema Immobilien als Geldanlage
Österreicherinnen und Österreicher investieren ihr Kapital gerne in Immobilien. Wer sich für eine Immobilie als Geldanlage interessiert, sollte sich mit drei Fragen besonders befassen:
Worum handelt es sich bei der Rendite einer Immobilie? Welche Rendite ist zu erwarten bzw. wie lässt sich diese berechnen? Und was ist bei der Objektauswahl für die Investition in eine Immobilie zu berücksichtigen?
Rendite einer Immobilie – was ist damit gemeint?
Die Rendite einer Immobilie ist grundsätzlich der jährliche Ertrag, den Sie als Anleger mit einem Haus oder einer Wohnung erwirtschaften. Der Gewinn besteht aus den Mieteinnahmen der Immobilie und wird ins Verhältnis zum eingesetzten Kapital gebracht.
Möchten Sie Kapital in eine Immobilie investieren, spielt die Rendite eine wesentliche Hauptrolle bei der Objektauswahl. Schließlich möchten Sie mit dem Kauf – ähnlich wie bei Aktien, Fonds oder Anleihen – einen möglichst hohen Gewinn erzielen.
So gilt es beim Erwerb von Wohnung oder Haus auf einige wichtige Merkmale des Objekts zu achten:
Haus oder Wohnung als Geldanlage: fünf Faustregeln für den Immobilienkauf
Die Lage: Wollen Sie Ihre Immobilie vermieten, sollten Sie Ihr Objekt in einer Stadt mit mehr als 10.000 Einwohnern kaufen. So erhöhen Sie die Chance, Mieter für Ihre Einheiten zu finden. Vor Ort sollte das Objekt gut an das öffentliche Verkehrsnetz angebunden sein. Weiters sind Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe sowie fußläufig erreichbare Ärzte, Kitas und Schulen Pluspunkte. Achten Sie außerdem darauf, dass die Nachbarschaft eine homogene und stabile Struktur aufweist. Empfehlenswert sind Mikrolagen mit geringer Arbeitslosigkeit und durchschnittlicher Mietpreislage.
Tipp: Die kürzeste Faustformel für die Lage lautet: Können Sie sich vorstellen, hier zu leben? Lautet die Antwort ja, ist das ein gutes Kaufargument.
Die Bauweise: Überprüfen Sie vorab die Bausubstanz des Objekts. Dabei spielt es keine Rolle, ob Sie eine alte oder neue Immobilie kaufen: Entscheidend sind Instandhaltung und Pflege. Berücksichtigen Sie zunächst das Baujahr und prüfen Sie die letzten Modernisierungsarbeiten. Schauen Sie sich weiters bei Mehrfamilienhäusern die Protokolle der Eigentümerversammlung an. Detaillierte Einblicke in die Bauweise erhalten Sie darüber hinaus über Baupläne sowie Grundrisse.
Tipp: Eine einfache Faustregel: Ein Gebäude hat in der Regel eine Lebensdauer von 80 Jahren. Innerhalb dieser Zeit sollten alle Gewerke renoviert werden, um die Lebensdauer zu steigern.
Die Energieeffizienz: Im Rahmen der Energieeinsparungsverordnung (EnEV) müssen Sie als Eigentümer verschiedene Regeln zur Energieeffizienz bzw. energetischen Sanierung einhalten und ihre Immobilie vermieten zu können. Prüfen Sie vor dem Kauf, wie es um deren Energieeffizienz bestellt ist.
Tipp: Bei Altbauten gilt: Neben hohen Kosten für Dämmung oder Austausch von Heizkesseln können weiters hohe Nebenkosten für die Wärmeerzeugung die Rendite schmälern.
Die Ausstattung: Machen Sie Ihren Kauf von der Ausstattung der Immobilie abhängig. Wie hoch ist der Standard, gibt es altersgerechte Vorkehrungen, sind zusätzliche Räume oder Flächen wie ein Garten, eine Waschküche oder ein Fahrradkeller vorhanden?
Tipp: Prüfen Sie all diese Optionen. Sie steigern die Attraktivität Ihres Kaufobjekts deutlich und erleichtern eine lukrative Vermietung.
Aktuelle Vermietung: Bei vermieteten Objekten sollten Sie weiters aktuelle Mietverträge und Mietverhältnisse prüfen. Wie hoch ist die aktuelle Miete, wurden die Mieten bisher regelmäßig gezahlt, gab es Mietsteigerungen in den letzten drei bis fünf Jahren?
Tipp: Die Höhe Ihrer Mieteinnahmen tragen entscheidend zur Rendite des Objekts bei. Um zu erkunden, welche Mietpreiserhöhungen möglich sind, gilt es den aktuellen Mietspiegel zu prüfen.
Immobilien als Kapitalanlage: Wohnung verkaufen oder vermieten?
Immobilien zählen nach wie vor als beliebte Kapitalanlage der Österreicherinnen und Österreicher. Diese können vermietet, mit Gewinn verkauft oder im Alter selbst bewohnt werden. Keine leichte Entscheidung: Als Häuslebauer bekannt, wohnt hierzulande fast die Hälfte der Menschen zur Miete. In Städten wie Wien sind es fast 80 Prozent. Neben Vorteilen von Immobilieneigentum schätzen in den letzten Jahren mehr Konsumenten die Flexibilität durch Wohnen zur Miete. Was lohnt sich mehr – der Verkauf oder die Vermietung der Immobilie?
Dies lässt sich pauschal kaum beantworten: Jährlich werden mehr als 50.000 Wohnungen in Österreich zu hohen Preisen verkauft – Tendenz steigend. Die Anstiege bei den Mieten sind ebenso enorm. Gleichzeitig ist die Inflationsrate um beinahe zwei Prozent angestiegen und verteuern damit die Instandhaltungskosten.
Tipp: Insbesondere ein Anstieg der Mieten bedeutet nicht, dass die Rendite einer Immobilie als Geldanlage steigt. Um die Rendite realistisch zu erkunden ist eine exakte Rechnung erforderlich.
Immobilienrendite für Anlageobjekte berechnen – geht’s
Wie hoch die Rendite Ihrer Immobilie ausfällt, hängt entscheidend vom Kaufpreis, Ihren Mieteinnahmen sowie den zu zahlenden Nebenkosten ab. Die gesamte Rendite setzt sich jedoch aus weiteren Posten zusammen.
Bruttorendite und Mietmultiplikator für den ersten Vergleich
Am einfachsten berechnen Sie die sogenannte Bruttorendite. Diese setzt sich aus den jährlichen Jahresmieteinnahmen und dem Marktwert Ihrer Immobilie zusammen. Im Exposé finden sich zumeist Angaben zur Bruttorendite oder zum Mietmultiplikator. Bei der Bruttorendite und dem Multiplikator werden keine Kaufnebenkosten oder Kosten zur laufenden Bewirtschaftung der Immobilie berücksichtigt.
Der Mietmultiplikator ist eine Kennzahl, die Ihnen den ersten Vergleich mit anderen Angeboten ermöglicht. Diesen berechnen Sie wie folgt:
Mietmultiplikator = Kaufpreis / Jahreskaltmiete
Zur Berechnung der Bruttorendite einer Immobilie reicht eine einfache Formel. Diese berücksichtigt den Kaufpreis bzw. Marktwert und Mieteinnahmen, jedoch keine Nebenkosten oder Zinsen:
Berechnung Bruttorendite
Kaltmiete x 100 / Kaufpreis (Marktwert) = Rendite in %
Beispielrechnung:
Bei jährlichen Mieteinnahmen von 15.000 Euro und einem Kaufpreis / Marktwert von 300.000 Euro wird folgende Rechnung aufgestellt.
15.000 Euro × 100 ÷ 300.000 Euro = 5 Prozent
☛ Die Bruttorendite würde in unserem Beispiel fünf Prozent betragen.
Tipp: Die durchschnittlichen Mieten im Monat pro Quadratmeter erkunden Sie im Mietpreisspiegel der jeweiligen Gemeinde bzw. Region. Anstatt einer kostenpflichtigen Werteinschätzung von Wohnung oder Haus durch einen Experten können Sie zur groben Einschätzung die Preise vergleichbarer Immobilien heranziehen.
Nettorendite berechnen – alle Kostenfaktoren berücksichtigen
Die Bruttorendite ist eine vage Einschätzung. Zur genauen Berechnung muss die sogenannte Nettorendite einer Immobilie ermittelt werden. So werden alle Kosten, die beim Kauf und der späteren Instandhaltung anfallen, berücksichtigt:
Kaufnebenkosten: Schon beim Kauf Ihrer Immobilie entstehen Kosten, die als Erwerbsaufwand bezeichnet werden. Neben dem Kaufpreis fallen Kaufnebenkosten an, beispielsweise Notar- und Gerichtskosten, Maklergebühren und die Grunderwerbsteuer.
Diese können je nach Bundesland und Objekt unterschiedlich hoch ausfallen. Durchschnittlich sind 8 bis 15 Prozent an Kaufnebenkosten einzurechnen – allein engagierte Immobilienmakler verlangen bei erfolgreicher Vermittlung in der Regel zwischen 3,5 und 5,0 Prozent des Kaufpreises. Die Grunderwerbsteuer mit 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises muss ebenso gestemmt werden.
Berechnung Erwerbsaufwand
Kaufpreis + Notar- und Grundbuchgebühr + Grunderwerbssteuer + Maklerhonorar = Erwerbsaufwand
Laufenden Kosten und Rücklagen: Mieter zahlen grundsätzlich jene Nebenkosten, die regelmäßig anfallen und in der Betriebskostenverordnung aufgelistet sind. Als Eigentümer einer Immobilie haben Sie folglich laufende Kosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können, beispielsweise:
- Kosten für die Hausverwaltung
- Reparatur- und Instandhaltungskosten
- Rechtsschutz- und Mietausfallversicherungen
- Wartungskosten, die nicht regelmäßig anfallen
- Zinsen, Kontoführungsgebühren, Kosten für Porto oder Telefonate
- Fassadenreinigung, Baumschnitt, Schädlings- oder Taubenbekämpfung
- Anteilige Nebenkosten für leerstehende Immobilien
Berechnung Nettomieterlös / Nettorendite
Jahreskaltmiete – nicht umlagefähige Betriebskosten – jährliche Rücklage =
Netto-Mieterlös
(Jahresmiete – Bewirtschaftungskosten) *100 / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) =
Nettorendite (in Prozent)
Beispielrechnung:
Bei jährlichen Mieteinnahmen von 15.000 Euro, Bewirtschaftungskosten von 1.200 Euro sowie einem Kaufpreis samt Nebenkosten von 330.000 Euro wird folgende Rechnung aufgestellt.
(15.000 Euro – 1.450 Euro) × 100 ÷ 330.000 Euro
= 4,10 Prozent
☛ Die Nettorendite würde in unserem Beispiel 4,10 Prozent betragen.
Tipp: Die Nettorendite zeigt Ihre Kapitalrendite an, wenn Sie Ihre Immobilie vollständig mit Eigenkapital finanzieren. In der Praxis fallen jedoch Zinsen zur Immobilienfinanzierung, beispielsweise für ein Hypothekardarlehen, an. Sind die Zinsen geringer als die Nettorendite, verkleinert sich Ihre Mietrendite nicht. Als Immobilieneigentümer sollten Sie unbedingt Rücklagen bilden – für anfallende Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahmen.
Anlegerwohnung als Geldanlage – die Instandhaltung
Egal ob private Wohnung und Haus, Bauherrenmodell oder Genossenschaftsimmobilie. – jedes Immobilieninvestment erfordert neben laufenden Kosten Rücklagen zur Instandhaltung, die unbedingt berücksichtigt werden müssen. Zur Berechnung der Instandhaltungsrücklagen können Sie zwei gängige Möglichkeiten nutzen:
Peterssche Formel
Diese in ein häufig genutztes Instrument zur Abschätzung der Instandhaltungsrücklage (Instandhaltungsrückstellung) von Wohngebäuden und beruht auf der empirischen Auswertung von statistischen Daten laufender Kosten für den Werterhalt eines Wohngebäudes.
Annahme: Während der durchschnittlichen Nutzungsdauer einer Immobilie von 80 Jahren, fällt das 1,5-fache der Herstellungskosten (ohne Grundstückskosten, Architekt, Außenanlagen oder Kaufnebenkosten) für Sanierungen und Instandhaltungen an.
Bei Wohnungseigentumsgemeinschaften teilen sich die Kosten wie folgt:
- 65 Prozent für Arbeiten am Gemeinschaftseigentum
- 35 Prozent für Arbeiten am Sondereigentum
Bei angenommenen Herstellungskosten in der Höhe von 1.500 Euro pro Quadratmeter, ergibt sich eine monatliche Rücklage von 2,35 Euro pro Quadratmeter.
Tipp: Eigentümergemeinschaften sollten monatliche Instandhaltungsrücklagen von 1,50 Euro pro Quadratmeter bilden. Als Eigentümer der Wohnung sollten Sie weiters rund 80 Cent pro Quadratmeter für allfällige – nicht auf den Mieter umlegbare – Arbeiten innerhalb der Wohnung sparen.
Instandhaltungsrücklage nach Berechnungsverordnung
Weiters können Sie die Höhe der Instandhaltungsrücklage mit der Berechnungsverordnung (§ 31 Wohnungseigentumsgesetz) bestimmen, die gestaffelt nach Alter des Gebäudes folgende Rücklagen vorsieht:
- höchstens 22 Jahre alte Wohngebäude: 7,10 Euro pro Quadratmeter und Jahr
- höchstens 32 Jahre alte Wohnungen: 9 Euro pro Quadratmeter und Jahr
- ältere Gebäude: 11,50 Euro pro Quadratmeter und Jahr
Tipp: In der Praxis empfiehlt sich eine Höhe Ihrer Instandhaltungsrücklage zwischen der Petersschen Formel und der Berechnungsverordnung. Entscheidend sind Alter, Bauart und Zustand der Immobilie.
Immobilie als Geldanlage – steuerliche Aspekte
Die Rendite einer Immobilie kann ebenfalls von steuerlichen Aspekten beeinflusst werden. Beispielsweise können Sie Ihre Darlehenszinsen steuerlich geltend machen. Das mindert Ihr jährliches Einkommen und senkt Ihre individuelle Steuerlast.
Wichtig: Im Laufe der Finanzierung sinkt mit steigendem Tilgungsanteil der Zinsanteil Ihrer Darlehensrate und damit Ihre mögliche Steuerersparnis.
Ihre Anlageimmobilie können Sie weiters im Rahmen der Absetzung für Abnutzung (AfA) steuerlich abschreiben.
Abschließende Tipps zur Immobilie als Geldanlage
Die Rendite Ihrer Immobilie berechnen Sie in 5 Schritten:
- Berechnung Gesamtkaufpreis samt Nebenkosten
- Berechnung Nettomietrendite
- Berechnung Steuern
- Berechnung Nettoobjektergebnis
- Berechnung Eigenkapitalrendite
Investieren Sie möglichst früh: Beginnen Sie so früh wie möglich mit der Investition in eine Immobilie. Je eher Sie ein Objekt finanziert haben, desto schneller können Sie von Ihrer Rendite profitieren.
Nutzen Sie niedrige Zinsen: Investieren Sie, wenn die Zinsen für eine Baufinanzierung niedrig sind. Seit 2015 haben wir in Österreich eine anhaltende Niedrigzinsphase – ein günstiger Moment für einen Immobilienkauf.
Mehrfamilienhäuser für maximale Rendite: Mehrfamilienhäuser ideale Anlageobjekte, wenn Sie mit Ihrer Geldanlage maximale Rendite erzielen möchten. Durch mehrfache Mieteinnahmen können Sie direkt Einfluss auf die Rendite nehmen. Ein Mehrfamilienhaus erfordert aber einen höheren Verwaltungsaufwand.
Eigentumswohnung für geringen Aufwand: Wenn Sie den Aufwand scheuen und auf Rendite verzichten können, sollten Sie sich zunächst für eine Eigentumswohnung entscheiden.
Einfamilienhaus für den Verkauf: Möchten Sie Ihre Rendite durch den späteren Verkauf erzielen, lohnt sich die Investition in ein Einfamilienhaus. Es ist vor allem das Grundstück, das je nach Lage, die meiste Wertsteigerung bringt.
Region und Lage bestimmen die Rendite: Je nach Region und Mikrolage sind mit einer Immobilie in Österreich Renditen von 7 bis 10 Prozent möglich – wenn Sie als Anleger optimal wirtschaften.
Risiken nicht außer Acht lassen: Jede Investition in eine Immobilie ist mit Risiken verbunden. Renovierungskosten spielen ebenso eine Rolle wie mögliche Leerstände oder Steuerzahlungen. All dies sollten Sie in Ihrem Investment mit einkalkulieren.
Video: Immobilie kaufen in Österreich – so ist der Ablauf
Quelle: ImmoAnwalt / Youtube
FAQ Immobilien als Geldanlage
Ist eine Immobilie noch eine gute Geldanlage?
Immobilien sind wertbeständige, sichere Kapitalanlagen und weitgehend geschützt vor der Inflation. Auch kurzfristige Schwankungen auf den Kapitalmärkten übersteht eine Immobilie aufgrund der ihr eigenen Unabhängigkeit von Börsen- und Wirtschaftsdaten.
Sind Immobilien die sicherste Geldanlage?
Immobilien zählen in Österreich trotz Finanzkrise und Mega-Inflation noch zu den sicheren Anlageoptionen. Wer jetzt Wohneigentum kauft, könnte aber beim Verkauf in einigen Jahren durchaus Verluste machen, weil die Zahl potenzieller Käufer schrumpft. Einige Regionen werden aber weniger betroffen sein als andere.
Wo lohnt es sich, in Immobilien zu investieren?
Gute Zukunftswerte für steigende Preise für Wohneigentum finden Käufer vor allem in und um die Metropolregionen wie Wien, Graz, Salzburg oder Linz. Doch auch in einigen eher ländlichen Regionen gibt es Gegenden mit großen Chancen auf Wertsteigerungen.
Welche Immobilien eignen sich als Kapitalanlage?
Generell eignen sich vermietete Immobilien besser als Kapitalanlage. Im Gegensatz zu einer selbstgenutzten Immobilie können Sie bei einem vermieteten Objekt beispielsweise von einigen Steuervorteilen profitieren
Welche Geldanlage ist zurzeit sinnvoll?
Neben Tagesgeld, Festgeld und Sparanlagen kommen auch der Kauf von Investmentfonds, Immobilien(fonds), Edelmetallen oder Aktien in Betracht. Grundsätzlich eignen sich Investitionen in Sachwerte (Aktien, Aktienfonds, Immobilien) als Mittel gegen die Inflation.