Günstige Hausfinanzierung | Hauskredit-Vergleich Österreich

Hintergrundwissen zum Thema Hauskredit

Was ist ein Hauskredit und wie funktioniert er?

Der Hauskredit wird gerne als Immobilienkredit oder Baufinanzierung bezeichnet. Ein solches Darlehen ist durch die Immobilie abgesichert und langfristig angelegt. Die Laufzeit beträgt in der Regel zehn, 15 oder mehr Jahre. Abhängig ist dies von der finanziellen Leistung des Kreditnehmers sowie der Höhe der Kaufsumme einer Immobilie.

Entscheidend beim Hauskredit: Die Begriffe Laufzeit und Zinsfestschreibung sollten Sie nicht miteinander verwechseln. Während die Laufzeit 30 Jahre betragen kann, wird der Zins meist nur über einen kleineren Zeitraum von zehn oder 15 Jahren festgeschrieben. Im Anschluss daran folgt eine sogenannte Anschlussfinanzierung, um die restliche Kreditsumme zu tilgen. Eine zweite Zinsfestschreibung ist hier ein normaler Vorgang, den über 90 Prozent aller Kreditnehmer in Österreich auch in Anspruch nehmen.

Der Zins für eine Hausfinanzierung ist abhängig vom Referenzzinssatz EURIBOR oder dem Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB), die regelmäßig angepasst werden. Aktuell können Konsumenten von einem noch moderaten Zinsniveau profitieren, optimal geeignet um eine günstige Hausfinanzierung zu starten.

Als Sicherheit für ein Hausdarlehen gilt nicht eine Gehaltsabtretung wie beim Ratenkredit, sondern die Eintragung einer Grundschuld auf das Haus. In seltenen Fällen kann eine Hypothek als Sicherheit dienen – meist ist die Grundschuldeintragung die bessere Wahl.

Welche Vorteile bietet ein Hauskredit Vergleich?

Der größte Vorteil per Zinsvergleich mit einem Hausfinanzierung-Rechner ist ein tagesaktueller Blick auf die Bauzinsen aller namhaften Anbieter. Diese befinden sich seit Jahren auf historisch niedrigem Niveau und machen Baufinanzierungen für Haus oder Wohnung – trotz zuletzt steigender Zinsen – noch immer sehr günstig. Natürlich könnten Sie Ihre Hausfinanzierung bei der nächsten Filialbank vor Ort erledigen und die dortigen Konditionen akzeptieren. Hausbanken bieten Ihnen aber selten die besten Zinskonditionen. Diese können Sie nur auf dem freien Markt per Vergleich lukrieren.

Im Hauskredit Vergleich erkunden Sie – bequem von zu Hause aus – die Konditionen und Zinssätze namhafter Banken. Diese können Sie direkt denen Ihrer Bank vor Ort gegenüberstellen. Zu 99 % werden Sie feststellen: Hier finden Sie einen besseren Zinssatz und können diesen online anfragen und abschließen. Oder Sie konfrontieren Ihre alte Bank mit der besseren Offerte. Sollte Ihre Bank kein verbessertes Zinsmodell unterbreiten, sollten Sie das Angebot nutzen und Ihren Baukredit umschulden.

Ihre Vorteile beim Hauskredit Vergleich auf einen Blick:

• Optimale und tagesaktuelle Marktübersicht
• Einfacher Zinsvergleich vieler verschiedener Banken
• Mögliche Ersparnis von mehreren tausend Euro
• Geringer Zeitaufwand und sofortige Online Anfrage
• Ausschließlich erfahrene seriöse Anbieter

Welche Optionen bei der Hausfinanzierung gibt es in Österreich?

Für einen Hauskredit stehen Ihnen viele Finanzierungsoptionen zur Verfügung. Die beliebteste ist das klassische Annuitätendarlehen, welches eine gleichbleibende monatliche Rate über die gesamte Zinsfestschreibung garantiert. Aber – je nach individueller finanzieller Situation und Verwendungszweck – können für Sie weitere Optionen von Vorteil sein. Folgende Kredit-Varianten stehen Ihnen zur Verfügung:

Annuitätendarlehen: Das Annuitätendarlehen ist die Standardform der Hausfinanzierung. Sie verfügt über eine gleichbleibende monatliche Rate. Die Annuität, also die jährliche Rate, wird auf zwölf Monate verteilt, um das Hausdarlehen konstant zu gleichen Summen abstottern zu können. Eine Annuität besteht aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil. Zu Beginn der Zinsfestschreibung überwiegt der Zinssatz noch deutlich der Tilgung. Mit fortschreitender Laufzeit tilgen Sie immer mehr von der Restschuld, wodurch der Zinsanteil geringer wird. So bleibt mehr Geld für die tatsächliche Tilgung der Kreditsumme.

Vorteile: Tilgungsanteil steigt mit der Laufzeit. Große Planungssicherheit dank langer Zinsbindung. Die Summe für eine Anschlussfinanzierung steht bereits zuvor fest.
Nachteile: Wenig flexibel, da Sie schwer auf einen besseren Zinssatz reagieren oder einen größeren Teil der Restschuld komplett tilgen können. Die lange Zinsbindung legt Sie über viele Jahre auf einen Anbieter und Zinssatz fest.

Volltilgerdarlehen: Bei diesem Darlehen wird die Kreditsumme gleich mit der ersten Zinsfestschreibung komplett getilgt. Lange Zinsbindungen mit Laufzeiten von 25 oder 30 Jahren sind keine Seltenheit. Kürzere Laufzeiten sind nur möglich, wenn Sie eine deutlich höhere monatliche Rate finanzieren können. Das finden Sie heraus, indem Sie sich unsere schrittweise Anleitung auf dem Weg zum optimalen Hauskredit durchlesen.

Vorteile: Absolute Planungssicherheit, kein Risiko durch die Anschlussfinanzierung, diese ist hier überhaupt nicht nötig.
Nachteile: Keinerlei Flexibilität, um auf Zinsanpassungen zu reagieren. Weiters verlangen Banken bei Volltilgerdarlehen häufig Zinsaufschläge.

Variables Darlehen: Mit einem variablen Baukredit vereinbaren Sie als Kreditnehmer mit der Bank eine regelmäßige Anpassung des Zinssatzes an die aktuellen Marktzinsen – das geschieht in etwa alle drei Monate anhand des Referenzzinssatzes EURIBOR. So profitieren Sie mit einem solchen vor allem, wenn Sie in den nächsten Monaten und Jahren mit fallenden Zinssätzen rechnen. Umgekehrt steigen Ihre monatlichen Raten, falls die Zinssätze ansteigen. In diesem Fall haben Sie allerdings die Möglichkeit, das Darlehen auf ein Darlehen mit langfristiger Zinsbindung spesenfrei umzustellen.

Vorteile: Bei fallenden Zinssätzen am allgemeinen Bauzinsmarkt sind hohe Zinsersparnisse möglich.
Nachteile: Deutlich höherer Zeitaufwand, zudem kaum Planungssicherheit bei der Finanzierung.

Endfälliges Darlehen: Im Gegensatz zu anderen Darlehensformen für den Hauskredit wird bei einem endfälligen Darlehen die Kreditsumme nicht getilgt. Stattdessen zahlen Sie nur anfallende Zinsen an die Bank. Die Kreditsumme wird am Ende der Zinsfestschreibung als einmalige Zahlung fällig. Häufig dient zu deren Absicherung ein Bausparvertrag oder eine Lebensversicherung.

Vorteile: Niedrige monatliche Rate ohne monatlichen Tilgungsanteil. Steuervergünstigungen, falls Sie die Immobilie nicht selbst nutzen
Nachteile: Hohe Kosten, da das Darlehen nicht getilgt wird. Doppelte Belastung bei Abschluss eines Bausparvertrags oder einer Lebensversicherung.

Forward-Darlehen: Mit einem Forward-Darlehen können Sie sich den aktuellen Zinssatz für einen späteren Zeitpunkt sichern, wenn Ihre erste Zinsbindung ausläuft. Nur wenige Hausfinanzierungen funktionieren mit einer einzigen Zinsfestschreibung. Für die fällige Anschlussfinanzierung können Sie einen günstigen Zinssatz einfrieren und später wieder auftauen. Für Forward-Darlehen verlangen Banken allerdings einen sogenannten monatlichen Bereitstellungszins, wenn deren Abruf länger als sechs Monate dauert.

Laufzeit, Zinsen, Sondertilgung – wie lassen sich die Kosten beim Hauskredit senken?

Maßgeblich für die Kosten beim Hauskredit ist der sogenannte Effektivzinssatz. Dieser bestimmt die Gesamtkosten und inkludiert alle Spesen, Nebenkosten oder Abschlussgebühren der Finanzierung. Dennoch können Sie mit vielen weiteren Parametern die Kosten Ihrer Hausfinanzierung beeinflussen und merklich verringern.

Laufzeit und Zinsen: Neben den monatlichen Raten sind Laufzeit und Zinsbelastung während der Tilgungsphase besonders relevant. Kreditnehmer in Österreich können zwischen einer festen und einer variablen Verzinsung wählen. Ein fester Zinssatz orientiert sich am aktuellen Markt und wird für die gesamte Laufzeit vereinbart. Variable Zinssätze hingegen werden gar nicht vereinbart und orientieren sich dauerhaft am Niveau des Zins-Marktes. Folgerichtig sollten Sie in der aktuellen Niedrigzinsphase einen Vertrag mit einem festen Zinssatz abschließen – im Idealfall mit einer längeren Laufzeit. Eine variable Verzinsung lohnt nur bei hohem Niveau oder künftig sinken Bauzinsen. Beides ist im derzeitigen Zins-Tal noch nicht der Fall.

Sondertilgungen: Auch kostenfreie Sondertilgungen während der Kreditlaufzeit bringen deutliche Kosten-Vorteile. Mit jeder zusätzlichen Rückzahlung senken Sie Ihre Kreditbelastung, ohne dass Gebühren anfallen. Der Hauskredit ist schneller abbezahlt, Zinsbelastung wie Gesamtkosten sinken überproportional. Allerdings sind spesenfreie Sondertilgungen nicht bei jedem Vertrag üblich. Als Kreditnehmer sollten Sie die Angebote genau erkunden.

Zusatzkosten: Ein wichtiger Punkt sind die zusätzlichen Kosten für einen Immobilienkredit. Wenn Sie ein Eigenheim bzw. Grundstück erwerben, müssen Sie beispielsweise Grunderwerbssteuer zahlen. Weiters fallen Gebühren für Grundbuch, Bearbeitungsspesen, die Makler-Courtage, Notarkosten und Kreditsteuer an. Insgesamt können so rund zehn bis 12 Prozent der Kreditsumme bei einer Hausfinanzierung als Nebenkosten fällig werden. Je nach Standort und Kaufsumme der Liegenschaft – und abhängig bei welcher Bank Sie Ihren Hauskredit aufnehmen -, lassen sich mehrere tausend Euro einsparen.

Welche Kriterien müssen Sie für eine Hausfinanzierung erfüllen?

Wie bei jedem anderen Kredit müssen bei der Hausfinanzierung gewisse Voraussetzungen erfüllen sein, um das Darlehen zu bekommen. Diese können von Anbieter zu Anbieter verschieden sein.

Als Voraussetzung für einen soliden Hauskredit verlangen Banken und Vermittler vom Kreditnehmer

• die Volljährigkeit sowie üblicherweise ein Höchstalter (meist ab 65 Jahren)
• einen ständigen Wohnsitz in Österreich
• eine österreichische Bankverbindung und das Handeln auf eigene Rechnung
• Nachweise über Art und Dauer des Arbeitsverhältnisses
• Einkommensnachweise bei Angestellten (Lohn-/Gehaltsabrechnungen)
• Einsicht in Jahresabschlüsse sowie Steuerbescheide bei Selbstständigen
• Nachweise über regelmäßige Zahlungen wie Miete, Unterhalt, laufende Kredite, Versicherungen, private Altersvorsorge
• ausreichende Bonität mit weiteren Kreditsicherheiten (Sachwerte wie Grundstücke, Fahrzeuge, Sparguthaben, weitere Einkünfte)
• keine negativen Einträge beim KSV

Tipp: Als Kreditnehmer treten Sie in der Regel den jeweils pfändbaren Teil Ihrer Lohn- und Gehaltszahlungen an die Bank ab. Bürgschaften sowie weitere Kreditnehmer können als zusätzliche Kreditsicherheit dienen und eine Hausfinanzierung deutlich günstiger machen.

Wie viel Startkapital ist für einen Hauskredit sinnvoll?

Als Faustregel beim Eigenkapital empfehlen Kreditexperten 15 bis 20 Prozent der gesamten Kaufsumme durch Eigenmittel parat zu halten. Für ein Haus, das beispielsweise 300.000 Euro kostet, sollten also 45.000 bis 60.000 Euro Ersparnisse in der Kassa sein, bevor Sie eine Finanzierung starten.

Für ausreichende Rücklagen bei Ihrer Hausfinanzierung gibt es gute Gründe: Eigenkapital senkt das Risiko Ihrer Finanzierung, Sie erhalten niedrigere Zinsen von der Bank und können so Ihre Schulden rascher abbezahlen. Je mehr Euro Sie einbringen, desto besser für Ihre Finanzierung.

Ihre Vorteile einer Immobilienfinanzierung mit Eigenkapital:

Neubau, Haus- und Wohnungskauf oder Sanierung mit Eigenkapital …

• … sind günstiger: Wer eigenes Geld einbringt, senkt das Finanzierungsrisiko. Daher gewähren Banken für Finanzierungen mit Eigenkapital niedrigere Bauzinsen. Ohne Eigenkapital können die Zinskosten oft doppelt so hoch ausfallen.
• … gehen schneller: Durch den günstigeren Zins sparen Sie Geld und haben die Möglichkeit, von Beginn eine höhere Tilgung vorzunehmen. Sie zahlen Ihre Schulden schneller ab, bringen Ihre Hausfinanzierung eher über die Bühne und tragen das Risiko der Finanzierung für eine kürzere Zeit.
• … senken das Finanzierungsrisiko: Falls Sie zahlungsunfähig werden und die Bank eine Zwangsversteigerung veranlasst, haben Sie größere Chancen, ohne Schulden aus der Finanzierung herauszukommen. In der Praxis verhindert dies Überschuldung oder eine private Insolvenz.
• … erhöhen die Wahrscheinlichkeit einer günstigen Hausfinanzierung: Die neue Wohnimmobilienkreditrichtlinie seit März 2016 verpflichtet Banken, die finanziellen Voraussetzungen und Rücklagen von Kreditkunden noch stärker in die Entscheidung einer Baufinanzierung einzubeziehen.

Hausfinanzierung und Kreditwürdigkeit – was gilt es hier zu beachten?

Gerade bei einer Hausfinanzierung ist es wichtig, als Kreditnehmer über eine ausreichende Bonität zu verfügen und nicht durch negative Einträge bei Kreditauskunfteien aufzufallen. In Deutschland wird dies meist durch die wichtigste Auskunftei Schufa überprüft, in Österreich ist der Kreditschutzverband KSV hierfür zuständig.

Besonders negativ auf die Kreditvoraussetzungen wirkt sich abweichendes Zahlungsverhalten bei früheren oder noch laufenden Krediten aus. Kreditkündigungen und Kontokündigungen sind in Sachen Kreditvergabe ein K.o.-Kriterium für jede Bank. Haben sogar eidesstattliche Versicherungen, Verbraucherinsolvenzen oder Inkassoverfahren ihren Weg in die Datenbank der Auskunfteien gefunden, ist eine Kreditaufnahme für Haus oder Wohnung in der Regel unmöglich.

Tipp: Beachten Sie VOR der Immobilienfinanzierung den Grundsatz: Je besser Ihre Bonität, desto einfacher und günstiger wird Ihre Hausfinanzierung.

Wohnbauförderung zum Hauskredit – was muss man wissen?

Eine der wichtigsten Förderungsmöglichkeiten bei der Hausfinanzierung ist die Wohnbauförderung. Diese wurde von den Bundesländern als unterstützender Zuschuss oder als Darlehen ins Leben gerufen, um die Wohnraumfinanzierung in Österreich zu erleichtern. Das sollten Sie wissen:

Arten der Wohnbauförderung: Es gibt breit gefächerte Unterstützungsmaßnahmen für die Schaffung, den Kauf oder die Sanierung von Wohnraum. Dabei kann es sich um Einmalzahlungen für einen Hausbau- oder Eigenheimkauf oder die Gewährung eines mehrjährigen Darlehens handeln. Auch Zuschusszahlungen auf die Zinsen bereits aufgenommener Hausdarlehen sind möglich.

Höhe der Wohnbauförderung: Die Förderung umfasst verschiedene Maßnahmen und variiert je nach Art und Bundesland stark. Sie kann beispielsweise Einmalzahlungen oder einen rückzahlbaren Kredit in Höhe von 38.000 Euro wie bei der Tiroler Neubauförderung betragen. Die Wiener Eigenheimförderung hingegen gewährt für den Eigenbedarf ein Landesdarlehen von 365 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche.

Zielgruppen der Wohnbauförderung: Fördergelder sind neben Bauträgern insbesondere für Privatpersonen gedacht. Hierzu müssen Sie ab einem festgesetzten Stichtag im jeweiligen Bundesland mit Ihrem Hauptwohnsitz gemeldet sein und österreichischer Staatsbürger oder EU-Bürger sein. Zudem gelten Beschränkungen je nach Leistung und Bundesland: Beispielsweise Einkommensgrenzen oder eine bereits gesicherte Finanzierung des Eigenheims. Auch die Berechnung der Kosten ist nicht einheitlich geregelt.

Tipp: Anträge zur Wohnbauförderung können online oder direkt bei den zuständigen Abteilungen der Landesregierungen bzw. in Wien bei der MA 50 gestellt werden. Beizubringen sind neben persönlichen Ausweisdokumenten, Einkommensnachweise, Darlehenszusagen von Kreditinstituten, Baubewilligungen, Grundbucheintragungen und Baupläne. Je nach Art der Förderung sind weiters Unterlagen wie Energienachweise oder Finanzierungspläne nötig.

Hauskredit umschulden – wann und wie geht das?

Sie haben bereits einen Hauskredit aufgenommen und möchten diesen beenden oder ablösen? Dann gibt es in Österreich verschiedene Arten, Ihr Hausdarlehen zinsgünstig umzuschulden:

Gesetzliche Sonderkündigung: Nach Ablauf von zehn Jahren lässt sich jeder Baukredit mit einer sechsmonatigen Kündigungsfrist beenden. Diese gesetzlich festgelegte Sonderkündigung können Sie beispielsweise nutzen, um in ein zinsgünstigeres Darlehen umzuschulden.

Nach Ablauf der Zinsbindung: Wenn Ihre bestehende Hausfinanzierung ausläuft, können Sie Ihre Restschuld durch eine Anschlussfinanzierung ablösen und zu einer neuen Bank mit besseren Konditionen wechseln.

Vorzeitige Kündigung: Weiters können Sie Ihren Hauskredit mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten jederzeit kündigen. Allerdings wird dann eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank fällig. Deren Höhe sollten Sie unbedingt vorab erkunden und prüfen, ob eine Umschuldung mit Gewinn überhaupt möglich ist.

Fazit: Welcher Hauskredit passt zu mir?

Anders als beim Ratenkredit sind für eine Hausfinanzierung hohe Kreditsummen und lange Laufzeiten nötig. Es gilt daher vor Abschluss alle Finanzierungsmöglichkeiten und Details der Angebote zu erkunden. Bevor Sie die nächste Bank aufsuchen, sollten Sie sich einen Überblick am Markt verschaffen – per Hauskredit-Vergleich sowie unabhängiger Beratung.

Der am häufigsten genutzte Hauskredit in Österreich ist das Annuitätendarlehen. Es bietet gute Transparenz, ein geringes Risiko und im Vergleich zu anderen Darlehensformen und eine niedrige Anfangsbelastung. Sollten Sie sich für eine andere Darlehensart interessieren, empfehlen wir Ihnen, beim Beratungsgespräch Nachteile gemeinsam mit Ihrem Berater unter die Lupe zu nehmen. Das minimiert das Risiko einer Fehlentscheidung und hilft, den passenden Kredit mit günstigen Konditionen zu erkunden.