Was steht in einem Grundbuch?
Das Grundbuch beinhaltet Informationen zu allen Grundstücksrechten, zu den Grundstücken selbst und den Eigentums- sowie Schuldverhältnissen. Jedes Grundstück ist an einer besonderen Stelle des Grundbuchs, dem Grundbuchblatt, verzeichnet. Im Grundbuchauszug sind unter anderem die Eigentums- und Wohnverhältnissen sowie Belastungen durch Grundschuld, Hypotheken oder weitere Grundpfandrechte erfasst.
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Inhaltsverzeichnis
Definition – was ist das Grundbuch?
Das Grundbuch ist ein öffentliches Verzeichnis, in welches bestehende dingliche Rechtsinformation eingetragen werden. Hierzu zählen die Besitzverhältnisse von Grundstücken und Wohneigentum. Weiters lassen sich grundstücksgleiche Rechte – beispielsweise das Erbbaurecht – und Belastungen im Grundbuch finden.
Jedes Grundbuch besteht aus folgenden Teilen:
- Hauptbuch
- Verzeichnis der gelöschten Eintragungen (Löschungsverzeichnis)
- Hilfsverzeichnisse
- Urkundensammlung
- Grundbuchmappe
Zu den, eingetragenen Information im Grundbuch zählen für gewöhnlich:
- Eigentum
- Wohnungseigentum
- Pfandrechte
- Baurechte
- Dienstbarkeiten und Reallasten
Darüber hinaus sind in bestimmten Anmerkungen des Grundbuchs beispielsweise Konkurse, bestehende Sachwalterschaften und / oder laufende Versteigerungsverfahren sowie Ersichtlichmachungen (Berechtigungen aus Grunddienstbarkeiten, öffentlich-rechtliche Verpflichtungen etc.) eingetragen.
In Sachen Grundbucheintragung lassen sich somit vier Arten von Eintragungen unterscheiden:
- Einverleibung bzw. Löschung
- Vormerkung
- Anmerkung
- Ersichtlichmachung
Eintragungsgrundsatz: Der Sinn des Grundbuchs liegt vorderst darin, anzuzeigen, dass alle erwähnten dinglichen Rechte dem Eintragungsgrundsatz nach ausschließlich durch Eintragung in das Grundbuch erworben werden können.
Bezirksgerichte: Grundbücher werden in Österreich von den jeweiligen Bezirksgerichten der Kreise und Gemeinden geführt. Sie werden neutral verwaltet und unterliegen dem Vertrauensgrundsatz. Das heißt, alles Bürgerinnen und Bürger können sich auf die Richtigkeit und Vollständigkeit des Grundbuchs in Verbindung mit der hinterlegten Urkundensammlung verlassen.
Einsicht in das Grundbuch – wer, wie, wann?
Wer kann das Grundbuch einsehen?
Grundsätzlich kann das Grundbuch – sowohl das Hauptbuch als die Urkundensammlung von jeder Person eingesehen werden, die ein sogenanntes berechtigtes Interesse hat und dieses nachweisbar darlegen kann. Berechtigtes Interesse zur Einsicht haben in der Regel
- Grundstückseigentümer und alle im Grundbuch eingetragenen Rechteinhaber, wie Erben oder Pflichtteilsberichtigte.
- Ehegatten, die im Zuge einer Scheidung Zugewinnausgleichsansprüche berechnen wollen
- Grundstücksangrenzer, die eine Auskunft über den benachbarten Eigentümer erlangen wollen
- Mieter einer Wohn- oder Geschäftsimmobilie, die den Eigentümer des Objektes ermitteln möchten
- aktuelle sowie künftige Kreditgeber und Gläubiger mit wirtschaftlichem Interesse in Sachen Kreditsicherheit
- Gläubiger mit gültigem Vollstreckungstitel gegenüber dem Eigner
- Gerichte, Behörden und Notare aufgrund der Pflicht zur Amtshilfe sowie öffentlich bestellte Vermessungsingenieure.
Wie und wo kann man in Österreich das Grundbuch einsehen?
Einsicht und Abfrage bei Gericht: Eine Einsicht in das Hauptbuch, die Hilfsverzeichnisse, in das Verzeichnis der gelöschten Eintragungen sowie in die aktuelle Grundbuchmappe (digitale Katastralmappe) erfolgt in der Regel bei Gericht. Dies geschieht in Form eines Ausdrucks der gewünschten Daten aus der Grundstücksdatenbank, dem sogenannten Grundbuchauszug. Zuständige Gerichte sind die jeweiligen Bezirksgerichte – außer dem Bezirksgericht für Handelssachen in Wien.
Einsicht bei Notaren: Eine Grundbucheinsicht kann ebenso über Notare erfolgen. Die Anfrage wird entweder persönlich vorgenommen oder das zuständige Gericht erstellt auf Wunsch Kopien. Telefonische Auskünfte werden nicht genehmigt.
Grundbuchabfrage über das Internet: Weiters ist eine Grundbuchabfrage online über das Internet möglich. Seit 2012 wurde die Grundstücksdatenbank komplett digitalisiert. Der Online-Grundbuchauszug wird in der Regel in den vom Bundesministerium für Justiz autorisierten Verrechnungsstellen gewährt.
Tipp: Das Studium eines Grundbuchauszugs ist für Laien nicht einfach. Es empfiehlt sich bei Fragen von einem Notar oder Rechtsanwalt beraten zu lassen. Ebenso geben Wohnberatungsstellen oder die Grundbuchgerichte der Bundesländer jederzeit Auskunft.
Wann sollte das Grundbuch eingesehen werden?
Es gibt zahlreiche Gründe für Privatleute Einsicht in ein Grundbuch zu nehmen. Die häufigsten Beispiele aus dem Alltag:
- Kauf eines Grundstückes oder einer Immobilie (Besitzverhältnisse, Wohnrecht von Dritten aktuelle Hypotheken, Wegerechte, Vormerkungen)
- Scheidung und Zugewinnausgleich (Grundstücke und Wohnimmobilien)
- Erbschaftsfälle (Besitzverhältnisse, Übereignungen, Hypotheken etc.)
- Streitigkeiten innerhalb der Familie, unter Miteigentümern oder mit Nachbarn (Besitzverhältnisse, Liegenschaften, Bau- und Wegerechte etc.)
Welche Gebühren und Kosten fallen beim Grundbuch an?
Wer in Österreich ein Grundstück oder eine Liegenschaft kauft, verkauft oder überschreibt muss diesen Vorgang im Grundbuch eintragen lassen. Hierfür werden Notarkosten und weitere Gebühren fällig. Ebenso fallen Kosten für Grundbuchauszüge und Abfragen der Grundstücksdatenbank an.
Kosten für die Grundbucheintragung
Die Höhe der Eintragungsgebühr setzt sich aus mehreren Faktoren zusammen:
- 1,1 Prozent des Kaufpreises bei Erwerb einer Liegenschaft
- 1,2 Prozent vom Wert des Pfandrechts, sofern eine Hypothek eingetragen wird
- Eine Eingabegebühr für das Eintragungsgesuch von 44 Euro bzw. 62 Euro, wenn der Antrag nicht elektronisch gestellt wird.
Weiters muss der Grundbucheintrag notariell beglaubigt werden, was zusätzliche Kosten verursacht. Die Notarkosten sind abhängig vom Kammertarif. Insgesamt gibt es drei Arten von Eintragungen ins Grundbuch:
- Einverleibung (Eintragung im Eigentumsblatt beim Erwerb)
- Vormerkung (verhindert, dass eine andere Person die Einverleibung beanspruchen kann)
- Anmerkung Sicherung des bücherlichen Ranges bei Veräußerung oder Verpfändung)
Für eine Löschung, Namensänderung oder ein anderer Vorgang wird eine Gebühr von 44 Euro per Vorkasse fällig.
Im Falle einer Schenkung bzw. Erbschaft wird die Gebühr anhand des dreifachen Einheitswerts (maximiert mit einem Drittel des Verkehrswertes) berechnet und beträgt 1,1 Prozent davon. Unter
Tipp: Keine Eintragungsgebühr wird fällig? Nein, wenn es sich um geförderten Wohnbau handelt. Allerdings gelten laut Gesetz bei der Gebührenbefreiung dank Wohnbauförderung zusätzliche Bedingungen.
Kosten für die Grundeinsicht
Die Kosten für Grundbuchauszüge und Auszüge aus dessen Hilfsverzeichnissen betragen in Österreich aktuell 13,70 Euro. Für Abfragen der Grundstücksdatenbank fallen – je nach Art und Umfang – verschiedene Gebühren an. Einige gängige Beispiele:
|
Art der Abfrage |
Gebühren in € |
|
Aktueller Grundbuchauszug (Vollabfrage einer Einlagezahl) |
3,36 |
|
Aktueller Teilauszug (Abfrage des A-, B- oder C-Blattes einer Einlagezahl) |
1,79 |
|
Abfrage der Urkundensammlung (Urkunde bzw. Person) |
1,05 bzw. 1,68 |
|
Abfrage Verzeichnis gelöschter Eintragungen |
3,99 |
|
Suche nach Kaufverträgen / Informationen zu Liegenschaften |
1,68 |
|
Abfrage aus der Digitalen Katastralmappe (DKM-Grafik) |
|
|
Auszug aus dem Grundstücksverzeichnis ohne Grundstücksadresse |
3,36 bis 13,70 |
|
Suche nach Grundstücksadressen im Anschriftenverzeichnis – Adresssuche |
1,05 bis 34,00 |
|
Abfragen von Körperschaften öffentlichen Rechts |
1,58 |
Tipp: Viele Aktionen in Sachen Grundbuchabfrage lassen sich online durchführen. Die Preise variieren dann je nach Art der Anfrage – sind in der Regel aber günstiger. Wer einen nicht beglaubigten Grundbuchauszug für Ihre Unterlagen braucht, muss beim Bezirksgericht rund 14 Euro berappen.
FAQ zum Thema Grundbuch
Wer erbt, wenn ein Ehepartner im Grundbuch steht?
Steht einer der Ehepartner im Grundbuch, so gehört diesem das Grundstück und die darauf gebaute Immobilie. Dieser Ehepartner kann nach der Scheidung mit der Immobilie machen, was er will. Ist die Ehefrau gemeinsam mit dem Ehepartner als Eigentümer einer Immobilie im Grundbuch eingetragen, fällt nur der Anteil des Partners in den Nachlass.
Wo bekomme ich einen Grundbuchauszug in Österreich?
Einsichtnahme und Abfragen im Grundbuch sind sowohl bei Gericht als bei Notaren möglich. Weiters ist eine Grundbucheinsicht zu Hauptbuch und Urkundensammlung online über das Internet (oesterreich.gv.at) möglich – in der Regel innerhalb eines Tages. Seit 2012 wurde die Grundstücksdatenbank in Österreich komplett digitalisiert.
Wie viel kostet ein Grundbuchauszug?
Die Kosten für unbeglaubigte Grundbuchauszüge und Auszüge aus dessen Hilfsverzeichnissen betragen in Österreich 13,70 Euro. Für einzelne Abfragen der Grundstücksdatenbank fallen je nach Art und Umfang – Grundstücksverzeichnisse und -adressen, Kaufverträge, Löschungen und Urkunden, Digitale Katastralmappe – verschiedene Gebühren an. Beglaubigungen werden extra berechnet.
Wie beantrage ich eine Löschung im Grundbuch?
Eine Löschung im Grundbuch ist prinzipiell ohne Notar möglich. Dazu muss ein schriftlicher, formell korrekter Antrag beim Bezirksgericht eingebracht werden. Dies bedarf aber juristischer Fachkenntnis, um eine rechtsverbindliche gültige Löschung zu erlangen. Löschungen sollten notariell beglaubigt werden.
Video: Was ist das Grundbuch?
Quelle: Compass-Gruppe / YouTube