Baufinanzierung ohne Grundbucheintrag – geht das?
Im Gegensatz zum Wohnkredit ist eine Baufinanzierung ohne Grundbucheintrag in der Praxis kaum zu bekommen. Bei solch größeren Finanzierungen setzen Banken in Österreich eine hypothekarische Besicherung voraus. Kreditinstitute sichern sich – zusätzlich zu Lohn- und Gehaltsabtretungen – per Grundpfandrecht gegen eventuelle Zahlungsausfälle ihrer Kunden ab.
Unsere Berater erläutern Ihnen jedoch gerne, unter welchen Umständen eine Baufinanzierung ohne Grundbucheintrag möglich ist.
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Inhaltsverzeichnis
Häufige Fragen
Hintergrundwissen zum Thema Wohnkredit ohne Grundbucheintrag
Mit jedem vergebenen Immobilienkredit geht die Bank ein hohes Risiko ein: Kann der Kreditnehmer die Raten nicht mehr bezahlen, droht der Verlust hoher Summen. Um dieses Risiko abzumildern, fordert die Bank die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch. Diese grundbücherliche Besicherung ist die wichtigste Sicherheit für die Bank. Daher vergibt kaum eine Bank in Österreich einen Immobilienkredit ohne Grundbucheintrag. Nichtsdestotrotz ist die Eintragung einer Grundschuld nicht gesetzlich vorgeschrieben, weshalb das Vorhaben nicht gänzlich aussichtslos ist.
Flexibler Wohnkredit: Nicht für jede Immobilienfinanzierung braucht es ein klassisches Baudarlehen. Flexible Gestaltungsmöglichkeiten bei Laufzeit und Kreditsumme bietet Ihnen ein Wohnkredit. Gute Bonität sowie ein positiver KSV sind Grundvoraussetzung, um einen Wohnkredit bzw. Modernisierungskredit zu bekommen. Beide sind deutlich unkomplizierter als klassische Baufinanzierungen. Was steckt hinter dem Begriff Wohnkredit?
Wohnkredit – was ist das und für wen eignet er sich?
Beim Wohnkredit handelt es sich um einen normalen Ratenkredit, der zweckgebunden für verschiedene Vorhaben rund um Ihre Immobilie verwendet werden kann. Anders als bei einem Hypothekardarlehen nimmt die Beantragung eines Wohnkredits wenig Zeit in Anspruch.
Wohnkredit online: Bei vielen Kreditinstituten in Österreich können Sie Ihren Wunschbetrag online beantragen und erhalten direkt eine Kredit-Vorentscheidung. Sie reichen Ihre Unterlagen bei der Bank ein und bekommen unverzüglich eine Zusage oder Absage. Der Kreditbetrag wird Ihnen bei Bewilligung anschließend sofort bzw. zu Ihrem Wunschtermin aufs Konto überwiesen. Ein Wohnkredit ist somit ideal bei kurzfristigem Finanzierungsbedarf bzw. für eine Zwischenfinanzierung.
Wohnkredit und Besicherung: Bei Wohn- und Modernisierungskrediten verzichten Banken auf einen Grundbucheintrag, mit dem sie den Kredit über eine nachrangige Grundschuld auf die Immobilie absichern. Teilweise dürfen Banken die Immobilie nach der Einführung der europäischen Wohnimmobilienkreditrichtlinie ohnehin nicht mehr als Sicherheit berücksichtigen. Der Verzicht auf einen Grundbucheintrag bewahrt Sie als Schuldner vor Pfändung oder Zwangsverkauf der Wohnung bzw. des Hauses in finanziellen Notlagen. Zudem sparen Sie Spesen und gegebenenfalls Notarkosten, die für einen Grundbucheintrag ab einer bestimmten Kredithöhe fällig werden.
Wohnkredit und Bonität: Allerdings gibt es den Wohnkredit nicht ohne Sicherheiten. Um eine Chance auf einen Immobilienkredit ohne Grundbucheintrag zu haben, ist ausreichende Bonität gefragt. Sie müssen ein geregeltes und ausreichendes Einkommen nachweisen und dürfen keine negativen Einträge beim KSV haben. So sichern sich Banken im Voraus gegen eine eventuelle Zahlungsunfähigkeit ab. Alternativ können Sie Ihrer Bank andere Sicherheiten – beispielsweise einen Bürgen oder sonstige Vermögenswerte – anbieten.
Modernisierungskredit und Zweckbindung: Benötigen Sie Geld, um die eigene Immobilie umzubauen oder zu renovieren, kann ein spezieller Modernisierungskredit die Lösung sein. Dieser ist zweckgebunden und Sie erhalten ihn, wenn Sie das entsprechende Vorhaben nachweisen können. Solche Wohnkredite sind flexibler einsetzbar.
Tipp: Die Entscheidung über die Vergabe solcher Darlehen liegt rein in den Händen Ihres Kreditinstitutes. Für kleinere Kreditsummen bis 50.000 Euro können Sie auf einen normalen Ratenkredit zurückgreifen. Für diesen wird kein Grundbucheintrag benötigt – der Zinssatz liegt dagegen höher.
Was lässt sich mit dem Wohnkredit finanzieren?
Wohnkredite beinhalten überschaubare Finanzierungsbeträge. Banken bieten Kreditbeträge zwischen 3.000 bis 50.000 Euro an. Einige Kreditinstitute in Österreich vergeben bis zu 70.000 Euro. Wohnkredite eignen sich weniger für den Hauskauf, sind aber eine gute Finanzierungsmöglichkeit für viele andere Vorhaben. Beispielsweise für
- Umschuldung bestehender Immobilienkredite
- Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen an Haus und Wohnung
- Kleinere Renovierungen und Anbauten
- Anschaffung neuer Möbel oder Heizungsanlagen
- Investition in Anteile einer Genossenschaftswohnung
Tipp: Nicht in jeden Fall ist ein Wohnkredit die bessere Variante. Die Kreditzinsen sind aufgrund der fehlenden Besicherung im Grundbuch höher als bei einem Hypothekardarlehen. Weiters schränkt die Kreditsumme des Wohndarlehens viele Projekte ein. Eine Beratung durch Finanzierungsexperten ist sinnvoll.
Zwei Varianten beim Wohnkredit – variabler Zins oder Fixzins?
Neben Laufzeit die Kreditsumme stellt sich in Sachen Wohnkredit rasch die Frage nach der Verzinsung. Sie haben die Wahl zwischen
- einem Wohnkredit mit Fixzins-Bindung oder
- einem Wohnkredit mit variabler Verzinsung.
Wohnkredit mit fixem Zins: Fixzinsen garantieren Ihnen den vereinbarten Zinssatz über die gesamte Laufzeit des Kredits. Sollten die Bauzinsen steigen, bleiben Ihre monatlichen Raten gleich hoch. Weiters bietet ein Kredit mit fixen Zinsen bessere Planbarkeit, Sie können nicht von Zinsschwankungen überrascht werden. Diese Wohnkreditvariante eignen sich für Kreditnehmer, die seinen Zinssatz über die gesamte Laufzeit absichern möchten.
Tipp: Empfehlenswert ist der Abschluss eines Fixzins-Kredits, wenn Sie in naher Zukunft mit steigenden Kreditzinsen rechnen müssen.
Wohnkredit mit variablem Zins: Wohnkredite mit variablem Zinssatz unterliegen stetigen Zinsschwankungen am Markt. Der Zinssatz orientiert sich beispielsweise an den Entwicklungen des 3-Monats-EURIBOR oder dem EZB-Leitzins. Je nach Indikatorentwicklung können Ihre Zinskosten steigen oder sinken.
Tipp: Eine variable Verzinsung lohnt sich in Niedrigzinszeiten und bei kurzer Laufzeit. Das Risiko steigender Zinsen hat allerdings nach den zahlreichen Leitzinserhöhungen der EZB seit 2022 deutlich zugenommen.
Wohnkredit ohne Grundbucheintragung beantragen – kein Problem
Ihren Wohnkredit können Sie bei allen großen Banken in Österreich beantragen. Für den Kreditabschluss setzen Bankinstitute eine positive Bonitätsprüfung voraus – ausreichendes regelmäßiges Einkommen und einwandfreie KSV sind somit Pflicht. Bei der Beantragung müssen Sie Ihre Identität bestätigen und Ihr Einkommen durch Gehaltszettel nachweisen.
Kein Grundbucheintrag nötig: Der wesentliche Unterschied zum gewöhnlichen Immobilienkredit bzw. einem Hypothekarkredit besteht in der Besicherung. Beim Wohnkredit bestellt die kreditgebende Bank keine Hypothek im Grundbuch – eine hypothekarische Besicherung ist bei dieser Kreditform nicht erforderlich.
Kein Pfandrecht einlösbar: Dementsprechend kann Ihre Bank bei Zahlungsausfällen kein Pfandrecht einlösen und die Immobilie beispielsweise zwangsversteigern. Stattdessen sichert die Bank ihre Forderungen durch Lohn- und Gehaltsabtretungen sowie durch Abtretungen der Rückforderungsansprüche ab.
Wohnkredit und Nebenkosten – wann fallen Spesen an?
Nicht jede Bank berechnet Ihnen bei der Beantragung eines Wohnkredits Bearbeitungsspesen und andere Nebenkosten. Direktbanken haben sich in den letzten Jahren durch ihre kostengünstigen Kredite besonders hervorgetan.
Dennoch geht es ohne Spesen in manchen Fällen nicht. Neben den Zinskosten können auch auf Online Wohnkrediten Gebühren anfallen, die sich in ihrer Art und Höhe von Bank zu Bank unterscheiden:
- Spesen für Schnellüberweisung: falls Sie sich für eine rasche Auszahlung anstelle einer Standardüberweisung entscheiden.
- Meldeauskunftsgebühr: falls Sie Ihrer Bank die neue Anschrift bei einem Wohnsitzwechsel nicht mitgeteilt haben.
- Mahngebühren: falls Sie mit Ihren Kreditraten in den Rückstand geraten oder diese nicht komplett begleichen.
Checkliste Wohnkredit – worauf sollten Sie beim Online-Vergleich achten?
Wohnkredite werden von nahezu allen Banken in Österreich angeboten, was die Wahl nicht einfacher macht. Aus diesem Grund sollten Sie vorderst einen Online-Kreditvergleich machen und die verschiedenen Offerten der Banken sowie deren Konditionen unter die Lupe nehmen.
Wohnkredite vergleichen und günstig finanzieren – das ist wichtig:
Aktuelle Zinsen checken: Wichtiges Kriterium beim Wohnkredit-Vergleich ist der Effektivzins. Dieser Zinssatz entscheidet über wesentliche Kosten und monatliche Rate. Aktuell ziehen die Zinsen für Wohnkredite bei vielen Banken in Österreich nach Jahren wieder an – ein Vergleich lohnt sich also besonders.
Mögliche Spesen erkunden: Gebührenfreie Wohnkredite sind nach wie vor nicht die Regel in Österreich. Bei einigen Banken müssen Sie für die Kreditaufnahme, Bearbeitung und Kontoführung Spesen zahlen. Versteckte Kosten bei der Finanzierung sind ein wesentlicher Kostenfaktor.
Flexible Auszahlung prüfen: Mehr Flexibilität bieten Wohnkredite, bei denen sich der Auszahlungstermin individuell auswählen lässt. Sofort am Konto oder später bei Bedarf: je nach Bank steht Ihnen die Kreditsumme flexibel zur Verfügung – und das oft ohne zusätzliche Kosten.
Kostenfreie Sondertilgungen einfordern: Jede Bank sollte Ihnen die Option bieten, den Wohnkredit kostenfrei außerplanmäßig zu tilgen. So können Sie Ihr Darlehen rascher abbezahlen und die Zinskosten reduzieren. Strafzahlungen sind seit der neuen Verbraucherkreditrichtlinie auf maximal ein Prozent der Restschuld begrenzt.
Rücktrittklauseln beachten: Ebenso sollte Ihnen die Bank die Möglichkeit einräumen, kostenlos vom Vertrag zurücktreten. Üblich bei Wohnkrediten ist eine Rücktrittsfrist von vier Wochen ab Auszahlung der Kreditsumme.
Risiken absichern: Trotz kleiner Summen und kurzer Laufzeiten – bei längerer Krankheit oder Arbeitsunfähigkeiten kann ein Wohn- oder Modernisierungskredit schnell zur finanziellen Belastung werden. Banken bieten verschiedene Versicherungen an, um Risiken abzusichern. Versicherungsleistungen und anfallende Prämien sollten Sie vor Abschluss des Vertrags prüfen.
Modernisierungskredit berechnen – so einfach geht’s
Nur wenige Hausbesitzer wollen oder können eine Investition aus dem Geldbörserl finanzieren. Möchten Sie einen Modernisierungskredit aufnehmen, können Sie mittels Wohnkredit-Rechner Ihren persönlichen effektiven Jahreszins in wenigen Schritten rasch erkunden:
- Angebotsüberblick erstellen: Wählen Sie die benötigte Kreditsumme, die gewünschte Laufzeit sowie den Verwendungszweck Modernisierung / Renovierung im Kreditrechner aus.
- Kreditangebote vergleichen: In einem ersten Überblick können Sie die Konditionen und Zinsen möglicher Kreditgeber vergleichen. Bei Bedarf lassen sich in den Filterfunktionen weitere Zusatzleistungen auswählen.
- Konditionsanfrage stellen: Geben Sie im nächsten Schritt bonitätsrelevante und persönliche Informationen ein, um Ihren individuellen Jahreszins bei den dargestellten Banken anzufordern – unverbindlich und KSV-neutral. So können Sie sofort vergleichen, welche Bank ihnen die besten individuellen Zinsen bietet.
- Kredit beantragen: Ist der passende Kredit gefunden, laden Sie sich den Kreditantrag einfach herunter, unterschreiben ihn und schicken diesen mit den angeforderten Unterlagen postalisch an die Bank. Bei den meisten Banken geht dies mittlerweile völlig digital – samt Video-Ident.
- Kredit erhalten: Die Bank prüft Ihren Kreditantrag und erstellt eine verbindliche Abfrage beim KSV. Anschließend wird die Kreditsumme innerhalb weniger Tage auf Ihr Konto überwiesen.
Fazit zum Wohnkredit ohne Grundbucheintrag
Flexibler Wohnkredit oder klassisches Baudarlehen? Der entscheidende Vorteil beim Wohnkredit liegt sicherlich in der fehlenden hypothekarischen Besicherung, was Kunden rasch Tausende Euro an Kosten durch Grundbucheintrag und Notarspesen einsparen kann. Aufgrund der geringeren Summen und kurzen Laufzeiten fällt das ein oder andere Zehntel Prozent an Zinsaufschlag im Vergleich zum Hypothekarkredit kaum ins Gewicht. Gute Bonität vorausgesetzt, sind Wohn- und Modernisierungsdarlehen bei vielen Banken mittlerweile günstig zu haben.
Wie bei Ratenkrediten handelt es sich bei Wohn- und Modernisierungskrediten um sogenannte Volltilgerdarlehen. Am Ende der gewählten Laufzeit sind diese komplett zurückgezahlt, eine aufwändige Anschlussfinanzierung ist nicht nötig. Weiters sind Wohnkredite ebenso flexibel wie Konsumentendarlehen. Sonderzahlungen sind kostenfrei möglich, der vorzeitigen Rückzahlung des Kredits auf einen Schlag steht laut Gesetz nichts im Weg.
Die bei Annuitätendarlehen zur Baufinanzierung gefürchteten Strafzahlungen spielen bei Wohnkrediten seit der neuen Verbraucherkreditrichtlinie keine große Rolle mehr. Bei vorzeitiger oder teilweiser Kreditablösung aller ab dem 11. Juni 2010 abgeschlossenen Kreditverträge darf Ihre Bank maximal ein Prozent des Rückzahlungsbetrages als Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, wenn die verbleibende Laufzeit mehr als zwölf Monate beträgt. Liegt die Restlaufzeit unter zwölf Monaten, wird ein halbes Prozent der Restschuld fällig.
Video: AK Tipps – wie finde ich den besten Konsum- oder Wohnkredit?
Quelle: Arbeiterkammer Österreich / YouTube
Häufige Fragen
Was fällt unter Modernisierungskredit?
Ein Modernisierungskredit dient dazu, die notwendigen Arbeiten zur Wertsteigerung einer Immobilie zu finanzieren. Allerdings gibt es unterschiedliche Kreditvarianten, mit oder ohne zusätzliche Sicherheiten sowie zweckgebunden oder zur freien Verwendung ausgereicht werden.
Welche Bank ist die beste für einen Wohnkredit?
Der Wohnkredit von Raiffeisen ist eine der flexibelsten Möglichkeiten, Ihren Traum vom Wohnen zu finanzieren. Er passt sowohl für kleine als größere Vorhaben. Sie haben die Wahl zwischen fixen und variablen Zinssätzen, können Laufzeiten individuell gestalten und tilgungsfreie Zeiträume vereinbaren.
Wie viel Wohnkredit bekomme ich?
Als einfache Faustformel beim Wohnkredit gilt: Nettoeinkommen mal 14, dividiert durch 12. Rund 35 Prozent dieser Summe können Sie sich als monatliche Kreditrate leisten. Wichtig: Diese Faustregel gilt nur, wenn es keine zusätzlichen Verbindlichkeiten gibt und Sie ca. 20 Prozent Eigenmittel zur Verfügung haben.
Beispielrechnungen
|
Kreditnehmer |
Nettoeinkommen pro Monat |
Möglicher Wohnkredit pro Monat |
|
Single, Alleinverdiener |
3.200 € |
1.306,66 € |
|
Familie, 2 Kinder, Haupt- und Nebenverdiener |
2.800 € plus 750 € = 3.550 € |
1.449,58 € |
|
Ehepaar, Doppelverdiener |
3.500 € plus 2.750 € = 6.250 € |
2.552,08 € |
Gibt es für Immobilien eine Darlehensuntergrenze?
Eine klassische Baufinanzierung beginnt in der Regel ab einer Darlehenssumme von 35.000 bis 50.000 Euro. Darunter rechnet sich das Modell für Banken meist nicht mehr. Wohnkredite sind flexibler – hier können Sie als Kreditnehmer durchaus geringere Summen mit der Bank vereinbaren.
Was ist der Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek?
Der größte Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek ist, dass die Hypothek abhängig vom Darlehen ist. Die Grundschuld hingegen ist unabhängig vom Darlehen und bleibt nach der Rückzahlung bestehen. Bei einer Baufinanzierung in Österreich ist die Grundschuld Standard.
Wann bekommt man die Grundschuldbestellung?
Eine Grundschuldbestellung kann grundsätzlich nur über einen Notar veranlasst werden. Sie findet am besten unmittelbar nach Unterzeichnung des Kaufvertrags – ebenfalls beim Notar möglich – statt. Wichtig: Verzögert sich die Grundschuldbestellung, kann Ihre Bank die Darlehenssumme erst später auszahlen.
Wie viel kostet eine Zwischenfinanzierung?
Die Zahlung der monatlich anfallenden Zinsen belastet Ihr Budget. Sie gehen ein Zinsrisiko ein, da sich der Zinssatz während der Laufzeit verändern und erhöhen kann. Hinzu kommt, dass die Banken bei einer Zwischenfinanzierung eine Bearbeitungsgebühr erheben. Diese kann ein bis zwei Prozent der Kreditsumme ausmachen.