Eigenkapital & Eigenmittelquote beim Kredit

Was ist Eigenkapital?

Das Eigenkapital ist jener Teil einer Finanzierung, den Sie bei einem Kredit aus eigener Tasche beisteuern. Eigenkapital können Barmittel, Einlagen auf Sparkonten oder Versicherungen oder – im Falle der Baufinanzierung – Bausparguthaben sein. Demgegenüber steht das Fremdkapital, also jenes Geld, dass Sie sich bei einer Bank oder einem Kreditvermittler leihen.

FAQ:

Wie viel Eigenkapital brauchen Sie für Ihre Immobilie?

Was passiert mit dem Eigenkapital beim Kredit?

Hintergrundwissen zum Thema Eigenkapital

Beim Eigenkapital handelt es sich grundsätzlich um jenen Teil des Kapitals, der Ihnen für das Wirtschaften frei zur Verfügung steht. Das Gegenstück zum Eigenkapital ist das Fremdkapital. Eigen- und Fremdkapital stellen zusammen das Gesamtkapital des jeweiligen Vorhabens bzw. der jeweiligen Finanzierung dar.

• Bei Unternehmen und Selbstständigen ist das Eigenkapital derjenige Anteil des Kapitals, welcher Ihnen jeweils als Inhaber gehört und unbefristet zur Verfügung steht. Es entsteht beispielsweise durch eine Anfangseinzahlung oder laufende Gewinne, die im Unternehmen verbleiben. Eigenkapital ist somit jener Anteil, der nicht durch Kredite oder sonstige Geldgeschäfte finanziert wurde und erscheint in der Bilanz bzw. der Gewinn-Überschuss-Rechnung (GÜR) auf der Passivseite bzw. dem Habenkonto.
• Beim privaten Konsum oder dem Kauf und Finanzierung von Immobilien stellen Eigenmittel jenen Anteil dar, den Sie als Käufer beim Erwerb selbst aufbringen. Insbesondere in Sachen solider Immobilienfinanzierung empfiehlt es sich ein Drittel durch Eigenmittel zu decken. In der Praxis erfolgt der Immobilienkauf mit weniger Eigenkapital, stehen ausreichend Einkommen und sonstigen Sicherheiten parat können Haus oder Wohnung ohne eigenes Kapital finanziert werden.

Eigenkapital kann verschiedenste Funktionen haben

Im modernen Wirtschaftskreislauf nimmt das Eigenkapital höchst unterschiedliche Funktionen ein. Die gängigsten sind hierbei:

• Gründungsfunktion: Jede erfolgreiche Unternehmensgründung erfordert ein gewisses Maß an Eigenkapital. Mit diesen Eigenmitteln werden erste nötige Gründungsinvestitionen finanziert und Entwicklungen vorangetrieben.
• Funktion bei Finanzierungen: Ein wesentliches Kriterium stellt das vorhandene Eigenkapital für die Kreditwürdigkeit und das Rating dar. Gerade größere Finanzierungen werden vielfach erst mit einem gewissen Anteil an Eigenkapital durch Banken gewährt.
• Haftungsfunktion: Eigenkapital dient als Haftung für Gläubiger. Es stellt die Grundlage des Gläubigerschutzes sicher und ermöglicht erst vielfach ein erfolgreiches Wirtschaften.
• Ausgleich von Verlusten: Weiters können durch Eigenkapital entstehende Verluste aufgefangen bzw. ausgeglichen werden.
• Bezugsgröße bei der Gewinnverteilung: Schließlich dient der Eigenkapitalanteil als wichtige Berechnungsgrundlage bei der Verteilung von Gewinnen und Verlusten. In der Folge als Grundlage für den Einfluss auf Unternehmen, Gewerbetreibende und Selbstständige.

Eigenkapital bzw. Eigenmittel – was zählt dazu?

Bei Thema Eigenkapital denken viele zuallererst an Bargeld. Es gibt zahlreiche andere Vermögenswerte die als Eigenmitteln herangezogen werden können. Mögliche Formen des Eigenkapitals sind:

• Kontoguthaben und Sparbücher: Diese sind kurzfristig verfügbar und die Bank kann bei Zahlungsausfall sofort darauf zugreifen.
• Lebensversicherungen: Kapitallebensversicherungen werden von Banken bis zu 90 % des Rückkaufswertes bewertet, fondsgebundene Lebensversicherungen bis maximal 70 %. Bei reinen Aktienveranlagungen sind maximal 50 % des aktuellen Anteilswertes als Eigenkapital verwendbar.
• Bausparguthaben: Ebenfalls sofort verfügbar. Bei vorzeitiger Auflösung fallen Verwaltungskosten an, der vereinbarte Zins wird auf einen Mindestzins zurückgerechnet. Mitunter muss die staatliche Prämie zurückgezahlt werden.
• Aktien und Wertpapiere: Aktive Wertpapiervermögen können ebenfalls sofort verkauft werden und dienen als Barmittel.
• Sachwerte: Weiters werden abbezahlte Grundstücke und Immobilien sowie Münzen oder Antiquitäten als Eigenkapital in Finanzierungen mit eingerechnet.

Eigenkapital bei der Baufinanzierung

Die wohl wichtigste Funktion für Privatkonsumenten spielt Eigenkapital noch immer beim Immobilienerwerb. Konkret ist damit jenes Vermögen gemeint, das Sie als Käufer beim Haus- oder Wohnungskauf selbst beisteuern, bevor Sie bei der Bank einen Baukredit aufnehmen. Mann spricht von Eigenmitteln bei der Baufinanzierung.

Eigenmittel haben viele Vorteile

Durch genügend Eigenmittel verringert sich die Kreditsumme, ein Teil des Kaufpreises bzw. der Baukosten kann damit bezahlt werden. Weniger Geld von der Bank leihen hat für Ihre Baufinanzierung einige Vorteile:

• bessere Konditionen bei der Bank
• geringere Zinszahlungen
• kürzere Kreditlaufzeit
• kleinere monatliche Raten
• bei variabler Verzinsung geringeres Zinsänderungsrisiko

Je mehr Eigenkapital, umso besser: Wenig Eigenmittel erhöht generell das Risiko für die Bank, dass Ihr Kredit ausfällt. Dieses Risiko lassen sich Banken in der Regel mit deutlich höheren Zinsen bezahlen

Zusätzliches Vermögen: dies dient der Bank als weitere Sicherheit. Falls Sie Ihren Kredit nicht zurückzahlen können, werden offene Forderung der Bank gedeckt. Dies verbessert Ihre Kreditkonditionen.

Ausreichend Eigenkapital beim Hausbau oder Wohnungskauf

Wie viel Prozent Eigenkapital sollten es beim Immobilienkauf mindestens sein? Als Faustregel gelten ein Drittel der Gesamtkosten durch Eigenmittel – die restlichen Kosten werden durch Bankkredit oder Förderungen aufgebracht. In einem guten Finanzierungsplan spielen beim Thema Eigenkapital weiters einige Punkte eine Rolle:

• Regelmäßiges, hohes Einkommen: So können Sie sich mit weniger Eigenkapital einen Kredit leisten.
• Sicherheiten: Eine Lebensversicherung sowie Sachwerte und Wertpapierdepots können geringes Eigenkapital unter Umständen ebenfalls ausgleichen.
• Kaufpreis: Wer ein günstiges Schnäppchen bei Wohnung oder Haus ergattert, kann weiters den Eigenkapitalanteil reduzieren – schließlich sinken die Gesamtkosten.
• Blankoanteil bei der Finanzierung: Weniger gefragt bei Banken ist die Deckung durch erweiterte Hypotheken. Ist der Kredit höher als die Hypothek im Grundbuch ist der Mehrbetrag nicht durch die Immobilie gedeckt und die Bank hat dafür keine Sicherheit.

Baukredit ohne Eigenkapital

Vielfach reichen die empfohlenen Eigenmittel nicht aus oder Interessenten können diese gar nicht aufbringen. Unter Umständen kann eine Eigentumswohnung oder das Häuschen komplett ganz ohne Eigenkapital finanziert werden – wenn bestimmte Voraussetzungen gegeben sind:

• Junge Kreditnehmer mit hohem regelmäßigem Einkommen haben die besten Chancen.
• Wenn Sie der Bank anderweitige Sicherheiten anbieten können, ist das ebenfalls von Vorteil.

Tipp: Insgesamt ist eine 100 % Finanzierung komplett ohne Eigenkapital eher riskant. Weiters müssen Sie lange Laufzeiten, schlechtere Kreditkonditionen und deutlich höhere Gesamtkosten in Kauf nehmen.

Verfügbares Eigenkapital ermitteln – so geht es

Der Anteil des verfügbaren Eigenkapitals am Gesamtkapital (Gesamtkosten) wird als Eigenkapitalquote bezeichnet. Eine hohe Eigenkapitalquote bietet Kreditgebern wirtschaftliche Sicherheit und bedeutet für Banken und Kreditvermittlern ein geringes Risiko.

Die Eigenkapitalquote lässt sich einfach mit folgender Formel berechnen:

Um herauszufinden, wie viel Eigenkapital Sie zur Finanzierung aufbringen können, sollten Sie im ersten Schritt allen Finanzmitteln auflisten, die Ihnen aktuell zur Verfügung stehen. Hierbei gilt es neben Sparkonten alle Vermögenswerte die zeitnah als Eigenmittel geeignet sind zu berücksichtigen.

Beispielrechnung: Eigenkapitalquote 21,75 Prozent

Gesamtkosten Immobilie	300.000 €
Eigenkapital gesamt durch Sparkonto Festgeld Girokonto Aufgelöster Bausparer (nach Gebühren) Aktien (nach Risikoabschlag)	72.500 € 20.000 € 10.000 € 5.000 € 12.500 € 25.000 €
Abzüglich Notgroschen 10 %	7.250 €
Eigenkapital netto	65.250 €
Eigenkapitalquote in Prozent	21,75 %

In unserer Beispielrechnung kostet die Immobilie gesamt 300.000 €. Als Eigenkapital stehen insgesamt 72.500 € zur Verfügung, nach Abzug eines Notgroschens von 10 % verbleiben 65.250 €. Dies entspricht einer Eigenkapitalquote von 21,75 %.

Wichtig: Bei Kapitalformen, deren Werte schwanken können (beispielsweise Wertpapiere oder Bausparer), müssen Sie einen Risikoabschlag bzw. mögliche Gebühren mit einberechnen. Weiters sollten Sie vom errechneten Eigenkapital einen persönlichen Notgroschen von rund 10 % abziehen. Diese Reserve – mindestens drei Netto-Monatsgehälter – können Sie als Polster für Notfälle nutzen. Die verbleibende Summe ist das verfügbare Eigenkapital.

Tipps zum Eigenkapital aufbauen

Eine hohe Eigenkapitalquote ist Gold wert. Können Sie eine hohe Summe an Eigenmitteln aufbringen, profitieren Sie nicht nur von günstigen Konditionen bei der Bank. Sie sind eher schuldenfrei. Da bleibt die spannende Frage: wie baue ich am besten ausreichend Eigenkapital auf?

Folgende Tipps können Ihnen helfen:

Finanzierung frühzeitig planen: Einige Jahre vor dem eigentlichen Immobilienkauf über die Finanzierung nachdenken. Somit bleibt Ihnen genügend Zeit, um entsprechende Eigenmittel anzusparen und ggf. umzuverteilen.

Geld sinnvoll anlegen: Sie kommen schneller zu Ihrem Eigenkapital, wenn Sie das Geld nicht nur am Sparkonto horten. Verteilen Sie Ihr Vermögen klug und wählen Sie einen Mix aus Anlageformen – beispielsweise täglich fälliges Sparkonto, Festgeld, Aktien, Anleihen oder Fonds. Natürlich nur nach persönlichem Risikoprofil.

Privatkredit nutzen: Vielfach gibt es im Freundes- oder Familienkreis die Möglichkeit von günstigen privaten Darlehen. Diese können ein zusätzlicher Baustein sein, um Eigenkapital aufzustocken.

Private Pensionsversicherung erkunden: Unter Umständen zahlen Sie monatlich mehrere hundert Euro in eine private Pensionsvorsorge ein – dieses Geld fehlt fürs Ansparen der Eigenmittel. Laufende Pensionsversicherungen gilt es zu prüfen und ins Eigenheim als Form der Altersvorsorge zu investieren.

Erbschaft und Schenkung: In den allermeisten Fällen erwarten Österreicherinnen und Österreicher irgendwann eine Erbschaft oder Schenkungen. Vielleicht möchten Eltern oder Verwandte diese in Teilen zu Lebzeiten für den Immobilienkauf weitergeben –Eigenkapital, das zusätzlich Sparen hilft.

Fazit zum Thema Eigenkapital

Eigenkapital spielt beim Wirtschaften und bei Finanzierungen in allerlei Formen eine entscheidende Rolle. Privatkonsumenten kommen mit dem Thema Eigenkapital meist nur bei der Finanzierung von Eigenheimen in Kontakt. Denn für Banken sind Eigenmittel beim Bau oder Kauf von Eigentumswohnung, Haus oder Grundstück eine wesentliche Sicherheitsfrage. Ohne oder mit zu wenig Eigenkapital werden Immobilienfinanzierungen nicht nur wesentliche teurer. Wer zu wenig Eigenkapital mitbringt, dem bleibt der Traum von den eigenen vier Wänden mitunter sogar gänzlich verwehrt.

Daher sollten Sie sich wie jeder Unternehmer, Selbstständige oder Gewerbetreibende mit dem Thema Eigenkapital befassen. Wie viel Eigenkapital habe und brauche ich? Wo bekomme ich die nötigen Eigenmittel konkret her? Was sind mögliche Risiken von zu geringem Eigenkapital? Und wie baue ich konkret ausreichend Eigenkapital auf? Wer, sich vor dem Kauf oder Bau einer Immobilie mit solchen Fragen ausgiebig beschäftigt, der kann dem Abenteuer Baufinanzierung gelassener entgegensehen.

FAQ Eigenkapital und Eigenmittel

Wie viel Eigenkapital brauchen Sie für Ihre Immobilie?

Laut den meisten Baufinanzierungsexperten sollten Sie mindestens 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten für den Erwerb Ihrer Immobilie durch eigenes Kapital abdecken – besser sogar noch mehr. Je höher Ihr Eigenkapitalanteil ist, umso weniger Kredit brauchen Sie für die Finanzierung. Vollfinanzierungen sind nur bei sehr guter Bonität und hohem Einkommen ratsam.

Was passiert mit dem Eigenkapital beim Kredit?

Die Bank zahlt das vereinbarte Darlehen vertragsgemäß an den Verkäufer, Bauträger oder wahlweise auch an den Bauherren selbst aus. Das Eigenkapital kann bis zur Überweisung an den Verkäufer oder Bauträger am Konto verbleiben oder beispielsweise für Baunebenkosten – Notargebühren, Maklercourtage etc. – genutzt werden.

Wie viel Eigenkapital sollte man mit 30 haben?

Durchschnittlich sprechen Finanzexperten davon, dass man mit 30 Jahren zumindest in der Lage sein sollte, ein Eigenkapital von vier Monatsgehältern angespart zu haben. Dies ist jedoch auch abhängig vom Lebensstil, den Ausgaben und den allgemeinen Eventualitäten eines 30-Jährigen.

Wie viel Eigenkapital brauche ich bei einer Immobilie für 300.000 Euro?

Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro beträgt ein Eigenkapitalanteil von 10 Prozent beispielsweise 30.000 Euro. Da Sie zusätzlich auch noch die Nebenkosten aus eigener Tasche bezahlen müssen, kann selbst ein geringer Eigenkapitalanteil die finanziellen Möglichkeiten schnell ausreizen

Kann man mit 3000 Euro Nettogehalt ein Haus finanzieren?

Mit dieser Faustregel lässt sich nun beispielsweise ganz einfach ausrechnen, wieviel Hauskredit bei 3.000 € netto möglich sind: Bei einem Nettoeinkommen von 3.000 € und einem Beleihungsauslauf von 100 Prozent würdest du einen Immobilienkredit von 270.000 € erhalten.