Bebauungsplan: Definition, Symbole, Legende & mehr

Was beinhaltet ein Bebauungsplan?

Der Bebauungsplan regelt die Art und Weise, wie gebaut werden darf. Er bestimmt insbesondere Bauklasse, Baudichte und Bauweise auf einem bestimmten Grundstück sowie Abstände zu benachbarten Liegenschaften. Diese Angaben sind sowohl für neue Bauvorhaben als für Um- und Zubauten bestehender Immobilien entscheidend – Bauherren sollten sich vorab erkundigen.

Hintergrundwissen zum Thema Bebauungsplan

Bevor Sie sich für ein Grundstück oder den Kauf einer Immobilie entscheiden, sollten Sie den gültigen Bebauungsplan studieren. So erfahren Sie, ob die Bauvorgaben auf dem Grundstück Ihr Traumhaus überhaupt zulassen. Wenn Sie eine fertige Immobilie erwerben, kann dieser Plan für mögliche Um- und Zubauten entscheidend sein.

Bebauungsplan vs. Flächenwidmungsplan: Nicht zu verwechseln ist der Bebauungsplan mit dem Flächenwidmungsplan – beide werden fälschlicherweise synonym verwendet. Im Flächenwidmungsplan wird die Nutzung eines Grundstücks festgelegt (beispielsweise Bauland oder Grünland), der Bebauungsplan enthält Angaben zur Art und Weise der Bebauung selbst.

Bebauungsplan: was ist geregelt?

Grundsätzlich ist die Bauordnung in Österreich Ländersache. Daher fallen Inhalt und Begrifflichkeiten im Bebauungsplan von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich aus. Allgemein geregelt sind folgende Bestimmungen:

Bauklasse: Diese bestimmt die Höhe der Bauwerke, unterteilt in römischen Ziffern I bis …. In Niederösterreich beispielsweise gibt es neun verschiedene Bauklassen – Bauwerke der Klasse I dürfen maximal fünf Meter hoch sein, bei Klasse IX (Hochhaus) müssen diese über 25 Meter hoch sein.

Baudichte: Diese regelt, welcher Anteil der Grundfläche überbaut werden darf. Dafür gibt es verschiedene Kennzahlen: zum einen die Grundflächenzahl (Prozentanteil der bebaubaren Fläche an der Grundstücksfläche), zum anderen die Geschossflächenzahl (Gesamtfläche aller Hauptgeschosse im Verhältnis zur Grundstücksfläche).

Bauweise: Diese legt fest, ob an ein Gebäude direkt oder Abstand gebaut werden darf. Konkret unterschieden wird zwischen offener (Gebäude sind freistehend), gekuppelter (Gebäude sind an einer Seite an das benachbarte angebaut) und geschlossener Bauweise (Gebäude werden an der Fluchtlinie durchgehend errichtet).

Ergänzende Vorschriften: Weiters kann der Bebauungsplan allerlei zusätzliche Vorschriften enthalten, beispielsweise zu:

• Gestaltung von nicht bebauten Flächen (zum Beispiel Bepflanzung mit Bäumen und Sträuchern)
• Grenzen für den Ausstoß von Emissionen
• Anzahl von Parkplätzen
• Abstandsfläche zum Nachbargrundstück (Bauwich)
• Mindest- bzw. Maximalanzahl von Geschossen
• Form und Neigung des Daches
• Fassadengestaltung und Materialien (denkmalgeschützte Gebäude)
• Gebot oder Verbot von Einfriedungen (Zäune, Mauern, Hecken etc.)

Bebauungsplan: wer beschließt diesen im Detail?

Bebauungspläne gibt der jeweilige Gemeinderat in Auftrag und beschließt diese. Grundlage dafür ist das örtliche Raumordnungsprogramm sowie der Flächenwidmungsplan. Ein beauftragtes Expertenteam übernimmt die entsprechende Bebauungsplanung der einzelnen Teilbereiche und stellt diese der Stadt bzw. Gemeinde als Entwurf vor.

Entwurfsplanung: Dieser Entwurf muss sechs Wochen im Gemeindeamt aufliegen. In dieser Zeit kann beraten und eine schriftliche Stellungnahme zum Plan abgegeben werden. Nach dieser Frist beschließt der Gemeinderat das endgültige Inkrafttreten des Bebauungsplans.

Bebauungsplan verstehen: Legende und wichtige Symbole

Für Bauherren ist ein solcher Bebauungsplan mit seinen einzelnen Bestimmungen und speziellen Planzeichen nicht einfach zu lesen. Da diese zudem je nach Bundesland unterschiedlich ausfallen, liegt jedem Bebauungsplan eine sogenannte Legende zum besseren Verständnis als Anhang bei.

Häufige Symbole und Planzeichen im Bebauungsplan zur Orientierung:

• Fluchtlinien: Diese grenzen verschiedene Flächen und Fluren voneinander ab, beispielsweise Straßen, Verkehrstrassen, Naturschutzzonen oder sonstige öffentliche Flächen (Grenzfluchtlinien). Die Baufluchtlinien markieren jene Grenze am Bauland, die – mit Ausnahme bestimmter Vorbauten – nicht überbaut werden darf.
• Zahl für Bauklasse und Bauhöhe: Die Bauklasse wird mit römischen Ziffern (I, II ,…) angegeben, die maximale Bauhöhe durch arabische Ziffern 1, 2, …).
• Kürzel für Bauweise: Üblich sind Abkürzungen für die offene (o), gekuppelte (gk) und geschlossene (g) Bauweise.
• Prozentzahl der Baudichte: Vielfach werden diese Planzeichen um ein Kürzel für die konkrete Kennzahl ergänzt, beispielsweise mit GRZ für die Grundflächenzahl oder GFZ für die Geschossflächenzahl.
• Grundriss bestehender Gebäude: Weiters sind vielfach Markierungen zum Zustand von Bestandsgebäuden zu finden – beispielsweise ob Gebäude abzutragen sind oder sich erst in Planung befinden (Schraffur, gestrichelte und punktierte Linien etc.).

Tipp: Erläuterungen zu den Planzeichen finden sich online in der jeweiligen Planzeichenverordnung vieler Bundesländer. Einige Beispiele

• Planzeichenverordnung Wien
• Planzeichenverordnung Niederösterreich
• Planzeichenverordnung Oberösterreich
• Planzeichenverordnung Salzburg
• Planzeichenverordnung Tirol
• Planzeichenverordnung Vorarlberg

Bebauungsplan einsehen: wo ist das überhaupt möglich?

Den aktuell gültigen Bebauungsplan können Bauherren bei der Gemeinde oder Stadt, in der sich das Grundstück befindet, jederzeit einsehen und gegen Gebühr kopieren. Wichtig sind Angaben zur Gemarkung sowie Flur- und Grundstücksnummer des betroffenen Grundstücks.

Vielfach sind Pläne für die Bebauung online abrufbar – beispielsweise in Wien, für die Stadt Salzburg und die Gemeinde Leonding. Solche Online-Versionen sollten Bauherrn zur ersten Orientierung nutzen, da digitale Pläne mitunter nicht rechtswirksam sind.

Bebauungsplan nicht vorhanden oder nicht passend: was können Sie tun?

Nicht für alle Flächen und Grundstücke in Österreich liegen Bebauungspläne vor. Beispielsweise existiert in Niederösterreich nur für rund 50 % aller Grundstücke, die als Bauland gewidmet sind, ein solcher Plan.

Es liegt kein konkreter Bebauungsplan vor:

Für Gebiete ohne konkrete Vorschriften im Bebauungsplan gelten allgemeine Bestimmungen aus der jeweiligen Bauordnung des Bundeslandes. Neue Gebäude oder geplante An- und Umbauten dürfen sich demnach nicht zu stark von den umliegenden unterschieden und müssen sich harmonisch in die Umgebung einfügen. Bevor Sie also mit Ihrem Vorhaben beginnen, muss die Baubehörde in jedem Fall eine Genehmigung erteilen und Richtlinien der Bauordnung überprüfen.

Tipp: Stellen Sie vor dem Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie immer eine sogenannte Bauvoranfrage, um rechtliche Sicherheit zu haben.

Der Bebauungsplan passt nicht zum eigenen Bauvorhaben:

Stimmt das Traumhaus nicht mit den geltenden Vorschriften zur Bebauung überein, oder sollen eingereichte Pläne geändert werden, können Sie bei der jeweiligen Baubehörde einen Antrag auf Abweichung vom Bebauungsplan stellen.

Ausnahmen genehmigen: Unter gewissen Voraussetzungen werden Abweichungen vom geltenden Bebauungsplan genehmigt. In der Regel dann, wenn es sich um geringfügige Änderungen handelt – beispielsweise eine neue Dachform und Fensterfront oder eine bessere Flächennutzung beim Grundriss. Angrenzende Nachbarn und das allgemeine Bestandsbild der näheren Umgebung nicht beeinträchtigt werden.

Änderungen widersprechen: Möchten Sie Änderungen am bestehenden Plan widersprechen, können Sie innerhalb einer sechswöchigen Frist eine schriftliche Stellungnahme abgeben. Das Rechtsmittel der Klage gegen einen neuen Plan besteht für Privatkonsumenten nicht.

Tipp: Sollen Änderungen am gültigen Bebauungsplan erfolgen, müssen alle betroffenen Eigentümer und Grundstücksanrainer benachrichtigt werden. Der Entwurf für die Änderungen muss weiters sechs Wochen im Gemeindeamt zur Einsicht ausgelegt werden.

Fazit zum Thema Bebauungsplan

Neben der allgemeinen Bauordnung und dem Flächenwidmungsplan enthält der Bebauungsplan zahlreiche rechtsverbindliche Vorgaben und Regelungen zur Art und Weise einer Bebauung. Er ist in Österreich für den Großteil aller Flur- und Baugrundstücke vorhanden und gilt sowohl für künftige Neubauten als nachträgliche An- und Umbauten.

Da geltende Bebauungspläne Bauvorhaben in hohem Maße beeinflussen, sollten sich künftige Bauherren schon vor dem Erwerb eines Grundstücks oder einer Bestandsimmobilie bei der zuständigen Gemeinde informieren und den aktuell geltenden Bebauungsplan erkunden.

Es ist ratsam, einen fachkundigen Architekten oder Bauplaner zurate zu ziehen: Denn einen bestehenden Bebauungsplan zu umgehen oder nachträglich Änderungen am Bauvorhaben vorzunehmen ist nur in geringem Umfang möglich. Weiters erweist sich dies in der Praxis als recht aufwändig – ein Recht auf Klage besteht nicht.

Video

Quelle: Elif Chiquet / YouTube

 

FAQ

Was ist ein Bebauungsplan einfach erklärt?

Der Bebauungsplan (B-Plan) ist eine Regelung über die mögliche Bebauung und ihre Art und Weise von genau definierten Grundstücken. Der B-Plan enthält zudem Bestimmungen zur Nutzung der Grundstücke. Die jeweilige Gemeinde, in der die betreffenden Grundstücke liegen, erlässt den B-Plan als Satzung.

Was steht alles im Bebauungsplan?

Der Bebauungsplan gibt unter anderem vor, wie groß die bebaute Fläche höchstens sein darf, wo genau auf dem Grundstück gebaut werden darf und wie viele Geschosse zulässig sind. Je nach Standort enthält der Bebauungsplan auch Angaben zum Haustyp, zur Dachform oder auch zum Baumaterial.

Woher weiß ich was ich auf einem Grundstück bauen darf?

Wo kann ich den Bebauungsplan einsehen? Bauherrinnen und Bauherren können den Bebauungsplan bei der Gemeindeverwaltung, beim Bauordnungsamt oder im Stadtplanungsamt einsehen. Viele Kommunen bieten auch die Möglichkeit, den B-Plan im Internet abzurufen.

Wann ist ein B-Plan erforderlich?

Gemäß § 1 Abs. 3 BauGB haben die Gemeinden Bauleitpläne (d.h. Flächennutzungsplan und Bebauungsplan) aufzustellen, sobald dies für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist (sog. „Planmäßigkeitsgebot“).