Wann und warum lohnt sich eine Anschlussfinanzierung?
Läuft Ihre Zinsbindung für die aktuelle Baufinanzierung in den nächsten ein bis zwei Jahren aus? Dann lohnt es sich jetzt verschiedene Angebote für Ihre Anschlussfinanzierung zu vergleichen. Sobald die Entscheidung über die verbleibende Darlehenssumme ansteht, ergeben sich neue Möglichkeiten – und damit können Sie eine Menge Geld in der Kassa sparen.
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Auf unserer Seite finden Sie ein Video zur Anschlussfinanzierung (Ablauf & Konditionen)
FAQ:
| Wie hoch sind die Zinsen bei einer Anschlussfinanzierung? |
| Was kostet eine Anschlussfinnazierung? |
| Welche Unterlagen werden für eine Anschlussfinanzierung benötigt? |
Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Der erste Schritt ist geschafft: Sie haben Ihren Traum vom Eigenheim verwirklicht und günstig finanziert. Gratulation! In den allermeisten Fällen wartet nach circa 10 bis 15 Jahren die nächste Etappe in Sachen Immobilienfinanzierung. Dann, wenn Sie den ersten Teil Ihres Darlehens abbezahlt haben und die Zinsfestschreibung für den bestehenden Baukredit ausläuft.
Spätestens dann stellt sich die spannende Frage nach einer neuen weiterlaufenden Finanzierung – der sogenannten Anschlussfinanzierung.
Jeder Finanzanbieter in Österreich ist dazu verpflichtet, Sie als DarlehensnehmerIn über das Ende Ihrer aktuellen Zinsbindungsfrist zu informieren – und zwar mindestens drei Monate im Voraus. Ihre aktuelle Bank oder Bausparkasse wird Sie daher vor Ablauf der Zinsfestschreibung kontaktieren. Mit dem freundlichen Schreiben flattert in der Regel gleich ein passendes Angebot für eine Anschlussfinanzierung ins Haus. Wenn Sie dieses Finanzierungsangebot von Bank oder Vermittler annehmen, entscheiden Sie sich für eine sogenannte Prolongation Ihres bisherigen Vertrages.
Was verbirgt sich hinter dem Begriff Prolongation?
Größter Vorteil der Prolongation: Sie brauchen sich nicht um einen neuen Finanzanbieter zu kümmern. Es gibt keine Wechselgebühren, keinen neuen hypothekarischen Eintrag im Grundbuch und keine Notarkosten. Im Grunde bleibt alles beim Alten – und der Aufwand ist denkbar gering. Wenn Sie das Angebot Ihrer Bank oder Bausparkasse annehmen, erhalten Sie einen neuen Darlehensvertrag und müssen nichts weiter tun – außer unterschreiben.
Gefahr der Prolongation: Nicht immer ist der gebotene Zinssatz eines solchen neuen Darlehensvertrages der beste. Im Gegenteil: Banken setzen auf die Bequemlichkeit ihrer Kunden und offerieren nicht die bestmöglichen Konditionen. Sie sollten daher unbedingt die aktuellen Konditionen für Baufinanzierung auf dem Markt erkunden. Selbst umschulden per Vergleich lautet die Devise – das kann Ihnen viele Euro einsparen.
Details zur Prolongation finden Sie in einem separaten Artikel.
Bessere Konditionen für Ihr Darlehen selbst organisieren – warum?
Sie müssen also nicht auf Zeitpunkt warten, bis Ihnen die Hausbank den neuen Vertrag zu weiteren Finanzierung Ihrer Immobilie vorlegt. Jedenfalls sollten Sie diesen keinesfalls sofort unterschreiben.
Umschuldung frühzeitig erkunden: Nehmen Sie die Planung für Ihre Umschuldung selbst in die Hand – und das möglichst frühzeitig. So können Sie die bestmöglichen Konditionen für die zweite Finanzierungsrunde Ihrer Immobilie aushandeln. Denn sobald die Zinsbindung Ihres alten Vertrags ausläuft, ergeben sich für Sie neue Chancen: Durch eine Anschlussfinanzierung per Umschuldung können Sie die Konditionen aller Anbieter in Österreich nutzen und häufig sogar mehrere Tausend Euro sparen.
Wichtig: Achten Sie beim Vergleich des neuen Baudarlehens sowohl auf den Zinssatz, Tilgungssatzänderungen und die Möglichkeit von Sonderzahlungen während der Tilgung. Erkunden Sie weiters Gebühren und Kontospesen.
Neue Finanzierung anpassen: Passen Sie Ihre neue Anschlussfinanzierung den aktuellen Gegebenheiten an, denn womöglich hat sich Ihre Lebenssituation geändert: Verdienen Sie beispielsweise heute mehr als Sie vor Jahren Ihren ersten Baukredit abgeschlossen haben? Wollen Sie monatlich höhere Raten zahlen und den Tilgungssatz ändern? Oder Sie sind mit den Rahmenbedingungen der aktuellen Bank nicht mehr zufrieden? In vielen Fällen kann eine Umschuldung sinnvoll sein – also der Abschluss eines neuen Kreditvertrages bei einer anderen Bank.
Einfach vergleichen und sparen: Per Vergleich verschiedener Finanzinstitute oder Bausparkassen stellen Sie mit ein wenig Rechercheaufwand fest, ob Sie bei anderen Anbietern einen günstigeren Zinssatz als bei einer Prolongation durch Ihre aktuelle Bank erhalten. Weiters haben Sie die Möglichkeit, die Rahmenbedingungen für Ihr Baudarlehen neu festzulegen und eventuell Sonderkonditionen auszuhandeln.
Natürlich bringt eine Umschuldung einen gewissen Aufwand mit sich: Sie haben neue Ansprechpartner, müssen alle Dokumente nochmals übermitteln, vergleichen und rechnen. Weiters fallen unter Umständen Gebühren und Spesen bei der neuen Bank an. All das kann um mehrere Tausend Euro geringere Zinskosten bedeuten!
Finanzielle Belastung erkunden: Jedenfalls sollten Sie vorderst berechnen, welche finanziellen Belastungen – durch Notarkosten, die Übertragung der Grundschuld oder Fälligkeitsforderungen Ihrer jetzigen Bank – mit einer Umschuldung auf Sie zukommen. Es gilt all diese Kosten den möglichen Zinsvorteilen gegenüberzustellen, um Ihre Nettoersparnis durch eine Umschuldung exakt zu ermitteln.
INFO: „Die Finanzierung einer eigenen Wohnung oder eines eigenen Wohnhauses war noch nie so günstig wie jetzt. Nach den Daten der Oesterreichischen Nationalbank (OeNB) zahlten private Haushalte für einen neuen Wohnbaukredit im September nur noch 1,54 Prozent Zinsen – so wenig wie noch nie in den vergangenen 25 Jahren.“
Anschlussfinanzierung per Forward-Darlehen – lohnt sich das?
Baudarlehen in Österreich sind derzeit günstig wie nie. Viele Finanzexperten gehen davon aus, dass die Zinsen in den kommenden Jahren wieder ansteigen und Baufinanzierungen teurer werden. Mit einem Forward-Darlehen können Sie sich die günstigen Darlehenszinsen von heute schon für das Zinsbindungsende Ihres Altvertrages sichern – das kann in wenigen Monaten oder in ein paar Jahren sein. Wird es von der Bank ausgezahlt, läuft beim Forward-Darlehen alles wie bei einem gewöhnlichen Kredit – mit gleichbleibenden Monatsraten und einer festgelegten Zinsbindung.
Kleine Zinsen langfristig reservieren: Konkret bedeutet das: Reservieren Sie sich mit einem Forward-Darlehen den aktuell günstigen Zinssatz einfach langfristig im Voraus. Somit müssen Sie sich keine Gedanken mehr um Zinserhöhungen in der Zukunft machen. Im Gegenteil: Sie verschaffen sich Planungssicherheit und nutzen die bestehende Niedrigzinsphase zu Ihrem Vorteil. Informieren Sie sich daher frühzeitig um Ihre Anschlussfinanzierung per zinsgünstigem Forward-Darlehen und vergleichen Sie die Angebote verschiedener Anbieter in unserem Rechner.
Forward-Darlehen ideal in Niedrigzinsphasen: Aktuell ist der Zeitpunkt besonders günstig für ein Forward-Darlehen. Schließlich sind die Bauzinsen im Keller und schon ein Anstieg der Zinsen um wenige zehntel Prozentpunkte kann bei einer restlichen Darlehenssumme von 150.000 Euro und mehr langfristig viele Tausend Euro zusätzlich in die Haushaltskassa spülen.
Wichtig beim Forward-Darlehen: Es ist wenig flexibel, denn Sie müssen dieses Darlehen zum vereinbarten Zeitpunkt annehmen. Weiters kostet die Reservierung monatliche Gebühren – wie hoch diese je nach Bank sind sollten Sie daher vorderst erkunden.
Video: Anschlussfinanzierung – Ablauf & Konditionen
Quelle: ImmobilienScout24
Hinweis: Bei Interesse an einer Baufinanzierung können Sie diese auf unserer Baufinanzierungs-Seite anfragen.
FAQ
Wie hoch sind die Zinsen bei einer Anschlussfinanzierung?
Je nach Vertragskondition liegen die Zinsen der Anschlussfinanzierung bei 0,1 bis 0,2 % der Darlehenssumme. Bei einer Restschuld von 175.000 € wären das knapp 250 bis 300 Euro. Als Faustformel gilt hier: Liegt der neue Zins mindestens 0,2 % unter Ihrem bisherigen, lohnt sich eine Umschuldung.
Was kostet eine Anschlussfinanzierung?
Den Einsparpotenzialen beim Bankwechsel von mehreren Tausend Euro stehen vergleichsweise niedrige Kosten für das Abtreten der Grundschuld gegenüber. Bei einer Grundschuld von beispielsweise 175.000 Euro und einem Vollzug durch die Bank liegen die Kosten bei rund 375 Euro.
Welche Unterlagen werden für eine Anschlussfinanzierung benötigt?
- Kopie von Personalausweis oder Reisepass der Antragssteller
- Gehaltsabrechnung der letzten 3 Monate
- bei Rentnern: Aktueller Rentenbescheid oder Kontoauszüge der letzten 3 Monate
- bei Selbstständigen: Jahresabschlüsse oder Einkommensteuerbescheide der letzten 3 Jahre
- Kaufvertrag der Immobilie
- Kreditvertrag der aktuellen Bank & letztjähriger Jahreskontoauszug des Darlehens
- Berechnung der Wohnfläche
- Grundbuchauszug
- bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung
- bei vermieteten Objekten: Mietverträge, Nachweis und Aufstellung der Mieteinnahmen, Einkommensteuererklärung & Vermögensaufstellung
Wann lohnt sich eine Anschlussfinanzierung?
Empfohlen wird eine Anschlussfinanzierung häufig ab einem Zeitpunkt von 36 Monaten vor dem Ende Ihrer Zinsbindung, denn dann kann die Zinsentwicklung bereits genauer abgesehen werden. Wird – wie aktuell – mit steigenden Zinsen gerechnet, kann sich der Abschluss eines Forward Darlehens aber auch bereits früher lohnen.
Was ist bei einer Anschlussfinanzierung zu beachten?
Mit dem Forward-Kredit vereinbaren Sie den neuen Zins bereits lange, bevor die alte Zinsbindung ausläuft – beispielsweise schon im Jahr 2023 für einen Baukredit, den Sie erst 2024 oder 2025 der Bank abnehmen. Ein Forward-Darlehen ist teurer als ein normaler Baukredit. Allerdings sind die Forward-Aufschläge aktuell noch immer sehr niedrig.