Was ist eine Anlegerwohnung?
Eine Anleger- bzw. Vorsorgewohnung wird nach dem Kauf nicht selbst bewohnt. Hauptzweck der Investition ist es vielmehr, zusätzliche Einkünfte durch Mieteinnahmen zu erzielen und dank steigendem Wohnungswert eingesetztes Kapital zu vermehren. Dabei kann die Anlegerwohnung auch der Altersvorsorge dienen und die zukünftige Rente aufbessern. Dann wird sie Vorsorgewohnung genannt. Dies birgt Vorteile und Risiken: Für dauerhaft hohe Renditen sind clevere Objektwahl, sichere Finanzierung und steuerliche Aspekte entscheidend.
Inhaltsverzeichnis
Was ist Sinn und Zweck einer Anleger- oder Vorsorgewohnung?
Wohnung als Renditeobjekt: Das Prinzip Anlegerwohnung ist einfach. Als Investor erwerben Sie eine Wohnung und vermieten diese weiter. Mit den Mieteinnahmen können Sie die monatlichen Raten für das aufgenommene Darlehen zurückzahlen. Ist Ihr Darlehen getilgt, erhalten Sie durch die laufenden Mieteinnahmen zusätzliche Einkünfte – Ihr Leben lang und sogar darüber hinaus. Handelt es sich um eine Geldanlage mit dem Zweck der Altersvorsorge, so wird die Immobilie Vorsorgewohnung genannt. Eine Anlegerwohnung ist somit eine spezielle Form der Eigentumswohnung, deren Hauptzweck darin liegt, durch stetige Mieteinnahmen und Steigerung des Wohnungswerts das eingesetzte Kapital kontinuierlich zu vermehren und bspw. die eigene Altersvorsorge abzusichern. Selbst bewohnt werden Anlegerwohnungen in aller Regel nicht.
Dauerhafter Inflationsschutz: Statt der Euro am Konto besitzen Sie nach einigen Jahren einen Sachwert mit guter Verzinsung – krisensicher und inflationsgeschützt. So müssen sich beispielsweise Anleger, die bereits in der Finanzkrise ab 2008 auf ein Immobilieninvestment gesetzt haben, seither keinerlei Sorgen in Sachen Inflation machen. Im Gegenteil: Der Immobilienwert ist seither teils um das Mehrfache angestiegen. Gerade aktuell wird Ihr Geld durch eine sehr hohe Inflationsrate samt möglicher Strafzinsen entwertet. Mieten hingegen sind wert gesichert, der Wohnungswert als Sachwert bleibt erhalten.
Metropolen weiterhin führend: In Sachen Anleger- und Vorsorgewohnungen sind Metropolen wie Wien, Linz, Graz oder Salzburg erste Wahl. Sie bieten immer noch beste Projekte mit attraktiven Renditen – auch wenn durch die Preisentwicklungen der vergangenen Jahre die Rentabilität im Vergleich zu Projekten Anfang der 2000-er Jahre mittlerweile etwas geringer ausfällt. Für Interessenten ist die Wahl von Projekten mit einem guten Verhältnis von Preis und Ertrag daher wichtiger denn je.
Vorteile einer Anleger- / Vorsorgewohnung
Mit dem Erwerb einer Anlegerwohnung oder Vorsorgewohnung verwandeln sich Ihr Geldvermögen kontinuierlich in Sachvermögen. In beiden Fällen profitieren Sie über die Jahre von zahlreichen Vorteilen:
Hohe Sicherheit: Ein Hauptvorteil ist die Sicherheit Ihrer Kapitalanlage. Die Nachfrage nach Mietwohnungen steigt seit Jahren stetig. Als Sachwert bleibt Ihre Immobilie bei Börsenturbulenzen sowie Währungs- oder Wirtschaftskrisen stabil.
Stabiler Ertrag: Währen die aktuell hohe Inflation unser Geld Jahr für Jahr entwertet und Sie sich für den gleichen Betrag immer weniger leisten können, werden die Mieteinnahmen einer Vorsorgewohnung dem Index angepasst und steigen mit der Inflationsrate praktisch automatisch.
Stetiger Wertzuwachs: Immobilien gewinnen stetig an Wert. Zur Anpassung der Mieteinnahmen an die Inflationsrate kommen rasant steigende Immobilienpreise in Österreich. Weiters muss keine Mehrwertsteuer gezahlt werden und die Zinsen des Wohnungsdarlehens sind steuerlich absetzbar.
Wenig Zeitaufwand: Professionelle Immobiliengesellschaften unterstützen Sie bei der Suche und allfälligen Arbeiten rund um die Immobilie – bis hin zu den Mieteinnahmen. Sicheres Zusatzeinkommen ohne großen Zeitaufwand also.
Lokale Schnäppchen: In der Regel sind die Anbieter auf den lokalen Wohnungsmarkt spezialisiert und bieten beste Voraussetzungen für kluge und rentable Investments. Insbesondere in gefragten Metropolregionen – beispielsweise in Wien, wo beispielsweise aktuell rund 50.000 Mietwohnungen fehlen –, können Sie das Potenzial einer Anlage- und Vorsorgewohnung optimal ausschöpfen.
Ihre Vorteile mit einer Anleger-/Vorsorgewohnung im Überblick
- Krisensicheres Wohnungseigentum mit grundbücherlicher Besicherung
- Gute Alternative zu Niedrigzinsen am Kapitalmarkt
- Hohes Wertsteigerungspotential je nach Lage
- Inflationsschutz durch indexierte Mieteinnahmen und Substanzwert
- Zusatzeinkommen mit solider Rendite dank steigender Mieten
- Umsatzsteuervorteil bei Kauf (Neuwohnung) und Nutzung
- Laufende Abschreibungen und Einkommenssteuerverschiebung
- Komplett-Service beim Erwerb durch spezialisierte Anbieter
Kauf einer Anlegerwohnung – das sollten Sie beachten
Wie beim klassischen Immobilienerwerb gilt es beim Kauf einer Anleger- oder Vorsorgewohnung auf einige konkrete Dinge zu achten. Eine kurze Checkliste finden Sie anbei:
Verwendungszweck: Anleger sollten vor dem Erwerb genau wissen, welche Ziele sie mit dem Erwerb und der Vermietung einer Wohnimmobilie erreichen möchten. Als Anlageform zur eigenen Altersvorsorge, als Renditeobjekt für den späteren Verkauf, oder als Immobilie für den Nachwuchs.
Standort und Lage: Nicht nur Makler wissen – die Lage ist alles! Wenn sich die Wohnung in einer begehrten Lage befindet, lässt sie sich leichter vermieten und das Risiko von Leerstand sinkt. Hierbei spielen Standort, Wohngegend mit hoher Lebensqualität sowie gute Infrastruktur eine wesentliche Rolle. Metropolregionen wie Wien, Linz oder Salzburg zeigen sich besonders attraktiv.
Altbau oder Neubau: Grundsätzlich eignen sich sowohl Alt- als auch Neubauwohnungen. Neubauwohnungen haben den großen Vorteil, dass die Miete frei vereinbart werden kann. Altbauwohnungen unterliegen hingegen den Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes (MRG), was die Rendite in der Regel mindert.
Größe und Ausstattung: Wichtige Punkte sind weiters Größe und Ausstattung. Appartements und Wohnungen bis zu drei Zimmern werden am Wohnungsmarkt aktuell stärker nachgefragt und sind einfacher zu vermieten als große, teurere Wohnungen. Eine gehobene Ausstattung – beispielsweise Fußbodenheizung, Echtholzparkett, moderne Einbauküche und designtes Bad – werten die Vorsorgewohnung weiters auf.
Grundriss: Nicht zu vergessen ist die Raumaufteilung, gerade bei kleineren Wohnungen. Der Platz sollte vom Mieter effizient genutzt werden können. Wer beim Kauf auf diese Ansprüche Rücksicht nimmt, dem sind zufriedene Langzeitmieter und nachhaltiges Zusatzeinkommen gewiss.
Allgemeinzustand: Noch wichtiger ist die aktuelle bauliche Verfassung der Anlegerwohnung. Vermieter müssen für allgemeine Schäden aufkommen. Je älter die Immobilie, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass regelmäßig Geld für Reparatur- oder Renovierungsmaßnahmen fällig wird.
Energieeffizienz: Das Thema Energieeffizienz nicht nur unter Umweltaspekten wichtig. Moderne Niedrigenergiestandards bedeuten geringere Energiekosten, besseres Raumklima und höhere Zufriedenheit der Mieter. All das steigert Mieteinnahmen und Rendite.
Unterhaltskosten: Die Betriebskosten sollten für potenzielle Mieter nicht zu hoch sein, das schreckt ab. 2-Zimmer-Wohnungen mit einer Größe bis 50 Quadratmeter sind nicht nur in der Anschaffung günstig, sondern auch bei Mietern sehr beliebt. Drei- oder Vier-Zimmer-Wohnungen hingegen lassen sich schwerer vermieten und sollten erfahrungsgemäß höchstens 70 Quadratmeter groß sein.
Rentabilität: Weiters müssen Sie beim Erwerb unbedingt darauf achten, dass sich das Investment für Sie rentiert. Erkunden Sie, ob der Kaufpreis der Immobilie angemessen ist, und stellen Sie mögliche Mieteinnahmen gegenüber. Bei hohem Kaufpreis und niedrigen Mieteinnahmen dauert es sehr lange, bis sich Ihre Immobilie amortisiert.
Erfahrener Anbieter: Beim Erwerb sollten Sie nur auf Spezialisten mit viel Erfahrung setzen. Anlage- oder Vorsorgewohnungen sind Langzeitprojekte und soll dauerhaft zusätzliches Einkommen schaffen. Es ist wichtig, ob der Anbieter noch in 10 oder 15 Jahren am Markt aktiv sein wird und Ihnen über den Kauf hinaus mit Rat und Tat zur Seite steht.
Sichere Zahlung: Oft vergessen wird das Thema Geld. Überweisen Sie nicht einfach so an einen Anbieter und achten Sie möglichst auf eine strikte Einhaltung des Bauträgervertragsgesetzes. Hier wird ihr Geld an einen Treuhänder überwiesen, der erst nach der Eintragung ins Grundbuch die Überweisung vornimmt. Weiters wird immer nur für bereits fertige Bauabschnitte bezahlt. Rasche Renditeversprechen fürs kleine Geld sind keine vertrauenswürdige Geldanlage.
Rechenbeispiel Vorsorgewohnung – lohnt sich eine solche Investition?
Unsere vereinfachte Beispielrechnung einer 3-Zimmer-Wohnung zeigt auf, ob sich der Erwerb einer Vorsorgewohnung für Sie finanziell auszahlt:
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3-Zimmer-Wohnung Neubau |
Nettokaufpreis |
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Nettomiete pro Jahr |
15.000 Euro |
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zzgl. Betriebskosten (vom Mieter zu zahlen) |
2.375 Euro |
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Summe aller Einnahmen pro Jahr |
17.375 Euro |
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Werbungskosten (= Ausgaben) |
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Abschreibungen pro Jahr |
3.037 Euro |
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Betriebskosten |
2.375 Euro |
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Zinskosten |
2.625 Euro |
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Versicherungskosten |
625 Euro |
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Verwaltungskosten |
275 Euro |
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Summe aller Ausgaben |
5.900 Euro |
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Überschuss der Einnahmen pro Jahr |
11.475 Euro |
Für die Vorsorgewohnung in unserem Rechenbeispiel ergibt sich ein Einnahmenüberschuss von 11.475 Euro pro Jahr. Nach der Berechnung hätte sich der Kaufpreis von 200.000 Euro also nach rund 17 Jahren amortisiert. Die Rendite kann in der Praxis allerdings auch geringer ausfallen, wenn beispielsweise größere Reparaturen zu bezahlen sind oder die Wohnung mehrere Monate lang leer steht.
Dauerhafte Rendite entscheidend: Mit einer Anlage- und Vorsorgewohnung müssen Sie langfristig ein Plus erwirtschaften. Denn zahlen Sie Monat für Monat drauf, wird die Investition nicht nur zur finanziellen Belastung, es besteht weiters das Risiko, dass die Wohnimmobilie unter Liebhaberei fällt. Machen Sie mit der Vermietung auf längere Sicht Verluste, kann Ihr zuständiges Finanzamt die Vorsorgewohnung zudem als Steckenpferd einstufen. Dann entfallen unter Umständen alle Steuervergünstigungen.
Tipp: Wenn Sie darüber nachdenken, ein Haus als Kapitalanlage zu erwerben, kann sich die Amortisationszeit aufgrund des meist höheren Kaufpreises deutlich verlängern. Im Verhältnis dazu fallen Ihre Mieteinnahmen aber auch höher aus, als es bei einer 3-Zimmer-Wohnung der Fall wäre. Beachten Sie weiters, dass bei einem Haus unter Umständen auch höhere Reparatur- und Instandhaltungskosten anfallen.
Vorsorge- und Anlegerwohnung – steuerliche Aspekte nicht vergessen
Mit dem Kauf einer Anlage- oder Vorsorgewohnung kommen etliche steuerliche Angelegenheiten auf Sie zu – mit vielen Rechten und Möglichkeiten, aber auch Pflichten:
Umsatzsteuer und Einkommenssteuer: Mit dem Kauf werden Sie steuerlich zum Unternehmer und können die anfallende Mehrwertsteuer absetzen. Für die erzielten Mieteinnahmen müssen Sie künftig die vom Mieter bezahlte Mehrwertsteuer an das Finanzamt abführen. Weiters lassen sich laufend anfallende Kosten bei der Einkommenssteuererklärung steuerlich abschreiben.
Steuerliche Aspekte vor dem Erwerb: Vorderst gilt es zu überlegen, in welcher Form Sie Ihre Anlegerwohnung erwerben möchten – beispielsweise als Alleineigentümer, in Miteigentumsgemeinschaft oder als GmbH. Hieraus ergeben sich unterschiedliche Steuerbelastungen. Weiters sollten Sie bereits vorab bedenken, was später mit der Immobilie geschehen soll – etwa ein späterer Verkauf oder eine Schenkung an Angehörige. Auch bei einer Schenkung fällt Grunderwerbsteuer in Höhe des Grundstückswerts zum Stufentarif an.
Steuern und Kosten beim Kauf: Bereits beim Kauf einer Vorsorgewohnung müssen Sie mit einigen Steuern und Kosten rechnen:
- der Grunderwerbsteuer (3,5 %),
- der Eintragungsgebühr (1,1 %),
- den Kosten für Makler (bis zu 3,6 % inklusive Umsatzsteuer)
- sowie den Spesen für den Makler sowie den Notar.
Steuern bei Vermietung: Die Überschüsse und Verluste aus der Vermietung beeinflussen die Höhe Ihrer Einkommenssteuer. Bei späterem Verkauf oder Schenkung der Anlage- und Vorsorgewohnung ist Immobilienertragsteuer zu entrichten, sofern Sie einen Überschuss erzielen.
Neben dem Vorsteuerabzug ergeben sich durch den Erwerb einer Anlegerwohnung auch positive Einkommensteuereffekte. So können Sie insbesondere alle Ausgaben innert einer Vermietung der Wohnung als Werbungskosten steuerlich absetzen und somit Ihre Einkommenssteuer senken. Dazu zählen:
- Kreditzinsen und Nebenkosten der Immobilienfinanzierung
- Abschreibungen auf Anschaffungs- und Herstellungskosten (1,5 % pro Jahr)
- Betriebskosten sowie Aufwendungen für Instandhaltungen und Instandsetzungen
- Kosten der Immobilienverwaltung sowie Ausgaben für Steuer- und Rechtsberatung
Im Gegenzug sind die Einkünfte aus Vermietung im jährlichen Einkommen zu berücksichtigen. Hierbei werden die Mieteinnahmen abzüglich aller Werbungskosten angesetzt und in der jährlichen Einkommenssteuererklärung als gesamtes angegeben.
Wichtig: Wird von der Option zur Umsatzsteuer Gebrauch gemacht oder besteht Umsatzsteuerpflicht, sind die Mieteinnahmen der Umsatzsteuer (Wohnzwecke 10 %, weitere 20 %) zu unterwerfen. Hingegen führen die Vorsteuern aus dem Kauf, den Investitionen und den laufenden Aufwendungen zu einer Steuergutschrift.
Tipp: Die Option zur Umsatzsteuerpflicht ist dann sinnvoll, wenn Ihr Mieter Umsätze tätigt, die zum Vorsteuerabzug berechtigen (beispielsweise eine Geschäftsraumvermietung) und Sie als Vermieter wesentliche Investitionen planen. Kein Wahlrecht bei Wohnraumvermietung liegt vor, falls Sie die Kleinunternehmergrenze (30.000 aller Umsätze aus betrieblicher Tätigkeit inkl. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) übersteigen. In diesem Fall sind Mieteinnahmen mit 10 % umsatzsteuerpflichtig.
Sonderform der Liebhaberei: Insbesondere in den Anfangsjahren nach dem Kauf einer fallen in der Regel keinerlei Überschüsse an. Was aber gilt in Sachen Steuern, wenn dauerhaft keine Überschüsse erzielt werden? Alle Tätigkeiten, die mittel- bis langfristig keinen Überschuss erwarten lassen, fallen unter die sogenannte Liebhaberei und sind steuerlich unbeachtlich.
Konkret heißt das: Die Verluste können nicht von anderen Einkünften abgezogen werden und Überschüsse dürfen grundsätzlich nicht in der Einkommenssteuer aufscheinen. Umsatzsteuerlich sind diese Betätigungen der Privatsphäre zuzurechnen – Einnahmen unterliegen also nicht der Umsatzsteuer und Vorsteuern sind nicht abzugsfähig.
Steuern bei Verkauf: Der Verkauf von Grundstücken grundsätzlich ist von der Umsatzsteuer befreit. Veräußern Sie Ihre Anlage- und Vorsorgewohnung innerhalb von 20 Jahren umsatzsteuerfrei oder beenden Sie die Vermietungstätigkeit und die Wohnung wurde zuvor umsatzsteuerpflichtig behandelt, muss die beim Kauf oder durch Großreparaturen abgezogene Vorsteuer anteilig an das Finanzamt rückerstattet werden. Wird auch der Verkauf einer bereits umsatzsteuerpflichtig vermieteten Immobilie umsatzsteuerpflichtig (20 %) behandelt, sind keine Korrekturen der Vorsteuer notwendig. Dem Erwerber steht dann bei unternehmerischer Nutzung wiederum der Vorsteuerabzug zu. Allerdings erhöhen sich die Grunderwerbsteuer und die Eintragungsgebühr um 20 Prozent. Weiters kommt der zwanzigjährige Vorsteuerkorrekturzeitraum zur Anwendung.
Tipp: Wenn Sie den Ankauf einer Vorsorgewohnung planen, sollten Sie die steuerlichen Möglichkeiten im Detail mit einem Steuerexperten erkunden. Dies gilt auch bei einer bereits laufenden Vermietungstätigkeit oder einem Verkauf Ihrer Immobilie.
Wohnimmobilie als Anlage und Vorsorge – mit welchen Risiken müssen Sie rechnen?
Risiko Mietvertrag und Leerstand: Das gefürchtetste Risiko bei Anleger- und Vorsorgewohnungen sind Leerstände. Diese vermeiden Sie zum einen durch eine Immobilienwahl in gefragter Lage zu bezahlbaren Mietzinsen. Weiters gilt: Langfristige Mietverträge sind ideal und stellen regelmäßige Mieteinnahmen zur Tilgung des Wohndarlehens sicher. Zudem sind unbefristete Verträge für Wohnungssuchende attraktiv, da diese ihnen mehr Rechte einräumen.
Risiko Verwaltung: Übernehmen Sie als Käufer einer Anleger- oder Vorsorgewohnung selbst die Verwaltung, sind Sie für alle Formalien verantwortlich: Die Eigentumsrechte im Grundbuch, die Aufsetzung des Mietvertrags, regelmäßige Abrechnungen mit präzisen Angaben. Hier ist ein routinierter Ablauf nötig, um spätere Konflikte mit Mietern zu vermeiden.
Risiko Instandhaltung: Schließlich bedarf es einer regelmäßigen Pflege und Instandhaltung des Wohnraums, um den Werterhalt der Immobilie dauerhaft zu sichern bzw. zu steigern. Alternativ können Sie als Besitzer die komplette Verwaltung an professionelle Immobiliengesellschaften übertragen – dies kostet zusätzlich Geld und schmälert die Rendite.
Kauf einer Anlegerwohnung – auf eigene Faust oder mithilfe vom Profi?
Natürlich können Sie Ihre Anlegerwohnung auf eigene Faust suchen – das Internet ist heute voll von Offerten unterschiedlichster Lagen und Preisklassen. Allerdings ist es ratsam, vor dem Kauf einen Makler, Bauträger oder Anwalt hinzuzuziehen.
Externer Profi: Von Objekt, Auswahl des Mieters und der Erstellung des Mietvertrages hängt wesentlich Ihre spätere Rendite ab. Auch kann Sie ein Experte hinsichtlich steuerlicher Entscheidungen sinnvoll beraten. Fallen die Mieteinnahmen noch unter die Kleinunternehmerregelung? Kommt es günstiger, Vorsteuer statt Umsatzsteuer, zu zahlen?
Bauträgermodell: Professionelle Unterstützung leisten alle Bauträger, die in Österreich Vorsorgewohnungen anbieten. Sie übernehmen die Vermietung gleich mit und kalkulieren Reparaturrücklagen sowie Mietausfälle in ihre Berechnungen ein. Auch die kompletten Verwaltungsarbeiten müssen Sie hier nicht selbst übernehmen.
Anleger- und Vorsorgewohnung finanzieren – mehr Rendite dank Zins-Vergleich
Von entscheidender Bedeutung ist die Finanzierung. Und diese wirft rasch Fragen auf, beispielsweise: Ist es sinnvoll, einen Teil des Kaufpreises zu finanzieren? Die eindeutige Antwort lautet hier – ja! Denn im aktuell niedrigen Zinsumfeld ist dies problemlos zu günstigen Konditionen möglich. Mit einem Kredit wird der Erwerb einer Anleger- oder Vorsorgewohnung auch für Konsumenten leistbar, die nicht 100.000 Euro oder mehr am Konto angespart haben. Bereits mit einem angesparten Kapital von 30.000 bis 50.000 Euro kann sich der Kauf einer kleinen Vorsorgewohnung langfristig rentieren.
Hypothekarkredit und Eigenkapital: Für die Finanzierung Ihrer Anlegerwohnung können Sie einen Hypothekarkredit bei der Bank aufnehmen. Im Vergleich zum selbst genutzten Eigenheim stellen Banken bei Vorsorgewohnungen allerdings meist höhere Anforderungen in Sachen Eigenkapital. Wie viel Eigenkapital Sie in die Finanzierung einbringen müssen, hängt von der Lage und Größe der Wohnung ab. 30 Prozent Eigenmittelanteil ist eine seriöse Kalkulationsgrundlage.
Noch Chance auf günstige Bauzinsen: Seit einiger Zeit ziehen auch in Österreich die Bauzinsen wieder an. Typische Standardfinanzierungen per Annuitätendarlehen mit 15 Jahren Laufzeit und 80 Prozent Beleihung gibt es bereits ab etwa 0,50 % effektiv – allerdings meist nur mit variablen Zinsen. Für Immobilienkredite mit Fixzinssatz werden mittlerweile oft deutlich mehr als ein Prozent aufgerufen. Wichtig ist eine gute Bonität, entsprechendes Eigenkapital und einen einwandfreien KSV.
Zusätzliche Anlegerwohnung finanzieren: Falls Sie bereits über ausreichend Eigenkapital für eine Anlegerwohnung verfügen, können Sie sich mit der Finanzierung einer zweiten Vorsorgeimmobilie zusätzliche Rendite durch weitere Mieteinnahmen sichern.
Tipp: Unsere erfahrenen Finanzierungspartner von Optifin beraten Sie über die verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten von Anlageimmobilien in Österreich. So können Angebote für Ihren Immobilienkredit optimal vergleichen und eine Finanzierung unverbindlich anfragen.
Fazit Anlage- und Vorsorgewohnung: Sichere Investitionsmöglichkeit mit Inflationsschutz
Nie war es attraktiver, Kapital in eine Anleger- bzw. Vorsorgewohnung zu investieren. Die Zinsen für Baugeld sind in Österreich immer noch günstig, am Sparkonto drohen Inflationsverluste, die Angebote an Objekten und Nachfrage nach Mietraum steigen stetig.
Mit der richtigen Wohnimmobilie lassen sich langfristig gute Renditen erzielen, die jedes Sparkonto in den Schatten stellen. Weiters bietet Ihnen eine Anleger- oder Vorsorgewohnung eine sichere und flexible Form der Altersvorsorge. Insbesondere aber bieten Sie einer historischen Inflationsrate um die fünf Prozent die Stirn – deren Höhe sich in den kommenden Jahren nur langsam verringern dürfte.
Entscheidend für die Wahl einer Vorsorgeimmobilie sind Lage, Zustand und Ausstattung der Wohnung sowie Infrastruktur und Vermietbarkeit. All dies gilt es vorderst zu erkunden. Weiters müssen Sie als künftiger Immobilienbesitzer eine möglichst kostengünstige Finanzierung abschließen. Hierbei helfen Ihnen unsere Finanzierungspartner von Optifin.
FAQ Anleger- und Vorsorgewohnung
Wie funktioniert eine Vorsorgewohnung?
Mit einer Vorsorgewohnung erwerben Sie als Käufer Wohnungseigentum. Die gewählte Eigentumswohnung gehört Ihnen und Sie können darüber frei verfügen. Hauptzweck einer Vorsorgewohnung ist die Vermietung, um auf lange Sicht zusätzliche Einkünfte zu erzielen. Bei Leerstand der Wohnung werden die Kosten auf alle Eigentümer aufgeteilt.
Kann man jede Wohnung als Vorsorgewohnung kaufen?
Die Vorsorgewohnung ist eine Anlageimmobilie, die durch fortwährende Zusatzeinnahmen der eigenen Pensionsvorsorge sowie dem Vermögensaufbau dient. Im Prinzip kann eine Vorsorgewohnung jede beliebige Wohnung sein – im Vergleich zur Anlegerwohnung erfüllt sie aber einen anderen Zweck.
Wie berechnet man die Rendite bei Vorsorgeimmobilien?
Zu Berechnung der Nettomietrendite addieren Sie zunächst die Kaufnebenkosten dem Kaufpreis hinzu. Anschließend ziehen Sie von der Nettokaltmiete die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten ab, um den Jahresreinertrag zu erhalten. Schließlich dividieren Sie den Jahresreinertrag durch die entstandenen Investitionskosten.
Können Familienangehörige mietfrei wohnen?
Anleger- und Vorsorgewohnungen können unentgeltlich an den Partner oder Angehörige vermietet werden. Hierzu muss auch keine fiktive Miete beim Finanzamt versteuert werden. Allerdings bringt dies dem Vermieter kaum steuerliche Vorteile. Als Investor einer Anlegerwohnung bleiben Sie auf sämtlichen Wohnungskosten inklusive Tilgung sitzen.
Wie lange vorher muss man Eigenbedarf anmelden?
Ist im Mietvertrag nichts anderes vereinbart, liegt die Frist zur Eigenbedarfskündigung laut Zivilprozessordnung (ZPO) bei einem Monat – bei monatlicher Mietzahlung. Fließt der Mietzins in größeren Abständen, beträgt die Kündigungsfrist laut ZPO mindestens drei Monate. Eine Kündigung ist nur jeweils zum Ende eines Monats möglich.
Welche Voraussetzungen gelten bei einer Eigenbedarfskündigung?
Bei Eigenbedarfskündigungen ist in Österreich der Gerichtsweg gesetzlich vorgeschrieben. Als Vermieter müssen Sie nachweisen, dass für Sie selbst, Ihre Kinder oder Enkel dringender Bedarf besteht, in die vermietete Wohnung einzuziehen. Entscheidend sind die aktuelle Wohnsituation sowie persönliche oder wirtschaftliche Bedürfnisse. Drei häufige Beispielfälle:
- Ihr Gesundheitszustand hat sich verschlechtert, die bisherige Wohnung nur noch mit Schmerzen benutzbar.
- Sie oder eine verwandte Person möchte eine Familie gründen. Kind oder Partner müssen hierbei vorhanden sein.
- Ihr Sohn oder die Tochter haben sich vom bisherigen Lebenspartner getrennt und möchten die gemeinsame Wohnung auflösen. Studierende wollen aus einem Studentenwohnheim oder der elterlichen Wohnung ausziehen.
Video: Kauf einer Anlegerwohnung
Quelle: Immobilienrecht – Frag Dan! / YouTube