Was versteht man unter Altbausanierung?
In Sachen Altbausanierung geht es vorderst um eine Erhöhung der Wohnqualität sowie die Verringerung des CO₂-Ausstoßes. Hierzu gibt es zahlreiche Möglichkeiten samt Förderungen vom Staat. Von Fenstertausch und Fassadendämmung bis zur umweltfreundlichen Heizungsanlage und Photovoltaik. In diesem Artikel: was eine Altbausanierung im Einzelnen kostet und wann sich das Ganze lohnt.
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Inhaltsverzeichnis
| Wann rechnet sich das? |
| Substanz checken und Sanierung planen |
| Kosten bei einer Altbausanierung |
| Förderungen der Altbausanierung |
| FAQ |
Altbausanierung – wann rechnet sich das?
Viele Altbauten in Österreich entsprechen längst nicht mehr den aktuellen Standards beim Wohnen. Fenster sind undicht, die Heizungssysteme nicht optimal, die Böden alt – von der Dämmung der Fassaden ganz zu schweigen. Die überfällige Sanierung ist eine kostspielige Angelegenheit, steigert im Gegenzug die Lebensqualität ungemein.
Aber lohnt sich eine Altbausanierung in jedem Fall? Nein, mitunter kann es günstiger und effizienter sein, ein bestehendes Gebäude abzureißen und durch ein modernes energieeffizientes Haus zu ersetzen. Hier entscheiden Lage, Preis und Substanz.
Günstiger Altbestand am Land: Vor allem bei alten Häusern auf dem Land, die in vielen Gegenden Österreichs zu Billigpreisen unter 100.000 Euro zu haben sind, können Neubauten lukrativer sein. Der Kalkulation Grundstückspreis minus Abrisskosten steht jedoch in vielen Fällen das Thema Liebhaber-Immobilie gegenüber. Da gilt es mit spitzer Feder zu rechnen.
Erhaltenswerte Gebäude in Stadtlage: Anders sieht die Lage bei alten Stadtgebäude mit guter Bausubstanz aus, welche in der Regel hervorragende Sanierungsprojekte sind. Eine Altbausanierung kann sich lohnen – dies gilt insbesondere im Zusammenhang mit beliebten Bauherrenmodellen bei Vermietungen.
Richtwerte hinterfragen: In Sachen Kosten der Altbausanierung gibt es Richtwerte, welche Sie kritisch hinterfragen sollten. Vieles hängt vom Materialeinsatz und den individuellen Ansprüchen an die Qualität eines Sanierungsvorhabens ab. Hochwertige Materialien und Bauteile sind teuer, jedoch sinnvoll – zehn bis 20 Prozent sollten Sie bei der Kalkulation von Altbausanierung hinzuzurechnen.
Kosten pro Quadratmeter: Für eine Altbausanierung müssen Sie in Österreich mit Kosten zwischen 800 und 1.200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche rechnen. Ein 120 m2 großer Altbestand verschlingt somit rund 100.000 bis 150.000 Euro an Sanierungskosten – abhängig von dessen Bausubstanz und den nötigen Installationsarbeiten.
Wichtig: Bestehen Denkmalschutzauflagen – was bei historischen Wohnungen und Häusern meist der Fall ist – können die Kosten deutlich höher ausfallen.
Substanz checken und Sanierung gekonnt planen
Jede Altbausanierung erfordert gute und fachkundige Planung. Je mehr Zeit Sie investieren, desto reibungsloser funktioniert die Umsetzung Ihres Projektes. Ein wichtiger erster Schritt sind Bestandsaufnahme und Analyse anfallender Arbeiten. Eine kurze Checkliste mit wichtigen Fragen ist hilfreich:
- In welchem Zustand befinden sich Fassade und Dacheindeckung?
- Wie stabil ist der Dachstuhl und ist das Dach überhaupt gedämmt?
- Aus welchem Material bestehen Wände und Decken – sind diese gedämmt?
- Gibt es Feuchte im Mauerwerk oder Schimmelprobleme?
- Welches Heizsystem ist verbaut, erfordert die Altbausanierung einen Austausch?
- Gibt es noch reparable Kastenfenster oder müssen diese ausgetauscht werden?
- In welchem Zustand befinden sich Türen und Fenster – ist ein Austausch nötig?
- Gibt es Risse, Sprünge oder Putzschäden, wie funktioniert der Wärmeaustausch?
- Sind neue Fußböden und Elektroinstallationen erforderlich?
- Müssen Sanitäranlagen grundlegend erneuert werden?
Mit welchen Kosten müssen Sie bei einer Altbausanierung rechnen?
Ist der Sanierungsbedarf geklärt, geht es an die Kostenberechnung einzelner Maßnahmen. Einen Überblick zu den durchschnittlichen Kosten häufiger Sanierungsmaßnahmen finden Sie hier:
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Dach: 90 bis 140 Euro pro m2 |
Tonziegel: 10 bis 30 Euro pro m2 |
Innentüren: 400 bis 600 Euro pro Stück Fensterglas im Austausch: 80 bis 120 Euro pro m2 |
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Parkett Fischgräte: 20 bis 30 Euro pro m2 |
Wärmepumpe: 15.000 bis 25.000 Euro |
Mauertausch: 500 bis 800 Euro pro m2 |
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Dusche samt Armatur: 1.600 bis 5.100 Euro |
INFO: Kostenkalkulation Komplett-Sanierung Einfamilienhaus
Bei einer Komplett-Sanierung müssen Sie mit rund 1.000 Euro pro Quadratmeter an Kosten rechnen. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus von 120 Quadratmeter Wohnfläche wären dies 120.000 €. Hinzugerechnet werden sollte ein Risikopuffer von mindestens 10 bis 15 %. Durchschnittliche Gesamtkosten einer Komplett-Sanierung: 132.000 bis 138.000 Euro.
Finanzierung der Altbausanierung – welche Förderungen gibt es in Österreich?
Natürlich müssen Sie die Kosten eine Altbausanierung nicht allein tragen. Förderungen wie Sanierungsscheck und Sanierungsdarlehen der Länder bieten gute Stützungen bei allen Vorhaben. Ein Viertel der Kosten und mehr können Sie so von Bund und Land zurückbekommen.
Sanierungsscheck Österreich
Der Sanierungsscheck fördert thermische Sanierungsmaßnahmen im privaten Wohnbau für ältere Gebäude, die zum Zeitpunkt der Antragsstellung älter als 20 Jahre sind. Konkret förderungsfähig sind Material und Montage bei Dämmung von Außenwänden, obersten Geschoßdecken / Dächer, untersten Geschoßdecken / Kellerböden sowie der Sanierung bzw. der Austausch von Fenstern und Außentüren. Planungskosten sowie Kosten der Bauaufsicht und Baustellengemeinkosten werden ebenfalls anteilig anerkannt.
Fördergrenzen für 2021: Die maximale Höhe des Sanierungsschecks zur thermischen Sanierung ist bundesweit einheitlich geregelt. Sie beträgt bis zu 30 % der förderungsfähigen Kosten mit folgenden Obergrenzen 2021:
- 6.000 Euro für thermische Sanierung nach „klimaaktiv“ Standard
- 5.000 Euro für thermische Sanierung nach „guten“ Standard
- 4.000 Euro für Teilsanierungen (HWB-Reduktion um mind. 40 %)
Extrageld für nachwachsende Rohstoffe: Bei der Verwendung von Dämmstoffen aus nachwachsenden Rohstoffen ist ein Zuschlag von 3.000 Euro möglich. Die maximale Fördersumme auf Landesebene beträgt somit 9.000 Euro.
Tipp: Einreichung von Anträgen ist längstens bis zum 31.12.2022 möglich. Die Förderung wird entsprechend dem Fördertopf des Bundes für Maßnahmen bis zum 30.09.2023 (bei Antragstellung in 2021) sowie 30.09.2024 (bei Antragstellung in 2022) gewährt.
Sanierungsdarlehen der Bundesländer
Weitergehende Förderungen gibt es bei den Sanierungsdarlehen der einzelnen Bundesländer. Diese umfassen alle Sanierungsbereiche bis hin zu erneuerbaren Energien – beispielsweise der Installation einer Photovoltaik- und Solaranlage.
Wichtig bei der Kostenkalkulation: Für die einzelnen Arbeitsschritte der Sanierung gibt es je nach Bundesland unterschiedliche Sanierungsdarlehen. Diese sollten Sie unbedingt vorab erkunden.
Die konkreten Regelungen finden Sie auf den entsprechenden Seiten der einzelnen Bundesländer:
Tipp Sanierungsdarlehen: Geförderte Wohnungen bzw. Eigenheime müssen als Hauptwohnsitz bewohnt werden. Als Antragsteller müssen Sie Staatsbürger eines EWR-Staates sein und dürfen die jeweils festgelegten Einkommensgrenzen nicht überschreiten. Weiters machen die einzelnen Bundesländer konkrete Vorgaben zur Förderungsbewilligung.
FAQ zum Thema Altbausanierung
Was kostet eine Altbausanierung pro Quadratmeter?
Je nachdem, welche Maßnahmen getroffen werden müssen, sollte der Eigentümer eines Altbaus mit Kosten zwischen 800 und 1.200 Euro pro m² rechnen. Für eine 100 m² große Wohnung müssen somit durchschnittlich rund 100.000 Euro aufgewendet werden.
Wann lohnt sich eine Altbausanierung?
Kommen Abriss plus Neubau des Gebäudes trotz der möglichen Förderungen günstiger, lohnt sich eine Sanierung für Sie nicht. Kommt jedoch die Sanierung wesentlich günstiger, sollte Sie diese kalkulieren und durchführen. Vor allem bei Bestandsgebäuden in teuren Ballungsgebieten lohnen sich Sanierungsmaßnahmen – wenn die Bausubstanz solide ist.
Wie alt müssen Haus und Wohnung für eine Altbausanierung sein?
Bevor eine Altbausanierung durchgeführt bzw. eine Förderung beantragt werden kann, muss ein Energieausweis erstellt werden. Für einen Sanierungsscheck für eine thermische Sanierung müssen für eine 100 m² große Immobilie im Schnitt mindestens 694 Euro bezahlt werden, für die Bewertung eines Heizungstausches sind es rund 350 Euro.
Womit beginnt man in Sachen Altbausanierung?
Dies hängt vom Gesamtzustand der Immobilie – der Grundsubstanz – ab. Um diesen zu erkunden, sollten Sie ein unabhängiges Gutachten durch einen Bausachverständigen erstellen lassen. Dieser zeigt Ihnen auf, welche Maßnahmen wichtig sind und hilft Ihnen bei der Kostenschätzung
In der Regel beginnen Sanierungsmaßnahmen mit Fenstertausch, Fassadendämmung und Erneuerung der Heizungsanlage.
Wann ist eine sogenannte Kernsanierung notwendig?
Eine Kernsanierung ist die umfassendste Form der Altbausanierung. Wesentlichen Teile des Hauses wie Dachkonstruktion, Fassade oder Keller werden runderneuert. Erforderlich werden solche Maßnahmen bei alten Gebäuden, wenn es der Denkmalschutz vorschreibt oder, wenn neu vermieteter Wohnraum geschaffen werden soll (Bauherrenmodell).
Wie kann man Kostenfallen in Sachen Sanierung vermeiden?
Altbausanierungen sind kostspielig. Lassen Sie von einem Sachverständigen für Bauwesen die Kosten vorab schätzen. Auf Basis dieser Zahlen können Baumeister und Handwerksbetriebe konkrete Kostenvoranschläge erstellen, mit denen Investitionen planbarer werden. Kostenschätzungen durch Experten für Altbausanierung sind unerlässlich und ersparen Ihnen viel Ärger.
Wie kann man mit Förderungen Geld sparen?
Bundes- und Landesförderungen können die Kosten einer Sanierung deutlich verringern. Hierzu bieten Sanierungsscheck bzw. Sanierungsdarlehen zahlreiche Möglichkeiten. Wichtig: Altbausanierungen sollten gut geplant und mit Kostenvoranschlägen abgesichert sein. Denn die Praxis zeigt: Baukostenüberschreitungen in Sachen Altbausanierung stehen an der Tagesordnung.
Kann man eine Altbausanierung selbst durchführen?
Grundsätzlich ist das möglich und unabhängig von Bundes- und Landesförderungen. Wer handwerklich unbegabt ist oder keinen branchennahen Beruf ausübt, sollte die Altbausanierung lieber einem Profi überlassen. Alternativ ist es besser, dem Experten bloß zur Hand zu gehen, als langfristigen Schaden anzurichten. Wer Wohnung oder Haus auf eigene Faust saniert, riskiert kostspielige Nacharbeiten.